O RESULTADO ÚTIL NO CONTRATO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS

Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx*

Xxxxx Xxxxxxxxx**

RESUMO

A finalidade deste artigo é a clarificação sobre quando ocorre o resultado útil no contrato de corretagem referente à compra e venda de imóveis. A relevância da pesquisa no tocante ao tema abordado visa orientar as pessoas interessadas a não serem iludidas tão facilmente pelos corretores que agem de má-fé. Para a concretização do presente trabalho, utilizou-se o método hipotético-dedutivo. Diante do exposto, este artigo pretende esclarecer, inicialmente, características gerais referentes ao contrato de corretagem, para, na sequência, analisar as obrigações e o direito inerentes ao corretor com o advento do Código Civil vigente e Legislação específica. Destarte, o presente estudo elucida, conforme posicionamento do Poder Judiciário, sobre o resultado útil no contrato de corretagem de imóveis. Considerando o tema abordado, analisaram-se levantamentos bibliográficos acerca das obrigações gerais e direito à remuneração do corretor de imóveis. Nessa perspectiva, esta pesquisa demonstra o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul sobre o resultado útil e a remuneração do intermediador no contrato mencionado.

Palavras-chave: Contrato de corretagem. Corretagem. Obrigações do corretor. Resultado útil. Método de pesquisa hipotético-dedutivo.

1 INTRODUÇÃO

Atualmente, o contrato de corretagem está positivado no Código Civil de 2002 estabelecendo os preceitos genéricos, e a legislação especial é incumbida de tecer normas mais minudentes a respeito da matéria, tendo aplicação subsidiária ou complementar.

A pesquisa sobre o resultado útil no contrato de corretagem de compra e venda de imóveis para quem almeja adquirir para uso próprio visa orientar as pessoas interessadas a não serem iludidas tão facilmente pelos intermediadores que agem de má-fé. A participação do corretor ou imobiliária é essencial a fim de desempenhar a negociação para os clientes que não possuem qualidades técnicas de como proceder nessa busca nem disponibilidade de horário devido aos seus compromissos profissionais e/ou pessoais para fins de pesquisar sobre os bens imóveis disponíveis no mercado.

Essa procura é incerta para ambos, tanto ao corretor, mesmo sendo seu labor, pois só receberá a comissão quando o negócio for concluído, quanto para o comitente que anseia pelo resultado satisfatório. Para localizar o bem imóvel, conforme orientações do interessado, deve proceder com persistência, pois nem sempre é célere encontrar o que realmente se almeja nas primeiras oportunidades,

* Acadêmica do Curso de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul - PUCRS. E-mail: xxxx.xxx@xxxxxxx.xxx.

** Orientadora. Doutora em Direito, Professora da Escola de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul. E-mail: xxxxx.xxxxxxxxx@xxxxx.xx.

ou, também, poderá ocorrer um óbice no negócio jurídico por ausência de conhecimento burocrático. Por isso, é de extrema importância saber se realmente o corretor alcançou o resultado útil no contrato de corretagem, para fins de percepção de sua remuneração.

Caso a conduta do mediador seja inadequada, poderá o comitente quem contrata o corretor ingressar no Poder Judiciário, para fins de ressarcimento da corretagem, se foi cobrada indevidamente, e indenização por perdas e danos pelo comportamento que desrespeitou os deveres determinantes preceituados nos artigos 723 e parte final do 722 conforme Código Civil vigente e, também, outras obrigações contratuais, consequentemente, deveres descumpridos que contrariam a boa-fé objetiva.

O Superior Tribunal de Justiça, devido a reiteradas controvérsias referentes ao resultado útil no contrato de corretagem, já uniformizou seu entendimento sobre algumas questões indispensáveis à segurança jurídica: quando o intermediador adquire o direito de receber a corretagem? Quando o corretor descumpre com seus deveres? Quando o resultado útil é atingido?

Referente ao tema abordado nesta pesquisa, examinou-se, inclusive, sobre os recursos especiais repetitivos no tocante à relação de consumo, com intuito de ampliar o máximo possível o conhecimento acerca do resultado útil quando é alcançado, pois os litígios judiciais versavam sobre a validade da transferência do pagamento da comissão do mediador ao hipossuficiente que adquire o imóvel em estande de vendas na incorporação imobiliária ou do programa social Minha Casa, Minha Vida.

O presente artigo almeja analisar o resultado útil no contrato de corretagem de imóveis para fins de aquisição de moradia própria. Primeiramente, indica-se o conceito, as principais características e natureza jurídica do contrato de corretagem. Ato contínuo, apontam-se os corretores e suas obrigações gerais na negociação contratual. Posteriormente, analisa-se o Princípio da Boa-fé Objetiva, tendo em vista a sua relação com o contrato de mediação. Por fim, examina-se que, quando o intermediador atingir o resultado útil, conforme o entendimento jurisprudencial, resultará no direito à percepção de sua remuneração, e analisam-se os temas 938 e 960.

Quanto ao método de pesquisa abordado no trabalho, utiliza-se o hipotético- dedutivo. Partiu-se de noções gerais referentes ao contrato de corretagem, para, gradualmente, aprofundar no tema, analisando os casos concretos referentes ao resultado útil uniformizados no Poder Judiciário, para fins de orientar as pessoas que almejam a aquisição de seu imóvel próprio a não serem enganadas pelo mediador. Examinaram-se diversas jurisprudências, com o objetivo de ilustrar que os deveres do intermediador descumpridos interferem no seu direito de receber a comissão, e, consequentemente, não atingindo o resultado útil no contrato mencionado, conforme as circunstâncias de cada questão fática apreciadas neste artigo.

A relevância desse trabalho é proporcionar segurança ao interessado que pretende adquirir o seu bem imóvel, orientando quanto às obrigações do corretor, e proporcionado conhecimento sobre os posicionamentos do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e Superior Tribunal de Justiça acerca do resultado útil, assim, resultando nos esclarecimentos referentes ao direito do intermediador de receber ou não a corretagem.

2 DO CONTRATO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS

Neste capítulo, serão analisados: o conceito e as características do contrato de corretagem e a sua natureza jurídica, os corretores livres, as obrigações gerais do intermediador perante o seu cliente e a relevância do Princípio da Boa-fé Objetiva na negociação de mediação.

No tópico subsequente, será examinado o conceito do contrato de corretagem e suas características.

2.1 CONCEITO DO CONTRATO DE CORRETAGEM

A mediação surgiu em uma época remota em que os povos necessitavam de ajuda de terceiros para facilitar a troca de bens. No início da evolução desse ofício, os mediadores eram vistos com aparente desprezo.1

A maioria que desempenhava essa função era comerciante, que, por não possuir crédito para operar por si, era considerado plebeu pelos romanos. Devido a isso, era menosprezado pelas classes superiores.2

No final da Idade Média, os mediadores começaram a assumir papel de maior destaque e credibilidade. Diante do exposto, gradativamente, iniciaram uma classe com características próprias, distanciando-se, cada vez mais, de serem comparados com a categoria dos comerciantes, inclusive, os mediadores começaram a se apresentar como sendo fundamentais para o êxito das relações comerciais.3

O contrato de corretagem é um contrato nominado, ou seja, com características próprias, nos termos dos artigos 722 a 729 do Estatuto civilista vigente, que não se confunde com o mandato, prestação de serviços ou outro negócio jurídico. O caput do dispositivo legal inicial referido expressa o seguinte: contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-

Nesse sentido, Sílvio de Salvo Venosa elucida:

Distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. Não se confunde com o mandato, porque o corretor não representa o comitente.4

O contrato mencionado é mais aplicado para aquisição de bens imóveis, mas nada impede outras formas de negócio, desde que não configure uma modalidade de mediação distinta. Analisando esse cenário, Xxxxx Xxxxx argumenta:

Mais utilizada para a compra e venda de imóveis, a corretagem pode ter por objeto a promoção dos mais diversos negócios, para os quais não haja impedimento legal ou não venha a configurar outra modalidade de mediação. [...]. Por outro lado, se as partes derem à corretagem um caráter

1 XXXXXXXX, Xxxxxxx; XXXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx; XXXXXX, Xxxxx Xxxxxx Xxxxx de. Código Civil interpretado conforme Constituição da República. Rio de Janeiro: Xxxxxxx, 0000. v. 2., p. 504.

2 Ibid.

3 Ibid.

4 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 639.

permanente, o contrato não será desta espécie, mas de agência, que implica a mediação não eventual.5

Os corretores, tanto pessoa física quanto jurídica, são considerados como intermediários ou mediadores, que promovem um ou mais negócios jurídicos, na compra, venda, permuta e locação de imóveis, nos termos do artigo 3º da Lei 6.530 de 1978, mediante o pagamento de um percentual ou valor fixo, sendo, também, admitido o recebimento na modalidade natureza mista que denominam corretagem, remuneração ou comissão.6 A respeito disso, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx pondera: A remuneração a que tem direito o intermediário, pelo sucesso de seu trabalho, denomina-se comissão ou corretagem, confundindo-se, como já visto, com a própria denominação do contrato .7

Pertinente à explanação de Xxxxx Xxxxx, em relação ao profissional que desempenha a atividade de intermediador:

[...] O mediador teria recebido o nome de corretor devido ao seu modus operandi, deslocando-se permanentemente a fim de manter os contatos necessários à promoção dos negócios. Quanto à palavra mediação, etimologicamente deriva do latim mediatio, que significa intervenção. [...].8

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

Nos dias atuais, o mediador utiliza de diversas ferramentas de comunicação, para fins de realização do negócio jurídico contratado. Diante desse tema, Xxxxx Xxxxx exemplifica:

[...] Atualmente, divulga-se o interesse pessoal na prática de negócios também por classificados de jornais, avisos na Internet, anúncios em emissoras de rádio e televisão, prospectos distribuídos, cartazes afixados na fachada de prédios, mensagens pelo correio. Se esses meios são de alcance de massa, o trabalho do corretor é de localização in concreto de interessados. Ele armazena informações, busca novos dados, pesquisa o mercado. O conhecimento é o seu verdadeiro capital. Para a circulação de riquezas, o seu trabalho é uma valiosa contribuição. [...].10

Comitente ou dono do negócio ou cliente é aquele que contrata o corretor como intermediário, podendo ser tanto comprador quanto vendedor.11 É pertinente a referência de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx quando observa que: Comitente denomina-se aquele que contrata os serviços do intermediário, visando a sua atividade para a conclusão de um negócio. Deriva o vocábulo de commitere =

.12

5 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: contratos. 9. ed. v. 3. Rio de Janeiro: Forense, 2018a. p. 399.

6 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 641.

7 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

8 XXXXX, op. cit., p. 400.

9 XXXXXX, op. cit., p. 54.

10 NADER, op. cit., p. 399.

11 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 20. ed. São Paulo: Atlas, 2020. p. 661.

12 XXXXXX, op. cit., p. 89.

Após a explanação referente ao contrato de corretagem, no tópico a seguir, elucidar-se-á a natureza jurídica.

2.2 NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE CORRETAGEM

O contrato de corretagem pode ser classificado como bilateral (sinalagmático), pois gera obrigações a ambas as partes; para o corretor, a realização do negócio, e, para o comitente, o pagamento da remuneração. Nessa linha, salienta Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx:

A bilateralidade provém do fato de envolver obrigações para ambos os contratantes. Assim, enquanto o corretor se obriga a obter a aproximação de terceiro, com vista na realização do negócio (resultado útil), o comitente tem por dever pagar a comissão a tal correspondente.13

A negociação referente à corretagem depende unicamente do consentimento dos contratantes, assim caracterizando a consensualidade. Pode ser formada por variados meios, desde que presente o consenso. Dentro desse contexto, adiciona-se a afirmação de Xxxxxxx Xxxxxxxx, Heloisa Xxxxxx Xxxxxxx e Xxxxx Xxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx: É consensual, pois independe de qualquer forma ou solenidade expressa, aperfeiçoando-se pelo mero consentimento entre as partes, que pode se manifestar pela forma escrita, verbal ou mesmo por aceitação tácita, 14 Caso os interessados anuírem tacitamente o trabalho do intermediador, Xxxxx Xxxxx leciona o seguinte:

A forma tácita de consentimento caracteriza-se por atitudes que apenas indiretamente demonstram a intenção. O Código Civil de 2002 não reproduziu o teor do art. 1.079 do Código Bevilaqua, mas inequivocamente

contratos, pode ser tácita, quando a lei não exigir que seja expressa

valor segurança impõe que a declaração tácita de vontade seja inequívoca. A evidência deve ser tal, que a conclusão não se fundamente em mera presunção. O intérprete deve ler o consentimento da parte pelo conjunto de suas manifestações.15

A onerosidade é, também, uma das características inerentes ao contrato, porque o corretor terá o direito de receber a devida remuneração, resultante da concretização do negócio jurídico almejado. Inclusive o Código Civil vigente, em seu artigo a seguir descrito, evidencia que é devida a comissão: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes

Caso as partes silenciem a respeito da corretagem, é cabível a ação de arbitramento de honorários, nos termos preconizados pelo art. 724 CC/2002. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx

13 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

14 XXXXXXXX, Xxxxxxx; XXXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx; XXXXXX, Xxxxx Xxxxxx Xxxxx de. Código Civil interpretado conforme Constituição da República. Rio de Janeiro: Xxxxxxx, 0000. p.

507. v. 2.

15 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: contratos. 9. ed. v. 3. Rio de Janeiro: Forense, 2018a. p. 18.

ambas as partes, benefícios patrimoniais (o produto útil para o comitente e a

A natureza jurídica definida como aleatória é quando o contrato pode se concretizar ou não, pois depende da vontade de terceiros, portanto, o intermediador só receberá a remuneração atingindo o resultado útil. Xxxxxxx Xxxxxxxx assim se posiciona:

Daí transparecer o caráter aleatório da corretagem, sendo um contrato de obrigação de resultado, e não de meio. O corretor tem uma obrigação certa,

a outra parte condiciona a sua obrigação à realização do negócio contratualmente previsto. Não aparece o princípio da comutatividade por se comprometer o corretor a satisfazer sua obrigação, sabendo que a contraprestação está na dependência de uma condição suspensiva, que é a concretização do contrato para o qual ele labutou.17

E ratificado por Sílvio de Salvo Venosa:

Aleatório, porque depende de acontecimento falível para que essa remuneração seja exigível, qual seja, a concretização do negócio principal. Fica, portanto, subordinado ao implemento de condição suspensiva. O corretor suporta o risco do não implemento dessa condição. Há incerteza de que o corretor venha a realizar a aproximação útil, porque depende da vontade de terceiros.18

Nesse mesmo aspecto, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Junior demonstra a aleatoriedade evidente:

A aproximação que não resulta em negócio concluído integra o risco do contrato de intermediação, que é um contrato que depende do êxito (obrigação de resultado). De fato, o contrato de mediação ou corretagem traduz uma obrigação de resultado. Com efeito, para que o corretor tenha direito à comissão, em função de ser a mediação um contrato de resultado, mister se faz a presença de três requisitos: a) autorização para mediar; b) aproximação das partes; e, c) resultado útil, realizando-se o negócio por sua interferência. Em outras palavras, o corretor trabalha e corre o risco de nada receber. Se o negócio se concretizar, recebe a comissão, caso contrário, nada recebe.19

A celebração contratual poderá ser comprovada por distintos meios, caracterizando como não solene. Diante do exposto, independe de forma, podendo ser verbal ou escrito ou tácito, desde que idôneo. Referente a esse tópico, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx orienta:

A informalidade permite a concretização do contrato de mediação por meios diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto entre comitente e

16 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

va. 4.

17 XXXXXXXX, Xxxxxxx. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 765.

18 XXXXXX, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 632.

19 XXXXXXX XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 391.

corretor, telefone, correspondência escrita, computador, fax e outras formas de comunicação, [...].20

Quanto à acessoriedade do contrato de corretagem, há divergências doutrinárias. Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx e Xxxxx Xxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx defendem que não é acessório21. Já conforme o entendimento de Xxxxxx Xxxxxxxx corretor. Já o de compra e

venda, o cliente do corretor e um terceiro. Em cada negócio, há individualidade, de

22 Araken de Assis, em sua definição, justifica a citação mencionada ressaltando que:

É frequente reputar-se o contrato de mediação, ou de corretagem, acessório do contrato principal. No entanto, o contrato de corretagem pode existir, valer e mostrar-se eficaz, inclusive quanto à remuneração independentemente do desfazimento do contrato obtido pela atividade intermediadora, conforme resulta da parte final do art. 725.23

Xxxxxx Xxxxxxx manifesta discordância com a seguinte ponderação: O contrato é também acessório, pois depende de outro negócio para existir, qual seja, um contrato principal 24 Sílvio de Salvo Venosa reforça o mesmo posicionamento: Acessório, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio. Trata-se de contrato preparatório. [...]. O desenvolvimento do comércio criou a necessidade de intermediários .25

Posteriormente ao estudo sobre a natureza jurídica do contrato de corretagem, no próximo tópico, abordar-se-ão os intermediadores livres.

2.3 CORRETOR

Corretores livres são os que desempenham a atividade de mediador sem designação oficial, porém, para se inscrever no órgão competente para desempenhar a função de técnicos em transações imobiliárias, antes, deverão frequentar e serem aprovados em curso especializado, organizado por escolas profissionais. Nessa hipótese, podem exercer o ofício aqueles que estejam na plenitude da capacidade civil.26 Em relação a esse tópico, acrescenta-se a explicação de Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx:

A intermediação imobiliária, portanto, é atividade econômica exercida por uma única categoria profissional, dos corretores de imóveis, classificados como profissionais liberais e cuja profissão foi instituída e regulada pela Lei Federal nº 6.530/1978 e regulamentada pelo Decreto nº 81.871/1978 que, igualmente, criaram e regulamentaram o Conselho Federal de Corretores de

20 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

.A., 2013. p. 30.

21 XXXXXXXX, Xxxxxxx; XXXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx; XXXXXX, Xxxxx Xxxxxx Xxxxx de. Código Civil interpretado conforme Constituição da República. Rio de Janeiro: Xxxxxxx, 0000. v. 2. p. 512.

23 XXXXX, Xxxxxx de. Contratos nominados: mandato, comissão, agência, distribuição, corretagem e transporte. Vol. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 248.

24 TARTUCE, Xxxxxx. Direito civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019b. p. 658.

25 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 632.

26 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 20. ed. São Paulo: Atlas, 2020. p. 667-668.

Imóveis e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis conforme, respectivamente, seus artigos 5º, 6º e 7º.27

No que se refere à subcorretagem, admite-se que a pessoa física e jurídica delegue sua incumbência. Essa prática, normalmente, é exercida pela imobiliária, pois dispõe de mais de um corretor no seu quadro funcional, caso o comitente queira restringir a determinada pessoa para executar a atribuição contratada, deverá constar uma cláusula obstaculizando a aplicação da subcorretagem. Respectivo a esse cenário, Xxxxx Xxxxx define que:

Geralmente o contrato é impessoal, não importando ao comitente quem venha a obter a realização do negócio. Assim, nada impede que, informalmente, o corretor se associe a outros de sua confiança na execução do contrato. Aliás, esta prática é comum em se tratando de corretagem imobiliária. Caso o comitente queira dar uma feição intuitu personae ao contrato, haverá de inserir uma cláusula impeditiva de subcorretagem.28

A explicação do doutrinador Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx esclarece sucintamente devido ao seu amplo conhecimento acerca dos corretores livres:

[...]. Os corretores livres, [...]

relacionem, agindo como intermediários em negócios de ordem variada, aproximando interessados e buscando alcançar o encontro de vontades entre eles.29

Dentro do mesmo contexto, a argumentação de Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx reforça: Os corretores podem ser livres e oficiais. Os primeiros são pessoas que, sem nomeação oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediação de negócios, em caráter contínuo ou intermitente. [...] .30

O possuidor de título de técnico em transações imobiliárias com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) é requisito para exercer a profissão de intermediador, nos termos do art. 2º da Lei 6.530 de 1978. Todavia, se o mediador não habilitado desempenhar o ofício, isso não o inibe de receber a remuneração, pois acarretaria injusto enriquecimento. Nesse sentido, Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx esclarece:

A profissão de corretor de imóveis é disciplinada pela Lei n. 6.530/78 [...] que limita o seu exercício, no território nacional, ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) da circunscrição. O fato de não ser corretor habilitado pode sujeitá-lo a sanções administrativas, mas não o inibe de receber a remuneração, sob pena de o comitente locupletar-se indevidamente à custa de seu trabalho se não pagá-la.31

27 XXXXXXX XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 383.

28 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: contratos. 9. ed. v. 3. Rio de Janeiro: Forense, 2018a. p. 404.

29 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx.

30 XXXXXXXXX, Xxxxxx Xxxxxxx. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2018. p. 473.

31 Ibid., p. 474-475.

Após a análise dos corretores livres, no tópico inframencionado, as obrigações gerais do intermediador serão tratadas. Na sequência, haverá apontamentos a respeito da boa-fé objetiva que será examinada no item seguinte.

2.4 OBRIGAÇÕES GERAIS DO CORRETOR

a) dever de diligência e prudência, nos termos do art. 723 do Código Civil prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as dispositivo legal, Xxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxx demonstra que:

[...] Como consequência deste dever de diligência, em que pese o fato de os corretores não poderem ser responsabilizados por fato de terceiros, devem verificar a autenticidade das assinaturas e a identidade das pessoas que negocia. Se deixar de lado as providências acautelatórias devidas, responderá pelas perdas e danos carreados por sua negligência ou imprudência [...].32

Dentro do mesmo contexto, Araken de Assis expressa o seguinte:

É preciso, de um lado, aviar-se o corretor, evitando perder o negócio vantajoso. Por exemplo, interessa-se o incumbente na aquisição de certo imóvel, mas há outros pretendentes à vista. Nesta contingência, urge procurar o dono, no lugar em que se encontre e pelo modo mais lesto, com o fito de obter seu consenso, quanto as condições gerais do negócio. O art. 726, in fine, exclui o direito à retribuição do corretor nas hipóteses de inércia e ociosidade, definindo, indiretamente, a diligência imposta no art. 723.33

b) dever de se restringir às instruções recebidas e proceder no interesse do cliente, segundo o desfecho do art. 722 do dispositivo civilista vigente já mencionado.34

c) dever de prestar as informações necessárias ao comitente, consoante parte final do art. 723 do Estatuto anteriormente referido. A respeito desse tema, Araken de Xxxxx esclarece:

Esperam-se do corretor tão só as informações usuais e notórias, haja vista sua especialização. Por exemplo: do corretor se esperam informações precisas acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais, e assim por diante [...] Além desses dados objetivos, também a condição pessoal do vendedor há de ser indicada, porque da maior relevância. É possível que contra o vendedor corram ações em juízo, e, portanto, deixando de empregar o produto da alienação para solver as dívidas, ou recaindo em insolvência, o negócio seja reputado em fraude contra a execução [...]. Esta espécie de informação encontra-se em registros públicos, em regra acessível eletronicamente, e deve ser levada, incontinenti, ao conhecimento do incumbente, para evitar a realização do negócio. Finalmente, o corretor comunicará ao incumbente a frustração das suas diligências, seja qual for o motivo. Eventualmente, há obstáculos pessoais ao cumprimento da

32 XXXXXX, Xxxx Xxxxxx xx Xxxxx. Contratos: direito civil e empresarial. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. p. 255.

33 ASSIS, Araken de. Contratos nominados: mandato, comissão, agência, distribuição, corretagem e transporte. Vol. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 258-259.

34 FRANCO, loc. cit.

incumbência por exemplo, o interessado não recebe o corretor, por conta de desavença antiga. Cabe informar ao incumbente para que outro corretor seja contratado.35

Apropriados os apontamentos de Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Junior quanto à obrigação abordada:

[...], de importantes consequências, é possível afirmar que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responder por perdas e danos em razão de sua omissão dolosa. Isso significa que só haverá responsabilidade caso o corretor seja negligente, deixando de verificar os aspectos normais do negócio e, também, por evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir negativamente na venda. Trata-se de exigência legal para que o corretor paute sua atividade pela boa-fé objetiva [...]. Em outras palavras, não basta o corretor imaginar que não está prejudicando as partes. Exige-se, igualmente, a cautela em razão de sua especialidade. Por exemplo: se o condomínio do apartamento que está vendendo sofreu autuação por débitos do INSS que o corretor sabe, e que, ao depois, vai gerar encargos nas taxas condominiais, elevando os valores praticados, deve informar essa circunstância, sob pena de responder pelos prejuízos que causar. Responde, igualmente, por exemplo, se o imóvel está sujeito a inundações constantes no verão e não informa essa circunstância ao adquirente. [...] Por outro lado, não responde se o imóvel vendido em São Paulo é penhorado por dívida do vendedor na comarca de Manaus, posto que não é exigível ou razoável que tenha informações de todas as comarcas do Brasil. Ora, se o vendedor declarou residência em São Paulo e não havia qualquer motivo para desconfiar dessa informação, não responderá, por evidente, pela penhora decorrente de uma carta precatória de outra comarca. Não seria normal exigir essa cautela. Portanto, não houve negligência ou imperícia, o que afasta a responsabilidade do corretor.36

Complementando as abordagens acima, Xxxxx Xxxxx finaliza com a seguinte constatação:

A obrigação assumida pelo corretor é empregar seus conhecimentos e trabalho, para conseguir a mediação entre o comitente e o terceiro. Ao executar a sua obrigação, deverá fazê-la com dedicação, valendo-se de todos os recursos habitualmente empregados em sua profissão. Cumpre-lhe passar ao contratante as informações pertinentes, seja quanto aos valores praticados no mercado e suas oscilações, seja quanto à oportunidade da realização do negócio ou eventual risco na operação.37

Além dos deveres gerais fundamentados supracitados sobre o contrato de corretagem; o Princípio da Boa-fé Objetiva impera, tanto em todas etapas contratuais quanto em relação aos envolvidos na negociação, o intermediador, o dono do negócio que contrata o corretor e o terceiro. Pertinente à explanação de Xxxxxxx Xxxxxxxx:

35 ASSIS, Araken de. Contratos nominados: mandato, comissão, agência, distribuição, corretagem e transporte. Vol. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 260-261.

36 XXXXXXX XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 384-385.

37 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: contratos. 9. ed. v. 3. Rio de Janeiro: Forense, 2018a. p. 404.

Comprovando-se o prejuízo de uma das partes, em decorrência de informações equivocadas, irreais ou falsas transmitidas pelo corretor, sujeita-se ele a arcar com as perdas e danos, naturalmente em solidariedade com aquele que restou com o indevido favorecimento.38

Sem divergir, assinala Xxxxxx Xxxxxxx sobre esse tópico:

O corretor deve, ainda, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou riscos do negócio, das alterações de valores e de tudo o mais que possa influir nos resultados da incumbência, o que está em total sintonia com o princípio da boa-fé objetiva. O desrespeito a tais deveres gera a resolução do contrato com perdas e danos.39

Conforme o precedente a seguir exposto, comprova que diligências descumpridas pelo corretor são passíveis de reparações ao seu cliente que não motivou o desfazimento do negócio:

APELAÇÃO CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DANO MATERIAL. DESPESAS DE

CORRETAGEM. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda induz reparação do dano material ocasionado à parte que não lhe deu causa, inclusive com gasto comprovado com a comissão de corretagem. 40 [Grifou-se]

Outros encargos decorrentes do contrato podem trazer aspectos de prestação de serviços, mandato, empreitada e outro negócio jurídico. Cada ramo de corretagem apresenta rol específico de deveres.41 Entre as obrigações gerais, destacam-se os já mencionados. Sendo apropriado salientar que o art. 729 do

constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação esp

A conclusão de Xxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxx, devido a sua relevância, define brevemente como os corretores devem se portar: E a ênfase aos deveres perante o mercado, qualquer que seja este, é um munus dos intermediários, que devem atuar com transparência, diligência, correção, imparcialidade e profissionalidade 42 Referente à conduta imparcial do corretor, cabe enfatizar com a lição de Xxxxxxx Xxxxxxxx, Heloisa Xxxxxx Xxxxxxx e Xxxxx Xxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx:

Do corretor ainda se exige certa imparcialidade na execução do contrato de corretagem. Ou seja, se por um lado obriga-se à obtenção do negócio para o cliente, deve também o corretor atuar com diligência e prudência com relação ao terceiro interessado, como expressão do princípio da boa-fé

38 XXXXXXXX, Xxxxxxx. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 761.

39 TARTUCE, Xxxxxx. Direito civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019b. x. 000.

00 XXX XXXXXX XX XXX. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Décima Oitava Câmara Cível). Apelação Cível nº 70060151370. Relator: João Moreno Pomar. Porto Alegre, 17 de julho de 2014. Disponível em: xxxx://xxx.xxxx.xxx.xx/xxxx/. Acesso em: 2 set. 2019.

41 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 20. ed. São Paulo: Atlas, 2020. p. 678.

42 XXXXXX, Xxxx Xxxxxx xx Xxxxx. Contratos: direito civil e empresarial. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. p. 259.

objetiva, destacado no art. 422 deste Código, na esteira da solidariedade constitucional.43

O tópico seguinte apresentará o Princípio da Boa-fé Objetiva.

2.5 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA

O estudo sobre a boa-fé objetiva almeja a demonstração de sua presença fundamental nas relações contratuais, pois esse princípio impõe uma conduta proba. Cabe enfatizar que, no contrato de corretagem, há exigências legais, referente ao comportamento do intermediador, assim confirmando sua relevância. Quando o corretor agir de má-fé, será responsabilizado, no tocante à perda do direito à percepção da remuneração, inclusive, podendo responder judicialmente por perdas e danos, conforme já anteriormente explicitado. Dentro desse tema, Xxxxx Xxxx esclarece:

principalmente obrigacionais. [...] A boa-fé objetiva importa conduta honesta, leal, correta. [...] A boa-fé objetiva não nos dá uma regra apta a ser aplicada a cada caso particular, mas exige um juízo valorativo que o tempo e o espaço determinam. [...]. A boa-fé objetiva oferece dimensão mais específica, como dever de conduta dos participantes da relação obrigacional segundo fundamentos e padrões éticos. [...]

perfectibilidade. Com risco de simplificação, dizemos que os bons costumes estão mais próximos da moral, e a boa-fé, da ética.44

Em complementação à exposição acima, Hellen Xxxxxxxx xx Xxxx Xxxxx e Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx definem que:

-fé objetiva, que se traduz como uma regra de conduta, referindo-se aos deveres de lealdade, honestidade e cooperação que devem estar presentes em todas as relações sociais. [...] Assim, a boa-fé impõe às partes do negócio jurídico o dever de prestar informações, bem como agir com clareza, honestidade, lealdade, probidade e retidão.45

Estabelece como função interpretativa da boa-fé objetiva o artigo 113 do

dos negócios contratuais, nos termos do dispositivo mencionado, deve analisar

moderadamente as cláusulas, erradicando-as, caso haja desiquilíbrio na relação jurídica, mas inalterando a essência do contrato, ou seja, a vontade das partes, desde que respeitem a boa-fé objetiva. Referente a esse contexto normativo, ressalta-se a lição de Xxxxx Xxxxx:

43 XXXXXXXX, Xxxxxxx; XXXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx; XXXXXX, Xxxxx Xxxxxx Xxxxx de. Código civil interpretado conforme Constituição da República. Rio de Janeiro: Xxxxxxx, 0000. p.

510. v. 2.

44 Direito civil: -96.

45 XXXXX, Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxx; XXXXX, Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx. Direito civil: parte geral. São Paulo: Saraiva, 2016. p. 54-55.

A norma do art. 113 possui um grande alcance prático, uma vez que, indiretamente, autoriza o juiz a refazer o ato negocial, a fim de escoimá-lo de eventual má-fé. Toda prudência deve ser observada pelo juiz, a fim de não se deixar levar por subjetivismo e, arbitrariamente, substituir a vontade das partes. [...].46

Imprescindível à função interpretativa da boa-fé objetiva, no que se refere a divergências do responsável ao pagamento da comissão do corretor. Nesse aspecto, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Junior argumenta:

Nessa medida, nada impede que o contratante seja o próprio comprador, interessado na aquisição de imóvel com determinadas características, preço, etc. É evidente que essa mesma incumbência pode ter sido conferida ao mediador pelo vendedor. Nesses casos, caberá ao magistrado aferir a boa-fé objetiva do mediador, preconizada nos arts. 113 e 422 do Código Civil. Assim, se o mediador foi transparente, não escondendo que receberia de ambos e isso lhes pareceu bom, é lícito que cobre a comissão de ambos vendedor e comprador na medida em que ambos solicitaram os préstimos do corretor. Aliás, má-fé seria o contrário, ou seja, depois de estabelecidas as condições do negócio, uma das partes, [...] se insurgir contra o pagamento da comissão que assentiu pagar quando procurou o

corretor para que buscasse imóvel de acordo com suas instruções.47

Quando a interpretação decorrer de questão fática que envolve relações de consumo na negociação contratual de corretagem, devem ser priorizados os interesses do hipossuficiente. Para fins de clarificar essa premissa, Xxxxx Xxxxx

Em observância ao artigo 422 do Estatuto Civilista de 2002, é pertinente elucidar, no que diz respeito ao contrato de corretagem, que, quando o corretor aproxima as partes, atingindo o resultado útil, terá o direito da percepção de sua remuneração. Todavia, se a concretização da negociação surgiu em decorrência de descumprimento dos deveres inerentes à atividade do intermediador, e gerando prejuízos às partes envolvidas, destarte, colaborando com o desfazimento do negócio. Nesse caso, o mediador desrespeitou o Princípio da Boa-fé Objetiva que impera em todas as etapas contratuais, valorizando sua função pela integração, consoante ordenamento legal mencionado.

Consequentemente, o corretor será responsabilizado por perdas e danos, em solidariedade com aquele que tenha se beneficiado inapropriadamente. Adiciona-se a afirmação de Xxxxxx Xxxxxxx referente à questão abordada:

[...] o art. 422 do Código Privado valoriza a eticidade, prevendo que a boa-fé deve integrar a conclusão e a execução do contrato. O art. 422 do CC traz, portanto, a função de integração da boa-fé objetiva, reconhecida aqui como um princípio e sendo aplicada a todas as fases contratuais: fase pré- contratual, fase contratual e fase pós-contratual, [...].49

46 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: parte geral. 11. ed. v. 1. Rio de Janeiro: Forense, 2018b. p. 396.

47 SCAVONE XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 412.

48 NADER, op. cit., p. 401.

49 TARTUCE, Xxxxxx. Direito civil: lei de introdução e parte geral. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019a. p. 93. v. 1.

Para fins de elucidação, destaca-se a citação de Xxxxx

ratifica, de forma inquestionável, a indispensabilidade da boa-fé objetiva em todas as etapas contratuais:

evitando eventuais interpre ,

pelos

sigilosas de que tomem conhecimento, [...]

resguardado o P B - O

do contrato, bem como, -

intuito de prejudicar ou de obter vantagens indevidas.50

Neste capítulo, verifica-se o que é contrato de corretagem e suas características inerentes, também, examina-se a natureza jurídica, destacando a aleatoriedade devido a sua peculiaridade no contrato referido. Na sequência, constatou-se que o corretor deve cumprir com suas obrigações gerais em harmonia com o Princípio da Boa-fé Objetiva, caso atingindo o resultado útil, terá direito à percepção de sua remuneração, assuntos a serem elucidados no capítulo seguinte.

3 DO RESULTADO ÚTIL NO CONTRATO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS

Neste capítulo, abordar-se-ão sobre o resultado útil minunciosamente, o direito do corretor de receber a sua remuneração, a cláusula de exclusividade e, por fim, serão interpretados os posicionamentos do Superior Tribunal de Justiça, no tocante aos temas 938 e 960.

O tópico subsequente é referente ao resultado útil, tema deste artigo, sendo fundamentado com jurisprudências e análises doutrinárias.

3.1 REMUNERAÇÃO DO CORRETOR: O QUE SE ENTENDE POR RESULTADO ÚTIL?

O principal direito do corretor é a remuneração, se houver resultado útil, ou seja, a aproximação entre o comitente e o terceiro resultando a celebração do negócio jurídico desejado. Caso não for concretizada a operação, a corretagem será indevida por se tratar a intermediação de contrato de resultado. A respeito disso, Sílvio de Salvo ma conduta

50 Teoria geral do direito civil

194.

propriamente dita, mas o resultado de um serviço. Na corretagem, existe uma

Apropriada a lição de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx quanto ao tema abordado:

Persiste o direito à comissão, em princípio, se o negócio não se realiza por arrependimento das partes, nos termos do art. 725 do Código Civil vigente, já anteriormente aludido.

Sobre essa regra, posicionou-se por diversas vezes a jurisprudência referente ao direito à remuneração do corretor, quando atinge o resultado útil e ocorre o desfazimento do negócio por uma das partes envolvidas (transmitente ou adquirente) posteriormente. Na sequência, serão examinados alguns julgados do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE

COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. [...].53 [Grifou-se]

O recurso especial abaixo demonstra que o STJ possuía entendimento diverso do atual Código Civil que consolida o direito do corretor de receber a corretagem, independentemente da concretização do negócio jurídico, consoante o art. 725 do diploma legal mencionado.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO

DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. 1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. [...] Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. [...] A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do

51 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018a. p. 634.

52 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. doutrina, jurisp

105.

53 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (3. Turma). Agravo em Recurso Especial nº 465.043/SP. Relator Ministro Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx, Terceira Turma, julgado em 08/05/2014, DJe 19/05/2014. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 12 set. 2019.

negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem. [...].54 [Grifou-se]

Já a ementa que segue ratifica que a remuneração é devida, embora haja desfazimento do negócio por arrependimento do comprador, pois a corretora, em nenhum momento, deixou de cumprir os deveres pertinentes a sua atribuição.

PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO NÃO-PROVIDO. [...] a

intermediação da corretora pode encerrar-se antes da conclusão da fase de registro imobiliário. Por certo, quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediação da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobiliário, tal como ocorre no caso de celebração de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora 55 [Grifou-se]

O recurso inominado inframencionado reitera o posicionamento dos julgados anteriormente referidos, comprovando que independe dos motivos do arrependimento das partes que são inúmeros, pois, se o corretor atinge o resultado útil e havendo ausência de culpa do intermediador no desfazimento do pacto, persiste o seu direito à remuneração.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO CONCOMITANTEMENTE COM CONTRATO DE LOCAÇÃO. APROXIMAÇÃO ÚTIL. OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. POSTERIOR DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO ENTRE O VENDEDOR E OS COMPRADORES QUE NÃO EXIME OS ÚLTIMOS DA OBRIGAÇAO ASSUMIDA PERANTE O CORRETOR QUE REALIZOU A INTERMEDIAÇÃO. ART. 725 DO CCB. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

Emerge dos autos que os réus figuram como compradores em contrato de compra e venda de imóvel, [...]. A circunstância de os réus não terem pago o preço, com o que permaneceram na condição de locatários do imóvel, não retira o direito do autor à percepção da comissão de corretagem, já que incontroversa a prestação do serviço com a aproximação útil dos contratantes. [...].56 [Grifou-se]

No caso concreto abaixo, sedimenta que a comissão do corretor é adequada, em decorrência da aproximação das partes que celebraram o contrato de compra e venda do imóvel.

54 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (3. Turma). Recurso Especial nº 1339642/RJ. Relatora Ministra Xxxxx Xxxxxxxx, julgado em 12/03/2013, DJe 18/03/2013. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 12 set. 2019.

55 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (4. Turma). Recurso Especial nº 1228180/RS. Relator Ministro Xxxx Xxxxxx, julgado em 17/03/2011, DJe 28/03/2011. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 12 set. 2019.

56 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Segunda Turma Recursal Cível). Recurso Inominado nº 71008486599. Relator: Xxxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx. Porto Alegre, 31 de julho de 2017. Disponível em: xxxx://xxx.xxxx.xxx.xx/xxxx/. Acesso em: 12 set. 2019.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA ANTE INTERMEDIAÇÃO REALIZADA PELA IMOBILIÁRIA QUE PRODUZIU UM RESULTADO ÚTIL PARA A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, AINDA QUE TENHA HAVIDO O

DISTRATO POSTERIORMENTE. Inteligência do art. 725 CC. o procedimento adotado para abertura de inventário é de responsabilidade dos herdeiros, não podendo ser transferida a terceiros. [...].57 [Grifou-se]

Xxxxxxx Xxxxx observa que a corretagem será indevida, se o

ssão, não obstante, se nulo o contrato que enseja. A simples anulabilidade somente se lhe seria

Quanto ao tema, é fundamental enfatizar que, mesmo alcançando o resultado útil, é insuficiente para o recebimento da remuneração se o arrependimento das partes tenha sido motivado pelo descumprimento do corretor de seus deveres, conforme precedentes abaixo do STJ:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. [...]. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO

INDEVIDA O propósito recursal [...] é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios. A remuneração devida ao corretor e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, [...] Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores ou das pessoas jurídicas de que são sócios , a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença. [...] Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este

motivo, a comissão de corretagem. [...].59 [Grifou-se]

O julgado inframencionado é sobre a imobiliária que deixou de desempenhar o dever de prestar informações ao cliente, ou seja, omitiu a existência de ação de execução fiscal contra um dos vendedores. Mesmo que tenha aproximado os

57 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Quarta Turma Recursal Cível). Recurso Inominado nº 71008247025. Relatora: Xxxxxx Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx. Porto Alegre, 27 de fevereiro de 2019. Disponível em: xxxx://xxx.xxxx.xxx.xx/xxxx/. Acesso em: 12 set. 2019.

58 XXXXX, Xxxxxxx. Contratos. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 390.

59 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (3. Turma). Recurso Especial nº 1810652/SP. Relatora: Ministra Xxxxx Xxxxxxxx, julgado em 04/06/2019, DJe 06/06/2019. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 13 set. 2019.

interessados, inexiste a obrigatoriedade de pagamento da comissão, pois a omissão do prestador de serviços contratado resultou no arrependimento do adquirente.

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. [...]. RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6º DO CDC E 20 DA LEI N.

6.530/1978. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias [...] da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda. [...] O art. 725 do CC, [...], demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. [...] Muito embora não tenha sido apurado ou infirmado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria fraude à execução, é vultoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é demandado [...], e, como não foi devidamente informado pela imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem. [...].60 [Grifou-se]

A ementa da Corte Superior a seguir é referente ao desfazimento da avença devido à ausência de informações fundamentais que deveriam ser prestadas pelo corretor ao comprador, porém este, ao tomar conhecimento que o bem imóvel adquirido é objeto de ação de desapropriação decide desfazer o negócio. Diante do exposto, a comissão de corretagem é inexigível.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. CELEBRAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO PRECÁRIO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESFAZIMENTO DO PACTO. POSTERIOR ANÁLISE DE DOCUMENTOS. DESCOBERTA DE AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. [...]

Ação de cobrança ajuizada por corretor de imóveis postulando o pagamento de comissão decorrente da intermediação de compra e venda de imóvel, posteriormente desfeita após a descoberta de ação de desapropriação sobre o bem. [...] De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável. [...] Somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem [...] Não cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor, subordinando o pagamento do sinal à higidez das certidões cartorárias. [...].61 [Grifou-se]

60 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (4. Turma). Recurso Especial nº 1364574/RS. Relator: Ministro Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx, julgado em 24/10/2017, DJe 30/11/2017. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 13 set. 2019.

61 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (3. Turma). Recurso Especial nº 1272932/MG. Relator: Ministro Xxxxxxx Xxxxxx Xxxx Xxxxx, julgado em 26/09/2017, DJe 02/10/2017. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 13 set. 2019.

No REsp abaixo, ocorre a aproximação das partes, todavia, é insuficiente se o mediador no desempenho de seu labor descumpre com seus deveres estabelecidos no Código Civil vigente. Portanto, a negociação é precária, podendo o comitente desistir do negócio, pois o corretor colaborou para isso, e, consequentemente, não terá direito à remuneração.

CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. Num

contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. [...]. 62 [Grifou-se]

Em atenção às jurisprudências apreciadas, no tocante ao resultado útil, verifica-se que o contrato de corretagem com o objetivo de compra ou venda de imóveis está vinculado à realização de determinadas fases. Segundo Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, há dependência de três etapas:

Certo é que a formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) A aproximação das partes. b) O fechamento do negócio (assinatura da proposta). c) A execução do contrato (compra e venda ou compromisso).63

A primeira fase corresponde à aproximação das partes interessadas. Dentro desse contexto, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx explica minuciosamente:

A primeira etapa para formação do contrato de corretagem é a aproximação das partes. É comum que o interessado na venda incumba um corretor para vender seu imóvel, poupando-se das vicissitudes de tratar com diversos interessados, marcar visitas, esclarecer os detalhes etc. Igualmente comum é a hipótese de o comprador incumbir um corretor de localizar o imóvel de acordo com as características que fornece, poupando-se da tarefa de visitar inúmeros imóveis. De fato, a atividade do corretor se inicia com a oferta do imóvel de acordo com o negócio a ele confiado, oferta essa que se dá ao público em geral por meio de anúncios ou aos seus clientes habituais, bem como, na segunda hipótese, com a procura do imóvel de acordo com as instruções recebidas do pretendente. Em razão da sua atividade, surgindo um interessado ou localizando o imóvel, o corretor leva a efeito a intermediação, aproximando as partes, e realizando as tratativas iniciais.64

A segunda fase é relacionada à proposta ofertada pelo comprador e/ou vendedor, para fins de alcançar o consenso entre as partes e efetivar a negociação,

62 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (3. Turma). Recurso Especial nº 1183324/SP. Relatora: Ministra Xxxxx Xxxxxxxx, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 13 set. 2019.

63 XXXXXXX XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 387.

64 Ibid., p. 388-389.

assim, surge o vínculo jurídico com assinatura de ambos. Nesse sentido, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Junior leciona com clareza:

Na segunda etapa, com a aproximação das partes, mister se faz o acordo de vontades traduzido na proposta e na aceitação. Nesse momento, o corretor trabalha no sentido de buscar o consenso no contrato. Suponhamos que o comprador faça restrições quanto ao imóvel no seu aspecto físico, ou seja, sobre o estado de conservação, metragem e documentação. O corretor tenta solucionar esses entraves, buscando, ao final, a assinatura de uma proposta que levará ao vendedor. Se o vendedor concordar, aceitando a proposta, o negócio se efetivou. Nesse ponto, é possível marcar data para a escritura ou assinatura da promessa de compra e venda. O vínculo jurídico estabeleceu-se quando o vendedor e o comprador assinaram a proposta (Código Civil, art. 427). Nessa proposta estarão presentes os três elementos indispensáveis a todo contrato de compra e venda: a) A coisa, ou seja, o imóvel. b) O preço (à vista ou a prazo, bem como o prazo). c) O consentimento.65

A fase definitiva é quando a negociação se concretiza com a assinatura referente à compra e venda, assim estabelecendo o direito de percepção da corretagem, desde que o intermediador cumpra com os seus deveres em relação à atividade laborativa desempenhada, resultando na aplicabilidade do Princípio da Boa-fé Objetiva exigida em todas as fases contratuais. Inclusive, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Junior ratifica com a seguinte ponderação: A terceira e última etapa se dá com a efetiva assinatura da escritura pública ou particular de compra e venda (Código Civil, art. 108) ou do instrumento particular de promessa de compra e venda .66

Após apreciação jurisprudencial e doutrinária no tocante ao resultado útil no contrato de corretagem de imóveis, no item a seguir, serão abordadas as considerações sobre a remuneração do intermediador e esclarecimentos relacionados à cláusula de exclusividade.

3.2 CONSIDERAÇÕES ACERCA DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR E CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NO CONTRATO DE CORRETAGEM

Menciona o art. 724 do atual Código Civil não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a

Sílvio de Salvo Venosa

orienta:

Tratando-se de negócio que teve origem na prática mercantil, sempre a utilização dos usos e costumes será importante para o deslinde das questões. Essa comissão poderá ser uma porcentagem sobre o negócio, um valor fixo, ou pode ter natureza mista, isto é, combinar as duas modalidades, um valor fixo mais um percentual.67

Segundo Xxxxxx Xxxxxxx: -se que, na prática do mercado imobiliário, é comum fixar o percentual entre 3% e 8% do valor da transação, o que varia de local

65 XXXXXXX XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 390-391.

66 Ibid., p. 391.

67 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 641.

68 Nada impede que as pessoas acordem a divisão de custos da corretagem, quer em partes iguais ou distintas. Se não houver essa divisão, será paga a remuneração por quem o contratou.69

Preceitua o art. 727 do Código Civil de 2002 que a corretagem será devida sempre que o negócio for concluído em decorrência da aproximação realizada pelo corretor, ainda que esgotado o período de exclusividade concedido ou dispensado o intermediador. Em conformidade com a norma legal aludida, Xxxxx Xxxxx observa:

Caso o trabalho realizado pelo corretor produza resultado, efetivando-se o negócio ainda que após a dissolução do contrato de corretagem, o corretor fará jus ao recebimento da remuneração prevista. O art. 727 prevê o direito em duas situações: a) negócio realizado após a dispensa do corretor, sendo o contrato por prazo indeterminado; b) efetivação do negócio posterior à extinção do contrato por prazo determinado.70

Oportuna é a análise de Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, em relação à percepção da remuneração:

Sendo com exclusividade ou não, se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor e, ao depois, firmar o contrato por conta própria, pagará a comissão. Trata-se de má-fé do dono do negócio. São casos em que o negócio só foi possível, só teve a sua origem, em razão dos esforços empreendidos pelo corretor [...].71

A exclusividade só é admitida por escrito ou qualquer outro meio idôneo de prova documental, conforme previsão legal. Xxxxxxx Xxxxxxxx conceitua que:

exigirem a atividade plena e o esforço eficaz do corretor, sob pena de falecer

O comitente deve informar ao mediador sobre eventuais interessados, abstendo-se de fechar negócios isoladamente ou com auxílio de outros intermediadores, pois a lei civil vigente prevê que o corretor que consta na cláusula contratual de exclusividade tenha direito à remuneração integral ainda que realizado o negócio jurídico sem a sua mediação, por dedicar-se a maior parte do seu tempo atendendo o seu cliente. Nesse aspecto, Sílvio de Salvo Venosa esclarece:

Importa, porém, examinar o caso concreto, que nem sempre será de simples solução. Assim, por exemplo, deve pagar ao corretor o comitente que lhe deu exclusividade e realiza o negócio com corretor diverso. A exclusividade prova-se pela denominada opção. A opção, embora não se confunda com o contrato de corretagem, prova a sua existência.73

68 TARTUCE, Xxxxxx. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019b. p. 661.

69 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 20. ed. São Paulo: Atlas, 2020. p. 672.

70 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: contratos. 9. ed. v. 3. Rio de Janeiro: Forense, 2018a. p. 405-406.

71 XXXXXXX XXXXXX, Xxxx Xxxxxxx. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 408.

72 XXXXXXXX, Xxxxxxx. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 766.

73 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 645.

É pertinente a explicação de Xxxxx Xxxxx, referente à citação acima:

O contrato de corretagem pode ser feito ou não com a cláusula de exclusividade. Quando esta é convencionada, o comitente entrega ao corretor uma declaração, mais conhecida no meio imobiliário por opção, na qual se fixa um prazo para a exclusividade. O efeito prático da opção refere- se ao direito de remuneração do corretor. Se a operação for realizada no período de vigência da exclusividade o corretor contratado fará jus à contraprestação, independentemente de quem tenha feito a aproximação ou se esta ocorreu diretamente por iniciativa das partes. Esse direito cessa, porém, caso o corretor descumpra a sua obrigação, revelando-se omisso, desinteressado (art. 726), ou descurando-se de seu dever de lealdade.74

Todavia, o privilégio da exclusividade é preterido ao intermediador inerte ou ocioso. Dentro desse contexto, são convenientes as explicações elucidativas do doutrinador Sílvio de Salvo Venosa:

[...] não pode ser beneficiado pela exclusividade o corretor que se mantém inerte ou ocioso, isto é, não busca a aproximação útil que a cláusula de exclusividade lhe impôs. Nessa premissa, não pode ele ser premiado com o pagamento de comissão, se o dono do negócio resolveu, ele mesmo, por conta própria ou de terceiros, tomar a iniciativa e concluir o negócio. A matéria quanto à inércia ou ociosidade do corretor, nessa situação, desloca- se para a prova. Nesse aspecto, será importante examinar a conduta das partes e a correspondência trocada entre elas. Se, por exemplo, o dono do negócio notifica o corretor para que informe sobre as providências tomadas para a conclusão do negócio e este se mantém inerte, ou o faz ineficazmente, estará comprovada sua inércia.75

Para fins de complementação, apropriadas as observações de Xxxxxx Xxxxxxx:

[...] Inércia e ociosidade são conceitos indeterminados que devem ser analisados de acordo com o caso concreto, constituindo, sem dúvidas, duas cláusulas gerais com praticidade indiscutível. Obviamente, o ônus de sua prova cabe a quem as alega.76

O mediador também terá direito à comissão, quando as partes aceitarem, tacitamente, seu labor, ou seja, sem consentimento expresso. Sílvio de Xxxxx Xxxxxx ratifica essa argumentação:

Outra hipótese que pode gerar direito à remuneração é a situação de intermediário que tenha atuado sem que qualquer das partes tenha autorizado de forma expressa, mas que tivesse sua atuação tolerada e admitida tacitamente pelos interessados.77

Referente à explanação aludida, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx elucida:

74 XXXXX, Xxxxx. Curso de direito civil: contratos. 9. ed. v. 3. Rio de Janeiro: Forense, 2018a. p. 405-406.

75 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 647.

76 TARTUCE, Xxxxxx. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019b. p. 668.

77 VENOSA, loc. cit.

documentos do

[...].78

Se comprovado o negócio jurídico, o mediador deverá receber a corretagem, cabendo apenas indagar quem será o responsável pelo pagamento, podendo ser ambos os contratantes. Caso se recusem a remunerá-lo, o corretor deverá buscar judicialmente os seus direitos.

Havendo vários corretores participando da mediação, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário, consoante art. 728 do diploma legal referido. Xxxxxxx Xxxxxxxx aponta o seguinte:

Não se leva em conta o momento da atuação de cada corretor, e nem interessa o porte da participação. É normal a presença de um corretor nas gestões iniciais, que são concluídas por outro profissional na área. Verificada a cadeia, ou que o vínculo se manteve com o mesmo comprador,

Caso haja discordância entres os intermediadores, poderá o contratante ingressar no Poder Judiciário com a ação de consignação em pagamento. Sílvio de Xxxxx Xxxxxx afirma que: É comum que negócios vultosos tenham a participação de vários corretores. Divergindo eles sobre a partilha da comissão, cabe ao comitente consigná- 80

Depois das elucidações acerca da cláusula de exclusividade e considerações referentes à remuneração do corretor no contrato de mediação, no próximo item, será ilustrado sobre o tema 938.

3.3 COBRANÇA DE CORRETAGEM DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS E A POSIÇÃO DO STJ

Os temas 938 e 960, a seguir descritos, são primordiais, para fins de ampliar o conhecimento, referente ao direito do intermediador de receber a remuneração, quando atinge o resultado útil, no tocante à relação de consumo.

A cobrança da corretagem e o serviço de assessoria técnico-imobiliária relacionados à aquisição de imóvel em unidades autônomas em estande de vendas gerou diversas ações judiciais, destarte o Superior Tribunal de Justiça uniformizou a jurisprudência em incidente de processos repetitivos acerca dessas questões.

O promitente-comprador defendia a existência da abusividade de transferir esses encargos aos interessados que comparecem a um estande de vendas (imóveis na planta ou em construção pelas incorporadoras em estandes situados no próprio terreno em que está sendo ou será construído o edifício de apartamentos), com o intuito de adquirir uma unidade autônoma de um empreendimento imobiliário,

78 XXXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. ria:

92.

79 XXXXXXXX, Xxxxxxx. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 768.

80 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. p. 644.

91-

sendo obrigado a arcar com os custos dos serviços prestados por corretores selecionados pela incorporadora (promitente-vendedora) que ficam sediados no próprio local da construção, ou seja, a iniciativa da utilização do trabalho do intermediador é das incorporadoras que o contrata.

Em regra, quem contrata o corretor é quem paga a comissão, contudo, nesse cenário fático, a Corte Superior concluiu a existência da atividade realizada pelos mediadores contratados pela incorporadora imobiliária, decorrente da intermediação de imóveis em estande de vendas, e, inclusive, o colegiado considerou válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão, desde que haja transparência por parte do promitente-vendedor, referente ao valor da remuneração, em harmonia com o Princípio da Boa-fé Objetiva.

Além da cobrança da corretagem, a promitente-vendedora, também, repassava ao hipossuficiente os custos da prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos, no que se referem às cláusulas do contrato e às condições do negócio, ou seja, o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) era desempenhado por técnicos vinculados à incorporadora.

Essa prestação de serviços é imposta pela promitente-vendedora, todavia, o promitente-comprador detém a autonomia de contratar para exercer essa atividade a pessoa de sua confiança, e não aquela compelida, sendo evidente a não obrigatoriedade de se sujeitar ao pagamento de serviços não contratados pelo vulnerável nessa negociação. Em relação à corretagem, há uma peculiaridade por resultar de um contrato autônomo, com características próprias.

Diante da explanação exposta, a Corte Superior pacificou o entendimento de que a cobrança da Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) ou atividade congênere é considerada abusiva, pois essa atribuição é relativa ao negócio contratual com a incorporadora imobiliária, portanto, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a ausência de má-fé do vendedor, cabendo somente devolução simples. No que concerne à imposição do pagamento da remuneração do intermediador, se o consumidor for informado previamente, inexiste a abusividade. Segue a ementa que consolidou o tema 938 mencionado:

Recurso especial repetitivo. Direito civil e do consumidor. Incorporação imobiliária. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de assessoria técnico- imobiliária (SATI). Abusividade da cobrança. I tese para os fins do art.

1.040 do CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II Caso concreto:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,

mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese

1.2. III Recurso especial parcialmente provido.81 [Grifou-se]

O item a seguir relacionar-se-á com esse tópico devido a sua aplicação como paradigma para uniformizar o tema mencionado abaixo.

3.4 APONTAMENTOS SOBRE A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO PROGRAMA SOCIAL MINHA CASA, MINHA VIDA

A tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP referido anteriormente foi paradigmático para fins de consolidar o tema 960 quanto à validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa social Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Medida Provisória 459/2009, convertida na Lei 11.977/2009, que surgiu com intuito de concretizar o direito fundamental de moradia digna, auxiliando aquelas famílias de baixa e média renda, nos termos estipulados pela norma legal mencionada.

No entanto, a Corte Superior sedimentou como válida a cláusula que transfere o dever de pagar a remuneração do corretor pelo promitente-comprador (consumidor), ressalvada a denominada faixa 1 (compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00, valores atuais, bem como, as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública). O julgado do STJ assim definiu essa tese:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art.

1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...].82 [Grifou-se]

Pertinente à transcrição do artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, em face das ementas aludidas:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...] III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

81 BRASIL. Recurso Especial 1.599.511/SP. Relator: Ministro Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxx. Brasília, 24 de agosto de 2016. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 17 jan. 2020.

82 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. (2. Seção). Recurso Especial nº 1601149/RS. Relator: Ministro Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxx, Relator p/ Acórdão: Ministro Xxxxxxx Xxxxxx Xxxx Xxxxx, julgado em 13.06.2018, DJe 15.08.2018. Disponível em: xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/Xxxxxx/. Acesso em: 17 jan. 2020.

Na observância das conclusões jurisprudenciais acimas explanadas, o resultado útil foi atingido no contrato de corretagem, formalizando a aproximação das partes com o contrato de promessa de compra e venda de imóveis em unidades autônomas em estande de vendas e do programa social Minha Casa, Minha Vida.

Contudo, verifica-se que inexiste o intuito de analisar a questão do vulnerável na relação contratual. O que priorizaram foi a transparência na negociação, no que diz respeito às promitentes-vendedoras de prestarem os esclarecimentos expressamente detalhados com os valores do imóvel e corretagem aos promitentes- compradores, que inclusive há previsão legal, conforme citado acima, sendo o suficiente para o Superior Tribunal de Justiça sedimentar a validade da transferência da cobrança da comissão.

Diante do exposto neste capítulo, comprovou-se que o entendimento no tocante ao resultado útil é primordial para a satisfação de todos os envolvidos na relação negocial, evidenciando o direito do corretor da percepção de sua remuneração. Na sequência, argumentou-se sobre a cláusula de exclusividade. E, por fim, examinaram-se os temas 938 e 960, nesta pesquisa, devido aos questionamentos relacionados à responsabilidade do pagamento da corretagem, nas relações de consumo, quando o resultado útil é atingido.

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A partir do desenvolvimento deste artigo, pretendeu-se obter esclarecimentos acerca dos posicionamentos jurisprudenciais sobre o resultado útil no contrato de corretagem de imóveis.

No primeiro tópico abordado, primeiramente, elucidaram-se o conceito do contrato de corretagem e as suas características, demonstrando a sua previsão legal no Estatuto Civilista vigente, em seus artigos 722 a 729.

Em seguida, abordou-se a natureza jurídica do contrato mencionado, sendo caracterizado como bilateral (sinalagmático) por gerar obrigações para os contratantes, pois o mediador necessita alcançar o resultado útil para fins de receber a comissão que será paga pelo comitente, devido à exigência legal desse pagamento no tocante ao resultado alcançado pelo mediador. Assim, fica evidenciada a natureza jurídica de onerosidade. A consensualidade é uma das características inerentes ao negócio contratual mencionado, bastando o consentimento dos envolvidos na negociação. A aleatoriedade desse contrato é comprovada pela dependência de vontade de terceiros, destarte, o corretor só auferirá a comissão, se atingir o resultado útil almejado, aproximando as partes envolvidas e resultando na concretização do negócio desejado. Admite-se diversos meios para essa celebração contratual, tais como verbal, tácita, escrita, desde que idôneos, assim caracterizando a não solenidade.

Logo após, examinou-se o corretor. Verificou-se que os intermediadores pertencentes à categoria livre são os que desempenham a atividade sem designação oficial, em caráter contínuo ou intermitente.

Ato contínuo, passou-se para a análise das obrigações gerais do mediador. Salientou-se, previamente, que o corretor deve agir com diligência e prudência em relação a sua atribuição. Além disso, deve se ater às instruções recebidas, atuar no interesse do comitente e prestar os esclarecimentos indispensáveis sobre a segurança ou o risco do negócio que tenha conhecimento, sob pena de responder por perdas e danos.

Na sequência, examinou-se o Princípio da Boa-fé Objetiva. Verificou-se, portanto, que o princípio mencionado impera em todas as etapas contratuais.

Em seguida, analisou-se o que seria resultado útil, em conformidade com as jurisprudências do TJRS e STJ, se o intermediador não cumpre com os deveres anexos a sua atribuição, preceituados no dispositivo legal, gerando prejuízo ao comitente ou terceiro, inexistirá o direito de receber a remuneração, pois colaborou para o desfazimento do negócio contratual. Embora tenha atingido o resultado útil no contrato de corretagem devido a aproximação das partes e consequentemente com pagamento de sinal ou assinatura de contrato, será descaracterizado, para fins de exigência de seu pagamento, devido ao descumprimento das obrigações inerentes a sua atividade.

Posteriormente, analisou-se a cláusula de exclusividade. Verificou-se que a exclusividade só é admitida por escrito ou qualquer outro meio idôneo de prova documental, conforme previsão legal, contudo essa opção é irrelevante, se evidenciar inércia ou ociosidade do intermediador no desempenho de suas atribuições.

Por fim, passou-se para a análise dos temas 938 e 960. Observou-se que, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento que poderia repassar o preço do trabalho do mediador ao hipossuficiente na aquisição de imóveis em estande de vendas e do programa social Minha casa, Minha vida, desde que conste expressamente a informação discriminada referente ao valor da remuneração no contrato, ressalvados os adquirentes constantes na faixa 1, no tocante ao programa social mencionado.

No que diz respeito ao abordado neste artigo, constata-se que o corretor deve agir conforme os deveres estipulados legalmente, e caso não os cumpra, contrariar- se-á a boa-fé objetiva, e o resultado útil não é alcançado em decorrência da conduta do corretor que colaborou para o desfazimento do negócio, caso tenha sido concretizado, devido à ocorrência de ajuste final pela assinatura de contrato ou pela entrega de sinal. Portanto esta pesquisa busca auxiliar o comitente, mesmo que superficialmente sobre o que seria resultado útil no contrato de corretagem, consoante solidificado na jurisprudência, para fins de segurança jurídica na negociação.

REFERÊNCIAS

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Teoria geral do direito civil

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O RESULTADO ÚTIL NO CONTRATO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS

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