AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - FINANCIAMENTO HABITACIONAL - SFH - AMORTIZAÇÃO - TABELA PRICE - INAPLICABILIDADE - CONTRATO ANTERIOR À LEI 8.177/91 - SALDO DEVEDOR - REAJUSTE - TR - SUBSTITUIÇÃO PELO INPC - PRESTAÇÃO MENSAL - VARIAÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO

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AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - FINANCIAMENTO HABITACIONAL - SFH - AMORTIZAÇÃO - TABELA PRICE - INAPLICABILIDADE - CONTRATO ANTERIOR À LEI 8.177/91 - SALDO DEVEDOR - REAJUSTE - TR - SUBSTITUIÇÃO PELO INPC - PRESTAÇÃO MENSAL - VARIAÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO

Ementa: Apelação cível. SFH. Revisão contratual. TR. INPC. Sistema de amortização francês. Hamburguês. Substituição.

- Afigura-se mais consentânea ao ordenamento pátrio a adoção do sistema hamburguês de amortização, em vez do francês, já que este, além de não se adequar aos fins do SFH, gera um débito impagável pelo mutuário.

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- Tratando-se de contrato anterior à Lei nº 8.177/91, é de se substituir a aplicação da TR pelo INPC/IBGE, índice que melhor reflete a variação da inflação, consoante tranqüila jurisprudência.

- As determinações contidas na sentença vergastada (observância do PES/CP mediante vincu- lação do reajustes das prestações mensais à variação do salário mínimo, reajuste do saldo devedor pelo INPC/IBGE, aplicação da taxa de juros de 3,0% ao ano, impossibilidade de uti- lização da Tabela Price) devem ser aplicadas, incontestavelmente, durante todo o curso do con- trato, restando óbvio, portanto, que tais disposições incidem tanto em relação às prestações vencidas como às vincendas.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.00.079043-6/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelantes: Lapa Incorporações Empreendimentos Imobiliários Serviços S.A., primeira; Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx e outro, segundos - Apelados: os mesmos - Relator: Des. XXXXXXXX XXXXXX

Acórdão              

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS.

Belo Horizonte, 16 de agosto de 2006. -

Xxxxxxxx Xxxxxx - Relator.

Notas taquigráficas          

O Sr. Des. Xxxxxxxx Xxxxxx - Recursos próprios, tempestivos e regularmente preparados.

Cuidam os autos de ação ordinária de revisão contratual de financiamento habita- cional que Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx e outro ajuizaram em face de Lapa Incorporações Empreendimentos Imobiliários Serviços S.A., em que pleiteiam a revisão de um contrato de mútuo celebrado com a incorporadora e vincu- lado ao Sistema Financeiro de Habitação.

Irresignadas, ambas as partes apelam, aduzindo-se no primeiro recurso interposto pela ré sobre a possibilidade de utilização da TR como índice de correção nos contratos do sis- tema financeiro habitacional e possibilidade da aplicação da Tabela Price como forma de amor- tização do débito.

No segundo recurso, interposto pelos autores, alega-se sobre a necessidade de escla-

recimento acerca do termo inicial para reajuste do saldo devedor; se as disposições da sentença vergastada se aplicam a todas as parcelas, ven- cidas e vincendas; reconhecimento da sucum- bência exclusiva com conseqüente redução dos honorários fixados e, por fim, que a taxa de administração, bem como o valor do seguro mensal devem ser revistos, tendo em vista o deferimento de aplicação do PES/CP (variação do salário mínimo).

Foram apresentadas as respectivas con- tra-razões (f. 742/748) e (f. 750/756).

Presentes os pressupostos de admissibi- lidade recursais, passo ao exame do mérito dos apelos.

1 - Do sistema de amortização do saldo devedor.

Quanto à aplicação da Xxxxxx Xxxxx, muito se tem discutido sobre sua legalidade, tendo a jurisprudência se firmado no sentido de não admiti-la, por implicar contagem de juros sobre juros. De fato, pelo sistema da Xxxxxx Xxxxx, a base de cálculo sobre a qual incidem os juros se constitui do saldo devedor acrescido dos juros acumulados até o período anterior, sem que tenha havido a amortização da prestação paga, ou seja, trata-se de capitali- zação composta.

Considerando que esse critério de capi- talização configura o anatocismo, vedado em nosso ordenamento jurídico, não há que se

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TJMG - Jurisprudência Cível

falar em utilização da Tabela Price, devendo ser decotados do montante devido os juros com- postos aplicados.

Vale conferir os julgados deste Tribunal:

Ação ordinária. Contrato de financiamento habitacional. Possibilidade de apreciação pelo Judiciário. (...) Tabela Price. Ilegalidade. (...) O uso da denominada Tabela Price impli- ca a contagem de juros sobre juros, visto ser um tipo de metodologia de cálculo que se uti- liza de juros compostos e, se a própria capi- talização de juros ou anatocismo é vedada no nosso ordenamento jurídico, não há razões para se adotar este sistema de amortização (TAMG, 3ª Câm. Cív., Ap. Cív. nº 338066-5,

Rel. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, j. em 27.06.97).

Apelação cível. Ação ordinária com pedido de liminar. Revisão contratual. Código de Defesa do Consumidor. Contrato de adesão. (...) Aplicação da Tabela Price. Amortização. Ilegalidade.

(...) 5 - É ilegal o uso da Xxxxxx Xxxxx, não somente porque por aquele método ou sistema são cobrados juros de forma composta (juros sobre juros), mas também porque viola o princí- pio da transparência insculpido no Codecon (TAMG, 2ª Câm. Cív., Ap. Cív. nº 335.711-3, Rel. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx, j. em 20.11.01).

Ação declaratória de nulidade contratual. SFH. Tabela Price. Ilegalidade na sua utiliza- ção (...). - Vedada a capitalização dos juros nos contratos de financiamento pelo SFH, a utilização da Tabela Price é ilegal, não só porque utiliza o sistema de juros compostos, mas também porque não dá ao mutuário o prévio conhecimento do que deve pagar, violando dessa forma o princípio da transparência insculpido no CDC, e ao qual se submetem as instituições financeiras, cujas atividades se incluem no conceito de serviços, por disposição expressa contida no seu § 2º do artigo 3º (Lei 8.078/90) (TAMG, 7ª Câm. Cív., Ap. Cív. nº 346.370-9, Rel. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, j. em 22.11.01).

Em face disso, para evitar essas distorções, deve-se primeiro amortizar a prestação paga do montante da dívida, devendo-se, somente após isso, corrigir o saldo remanescente.

Mantenho, em relação a este ponto, a sentença primeva.

2 - Substituição da Taxa Referencial pelo INPC/IBGE.

Quanto à utilização da Taxa Referencial, também entendo que não merece reparos a decisão vergastada.

Gize-se, antes de mais nada, que é incon- troversa nos autos a pactuação da atualização monetária pela Taxa Referencial, o que ainda decorre da simples leitura do contrato celebrado entre as partes.

A questão está, destarte, em ver-se se perante o ordenamento jurídico é válida tal pactuação ou se, antes, é ela ilegal, como asseverado pela sentença recorrenda.

Registro que até há bem pouco tempo vinha entendendo ser tal índice inadmissível como fator de atualização monetária, porquan- to a TR não considera a variação dos preços pretéritos, consubstanciando coeficiente remu- neratório do capital, motivo por que não poderia em tese ser utilizada sob pena de enriqueci- mento sem causa do credor.

No entanto, melhor analisando a matéria, atento à pouca disparidade de tal taxa com aquela referente aos preços do consumidor - que, muitas vezes, é até mais onerosa ao con- sumidor -, ao princípio pacta sunt servanda e ao recente posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça, que é o Tribunal Superior que detém competência para definir, em última instância, a questão, reconsiderei meu posicio- namento para admitir a pactuação da Taxa Refencial como fator de atualização nos contra- tos posteriores à Lei 8.177/91.

Vale, a respeito, transcrever a Súmula 295 do colendo Superior Tribunal de Justiça: “A Taxa Referencial (TR) é indexador válido para contratos posteriores à Lei nº 8.177/91, desde que pactuada”.

Contudo, na esteira desse entendimento, perfilho os argumentos expendidos no decisum

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vergastado, tendo em vista que o presente pacto não se encontra abraçado pelas normas mencionadas na aludida Lei nº 8.177/91, pois firmado em 1º.06.1989, devendo, pois, ser a TR substituída pelo INPC/IBGE conforme bem mencionado pelo d. Juiz sentenciante, verbis:

... Na espécie, tratando-se de contrato anterior aos diplomas aludidos, é de se substituir a aplicação da TR pelo INPC/IBGE, índice que melhor reflete a variação da inflação, con- soante tranqüila jurisprudência... (f. 653).

3 - Determinações contidas na sentença primeva - aplicação durante todo o curso do contrato.

No que tange aos argumentos expendidos no segundo apelo, tenho que as determinações contidas na sentença vergastada (observância do PES/CP mediante vinculação dos reajustes das prestações mensais à variação do salário mínimo; reajuste do saldo devedor pelo INPC/IBGE; aplicação da taxa de juros de 3,0% ao ano; impossibilidade de utilização da Tabela Price), devem ser aplicadas, incontestavelmente, durante todo o curso do contrato, restando, óbvio, portanto, que tais disposições incidem tanto em relação às prestações vencidas como às vincendas.

4 - Taxa de administração e valor do seguro mensal.

No que concerne ao fato de que a taxa de seguros e administração deve acompanhar o reajuste das prestações, tenho que a questão já está mais do que esclarecida, mormente con- siderando que o próprio apelado, à f. 746, admite que o reajuste dos seguros acompa- nhará o valor do reajuste das prestações, que, como outrora consignado, deverá ser feito pelo salário mínimo.

5 - Honorários sucumbenciais.

No tocante ao inconformismo acerca dos honorários advocatícios, não merece correção a douta sentença, por inexistir, nos presentes autos, óbice à aplicação do § 4º do art. 20 do CPC, visto a sua fixação dentro dos parâmetros legais, razão pela qual deve prevalecer.

Em razão do exposto, nego provimento aos recursos e mantenho in totum, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, a bem-lança- da decisão primeva.

Custas recursais, meio a meio.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx e Xxxxxxx xx Xxxxx.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS.

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA - ALUGUEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO

- INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL - MULTA MORATÓRIA - MULTA COMPENSATÓRIA - CUMULAÇÃO - PACTA SUNT SERVANDA

Ementa: Apelação cível. Despejo por falta de pagamento c/c com cobrança de aluguéis. Multa compensatória cumulada com multa moratória. Possibilidade. Aplicação do princípio pacta sunt servanda.

- De acordo com a legislação vigente, é possível a cumulação de multa moratória com multa compensatória nos contratos de locação, pois, enquanto a primeira visa punir a impontuali- dade do locatário em relação aos encargos locatícios, a segunda busca indenizar o locador pelas perdas e danos decorrentes da desocupação prematura do imóvel, razão pela qual não há falar em bis in idem.

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