Anotações e observações importantes:
Anotações e observações importantes:
Nome RM
Data de Matrícula / /
Observações importantes :
1- Data de vencimento da próxima parcela / / valor_150,00_
- Concluindo as PROVAS e o s ESTÁGIOS antes dessa data, estará isento dessas parcelas mensais;
- O curso encerra-se em meses a partir da matricula, e as parcelas de 150,00 inicia da data acima;
-.Não acabando nos meses, o contrato esta encerrado e deve fazer nova matrícula e novo pagamento;
2- A primeira coisa a fazer de IMEDIATO é dar entrada no CRECI provisório, pois este processo é lento, e não o fazendo poderá atrasar seu curso. Os estágios só podem iniciar após receber o CRECI provisório.
3- Poderá iniciar as provas de imediato.
A prova de Operações Imobiliárias, só poderá ser feita após 06 meses da matricula, e já tendo realizado os estágios.
4- Este material também é vendido separadamente, então sua posse não significa que está matriculado.
5- Qualquer, dúvidas devem ser tiradas SOMENTE por e-mail :
xxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxx.xxx.xx
Curso de Especialização: AVALIADOR DE IMÓVEIS ( Dá direito registro COFECI)
PERITO JUDICIAL
Outros Cursos : - Supletivos 1º e 2 graus; - Tec. Secretariado;
- Tec. Segurança do Trabalho;
- NR 10; - NR 35;
Mais informações : xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx
COLÉGIO LAPA
2
DIREITO
3
COLÉGIO LAPA
DIREITO
4
1. INTRODUÇÃO 8
2. DIREITO E LEGISLAÇÃO I - NOÇÕES DE DIREITO 10
2.1. Da utilidade do direito na profissão de corretor de imóveis 10
2.2. Fundamento 10
2.2.1. Introdução 10
2.2.2. Capacidade para Direito e Deveres (pessoa natural) 10
2.2.3. Da Personalidade Civil 11
2.2.3.1. Da Capacidade Civil 11
2.2.3.2. Quando cessa a menoridade civil 12
2.2.3.3. Quando encerra a capacidade civil 12
2.2.3.4. Da necessidade de registro 12
2.2.4. Das Pessoas Jurídicas 13
2.2.4.1. Da formação da pessoa jurídica 13
2.2.4.2. Do registro de pessoa jurídica 14
2.2.4.3. Do abuso da personalidade jurídica 14
2.2.5. Ato Jurídico E Negócio Jurídico 15
2.2.5.1. Característica 15
2.2.5.2. Forma 15
2.2.5.3. Tipos e efeitos 17
2.2.5.4. Pressupostos de validade 18
2.2.5.5. Elementos Acidentais 19
2.2.5.6. As Principais Modalidades do Ato Jurídico são 19
2.2.6. Nulidade Absoluta e Relativa 24
2.2.7. Defeitos 26
2.2.8. Erro 27
2.2.9. Dolo 27
2.2.10. Coação 28
2.2.11. Simulação 28
2.2.12. Fraude contra Credores 29
3. VERIFIQUE SEUS CONHECIMENTOS 29
4. DO DIREITO DAS COISAS 32
4.1. POSSE 32
4.1.1. Conceito 32
4.1.2. Distinção Entre Posse e Detenção 32
4.1.3. Objetivo da Posse 33
4.1.4. Objetivo da Posse no Direito Brasileiro 34
4.1.5. Classificação 35
4.1.6. Aquisição da Posse 35
4.1.7. Efeitos da Posse 35
4.1.8. Defesa da Posse 36
4.1.9. Perda da Posse 36
4.1.10. Composse ou Posse Comum 36
4.1.11. Acessão de Posse 36
4.1.12. Auto Defesa da Posse 37
4.1.13. Juízo Possessório e Juízo Petitório 37
4.1.14. Espécies de Ações Possessórias 39
4.1.15. Interdito Proibitório 40
4.1.16. Nunciação de Obra Nova 40
4.2. Propriedade 40
4.2.1. Conceito e Características 40
4.2.2. Elementos 42
4.2.3. Classificação 43
4.2.4. Aquisição de Propriedade 45
4.2.5. Perda da Propriedade Imóvel 45
4.2.6. Perda da Propriedade Móvel 46
4.3. Parcelamento do solo 46
4.3.1. Conceito de loteamento 47
4.3.2. Conceito de Desmembramento 47
4.3.3. Elementos 47
4.3.4. Parcelamento Urbano e Rural 47
4.3.5. Impeditivos ao Parcelamento 49
4.3.6. Contratos e suas Especificações 50
4.3.7. Penalidades Civis, Criminais e Administrativas 51
4.3.8. Desapropriação Urbana 51
4.4. Usucapião 52
4.4.1. Conceito 52
4.4.2. Fundamento Ético 52
4.4.3. Elementos Básicos 53
4.4.4. Espécies de Usucapião 53
4.4.4.1. Usucapião Ordinária 53
4.4.4.2. Usucapião Extraordinária 54
4.4.4.3. Usucapião Especial 54
4.4.5. Justo Título 55
4.4.6. Acessão 55
4.4.7. Efeitos 55
4.5. Direitos reais 56
4.5.1. Conceito e Classificação 56
4.5.2. A propriedade 56
4.5.3. A superfície 56
4.5.4. As servidões 57
4.5.4.1. Extinção das Servidões 57
4.5.5. O usufruto 58
4.5.5.1. Extinção do Usufruto 59
4.5.6. O uso 59
4.5.7. A habitação 59
4.5.8. O direito do promitente comprador 60
4.5.9. O Penhor 60
4.5.9.1. Extinção do Penhor 61
4.5.10. Hipoteca 61
4.5.10.1. Remissão de Hipoteca 62
4.5.10.2. Extinção da Hipoteca 63
4.5.11. Anticrese 63
4.5.11.1. Extinção da Anticrese 64
5. VERIFIQUE SEUS CONHECIMENTOS 64
6. INTRODUÇÃO CONTRATOS 66
7. CONTRATOS 66
7.1. Conceito 66
7.2. Elementos 68
8. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA 68
8.1. Conceito 68
8.2. Elementos 69
8.3. Compra e venda mercantil 70
8.3.1. As Principais Espécies de Compra e Venda Mercantil são 70
8.4. Contrato aleatório 71
8.4.1. A Compra e Venda no Contrato Aleatório diz respeito a: 71
8.5. Forma e prova dos contratos 72
8.5.1. Forma do contrato mediante instrumento público: 72
8.5.2. Formas do contrato mediante instrumento particular: 73
8.6. Prova dos contratos 74
8.7. Classificação das provas 75
8.8. Discriminação específica das provas 75
8.8.1. O Código Civil (art. 212) estabeleceu a seguinte discriminação 75
8.8.2. Os instrumentos dividem-se em públicos e particulares 77
9. LEI DE LOCAÇÕES - COMENTÁRIOS 78
10. LEI Nº 10.931/2004 - COMENTÁRIOS 79
10.1. Segurança jurídica 80
10.2. O que é e o que contém a nova lei 80
10.2.1. Dividida em seis capítulos, a nova Lei 81
10.3. Patrimônio de afetação 83
10.3.1. O novo instrumento terá reflexos na economia? 83
10.3.2. Como o Patrimônio de Afetação interferirá na segurança dos contratos? 83
10.3.3. Como se constitui um Patrimônio de Afetação? 83
10.3.4. Qual é o papel do Registro de Imóveis na constituição do Patrimônio de Afetação? 84
10.3.5. Para constituir um patrimônio de afetação é preciso criar uma empresa separada? 84
10.3.6. Uma empresa pode ter mais de um empreendimento em regime de
Patrimônio de Afetação? 84
10.3.7. O Patrimônio de Afetação é obrigatório a todas as incorporações? 84
10.3.8. Como é que se operacionaliza esse patrimônio, dentro da empresa? 84
11. VERIFIQUE SEUS CONHECIMENTOS 85
12. SÍNTESE DO CONTEÚDO 86
1. INTRODUÇÃO
O direito é um ramo das ciências sociais aplicadas que tem como objeto de estudo o conjunto de todas às normas que disciplinam as relações entre as pessoas, dessas para com o Estado e do Estado para com seus cidadãos, por meio de normas que permitam solucionar os conflitos.
Para o Técnico em Transações Imobiliárias, conhecido popularmente como corretor de imóveis, ter o conhecimento destas normas é muito importante, por isso, ele precisa constantemente atualizar-se em direito, especialmente no que se refere à compra, venda, locação de imóveis e contrato. O contrato, documento essencial nas negociações, sujeita as partes à observância de conduta à satisfação dos interesses que a regularam. O mecanismo de formação do contrato compõe-se de declarações convergentes de vontades emitidas pelas partes, que em síntese, é um centro de interesses, a posição dos sujeitos em face da situação na qual incide o ato.
A profissão de corretor de imóveis, ganha a cada dia que passa uma grande importância no contexto diário das pessoas, pois, ele é o responsável pela intermediação de transações imobiliárias de pequeno, médio e grande porte, onde estão envolvidos interesses de partes distintas. Mediante isso, ele tem que estar devidamente habilitado e preparado para exercer com brilhantismo esta atividade. São necessários conhecimentos diversos, preparação adequada, dedicação, muita ética e principalmente uma ótima qualificação profissional, que deve sempre se renovar, para fazer frente ao mercado cada vez mais exigente, onde se destaca quem realmente está sempre atualizado.
Este módulo tem como finalidade auxiliar na construção do conhecimento de forma a facilitar a compreensão sobre o tema abordado. As informações estão organizadas de forma didática, facilitando a assimilação do conteúdo à prática.
Através deste, o aluno terá uma visão teórica das noções básicas de Direito para aplicação no exercício de sua profissão e informações importantes a respeito de contratos e leis que interferem nestas transações. Por isso, este é um conteúdo muito importante que merece toda sua atenção.
Bons estudos!
Ao final desta unidade você será capaz de:
Refletir sobre o conceito de Direito e Legislação e sua utilidade na profissão de corretor de imóveis;
Distinguir as capacidades para direitos e deveres; Identificar personalidade, capacidade e menoridade civil;
Definir Direito Público Interno, externo e demais pontos relacionados às pessoas, Atos e Negócio Jurídico;
Identificar questões referentes às transações imobiliárias como Posse, e Detenção, Juízo possessório e Juízo petitório;
Identificar e classificar o direito e perda de propriedade; Definir loteamento, parcelamento urbano e rural;
Relacionar contratos e suas especificações, penalidades civis, criminais e administrativas;
Caracterizar desapropriação urbana e usucapião; Identificar direitos reais;
Formular e interpretar contratos de compra venda e locação de imóveis; Examinar as provas e formas de contratos;
Aplicar as leis de locação.
2. DIREITO E LEGISLAÇÃO I - NOÇÕES DE DIREITO
2.1. Da utilidade do direito na profissão de corretor de imóveis
Todo processo de compra e venda envolve fatos jurídicos, em especial a compra e venda de imóveis que, além de tudo, requer um procedimento legal especial. Da mesma forma a Locação tem todo um amparo legal e regras muito específicas. Esses conhecimentos são indispensáveis ao Técnico em Transações Imobiliárias, conhecido popularmente como corretor de imóveis.
Através deste módulo, o aluno terá uma visão teórica das noções básicas de Direito para aplicação no exercício de sua profissão.
É importante salientar que o Corretor de Imóveis precisa constantemente atualizar-se em direito, especialmente no que se refira à compra, venda e locação imóveis.
2.2. Fundamento
2.2.1. Introdução
Direito é o ramo das ciências sociais aplicadas que tem como objeto de estudo o conjunto de todas as normas coercitivas que regulamentam as relações sociais, ou seja, são normas que disciplinam as relações entre as pessoas, desses para com o Estado e do Estado para com seus cidadãos, por meio de normas que permitam solucionar os conflitos.
2.2.2. Capacidade para Direito e Deveres (pessoa natural)
Pessoa é apenas conceito, o universal, com que alude à possibilidade, no sistema jurídico, de ser sujeito. Xxxxxx é quem pode ser sujeito de direito, ou seja, toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil.
A ideia de capacidade deve ser observada como a capacidade de gozo ou direito e a capacidade de fato ou de exercício. Capacidade de gozo ou direito é inerente à pessoa. Não há permissibilidade de o ordenamento jurídico negar-lhe a capacidade de gozo sob pena de afetar a condição de pessoa como sujeito de direito. A capacidade de fato ou de exercício é a qualidade da pessoa de poder obter direitos e assumir obrigações.
2.2.3. Da Personalidade Civil
A capacidade de toda pessoa ter direitos e obrigações no decorrer da sua vida civil inicia-se na consumação do nascimento, com vida. No entanto existe o resguardo ao direito do nascituro.
A vida do novo ser configura-se no momento em que se opera a primeira troca oxicarbônica no meio ambiente. Viveu a criança que tiver inalado ar atmosférico, ainda que pereça em seguida." (...) "A partir deste momento afirma-se a personalidade jurídica.
Quanto ao nascituro, este é o ser humano concebido no estágio fetal antecessor ao nascimento. A posição do nascituro é peculiar, pois o nascituro já tem um regime protetivo tanto no Direito Civil como no Direito Penal, entre nós, embora não tenha ainda todos os requisitos da personalidade. Desse modo, de acordo com nossa legislação, inclusive o Código de 2002, embora o nascituro não seja considerado pessoa, tem proteção legal de seus direitos desde a concepção.
Portanto, mesmo que a personalidade civil comece a partir do nascimento com vida, ainda assim são assegurados os direitos do nascituro.
2.2.3.1. Da Capacidade Civil
A capacidade civil é a possibilidade de a pessoa ter direitos e contrair obrigações. Já a incapacidade é uma vedação legal com o objetivo de resguardar a pessoa que, de forma relativa ou absoluta, está impossibilitada de exercer os atos da vida civil. Nas lições de Xxxxx Xxxxxx Xxxxx, a incapacidade é definida na seguinte forma:
A incapacidade é a restrição legal ao exercício dos atos da vida civil, devendo ser sempre encarada estritamente, considerando-se o princípio de que a "capacidade é a regra e a incapacidade a exceção”.
São consideradas absolutamente incapazes as pessoas impedidas de, pessoalmente, exercer as suas atividades civis. Neste caso, deverão ser representadas, vale dizer, é preciso a figura do representante para a prática dos atos atinentes à vida civil.·.
Os menores de 16 anos são considerados absolutamente incapazes ante a falta de desenvolvimento mental completo para exprimir sua vontade sem o amparo de um representante. Não se trata da falta de capacitação para suas escolhas, mas, sim, falta de capacitação de antever as consequências de determinados atos.
As pessoas acometidas por enfermidade ou deficiência mental, igualmente são considerados incapazes por não possuírem o necessário discernimento para a prática dos atos da vida civil, no entanto para que haja o reconhecimento da incapacidade é necessária a declaração judicial, através de um processo de interdição, com rito determinado nos artigos 1.177 a 1.186 no Código de Processo Civil.
Quando decretada a interdição em audiência com a presença do Ministério Público, será nomeado um curador ao interdito. Também são consideradas absolutamente incapazes aquelas pessoas que, mesmo por causa transitória, não podem exprimir sua vontade.
2.2.3.2. Quando cessa a menoridade civil
Em regra o término da minoridade ocorre quando a pessoa completa 18 anos, iniciando o início da aptidão para o exercício das atividades civis. Existem situações em que cessam a incapacidade para os menores de forma antecipada. Para esta forma damos o nome de emancipação que podem ocorrer por concessão dos pais ou por atos do juiz.
O casamento disposto põe fim à incapacidade civil, bem como o ingresso no emprego público efetivo e a colação de grau em curso de ensino superior. Outro ponto que põe fim a menoridade decorre da emancipação pelo estabelecimento civil ou comercial, com economia própria. O conteúdo deste inciso prevê a aptidão para a vida civil, para quem exerce atividade autônoma, com 16 anos completos.
2.2.3.3. Quando encerra a capacidade civil
A capacidade civil encerra-se com morte, no entanto, a legislação prevê a declaração judicial de morte presumida sem a decretação de ausência em situações especiais, no entanto a presunção da morte sem a determinação da ausência somente é cabível após terminar todas as possibilidades de investigações.
Por seu turno, Xxxxx Xxxxxx Xxxxx, discorre a respeito da morte presumida e ausência no direito sucessório, da seguinte maneira:
"A morte presumida conduz à sucessão definitiva, diferentemente da ausência que leva inicialmente à sucessão provisória em situação que deve perdurar até 10 anos para se transformar em sucessão definitiva (art. 37)".
Na hipótese do declarado falecido aparecer durante o período de 10 anos após a declaração de ausência, o mesmo receberá os bens no estado em que se encontram,
ou poderá pretender o preço alcançado no caso de venda pelos herdeiros. Após o período de dez anos, o declarado falecido não terá mais direito de obter seus bens.
pessoa.
2.2.3.4. Da necessidade de registro
O registro da pessoa natural, conforme disposto no artigo nono do CC, tem a finalidade de marcar, de forma pública e segura, a situação jurídica atual do indivíduo. Tal registro possibilita o conhecimento de terceiros sobre o momento jurídico atual da
Xxxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxxx analisa o assunto da seguinte forma:
"Registro é o conjunto de atos autênticos tendentes a ministrar prova segura e certa do estado das pessoas. Ele fornece meios probatórios fidedignos, cuja base primordial descansa na publicidade, que lhe é imanente. Essa publicidade, de que se reveste o Registro, tem função específica: provar a situação jurídica do registrado e torná-la conhecida de terceiros."
2.2.4. Das Pessoas Jurídicas
As pessoas jurídicas de direito público são classificadas em pessoas jurídicas de direito público interno e de direito público externo.
Direito Público Interno | Direito Público Externo |
No âmbito do direito interno de administração direta (CC, artigo 41, I a III) estão a União, os Estados, Territórios, Distrito Federal e os Municípios legalmente constituídos e de administração indireta as autarquias e "demais entidades de caráter público, criadas por lei", conforme artigo 41, IV e V do CC. | Quanto às pessoas jurídicas de direito privado, elas são instituídas pela vontade individual e se propõem a realização de interesses privados. Estão enumeradas no artigo 44 do CC, sendo divididas em: associações, sociedades e fundações, organizações religiosas e partidos políticos. |
Todos os Estados politicamente organizados são considerados pessoas jurídicas na esfera internacional. São pessoas jurídicas de direito público externo todas as pessoas regidas pelo direito internacional público como a ONU e a UNESCO, por exemplo.
2.2.4.1. Da formação da pessoa jurídica
Há três maneiras de formação da pessoa jurídica:
1ª | O sistema de livre associação |
2ª | O sistema do reconhecimento |
3ª | Sistema das disposições normativas |
Livre associação significa que a vontade dos instituidores é suficiente para criar a pessoa, porém, não há controle nesse sistema. O sistema do reconhecimento requer um decreto de reconhecimento.
O critério das disposições normativas dá liberdade de criação à vontade humana, sem necessidade de ato estatal de reconhecimento, no entanto, a criação dessa pessoa jurídica, terá, necessariamente, que obedecer a condições predeterminadas. O nosso sistema adota o último critério, exceto em casos de necessidade de autorização, a pessoa jurídica, desde que preencha determinados requisitos, passa a ter existência legal.
Os requisitos que devem ser observados para a constituição da pessoa jurídica são: a vontade humana, a observância das condições legais de sua formação bem como a licitude de seus propósitos As condições legais estabelecidas por esse artigo são:
A inscrição do ato constitutivo no respectivo registro;
A prévia autorização do Poder Executivo para entidades de determinadas categorias funcionarem;
Averbação no registro de todas as alterações pelas quais passar o ato constitutivo.
O prazo decadencial para anular a constituição das pessoas jurídicas de direito privado, por defeito no ato respectivo, é de três anos, contado do prazo da publicação de sua inscrição no registro.
2.2.4.2. Do registro de pessoa jurídica
Apenas com o registro ocorre a aquisição da personalidade jurídica. O registro de atos constitutivos de sociedades simples será no Registro Civil das Pessoas Jurídicas e das sociedades empresárias no Registro Público de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais.
O artigo 114 da Lei 6.015/73 estabelece o que deve ser inscrito no Registro Civil de Pessoas Jurídicas e o artigo 115 da mesma lei esclarece que não podem ser registrados os atos constitutivos ilícitos, contudo, essa ilicitude deve ser aferida nos atos constitutivos ou em atos anteriores ou concomitantes ao registro. Havendo a constituição e posteriormente o desvio de finalidade, é caso de ser promovida a ação de dissolução.
Xxxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxxx assinala que as sociedades enumeradas no artigo 44 do Código Civil que não se reputarem pessoas jurídicas, por falta de autorização ou de registro, não poderão acionar seus membros nem a terceiros, no entanto, poderão ser responsabilizadas por estes por todos os seus atos.
Todos os atos constitutivos, bem como as modificações que sofrerem os atos constitutivos das pessoas jurídicas devem ser averbados no registro competente.
Os administradores da pessoa jurídica a representam, ativa e passivamente, logo, todos os atos que eles praticarem, dentro dos
poderes estabelecidos pelo ato constitutivo, consequentemente, também obrigarão a pessoa jurídica.
2.2.4.3. Do abuso da personalidade jurídica
A pessoa jurídica realiza negócios autônomos, sem relação com os seus membros, portanto o patrimônio da sociedade não se confunde com o patrimônio dos sócios.
Entretanto, quando a pessoa jurídica se desviar dos fins para os quais foi criada ou quando houver confusão patrimonial, em virtude do abuso da personalidade jurídica, o juiz, a requerimento da parte ou do Ministério Público, quando lhe couber intervir no processo, poderá desconsiderar a personalidade jurídica para que o efeito de determinadas obrigações alcancem o patrimônio particular dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.
Isso ocorre porque os atos praticados em nome da pessoa jurídica são efetivados pelas pessoas naturais que a constituem, utilizando-se daquela muitas vezes para encobrir atos ilícitos ou abuso de direitos. Neste caso a pessoa jurídica permanece distinta de seus sócios para os demais efeitos, há apenas a desconsideração da personalidade jurídica para o caso concreto.
Convém ressaltar que a desconsideração da personalidade jurídica é expediente justificável essencialmente pelo combate à conduta fraudulenta e abusiva, sendo justamente essa mesma circunstância que faz com que o instituto tenha um caráter excepcional.
Por fim, cabe mencionar que a desconsideração possui gradação, conforme o ato praticado. Algumas vezes, a desconsideração é suficiente para restabelecer o equilíbrio jurídico e em outras será necessário outro ato, como a decretação da extinção da pessoa jurídica.
2.2.5. Ato Jurídico E Negócio Jurídico
2.2.5.1. Característica
A característica primordial do ato jurídico é ser um ato de vontade. Precisamente nesse ponto se manifesta sua frontal oposição ao fato jurídico (stricto sensu) que é resultante de forças naturais em geral. A segunda característica, do referido ato, é ser lícita, isto é, fundada em direito. Afastada-se da lei, ou a infringe, passa a ser ato ilícito, e sendo ilícito, embora deste advenham também consequências jurídicas, só pode ser incluído entre os fatos jurídicos.
Há autores que preferem dizer “negócio jurídico” ao invés de ato jurídico. Outros fazem uma distinção, reservando a expressão “negócio jurídico” apenas para a parte do direito civil que trata das obrigações e dos contratos, definindo negócio jurídico como uma declaração privada de vontade que visa a produzir determinado efeito jurídico. Exemplo: contrato de compra e venda.
2.2.5.2. Forma
Em atenção à forma, os negócios jurídicos classificam-se em: formais e não formais.
Preferem outros dividi-los em: negócios solenes e negócios não solenes.
Emprega-se em duplo sentido o vocábulo forma. No primeiro é a própria expressão do ato. No segundo, o elemento estrutural de certos negócios. Nesta acepção, é elemento essencial à validade dos negócios jurídicos que a exigem. Forma nada mais é, portanto, do que esse revestimento que recobre certos atos jurídicos, ou seja, o conjunto de solenidades que se devem observar para que a declaração da vontade tenha eficácia jurídica.
Observe-se que nem todos os negócios jurídicos devem obedecer à forma especial. Ao contrário o princípio dominante é o da liberdade de forma. Os negócios formais ou solenes constituem exceção. Tal princípio está consubstanciado no art. 107, do Código Civil: “A validade das declarações de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.”.
Mas, em numerosos casos, a lei exige forma especial. Certos negócios devem ser praticados na forma prescrita em Lei. Quando é exigida, não vale o negócio jurídico se não a revestir e sendo requisito essencial, sua falta acarreta-lhe a nulidade de pleno direito. É o que prescreve o artigo 130 do Cód. Civil.
Está prescrito no art. 104, do Código Civil: A validade do negócio jurídico requer:
I. Agente capaz;
II. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III. Forma prescrita ou não defesa em lei.
Não se deve confundir a forma com a prova dos atos jurídicos. A primeira é meio para exprimir a vontade interna, enquanto que a segunda é meio para evidenciar a existência do ato.
Se a Lei exige forma especial, é necessária. Se não impõe, o negócio pode ser provado por qualquer dos meios admitidos em direito.
Negócios não-solenes ou não-formais
São os que independente de qualquer forma especial; são modelados pelas partes, em consonância com o princípio da autonomia da vontade
Negócios Formais ou Solenes
Dentre outros o casamento, o testamento, a adoção, a transmissão da propriedade imobiliária, a hipoteca.
Os negócios solenes ou formais se caracterizam, aqueles que, sob o ponto de vista da forma, se contrapõem inevitavelmente aos que podem ser realizados validamente por qualquer modo, ou seja, a forma é requisito essencial à sua validade. Xxxxxx, é, pois, o negócio cuja forma prescrita na lei é de sua substância, não valendo o negócio, se não for observada a forma prescrita em lei.
2.2.5.3. Tipos e efeitos
Quanto ao tempo em que devam produzir seus efeitos, os negócios jurídicos se classificam em inter vivos e mortiscausa.Inter vivos, quando destinados a produzir seus efeitos em vida dos interessados: a compra e venda, a permuta, a doação, a locação, o mandato, o casamento, o empréstimo. Mortis causa quando a declaração de vontade é emitida para criação do direito após a morte do declarante (testamento).
Diz-se que o negócio é mortis causa quando a morte se tem como pressuposto necessário de sua eficácia, antes de ocorrer, não nasce qualquer efeito.
Quanto às vantagens que podem produzir os negócios dividem-se em gratuitos e onerosos.
Negócios Gratuitos | São gratuitos, quando outorgam vantagens sem impor ao beneficiado a obrigação de fornecer o equivalente. E o que se realiza com vantagem exclusiva para uma das partes, com diminuição do patrimônio da outra. São negócios a título gratuito, o testamento, a doação, o comodato, o mútuo simples, o depósito, a fiança. |
Negócios Onerosos | São onerosos, quando deles resultam sacrifícios e vantagens recíprocas (compra e venda, locação, parceria, permuta). |
No que tange à manifestação da vontade, os atos são unilaterais e bilaterais. Unilaterais quando a declaração de vontade emana de uma pessoa ou mais de uma, porém na mesma direção, ou seja, a declaração de vontade há de provir de uma só parte, se bem que possa constituir-se de várias pessoas. Observe-se que parte não se confunde com pessoa. Cada parte pode estar representada por uma só pessoa ou por várias. Exemplo: renúncia, desistência, promessa de recompensa e títulos ao portador.
Subdividem-se em receptícios e não receptícios. Nos primeiros, as consequências do ato só se verificam após o recebimento da declaração pelo respectivo destinatário. Nos segundos, sua eficácia não depende do endereço a determinado destinatário.
Atos bilaterais são aqueles em que a declaração de vontade se faz, mediante concurso de duas ou mais pessoas, porém, em sentido oposto, como nos contratos em geral.
Subdividem-se em bilaterais simples e sinalagmáticos bilaterais simples, quando concedem vantagens a uma das partes e ônus à outra (doação comodato). Sinalagmáticos, quando outorgam ônus e vantagens recíprocas (compra e venda, locação). A palavra vem do grego, sinalagma, que quer dizer contrato com reciprocidade. Podem ainda ser principais e acessórios. Principais, quando subsistem por si só. Ex.: aquisição imobiliária. Acessórios, quando dependem de outro. Ex.: hipoteca.
Por fim, quanto às formalidades, podem ser solenes e não solenes, segundo necessária ou não à sua existência forma especial prescrita pela lei, como já analisamos.
2.2.5.4. Pressupostos de validade
Os pressupostos de validade do negócio jurídico, ou seja, as circunstâncias, necessárias para que produza os efeitos próprios de sua função típica, são concernentes ao sujeito (capacidade), ao objeto (idoneidade) e à posição do sujeito em relação ao objeto (legitimação).
Quanto às pessoas, a validade do ato jurídico requer agente capaz (art. 104, I, do Código Civil), quer dizer, pessoa dotada de consciência e vontade e reconhecida pela lei como apta a exercer todos os atos da vida civil. As pessoas absolutamente incapazes são representadas pelas suas representantes legais e as relativamente incapazes por estas assistidas. As pessoas jurídicas intervirão por intermédio de quem as represente ativa e passiva, judicial e extrajudicialmente. O negócio realizado por agente incapaz é inválido. Se a incapacidade for absoluta, também será absoluta a nulidade, isto é, o negócio não produzirá qualquer efeito jurídico ser relativa, será anulável.
No tocante ao objeto, deve ser idôneo, ou seja, lícito (art. 104, II, do Código Civil). Não vale se contrário a uma disposição de Xxx, à moral, ou aos bons costumes. A validade do negócio requer, ainda, que o objeto seja possível.
Agora que seus bens foram penhorados, nosso banco considera a senhora como parte da nossa família. Xxxxxx também a hipoteca da sua casa...
Objeto fisicamente impossível é o que, por sua própria natureza, não pode ser prestado, e objeto juridicamente impossível, é o bem ou a prestação sobre os quais a lei não permite que os particulares transacionem – como as coisas que estão fora do comércio – a herança de pessoa viva (art. 426 do Código Civil), pacto comissório (art. 1.428, do Código Civil). A sanção é a nulidade do ato.
Obs.: "Pacto comissório é a convenção acessória autorizando o credor da dívida garantida por penhor, anticrese ou hipoteca, a ficar com a coisa dada em garantia, se a prestação não for cumprida no vencimento”.
O terceiro elemento é o consentimento. A declaração de vontade da pessoa é pressuposto de todo negócio jurídico, pois ato jurídico é ato voluntário. Sem o concurso da vontade, o ato não se configura, ou seja, não é válido. Para valer, preciso é que não seja obtido por dolo, erro ou coação. Do contrário, poderá ser invalidado.
O consentimento pode ser expresso ou tácito entre presentes, o consenso forma-se instantaneamente entre ausentes, a integração das declarações de vontade só se verifica, obviamente, algum tempo depois da proposta.
O Código Civil não se referiu à causa, isto é, ao fim visado pelo agente. Mas ela é parte integrante do ato de vontade, confundindo-se com o próprio escopo do ato. Assim, quando se diz que a causa ilícita vicia o ato jurídico, é porque o próprio objeto dele é ilícito.
2.2.5.5. Elementos Acidentais
Elementos acidentais são cláusulas acessórias, que se juntam ao ato para modificar algum dos elementos naturais. Tais estipulações devem ser precisas e determinadas e não inferidas ou presumidas dentre as principais, destacam-se as modalidades dos atos jurídicos: condição, termo e modo ou encargo.
Êpa! O que é
isso na minha sopa?!
Segundo a nota fiscal do fornecedor isso
é filé mignon!
No caso da compra e venda, por exemplo, os elementos essenciais são: a coisa, o preço e o consentimento. Do mesmo contrato decorrem os elementos naturais, que não precisam ser expressos, porque resultam de sua própria natureza, como a obrigação do vendedor de entregar a coisa vendida e a do comprador de pagar o preço convencionado.
Tais elementos acidentais, como, por exemplo, quando as partes protelam a entrega da coisa, ou o pagamento do preço, adiando-os para data futura, subordinando-os a acontecimentos eventuais e incertos, sujeitando-os a encargos ou obrigações.
2.2.5.6. As Principais Modalidades do Ato Jurídico são:
I. A condição
É o evento futuro e incerto do qual se subordina o efeito do ato jurídico (art. 121 do Código Civil). Nessa definição fica claro os dois elementos conceituais da condição: a futuridade e a incerteza do evento. A condição dia respeito a evento futuro. Fato passado, ou mesmo presente, ainda que desconhecido ou ignorado, não é condição. Mas além de referir-se a fato futuro, precisa relacionar-se ainda a acontecimento incerto, que pode se verificar ou não. Se o fato futuro for certo, como a morte, por exemplo, não será mais condição e sim termo. Na condição, ao contrário do termo, tudo é aleatório. Antes de realizada a condição, o ato é ineficaz e nenhum efeito produz. A condição é gênero que compreende diferentes espécies. A distinção oferece interesse prático.
As principais modalidades assim se classificam:
Lícitas e defesas | Suspensivas resolutivas | Causais, protestativas e mistas | Positivas e negativas. |
São lícitas as condições que a lei não proíbe defesas, as proibidas. Incluem-se entre estas as que privam de todo efeito o negócio, ou o sujeitam ao arbítrio exclusivo de uma das partes, ditas estas puramente protestativas (art. 122 do Código Civil). Estas invalidam o negócio jurídico porque não estabelecem vínculo ou compromisso entre as partes.
As condições defesas (proibidas) comportam a subdivisão seguinte:
Invalidam o negócio | Físicas | É aquela cujo |
jurídico e as fisicamente | implemento é | |
impossíveis tem-se por | colhido pela | |
inexistentes (art. 123 e 124 | natureza. É rara, | |
do Código Civil). | quase não há | |
condições | ||
fisicamente | ||
impossíveis. | ||
Jurídicas | Consiste na | |
existência de | ||
obstáculo legal e | ||
permanente, que | ||
não pode | ||
desaparecer senão | ||
mediante reforma | ||
de legislação, isto é, | ||
aquela que contraria | ||
as leis. |
Condições ilícitas
As condições ilícitas invalidam o negócio, em certas circunstâncias, ou se têm por inexistentes em outras.
Condições imorais
A condição imoral tanto pode ser contrária à ordem pública, como aos bons costumes.
Condições impossíveis
Não obstante a existência da condição proibida, alguns negócios jurídicos subsistem como atos puros. Importa distinguir os onerosos dos gratuitos. Nos onerosos, a condição ilícita, imoral ou impossível acarreta-lhes a nulidade. Nos gratuitos, tem-se por não escrita, inexistentes.
Condição | ||||||
Suspensiva e resolutiva | Causal ou casual | Potestativa | Mista | Positiva | Negativa | |
A condição é suspensiva | É a que | É a que depende da vontade de uma | É a que | Condição | Que | |
quando a eficácia fica na | depende do | parte, mas não exclusivamente do seu | depende, ao | que | subordina os | |
dependência do seu | acaso. O | arbítrio. Embora o prescrito no art. | mesmo | subordina | efeitos do ato | |
implemento. Resolutiva, | evento é | 122 do Cód. Civil, nem toda condição | tempo, da | os efeitos | à | |
quando a ineficácia do | inteiramente | meramente potestativa é proibida. | vontade de | do negócio | circunstância | |
negócio fica na | fortuito. Não | uma das | a | de não se | ||
dependência do seu | obstante, a | partes e do | acontecim | verificar | ||
implemento. Resolutiva, | doutrina | acaso ou da | ento, que | determinado | ||
quando a ineficácia do | aceita como | vontade de | se | evento (dar- | ||
negócio depende do | condição | terceiro. | realizará | te-ei, se não | ||
evento, isto é, são suspensivas quando as partes protelam | casual a que depende unicamente | Puramente potestativas | Simplesmente potestativas | ou não (ex: dar-te-ei se chover). | se casares). | |
temporariamente a | da vontade de | |||||
São de mero capricho: se for à cidade, se vestir tal roupa. | Dependem da prática de algum ato por parte do contraente, na dependência, porém, do exame de circunstâncias que escapam ao controle dele. Só as primeiras são defesas, as segundas escapam à proibição legal. | |||||
eficácia do negócio até a | terceiro. | |||||
realização do | ||||||
acontecimento futuro e | ||||||
incerto. Por exemplo: Dar- | ||||||
te-ei meu apartamento se | ||||||
te casares. São | ||||||
resolutivas as condições | ||||||
que tenham por fim | ||||||
extinguir, depois do | ||||||
acontecimento futuro e | ||||||
incerto, o direito criado | ||||||
pelo ato. Por exemplo: | ||||||
Constituo uma renda em | ||||||
teu favor, enquanto | ||||||
estudares. | ||||||
DIREITO
Para a condição operar, precisa atender aos requisitos legais. Do contrário, duas consequências ocorrem: invalidade do negócio, ou da própria condição. Neste ultimo caso, tem-se por não escrita. É como se não houvesse sido aposta. O negócio é nessa hipótese eficaz, não obstante a invalidade da condição.
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O direito condicional não se adquire enquanto a condição está pendente, bem como, a obrigação, enquanto pendente a condição, ainda não é exigível. Verificada a condição, consolida-se o direito da pessoa de quem era seu eventual titular.
Diz-se frustrada a condição quando o acontecimento não se realiza no prazo estabelecido ou se tem à certeza de que não ocorrerá. Os direitos condicionais subordinam-se a várias regras: a) a capacidade das partes e a forma do ato regem-se pela lei vigente ao tempo de sua constituição; b) o direito condicional transmite-se aos herdeiros do titular, com exceções; c) é transmissível por atos inter vivos; d) antes de cumprida a condição, o credor não se pode exigir o cumprimento da obrigação; e) se o devedor paga, antes do implemento da condição, pode repetir.
Quanto a estes assuntos, veja o que dispõe o Código Civil:
Art. 125: Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.
Art. 126: Se alguém dispuser de uma coisa sob condição suspensiva, e, pendente esta, fizer quanto àquelas novas disposições, estas não terão valor, realizada a condição, se com ela forem incompatíveis.
Art. 127: Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.
Art. 128: Sobrevivendo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; mas se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé.
Art. 129: Reputa-se verificada, quanto aos efeitos jurídicos, a condição cujo implemento for maliciosamente obstado pela parte a quem desfavorecer, considerando-o, ao contrário, não verificada a condição maliciosamente levada a efeito por aquele a quem aproveita o seu implemento.
Art. 130: Ao titular do direito eventual, nos casos de condição suspensiva ou resolutiva, é permitido praticar os atos destinados a conservá-lo.
II. O termo
É o dia, no qual tem de começar ou de extinguir-se a eficácia de um negócio jurídico (art.131 do Código Civil). Não se confunde com o prazo, que é o espaço de tempo intercorrente entre a declaração de vontade e o advento do termo. Também se distingue da condição, porque, nesta, o evento deve ser incerto. No termo, embora o acontecimento seja futuro, é certo. A fatalidade do termo contrasta, portanto, com a incerteza da condição.
O termo é: expresso ou implícito; inicial ou final; certo ou incerto. |
Termo expresso é o que consta de cláusula do negócio declaradamente. |
Termo implícito, o que resulta de sua natureza ou das circunstâncias que o cercam. |
Termo inicial (dies a quo) é o momento em que a eficácia do ato jurídico deve começar; também se chama termo suspensivo, porque protrai a exigibilidade do direito. |
Termo final (dies ad quem), o momento em que a eficácia do ato jurídico deve terminar; também se denomina termo resolutivo ou extintivo. Limita a duração dos direitos, extingue obrigações, paralisa, em síntese, o efeito jurídico do negócio. |
Tanto o termo inicial como o final pode ser de duração certa ou incerta, conforme seja conhecido ou não o momento do advento.
O termo certo é quando se reporta a uma data do calendário: 20 de dezembro de 1994; ou então, quando fixado tendo por base o decurso de certo lapso de tempo: de hoje a um ano, quando tal pessoa atingir a maioridade |
O termo incerto é quando se refere a acontecimento futuro, mas que se verificará em data indeterminada, por exemplo, o óbito de certa pessoa. |
Veja que no termo, o acontecimento há de ser, necessariamente, certo, a época de sua realização é que pode ser incerta. Se a incerteza fosse em relação ao evento, haverá condição e não termo. Deve-se salientar que o termo inicial suspende o exercício, mas não a aquisição do direito. Este nasce imediatamente, mas só se torna exercitável com a superveniência do termo.
III. O modo ou encargo
Encargo é a atribuição ou ônus que o disponente impõe à pessoa favorecida (art. 136 do Código Civil). Isto é, um ônus imposto a uma liberalidade. O modo ou encargo é uma determinação acessória, não se integra na estrutura do ato. Em consequência, não funciona como contraprestação.
O modo pode consistir:
Numa prestação em proveito de quem o instituiu;
Numa prestação em favor de terceiros;
Numa prestação sem interesse particular para determinada pessoa.
A prestação deve ser lícita, possível e moral. Embora encargo e condição se pareçam, tais as afinidades existem entre ambos, distinguem-se, todavia, por traços muito expressivos. O encargo é coercitivo. A condição suspensiva, um coage, o outro, não.
O modo não suspende a aquisição nem o exercício do direito. A condição suspende não somente o exercício, mas também a aquisição. Observa-se que quando expressamente imposto pelo disponente como condição suspensiva, o encargo ou modo, suspende a aquisição e o exercício do direito (art. 136 do Código Civil).
2.2.6. Nulidade Absoluta e Relativa
A invalidade dos atos defeituosos comporta graus. Se o defeito consiste na falta de um dos elementos constitutivos do negócio típico, como a vontade e a forma, ou na falta de um dos requisitos legais do objeto ou de capacidade jurídica específica para o negócio, este é nulo. É anulável se a vontade do agente for viciosa, ou se ele é relativamente incapaz e não estiver assistido. O Código Civil distingue os atos nulos (nulidade absoluta) dos atos anuláveis (nulidade relativa).
O art. 145 do Código Civil diz que: É nulo o ato jurídico quando:
I. celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II. for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III. o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV. não revestir a forma prescrita em lei;
V. for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade
VI. tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII. a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
No art. 171, diz o Código Civil: Além dos casos expressamente declarados na lei,
é anulável o negócio jurídico:
I. por incapacidade relativa do agente;
II. por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
Observa-se que as causas de nulidade absoluta, prendem-se aos elementos essenciais à validade dos negócios jurídicos. A nulidade absoluta tem as seguintes características: é imediata, absoluta, incurável e perpétua.
É imediata, porque invalida o ato desde sua formação. Absoluta, porque pode ser alegada por qualquer interessado. Incurável, porque as partes não podem saná-la mediante confirmação, nem ao juiz é lícito supri-la. Por fim, é perpétua, no sentido de que, em princípio, se não extingue por efeito da prescrição.
As consequências da nulidade absoluta são as seguintes: a nulidade opera de pleno direito;
pode ser invocada por qualquer interessado;
o negócio nulo não é suscetível de confirmação;
o negócio nulo não convalesce pela prescrição.
Já a nulidade relativa (anulabilidade), é o ato anulável que se pratica em desobediência a normas que protegem especialmente certas pessoas, e tutelam a vontade do agente contra os vícios que podem destorcê-la.
A anulabilidade possui as seguintes características: é diferida, relativa, sanável e provisória.
São características da anulabilidade:
o negócio subsiste, até que seja destruído judicialmente;
a anulação só pode ser promovida pela pessoa a quem a lei protege;
o negócio anulável pode ser confirmado ou ratificado; a ação de anulação prescreve.
Distinção entre nulidade absoluta e nulidade relativa (anulabilidade): conceitualmente, distingue-se uma da outra por caracteres inconfundíveis:
a anulabilidade é decretada no interesse privado da pessoa prejudicada, ou no de um grupo de pessoas determinadas; a nulidade é de ordem pública, de alcance geral e decretada no interesse da própria
coletividade;
a anulabilidade há de ser pronunciada mediante provocação da parte, não podendo ser decretada Ex.: ofício pelo juiz (art. 177); a nulidade pode ser decretada de ofício (art. 168, parágrafo
único);
a anulabilidade pode ser suprida pelo juiz a requerimento das partes, ou sanada, expressa ou tacitamente (art.
172); a nulidade não pode ser suprida pelo juiz, embora a pedido de todos os
interessados (art. 168, parágrafo único)
a anulabilidade pode ser alegada e promovida pelos prejudicados com o ato, ou por seus legítimos representantes (art. 177); a nulidade pode ser decretada não só a pedido dos interessados, como também do órgão do Ministério Público,
a qaunaunladçoãlohedecvaeibsaeirnst ermvipr r(earpt.le1it6e8a)d; a
através de ação judicial; a nulidade, quase sempre, opera pleno jure, ressalvada a hipótese em que se suscite dúvida sobre a existência da própria nulidade, caso em que se tornará imprescindível à propositura de ação para o reconhecimento de sua ocorrência, pois a ninguém é lícito fazer justiça pelas próprias mãos.
quando lhe caiba intervir (art. 168);
a anulabilidade é prescritível, em prazos mais ou menos nos exíguos; a nulidade não prescreve (quod initio vitiosum est non potesttractutemporisconvalescere), ou, se prescreve, será no maior prazo previsto em lei;
2.2.7. Defeitos
Os negócios jurídicos têm, na vontade individual, seu impulso criador. Para serem normais e regulares, é preciso que a vontade, ao se exteriorizar, não pareça de um dos vícios que a destorcem.
Os vícios do consentimento estão previstos nos artigos 138 a 165 do Código Civil, e são o erro, dolo, coação, simulação e fraude.
2.2.8. Erro
O erro é uma falsa representação que influencia a vontade no processo ou na fase de formação. Influi na vontade do declarante, impedindo que se forme em consonância com sua motivação.
Ao erro equipara-se, juridicamente, a ignorância, que é a ausência completa de conhecimento. Num caso, como no outro, a influência na formação da vontade é idêntica. Só anula o ato jurídico o erro substancial ou essencial (comprar um quadro de um pintor, pensando que é outro). Não acarreta nulidade o erro acidental ou secundário (comprar uma casa com seis janelas, pensando que tinha sete).
O erro essencial vicia o ato em sua substância, determinando uma declaração de vontade que não seria emitida se o declarante tivesse representação exata da realidade. Existem diversas modalidades de erro essencial. As principais são:
✓ error in negotio, o que interessa à natureza do ato;
✓ error in corpore, o que recai na identidade ou nas qualidades da coisa;
✓ error in persona, o que incide na identidade e nas qualidades do outro contratante ou do destinatário da declaração;
✓ erro sobre causa, isto é, sobre o motivo determinante declarado do negócio;
✓ error in quantitate, quando a quantidade das coisas seja o motivo determinante da vontade do agente.
O erro de direito é essencial quando tenha sido a razão única ou principal do negócio.
Diz-se acidental o erro que, não recaindo na essência da declaração, por isso mesmo, não provoca divergência capaz de justificar a anulação desta.
Já erro de fato é o que recai sobre a pessoa ou a coisa, e erro de direito, o que consiste no falso conhecimento ou na ignorância da norma jurídica que determinou a declaração, ou no equívoco sobre certa situação jurídica.
O erro prova-se por todos os meios permitidos em direito, inclusive presunções. A anulação de um negócio jurídico por erro deve ser pleiteada em ação ordinária.
Salienta-se que a aplicação especial da teoria do erro ocorre na figura dos vícios redibitórios, e a existência de tais vícios dá lugar à postura de uma destas duas ações: a redibitória ou a estimatória.
2.2.9. Dolo
Dolo é o artifício usado para enganar alguém. Não se considera dolo o simples elogio da mercadoria pelo vendedor. Só anula o ato o dolo de certa gravidade.
Dolo, portanto, é a provocação intencional de um erro. Pressupõe a conjunção de dois elementos, um objetivo e outro subjetivo. O elemento objetivo é o comportamento ilícito de quem quer enganar a outra parte. O elemento subjetivo é a intenção de enganar.
Aí, o carro que você me vendeu não anda!
Foi o que eu disse: “carro de garagem”.
O dolo é principal quando é causa determinante do ato. Sem ele, o deceptus não teria declarado a vontade, assim, como fator decisivo na formação do consentimento.
O dolo é acidental quando não afeta a declaração de vontade na sua motivação, mas provoca desvios, que a modificam dentro de certos limites.
O negócio viciado por dolo principal é anulável. O dolo acidental não constitui causa de nulidade, dando ao deceptus apenas o direito de pedir indenização de perdas e danos.
2.2.10. Coação
Coação é a violência física e moral que impede alguém de proceder livremente. Também deve ser de certa gravidade (art. 151 do Código Civil).
Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial (respeito profundo por alguém) (art. 153 do Código Civil).
Só a violência moral vicia o consentimento. A violência física ou material exclui a vontade nesse caso, o ato não será simplesmente anulável, mas nulo.
2.2.11. Simulação
Simulação é a declaração enganosa da vontade, visando produzir efeito diverso do ostensivamente indicado, com o fim de criar uma aparência de direto, para iludir terceiros ou burlar a Lei. É geralmente um ato bilateral, em que duas ou mais pessoas fingem a prática de um ato jurídico, como a doação de homem casado à concubina, através de uma compra e venda simulada. A simulação não será um defeito do ato jurídico se não houver prejuízo a alguém ou violação de Lei.
Além disso, nenhum dos simuladores pode alegar a simulação em juízo, num eventual litígio que possa surgir entre os comparsas. Só terceiros, lesados pela simulação, é que podem demandar a nulidade dos atos simulados (art. 167, § 1º do Código Civil).
Para haver simulação, é necessário o acordo simulatório indispensável, ainda, que haja o propósito de enganar terceiros.
2.2.12. Fraude contra Credores
Fraude contra credores é a diminuição maliciosa do patrimônio que o devedor insolvente ou na iminência de ser, pratica contra credores, desfalcando o seu patrimônio, onerando ou alienando bens, subtraindo-os à garantia comum dos credores (arts. 158 a 165 do Código Civil).
Presume-se a fraude, quando a alienação for gratuita. Quando for onerosa, só haverá fraude no caso de
anterior insolvência notória ou se havia motivo para ser conhecida do outro contraente. Havendo, por exemplo, protestos contra o devedor, anteriores ao negócio reputado como fraudulento, a insolvência é considerada notória. Além disso, o parentesco próximo, a amizade íntima, o preço vil, a venda ou doação do único bem do devedor, podem indicar que o outro contraente não ignorava a insolvência do devedor.
A simulação de dívida, o pagamento de dívida não vencida, a remissão de dívida, também caracterizam a fraude contra credores, desde que esses atos acarretem ou agravem a insolvência do devedor.
O ato feito em fraude de credores pode ser anulado através de ação própria chamada ação pauliana, mas a prova de insolvência é indispensável. Sem ela não se configura o interesse econômico do autor em mover a ação revocatória.
Deve-se ainda, salientar, que embora semelhantes, não se confundem, ”fraude contra credores” com a “fraude à execução”, uma vez que esta última pertence ao direito processual e não ao direito civil, e ocorre quando já existe um processo de execução contra o devedor.
3. VERIFIQUE SEUS CONHECIMENTOS
1. Assinale a alternativa incorreta:
a) Direito é o ramo das ciências sociais aplicadas que tem como objeto de estudo o conjunto de todas as normas coercitivas que regulamentam as relações sociais.
b) A capacidade de toda pessoa ter direitos e obrigações no decorrer da sua vida civil inicia-se na consumação do nascimento, com vida.
c) A capacidade civil é a possibilidade de a pessoa ter direitos e contrair obrigações.
d) A personalidade civil começa a partir do nascimento com vida, portanto não são assegurados os direitos do nascituro.
e) Em regra o término da minoridade ocorre quando a pessoa completa 18 anos.
2. Assinale a alternativa correta:
a) As pessoas jurídicas de direito público são classificadas em pessoas jurídicas públicas e privadas.
b) Registro é o conjunto de atos que pressupõe estado das pessoas.
c) Há duas maneiras de formação da pessoa jurídica: o sistema de livre associação e o sistema do reconhecimento.
d) A capacidade civil permanece após a morte.
e) Apenas com o registro ocorre a aquisição da personalidade jurídica.
3. Assinale V para verdadeiro e F para falso:
( ) O termo é: expresso ou implícito; inicial ou final; certo ou incerto.
( ) Termo expresso o que resulta de sua natureza ou das circunstâncias que o cercam.
( ) Termo implícito, é o que consta de cláusula do negócio declaradamente
( ) Termo inicial (dies ad quem) é o momento em que a eficácia do ato jurídico deve começar; também se chama termo suspensivo, porque protrai a exigibilidade do direito.
( ) Termo final (dies a quo), o momento em que a eficácia do ato jurídico deve terminar.
4. As consequências da nulidade absoluta são as seguintes: assinale a incorreta:
a) a nulidade opera de pleno direito;
b) pode ser invocada por qualquer interessado;
c) o negócio subsiste, até que seja destruído judicialmente
d) o negócio nulo não é suscetível de confirmação;
e) o negócio nulo não convalesce pela prescrição.
5. Com base nas assertivas abaixo: assinale a alternativa correta:
I. Dolo é o artifício usado para enganar alguém
II. Coação é a violência física e moral que impede alguém de proceder livremente.
III. Simulação é a declaração enganosa da vontade, visando produzir efeito diverso do ostensivamente indicado, com o fim de criar uma aparência de direto, para iludir terceiros.
a) Apenas a I e II estão corretas
b) Todas estão corretas
c) Apenas a I e III estão corretas
d) Apenas a II e III estão corretas
e) Somente a I está correta
6. Complete as lacunas:
a) Os pressupostos de validade do negócio jurídico, ou seja, as circunstâncias, necessárias para que produza os efeitos próprios de sua função típica, são concernentes ao sujeito ( ), ao objeto
( ) e à posição do sujeito em relação ao objeto ( ).
b) Elementos acidentais são cláusulas acessórias, que se juntam ao ato para modificar-lhe algum dos elementos . Tais estipulações devem ser precisas e determinadas e não inferidas ou presumidas dentre as principais, destacam-se as modalidades dos atos jurídicos:
c) O é o dia, no qual tem de começar ou de extinguir-se a eficácia de um negócio jurídico (art.131 do Código Civil). Não se confunde com o
, que é o espaço de tempo intercorrente entre a declaração de vontade e o advento do termo. Também se distingue da , porque, nesta, o evento deve ser incerto.
d) é a declaração enganosa da vontade, visando produzir efeito diverso do ostensivamente indicado, com o fim de criar uma aparência de direto, para terceiros ou burlar a Lei. É geralmente um ato
, em que duas ou mais pessoas fingem a prática de um ato jurídico, como a doação de homem casado à concubina, através de uma compra e venda simulada.
e) Presume-se a , quando a alienação for gratuita. Quando for onerosa, só haverá fraude no caso de anterior notória ou se havia motivo para ser conhecida do outro contraente. Havendo, por exemplo,
contra o devedor, anteriores ao negócio reputado como fraudulento, a insolvência é considerada notória.
Respostas:
1.d
2.e
3. V.F.F.F.F 4.c
5.b
6) (a) Capacidade, idoneidade, legitimação
(b) naturais, condição, termo e modo ou encargo
(c) termo, prazo, condição
(d) Simulação, iludir, bilateral
(e) fraude, insolvência, protestos
4. DO DIREITO DAS COISAS
Dentre as atribuições do profissional Técnico em Transações Imobiliárias está a elaboração e a análise de contratos que envolvam transações imobiliárias, especialmente os de promessa de compra e venda e os contrato de locação. Por isso, é de suma importância conhecer o assunto em detalhes. Nesse módulo, você terá acesso a uma série de informações importantes a respeito de contratos.
4.1. POSSE
4.1.1. Conceito
É o poder que tem a pessoa de dispor fisicamente de uma coisa com intenção de tê-la para si e de defendê-la contra a intervenção de outrem.
Posse | |
Para Savigny | Posse é o corpus que é detenção de coisa mais o animus, é a intenção de tê-la como sua a intenção de exercer sobre ela o direito de propriedade. |
Para Savigny | Nem um dos dois, corpus ou animus, isoladamente bastam para constituir a posse. Para constituir a posse basta o corpus, a detenção da coisa, dispensando o animus que não é essencial. |
Para Von Ihering | Posse é a exteriorização da propriedade, a viabilidade do domínio, o poder de dispor da coisa. |
O Código Civil Brasileiro se filiou à teoria de Xxx Xxxxxxx quando preceitua em seu art. 1.196: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
4.1.2. Distinção Entre Posse e Detenção
Existem situações em que uma pessoa exerce poderes de fato sobre uma coisa e, no entanto, não é considerada possuidora. Isso acontece quando a lei desqualifica a relação para mera detenção.
De acordo com o art. 1.198 do Código Civil: Considera- se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
A distinção entre posse e detenção é, como vimos, um dos aspectos da disputa entre Xxxxxxx e Xxxxxxx: enquanto que o primeiro a assentava na ausência do animus, o segundo prescinde desse elemento, ao defender que a posse fica configurada pela relação de fato, enquanto que a detenção somente existe nos casos indicados na lei. Foi essa a técnica seguida pelo Código Civil vigente.
O possuidor exerce a posse em virtude de um interesse próprio, o detentor, no interesse de outrem. O detentor é mero servidor da posse. Citam-se, como exemplos de detenção, a situação do soldado em relação às armas e à sua cama no quartel, do preso em relação às ferramentas com que trabalha, do aprendiz, do doméstico, etc. Nestas situações, a pessoa detém a coisa por relação de dependência ou em cumprimento de ordens ou instruções. Outras situações existem em que a detenção ocorre por tolerância, possuidor: é o caso do hóspede em relação ao quarto em que dorme, do amigo em relação à cadeira em que se senta, daquele que se aproveita da água que o dono da nascente deixou escorrer. Nestes casos, a lei não permite que haja posse para não prejudicar as relações de vizinhança ou de amizade.
A distinção entre posse e detenção tem grande importância prática, já que, como se admite, ao detentor não se faculta o recurso às ações a possessórias. Pode ele usar do desforço imediato, na hipótese de perturbação, mas não tem o direito de usar os interditos, nem contra o possuidor nem contra terceiros.
4.1.3. Objetivo da Posse
Uma das questões que mais celeuma tem causado, no estudo da posse, é a que se refere à realidade sócio jurídica sobre a qual recai, o que se resume na seguinte pergunta: qual é o objetivo da posse? Será ela um poder que recai apenas sobre as coisas, ou pode ter por objeto um direito pessoal?
Os romanos consideravam a posse, no início, umbilicalmente ligada ao direito de propriedade. A posse era, assim, um poder de fato exercido nos termos do direito de propriedade. Porém, cedo deram conta da necessidade de estender os de natureza obrigacional. A tais situações, pela semelhança com a posse exercida animus domini, os romanos as designavam por quasipossesio (penhor, usufruto, uso, superfície, etc.). Tal alargamento da noção inicial da posse se manteve até a época dos glosadores. Porém, a partir do século V, por influência fundamental do direito Canônico, o conceito de posse sofre profunda modificação, alargado que foi de
modo a abranger até mesmo direitos pessoais, estados pessoais e direitos de crédito. Tal alargamento derivou do fato de serem frequentes, na época, verificaram que o meio mais eficaz que o direito processual concedia para combater tais perturbações era, precisamente, o interdito possessório. Por este, o perturbado era sumariamente restituído aos status quo ante.
Foi assim que nasceu a exceptiospolii, uma exceção concedida ao esbulhado contra o esbulhador, pela qual podia paralisar as ações que este ajuizasse contra ele, enquanto não fosse restituído à situação anterior. A exceptiospolli se converteu na actiospolii, pela qual o esbulhado era sumariamente mantido ou restituído no exercício das suas funções, bens e direitos correspondentes. Foi nessa época que surgiu o princípio até
hoje fundamental para a defesa possessória, expresso no brocardo spoliatus ante
restituendus.
No fim do século XIX teve início a reação contra esse desmesurado alargamento de conceito de posse. Os autores passaram a restringi-la ao campo, já delimitado pelos romanos, dos direitos reais e dos direitos obrigacionais que implicam no exercício de poderes sobre uma coisa, posição essa que se prevalece atualmente.
4.1.4. Objetivo da Posse no Direito Brasileiro
A conceituação da posse, que resulta do art. 1.196 do Código Civil, deu origem a desencontro de opiniões a respeito do objeto da posse. Tanto a referência dicotômica a “domínio” e “propriedade” feita nesse artigo, quanto o fato da expressa menção à “posse de direitos” que se faz nos arts. 1.199, 1.201 e 1.204,bem como ainda a referência a “posse de estado de casado” do art. 1.547 do Código Civil, entre outros, deram origem a fundadas dúvidas sobre se o direito positivo brasileiro não acolheria a “posse de direitos”.
Essas dúvidas surgiram com maior força quando o gênio Xxx Xxxxxxx, célebre, intitulado “Posse de Direitos
Pessoais”, veio defender noção de posse em termos muito
semelhantes ao do Direito Canônico, ao entender que a posse
também recaía sobre direitos pessoais. Xxx Xxxxxxx teve
seguidores e opositores entre os mais célebres nomes da doutrina brasileira. Porém, a questão veio a pacificar-se,
entendendo a maior parte da doutrina moderna que a posse apenas pode recair sobre coisas.
Com efeito, a posse, implicando em exercício de poderes de fato, não pode recair sobre um direito, que é uma entidade normativa, urna abstração como disse expressivamente Oliveira Ascenção, “não pode haver um exercício de poderes de fato sobre um direito”.
Deve observar-se, ainda, que a posse formal deve ser vista com autonomia, por não depender da existência de qualquer direito. Após atingir uma coisa, autonomamente, embora nos termos de um direito, referência ao direito apenas serve para delimitar o animus da posse: possuo se nos termos da propriedade, nos termos do usufruto, nos termos de servidão, etc. A questão se desloca, então, no seu enfoque: em termos de direito se possui? Nos termos de um direito real, ou nos termos de direito pessoal?
Perante o Código Civil Brasileiro, se pode possuir uma coisa nos termos de um direito real seja do direito de propriedade (domínio), seja de qualquer direito real menor (iura in re aliena) –
é algo que não compõe mais controvérsia, hoje em dia.
Como dizia Xxxxxx Xxxxxxxxx, foi para resolver essa dúvida que, se acrescentou no art. 1.196 do Código Civil o termo “propriedade”, para
abranger os direitos reais menores, entendimento esse que está de acordo com a
noção de posse que já vinha dos romanos (que admitiam a quasi-possessio).
Mas, poder-se-á possuir nos termos de um direito pessoal? A questão se põe na medida em que existem certos direitos pessoais, tais como parceria, a locação, o comodato, o depósito, o penhor e outros, que implicam no exercício de poderes de fato sobre a coisa. Essa matéria também se encontra prevista expressamente no Código Civil, cujo art. 1.197, ao desdobrar a posse em mediata e imediata, permite que, por força de um direito pessoal, alguém possa exercer a posse direta sobre a coisa.
Em resumo, não pode haver posse de direitos. A posse se exerce sobre uma coisa e pode ser exercido nos termos de um direito real, quanto nos termos de um direito pessoal, que redunde no exercício de poderes de fato sobre uma coisa.
4.1.5. Classificação
Posse Direta: Quando aquele que detém materialmente a coisa é o proprietário
Posse Indireta: Quando o proprietário concede a outra pessoa o direito e a obrigação de possuir a coisa. Ex.: locação, o locatário tem posse direta e o proprietário tem posse indireta.
Posse Clandestina: É a que se estabelece às ocultas daquele que tem interesse em conhecê-la.
Posse Violenta: É a que se adquire pela força, pela violência inicial.
Posse Precária: É aquela que se origina do abuso de confiança por parte de quem recebeu a coisa com a obrigação de restituí-la e depois se recusa a fazê-lo.
Posse Justa: Quando não for violenta, clandestina ou precária.
Posse Injusta: Quando se revestir de um dos vícios anteriores.
4.1.6. Aquisição da Posse
Os Modos de Aquisição da Posse são estabelecidos pelo Art. 1.204, do Código Civil: Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
A Posse pode ser adquirida (art. 1.205 do Código Civil):
pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
4.1.7. Efeitos da Posse Os efeitos da Posse são:
I. O direito ao uso dos interditos;
II. A percepção dos frutos;
III. O direito da retenção por benfeitorias;
IV. A responsabilidade pelas deteriorações;
V. A posse conduz à usucapião;
VI. Se o direito do possuidor é contestado, o ônus da prova compete ao adversário, pois a posse estabelece-se pelo fato;
VII. O possuidor goza da posição mais favorável em atenção à propriedade, cuja defesa se completa pela posse.
4.1.8. Defesa da Posse
O Direito Brasileiro estabelece seis modalidades de Ações para Defesa da Posse:
I. Ação de manutenção da posse, também chamada ação de força nova turbativa.
II. Ação de integração de posse, também denominada ação de força nova espoliativa, interdito recuperatório, ação de esbulho, e que corresponde ao antigo interdito “recuperandaepossessionais”.
III. Interdito proibitório, também chamado preceito cominatório, ação de forma iminente e embargos à primeira.
IV. Ação de emissão de posse.
V. Embargos de terceiro senhor e possuidor.
VI. Ação de nunciação de obra nova.
4.1.9. Perda da Posse
O art. 1.223 do Código Civil preceitua que “perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196”.
Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retomar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido (art. 1.224 do Código Civil).
4.1.10. Composse ou Posse Comum
O art. 1.199 do Código Civil dispõe que “se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros possuidores”.
Caso de Composse:
I. Entre cônjuge, consorciados pelo regime de comunhão universal de bens.
II. Entre herdeiros, antes da partilha do acervo.
III. Entre consórcios, nas coisas comuns, salvo tratar-se de pessoa jurídica.
IV. Em todos os casos em que couber a ação “comunidividudo”.
4.1.11. Acessão de Posse
As acessões obedecem a regras próprias. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções. Mas, é preciso distinguir situações. Se o que semeia, planta ou edifica é possuidor de boa-fé, tem direito do que semeou, plantou ou edificou. Mas, se procedeu de má-fé, pode ser constrangido, a repor as coisas no estado anterior, e a pagar os prejuízos causados.
Quando, porém, o trabalho de construção, ou de lavoura, é feito de má-fé em presença do proprietário, sem sua
impugnação, quem construiu ou plantou adquire o direito de indenização das construções ou plantações. Nestes dois casos, as acessões são indenizáveis.
4.1.12. Auto Defesa da Posse
Defende-se a posse por meio de ações especiais, tradicionalmente denominadas interditos. Em caráter excepcional, admite-se a autodefesa, quando a agressão à posse se realiza em circunstâncias que exige pronta, enérgica e imediata repulsa.
A essa legítima reação do possuidor chama-se desforço “in continenti”.
Para os que se colocam em posição mais favorável à ampliação do sistema defensivo da posse, constituíram meios de protegê-la:
A ação de imissão de posse;
O interdito de manutenção de posse; O interdito de reintegração de posse; O interdito proibitório;
A nunciação de obra nova; A ação de dano infecto;
Os embargos de terceiro senhor e possuidor.
Algumas destas ações, não são, entretanto, consideradas possessórias, o fundamento de quem visa à defesa da propriedade. Tais seriam os embargos de terceiro e a ação de dano infecto. Para muitos, a ação de imissão posse também não seria remédio possessório, porque tem por fim investir alguém na qualidade de possuidor. Enfim, para os que se situam em posição contrária à ampliação do sistema defensivo da posse, os meios de protegê-la ficariam circunscritos à reação contra a turbação ou o esbulho através de interditos clássicos: manutenção e reintegração, aos quais se ajuntaria pela finalidade preventiva, o interdito proibitório.
As pretensões possessórias consistem fundamentalmente, com efeito, direito do possuidor a ser mantido na posse, em caso de turbação, restituído, no de esbulho. Mas algumas vezes, o ataque à sua posse realiza-se sob forma que autoriza a defesa por outros meios processuais que não os interditos tradicionais. É possível que nesses casos, não defenda a posse propriamente dita, mas, sim, o direito de propriedade. Mas, se a posse protegida com o fim de aliviar e facilitar a defesa da propriedade será conveniente, nesses casos, que a reação do proprietário se cumpra mediante ação possessória.
Contra quem ameaça o possuidor de molestá-lo na posse, tem este pretensão possessória negativa.
Faculta-lhe a lei, no uso do interdito proibitório, para exigir que o outro se abstenha de praticar os atos turbativos, ou espoliativos.
4.1.13. Juízo Possessório e Xxxxx Xxxxxxxxx
Analisando o art. 1.210, § 2º do Código Civil, mostramos que a posse tem proteção por processo autônomo; o possuidor é protegido pelo simples fato de o ser a ação
possessória, é independente e distinta da petitória; aquela que apoia na posse como puro estado de fato, a última tem por fundamento a ofensa de um direito.
Colorário: proibição do cúmulo do possessório e do petitório em regra.
Desenvolvendo a ideia geral, seguindo o Código de Processo Civil da Itália, podem se firmar como normas nas leis adjetivas, as seguintes:
Na dependência da ação possessória não pode o autor promover juízo petitório. A natureza dos dois juízos arreda a contemporaneidade: não é de se proceder, prontamente, sem delongas, sem obstáculos, uma vez que versa sobre um puro fato; o outro, versando sobre o domínio, demanda altas indagações e requer se evitem as complicações resultantes dos incidentes possessórios.
É bem visto que cessa a proibição, cessando a sua razão de ser, como casos de desistência com ou sem o consentimento do réu, conforme esteja não a lide contestada, e de perempção da instância regularmente verificada. Nestes casos, exige- se geralmente, o pagamento das despesas judiciais para que possa o autor promover o juízo petitório. Legislador, eu não o decretaria, porque há recursos os mais prontos e eficazes para a cobrança de tais despesas.
Mesmo a fiança, à custa, consignada no Cód. Civil, é coisa condenada (BEVILÁQUA, Int 22 ed., pág.151). Não há por que consignar em lei um estorvo à administração da justiça e destoante do espírito liberal de nossa legislação.
E se o autor e o réu, de comum acordo, no curso da causa, abandonarem questão possessória, limitando-se a tratar e discutir a questão petitória? XXXXXXXXX, seguindo decisões dos tribunais italianos, não vê por que no caso a prevalecer a vedação, que não está no art. 445 do Código.
Pendente a lide sobre a propriedade da coisa, é vedado ao autor à posição da ação possessória.
De fato, ou a moléstia da posse é anterior ou é posterior à instaura do juízo petitório.
No primeiro caso, escolhendo o peditório, demonstrou querer uma decisão definitiva, que, se favorável, escusa pedido em via possessório, se desfavorável, impede naturalmente o possessório.
No segundo caso, o que se dá é inovação da lide, e liquida-se por artigos de atentado.
Pendente à lide sobre propriedade da coisa, é lícita ao réu a reposição da ação possessória contra o autor, perante o mesmo juízo. Intuitivo se trata de espólio, porque spoliatus ante omniarestituendus(art. 506 do Código). Se é de turbação apenas o de que se trata, com efeitos durante o petitório, tem prevalecido no seio da controvérsia existente a mesma solução. E a razão é: se a turbação é anterior à instauração do petitório, visto que o autor não pode com o seu petitório tolher o possuidor no direito já adquirido de valer-se da manutenção, que cabe a todos possuidores; se posterior, o caso é de inovação da lide, o possuidor, com artigos do atentado ou por possessório especial, pode fazer com que as coisas de mantenham no estado anterior ao esbulho ou turbação.
O réu não pode promover o juízo petitório, enquanto não se executar sentença contra ele proferida na ação possessória.
As regras acima estabelecidas já tem tido consagração em Códigos Estaduais, como o do Rio, art. 1380 e 1381; da Bahia, arts. 435 e 436; do Pará, art. 384; do Rio Grande, arts. 524. 526 e 527; do Distrito Federal, art. 281; do Maranhão, arts. 521 e 523, e de Minas, arts. 660-662.
4.1.14. Espécies de Ações Possessórias
Embora a matéria, exceto no que tange ao art. 1.210, § 1º do Código Civil, seja de natureza basicamente processual, é oportuno quando às disposições gerais instrumentais, ressaltar as seguintes:
uma ação possessória, embora tenha sido proposta em lugar de oura terá curso normal, desde que preencha os necessários requisitos (CPC, art. 920).
pode haver cumulação de pedido possessório com o de (art. 921) perdas e danos; pena, para o caso de reincidência; desfazimento construção ou plantação.
ao réu, na contestação, é licito alegar que a posse é sua e o ofendido, assim, pode pedir proteção para a sua posse, com as cumulações cabíveis (art. 922).
a ação possessória tem rito especial, mas se a posse datar de ano e dia, o procedimento será ordinário, não obstante o caráter possessório (art. 924).
Esta última disposição confirma a possibilidade da chamada ação & força velha, em matéria possessória.
Preceitos outros existem que extrapolam do objetivo específico de manual como o presente Manutenção e Reintegração de Posse. A manutenção se destina a proteger o possuído contra a turbação em sua posse.
A reintegração tem cabimento no caso de esbulho.
Assim o autor deve procurar:
a posse;
a turbação ou esbulho do réu; a data desses incidentes;
a continuação na posse, no caso de turbação; a perda de posse, no caso do esbulho.
É o que se chama a instrução da petição inicial. Se a inicial estiver cabalmente instruída, o juiz deverá deferir a medida liminar, sem ouvir o réu, fazendo expedir o respectivo mandado, quer de manutenção, quer de reintegração.
Não achando a instrução suficiente, o magistrado mandará ouvir a parte contrária. Isto se dará, também, sempre que o réu for pessoa jurídica de direito público.
Com ou sem concessão de liminar, o autor deverá promover, dentro de cinco dias, a citação do réu para contestar.
Outros elementos sobre a matéria se encontram nos arts. 926 a 931 do Código de Processo Civil.
4.1.15. Interdito Proibitório
Trata-se de remédio processual importantíssimo. Não para o caso do esbulho, nem mesmo de turbação. Destina-se à mera hipótese de justo receio do possuidor, de ser molestado em sua posse.
Tal circunstância lhe assegura o direito de impetrar ao juiz que o proteja da iminência daquelas lesões. A proteção se efetiva mediante mandado proibitório, no qual se comine pena pecuniária, no caso de desobediência.
O requerimento se faz na conformidade das ações possessórias anteriores, devendo- se provar a iminência da lesão, de modo a admitir justo receio (CPC, arts. 932 e 933).
4.1.16. Nunciação de Obra Nova
Nunciação quer dizer denúncia. A nunciação de obra nova tem lugar para defesa contra alguma edificação prejudicial em prédio vizinho.
Assim ela compete (art. 934 do CPC):
ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova lhe prejudique o imóvel, servidões ou fins a que é destinado;
ao condômino, para impedir que o coproprietário executa alguma obra com prejuízo da coisa alguma;
ao município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, de regulamento ou de postura.
A inicial colimará o seguinte: (CPC, art. 936):
o embargo para que fique suspensa a obra e se mande afinal reconstituir, modificar, ou demolir o que estiver feito irregularmente;
a pena, para o caso de desobediência; as perdas e danos.
4.2. Propriedade
4.2.1. Conceito e Características
O direito de propriedade, o mais importante e o mais sólido de todos os direitos subjetivos, o direito real por excelência, é o eixo em torna qual gravita o direito das coisas.
O Código de Xxxxxxxx definiu o direito de propriedade por frase se tornou célebre: “O direito de gozar e de dispor das coisas da maneira mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido pelas leis regulamentos”.
Para melhor definir a propriedade urge se conheçam suas características e elementos constitutivos. Realmente, num certo sentido, o direito de propriedade é de fato absoluto, não só porque oponível erga omnes, como também porque apresenta caráter de plenitude, sendo, incontestavelmente, mais extenso e o mais completo de todos os direitos reais.
Pode-se, pois, ao direito de propriedade atribuir, em primeiro lugar caráter absoluto. O proprietário pode dispor da coisa como entender, sujeito apenas a determinadas limitações impostas no interesse público ou pela coexistência do direito de propriedade dos demais indivíduos.
O segundo atributo desse interesse é ser exclusivo. A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre essa mesma coisa.
O Código Civil reconhece expressamente essa característica, quando declara no art. 1.231: “A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.” No caso de condomínio não desaparece esse exclusivismo, porque os condôminos são, conjuntamente, titulares do direito, o condomínio implica divisão abstrata da propriedade.
Desses dois caracteres essenciais da propriedade, absoluto e exclusivo, decorre que ela é, também, irrevogável. Nessas condições, por ser, absoluta, tudo o que o proprietário legalmente dispuser sobre a coisa devi ser mantido e produzir os efeitos desejados; por ser exclusiva, segue-se que pode estar na vontade de quem quer que seja a fazer cessar contra o intento do proprietário.
Assim, uma vez adquirida, a propriedade em regra não pode ser perdida, senão pela vontade do proprietário. É irrevogável ou perpétua, no sentido que subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva.
O nosso Código Civil, no seu art. 1.228, define: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Aí se acham previstos o conteúdo positivo do direito de propriedade (usar, gozar e dispor da coisa) e sua proteção específica. (o direito de
O de exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar, sem alterar-lhe a substância.
reavê-la de quem quer que injustamente a detenha). Esse direito é garantido pela Constituição Federal (art. 5º, XXII).
O direito de usar compreende:
Em fazer frutificar a coisa e auferir- lhe os produtos.
O direito de gozar consiste:
No poder de consumir a coisa, de aliená-la, gravá-la de ônus e de
submetê-la ao serviço de outrem.
O direito de dispor consiste:
Assim, usar de uma casa é habitá-la, dela gozar, alugá-la, dela abusar ou dispor, demoli-la ou vendê-la.
4.2.2. Elementos
Sujeito: pode ser titular do direito de propriedade toda pessoa, assim natural, como jurídica. Entre estas, tanto as de direito público como as de direito privado.
Observa-se que a capacidade para ser sujeito de direito de propriedade se confunde com a capacidade para adquiri-lo. A aquisição pressupõe-se um título, cuja obtenção requer a capacidade de fato, que varia conforme a natureza do ato jurídico que lhe serve de causa. Diversas restrições levantam- se não só quanto à própria faculdade de adquirir, mas, também, quanto à espécie do fato jurídico que fundamenta o
modo de aquisição. Certas pessoas não podem adquirir bens de outras. A propriedade de determinados bens é defesa a certas pessoas. Na realização de alguns negócios jurídicos, que se requerem como titulusadquirendida propriedade, exige-se capacidade especial ou legitimação. Conforme a qualidade do sujeito do direito de propriedade divide-se o domínio em público e privado. Assim, seriam objeto de propriedade pública os bens pertencentes ao Estado. Mas a expressão domínio público tem sentido mais restrito, carecendo, pois, de interesse a distinção feita pelo critério da qualidade do sujeito.
Objeto: O objeto do direito de propriedade não é definido em termos incontroversos. Tradicionalmente, afirma-se que hão de ser os bens corpóreos, mas contra essa doutrina, que foi pacífica, levantou-se corrente doutrinária que o estende aos bens incorpóreos.
Seus partidários admitem a existência de propriedade literária, artística e científica, que, recaindo nas produções do espírito humano, teria como objeto bens imateriais. Outros vão adiante sustentando que os direitos podem ser objeto de propriedade. Atualmente conceito de propriedade alarga-se abrangendo certos valores como o de comércio, a clientela, o nome comercial, as patentes de invenção e outros. A propriedade industrial (especialidade de Direito Comercial) e a propriedade literária, científica e artística (especialidade de Direito Civil), embora tendo princípios diversos, caminham para a formação em conjunto, de um novo ramo do direito privado: o direito da propriedade intelectual.
4.2.3. Classificação
As principais modalidades do direito de propriedade são:
Quando se limita no tempo, extinguindo-se com o
advento de uma condição ou termo, como na alienação fiduciária, no fideicomisso, ou no pacto de retrovenda. Não são casos de propriedade resolúvel aqueles nos quais a revogação se funda
em causa superveniente aquisição.
É um dos caracteres do direito de propriedade. Daí se dizer que a propriedade é irrevogável normalmente, a propriedade tem duração ilimitada. E perpétua. Por exceção, admite-se a propriedade revogável ou resolúvel, como já
vimos.
É restrita ou limitada, quando algum ou vários desses direitos elementares estão destacados e atribuídos a outrem. Por esse processo formam- se os direitos reais na coisa alheia. Se a coisa está gravada usufruto, por exemplo, seu proprietário tem domínio restrito porquanto direitos
de uso e gozo da coisa passa ao usufrutuário.
A propriedade é plena quando todos os direitos elementares que formam se acham reunidos na pessoa do proprietário.
Propriedade
Plena
Propriedade
Restrita
Propriedade Perpétua
Propriedade resolúvel.
Antes de mais nada, é preciso ressaltar que, como todos os direitos, o direito de propriedade se adquire, se exercita e se perde. A parte concernente ao exercício é a que se relaciona com o jus utendi et fruendi, referido pelos glosadores da Idade Média.
Esse direito de usar e de fruir está, entretanto, acondicionado a um grande número de limitações diversas, as quais parecem ser de quatro espécies:
De Direito Público: Limitações de Direito Público - Subdividem-se fundamentalmente em Direito Constitucional e Direito Administrativo.
Direito Constitucional | Quanto aos limites do Direito Constitucional basta atentar para o § 22 do art. 153 da Lei Magna de 1969, onde se dizia: “É assegurado direito de propriedade, salvo caso de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social” etc. (cf. art. 168, sobre mina; art. 171, legitimação da posse; art. 172, aproveitamento agrícola; art. 174, empresas jornalísticas). Atualmente a Constituição de 1988, no art. 5º, XXII, diz expressamente que “a propriedade atenderá a sua função social”. O inciso seguinte respeita à desapropriação, pública ou social, art. 176 respeita às minas; o 191 à legitimação da posse; e o 222 às empresas jornalísticas. |
Direito Administrativo | No que tange aos limites de Direito Administrativo, os há no plano federal (Código de Águas, Código de Minas, etc); no estadual e no municipal. Os limites administrativos do plano municipal são de particular importância, lançando raízes, entre nós, no direito foralício da Idade Média. Na capital de São Paulo, a matéria é regulada por um grande acervo de posturas, sobretudo as que reúnem sob o título de Código de Obras, integrado, na segunda parte, pela Consolidação Xxxxxx Xxxxxx (Ato nº 663 de 10/08/1934), com as derrogações dos diplomas posteriores (Lei nº 4.615, de 13/01/1955, v. Código de Obras, 8. ed., São Paulo, 1968). |
De Direito Social: Limitações do Direito Social - Inscrevem-se nesta categoria as limitações previstas no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504 de 30/11/1964), onde se preveem, entre outras entidades, a propriedade familiar e o módulo rural (art. 4º, II e III). Da mesma natureza são as leis locacionais de exceção, cujo estatuto avoengo é o Alvará de 1757, de D. Xxxx X, e que desde a década de 30, entre nós, tem passado por diversas transformações.
De Direito Privado: Limitações do Direito Privado - Fundamentalmente são as que, no Código Civil, arts. 1.277 e 1.280, se encontram sob a rubrica “Dos direitos de vizinhança”, e que serão objeto de exposição em apartado, no item 2.
De Direito Contratual: Limitações do Direito Contratual - Evidentemente, são também de Direito Privado. Entretanto, com uma característica diversa: diferentemente dos “direitos de vizinhança”, estes limites se estabelecem por vontade das partes, como se dá com o caso dos loteamentos residenciais, nos quais se estabelecem recuos obrigatórios, porcentagem máxima de área construída, gabarito para o número de pavimentos, etc.
4.2.4. Aquisição de Propriedade
A aquisição de propriedade por um dos modos definidos na lei verifica-se mediante ato do adquirente ou em virtude de fato jurídico. Ato de adquirente quando há a declaração da vontade do adquirente. Simples ocorrência de fato jurídico em sentido restrito, quando ocorre independentemente da vontade das partes. Ex: a morte.
Os modos de adquirir: segundo a distinção dos bens, os modos dividem-se em:
Modos de adquirir peculiares aos imóveis. Ex: Transcrição.
Modos de adquirir peculiares aos móveis. Ex: a ocupação, a especificação, a confusão, o comistão, a adjunção e a tradição.
Modos de adquirir Comuns aos Móveis e Imóveis. Ex: a sucessão, usucapião e cessão.
Quanto às causas de aquisição os modos são:
Modos Originários: quando existe relação entre precedente e consequente sujeito de direito. Ex: a ocupação, o usucapião, a cessão natural.
Modos Derivados: quando não existe relação entre precedente consequente sujeito de direito. Ex: Todos os demais.
Segundo a Individualização os Modos são:
A Título Universal: quando a transmissão da propriedade recai no patrimônio. Ex: A sucessão hereditária.
A Título Singular: quando tem por objeto um ou mais bens individualizados. Ex: Todos os demais.
4.2.5. Perda da Propriedade Imóvel
Os direitos subjetivos, em geral, se findam ou se perdem pelos seguintes modos (art.
1.275 do Código Civil):
I-Por alienação; | Quer dizer transmitir a outrem, passar o que é seu, para o patrimônio alheio. |
II-Pela renúncia; | É o despojamento de um direito por parte do seu titular. Por ela se perdem os direitos em geral, exceto os irrenunciáveis, como pátrio-poder e herança de pessoa viva (art. 426 do Código Civil). |
III-Por abandono; | Está ligado à prescrição e à decadência, porque estes dois últimos institutos assentam na inércia do titular, de modo a gerar a perda da ação ou do próprio direito. |
IV-Por perecimento da coisa; | É regra geral a de que se perde o direito, perecendo o objeto. Assim também no que concerne à propriedade imóvel. |
V-Por desapropriação. | Prevê-se a perda da propriedade imóvel pela desapropriação “por necessidade ou utilidade pública”. |
4.2.6. Perda da Propriedade Móvel
Não obstante, nos artigos que lhe dizem respeito (arts. 1.263 e 1.268), a matéria só está regulada segundo o prisma da aquisição, sem qualquer enunciado referente à perda propriamente dita. Ora, é preciso enfocar o tema dentro do aspecto geral da perda dos direitos subjetivos, bem assim emprestar-lhe o devido tratamento sistemático.
Não é necessário reiterar, tal como se dá com os demais direitos, a propriedade móvel, adquirida e exercitada, também encontra o seu fim, sua perda.
Perde-se a propriedade móvel por causas que se acham na área Direito Privado e do Direito Público. Entre estas últimas avulta importância à desapropriação.
Espécies de Direito Privado: entre estas espécies, damos particular realce: à alienação contratual, à renuncia, ao abandono e perecimento do objeto.
No relativo à alienação contratual, basta lembrar a compra e vem a doação, o mútuo (art. 587), o negócio fiduciário. Nesses atos jurídicos o que aliena perde a propriedade para o adquirente, sendo que, em princípio tal só se perfaz com a tradição (art. 1.267), a menos que se utilize.
O mesmo se diga do abandono, atendendo-se para os seus dois elementos, a saber, o objetivo (derrelição) e o subjetivo (intenção de desligar-se o domínio da coisa).
Finalmente, quanto ao perecimento do objeto, aplica-se à espécie o foi dito quanto ao fim dos direitos em geral, bem assim quanto à perda propriedade imóvel.
Desapropriação de Bens Móveis: os bens móveis, assim como imóveis, também estão sujeitos a desapropriação. De acordo com o Código Civil, embora não se refira expressamente esta espécie de propriedade, a desapropriação, como vimos, pode ser necessidade ou por utilidade pública. As nossas Constituições, desde a de 1946, têm consagrado ainda desapropriação por interesse social.
O Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, dispõe expressamente no art. 5º, 1: que se consideram de utilidade pública – “a preservação e conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens móveis de valor histórico e artístico”.
As normas gerais referentes à aquisição e à retrocessão se aplicam, mutatis mutandis, ao caso dos bens móveis.
4.3. Parcelamento do solo
O parcelamento é permitido em duas modalidades: Loteamento e Desmembramento.
4.3.1. Conceito de loteamento
O objetivo principal é proporcionar às classes mais desfavorecidas um meio fácil do ponto de vista financeiro de aplicação das pequenas economias, transformando em proprietários indivíduos que antes nunca teriam imaginado semelhante realidade.
O objetivo fundamental da lei de loteamento é defender o contratante desfavorecido.
4.3.2. Conceito de Desmembramento
“Considera-se desmembramento ou subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com aproveitamento de sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação, ampliação dos já existentes”.
4.3.3. Elementos
No direito brasileiro, parcelamento é gênero de três espécies legalmente distintas: o loteamento urbano, cujas unidades têm por destinação a edificação de casas residenciais, comerciais, industriais; o desmembramento urbano, com as mesmas finalidades; e o loteamento rural, cujas unidades se destinam, preponderantemente à exploração econômica da terra, por meio de atividades agrícolas, pecuárias, agroindustriais ou extrativas, no qual as edificações, porventura existentes, constituem meios para a consecução dos fins primordiais do loteamento. A edificação neles é secundária, podendo nem sequer existir.
4.3.4. Parcelamento Urbano e Rural
Desde a promulgação do Decreto-Lei n° 271, de 28 de fevereiro de l967, a lei passou a distinguir os conceitos de loteamento e desmembramento urbanos. Anteriormente, não havia diversificação legal e, por esta omissão, muito loteamento clandestino foi dissimulado como desmembramento, ou porque aproveitava parcialmente o sistema viário da cidade ou vila, ou porque prolongava ou alterava o existente. Tais loteamentos, disfarçados de desmembramentos, fugiam às exigências de Decreto-Lei nº 58, de l0 de dezembro de l937, então vigente, e não havia meio legal de coibir os abusos dos loteadores.
A questão interessava aos proprietários de terrenos urbanos que pretendessem vendê- los em lotes: se pudessem desmembrá-los em lotes, não seriam tidos por loteadores clandestinos, visto não estarem adstritos às disposições do Decreto-Lei n° 58/37.
Os desmembramentos independiam de aprovação ou autorização da autoridade pública e de registro prévio do projeto. Quem decidia sobre a sua efetivação era o proprietário do terreno urbano.
Entretanto, com o advento do Decreto-Lei n° 271/67, a questão ficava resolvida em parte:
”Considera-se loteamento urbano a subdivisão de área em lotes destinados à edificação de qualquer natureza que não se enquadre no disposto no § 2° deste artigo”. “Considera-se desmembramento a subdivisão de área urbana em lotes para edificação na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila sem que se abram novas vias ou logradouros públicos e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existentes” (art. l°, § l° e § 2°).
Assim, só seria considerado desmembramento a loteação de terrenos baldios, à margem das vias públicas oficializadas da
cidade ou vila. Não bastava que as vias tivessem sido abertas; era necessário que o Prefeito Municipal já as tivesse oficializado, para que se admitisse simples desmembramento. Quando não oficializadas, deveria ser feito loteamento.
Agora com a promulgação da Lei n° 6.766/79, reafirma-se a distinção. “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. “Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (art. 2°, § l° e § 2°).
Em ambos os casos, porém, a lei exige aprovação da Prefeitura e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O direito agrário, codificado no Estatuto da Terra, Lei n° 4.504/64, desgarrou-se do direito civil para regular “os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais” (art. l°). A referida lei, no art. 4º, I, define o suporte fático das suas normas: “Imóvel rural é o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”.
Vê-se, pois, que na conceituação legal atual, o direito positivo segue a tradição do Direito Romano: o que caracteriza o imóvel como rural não é sua localização, mas o seu destino. Já por volta de 230 d.C. o Digesto registrava a norma, segundo Xxxxxxx, de que a localização não torna urbano um prédio, mas a destinação – “urbanum praedium non locus facit sed materia” (D. 50.16.198). E trezentos anos mais tarde, cerca de 530 d.C., as Institutas conceituam como prédios todos os edifícios urbanos, “embora edificados numa quinta” – “aedificia omnia urbana praedia appellantur” (Inst. 2, 3, 1, in Xxxxxxxxx Xxxxxxx e Xxxxxxx Xxxxxxxx, Manual de direito romano, Saraiva, 1951, v. 2, p. 376: X. Xxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx, 0000, p. 100).
Excepcionalmente, alguma lei, geralmente fiscal, tem discrepado (cf. CTN, Lei nº 5.172, 25/10/1996, art. 29: o ITR recai sobre “imóvel por natureza... localizado fora da zona urbana do Município”). Outrossim, algum jurista ilustre (cf. Clóvis Beviláqua, Teoria geral do direito civil, § 33: “será urbano ou rural (o prédio) segundo a sua situação for dentro ou fora dos limites dados, pelas leis administrativas, às cidades, vilas ou povoações”).
A regra, contudo é a tradicional (cf. Lei nº 4.504/64; Lei nº 5.869, de 12/12/1972, art. 6º), embora não considere rural, para fins tributários, o imóvel de área inferior a um hectare. Atende-se, porém, para o fato de que a verificação da destinação se faz pela atividade principal “o imóvel que tem por fim preponderante a exploração econômica da terra, através da agricultura, pecuária, extração de frutos naturais ou agroindústria, é rural, embora nela tenham residência o dono, os arrendatários e parceiros e respectivos empregados”.
Por fim, o regulamento dos “princípios a observar nos contratos de parceria” baixado com o decreto n. 59.566, de 14 de novembro de 1966, conceitua os seus vários tipos pela forma enumerada no art. 5º, I a V. Consequentemente, com base normativa, as formas de exploração rural são as cinco mencionadas no citado dispositivo:
Agrícola (produção vegetal);
Pecuária (cria, recria e engorda de gado);
Agroindustrial (transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal); Extrativa (extração de produto agrícola, animal ou florestal);
Mista (mais de uma das anteriores).
Conclui-se, pois, que todo imóvel cuja exploração tenha por objeto uma dessas atividades é imóvel rural, segundo a lei brasileira.
Mas nenhuma lei brasileira define imóvel urbano; contudo, indiretamente, por exclusão, infere-se, da conceituação de imóvel rural, que é urbano todo prédio que não for rural por destinação.
E, para efeitos tributários, também o imóvel situado na zona rural, e mesmo que rural por destinação do proprietário será considerado urbano quando “não tenha área superior a um hectare” (Lei n° 5.868/72, art. 6°).
Não há, portanto, que se confundir da distinção: se não é rural, pelo critério da destinação preponderante e da área, é urbano o imóvel.
Desconhecem nossas leis outras classes.
4.3.5. Impeditivos ao Parcelamento
O terreno pode estar sujeito a proibição de parcelar.
Lei n° 6.766/79 | |
Proibições absolutas | Proibições relativas |
As primeiras vedam o parcelamento em qualquer hipótese, como dispõe o art. 3°, parágrafo único: “Não será permitido o parcelamento do solo... - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; - em áreas de preservação ecológica”. | As segundas só permitem o parcelamento se atendidas às recomendações constantes da lei, visto como: “Não será permitido o parcelamento do solo: - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas às providências para assegurar o escoamento das águas; em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;- em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades igual competentes; ... - (segunda parte) - em áreas... onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção”. |
É necessário, portanto, examinar previamente o terreno, cujo parcelamento pretende, pois, se nele incidir alguma das proibições absolutas, não se pode levar avante o empreendimento. Contudo, se a proibição for relativa, faz-se mister promover as medidas que a própria lei aponta, para que o parcelamento possa ser feito.
4.3.6. Contratos e suas Especificações
Os compromissos de compra e venda de lotes são irretratáveis, por força no disposto art. 25: uma vez firmados não admitem arrependimento unilateral de qualquer das partes. E embora de natureza pessoal, pela prenotação no Registro de Imóveis, adquirem eficácia real, impedindo sua alienação a terceiro, de modo que se o promitente-vendedor recusa a outorgada escritura definitiva, o promitente-comprador, que tiver cumprido suas obrigações contratuais, tem direito à adjudicação compulsória do lote.
Dadas essas peculiaridades, a doutrina entende que o compromisso ou promessa irretratável de venda não contrato preliminar, precursor de outro, sendo a escritura pública definitiva simples meio de sua execução ou mera documentação, necessária para permitir a continuidade do registro.
É, portanto, o compromisso ou promessa irretratável de venda nova modalidade da compra e venda, que, como esta, contém uma obrigação de dar (entregar a coisa), a que o juiz pode dar na sentença, coativamente, execução específica, pela adjudicação da coisa ao adquirente, pois, se o compromisso ou promessa irretratável de venda fosse contrato preliminar, seu objetivo seria uma obrigação de fazer (firmar novo contrato, nova declaração de vontade do promitente-vendedor) e, neste caso, a sentença só poderia substituir a declaração de vontade que o promitente-vendedor não prestou na escritura definitiva. Mas, não poderia adjudicar ao adquirente, porque estaria convertendo prestação de dar, contra a natureza jurídica do contrato preliminar.
4.3.7. Penalidades Civis, Criminais e Administrativas.
No Código Civil, “considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não quiser receber no tempo, lugar e forma convencionados” (art. 394). Na Lei n.º 6.766/79, entretanto, vencida e não paga a prestação, nem por isso se considera em mora o devedor; para tanto é necessário que o credor requeira ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor a satisfazer em trinta dias as prestações vencidas e a que se vencerem até a data do pagamento, mais os juros convencionados e os custos da intimação. No prazo, o devedor pode efetuar em Cartório o pagamento considerando-se purgada a mora, isto é, que as relações contratuais prosseguem como se o atraso não tivesse ocorrido: “convalescerá o contrato” diz a lei.
No entanto, se o devedor não efetuar o pagamento em Cartório, no prazo, o oficial do registro certificará o fato, podendo o credor requerer o cancelamento do registro do compromisso. Assim, por força constituição em mora, a lei considera que houve inadimplemento do devedor e rescisão de pleno direito de contrato, pois só assim se compreende e autorize o cancelamento do registro em decorrência de simples requerimento do credor ao oficial do registro, instruído com a certidão que prova o inadimplemento, sem necessidade de procedimento judicial. A lei inovou neste particular.
A mora do credor verifica-se quando o devedor oferece o pagamento no tempo, lugar e forma convencionados (Código Civil, art. 394) e o credor recusa-se injustamente a receber ou furta-se ao recebimento. Não há mora, portanto, se a recusa for justa, isto é, quando oferecido o pagamento fora do tempo, lugar e forma avençados no contrato.
4.3.8. Desapropriação Urbana
A desapropriação é, portanto, instituto de direito público, fundado no direito constitucional, responsável pela sua existência, mas que no direito administrativo encontra desenvolvimento e justaposição com a vida social.
Perda de propriedade mediante desapropriação: - Também se perde a propriedade mediante desapropriação por necessidade ou utilidade pública (Código Civil, art. 1.213). A Constituição Federal, no art. 5°, XXIV, garante o direito de propriedade, mas ressalva a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, ressalvados os casos nela previstos.
Interessa, contudo, igualmente, ao direito civil, cuja teoria sobre perda da propriedade incompleta ficaria, se não prevista a desapropriação.
Em face da lei civil, consideram-se casos de necessidade pública: a defesa do território nacional; a segurança pública; os socorros públicos, nos casos de calamidade e a salubridade pública. Consideram-se casos de utilidade pública:
A fundação de povoação e de estabelecimentos de assistência; Educação ou instrução pública;
A abertura, alargamento ou prolongamento de ruas, praças, canais, estradas de ferro e, em geral, de quaisquer vias públicas;
A construção de obras ou estabelecimentos destinados ao bem geral de uma localidade, sua decoração e higiene e a exploração de minas.
Poder desapropriante: Entre nós, a desapropriação pode ser decretada pela União, pelos Estados, pelos Municípios, pelo Distrito Federal e pelos Territórios (Decreto-Lei, n° 3.365, art. 2°). Mas, qual dos poderes será competente para decretá-la?
Sobre bem imóvel a desapropriação pode versar sobre o todo, ou sobre parte somente. A desapropriações de edificações ou conjunto de edificações abrangerá sempre a sua totalidade, com todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das unidades expropriadas (Lei n° 4.59l, de l6/l2/l964, com a redação dada pela Lei n° 4.864, de 29/11/l965, art. 8°).
4.4. Usucapião
4.4.1. Conceito
É o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada, durante certo lapso de tempo com os requisitos estabelecidos na lei.
4.4.2. Fundamento Ético
A usucapião favorece o possuidor contra o proprietário, sacrificando a este com a perda de um direito que não está obrigado a exercer. Tendo essa força, é preciso justificá-la. Os escritores não estão de acordo determinação do seu fundamento. Divide-se em duas correntes: a subjetiva e a objetiva. As teorias subjetivas procuram fundamentar a usucapião na presunção de que há o ânimo da renúncia ao direito por parte do proprietário que não o exerce.
O raciocínio é este: se o dono de uma coisa se desinteressa de sua utilização durante certo lapso de tempo, é porque a abandonou ou está no propósito de abandoná-la. Em verdade, porém, isso ocorre. As mais das vezes, não há, de sua parte, essa intenção.
Presumi-la, é desconhecer a própria natureza humana. Xxxxxxxxx esclarece que “a negligência do proprietário não é propriamente uma razão determinante da prescrição aquisitiva”, intervindo, apenas, “como uma consideração moral de grande valor para pô-la sob uma luz mais favorável, ao lhe tirar o caráter espoliativo que à primeira vista se lhe atribui”. As teorias objetivas fundamentam a usucapião em considerações de utilidade social. É socialmente conveniente dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. A ação do tempo sana os vícios e defeitos dos modos de aquisição, porque a ordem jurídica tende a dar segurança aos direitos que confere, evitando conflitos, divergências e mesmo dúvidas. Bem certo é que “acabar com as incertezas da propriedade” é “razão final” da usucapião.
4.4.3. Elementos Básicos:
Reais
•São concernentes às coisas e direitos suscetíveis de serem usucapido. Não são todas as coisas, nem todos os direitos que se adquirem para a usucapião. Certos bens consideram-se imprescritíveis, são em princípio que estão fora do comércio, porém entre as coisas que estão no
comércio que são imprescritíveis. Ex: os bens dominiais.
•São as exigências em relação à pessoa de possuidor, que quer adquirir a coisa por usucapião e do proprietário que, em conseqüência vem a
Pessoais perdê-la. É necessário que o adquirente seja capaz e tenha qualidade
para adquirir a propriedade por esse modo.
•Compreendem os elementos característicos do instituto, que lhe dão
fisionomia própria. Alguns são comuns, como a posse e lapso de
Formais
tempo, outros são especiais, como o justo título e a boa fé. Os requisitos formais do usucapião variam conforme o prazo estabelecido
pela lei para a posse.
4.4.4. Espécies de Usucapião
4.4.4.1. Usucapião Ordinária
É o que exige a posse contínua e incontestada durante certo lapso de tempo, com justo título de boa fé. Por estes requisitos o lapso de tempo é menor (10 anos).
Art. 1.242 do Código Civil: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”.
4.4.4.2. Usucapião Extraordinária
Caracteriza-se pela maior duração da posse e por dispensar o justo título e boa fé. Basta que alguém possua, como seu um bem, durante certo lapso de tempo, para que lhe adquira a propriedade. Basta que a posse seja ininterrupta e sem oposição, em certo tempo e animus domini.
Art. 1.238 do Código Civil: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe a propriedade, independentemente de título e boa fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
4.4.4.3. Usucapião Especial
É o previsto na Lei nº 6.969 de 1º de dezembro de 1981.
É aquele que exige a posse por um período de 5 anos ininterruptos posse e área rural, para aquele que a houver tornado produtiva com trabalho e que não seja proprietário rural nem urbano.
Art. 1º da Lei 6.969: “Todo aquele que não sendo proprietário rural nem urbano, possuir sua, por cinco 5 anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver tornado produtiva seu trabalho e nela tiver uma morada, adquirir-lhe-á o domínio independentemente de justo título e boa fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença a que servirá de título para transcrição no Registro Imóveis”.
Poderão ser objeto de usucapião especial também as terras devolutas, não podendo, no entanto, ser objeto as áreas de segurança nacional, as terras habitadas por silvícolas, nem as áreas de interesse ecológico, tais como as reversas florestais e os parques nacionais, estaduais e municipais.
4.4.5. Justo Título
Para haver usucapião ordinária, é preciso, em primeiro lugar, que a posse seja fundada em justo título. A expressão é condenada, por ensejar confusão. O vocábulo título pode dar a impressão de que se trata de instrumento, isto é, de escrito. Mas não tem esse sentido. Título emprega, no caso, como sinônimo de ato jurídico. Ainda assim, teria compreensão muito ampla, porque nem todo ato jurídico serve de causa à posse. O título, a que se referem os Códigos, corresponde aos atos jurídicos cuja função econômica consiste em justificar a transferência do domínio. Numa palavra, os atos translativos. Por outro lado, a qualificação do título é imprópria. O título deve ser justo no sentido de idoneidade para transferir. Melhor fora, assim, dizer-se título hábil, para significa negócio jurídico que habilita qualquer pessoa a tornar-se proprietária de um bem. Com a locução justo título, o que se designa, por conseguinte, é o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Todo negócio jurídico apto a transferir domínio considera-se justo título.
4.4.6. Acessão
A acessão refere-se a acréscimos acontecidos em relação a um imóvel pela mão do homem ou por causas naturais. A acessão artificial, operada pelo homem, dá-se pela construção de obras num terreno, ou pelas
plantações.
Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização (art. 1.255 do Código Civil).
A acessão natural pode ocorrer pela formação de ilhas, por aluvião, por avulsão, por abandono de
álveo (art. 1.248 do Código Civil). O Código Civil e o Código de Águas (D. 24.643, de 10/07/34) regulam de modo minucioso a atribuição da propriedade desses acréscimos naturais. Em regra, ficam pertencendo ao dono do imóvel ao qual aderiram, ou aos donos dos imóveis próximos, no caso da formação de ilhas, em proporção às suas testadas.
Aluvião: são depósitos de matérias, trazidas pelas águas, que às vezes vão se acumulando junto a imóveis lindeiros, de modo contínuo e quase receptível.
Avulsão: é o arrancamento de um bloco considerável de terra, pela força das águas, e o seu consequente arremesso de encontro à terra de outrem. O dono das terras assim acrescidas pode ficar com o acréscimo, pagando indenização ao reclamante, ou consentir na remoção do mesmo.
O álveo ou leito abandonado do rio, público ou particular, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, com divisa no meio.
4.4.7. Efeitos
O efeito fundamental da usucapião é transferir ao possuidor a propriedade da coisa. É certo que, não raro, o verdadeiro proprietário se ocorre da usucapião para acabar qualquer incerteza de seu direito. Nesses casos, a usucapião limita-se a confirmar direito de propriedade preexistente, mas, ainda assim, deve ter tida como o modo pelo
qual é adquirido, uma vez que esse direito não podia ser estabelecido. Geralmente, porém, a usucapião aproveita ao possuidor que não é proprietário.
4.5. Direitos reais
4.5.1. Conceito e Classificação
A propriedade ou domínio não constitui uma relação jurídica una. Antes, é um complexo de relações jurídicas a que correspondem outros tantos direitos subjetivos. Esses direitos subjetivos podem ser decompostos ou desmembrados sendo que, a cada um, corresponde determinado direito real, suscetível de ser adjudicado a outrem, que não o dominus.
Essa a razão de dizer-se direito real na coisa alheia (jura in re aliena). De outra parte, é possível graças ao mesmo complexo de relações jurídicas, limitar a disponibilidade, bem como o uso e a fruição do domínio, para o fim de garantir o cumprimento de uma obrigação. Daí a incidência do chamado direito real de garantia.
De acordo com o Código Civil, art. 1.225: São direitos reais:
I. A propriedade;
II. Superfície;
III. As servidões;
IV. O usufruto;
V. O uso;
VI. A habitação;
VII. O direito promitente do comprador do imóvel;
VIII. O penhor;
IX. A hipoteca;
X. A anticrese.
4.5.2. A propriedade
O art. 1.228, § 1º, do Código Civil, diz que: “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”.
Perde-se a propriedade por: alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa e por desapropriação (art. 1.275 do Código Civil).
4.5.3. A superfície
O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada em Cartório de Registro de Imóveis (art.
1.369 do Código Civil).
Os encargos e tributos são de responsabilidade do superficiário.
Em caso de morte do superficiário, poderá ser transferido o direito de superfície aos seus herdeiros.
Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado ao contrário (art. 1.375 do Código Civil).
No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1.376 do Código Civil).
4.5.4. As servidões
Servidões prediais, ou apenas servidões, são os direitos reais mais antigos, que se definem como restrições impostas a um prédio para uso e utilidade de outro prédio, pertencendo a proprietários diferentes.
Vários são os princípios clássicos que norteiam a teoria das servidões: Não há servidão sobre a coisa.
Em todas as servidões, apenas serve a coisa, não o dono. Não se pode, de uma servidão, constituir outra.
Geralmente, o prédio serviente e o dominante são vizinhos. A servidão não se presume. Na dúvida não existe.
Prevalece o princípio da indivisibilidade (art. 1.386 do Código Civil).
Do Princípio da Indivisibilidade, resultam como consequências:
A servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal do prédio dominante, nem pode incidir sobre parte do prédio serviente;
Se o proprietário do imóvel dominante se torna condômino do serviente, ou vice- versa, mantém-se a servidão;
Defendida a servidão por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação (Rev. dos Tribunais, 163/345).
As servidões podem ser rústicas e urbanas. As primeiras recaem sobre prédios rústicos ou rurais, e a segunda sobre prédios urbanos.
Podemos ainda classificar as servidões, fundadas na natureza dos prédios sobre os quais se institui o direito real: pelas condições de sua exteriorização e quanto à sua situação nos prédios. As servidões prediais podem nascer: de contrato, de ato de última vontade, de sentença, por destinação do proprietário e por usucapião.
4.5.4.1. Extinção das Servidões
Inicialmente, pelo cancelamento de sua transcrição no Registro de Imóveis. Servidões não aparentes só são estabelecidas por meio de transcrição (art. 1.387 do Código Civil), enquanto permanecer transcrita no registro imobiliário, a servidão subsistirá em favor do dono do prédio dominante.
O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lhe impugne (art. 1.388 do Código Civil):
I. Quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II. Quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III. Quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
Ainda, nos termos do art. 1.389 do Código Civil, também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I. Pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II. Pela supressão das respectivas obras por efeito do contrato, ou de outro título expresso;
III. Pelo não uso, durante 10 (dez) anos contínuos.
Obs.: No Código das Águas e no Código de Minas, encontramos numerosas disposições referentes às servidões.
4.5.5. O usufruto
De acordo com o art. 1.390 do Código Civil: “o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades”.
Classifica-se o usufruto quanto à sua causa, quanto ao seu objeto, quanto à sua extensão e quanto à sua duração. De acordo com a nossa legislação, existe o usufruto legal em casos como:
art. 1.690, do Código Civil: o do pai; em sua falta, o da mãe dos filhos menores;
art. 1.652, I, do Código Civil: o do cônjuge, que estiver na posse dos bens particulares do outro, se o rendimento for comum;
Decreto-Lei nº 3.200, de 19/04/1941, art. 17, modificado pelo Decreto-Lei nº 5.189, de 13/01/1943. No mesmo sentido, o artigo 1.838 do Código Civil, Lei nº 4.121, de 27/04/1962, o da brasileira casada com estrangeiro sob regime que exclua a comunhão universal, por morte do marido, sobre a quarta parte dos bens deste, se houver filhos do casal, e de metade, se não os houver;
art. 1.391 do Código Civil: estabelece que “O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”;
art. 1.392 do Código Civil: “Salvo as disposições em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos”;
art. 1.393 do Código Civil: “Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso”;
art. 1.403 do Código Civil: “Incumbem ao usufrutuário”:
I. as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;
II. as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
4.5.5.1. Extinção do Usufruto
De acordo com o Código Civil, art. 1.410: O usufruto extingue-se, cancelando-se no registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I. pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II. pelo termo de sua duração;
III. pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 (trinta) anos da data em que se começou a exercer;
IV. pela cessação do motivo de que se origina;
V. pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2º parte, e 1.409;
VI. pela consolidação;
VII. por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII. pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
4.5.6. O uso
O conceito de uso não coincide com a idéia corrente a que a palavra corresponde. Com efeito, havendo na propriedade o jus utendi, fruendi et abutendi, não há no instituto de que estamos tratando, elementos apenas do jus utendi, direito de usar, senão também do jus fruendi, direito de fruir.
Na verdade, o Código Civil, art. 1.412 dispõe que “O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família”.
De onde o conceito que lhe propomos: uso é o desmembramento da propriedade que atribui ao usuário o direito de fruir as utilidades da coisa, dentro dos limites das necessidades pessoais e de sua família.
Consideram-se necessidades da família do usuário (art. 1.412, § 2º do Código Civil): “As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico”.
4.5.7. A habitação
Preceitua o art. 1.414 do Código Civil, que é um direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e sua família. É o mesmo direito de uso, só que restrito à casa de moradia, não podendo servir-se para estabelecimento de fundo de comércio ou indústria, não podendo alugá-la ou emprestá-la. Ou serve para a própria residência do titular e sua família, ou desaparece o direito real.
O art. 1.415 do Código Civil, diz que: “Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la”.
Todos os impostos que recaiam sobre o prédio, serão de responsabilidade do habitador. Também não lhes cabe o direito de pleitear pelas benfeitorias não necessárias e construídas em proveito próprio. O direito de habitação não se extingue pelo não uso. Desaparece da mesma maneira que o uso e o usufruto.
4.5.8. O direito do promitente comprador
O art. 1.417 do Código Civil, diz que: “Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
O promitente comprador pode exigir definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros (art. 1.418 do Código Civil).
4.5.9. O Penhor
Direito real que submete coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de uma dívida.
O art. 1.431 do Código Civil oferece-nos um conceito legal de penhor: “Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantido do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação”.
O penhor apresenta as seguintes características: É de natureza indivisível;
É de natureza acessória (pressupõe a existência da divida, como garantia de pagamento de uma dívida);
Xxxx pertencer ao próprio devedor, a coisa oferecida em garantia;
É nula cláusula comissória (não pode o credor, sem mais formalidade, ficar com o objeto da garantia em razão da cláusula comissória ser condenada por lei);
É um direito de certa duração e não pode exceder a um certo prazo;
A tradição efetiva a entrega da coisa ao credor, que também é inerente ao penhor.
Como requisitos, deve o instrumento do penhor público ou particular conter:
Identificação das partes contratantes (nome, filiação, nacionalidade, estado civil, profissão e domicilio);
O valor do débito ou estimativa;
Especificações do objeto empenhado (individualizando-o, discriminando-o dos congêneres);
Taxa de juros, se houver;
No penhor rural ou no penhor industrial, mencionar a propriedade em que se encontram os efeitos empenhados.
4.5.9.1. Extinção do Penhor
Extingue-se o penhor (art. 1.436 do Código Civil):
I. Extinguindo-se a obrigação;
II. Perecendo a coisa;
III. Renunciando o credor;
IV. Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e dono da coisa;
V. Dando-lhe a adjudicação judicial, a remissão ou venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.
4.5.10. Hipoteca
É um direito real e é também indivisível. É uma garantia acessória de uma dívida, estabelecida para assegurar o pagamento e fortalecer o crédito.
Só pode constituir hipoteca o próprio dono da coisa, pessoalmente ou por intermédio de procurador especial, tornando-se nula a constituição do direito real, se representado o
devedor por falso procurador ou se mandatário não apresentar poderes especiais e devidamente expressos. Se for casado, dependerá de autorização expressa do outro cônjuge.
Bens Que Podem Ser Objeto de Hipoteca conforme art.1.473 do Código Civil
7. Os navios 6. As aeronaves
1. Imóveis e os acessórios dos
imóveis conjuntamente
com eles
5. Os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham.
2. O domínio direto
3. O domínio útil
4. As estradas e ferro
Quanto à classificação a hipoteca pode ser:
Convencional: quando se origina de um contrato. Aquela que deriva do livre consentimento das partes, em que o devedor, ou alguém por ele, oferece bens em garantia, assegurando desta forma, a execução de uma obrigação. Da escritura devem constar o valor do crédito, sua estimação ou valor máximo; o prazo fixado para pagamento; a taxa de juros, se houver; e a descrição pormenorizada da coisa dada em garantia, seguindo determinação do art.
1.424 do Código Civil.
Legal: Quando emana da lei. É a que não se origina de um contrato, mas a que é imposta pela lei judicial quando decorre da sentença.
Judicial: Quando decorre de sentença.
Hipóteses mais importantes, relacionadas pelo art. 1.489 do Código Civil, em que se confere a Hipoteca Legal:
I. Às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
II. Aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;
III. Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
IV. Ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
V. Ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.
4.5.10.1. Remissão de Hipoteca
É a liberação do imóvel hipotecado mediante o pagamento feito ao credor, ou da totalidade da dívida ou do valor do imóvel.
Tem direito de remir o imóvel hipotecado:
o Xxxxxxx Xxxxxxx: a este se concede a prerrogativa de remi-la do processo de execução, depois da primeira praça e antes da assinatura do auto de arrematação, depositando o montante da dívida ou o valor oferecido naquela praça.
o Credor da Segunda Hipoteca: se houver mais de uma hipoteca onerando o imóvel, o credor da segunda hipoteca só terá como garantia daquilo que sobrar, após o pagamento do primeiro credor.
o Adquirente do Imóvel Hipotecado: a lei confere ao adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo. Segundo o art. 1.481 do Código Civil, dentro de 30 dias subsequentes à transcrição do título aquisitivo, ao adquirente pode citar os credores hipotecários, propondo para remissão, no mínimo, o preço por que adquiriu o imóvel.
4.5.10.2. Extinção da Hipoteca
O art. 1.499 do Código Civil, cita os casos da extinção da hipoteca: A hipoteca extingue-se:
pela extinção da obrigação principal; pelo perecimento da coisa;
pela resolução da propriedade; pela renúncia do credor;
pela remição;
pela arrematação ou adjudicação.
Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova (art. 1.500 do Código Civil).
4.5.11. Anticrese
Significa uso contrário, uso recíproco, uso da soma que tem o devedor, contra o uso dos frutos ou dos rendimentos, que tem o credor anticrético. É a entrega ao credor de coisa frutífera, que fica autorizado a retê-la consigo e auferindo frutos enquanto a dívida não for resgatada.
Somente Imóveis São Suscetíveis de Anticrese. O imóvel deve ser alienável e achar-se no comércio e só quem tem domínio pode constituir anticrese. Pelo novo Código de Processo Civil (art. 585, III), a anticrese vem a ser título executivo extrajudicial.
Para constituir-se a anticrese, depende:
da escritura pública (art. 108 do Código Civil)
de inscrição no registro imobiliário (Lei nº 6.015, de 31/12/1973, art. 167, item I, nº II).
Qualquer que seja o regime matrimonial de bens, o marido não poderá convencionar a anticrese sem anuência da mulher, e vice-versa.
4.5.11.1. Extinção da Anticrese
Pode ser extinta pelo pagamento ou outra forma, quando desaparece o direito real da garantia.
Se o prédio anticrético for desapropriado ou destruído e estando coberto pelo seguro, transforma-se em crédito pessoal o direito do credor anticrético, não lhe cabendo nenhuma preferência quanto à sua solução.
5. VERIFIQUE SEUS CONHECIMENTOS
1. Complete as lacunas:
a) Posse : É a que se estabelece às ocultas daquele que tem interesse em conhecê-la.
b) Posse : Quando aquele que detém materialmente a coisa é o proprietário.
c) Posse : Quando o proprietário concede a outra pessoa o direito e a obrigação de possuir a coisa. Ex.: locação, o locatário tem posse direta e o proprietário tem posse indireta.
d) Posse : Quando se revestir de um dos vícios anteriores.
e) Posse : Quando não for violenta, clandestina ou precária.
f) Posse : É aquela que se origina do abuso de confiança por parte de quem recebeu a coisa com a obrigação de restituí-la e depois se recusa a fazê-lo.
g) Posse : É a que se adquire pela força, pela violência inicial.
2. Qual dos itens abaixo não indica uma das formas de perda da propriedade imóvel
a) Pela desapropriação; b) Por abandono; c) Por alienação ;
d) Por. Denúncia; e) Por perecimento da coisa
3. Assinale a Alternativa incorreta, quanto às informações constantes nessa apostila:
Alienar: Quer dizer transmitir a outrem, passar o que é seu, para o patrimônio alheio.
Denúncia: É o despojamento de um direito por parte do seu titular.
Abandono: Está ligado à prescrição e à decadência
Perecimento da coisa: É regra geral a de que se perde o direito, perecendo o objeto.
Desapropriação: Se prevê a perda da propriedade imóvel pela desapropriação “por necessidade ou utilidade pública”.
4. Qual(s) dos itens abaixo não indica(m) direitos reais:
a) A antítese; b) A habitação; c) A hipoteca; d) A propriedade; e) As servidões;
f) O direito promitente do comprador do imóvel; g) O penhor; h) O uso;
i) O fruto ; j) Superfície;
5. Assinale a Alternativa incorreta: O penhor apresenta as seguintes características:
a) A tradição efetiva a entrega da coisa ao credor, que também é inerente ao penhor.
b) Deve pertencer ao próprio devedor, a coisa oferecida em garantia;
c) É de natureza acessória, é de natureza divisível;
d) É nula cláusula comissória
e) É um direito de certa duração e não pode exceder a um certo prazo;
6. Assinale a Alternativa incorreta, O usufruto extingue-se, cancelando-se no registro no Cartório de Registro de Imóveis:
a) Pela cessação do motivo de que se origina;
b) Pela consolidação;
c) Pela renúncia ou morte do usufrutuário;
d) Xxxx não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai pelo termo de sua duração;
e) Pela destruição da coisa, sem exceção
7. Assinale a Alternativa incorreta quanto aos Bens Que Podem Ser Objeto de Hipoteca conforme art.1.473 do Código Civil
a) os navios;
b) o domínio útil;
c) o domínio indireto;
d) as estradas e ferro;
e) as aeronaves.
Respostas:
1) Clandestina, Direta, Indireta, Injusta, Justa, Precária, Violenta 2) D – 3) B – 4) A e I – 5) C – 6) E – 7) C
6. INTRODUÇÃO CONTRATOS
Dentre as atribuições do profissional Técnico em Transações Imobiliárias está a elaboração e a análise de contratos que envolvam transações imobiliárias, especialmente os de promessa de compra e venda e os contrato de locação.
Por isso, é de suma importância conhecer o assunto em detalhes. Nesta etapa, você terá acesso a uma série de informações importantes a respeito de contratos.
7. CONTRATOS
7.1. Conceito
Contrato é o negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta à satisfação dos interesses que regularam.
Para defini-lo, convém partir da distinção dos os negócios jurídicos em unilaterais e bilaterais. Contém os primeiros uma só declaração de vontade; os segundos, declarações convergentes, que se entrosam.
Os sujeitos da relação contratual chamam-se partes. Parte não se confunde com pessoa. Uma só pessoa pode representar as duas partes, como no autocontrato ou contrato consigo mesmo, e uma só parte pode compor-se de várias pessoas. Parte é, em síntese, um centro de interesses, indicando-se com essa expressão, no conceito de MIRABELLI, a posição dos sujeitos em face da situação na qual incide o ato.
O mecanismo de formação do contrato compõe-se de declarações convergentes de vontades emitidas pelas partes. Para a perfeição do contrato, requere-se: em primeiro lugar, a existência de duas declarações, cada uma das quais, individualmente considerada, há de ser válida e eficaz; em segundo lugar, uma coincidência de fundo entre duas declarações. Por conseguinte, acordo de vontades para a constituição e disciplina de uma relação jurídica de natureza patrimonial. O fim do acordo pode ser também a modificação ou a extinção do vínculo.
Existem, entretanto, acordos relativos a interesses patrimoniais que não são considerados contratos porque não originam, para as partes, diferentes e obrigações que modifiquem a situação preexistente, limitando-se a estabelecer regras a serem observadas se as partes praticam os atos prefigurados, como os acordos normativos, ou acertando situações jurídicas incertas como a transação. Parte da doutrina empresta natureza contratual a esses negócios.
Há contratos que, para se formarem não basta o consentimento das partes. Tais são, por exemplo, o depósito e o empréstimo, que só se tornam perfeitos e acabados com a entrega da coisa por uma das partes à outra. Outros requerem forma solene para o acordo de vontades, não valendo, se preterida.
A coincidência das declarações é essencial a formação do contrato. Chamemo-la consenso, para designar, como uma só palavra, esse requisito característico da perfeição dos contratos. Se não ocorre, há dissenso.
A coincidência é necessária nos pontos essenciais e decisivos para a formação do contrato, segundo a vontade de uma ou das duas partes. Sempre que faltar, o contrato não nasce, ou será ineficaz.
O dissenso pode ser manifesto ou oculto. Quando manifesto, não há acordo porque a coincidência de vontades não se verifica conscientemente em relação a pontos decisivos. Quando oculto, as partes supõem que houve acordo, mas, em verdade, não se deu. No dissenso oculto, o contrato é anulável; no dissenso manifesto, não se forma. É que, sendo oculto o dissenso, as declarações coincidem exteriormente, dando a aparência de negócio eficaz.
Pode o dissenso revelar-se à luz de interpretação das declarações de vontades, ocorrendo em dois casos principais:
As declarações não coincidem exteriormente.
As declarações coincidem exteriormente, mas têm objetivamente sentido diverso, e cada parte dera e podia dar significação distinta a sua declaração.
Em suma, dissenso é manifesto se as parte estão conscientes da sua existência, e oculto no caso contrário.
O acordo deve se travar, em suma, entre titulares de interesses divergentes situados no mesmo plano, convergindo para um resultado de interesse comum. A patrimonialidade não é elemento essencial à noção de contrato.
7.2. Elementos
Substancialmente, os elementos do contrato são os mesmos do ato jurídico, pois aquele é uma espécie deste.
De outra parte, os elementos subjetivos são: a capacidade das partes contratantes e o acordo ou consentimento recíproco. E os objetos: objeto lícito e forma peculiar ao contrato, quando prescrita.
Temos duas coisas a ponderar: a primeira, referente aos elementos subjetivos, é no sentido de que se lhes acrescente a existência de duas ou mais partes, o que, a nosso ver, é essência do próprio contrato consigo mesmo. A outra ponderação concerne aos elementos objetivos e está relacionada com a exigência do art. 129, § 3, do Código
8. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA
8.1. Conceito
Por seu substrato econômico a compra e venda é um dos contratos mais frequentes e de maior importância social como
instrumento da circulação de bens.
Compra e venda é o contrato pelo o qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente.
Seu fim específico é a alimentação de um bem. As pessoas que o celebram têm a intenção, respectivamente, de transferir e adquirir a propriedade. Em alguns sistemas jurídicos, o contrato de compra e venda produz, por si só, efeito translativo. Em outros, porém, não é meio hábil para transmitir a propriedade, limitando-se a gerar a obrigação de transferi-la. Naqueles tem efeitos reais, neste, puramente obrigacionais, servindo apenas como título de aquisição da propriedade, que se realiza mediante um dos modos previstos na lei, mais independentemente de outro negócio jurídico.
O direito pátrio atribui ao contrato da compra e venda efeitos exclusivamente obrigacionais.
Por simplificação, costuma-se designar o contrato por um dos termos da expressão: compra ou venda. Contudo, somente a expressão completa dá perfeita ideia do seu conteúdo. Uma das partes vende, a outra compra. À parte que se obriga a entregar a coisa com a intenção de aliená-la chama-se vendedor. Comprador, a que se obriga a pagar o preço para habilitar-se à aquisição da propriedade da coisa.
A compra e venda pode ter por objeto coisas ou direitos. Neste último caso denomina- se cessão. Bem é de ver que seu objeto não é propriamente a coisa ou o direito, mas, sim, a prestação. Alude-se, porém, ao objeto desta, por elipse.
O conteúdo é a transmissão da propriedade conta o pagamento do preço.
8.2. Elementos
Três são os elementos essenciais da compra e venda: res, pretium et consensus. Quer-se significar com isso que está perfeito e acabado quando se verifica, quanto à coisa e ao preço, o consentimento. Os dois primeiros constituem o objeto do contrato.
A compra e venda se forma obviamente pelo consentimento das partes, mas ao se enfatizar o consensus, como um dos elementos essenciais, do contrato, quer-se acentuar a sua natureza simplesmente consensual para deixar claro que a entrega da coisa vendida não é necessária à sua perfeição. Basta, com efeito, o simples consentimento, do qual surge, para o vendedor, a obrigação de entregar a coisa e, para o comprador, a de pagar o preço.
Não é linda?
Comprei financiada.
E pra que a
caminhonete ?
É pra levar o carnê
das prestações
Realizado o acordo, o contrato está formado. Impossível, desde então, o arrependimento. O que se segue á a execução pelo cumprimento das obrigações que origina.
Na compra e venda, o consentimento das partes não reclama exame de particularidades. Quando o objeto
da venda é um bem imóvel de valor superior a certa importância na lei, a escritura pública é forma "ad substantiam".
8.3. Compra e venda mercantil
Passemos, agora, à compra e venda mercantil e suas cláusulas. Antes, porém, vejamos o que se deve entender por contrato.
Contrato é a convenção que se manifesta pelo encontro de duas ou mais declarações de vontades, destinadas a constituir uma obrigação, em regra entre as partes interessadas.
O chamado contrato bilateral é aquele em que os contratantes se obrigam reciprocamente. São aqueles contratos em que a relação jurídica caracteriza cada contratante reciprocamente credor e devedor.
Como exemplo, o contrato de compra e venda de mercadorias, em que o vendedor assume a obrigação de transferir a propriedade da coisa e o comprador assume a obrigação de pagar o preço da coisa.
8.3.1. As Principais Espécies de Compra e Venda Mercantil são:
Por atacado | Quando se trata de compra em grande quantidade e volumes fechados. |
A varejo | A compra e venda a varejo é a que se realiza do comerciante diretamente ao consumidor. É a compra e venda em quantidades mínimas. |
A dinheiro | A compra e venda se diz a dinheiro quando o comprador e o vendedor realizam, ao mesmo tempo, as suas obrigações, isto é, quando o comprador paga o preço contra o recebimento da mercadoria. |
A crédito | A compra e a venda se diz a crédito quando o vendedor entrega a mercadoria, porém vai receber o preço dentro de um prazo estipulado. |
Por amostra | A compra e a venda se diz por amostra quando um dos contratantes declarar, no contrato, a qualidade da mercadoria, isto é, que a venda é feita de acordo com a amostra mencionada no referido contrato. |
A termo | A compra e a venda se diz a termo quando a sua liquidação por diferença de preço (encontro de contas devedoras, pelas compras, e credoras, pelas vendas, de cada um dos operadores) ocorrer nos meses futuros, portanto, a prazo. No contrato a termo não há entrega efetiva da mercadoria negociada, pois os operadores efetuam vendas e, ao mesmo tempo, realizam compras; daí a liquidação por diferença de preço antes referida. Esta espécie de compra e venda mercantil, bem como a que se segue, constituem as bases das operações nas Bolsas de Mercadorias. |
No disponível | Trata-se de operação de compra e venda à vista; portanto, a sua liquidação é feita imediatamente, no mesmo dia, ou então dentro de certo período, com a entrega da mercadoria negociada, de acordo com as cláusulas do contrato. |
A prestações | A compra e venda se diz a prestações quando um dos contratantes declarar no contrato que os pagamentos serão feitos em parcelas periódicas. |
Com reserva de domínio | Esta condição é apropriada às vendas a crédito ou a prestações; por meio desta condição, embora o vendedor entregue a coisa ao comprador, reserva para si o domínio da coisa, até que seja feito o último pagamento ou que se tenha cumprido o total do preço ajustado. Caso as prestações não sejam pagas, o vendedor tem o direito de pedir rescisão do contrato, recebendo de volta a coisa, ou, então, exigir do comprador o pagamento de seu débito. |
8.4. Contrato aleatório
8.4.1. A Compra e Venda no Contrato Aleatório diz respeito a:
Coisas futuras, cujo risco de não virem a existir seja assumido pelo comprador;
Coisas futuras, cujo risco de virem a existir em qualquer quantidade seja assumido pelo comprador;
Coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo comprador.
Na primeira hipótese, configura-se a emptio spei, isto é, a venda de uma esperança. Na segunda, a emptio rei speratae, isto é, a venda de coisa esperada.
Necessário distingui-las, tendo-se em vista a diversidade dos seus efeitos. Na emptio spei, as coisas futuras, que são compradas, podem vir a não ter existência. O exemplo clássico é o da compra ao pescador do lanço da rede.
Mesmo que nenhum peixe seja colhido, o contrato é válido, pois o que se comprou foi uma esperança. Na emptio rei speratae, as coisas futuras, que são compradas, devem vir a existir, sob pena de se desfazer o contrato.
O risco diz respeito apenas à quantidade. Pode ser maior ou menor.
Contudo não é fácil, na prática, dizer, em cada caso concreto, se há venda de esperança ou de coisa esperada. Na interpretação do contrato, para qualificá-lo, deve- se atender à intenção das partes. Quando não esteja clara a identificação, pode ser feita pelo modo por que tenha sido concluída a venda. Se vendida, por preço global, massa de coisas futuras, como uma colheita, ter-se-á emptio spei. Caso contrário, emptio rei speratae. Não é essa, todavia, a opinião dominante. Prevalece o seguinte critério: há venda de esperança, se a existência das coisas futuras depende do acaso; há venda de coisa esperada, se a existência das coisas futuras está na ordem natural. Uma colheita, por exemplo, será objeto de emptio rei speratae, porque é de se esperar normalmente que haja frutificação.
8.5. Forma e prova dos contratos
A forma do contrato pode ser livre ou especial. A regra geral é a de liberdade de forma, mas tão numerosas são as restrições impostas pela lei que mais se pode considerar exceção a forma livre do que regra geral, como já o observou E. ESPÍNOLA. A forma do contrato pode ser constituída pelos instrumentos públicos ou pelos particulares.
8.5.1. Forma do contrato mediante instrumento público:
Há casos em que o instrumento público é condição sine qua non na validade do contrato. Tal ocorre: no contrato celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público (Código Civil, art. 109); nos pactos antenupciais e nas adoções; nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo (Código Civil, art. 108 e Lei n° l.768 de 18 de dezembro de 1952). Pelo Decreto-Lei n° 2.627, de 26 de setembro de 1940 (art.46) a escritura pública é dispensada na incorporação de imóveis, de qualquer valor, nas sociedades anônimas. Em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, permite a respectiva Lei (Decreto-Lei n° 58 art. 11, § 1°) tanto a forma pública como a particular. No caso de instrumento público, faculta o citado dispositivo aos tabeliães usarem livros impressos, com espaços em branco,
preenchíveis de caso em caso. A jurisprudência tem oscilado em estender essa mesma prerrogativa aos imóveis não loteados. Entretanto, entendemos não ser verdadeira essa interpretação.
A equiparação das promessas de compra e venda de imóveis loteados aos não loteados reduz-se pura e simplesmente a um ponto: a eficácia real do contrato uma vez inscrito e se não contiver cláusula de arrependimento.
Dar maiores elastérios constitui um avanço, contrário ao espírito da lei. Quando a legislação especial permitiu o instrumento particular qualquer que fosse o valor do contrato, partiu do ponto de vista das garantias que o regime do Decreto-Lei n° 58 oferece, mediante a inscrição preliminar do loteamento. Os contratos são preestabelecidos em sua estrutura fundamental, tanto que aos tabeliães se facultam livros impressos com espaços em branco. O mesmo já não ocorre em relação aos imóveis não loteados, cujas cláusulas contratuais são discutidas e lançadas em pleno regime de autonomia da vontade. Do contrário, ter-se-ia que admitir a cessão da promessa por simples endosso, como se permite para as promessas de compra e venda submetidas ao Decreto-Lei n° 58.
8.5.2. Formas do contrato mediante instrumento particular:
O instrumento particular é a forma adequada a todos os contratos para os quais a lei não exige o instrumento público, pois o princípio é o de que "a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir" (Código Civil, art. 107). Assim, o instrumento particular feito e assinado ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, prova as obrigações de qualquer valor.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel loteado, o instrumento particular será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, devendo ser lavrado em duas vias, assinadas pelas partes
e por duas testemunhas, devidamente reconhecidas as firmas por tabeliães (Decreto-
Lei n° 58, art. 11 § 1°).
A forma do contrato e a regra: "locus regis actum". Nem sempre o lugar da celebração dos contratos coincide com os que terão de produzir efeitos. Daí a importância da regra: locus regis actum. Em razão dessa regra, originária do período medieval, é que o
§ 1° do art. 9° da Lei de Introdução dispõe: "destinando-se a obrigação a ser executada no Brasil e dependendo de forma essencial, será esta observada, admitida às peculiaridades da lei estrangeira quanto aos requisitos extrínsecos do ato". Mais claramente dispunha o art. 11 da Lei de Introdução anterior: "a forma extrínseca dos atos públicos ou particulares reger-se-á segundo a lei do lugar em que se praticarem". O entendimento do preceito atual é assim explicado com a exegese dada pelo emitente Ministro Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx: "aceitar-se-á como instrumento público idôneo para que se opere a transferência da propriedade imóvel de valor superior a 10 (dez) mil reais, o que foi lavrado nos Estados Unidos por um notário, embora este não seja um oficial público, mas um particular investido, oficialmente, do poder de autenticar instrumento. Enquanto tal sucede em relação à forma, quanto à prova prepondera o mesmo princípio, salvo no que se refere ao modo de sua produção, caso em que rege a lex fori.
8.6. Prova dos contratos
Noção geral sobre a prova no direito substantivo: enquanto a forma é definida como um conjunto de solenidades que se devem observar para que a declaração de vontade tenha eficácia jurídica, a prova é o conjunto de meios empregados para demonstrar legalmente a existência de um ato jurídico.
Apesar da distinção entre as duas noções, fácil é compreender quão estreito é o traço que une a prova do contrato à forma, pois onde se exige a forma pública para o contrato, ipso facto, é o instrumento público o seu único meio de prova. No domínio do direito, provar é estabelecer a realidade, a verdade de um fato, de uma asserção.
Todo credor, seja qual for o objeto do seu direito e a fonte de sua obrigação, levado a recorrer ao juiz para obter o cumprimento de uma obrigação do devedor, é obrigado a provar perante o órgão judiciário a existência do seu direito creditório. E aí temos uma distinção entre o campo do direito substantivo e o do direito processual.
Neste, as provas destinam-se ao juiz, e atuam no sentido de ministrar-lhe a convicção da existência ou não dos fatos relevantes ao processo. Nada obstante, XXXXXXXXX haver reivindicado toda a matéria de prova para o âmbito processual, é inadmissível este entendimento absoluto. Ao direito substantivo, pelos menos no tocante aos negócios jurídicos, cumpre determinar os meios de provas não confundíveis com o modo de sua produção.
Meio de prova, é tudo quanto se pode apreciar através dos sentidos, o que pode subministrar apreciações sensoriais, isto é, corpos físicos e exteriorizações do pensamento. A produção de provas é a ação de levar ao juiz o meio de prova e fazer com que ela realize os seus necessários efeitos.
8.7. Classificação das provas
Os praxistas classificavam as provas em duas categorias: a prova inartificial e a prova artificial. A primeira, também denominada direta, quando decorrente dos próprios instrumentos ou testemunhas, a segunda, também chamada de indireta ou oblíqua, quando construída por meio de raciocínios. XXXXXX, modernamente, procurou construir uma classificação em harmonia com o grau de certeza, em razão do que dividiu as provas em: direta, imediata e a prova indireta ou mediata.
O nosso Código Civil estabeleceu, em relação ao ônus probandi, vários princípios dentre os quais o do art. 332, onde ele se declara que “as obrigações condicionais cumprem-se na data do implemento da condição, cabendo ao credor a prova de que deste teve ciência o devedor”; o do art. 399, prescrevendo que “o devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada”; e finalmente no art. 877: “àquele que voluntariamente pagou o indevido incumbe a prova de tê-lo feito por erro”.
8.8. Discriminação específica das provas
8.8.1. O Código Civil (art. 212) estabeleceu a seguinte discriminação:
I. Confissão – A confissão pode
II. ser judicial ou extrajudicial. Ela não é propriamente um meio de prova, porém um meio de dispensar prova. Desde que a parte, em Juízo ou fora dele, admita a pretensão de credor, dispensa-se qualquer outro meio probatório. Discute-se a admissibilidade da confissão ficta. O art. 209 do Código de Processo Civil fixa que o fato alegado por uma das partes, quando a outra não contestar, será admitido como verídico, se o contrário não resulta do conjunto de provas.
Igualmente, o § 2° do art. 229 do referido Código, dispõe: “Se a parte não comparecer ou, comparecendo, se recusar a depor, será havida por confessa, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados contra ela, desde que verossímeis e coerentes com as demais provas dos autos”.
III. Documentos – a escritura pública, as certidões textuais, os instrumentos públicos (os translados e as certidões), bem como as reproduções fotográficas, cinematográficas, os registros fotográficos e quaisquer outras reproduções mecânicas ou eletrônicas, são provas de documentos comprobatórios (arts. 215 a 221 do Código Civil). A correspondência epistolar ou telegráfica, na formação do vínculo contratual, sobretudo no domínio do Direito Mercantil, desempenha um papel importante. Mas, do que aqui iremos tratar, não é da correspondência como forma de contrato, senão da carta epistolar, como documento
comprobatório de uma obrigação. A carta-missiva é um escrito por meio do qual uma pessoa se propõe a comunicar a outra o seu pensamento, sendo a primeira o expedidor e a segunda o destinatário. O § 6º, do art. 141, da Constituição Federal declara inviolável o sigilo da correspondência. As cartas-missivas determinam duas grandes questões: 1ª) quais os direitos do destinatário e 2ª) se os terceiros podem ou não invocá-las em juízo como meio de prova. Em relação ao destinatário, é incontestável o seu direito sobre a epístola que lhe foi remetida; pode retê-la e reivindicá-la. Entretanto, esse direito comporta certas restrições, como acontece na carta confidencial. Não se nega, porém, ao titular de um direito creditório ou de uma relação de direito pessoal ativa ou passiva, o direito de exibir em juízo a carta que contiver as bases de um contrato ou representativa do próprio contrato. O problema surge, quando se trata de carta dirigida a terceiro. O Código Civil Argentino (art. 1.036) dispõe que “las cartas misivas dirigidas a terceros, aunque en ellas se mencione alguna obligación, no serian admitidas para su reconocimiento”. Os comentadores argentinos, nada obstante e caráter peremptório do dispositivo supramencionado, não lhe atribuem um sentido absoluto, em razão do que opuseram as seguintes restrições, perfeitamente lógicas: as cartas sem qualquer caráter confidencial, caso em que podem ser invocadas em Juízo, se tiver havido o consentimento do destinatário e as cartas confidenciais, cuja exibição em Juízo depende não só do consentimento do destinatário como ainda do expedidor. Os mesmos princípios são aplicáveis aos telegramas.
IV. Testemunhas – A prova testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente do país, ao mesmo tempo em que foram celebrados. Tais regras são fundadas em interesses de ordem pública. A proibição da prova exclusivamente testemunhal é uma imposição legal tendente a dar maior segurança ao contrato. A prova exclusivamente testemunhal, quando admissível, requer, para comprovar um contrato, que as testemunhas em seus depoimentos sejam precisas e inequívocas em
relação a todo o conteúdo do contrato, principalmente no tocante aos elementos essenciais do negócio e demonstração de ter havido consentimento. Nem todos podem servir de testemunhas. Nos incisos I a V do art. 228 do Código Civil, são proibidos de testemunhar: os menores de 16 (dezesseis) anos; aqueles que, por enfermidade ou retardamento mental, não tiverem discernimento para a prática dos atos da vida civil; os cegos e surdos quando a ciência do fato que se quer provar dependa dos sentidos que lhe faltam; o interessado no litígio, o amigo íntimo ou o inimigo capital das partes; os cônjuges, os ascendentes, os descendentes e os colaterais, até o terceiro grau de alguma das partes, por consanguinidade, ou afinidade.
V. Presunção – A presunção é um meio de prova indireto, de um fato conhecido, chega-se à conclusão da existência de outro conhecido. A presunção é de três espécies: a presunção hominis, a iuris tantum, e a iuris et de uire. Esta última, de presunção só tem a denominação, pois não admite que conta ela se argua qualquer outra prova. As demais podem sofrer contestação.
VI. Perícia – são diligências destinadas a provar certas circunstâncias do contrato. Se a assinatura de um contrato é arguida de falsa, impugnando-se por esse motivo a obrigação contratual exigida, é pela perícia grafotécnica que se irá apurar a veracidade ou não do alegado no sentido de desfazer a presunção iuris tantum de veracidade que pesa contra o que figura como tendo lançado a sua assinatura no contrato.
O Código Civil distingue o instrumento do documento. O instrumento é a forma especial dotada de força orgânica para realizar ou tornar exequível um ato jurídico, ao passo que o documento é a forma escrita, dotada de relativa força probante, contribuindo para a verificação dos fatos.
8.8.2. Os instrumentos dividem-se em públicos e particulares.
Instrumentos públicos: podem ser administrativos ou forenses e estes do foro judicial ou extrajudicial. A escritura pública passada por tabelião é a mais importante das provas de instrumento público. O instrumento público serve a comprovar os contratos em todos aqueles casos em que a lei o exige como forma especial, de acordo com o que já vimos a propósito de forma do contrato. A escritura pública ou o instrumento público fazem prova plena.
Instrumento particular: O instrumento particular comprova as obrigações de qualquer valor, desde que não se trate das que exigem a forma pública, e estando o contrato revestido das formalidades prescritas no art. 221 do Código Civil. O instrumento particular é a prova por excelência para os contratos pertinentes à órbita da forma livre, de modo que, na falta de instrumento particular, o contrato pode ser provado por qualquer dos meios indicados nos incisos I a V do art. 212 do Código Civil.
As Escrituras Públicas são documentos autênticos por natureza, porque são lavrados por tabeliães (que têm fé publica por força da lei), em seu livro de notas, na presença de testemunhas. A escritura pública tem fidedignidade inerente à fé pública do tabelião. A segurança e a estabilidade do negócio jurídico, que nela se concretizam não podem ficar à mercê de provas falíveis ou precárias como a testemunhal.
Não é possível, pois, se provar com testemunhas contra ou além do instrumento público.
O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos bem como os de cessão, não se operam a respeito de terceiros (art. 288 do Código Civil) antes de transcritos no registro público (§ 1º do art. 654, do Código Civil).
9. LEI DE LOCAÇÕES - COMENTÁRIOS
O mercado de locação de imóveis gera muitos negócios e, consequentemente, uma série de problemas. Por isso, uma lei adequada à proteção das partes é fundamental.
A Lei 8425/91 também é conhecida como Lei do Inquilinato e é de fundamental importância que o corretor de imóveis a conheça em detalhes, e suas alterações
feitas em 09/12/2009, através da lei 12.112.
As leis podem ser impressas na internet através de sites de busca, mas segue abaixo as principais inovações da nova lei do inquilinato (Lei 12.112).
Prazo o inquilino passa a ter para deixar o imóvel alugado, segundo a nova lei:
Esse é um dos pontos que mais chama a atenção na nova lei. Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel – antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.
Quando o dono do imóvel pode pedir o imóvel de volta:
O proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento.
Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino, este ele deverá ser indenizado?
Apenas se o contrato de locação ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietário deverá pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justiça. Os responsáveis pelo pagamento são o proprietário e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imóvel não é obrigado a renovar o contrato. A nova lei diz que o inquilino pode, no máximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locação.
O inquilino pagará multa se quiser sair antes do término do contrato?
Xxx, como ocorria antes. Porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.
Quais as novidades em relação ao fiador?
Em contratos sem garantia – fiador ou seguro-fiança –, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietários deverão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.
Quem deve pagar o IPTU?
A nova lei permite que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este arque com essa despesa.
O inquilino de um imóvel comercial pode repassar o ponto para um terceiro?
Não. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário – ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir.
O preço do aluguel vai baixar devido a nova lei?
Especialistas apostam que sim. As novas regras devem provocar um aumento na oferta de novos alugueis: nesse caso, o mercado obedecerá à lei de oferta e procura.
Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor serão alterados?
Não. A nova lei vai reger contratos feitos a partir do dia 25 de janeiro de 2010.
(Fonte; revista Veja)
10. LEI Nº 10.931/2004 - COMENTÁRIOS
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de
16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
Nunca é demais dizer que o Técnico em
Transações Imobiliárias deve conhecer todas as leis ligadas às transações imobiliárias. No capítulo anterior comentamos sobre a de locações; agora ressaltamos a importância dessa lei, cujos benefícios seguem relacionados.
Nos últimos 20 anos, diferentemente do que acontece nos países mais importantes do mundo, o mercado imobiliário brasileiro tem apresentado performance muito aquém da sua real potencialidade. Os motivos são os mais variados: o crescimento pífio da economia no período, a queda da renda média da população, os juros reais e a carga tributária elevados, além do crédito escasso e altamente seletivo. Há que considerar também os escândalos ocorridos nos últimos anos, que abalaram profundamente a credibilidade do setor e afastaram ainda mais os consumidores.
A Lei nº 10.931/2004 veio para estabelecer um novo parâmetro de regulação entre os atores deste importante segmento da nossa economia, com destaque para os consumidores, que passam a ter um nível de segurança jurídica bastante elevado. Destaque especial deve ser creditado ao ministro da fazenda, Xxxxxxx Xxxxxxx, e à sua equipe, que coordenaram com competência e objetividade todo o trabalho de elaboração e aprovação da nova Lei. Eles cumpriam uma orientação do presidente, Xxxx Xxxxxx Xxxx xx Xxxxx, empenhado em formar parcerias com a sociedade para incentivar o crescimento econômico e a geração de emprego e renda. No entanto, foram vários os entes públicos e privados que tiveram participação direta ou indireta na elaboração desta Lei.
Ressaltamos a participação do ministro das Cidades, Xxxxxx Xxxxx, e de sua equipe, que desde o início trabalharam com afinco na construção da Lei; do Senador Xxxxxxxx Xxxxxxx e do Deputado Federal Xxxxxxx Xxxx, relatores da matéria no Senado e na Câmara, que conduziram com eficiência e sensibilidade os entendimentos que levaram à aprovação do projeto pelo Congresso Nacional. Estamos certos de que a Lei nº 10.931/2004 representará um marco na história da economia brasileira, pois contém elementos importantes que unem o mercado imobiliário, financeiro e de capitais.
Podemos dizer que, a partir de agora, o mercado imobiliário contará com um instrumento moderno, seguro e estimulante para que possa se desenvolver em toda a sua potencialidade.
(Brasília, setembro de 2004. - Xxxxx Xxxxxx Xxxxx - Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC).
10.1. Segurança jurídica
Três palavras resumem o sentido da Lei nº 10.931/2004: segurança jurídica, transparência e credibilidade. A lei visa aumentar a segurança jurídica para as partes interessadas no negócio da incorporação imobiliária. E, ao proteger o negócio e conferir-lhe transparência e credibilidade, atende o interesse de todos: consumidores, incorporadores e construtores, e instituições de crédito.
10.2. O que é e o que contém a nova lei:
Ao instituir o Patrimônio de Afetação, a nova Lei complementou e aprimorou a Lei de Incorporações Imobiliárias nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que continua em vigor.
10.2.1. Dividida em capítulos, a nova Lei:
Permite a segregação do acervo de cada incorporação imobiliária, mediante a constituição do Patrimônio de Afetação;
Altera o Código Civil na parte de Condomínio, Propriedade Fiduciária e Hipoteca;
Estabelece requisitos para demandas sobre Contratos de Comercialização de Imóveis;
Cria a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
Institui a Letra de Crédito Imobiliário (LCI);
Altera a Lei de Registros Públicos, permitindo a Retificação de Registros
Permite a Cessão Fiduciária de Direitos sobre coisas móveis e sobre títulos de crédito;
Estabelece a Cédula de Crédito Bancário (CCB);
Altera o processo de busca e apreensão de bens objeto dos contratos de Alienação Fiduciária de Bens Móveis;
Cria a Alienação Fiduciária de Bens Fungíveis.
10.3. Patrimônio de afetação
Denomina-se Patrimônio de Afetação o conjunto de bens, direitos e obrigações formado com um determinado fim, sem qualquer possibilidade de desvio dessa finalidade. O patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da empresa incorporadora e responde tão-somente pelas dívidas e obrigações vinculadas àquela incorporação imobiliária. É um avançado e revolucionário sistema de proteção dos credores vinculados a uma incorporação imobiliária, dentro do qual os consumidores têm seus direitos priorizados.
10.3.1. O novo instrumento terá reflexos na economia?
O Patrimônio de Afetação atribuirá maior segurança aos consumidores, incorporadores e financiadores, ampliando os negócios imobiliários e o crédito. Consequentemente, contribuirá de modo importante com o processo de retomada do crescimento da economia, sem qualquer comprometimento com a política cambial. Além disso, proporcionará benefícios sociais pela geração de emprego em larga escala – utilizando mão-de-obra pouco qualificada – e pela redução significativa do déficit habitacional.
10.3.2. Como o Patrimônio de Afetação interferirá na segurança dos contratos?
A função social do contrato estará intrinsecamente ligada à função econômica. Em princípio, o cumprimento da função social se dá em
decorrência dos efeitos econômicos do contrato, pois, como se sabe, o contrato é, por excelência, instrumento de circulação de riquezas.
A Lei do Patrimônio de Afetação protege o negócio da incorporação. E proteger o negócio significa assegurar o cumprimento dos termos do contrato firmado entre as partes, garantindo-lhes direitos e deveres. Em outras palavras:
proteger o negócio é garantir segurança jurídica ao contrato, para que as partes possam realizar plenamente as suas expectativas.
No caso da incorporação, cabe ao consumidor receber o imóvel comprado; ao incorporador, a venda de todas as unidades pelo preço estabelecido; e ao financiador, o retorno do crédito correspondente ao dinheiro disponibilizado para a obra. Tudo isso deverá ser cumprido dentro dos prazos programados e de acordo com as condições estabelecidas no contrato.
A afetação garante uma proteção jurídica eficaz a cada incorporação, que se torna incomunicável com os demais negócios da empresa incorporadora. Assim, a incorporação afetada fica resguardada contra o eventual insucesso da incorporadora em seus outros negócios. A afetação garante segurança ao contrato de incorporação e proporciona às partes interessadas os meios necessários à conclusão do negócio, nas condições e prazos instituídos. Cumpre-se, dessa forma, a função econômica do contrato.
10.3.3. Como se constitui um Patrimônio de Afetação?
É extremamente simples. Basta que o incorporador e os titulares de direitos reais sobre o terreno e as acessões firmem um “Termo de Afetação”.
10.3.4. Qual é o papel do Registro de Imóveis na constituição do Patrimônio de Afetação?
O Registro de Imóveis tem um papel essencial, à medida que registra e torna pública a afetação. Não haverá alteração do registro dos contratos de comercialização das unidades, nem do registro dos contratos destinados à constituição de garantias reais, pois a Lei do Patrimônio de Afetação não diminui o direito subjetivo do titular da incorporação. O incorporador é livre para vender e constituir garantias reais sobre o terreno e as acessões correspondentes à incorporação.
O Registro de Imóveis nada tem a ver com a aplicação dos recursos oriundos das vendas ou do financiamento cuja garantia registrou. O oficial do Registro de Imóveis deverá cancelar a averbação da afetação, quando cumprida sua função.
10.3.5. Para constituir um patrimônio de afetação é preciso criar uma empresa separada?
Não. Como o patrimônio de afetação é um instrumento simplificado, apenas a averbação do “Termo de Afetação” basta para reproduzir todos os efeitos de proteção do negócio, sejam jurídicos, econômicos, contábeis, fiscais ou trabalhistas.
10.3.6. Uma empresa pode ter mais de um empreendimento em regime de Patrimônio de Afetação?
Sim. No entanto, é importante ressaltar que os empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação não terão comunicação entre eles. Cada um será um ente jurídico autônomo e apartado do patrimônio geral da empresa responsável pela incorporação.
10.3.7. O Patrimônio de Afetação é obrigatório a todas as incorporações?
Não. É opcional. Com a nova lei, o governo pretende ampliar o mercado imobiliário, ao impulsionar a oferta de crédito pelos agentes financeiros e garantir maior segurança jurídica e melhores condições aos financiamentos dos consumidores. Dessa forma, espera-se que o patrimônio de afetação seja adotado progressivamente pelas empresas incorporadoras.
10.3.8. Como é que se operacionaliza esse patrimônio, dentro da empresa?
O patrimônio de afetação, na prática, funciona como se fosse uma empresa autônoma. Não há necessidade, entretanto, de criar uma estrutura própria para esse fim. É preciso apenas administrar separadamente cada incorporação, mantendo uma contabilidade própria para cada uma, com a movimentação de seus recursos, em uma conta corrente bancária específica. Anteriormente, o incorporador era obrigado a apresentar aos compradores um relatório semestral do estado da obra. A partir de agora, a Lei nº 10.931/ 2004 obriga-o a mostrar o mesmo relatório a cada três meses. Além disso, o incorporador terá de exibir, também trimestralmente, um balancete do empreendimento, cuja operacionalização deve ser simples, tendo em vista que desde o início do negócio a contabilidade já estará separada.
11. VERIFIQUE SEUS CONHECIMENTOS
1. As Principais Espécies de Compra e Venda Mercantil são:
a) por atacado, a varejo, por amostra, a crédito, no disponível
b) por atacado, a varejo, por amostra grátis, a crédito, a dinheiro
c) por atacado, sem reserva, no disponível, a crédito, a dinheiro
d) sem reserva, no disponível, a crédito, por atacado, a varejo
e) por atacado, a varejo, com reserva, por amostra, no indisponível
2. Assinale V para verdadeiro e F para falso:
( ) A confissão pode ser judicial ou extrajudicial. Ela não é propriamente um meio de prova, porém um meio de dispensar prova.
( ) A escritura pública, as certidões textuais, os instrumentos públicos, bem como as reproduções fotográficas, cinematográficas, os registros fotográficos e quaisquer outras reproduções mecânicas ou eletrônicas, não são provas de documentos comprobatórios
( ) A prova testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente do país, ao mesmo tempo em que foram celebrados
( ) A presunção é um meio de prova indireto, de um fato desconhecido, chega-se à conclusão da existência de outro conhecido
( ) Perícias são diligências destinadas a provar certas circunstâncias do contrato.
3. Assinale as alternativas incorretas quanto à Lei 10.931/2004:
a) Altera a Lei de Registros Públicos, permitindo a Ratificação de Registros mediante procedimento administrativo;
b) Altera o Código Civil na parte de Condomínio, Propriedade Fiduciária e Hipoteca;
c) Altera o processo de busca e apreensão de bens objeto dos contratos de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis;
d) Cria a Alienação Fiduciária de Bens Fungíveis.
e) Cria a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI);
f) Estabelece a Cédula de Crédito Bancário (CCB);
g) Estabelece requisitos para demandas sobre Contratos de Comercialização de Imóveis;
h) Institui a Letra de Crédito Mobiliário (LCM);
i) Permite a Cessão Fiduciária de Direitos sobre coisas móveis e sobre títulos de crédito;
j) Trata da Atualização Monetária dos Contratos de Comercialização de móveis;
Respostas: 1) A 2) V, F, V, V, V. 3) A, C, H
12. SÍNTESE DO CONTEÚDO
Chegamos ao final e agora, você já é capaz de conceituar Direito e Legislação e explicar sua utilidade para o corretor de imóveis. Sabe que a ideia de capacidade deve ser observada como a capacidade de gozo ou direito e a capacidade de fato ou de exercício. Já identifica a diferença entre personalidade, capacidade e menoridade civil. Você aprendeu a definição de Direito Público Interno, externo e demais pontos relacionados às pessoas, Atos e Negócio Jurídico. Viu que a conceituação da posse, que resulta do art.
1.196 do Código Civil, deu origem a desencontro de opiniões a respeito do objeto. Identifica as questões referentes às transações imobiliárias e classifica direito e perda de propriedade.
Vimos que o direito de propriedade, o mais importante e o mais sólido de todos os direitos subjetivos, o direito real por excelência, é o eixo que torna qual gravita o direito das coisas. O nosso Código Civil, no seu art. 1.228, define: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” Mas sabe também que como todos os direitos, o direito de propriedade se adquire, se exercita e se perde. Os bens móveis, assim como imóveis, também estão sujeitos à desapropriação. De acordo com o Código Civil, embora não se refira expressamente esta espécie de propriedade, a desapropriação, como vimos, pode ser necessidade ou por utilidade pública. As nossas Constituições, desde a de 1946, têm consagrado ainda desapropriação por interesse social.
Sobre contratos, sabe que é o negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta à satisfação dos interesses que regularam. Os compromissos de compra e venda de lotes são irretratáveis, por força no disposto art. 25: uma vez firmados não admitem arrependimento unilateral de qualquer das partes. Caso não efetue o pagamento, só será considerado em mora se o credor requerer ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor a satisfazer em trinta dias as prestações vencidas e a que se vencerem até a data do pagamento, mais os juros convencionados e os custos da intimação. No prazo, o devedor pode efetuar em Cartório o pagamento considerando-se purgada a mora, isto é, que as relações contratuais prosseguem como se o atraso não tivesse ocorrido: “convalescerá o contrato” diz a lei.
Há contratos que, para se formarem não basta o consentimento das partes. Tais são, por exemplo, o depósito e o empréstimo, que só se tornam perfeitos e acabados com a entrega da coisa por uma das partes à outra. Outros requerem forma solene para o acordo de vontades, não valendo, se preterida. Por seu substrato econômico a compra e venda é um dos contratos mais frequentes e de maior importância social como instrumento da circulação de bens. Na compra e venda o consentimento das partes não reclama exame de particularidades. Quando o objeto da venda é um bem imóvel de valor superior a certa importância na lei, a escritura pública é forma "ad substantiam".
A propriedade ou domínio não constitui uma relação jurídica una. Antes, é um complexo de relações jurídicas a que correspondem outros tantos direitos subjetivos. Esses direitos subjetivos podem ser decompostos ou desmembrados sendo que, a cada um, corresponde determinado direito real, suscetível de ser adjudicado a outrem, que não o dominus. Tratamos sobre as provas e formas de contratos e as leis de locação. Por fim, você colocou em prática o que aprendeu fazendo as atividades propostas.