Common use of Orsakssamband Clause in Contracts

Orsakssamband. Kvar står då frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på att det blev en affär. Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt med den blivande köparen i slutet av oktober samma år. Det får anses vara en kort tid, vilket talar för att NN har rätt till provisionen. Att NN skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för i utredningen. Nämnden noterar att det knappast kan ha varit NN:s fel att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet till att Xxxxxx 3 inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- stående, varför det ska läggas till grund för bedömningen. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provision. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan de båda mäklarna. Nämnden anser att båda mäklarna på olika sätt har bidragit till affären, men att ett visst försteg bör ges åt NN:s insats. Provisionen bör fördelas på så sätt att NN ska erhålla 60 procent av provisionen.

Orsakssamband. Kvar står då frågan Mäklaren får anses ha invänt att det saknas orsakssamband mellan oaktsamheten och skadan. Det är utrett att köpeskillingen deponerades på grund av avsaknaden av aktiebrev. Av ovan anförda skäl – bristen på sakrättsligt skydd – fanns det också en rationell anledning till depositionen. Det har inte gjorts gällande att XX och XX, om orsakssamband, alltså vem Xxxxx- ren i samband med någon av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på förmedlingarna hade agerat aktsamt och uppmanat dem att döda aktiebrevet före en försäljning, skulle ha saknat vilja eller möjlighet att följa en sådan uppmaning. Det är därmed utrett att det blev finns ett or- sakssamband mellan oaktsamheten och skadan i den del som avser kostnaderna med anledning av depositionen. Enligt 15 § i nämndens stadgar svarar parterna för sina egna kostnader för förfa- randet i FRN. Någon gång kan situationen vara sådan att ombudskostnader ses som en affärdel av själva skadan, men så är inte fallet här. Traditionellt har det ansetts NN och YY kan alltså inte få er- sättning för sina uppgivna ombudskostnader utan endast för sina kostnader med anledning av depositionen. Det yrkade beloppet i den delen, 249 820 kr, är vitsor- dat. Inledningsvis yrkade NN och YY på nedsättning av provision i första hand och ska- destånd i andra hand. Därefter justerade de sitt yrkande till att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- nadernai första hand avse ”skadestånd med avräkning för vad som kan utgå som nedsättning av provision” och i andra hand nedsättning av provision. Därför har det också ansetts att Som framgått ovan ska förstahandsyr- kandet bifallas, och som det är anvisningen framställt saknar nämnden anledning att ta ställning om en del av köparen, inte slut- förandet beloppet ska utgå som nedsättning av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete förhållande till NN och YY bör de 249 820 kr utgå som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”skadestånd. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt med den blivande köparen i slutet av oktober samma år. Det får anses vara en kort tid, vilket talar för att NN har rätt till provisionen. Att NN skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för i utredningen. Nämnden noterar att det knappast kan ha varit NN:s fel att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet till att Xxxxxx 3 inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- stående, varför Om det ska läggas till grund för bedömningenske någon annan för- delning avseende de ”första” 140 000 kr är en fråga mellan Mäklaren och hans an- svarsförsäkringsbolag. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provision. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan de båda mäklarna. Nämnden anser att båda mäklarna på olika sätt har bidragit till affären, men att ett visst försteg bör ges åt NN:s insats. Provisionen bör fördelas på så sätt att NN ska erhålla 60 procent av provisionen.På nämndens vägnar: Xxxxx Xxxxxxx

Orsakssamband. Kvar står då frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på Han bestrider att det blev en affärföreligger orsakssamband mellan hans påstådda oaktsam- het i punkterna 1–2 ovan och den påstådda skadan. Traditionellt Som angetts ovan torde det vara ostridigt att han fick kännedom om den felaktiga uppgiften gällande avlop- pet för dusch- och köksvatten efter köpekontraktets undertecknande, men innan tillträdet. Eftersom köpekontraktet redan var undertecknat vid tidpunkten då han fick kännedom om att trekammarbrunn saknades, har det ansetts makarna NN:s utrymme att en mäklares primära uppgift är begära avdrag på priset varit betydligt mindre än om de hade fått sådan känne- dom innan undertecknandet. Om makarna NN hade fått information om att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn dusch- och köksvattnet gick till en säl- jarestenkista och inte till en trekammarbrunn in- nan tillträdet, bör provisionen utgå hade de kunnat innehålla en del av köpeskillingen till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört säkerhet för ett ökat fokus eventuellt krav på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtaletprisavdrag mot säljaren. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är en ersättningsgill skada ska uppkomma i ett sådant fall krävs dels att bedöma den tid det går från det makarna NN på tillträdesdagen rent fak- tiskt hade innehållit en del av köpeskillingen, dels att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram kravet mot säljaren hade lett till dess framgång, samt också att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 säljaren inte hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt med den blivande köparen i slutet av oktober samma år. Det får anses vara en kort tid, vilket talar haft medel för att NN har rätt till provisionenkunna be- tala prisavdraget (jfr FRN 6/18). Att NN skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för i utredningen. Nämnden noterar Vad gäller förutsättningen att det knappast kan ha varit makarna NN:s fel att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet krav mot säljaren hade lett till att Xxxxxx 3 inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning fram- gång, vill han påpeka betydelsen av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- stående, varför det ska läggas till grund för bedömningen. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provision. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan de båda mäklarna. Nämnden anser att båda mäklarna på olika sätt har bidragit till affären, men att ett visst försteg bör ges åt makarna NN:s insatsbristande undersökning av fas- tigheten. Provisionen bör fördelas I övrigt finns inget underlag som stödjer makarna NN:s påståenden att de inte skulle ha orsakats den påstådda skadan om han innan tillträdet hade in- formerat dem om att dusch- och köksvattnet inte gick till en trekammarbrunn utan till en stenkista. Han bestrider även särskilt orsakssambandet mellan makarna NN:s oaktsamhets- påståenden i punkterna 3–5 ovan och den påstådda skadan, och konstaterar att makarna NN inte presenterat något som helst underlag till stöd för sina påståen- den om att de hade, och därtill hade lyckats, förhandla ned priset för fastigheten om han hade agerat på så sätt som de påstår att NN ska erhålla 60 procent av provisionenhan borde ha agerat i dessa av- seenden.

Orsakssamband. Kvar står då frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på att det blev en affär. Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det nu angivna skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen grund- lagt huvuddragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ningställning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jaresäljare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt rättsfallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktighetenriktig- heten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits av- brutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd bi- stånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) HD att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 NN är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav upp- gav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas beaktas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter om- ständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdragetupp- draget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt XX de sista kontakterna med den blivande köparen i slutet den 12 sep- tember, då denne lade ett bud på lägenheten. Köpekontrakt tecknades den 16 ok- tober. Om en tid ska betraktas som ”lång” eller ”kort” beror bland annat på vad det är fråga om för typ av oktober samma årobjekt och den rådande konjunkturen. Det får anses vara en kort tid, vilket talar för att NN har rätt till provisionen. Att NN skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för i utredningen. Nämnden noterar Med beaktande av att det knappast var fråga om en bostadsrätt i Stockholm anser nämnden att tiden, drygt en månad, varken kan ha varit betraktas som särskilt lång eller särskilt kort. Tidsaspekten ger alltså inte något försteg åt vare sig XX eller YY. Vad gäller villkoren för köpet noterar nämnden att den blivande köparen lade ett bud om 3 950 000 kr i NN:s fel regi och att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 köpeskillingen kom att uppgå till 4 000 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet till att Xxxxxx 3 inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- ståendeSkillnaden är obetydlig, varför det ska läggas till grund för bedömningen. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få vilket ger ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provisionvisst försteg åt NN. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan mellan de båda mäklarnamäk- larna. Nämnden anser att båda mäklarna har haft en inverkan på olika sätt har bidragit till affärenatt det blev en affär, men att ett visst försteg bör ges åt NN:s insats. Provisionen bör fördelas på så sätt Nämnden anser att NN ska erhålla 60 procent i varje fall har rätt till hälften av provisionen, så som hon har yrkat.

Orsakssamband. Kvar står då frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på att det blev en affär. Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det nu angivna skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen grund- lagt huvuddragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ningställning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jaresäljare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt rättsfallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktighetenriktig- heten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits av- brutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd bi- stånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) HD att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare Vi- dare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas beaktas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. Vad som utgör en ”lång” och en ”kort” tid går inte att säga generellt utan det beror på objektet och övriga förutsättningar för affären. En annan hjälpmetod hjälp- metod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare Mäk- lare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet or- sakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt med den blivande köparen i slutet av oktober samma år. Det får anses vara en kort tid, vilket talar för att NN har rätt till provisionen. Att NN skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för i utredningen. Nämnden noterar att det knappast kan ha varit NN:s fel att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet till att Xxxxxx 3 inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- stående, varför det ska läggas till grund för bedömningen. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provision. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan de båda mäklarna. Nämnden anser att båda mäklarna på olika sätt har bidragit till affären, men att ett visst försteg bör ges åt NN:s insats. Provisionen bör fördelas på så sätt att NN ska erhålla 60 procent av provisionen.

Orsakssamband. Kvar står då frågan Nämnden har kommit fram till att Mäklarens oaktsamhet orsakade en skada. Skä- len för det är följande. NN har uppgett att bankens skäl för att inte bevilja lån var att fastigheten var ut- mätt. Mäklaren har bekräftat den uppgiften. Enligt nämnden får det anses utrett att om orsakssambandMäklaren hade agerat korrekt och efter avstämning med borgenärerna hanterat utmätningsanteckningarna i köpekontraktet, alltså vem av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på i stället för att felaktigt ange att det blev en affärinte fanns några utmätningsanteckningar, skulle NN:s bank ha bevil- jat lånet och tillträdet hade därmed kunnat genomföras. Traditionellt Mäklaren har det ansetts inte heller påstått något annat. Mäklaren har uppgett att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts hon och säljarens bank tyckte att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till var ”märkligt” att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2NN:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) bank vägrade att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, bevilja lån på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt med den blivande köparen i slutet av oktober samma årutmätningen. Det får anses vara kan man kanske hålla med om, men scenariot är ändå inte så långsökt att det hindrar att orsaks- sambandet ska bedömas som adekvat; skadan är en kort tid, vilket talar för någorlunda typisk och förut- sebar följd av oaktsamheten. Mäklaren har inte heller styrkt sitt påstående att NN har rätt till provisionen. Att NN XX skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för i utredningen. Nämnden noterar att det knappast kan ha varit NN:s fel att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet till att Xxxxxx 3 hon inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- stående, varför det ska läggas till grund för bedömningen. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provision. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan de båda mäklarnabehövde söka lån. Nämnden anser att båda mäklarna på olika sätt Mäklaren bör ha bevisbördan för det påståendet; hon hade kunnat säkra bevisning exempelvis genom att göra en an- teckning i mäklarjournalen. Vidare kan XX inte gärna ha bevisbördan för något som hon själv menar inte har bidragit hänt, nämligen att hon skulle ha uppgett att hon inte behövde söka lån. Det är ofta svårt eller omöjligt att bevisa en icke-händelse. Att fastigheten såldes exekutivt rätt lång tid efter det planerade tillträdet saknar också betydelse. Redan per tillträdesdagen hade ju NN av allt att döma begått ett sådant väsentligt avtalsbrott som gav säljaren rätt att häva köpet. Det har inte heller framkommit, eller ens påståtts, att säljaren och säljarens borgenärer skulle ha gett NN möjlighet att få klart med finansieringen efter den tänkta tillträdesda- gen. Mäklaren har själv uppgett att hon bara hade borgenärernas samtycke till affärenatt försöka förmedla fastigheten fram till mitten av mars 2020, men att ett visst försteg bör ges åt NN:s insats. Provisionen bör fördelas på så sätt att NN ska erhålla 60 procent av provisionendet vill säga kort efter det planerade tillträdet.

Orsakssamband. Kvar står då frågan Påpekandena i besiktningsprotokollet den 16 november 2020 har återgetts ovan under rubriken ”Utredningen”. Parterna förefaller överens om orsakssambandatt samtliga påpekanden i besiktningsprotokollet utgjorde fel i entreprenadrättslig mening och att de därmed skulle ha åtgärdats vid en s.k. tvåårsbesiktning enligt konsumenttjänstlagen. Mäklaren har i alla hän- delser inte gjort gällande något annat och det framstår också som högst rimligt. Mäklaren har inte heller invänt att något eller några av påpekandena i besikt- ningsprotokollet utgjorde s.k. dolda fel, alltså vem av de båda mäklarna som har haft störst inverkan på säljaren under alla förhållanden an- svarade för enligt jordabalkens regler, och att det blev en affärav det skälet skulle saknas or- sakssamband. Traditionellt Tvärtom har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts han uppgett att det är anvisningen ”högst sannolikt att flera av köparenfelen […] hade kunnat upptäckas vid en besiktning […]”. Även det faktum att Mäk- laren har begärt att ett eventuellt skadestånd ska jämkas ända ner till noll på grund av försummad undersökningsplikt, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till talar kanske i viss mån för att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44han anser att inga fel var dolda. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen de skäl som redogjorts för ovan utgår nämnden från att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas säljaren skulle ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrättenan- svarat för samtliga påpekanden, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”. Utvecklingen har emellertid medfört han hade haft ett ökat fokus på slutförandet av affären och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionenentreprenadrättsligt ansvar enligt konsumenttjänstlagen, men att presumtionen han inte ansvarade för något av påpekan- dena enligt felreglerna i jordabalken. Mäklaren har däremot invänt att det saknas orsakssamband på den grunden att säljaren och makarna NN träffade en överenskommelse om att säljaren skulle åtgärda de fel som upptäcktes vid besiktningen den 16 november 2020. Som nämnden uppfattat det menar Xxxxxxxx att han inte själv medverkade till den påstådda överenskommelsen, utan att han ”sedermera [fick] information” om överenskommelsen och dess innehåll. Som det får uppfattas har makarna NN förnekat att de skulle ha träffat en över- enskommelse med säljaren med det uppgivna innehållet. Mot deras förnekande har Mäklaren inte bevisat sitt påstående. Nämnden utgår därför från att det inte finns någon sådan överenskommelse som Mäklaren påstått. Nämnden tillägger att Mäklaren uttryckligen har uppgett att säljaren inte läm- nade någon garanti. Mot den bakgrunden framstår det som märkligt om säljaren ändå skulle ha lovat att åtgärda alla fel som antecknades i besiktningsprotokollet. Nämnden tillägger vidare att mejlväxlingen mellan Mäklaren och YY, som refere- rats ovan under rubriken ”Utredningen”, snarare talar för att det inte gick till så som Mäklaren hävdat, alltså att han fick information om att parterna hade träffat en överenskommelse. I stället tycks säljarens påstådda åtagande ha lämnats vid ett möte mellan Mäklaren och säljaren. Men oavsett hur det förhåller sig med detta, är svagdet som nämnts inte visat att det finns en sådan överenskommelse eller ett sådant åtagande som Mäklaren påstått. Vidare uppgav HD Mäklaren har vidare invänt att en viktig omständighet säljaren ”delvis” har åtgärdat de fel som redovisa- des i besiktningsprotokollet den 16 november 2020. Han har dock inte angett vilka fel som han anser är vilken av de två mäklarnas arbete åtgärdade. Makarna NN har förnekat att säljaren skulle ha åtgärdat några fel överhuvudtaget och Mäklaren, som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor bevisbördan, har inte bevisat sitt påstående. (Nämnden delar alltså inte Mäklarens uppfattning att det är makarna NN:s sak att visa vilka fel som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beak- tas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, inte har åtgärdats.) Sammanfattningsvis så långt: på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet. För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta använda hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1assistenten AA:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess felaktiga besked fick makarna NN före köpet uppfattningen att säljaren/byggherren skulle ansvara för samtliga fel som upptäcktes vid en s.k. tvåårsbesiktning efter köpet. I verklighet- en ansvarade inte säljaren för något av dessa fel. Det är inte heller visat att sälja- ren i efterhand skulle ha åtagit sig att åtgärda felen. Vid denna bedömning är det visat att det finns ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet orsakssamband mellan Mäklare 1AA:s verksamhet oaktsamhet (som Mäklaren ansvarar för) och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa. I detta fall ingicks köpet den 10 november 2017 och NN hade kontakt med den blivande köparen i slutet av oktober samma år. Det får anses vara en kort tid, vilket talar kostnaderna för att NN har rätt till provisionen. Att NN skulle ha misskött uppdraget och på det sättet minskat spekulanternas köp- intresse finns det inget stöd för åtgärda samt- liga påpekanden i utredningen. Nämnden noterar att det knappast kan ha varit NN:s fel att Familj 2 återkallade sitt bud om 3 800 000 kr. NN 1 har uppgett att skälet till att Xxxxxx 3 inte lade bud under hennes uppdragstid var att de avvaktade försäljning av sin egen bostad. YY har inte motsagt detta på- stående, varför det ska läggas till grund för bedömningen. Att köparna, som det får förstås, så småningom lyckades avyttra besiktningsprotokollet den egna bostaden och då var villiga att lägga bud på den aktuella fastigheten var knappast YY:s förtjänst. Å andra sidan har HD, som nämnts, ansett att Mäklare 2 inte bara får tillgodoräkna sig ”egna in- satser” utan även ”yttre omständigheter”. Att köparna lyckades avyttra sin bostad får anses vara en sådan ”yttre omständighet” som YY i viss mån får tillgodoräkna sig. Vidare förefaller YY ha lagt ner arbete på att sammanjämka köpare och säljare; av utredningen framgår att säljarna först var inställda på att få ett högre pris för fastigheten. Det nu sagda talar i viss utsträckning för att YY har rätt till provision. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas mel- lan de båda mäklarna. Nämnden anser att båda mäklarna på olika sätt har bidragit till affären, men att ett visst försteg bör ges åt NN:s insats. Provisionen bör fördelas på så sätt att NN ska erhålla 60 procent av provisionen16 november 2020.