BESLUT DEN 18 JANUARI 2024 DNR 102/23 SIDA 1 AV 11
BESLUT DEN 18 JANUARI 2024 DNR 102/23 SIDA 1 AV 11
Anmälare
NN
Ombud:
Advokaten MH
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Förbundsjuristen LÅR
Vad saken gäller
BESLUT
NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 75 000 kr.
Mäklaren har motsatt sig kravet och inte godtagit något belopp som rimligt i och för sig.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 29 augusti 2022 ingick NN och [Bostadsrättsföreningen] ett förhandsavtal av- seende en bostadsrättslägenhet. Affären förmedlades av Mäklaren.
I förhandsavtalet angavs den beräknade månadsavgiften till 4 588 kr. Det visade sig senare att månadsavgiften blev cirka 46,5 procent högre. NN frånträdde då av- talet med stöd av 5 kap. 13 § bostadsrättslagen. I den bestämmelsen anges att förhandstecknaren har rätt att frånträda förhandsavtalet om avgifterna blir vä- sentligt högre än vad som angetts i förhandsavtalet.
Enligt bostadsrättsföreningens uppfattning var det inte fråga om någon väsentlig avgiftshöjning. Föreningen ansåg i stället att NN hade hävt avtalet utan grund och att hon var skadeståndsskyldig.
Bostadsrättsföreningen krävde först NN på skadestånd med 221 345 kr. Senare träffades en förlikning, varigenom NN åtog sig att betala 125 000 kr till föreningen. Det är det beloppet, efter avdrag för de 50 000 kr som NN betalade i förskott, som hon nu begärt att Mäklaren ska ersätta henne för.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
Efter att den preliminära månadsavgiften för bostadsrätten höjdes med cirka 46,5 procent valde hon att häva förhandsavtalet i november 2022, då hon ansåg att höjningen var väsentlig.
Den 1 juni 2023 framställde HSB ett skadeståndskrav om 221 345 kr mot henne på grund av hävningen, trots att Mäklaren vid undertecknandet av förhandsavtalet meddelade henne att inget skadestånd skulle utgå vid eventuell hävning. Mäklaren lämnade således ett felaktigt råd som innebär ekonomisk skada för henne motsva- rande krävt belopp.
Mäklaren har invänt att reklamationen har skett för sent och att han inte har agerat oaktsamt.
Vad gäller reklamationen kan följande sägas: Det stämmer att hon framförde en hävningsförklaring till bostadsrättsföreningen den 29 november 2022. Hon bestri- der att hon vid den tidpunkten borde ha insett att hon riskerade ett skadestånds- ansvar. Innan tecknande av förhandsavtalet frågade hon Mäklaren om hon kunde ångra sig om något oförutsägbart skulle inträffa. Mäklaren svarade då att hon max- imalt riskerade att förlora de 50 000 kr som hon erlagt i förskottsbetalning vid eventuell hävning av förhandsavtalet.
När hon fick information om avgiftshöjningen, som enligt henne är väsentlig, valde hon att häva avtalet. Vid den tidpunkten insåg hon inte att hon riskerade ett ska- deståndskrav som skulle överstiga 50 000 kr. Det fanns inte heller några indikat- ioner på att hävningen inte skulle godkännas av bostadsrättsföreningen. Hon ut- gick från informationen som hon hade fått av Mäklaren, att hon endast riskerade att förlora förskottsbetalningen om hon ångrade sig.
Först den 1 juni 2023 fick hon information om att bostadsrättsföreningen inte god- tog hävningen. Samtidigt framställde bostadsrättsföreningen och HSB ett skade- ståndskrav på 221 345 kr. Redan i juli 2023 kontaktade hon Mäklaren angående kravet, både via mejl och telefon. Det var dock först i augusti 2023 som hon fick information om att hon var tvungen att framställa ett skriftligt krav med rubriken ”Reklamation”, som han kunde skicka vidare till sitt ansvarsförsäkringsbolag. Mot denna bakgrund menar hon att reklamation inte har skett för sent. Det fanns ingen skada att reklamera före den 1 juni 2023.
Hon anser vidare att Mäklaren har agerat oaktsamt. Innan signering av förhands- avtalet frågade hon tre gånger om hon kunde ångra köpet. Samtliga tre gånger svarade Mäklaren att hon endast riskerade att förlora förhandsbetalningen om 50 000 kr om hon skulle säga upp avtalet. Mäklaren har själv sagt att han lämnat fel information, vilket kan bekräftas av hennes exsambo LK, som närvarade under ett möte med Mäklaren. Även PT närvarade under mötet och kan bekräfta detta.
Informationen från Mäklaren påverkade såväl hennes beslut att överhuvudtaget teckna förhandsavtalet som beslutet att häva avtalet när hon fick kännedom om avgiftshöjningen.
Eftersom hon inte har möjlighet att låta domstol fastställa skadeståndsanspråket, hade hon inget annat val än att acceptera en förlikning, för att inte riskera att be- höva betala ett ännu högre belopp. I hennes fall föreligger således en faktisk eko- nomisk skada.
Mäklaren
NN begärde att få frånträda, eller häva, förvärvet i november 2022. Skälet angavs vara att den beräknade avgiften kommit att höjas med 46,5 procent, vilket NN an- såg vara en väsentlig höjning.
I samband med att NN förklarade sig vilja frånträda förhandsavtalet, översände föreningen en hävningsförklaring som NN signerade. Av den framgick inte att för- eningen ansåg att hon hade rätt att frånträda eller, annorlunda uttryckt, att före- ningen delade uppfattningen att den aviserade avgiftshöjningen gav rätt för för- handstecknarna att frånträda avtalet. Av hävningsförklaringen framgick bland an- nat följande: ”Om det har saknats grund för att häva Förhandsavtalet är Kunden ansvarig för den skada som HSB drabbas av till följd av att Förhandsavtalet upphör att gälla.”
Därvid hänvisades till punkt 10 i förhandsavtalet om hur sådan skada ska beräknas.
Av såväl förhandsavtalet som den senare undertecknade hävningsförklaringen framgår således att rätten att utan att riskera skadeståndsansvar frånträda för- handsavtalet är begränsat till vissa särskilt uppräknade omständigheter (samma som framgår direkt av bostadsrättslagen). Vidare framgår hur föreningens skada ska beräknas och att den inte är begränsad till visst belopp. Av hävningsförkla- ringen framgår också att det inte är säkert att föreningen godtar den hävning som skett – underförstått att föreningen inte nödvändigtvis delar uppfattningen att rätt att frånträda förelegat och att det således fanns risk för krav på skadestånd.
Mot denna bakgrund anförs i första hand att reklamationen har framställts för sent. Redan i november 2022 torde det framgått för NN att hennes hävning even- tuellt skulle medföra ett skadeståndskrav från föreningen och att det inte på för- hand var begränsat till ett visst belopp. Omständigheten som grundar kravet mot honom är att XX skulle ha fått besked från honom om att något skadestånd inte skulle aktualiseras, alternativt att det inte skulle uppgå till mer än inbetalad för- skott. I samband med sitt undertecknande av hävningsförklaringen torde dock ha framgått för henne att så inte var fallet.
Någon reklamation är inte framställd förrän i augusti 2023, vilket får anses vara för sent.
Han förnekar att han vid ingåendet av förhandsavtalet skulle ha sagt att en hävning inte skulle medföra något skadeståndsansvar, alternativt att ett skadestånd var be- gränsat till inbetalat förskottsbelopp.
Det är inte klarlagt i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtalet. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada.
NN tillade följande:
Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära.
Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det.
I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023
meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar.
Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023.
Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande.
Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet.
Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023.
Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i saken.
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
NN uppgett att han, eftersom han var inblandad i hävningen av förhandsavtalet i januari 2023, måste ha insett att NN skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav översteg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Detta tillbakavisas mot bakgrund av att han förnekar dels att han lämnade ett sådant besked som NN på- står i samband med att hon ingick förhandsavtalet, dels att det inte skett någon reklamation, varken muntlig eller skriftlig eller reservationsvis, förrän i augusti 2023.
Det följer såväl förhandsavtalet som av hävningsförklaringen hur ett eventuellt skadestånd ska beräknas och att det inte är begränsat till visst belopp. Av hävnings- förklaringen framgår dels att det inte är fastställt att grund för hävning föreligger, dels att (om grund inte anses föreligga) kunden är ansvarig att ersätta föreningens skada samt att föreningen tills vidare ska innehålla erlagt förskott som säkerhet. Grunden för NN:s krav mot honom har därmed framgått för henne senast i januari 2023, när hon mottog hävningsförklaringen.
De ingivna vittnesattesterna är för det första författade av personer som inte när- varade vid den tidpunkt när den utfästelse NN hävdar att han gjorde ska ha skett, det vill säga inför att förhandsavtalet ingicks. För det andra är de författade av per- soner som har en nära relation till NN och de har baserat sin uppfattning om den påstådda utfästelsen enbart på NNs egen beskrivning. Mötet som beskrivs i de båda vittnesattesterna ägde rum efter att NN mottagit ett skadeståndskrav från föreningen, med tre personer närvarande på ”en sida” mot honom ensam. Det var en konfrontativ och stressad situation.
Vid mötet bekräftade han att frågan om hävning och skadestånd diskuterats inför förhandsavtalet, men enbart i generella termer. Vid mötet kan han också mycket väl uttryckt att om någon anser att han gjort fel, har man rätt att ställa krav mot honom, som då kommer att hanteras av hans försäkring.
Det går naturligtvis att förstå att man som konsument ser uppenbara fördelar med att nå en förlikning snarare än att träda in i en formell rättsprocess, särskilt när ens motpart är en aktör av HSB:s storlek.
Ett belopp som en avtalspart har betalat till en motpart inom ramen för en förlik- ning, och sedan kräver att få ersatt av annan, kan dock alltid ifrågasättas om det utgör en ersättningsgill skada. Särskilt som själva rättsfrågan, närmare bestämt vil- ken avgiftshöjning som medför en (utan skadeståndsskyldighet) hävningsrätt för förhandstecknaren, är oklar.
UTREDNINGEN
I förhandsavtalet angavs bland annat följande:
<.. image(En bild som visar text, skärmbild, Teckensnitt, nummer Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
NN har gett in tre vittnesattester. En som hon skrivit själv och två från LK respektive PT. De två sistnämnda har följande innehåll:
”Härmed bekräftar jag, det jag hört vid samtal jag var delaktig i, med [NN] samt [Mäk- laren] på dennes kontor, under våren -23.
Anledning till bokat möte var att reda ut varför [Mäklaren] inte längre stod för det löfte han tidigare i lägenhetsaffären gett [NN], jag var med som vittne och åhörare vid detta möte.
Det som framkom vid mötet efter att [NN] vid flertalet tillfällen konfronterade [Mäk- laren], med det han lovat henne vid kontraktsskrivning varpå [Mäklaren] efter en stund erkände att han faktiskt sagt att det gick att bryta avtalet om något oförutsett skulle dyka upp, men att det skulle resultera i att förskottsbetalning om 50 000;. I så fall skulle gå förlorad eller i bästa fall bli 30 000:-
Ovan samtal har jag härmed bekräftat med detta brev, det var helt tydligt vad [Mäk- laren] lovat [NN], i samband med det kontrakt på en 3 rums lägenhet på […] nya om- råde.
Ovan bekräftas härmed [LK]”
”Jag [PT] var närvarande när [NN] besökte [Mäklaren] på sitt kontor, mötet skulle handla om varför [Mäklaren] inte hållit vad han lovat vad gäller att [NN] skulle kunna hoppa av affären om något inträffade som gjorde att hon ej kunde fullfölja lägenhets- köpet på […]. Det som hände var att hyran höjdes 46 procent några månader innan inflyttning och banken gav henne inget lånelöfte längre.
[NN] var på mötet tydlig med [Mäklaren] lovat henne att kunna dra tillbaka affären om något inträffade. Han hade lovat henne att kunna hoppa av och förlora 50 000 men förmodligen 30 000.
[Mäklaren] säger då så jag hör tydligt följande – jag kan ta detta på min ansvarsför- säkring [NN] säger då hur vet du det?
[Mäklaren] svarar att den gäller upp till 4 miljoner han lägger även till följande – an- nars kan du ju alltid gå till Konsumentverket där har alltid kunden rätt.
I och med detta uttalande erkänner ju [Mäklaren] att han gjort fel enligt mig! Han har med andra ord agerat oaktsamt i allra högsta grad!
Varför skulle han erbjuda sig att ta ” fallet ” på sin ansvarsförsäkring om han inte hade agerat fel och oaktsamt? När jag går från möte är jag lugn med att [Mäklaren] ska lösa det han lovat, men det visar sig att jag har helt fel. Jag är mycket besviken och hoppas att min vittnesförklaring hjälper till att skapa rättvisa. Rätt ska vara rätt.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fas- tighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: av- sikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behö- ver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
I det förhandsavtal som NN undertecknade angavs inte att skadeståndet var be- gränsat till 50 000 kr. Tvärtom angavs det att skadans storlek skulle fastställas ge- nom en värdering av en ”oberoende mäklare”, utsedd av föreningen. Det innebär att skadeståndet kunde bli högre – eller för den delen lägre – än föreningens fak- tiska skada.
Sättet att bestämma skadans storlek måste ses som udda, men det saknar bety- delse för ärendet. Vad som har betydelse är om det kan anses visat att Mäklaren, i strid med vad som angavs i förhandsavtalet, försäkrade NN om att skadeståndet var begränsat till 50 000 kr.
Nämnden ifrågasätter inte att NN för sin del kan ha uppfattat Mäklaren på så sätt att skadeståndet vid en obefogad hävning maximalt kunde uppgå till förskottet om 50 000 kr. Det är inte heller orimligt att han faktiskt sa så – enligt nämndens erfa- renhet är det ett inte helt ovanligt missförstånd.1 Inom ramen för nämnden för nämndens skriftliga handläggning – nämnden kan inte uppta muntlig bevisning – är det emellertid inte bevisat med tillräcklig styrka. De ingivna vittnesattesterna medför ingen annan bedömning. Nämnden noterar bland annat att attesten från PT inte ger något egentligt stöd för NN:s påståenden i ärendet. Hennes krav kan därför inte bifallas.
1 Se exempelvis xxxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxx/xxxx-xxxxx-xx-xxx-xxx-xxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx/
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.