BESLUT DEN 8 NOVEMBER 2023 DNR 42/23 SIDA 1 AV 5
BESLUT DEN 8 NOVEMBER 2023 DNR 42/23 SIDA 1 AV 5
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 7 500 kr. Mäklaren har bestridit kravet.
BAKGRUND
Den 14 februari 2023 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Väststaden för 7 100 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Vid tidpunkten för köpet fanns en arbetsbänk i byggnaden. Bänken fanns också inritad på en planritning i objektsbeskrivningen. Efter köpet hävdade säljaren att bänken inte ingick i köpet. I stället erbjöds NN-YY att köpa den separat för 7 500 kr, vilket också skedde.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
De förväntade sig att arbetsbänken skulle ingå i köpet, detta eftersom den var med på den planritning som upprättades av mäklarfirman.
Det verkar som att säljaren och Mäklaren kom överens om att arbetsbänken inte skulle ingå i köpet om köpeskillingen understeg utgångspriset, vilket blev fallet. Det var dock inte något de fick veta.
Från visningen minns de det som att Mäklaren nämnde att arbetsbänken ingick, men enligt Mäklaren var det tvärtom: han menar att han sa att den inte ingick.
Både de och Mäklaren har varit i kontakt med säljaren, men utan framgång. Xxxxx- xxx gick inte med på att ersätta dem. Det är en mäklares ansvar att övertyga sälja- ren om de inte är överens, men det har Mäklaren misslyckats med.
Mäklaren
Den arbetsbänk som NN-YY refererar till utgör lös egendom. NN-YY var införstådda med att bänken fanns på bild i objektsbeskrivningen som inredning, men att den inte ingick i köpet. I objektsbeskrivningen, som utgör en bilaga till köpekontraktet, varken anges eller beskrivs arbetsbänken, bortsett från att den var fotograferad för att redogöra för miljön, precis som all annan lös egendom på fastigheten såsom möbler eller annan inredning.
Vidare vill han betona att arbetsbänken inte är integrerad med byggnaden på ett sådant sätt att den skulle utgöra fast egendom. Det är inte heller något som NN-YY åberopar, men han väljer ändå att förtydliga detta.
Under förhandlingen mellan parterna informerade han parterna om att arbetsbän- ken är lös egendom och att en eventuell överenskommelse som reglerar det köpet utgör en separat handling gällande lös egendom. Denna information tillhandahöll han i samband med visning, varvid han återigen betonade att eventuell överens- kommelse som avser någon lös egendom på fastigheten får regleras i en separat köpehandling.
Parterna har sedermera förhandlat om priset på verktygsbänken, utan att nå en överenskommelse. Säljarna har i en separat lista översänt prisförslag på lös egen- dom som de önskar sälja till NN-YY eftersom de inte hade nytta av viss lös egendom i en mindre bostad, vilket NN-YY fick information om på visningen.
Efter att ha fått prisförslag enligt en specificerad lista på lös egendom, försökte NN- YY sänka priset på arbetsbänken med motsvarande tio procent. Förslaget om pris- sänkning ledde till att parterna aldrig ingick avtal om köp för verktygsbänken, på samma sätt som de inte heller ingick avtal om köp för någon annan lös egendom på den specificerade listan som tillhandahölls av säljarna.
Det är högst anmärkningsvärt att NN-YY gör gällande att han misslyckats med att övertyga säljarna om att även skänka arbetsbänken. Det faller inte inom ramen för hans uppdrag. Han har dock varit behjälplig med att ställa frågan till säljarna om de kunde tänka sig att lämna kvar arbetsbänken utan kostnad.
NN-YY tillade bland annat följande:
De och Mäklaren har olika uppfattningar om vad som sas på visningen, men planrit- ningen talar för deras uppfattning.
De var på visningen tillsammans med två vänner. En av vännerna frågade dem om arbetsbänken ingick. XX svarade att hon inte visste, men att hon inte trodde det. NN frågade då Mäklaren, som sa att arbetsbänken och frysen i matkällaren ingick. De blev förvånade men glada över att arbetsbänken ingick. De tittade på planrit- ningen igen när de kommit hem och insåg att arbetsbänken och frysen var med på planritningen, precis som all annan fast egendom, garderob, spis etc.
UTREDNINGEN
Ingen av parterna har gett in objektsbeskrivningen. På fråga från nämnden har det dock klarlagts att det i objektsbeskrivningen fanns en planritning. Ett utsnitt av den återges nedan:
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fas- tighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: av- sikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behö- ver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Bedömningen i detta fall
Mäklaren har förnekat att han muntligen skulle ha uppgett att arbetsbänken ingick i köpet. NN-YY har inte styrkt sitt påstående om ett sådant muntligt besked. Deras krav kan därför inte bifallas på den grunden.
I frågan om NN-YY ändå hade fog för att tro att arbetsbänken ingick i köpet gör nämnden följande bedömning:
Lösa föremål, som en arbetsbänk, ingår inte i köpet av en fastighet om det inte särskilt har avtalats att det ska ingå. Om föremålet nämns i objektsbeskrivningen kan det ofta ses som att parterna har avtalat om att det ska ingå i köpet utan sär- skild ersättning, se FRN 31/21.
Parterna förefaller överens om att arbetsbänken inte nämndes i texten i objekts- beskrivningen, men att den fanns inritad på en planritning. Av planritningen fram- gick inte direkt att det var fråga om en arbetsbänk, men dess faktiska placering var markerad med linjer, se ovan under rubriken ”Utredningen”.
Nämnden anser att NN-YY inte enbart på grund av planritningen kunde dra slutsat- sen att arbetsbänken skulle ingå i köpet. Det är inte heller visat att Mäklaren gav dem en muntlig utfästelse med det innehållet.
Sammanfattningsvis anser nämnden att det inte var oaktsamt av Mäklaren att till- handahålla en planritning där arbetsbänkens placering var inritad, även om han visste att den inte ingick i köpet. NN-YY:s krav kan därför inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighets- mäklare och Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.