Mäklaren exempelklausuler

Mäklaren. Mäklare X har anfört bland annat följande. I samband med intagsbesiktningen som förevisades i programmet provocerades han till att göra avsteg från god fastighets- mäklarsed och klarade dessa provokationer galant. Han avböjde med bestämdhet från att medverka till svarta affärer gällande hyreslägenheter, riggade budgivningar samt att medverka till skattebrott. I programmet uttalade han sig positivt om att köparen gör en undersökning av fastigheten i stället för att säljaren gör en förbesiktning. Han anser att ett sådant förfarande dels är i enlighet med gällande bestämmelser i jorda- balken och aktivt medvetandegör köparen om sin undersökningsplikt, dels kan med- föra ett mer positivt utfall för säljaren vad gäller försäljningspriset. Han anser att rekommendationen var korrekt och att den inte strider mot god fastighetsmäklarsed samt att den inte avviker från vad som får anses brukligt. Av inslaget framgår att han rekommenderade en klausul som gör det lätt för parterna att bryta avtalet utan att en rättslig process uppkommer. En öppen klausul kan medverka till att parterna lättare hittar överenskommelser vilket också medför att affären kan avslutas. Han angav i inslaget att det förelåg skäl att reducera priset vilket visar att han även medvetandegör en säljare om att det finns en avtalsenlig skyldighet att medverka till prisnedsättning i samband med fel. Det är värt att poängtera att han på intet sätt haft tillfälle att ta del av eller bemöta vad som visades i programmet innan det sändes. I samband med att han förevisades fastigheten han fått i uppdrag att föremedla gjorde han bedömningen att den var i ett mycket gott skick utifrån förutsättningarna och de uppgifter som lämnades av säljaren. Han erhöll ingen uppgift om att hemmabioan- läggningen skulle ingå i försäljningen och tog inte heller in denna uppgift i objekts- beskrivningen. Köparen gjorde dock en förfrågan om anläggningen och han hän- visade denne till säljaren för förhandlingar. Han lovade inte vid något tillfälle att den skulle ingå vilket köparen synes göra gällande. Han var parterna behjälplig med att söka lösa tvisten om felet i fastigheten och informerade om säljarens dolda fel- försäkring vilken medförde att en skadeutredning påbörjades av försäkringsbolaget. Han kan inte se att han i egenskap av mäklare skulle stå ansvaret för fastigheten då detta enbart torde åligga säljare och köpare. Av TV-programmet framgår inte heller med önskvärd tydlighet att en besiktning gjordes och att köparen h...

Mäklaren. Då NN bor i USA och brodern på annan ort i Sverige kom de gemensamt överens om att hon skulle ta en utvändig titt på fastigheten och göra en första bedömning av marknadsvärdet. Hon konstaterade då att underhållet var mycket eftersatt och att taket i ena ändan av huset var skadat. Även tomten var misskött med mycket växlighet som skymde havsutsikten. Hon kontaktade kommunen som meddelade att fastigheten låg inom både strandskydd och naturreservat och att det därmed krävdes dispens för att förändra befintliga byggnader och för nybyggnation. Base- rat på att huset kunde räddas uppskattade hon marknadsvärdet till 5 000 000 kr +/- 500 000 kr. När hon vid ett senare tillfälle besökte fastigheten tillsammans med NN:s bror kunde hon konstatera, att huset var i miserabelt skick; bjälklaget mellan ovanvåning och entréplan höll på att rasa in och svartmögel fanns överallt. Efter detta besök lämnade hon en ny offert där marknadsvärdet angavs till 3 600 000 kr +/- 100 000 kr på grund av de omfattande invändiga skadorna och att kommande spekulanter får utgå från att riva och bygga nytt. Det senare kräver dispens från länsstyrelsen. Uppdragsgivarna informerade henne om att de tre år tidigare blivit kontaktade av spekulanter som framfört konkreta bud på 2 600 000 kr; bud som inte ligger alltför långt bort från det marknadsvärde hon satte. Det marknadsvärde som sattes inför försäljningen var rimligt utifrån de viktigaste aspekterna som vägdes in, nämligen fastighetens skick, dess läge, att den omfattas av natur- och strandskydd samt osäkerheten för en kund om möjligheten till lov att bygga nytt bostadshus eller inte. I offerten presenterades två alternativ för arvode – en rak procent på köpeskil- lingen samt en trappmodell. Hon utgick från att NN och brodern förstod hur en trappmodell fungerar och de valde trappmodellen. Att slutpriset skulle nå en nivå på 6 100 000 kr var aldrig någonsin tänkbart för hen- nes del. Totalt var det närmare 40 spekulanter. När budgivningen nått 5 300 000 kr rekommenderade hon NN och brodern att trygga affären och utse en köpare. NN:s bror har xxxxx uttryck för att han är nöjd med hennes prestation.

Mäklaren. Mäklare X har anfört bland annat följande. Spekulanterna, som bodde i samma hus som sälja- ren, kom på visningen och bad honom om att titta på deras lägenhet efter visningen. Han tittade på lägenheten snabbt då han var tvungen att åka iväg på en annan visning. Han fick inget uppdrag att sälja deras lägenhet och detta diskuterades inte heller. Han informerade alla spekulanter om att han tog emot bud per telefon eller sms och att samtliga spekulanter fick buden redovisade samtidigt genom sms. Anmälaren har påstått att de inte kunde bjuda på 2007-06-20:5 lägenheten av den anledningen att han inte hörde av sig. Detta är inte sant. Han behandlade anmälaren på samma sätt som andra spekulanter men anmälaren ville tydligen inte ta till sig informationen. Anmälaren har inte vid ett enda tillfälle ringt honom på kontoret vilket fram- går av bifogad telefonlista. Ingen annan spekulant har klagat på att de inte kunnat få tag i honom per telefon. Anmälaren (spekulanten) lämnade ett bud efter det att lägenheten var såld och ville att säljarens ombud skulle bryta avtalet, vilket denne inte accepterade. Efter en vecka utmynnade budgivningen i ett slutbud som han rekommenderade säljarens ombud att ta. Han förklarade för henne att det alltid är lika svårt att rekommendera en säljare att ta ett bud men när man gör det så har man bedömt att budet är det högsta som man just vid det tillfället kan få. Det var fyra personer som bjöd på lägenheten varav två personer endast lämnade ett bud vardera. Lägenheten var i renoveringsbehov och efter renovering kan priset komma upp i den nivå som renoverade lägenheter i föreningen sålts för. Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat en lista över inkomna telefonsamtal och doku- mentation av identitetskontroll. I anledning av dokumentationen av identitetskontroll förelade Fastighetsmäklarnämnden mäklaren att senast den 30 oktober 2006 besvara en kompletteran- de fråga. Något svar inkom inte. Nämnden sände ytterligare två förelägganden till mäklare X utan att denne avhördes. I det senare föreläggandet erinrades mäklare X även om att den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller vägrar låta nämnden ta del av handlingar i ett tillsynsärende riskerar avregistrering. Den 28 december 2006 sändes ett nytt föreläggande som rekommenderad försändelse med mottagningsbevis men försändelsen löstes inte ut av mäklare X. Den 5 mars 2007 sände nämnden ett nytt föreläggande, adresserat till mäklare Xs arbetsplats, som rekommenderad försände...

Mäklaren. Originalhandlingarna ska efter nämndens samtycke översändas till - Ange namn eller kryssa för mäklare

Mäklaren. Mäklare X har anfört i huvudsak följande. Beträffande budet på den fastighet som anmälaren sålde föreslog han att han skulle tala om för eventuella spekulanter att det kommit ett bud på fastigheten eftersom så varit fallet. Utgångspriset var 3,1 miljoner kronor och han fick ett bud på 2,9 miljoner kronor. Det stod anmälarna fritt att för- kasta detta bud om de tyckte det var för dåligt. Säljarnas krav på friskrivningsklausul framfördes samma dag som kontraktskrivning- en skedde. Han förnekar bestämt att detta diskuterats tidigare. I så fall hade han natur- ligtvis meddelat anmälaren. Vad avser omdräneringen av den fastighet som anmälaren köpte så kom parterna överens om att kostnaden skulle delas lika mellan dem. Som underlag införskaffade säljaren en offert från en schaktfirma vilket anmälaren accepterade. Anmälaren hade, om han så önskat, kunnat ta in en egen offert. Att han skulle ha dikterat vem som skulle utföra dessa arbeten eller vägra att skriva ut nya köpeavtal är inte korrekt. Det var inte svårt att skriva nya köpekontrakt eftersom alla uppgifter redan fanns i datorn. Enligt köpekontraktet skulle dräneringsarbetena utföras på ett fackmannamässigt sätt vilket han förmodar har skett eftersom anmälaren inte framfört några synpunkter på dessa. Att arbetena delvis utförts av säljaren anser han sig inte kunna råda över.

Mäklaren. XX och XX uppgav i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och XX hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. Xxxx inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av xxxx xxxx den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verklighete...

Mäklaren. Det är riktigt att varmvattnet inte ingick i månadsavgiften, ett fel som han tar på sig. Däremot är NN:s förbrukning av varmvatten inte acceptabel då hans förbruk- ning i snitt ligger på 875 kr 40 öre per månad. Bostadsrättsföreningen har lämnat ut förbrukningen från den 1 juli 2019 till och med den 31 december 2021. Den totala kostnaden för dessa 31 månader var 6 488 kr, vilket ger ett medelvärde per månad på 209 kr 30 öre. Det beloppet under fem år uppgår till 12 558 kr, vilket han är beredd att stå för. “Average counting strange:

Mäklaren. I första hand bestrids yrkandet på den grund att han inte vare sig uppsåtligen el- ler av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I andra hand bestrids yrkandet på den grund att det saknas orsakssamband mel- lan påstådd oaktsamhet och påstådd skada.

Mäklaren. Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Vid kontraktskrivningen uppgav spekulanterna att de hade köpare på sin nuvarande bostad men att man inte vågade skriva den affären förrän ersättningsbostaden var säkrad. På frågan om hur säker denna affär var så svarade man att allt var klart. Affären hade varit skriven om de hittat en ersättningsbostad tidigare och om den trots allt skulle hänga upp sig så uppgav de att lägenheten kunde betalas kontant. Köparna beviljades medlemskap i föreningen tre dagar efter kontraktsdatum. När handpenningen inte inbetalades i rätt tid tog han kontakt med köparna. Då framkom att deras försäljning inte genomförts. Han uppmanade dem att betala handpenningen och att ta kontakt med en lokal mäklare för att få hjälp med försäljningen. Efter ytterligare någon tid meddelade köparna att de ville bryta avtalet. Eftersom köparna avsåg att förvärva lägenheten kontant och övriga kostnader, varmhyran, framgår av objektsbeskrivningen upprättades inte någon boendekostnadskalkyl. Enligt det uppdragsavtal som bifogats yttrandet har parterna avtalat om att provision skall utgå med 7,5 % dock lägst 18 750 kr. Fastighetsmäklarnämnden har tidigare meddelat mäklare X varning vid två tillfällen. Den 1 september 1999 konstaterade nämnden att han inte kunnat styrka att en boendekostnads- kalkyl tillhandahölls köparen. Det ansågs även visat att han utformat ett köpeavtal på ett felaktigt sätt och att han brustit i omsorg mot säljarna genom att underlåta att lämna viss 2007-01-24:3 information till dem. Den 17 april 2002 varnades mäklare X för brister i en objektsbe- skrivning och i ett köpekontrakt i fråga om uppgift om servitut.

Mäklaren. Mäklare X har anfört bland annat följande. Han hade fått direktiv från säljarna inför budgivningen och det var säljarna som inte gick med på villkoret. Mäklare X har till yttrandet fogat en bekräftelse från säljarna med följande lydelse.