停车费收入. 募投项目停车位共计 581 个，其中地面 81 个车位为员工车位，地下 500 个 车位对外开放。按照每个每天收取 15 元计算，车位利用率债券存续期第 4 年 50%，第 5 年 55%，第 6 年及以后 60%。该项收入债券存续期内合计 1,200.87 万元，项目运营期内总收入 2,595.46 万元。 根据德州市发展改革委于 2022 年 8 月 15 日印发的《德州市机动车停放服务收费管理办法》及进行的解答，德城区和天衢新区的停车服务收费分为政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。具有自然垄断经营和公益性特征的停车服务收费，实行政府指导价管理。除实行政府指导价管理的停车场以外，依法经营的停车场的停车服务实行市场调节价管理。政府指导价停车场在政府指导价最高限价范围内确定收费标准；实行市场调节价的停车场，机动车停放服务收费 标准由停车场经营者依据生产经营成本和市场供求状况等因素，按照合法、公平和诚实信用的原则依法自主制定。募投项目由于不具有自然垄断经营和公益性特征，因此属于市场调节价管理。 根据德州市静态交通有限公司于 2023 年 2 月 4 日发布的《中心城区智慧停 车收费标准》，一类区（市区）收费上限为 20 元/天。鉴于募投项目周边车流量 大且转换率较高，因此停车场每个车位全天 15 元的价格预估较为合理。同时，募投项目入住老人及探望家属车位使用率有限，鉴于募投项目临近德州市中医院、疾控中心、市妇幼保健院和德州职业技术学院，周边车流量较大停车位紧张，因此募投项目停车位对社会开放。基于谨慎性原则，在本次债券存续期内，停车费收入在第 4 年按 50%、第 5 年按 55%、第 6 年至第 10 年按 60%的使用率预估具有合理性。 综上，参考德州市可比养老机构市场定位、入住率、收费情况及周边医疗机构体检收费、募投项目所在地停车收费标准，主承销商认为募投项目中护理费、体检费、停车费定价及预测收益具有合理性。”
停车费收入. 其他 50.06 0.02 16,970.11 8.25 16,971.32 10.08 报告期内，发行人营业毛利分别为 33,844.78 万元、43,344.99 万元和 53,364.84 万元。 报告期内，发行人营业毛利主要来源于项目代建、商品房销售和自来水销售。2019年度，发行人营业毛利相对于 2018 年度增加 9,500.20 万元，增长 28.07%，主要是因商品房销售和垃圾处理费毛利增加所致。2020 年度，发行人营业毛利相对于 2019 年度增加 10,019.85 万元，增长 23.12%，主要是因自来水销售、商品房销售和项目代建的毛利增加所致。 报告期内，发行人营业毛利率 16.74%、17.40%和 20.28%，2019 年度，发行人营业毛利相对于 2018 年度，变动幅度较小。2020 年度，发行人营业毛利相对于 2019 年度，变动幅度较小。 报告期内，发行人营业毛利、毛利率情况如下： 表 5-9 报告期内发行人营业毛利与毛利率明细 单位：万元、% 业务类型 2020 年度 2019 年度 2018 年度 项目代建收入 10,461.48 12.38 8,733.07 12.76 8,810.93 16.38 商品房销售收入 10,572.06 17.72 7,919.25 12.26 564.25 1.10 自来水销售 17,704.80 60.88 12,588.85 38.80 11,598.87 41.55 劳务派遣收入 1,285.00 7.60 732.90 3.37 832.65 5.40 管道安装收入 208.72 1.78 - - - - 垃圾处理费 2,495.08 24.89 2,977.51 18.91 833.93 17.15