共用设施设备管理. 2.3.1 通用要求及范围：确保合同范围内的公用设施完整性，开展日常巡查，有问题及时报修。
2.3.2 供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施及配电线路的维护）
共用设施设备管理. 2.3.1 通用要求及范围（机房、制度、节能管理）
共用设施设备管理. （1） 通用要求及范围（机房、制度、节能管理） ——机房管理。设备及机房环境整洁，无杂物，有防鼠措施，机房符合设备运行要求；明确设备机房管理、安全责任人；设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施，各 种标识完整有效；设备机房按规范配备消防器材；设备机房配备必要的应急照明、通 讯等设施；设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求 ——节能降耗。对水电气热等能源消耗情况进行统计分析，配合后勤管理部门控制能源费用支出，制定节能降耗措施；后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建材或进行局部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；配合后勤管理部门执行好节能改造运行工作中的各项任务要求；配合后勤管理部门严格执行国家要求的冬夏季室温控制标准；配合甲方定期进行节能降耗宣传；制定物业公司员工节能降耗行为规范
（2） 供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施及配电线路的小修） ——运行管理。统筹规划，做到合理、节约用电；供电运行和维修人员实行持证上岗；配电室 24 小时值班；设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复；严格执行用电安全规范，确保用电安全；保证避雷设施完好、有效、安全；定期进行 低压设备清扫；制度完善，执行有力；有事故应急预案并定期演练；监视和维护运行 中的电器设备的各项参数，参数值应在规定的范围内；检查、运行、维护记录清晰准确；配电机房、设备、配电箱柜定期清洁，值班室保持干净整洁；按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理；安全用具、维修工具、测量仪表等配备齐全并按规定定期检测 ——设备维护。监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；值班人员应按照有关安全操作规程，完成电气设备的倒闸等工作程序；定期有专人对电气用具进行巡视检查；定期巡视配电竖井内电气设备 ——其他。负责所辖区域的照明系统及电源的安全运行工作；加强日常维护检修，确 保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；保证夜景照明、法定节 假日照明的按时开启及系统的正常运行；定期按时开关庭院灯及特殊区域的照明灯具；定期根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；节约用电，符合市政府规定的办公楼 节电要求
（3） 电梯系统 ——协助甲方取得电梯准用证、年检合格证，轿厢内张贴年检合格证及乘客须知 ——确保电梯按规定时间运行 ——安全设施齐全有效，电梯内三方通话设备保持正常工作状态，发现问题及时报告 ——对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告 ——轿厢、井道、机房保持清洁 ——制定事故应急措施和援救预案并演练 ——在后勤管理部门安全员的指导下定期保养或监督专业保养单位定期保养特种设备并按时年检
（4） 供冷供暖 ——运行管理。市政或锅炉供暖按照甲方要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理 ——供冷。按合同规定时间运行，室温符合要求，夏季不得低于 26 摄氏度；制冷期间 定期按房间总数的 5%抽检温度并作记录；在运行过程中设备噪音达标，无跑、冒、滴、漏现象；根据天气及时调整制冷温度；设备和机房整洁；标识完整有效，记录清晰、 准确 ——供暖。供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常；管道、阀门运行正常无隐患；冬季供暖室内温度不得低于 20 摄氏度；根据天气情况，相应调节供暖设备运行工况 ——日常维修养护。定期对空调机房进行巡视检查；定期清洗、更换过滤网；定期清洗、消毒送风机、风口；系统换季开、停机时按要求进行保养；遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修
（5） 给排水系统（含上下水管道更换、卫生间设备、排水排污管道等） ——管道、设施及相关阀件。管道畅通、无渗漏水现象；定期巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵 活；注重季节性预防养护，特别是冬季室外各类水管的防冻保温工作 ——落水管、沟渠、池、井。落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；室外管井定期巡查，发现问题及时维修，并做好记录；井盖及雨水篦子的管理，确保 完好无损；楼内污水池定期巡视并对污水泵进行手动启动检查；定期清掏化粪池、污 水池 ——二次供水及直饮水设备。定期定时巡查、及时维护，并做好记录；保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生录；定期按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；有供水应急预案并进行演练；饮水设备机房钥匙指定专人保管；定期进行水箱清洗和水质检测 ——电热水器。电热水器保持洁净、光亮、无污迹；保证规定时间内的开水供应；维修及时，无延误；定期除碱、消毒，保证无水垢；严格执行操作规程，按规范启动、关闭；电热水器严格卫生安全用水，电热水箱上锁，钥匙专人保管 ——其他。标识完好，制度上墙；加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；设备出现故障时，维修人员及时修复；节约用水符合市政府规定的办公楼节水要求
（6） 消防系统 ——配合采购人对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查 ——定期进行巡检和维护，定期对烟感、防火卷帘门进行抽测 ——消防控制室值班人员应熟练掌握火警处置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录 ——公共区域设备设施安全、整洁、标识清晰有效 ——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助甲方立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切断火灾区域非消防用 电，关闭燃气等；保持物业管理服务区域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅； 接应消防车到达火灾现场 ——制定火灾发生紧急预案并定期演练
（7） 安防监控系统 ——监控信息按规定时间保存 ——监控系统应定期检查、维护，确保系统功能运行正常,遇有设备故障及时排除
（8） 其他 ...
共用设施设备管理. 详见明细（ ） …… 详见明细（ ） 各类物耗 详见明细（ ） 各类委托服务费用 如室外绿化养护、 10KV 配电站巡视运行管理维护、消防系 统维护保养等 详见明细（ ）
共用设施设备管理. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修值班、维修档案等管理制度，并严格执行。设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求。配备所需各种专业技术人员，特殊岗位持证上岗。严格执行操作规程。核心设备设施良好，运行正常，无重大管理责任事故。紧急维修备件齐全、故障及时修理、及时反馈 秩序及消防管理：有专业的保安队伍，按照规定路线和时间巡查，有巡检记录。实施24小时监控，做好值班记录，杜绝非营业时间非工作人员进入，保证设备设施的安全，随时提供监控资料。有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。保证消防自动报警系统、监控系统正常运行；各种消防设施、器材设备配备合理、更新及时、使用有效。钥匙使用管理符合安全管理及项目要求，每日做好记录。