金融财税政策变化的风险. 房地产行业属于资金密集型行业，资金是影响房地产企业发展的关键因素之一。近年来，国家采取的房地产金融财税主要政策如下表所示： 发文时间 政策名称/来源 主要内容 2006 年 5 月 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信，不得接受空置 3 年以上的商品房作为贷款抵押物。 2007 年 9 月 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%。 2008 年 7 月 《关于金融促进节约集约用地的通知》 禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70%，贷款期限原则上不超过 2 年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日 发文时间 政策名称/来源 主要内容 期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置 2 年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。要求优先支持节约集约用地项目建设，优先支持节地房地产开发项目。 2008 年 10 月 《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》 将商业性个人住房贷款利率下限扩大为基准利率的 0.7 倍，最低首付比例调整为 20%，同时将住房公积金贷款各档利率下调 0.27 个百分点。 2009 年 11 月 《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》 对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商首付比例不得低于全部土地出让款的 50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1 年，特殊项目可约定在 2 年内全部缴清。 2010 年 1 月 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。 2010 年 4 月 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 实行差别化房贷政策、提高首套和二套房首付比例、提高二套房贷利率、限制三套房贷款发放、部分城市一定时期内限购等。 2011 年 1 月 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（ 国办发 [2011]1 号） 强化差别化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 2013 年 5 月 《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》 明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。 2014 年 9 月 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 对于购买首套房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的 家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策；对拥有 2 套及以上住房的家庭，银行业金融机构应审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率；鼓励银行业金融机构通过发行 MBS、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。 2015 年 3 月 《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付 30%。 2015 年 3 月 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购 买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减 去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2015 年 8 月 《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由 30％降低至 20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。 2015 年 10 月 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 明确表示对拥有 1 套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的最低首付比例为 30%，利率下限为基准利率的 0.7 倍。 发文时间 政策名称/来源 主要内容
