Contracts for real estate transactions
CEVRO Institut, o.p.s.
Právní, politologická, veřejná správa
Xxxxxxxxxxx 00, Xxxxx 0
Bakalářská práce
Smlouvy o převodech nemovitostí
Contracts for real estate transactions
Xxxxxxx Xxxxxxx
Garantujícího pracoviště : CEVRO Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 00, Xxxxx 0
Studijního program : Právní specializace
Studijní obor : Právo v obchodních vztazích
Čestné prohlášení
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: „Smlouvy o převodech nemovitostí“ zpracovala samostatně pod odborným vedením vedoucí bakalářské práce XXXx. Xxxxxxx Xxxxxxxx. K práci jsem použila odbornou literaturu a další informační zdroje, které jsem v bakalářské práci citovala a uvedla v seznamu literatury a použitých zdrojů v závěru této práce.
V Praze dne 22.4.2014 _
Xxxxxxx Xxxxxxx
OBSAH
3 Definice pojmů souvisejících s převodem nemovitostí 10
3.3 Budova, stavba, dočasná stavba 12
3.4 Součást a příslušenství nemovitosti 13
3.5 Jednotka, byt, nebytový prostor 14
3.8 Převod vlastnického práva 15
3.9 Vklad do katastru nemovitostí 15
4 Vlastnictví, vznik, změna a zánik vlastnického práva 19
4.2 Ochrana vlastnického práva 19
4.3.1 Podílové spoluvlastnictví 19
4.3.2 Bezpodílové spoluvlastnictví 20
4.4 Nabývání vlastnického práva přivlastněním 20
4.6 Převod vlastnického práva smlouvou 21
5.1 Smlouvy spojené s převodem vlastnictví 26
5.1.1 Smlouva o smlouvě budoucí 28
5.1.2 Kupní smlouva – u nemovitostí 29
5.1.4 Smlouva o převodu vlastnictví jednotky 31
5.2 Jiné způsoby převodu vlastnického práva k nemovitostem 33
5.2.1 Dohoda o zrušení podílového spoluvlastnictví 33
5.2.2 Dohoda o vypořádání zaniklého společného jmění manželů 33
5.2.3 Příklep majetku v soudní dražbě 34
5.2.4 Převod členských práv a povinností 35
5.2.5 Převod vlastnických práv k nemovitostem, jež tvoří základní kapitál obchodních společností či družstva 35
5.3 Listiny související s převodem vlastnictví 37
5.3.2 Návrh na povolení vkladu do katastru nemovitostí 39
5.3.3 Prohlášení spoluvlastníků budovy o vymezení jednotek 40
5.3.4 Smlouva o zřízení věcného břemene 41
5.3.5 Smlouva o zřízení předkupního práva 42
PŘÍLOHA Č. 1 – VZOR – Smlouva o převodu nemovitosti 51
PŘÍLOHA Č. 2 – VZOR – Smlouva o převodu bytové jednotky 57
PŘÍLOHA Č. 3 – VZOR – Darovací smlouva 63
PŘÍLOHA Č. 4 – VZOR – Dohoda o převodu družstevního podílu 66
PŘÍLOHA Č. 5 – VZOR - Smlouva o zástavním právu k nemovitostem 69
PŘÍLOHA Č. 6 – VZOR - Smlouva o zřízení věcného břemene 73
PŘÍLOHA Č. 7 – VZOR - Smlouva o zřízení předkupního práva 77
PŘÍLOHA Č. 8 – XXXX - Xxxxxxx o smlouvě budoucí 79
RESUMÉ
Ownership according to the Constitution is one of our most fundamental rights and duties. The new Civil Code states that ownership and property rights are among absolute rights. The term absolute rights means these rights are applied to anyone if the law does not says otherwise.
Ownership of the thing itself is holding and acquiring of the thing which is realized by transfer of rights and obligations. This work deals with the issue of transferring these rights and obligations specified as immovable. Due to my recent professional activities in the real estate business, I feel the need to deal with concepts related to real estates and with the rights and obligations related to real estates. This work contains the explanation of the new concepts and description of the changes that have occurred on the basis of validity of the new Civil Code. The most important part of this work deals with transfer of the ownership of immovable property and of course with the contracts that are indispensable for the transfer of rights to real estates. At the beginning I give an overview of the contracts according to their types, next I describe the contents and characteristics of each individual contract.
I hope and believe that this work becomes an essential measure to clarify this issue.
Vlastnictví je podle Ústavy jedním z našich nejzákladnějších práv a povinností současně. Nový občanský zákoník stanovil, že vlastnictví a vlastnické právo patří mezi práva absolutní. Absolutním právem přitom míní, že tyto práva působí vůči každému, pokud nestanoví zákon něco jiného. Vlastnictví věci je reálné samotnou držbou, nebo nabytím věci, ke kterému dochází převodem práv a povinností. Tato práce se zabývá právě problematikou převodu těchto práv a povinností specifikováno na věci nemovité. Vzhledem k mému profesnímu působení v realitách a podnikání na našem trhu s nemovitostmi cítím povinnost se zabývat pojmy související s nemovitostmi a převodem práv a povinností k nemovitým věcem. Práce se zabývá vysvětlením nových pojmů a popisem změn, které nastaly platností nového občanského kodexu. Nejdůležitějším bodem práce je však část, která se zabývá převodem vlastnictví nemovitých věcí a samozřejmě samotnými smlouvami, které jsou nezbytnou součástí u převodu práv k nemovitostem. Smlouvy jsou nejprve rozděleny podle jejich druhu a poté je v každé části popsán obsah každé jednotlivé smlouvy. Věřím, že se práce stane přínosem a základním měřítkem pro ujasnění této problematiky.
1 ÚVOD
Tato bakalářská práce si klade za cíl objasnit problematiku vlastnictví nemovitých věcí, jejich držbu a převod do vlastnictví jiného. K převodu vlastnictví je zapotřebí určitý druh smlouvy související s převodem vlastnického práva nemovitostí. S převodem nemovitostí souvisí propojení s evidencí nemovitostí a smluv v katastru nemovitostí. Práce se zabývá smlouvami z pohledu nového občanského zákoníku, ale v některých případech provádím srovnání s dřívější právní úpravou.
Úvodem objasňuji principy soukromého práva, soukromého vlastnictví, historií soukromého práva a právní úpravu související s převodem vlastnictví. Pokračuji definováním základních pojmů, za kterými následuje část upřesňující vznik, převod, přechod a zánik vlastnického práva. Zde práce specifikuje informace týkající se vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, s tím související popis hlavních výhod vkladu práv do tohoto veřejného seznamu. V této části je uveden nástin změn související s katastrem nemovitostí a s novým katastrálním zákonem.
V následující kapitole se věnuji podrobně jednotlivým smlouvám při převodu vlastnického práva. Poté následuje část týkající se smluvním typům, jež souvisejí s nemovitostmi a s jejich následnou evidencí. Důležitým pojmem, kterému se v práci věnuji, je pojem smlouva a druhy smluv související s převodem vlastnictví, jejich charakteristika, dále pojem vlastnictví a nezbytné pojmy s vlastnictvím spojené. Nechybí pohled na novou právní úpravu.
Jednotlivé způsoby převodu vlastnického práva budou v kapitole uvedeny následovně:
o Smlouvy o převodech vlastnictví.
o Jiné způsoby převodu vlastnického práva k nemovitostem.
o Listiny související s převodem vlastnictví.
K některým typům smluv je pro příklad uvedena vzorová smlouva.
Následuje závěr, shrnutí, použitá literatura a prameny, v závěru práce jsou umístěny přílohy
s vzorovými smlouvami.
2 PRÁVNÍ ÚPRAVA
Nejprve se budu věnovat soukromému právu, objasním smluvní problematiku vlastnického práva, přiblížím historií soukromého práva a také právní úpravu související s převodem vlastnictví.
Soukromé právo se bezprostředně týká komunikace mezi osobami. Smlouva je hlavním instrumentem, kterým si upravujeme své soukromé záležitosti. Uzavíráme řadu smluv a vstupujeme do právních vazeb s jejich důsledky, které je potřeba si uvědomovat. Proto jsou dána určitá pravidla, která bychom měli znát a řídit se podle nich. Uvědomělé jednání zajistí snadnější průběh při postupu v jednání s druhou stranou a dále v jednání s úřady, které nelze při převodu vlastnictví opomenout. Každý jednotlivec má svobodnou volbu v tom, zda bude uzavírat smlouvu a s kým bude uzavřena. Jedná na základě vůle, na základě předpokladů fungování člověka ve společnosti, jedná na základě společenských limitů. Obecnými limity jsou dobré mravy, veřejný pořádek a zásada xxxxxx xxxxxxxx, nenarušovat jeho soukromí.1 Svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah je právem vymezeným v novém občanském zákoníku (NOZ).
Vznik soukromého práva je datován na dobu před necelými třemi tisíci lety ve starém Římě. Staří Římané neměli občanský zákoník, vycházeli ze zvyklostí a smluv mezi svobodnými. Na těchto základech vytvořili římští právníci obecná pravidla a tím také trvalý kulturní vklad, který dodnes tvoří základ práva. Je nutné podotknout, že římské právo je i v současnosti stále studováno.1 Nepostradatelnými civilními knihami se staly kodexy z Francie a Rakouska z počátků 19. stol. Moderním civilním kodexem se stal občanský zákoník, ve kterém jsou zakotvená všeobecná pravidla chování osob ve společnosti. V zákoníku jsou uvedena ustanovení pojednávající např. o smluvní problematice anebo o závazkových právech k věcem. Má výsadní postavení, podpůrně se uplatní všude, kde zvláštní zákony nestanoví nic jiného. Stal se obecným základem pro řešení právních otázek týkajících se soukromého života. Soukromoprávní povahu mají i četná ustanovení dalších zákoníků a doplňujících vyhlášek. V současnosti platí ČR nový občanský zákoník, který čerpá z osnovy úpravy ABGB2 platného z roku 1811. Nový občanský zákoník3 (NOZ) z roku 2012
1 RABAN, Xxxxxxx, a kolektiv. Občanské právo pro každého: Relativní majetková práva. Nakladatelství: Xxxxxx
Xxxxx, Brno, 2012, ISBN 978-80-87713-10-5.
2 Všeobecný zákoník občanský (německy Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie), v české právní praxi označovaný jako obecný zákoník občanský, na českém území zůstal v platnosti až do roku 1950.
3 Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.
s účinností k 1. lednu 2014 ruší mnohé dřívější právní předpisy. Hlavní zásadou NOZ je ochrana
nabytých práv a dobrá víra. Z hlediska mé práce považuji za podstatné zejména tyto změny:
o Nově je zaveden institut presumpce poctivosti. V § 1759 NOZ autonomní právo poukazuje na rozsáhlou smluvní volnost stran, záleží na tom, co si strany ujednají.
o Změna právní úpravy vlastnictví bytů, která se stala součásti NOZ.
o Obnovení zásady označované latinským výrazem superficies solo cedit tedy „povrch ustupuje pozemku“. Je-li vlastníkem pozemku a stavby jediná osoba, pak § 3054 NOZ spojuje pozemek a stavbu v jedinou věc. Pozemek a stavba fungují jako dvě samostatné věci, do té doby, než dojde k jejich spojení.
o Za zmínku stojí nový institut „Právo stavby“ a věcné břemeno. Jedná se o závazkové právo
a s tím související nájemní vztah. Vytvořením práva stavby vzniká tzv. stavba dočasná
§ 506 odst. 1) NOZ a od té chvíle se stává součásti věci - pozemku. Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby mít nad povrchem nebo pod povrchem pozemku stavbu. Při zániku práva vroste stavba zpět do pozemku a stane se jeho součásti.
Nový občanský zákoník vstupuje do života postupně. Znamená to, že práva a povinnosti vzniklé před jeho účinností se budou posuzovat podle dřívější úpravy. Lhůty, které začaly běžet podle starého zákona, budou platit až do svého konce, jak je uvedeno v § 3028 odst. 3) a v § 3073.
Kromě NOZ je dalším zdrojem a základem právních norem týkajících se vlastnického práva Listina základních práv a svobod4, která prohlašuje právo každého vlastnit majetek za základní občanské právo (čl. 11 odst. 1). Neopomenutelný a nejzákladnější zdroj zabývající se lidskými právy je Všeobecná deklarace lidských práv5, která článkem 17 uvádí: „Každý má právo vlastnit majetek jak sám, tak spolu s jinými. Nikdo nesmí být svévolně zbaven svého majetku.“
Ústřední problematikou práce je převod vlastnických práv k nemovitostem, rozdělení smluv podle druhu a následuje právní vymezení smluv spojených s jednotlivými postupy při převodu práv k nemovitostem. Základním právním předpisem, upravujícím dané skutečnosti je NOZ, ve kterém je obsažena obecná právní úprava.
4 Listina základních práv a svobod. Vydání 3, Nakladatelství Olomouc, 2001, ISBN 80-718-2109-8.
5 Všeobecná deklarace lidských práv a svobod byla přijata roku 1948 valným shromážděním organizace spojených národů, byla prvním mezinárodním dokumentem týkající se lidských práv.
Neméně důležitým právním předpisem je Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, který ruší předpisy, z.č. 265/1992 Sb., z.č.: 344/1992 Sb., z.č. 72/1994 Sb., zákon o bytech a vyhlášku č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška.
Práce se dotýká rovněž obchodních korporací, uvádím proto zmínku o novém zákonu č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích, který nahrazuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který byl schválen a nabyl účinnosti dne 1.1.2014.
3 DEFINICE POJMŮ SOUVISEJÍCÍCH S PŘEVODEM NEMOVITOSTÍ
V této části upřesňuji pojmy, se kterými se všeobecně setkáváme ve spojení s převody nemovitostí. NOZ přinesl některé úplně nové nebo staronové tituly, a proto jim v práci budu věnovat patřičnou pozornost. Základním pojmem je pojem nemovitost, nemovité věci, pojem vlastnické právo, pojem převod vlastnického práva a pojem vklad do katastru nemovitostí.
Nemovitost, věci nemovité a jejich dělení
V první řadě věcí nemovitou je pozemek. Zvláštní povaha věcí nemovitých se přiznává podzemním stavbám se samostatným účelovým určením, dále inženýrským sítím a v poslední řadě jsou nemovitými věcmi i některá práva k pozemkům a podzemním stavbám, působí-li vůči všem. 6
Specifikace pojmu „věc nemovitá“ je stanovena v NOZ, který nově rozlišuje nemovité věci:
o hmotné (např. pozemek) § 496 odst. 1) a
o nehmotné (např. zástavní právo k pozemku) § 496 odst. 2).
XXX dále rozděluje věci na věci movité a nemovité, přičemž nemovité věci dělí:
o na pozemky a podzemní stavby (např. metro, tunely, podzemní parkoviště) jakož i věcná
práva k nim (věcné břemeno, zástavní právo) a
o na práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby).
Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (např. pozemní komunikace)
§ 498 NOZ.
3.1 Pozemek a parcela
Katastr nemovitostí eviduje pozemky v podobě parcel. Pozemkem se podle NOZ rozumí pozemek, nebo část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva,
6 XXXXX, Xxxxx. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Vyd. 1. Praha: Xxxxxxx Kluwer, Česká republika, 2013, ISBN 978-80-7478-013-4.
hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.
Xxxxxxxx je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.
Stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou. Vlastnit lze pozemek, parcelu nikoli. Rozlišuje se parcela stavební (pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří), nebo pozemková (pozemek, který není stavební parcelou).
S účinností NOZ se stavba stává součástí pozemku a tam, kde v katastru je evidován stejný vlastník pozemku a stavby, není již údaj o budově jako o samostatném předmětu práva v katastru veden. Údaje o budově jsou uvedeny v části B na listu vlastnictví současně s údajem, o jakou stavbu se jedná.7
Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí.
Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků.8
3.2 Geometrický plán
Geometrickým plánem se rozumí technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací. Geometrický plán je potřebný např. u dokončené výstavby (jedná-li se o novostavby), u přístavby ke stávající budově. Dalšími případy je převod části pozemku vlastníkem, nebo změna či vytyčení hranice pozemku. Je-li na pozemku postavená stavba, vyhotovuje se geometrický plán s vyznačením budovy.8
7 XXXXX, Xxxxx. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Vydání: 1.
Praha: Xxxxxxx Kluwer, Česká republika, 2013, ISBN 978-80-7478-013-4.
8 Zákon č. 256/2013 Sb., Katastrální zákon.
Geometrický plán musí mít tři součásti (popisové pole, grafické znázornění, výkaz výměru podle
katastru nemovitostí a dále seznam souřadnic a výkaz BPEJ).9
3.3 Budova, stavba, dočasná stavba
NOZ se § 506 odst. 1) vrací k dřívějšímu řešení staveb. Pojem stavba (je součástí pozemku) je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Součástí pozemku nejsou tyto stavby:
o podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunel, podzemní parkoviště),
o dočasné stavby,
o inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, elektrické vedení),
o stroj a jiné zařízení upevněné do pozemku nebo upevněné ve stavbě na něm postavené, pokud je taková výhrada zapsaná v katastru nemovitostí,
o věci, o kterých tak stanoví zákon a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace).
Pro stavby (pozemky), které ke dni účinnosti NOZ již existují, se uplatní přechodná ustanovení
(zakotvené v ustanoveních § 3054 až § 3061), která rozlišují následující případy:
o stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby a stavba se stává součástí pozemku (§ 3054). Nejedná se o dvě samostatné věci, a dispozice je možná pouze s pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby).
o stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka a stavba se nestává součástí pozemku, zůstává samostatnou nemovitou věcí (§ 3055). Vlastník pozemku, jakož i vlastník stavby na něm postavené budou mít vzájemné předkupní právo.
Budovami se rozumí rodinné domy, činžovní domy, školy, garáže apod. Do katastru nemovitostí se nezapisují stavby podzemní, metro, přístřešky na auto. Dočasné stavby nejsou součástí pozemku.
9 XXXXX, Xxxxx. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Vydání: 1. Praha: Xxxxxxx Kluwer, Česká republika, 2013, ISBN 978-80-7478-013-4.
Zapisuje se doba trvání stavby. Dále se do veřejného seznamu zapisují rozestavěné stavby. Drobnou stavbou se rozumí stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa. Drobná stavba není např. stavba garáže, sklad a skládka.10
3.4 Součást a příslušenství nemovitosti
K nemovitostem neoddělitelně patří součásti a příslušenství věcí, které k dané věci patří, jsou s ní určitým způsobem spjaty.
Součástí věcí je vše, co od ní nelze bez jejího znehodnocení oddělit. Na rozdíl od příslušenství, které je právně samostatnou věcí, která s hlavní věcí není spojena, ale má jako příslušenství sloužit
§ 505 a násl. NOZ. V § 506 odstavec 1) je specifikováno ustanovení, dle kterého je součástí pozemku:
o prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. V § 506 odstavec 2).
o rostlinstvo na něm vzešlé (§ 507).
o V § 508 odst. 1), stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není.
o V § 509, inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.
Příslušenstvím věci podle § 510 odst. 1) NOZ je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí.11 Příslušenstvím bytu jsou vedlejší
10 XXXXX, Xxxxx. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Vydání: 1. Praha: Xxxxxxx Kluwer, Česká republika, 2013, ISBN 978-80-7478-013-4.
11 Nový občanský zákoník 2014: rejstřík: redakční uzávěrka 26. 3. 2012. Ostrava: Sagit, 2012, ÚZ. ISBN 978-80-7208-
920-8.
místnosti (např. kuchyň, koupelna) a prostory (např. sklepní kóje) určené k tomu, aby byly s bytem
užívány.
3.5 Jednotka, byt, nebytový prostor
„Jednotky“ jsou nově vymezeny v novém občanském zákoníku v § 1158 a následujících. Jednotku tvoří byt a podíl na společných částech nemovité věci, které nelze od sebe oddělit a nakládat samostatně s každým zvlášť. V nejčastějším případě vzniká jednotka v momentě, kdy dochází ke změně vlastnického práva k domu a pozemku a dochází k rozdělení na vlastnické právo k jednotkám § 1164 NOZ. Dalším způsobem vzniku jednotky je její vznik na základě smlouvy o výstavbě § 1170 NOZ. Jednotka je v katastru nemovitostí přesně definována.12 Jednotka muže být bytová, nebo nebytová (dle rozhodnutí stavebního úřadu). Na rozdíl od bytové jednotky, která je určená k bydlení, je nebytová jednotka určená k ostatním účelům vyjma bydlení. Nebytovými prostory však nejsou příslušenství bytu, nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Účel užívání nebytových prostor je stanoven na základě kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu.13 NOZ v § 1158 nově zavádí pojem „bytové spoluvlastnictví“, které může vzniknout na základě vlastnictví nemovité věci o minimálně dvou bytových jednotkách.
3.6 Právo stavby
Právo stavby je v našem občanském zákoníku nový institut, jedná se o věcné právo stavebníka zatížit pozemek na pronajatém pozemku stavbou. Může se jednat o buď nově postavenou stavbu, nebo stavbou již na pozemku stojící. (§ 1240, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ) Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí jako samostatná nemovitá věc. Zapisuje se vkladem na základě smlouvy nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. NOZ v § 1240 a následující říká, že pozemek může být zatížen právem jiné osoby mít nad povrchem nebo pod povrchem stavbu. Toto právo spolu s budovou, jež je součásti práva, je zaznamenáno na daném listu vlastnictví spolu
12 XXXXX, Xxxxx. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Vydání: 1. Praha: Xxxxxxx Kluwer, Česká republika, 2013, ISBN 978-80-7478-013-4.
13 XXXXXXX, X., XXXXXX, X., a kol. Občanské právo hmotné 2., Nakladatelství: Xxxxxxx Xxxxxx, Vydání: 5, ISBN 978-80-7357-473-4.
s informacemi o pozemcích, kterých se právo týká. Uvádí se rovněž doba trvání práva stavby, jež činí maximálně 99 let (s možností dalšího prodloužení).
3.7 Vlastnické právo
Z objektivního hlediska je vlastnické právo definováno v § 1011 a následujících nového občanského zákona jako soubor hmotných a nehmotných věcí, jež vlastníku náleží. Vlastnictví je tedy právo držet určitou věc v mezích stanovených právním řádem, užívat ji, nakládat s ní a jiné osoby z toho vyloučit. Zahrnuje právem garantovanou možnost vlastníka v mezích zákona se svým majetkem nakládat, a požadovat od ostatních subjektů, aby se zdrželi zasahování do těchto jeho práv proti jeho vůli. Naopak vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i jiné osoby obtěžovat nebo poškodit (§ 1012 NOZ).
3.8 Převod vlastnického práva
Převod vlastnického práva a povinností ustanovují § 2055 – 2188 NOZ a převodem těchto práv se rozumí převedení věci do vlastnictví jiného. Vlastník věci však může převést pouze tolik práv, kolik sám má. Vlastnictví lze převést do vlastnictví druhého několika způsoby, z nichž nejčastější formy převodu u nemovitých věcí je darování, koupě, popř. jiným způsobem např. směnou.
3.9 Vklad do katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí se řídí podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (XxxX). Zákon říká, že katastr nemovitostí je veřejný seznam, dobře dostupný, do kterého se zapisují práva k nemovitostem. Vkladem práva do katastru se rozumí, že právo je skutečné a pravdivé. NOZ uznává od 1.1.2014 pouze ta práva k nemovitostem, která jsou v tomto veřejném seznamu zapsána. Vlastníci mají povinnost si tento stav ověřit. Práva se do katastru zapisují vkladem na podkladě smluv.
Vkladem se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence taxativně vyjmenovaných práv. Ta jsou vyjmenovaná v § 11 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Právním důvodem vzniku práv je smlouva. Jedná se o smluvní převod práv k nemovitostem, přičemž k nabytí práv dochází až vkladem do katastru nemovitostí. Právní účinky zápisu práv nastávají k okamžiku podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
Zahájení řízení vyznačí katastrální úřad dnem, hodinou a minutou. Takovýto údaj má specifický význam, jelikož jakýkoli další návrh na vklad, jenž se týká stejné nemovitosti, může být projednáván až poté, kdy bylo o předcházejícím návrhu pravomocně rozhodnuto, jedná se o tzv. zásadu priority. Na základě této skutečnosti vyznačí katastr nemovitostí u dané nemovitosti tzv. plombu, která poukazuje, že zapsaný právní vztah byl dotčen změnou. Zahájení řízení a další kroky je možné kontrolovat na příslušném listu vlastnictví. Stav a provedené změny je možné sledovat elektronicky, a to nahlížením do katastru nemovitostí (KN). Nahlížení do KN je volně přístupné popř. omezené pro určité uživatele jedná se o zřízení služby tzv. dálkovým přístupem (např. notáři, exekutoři).
Stranami řízení o vkladu, zápisu či poznámky jsou účastníci řízení. V řízení se rozhoduje o tom, zda má být zapsáno právo účastníka do katastru. Návrh na zahájení řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí musí být vyplněn na stanoveném formuláři a musí obsahovat:
o označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
o označení účastníků řízení identifikačními znaky, označení práv, která mají být zapsána a
o musí být přiloženy přílohy, v některých případech nabývací titul převodce k dotčené
nemovitosti.
Návrh je nutno vyplnit dle požadavků a rovněž doplnit podpisy stran účastníků řízení. Přílohou návrhu na vklad práva se rozumí úředně ověřená listina, na jejímž podkladě má být právo zapsáno (smlouva) a to v jednom vyhotovení. Listina musí být podepsána účastníky řízení. Nechá-li se účastník v řízení zastupovat, musí být přílohou návrhu ověřená plná moc. Pokud listina, na jejímž podkladě má být právo zapsáno, není sepsána v českém jazyce, musí být doložen její úředně ověřený překlad. Pokud je účastníkem řízení právnická osoba, musí být přílohou návrhu výpis z obchodního rejstříku.
Katastrální úřad podle § 17 XxxX zkoumá vkladové listiny. Katastrální úřad podle § 18 odst. 1)
o vklad povolí, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne zahájení řízení podle § 16 odst. 1., nebo
o návrh zamítne, nejsou-li splněny podmínky pro povolení vkladu, popř. ztratil-li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky.
Katastrální úřad má přesně stanovené lhůty podle § 33 XxxX, ve kterých má provést zápis údajů do katastru nemovitostí. U vkladu bez zbytečného odkladu od povolení vkladu, u záznamu do 30 dnů od doručení rozhodnutí orgánu veřejné moci nebo jiné listiny potvrzující nebo osvědčující práva, u poznámky do 30 dnů od doručení listiny způsobilé k vyznačení poznámky v katastru.
Záznamem ve spisu rozhodnutí o povolení vkladu práva nabývá právní moci. V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení listinu s vyrozuměním o provedeném vkladu, na které uvádí výpis provedených změn (rušené údaje) a uvádí nový stav. Součásti listiny je razítko příslušného úřadu. Vkladovou listinu katastr nemovitostí založí do sbírky listin. Nechá-li se účastník řízení, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastupovat, vyrozumí katastrální úřad zástupce i přímo zmocněnce o provedeném vkladu.
Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení; přípustná je žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí. 14
Pokud se účastníci rozhodnou k odstoupení od smlouvy a k odstoupení dojde ve stadiu, kdy katastrální úřad ještě nerozhodl o vkladu práva do katastru nemovitostí, mohou účastníci požádat o zpětvzetí návrhu na vklad. V případě zpětvzetí návrhu, se kterým musí souhlasit účastníci řízení, dojde ke zrušení smlouvy od počátku, kdy zaniknou její obligační účinky.
Katastrální úřad zahajuje řízení o vkladu práva na základě dispozitivního práva výlučně jen na návrh účastníků smlouvy nebo některého z nich. Podnětem zahájení řízení je doručení písemného návrhu a převodní listiny a ostatních příloh. Podá-li návrh jen jeden z účastníků, vyrozumí katastrální úřad o zahájení řízení zbývající účastníky.
14 § 18, zákona č. 256/2013 Sb., Katastrální zákon.
INFORMACE O JEDNOTCE (VZOR LISTU VLASTNICTVÍ)
Číslo jednotky 719/54
Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: Byt
Katastrální území: Poruba-sever [715221]
Číslo LV: 8642
Podíl na společných částech:
411/31667
Vlastníci, jiní oprávnění
Vlastnické právo Podíl
Xxxxxxxxx Xxxxx, Průběžná 000/0, Xxxxxx, 00000 Ostrava
Způsob ochrany nemovitosti
Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Omezení vlastnického práva
Nejsou evidována žádná omezení.
Jiné zápisy
Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava
Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.04.2014 09:52:50.
4 VLASTNICTVÍ, VZNIK, ZMĚNA A ZÁNIK VLASTNICKÉHO PRÁVA
4.1 Vlastnictví
Vlastnictví, definované v § 1011 a následujících NOZ, je vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné. Omezení vlastnického práva může dojít pouze vyvlastněním nebo omezením, a to ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu na nezbytnou dobu a v nezbytné míře, pokud účelu nelze dosáhnout jinak.15 Stane-li se tak, náleží vlastníku za omezení vlastnického práva nebo vyvlastnění věci vlastníkovi plná náhrada odpovídající míře, v jaké byl jeho majetek těmito opatřeními dotčen. Náhrada se poskytuje v penězích nebo jiným způsobem, pokud si to strany vzájemně ujednají. Vyvlastnění a omezení práv přebírá povahu dřívějšího zákona pouze s drobnějšími změnami v NOZ.16
4.2 Ochrana vlastnického práva
Vlastník, jehož právo bylo dotčeno, má nárok dožadovat se ochrany vlastnického práva. Tato ochrana slouží vlastníkům, kteří mají právo žalovat toho, jež neprávem věc vlastníka zadržuje, aby ji vydal. Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje (§ 1040 NOZ).
4.3 Spoluvlastnictví
NOZ se zabývá spoluvlastnictvím v § 1114 a následujících. Jedná se o společné vlastnické právo k společné věci a k vlastnickým právům. Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Spoluvlastníku náleží vyúčtování i podíl z užitků ze společné věci. Základní formou spoluvlastnického vztahu je podílové spoluvlastnictví a důležitým pojmem ve spoluvlastnictví je podíl (§ 1121 NOZ). Spoluvlastnictví rozlišuje spoluvlastnictví podílové a bezpodílové.
4.3.1 Podílové spoluvlastnictví
Stranám podílového spoluvlastnictví připadají práva i povinnosti vždy k celé věci (pozemku,
budově, jednotce), jejich práva jsou společná a nerozdílná. Nejedná se tedy o vlastnictví jen
15 § 1038, Zákon č. 89/2012, Občanský zákoník.
16 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
k nějaké její části, jež odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům. Taková forma spoluvlastnictví platí v případě, že si strany samostatnou dohodou rozsah užívání věci nijak neupravili. Je-li smluvně upraven, podíl vystupuje jako míra účasti na právech a povinnostech spoluvlastníků vůči sobě i ve vztahu k třetím osobám ohledně společné věci. Ideální podíl bývá vyjádřen zlomkem a ten je uveden na listu vlastnictví příslušné nemovitosti.17
4.3.2 Bezpodílové spoluvlastnictví
Občanský zákoník do r. 1998 upravoval pojem bezpodílové spoluvlastnictví manželů. Forma bezpodílového spoluvlastnictví byla možná pouze mezi manželi. Pojem bezpodílové vlastnictví byl později nahrazen pojmem společné jmění manželů (SJM). Lze říci, že věc, která je předmětem společného jmění, je v takovém spoluvlastnictví manželů, ve kterém nejsou podíly určeny. Do spoluvlastnictví připadly všechny věci, které některý z manželů nabyl za trvání manželství. Do SJM nespadaly všechny věci, výjimku tvořily ty věci, které získal jeden z manželů např. dědictvím nebo darem, nebo je nabyl jen za majetek náležející přímo do zúženého vlastnictví, popřípadě jen jednomu z manželů vznikl nárok na vydání věci v rámci restituce.
NOZ § 1236 a následující nově charakterizuje nabývání vlastnictví více osob spojených na základě smlouvy, zákona nebo jiné právní skutečnosti ve společenství, ať již se jedná o manžele, osoby spojené v rodinném společenství, společenství dědiců apod. Každý subjekt ze společenství má v takovém případě právo k celé věci. Práva se řídí dle platných ustanovení, následný zánik ke společné věci a jeho vypořádání se řídí § 1239 NOZ.
4.4 Nabývání vlastnického práva přivlastněním
Opuštěná nemovitá věc patří do majetku státu. Dle § 1045 NOZ věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit. Věc se stane věcí ničí jejím opuštěním (§ 1045 odst. 1). Opuštění movité věci znamená, že ji vlastník nechce jako svou držet. Druhou možností je nevykonávání vlastnického práva k movité věci po dobu tří let.
17 XXXXXXX, M., XXXXXXXX, X. x XXXXXXX, I. Pozemkové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Xxxx Xxxxx, 2010, ISBN 978-80-7380-253-0.
4.5 Vydržení
Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví (§ 1089 NOZ). K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let podle NOZ, uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl (§ 1095 NOZ).
4.6 Převod vlastnického práva smlouvou
Nabýt vlastnické právo k věci nemovité lze několika způsoby, nejčastěji kupní, nebo darovací smlouvou, směnou dále děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.18 Možnosti nabytí vlastnických práv jsou uvedeny v NOZ a mezi tyto možnosti patří:
o přivlastnění věci, jež nikomu nepatří,
o vydržení vlastnického práva,
o převodem vlastnického práva,
o nabytím vlastnického práva od neoprávněného,
o nabytím vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci,
o a pokud stanovuje zákon i jiným způsobem.19
Práva a povinnosti vlastníků k nemovitostem jsou zaznamenána na výpise z listu vlastnictví, na kterém lze ověřit oprávnění vlastníka s nemovitou věcí disponovat. Převod nemovitostí má svá specifika a NOZ zůstává u dvoufázového převodu (§ 1105). Při převodu nemovitostí dochází k nabytí vlastnického práva okamžikem účinnosti smlouvy a následným vkladem práva do veřejného seznamu. Nejčastějším typem smluv týkajících se převodu práv k nemovitostem je kupní smlouva. Níže uvádím výčet podstatných, nepodstatných a zvláštních náležitostí kupní smlouvy u převodu práv k nemovitostem.
Smlouva je právním důvodem nabytí vlastnického práva, jeho účinky však nastávají až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Uvedený postup se vztahuje na věci nemovité, které se
18 § 132 odstavec 1), zákona č. 40/1964 Sb., Občanského zákona.
19 § 1045 a následující, zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákona.
zapisují do katastrální evidence, pro ostatní nemovité věci, které nejsou předmětem katastrální evidence, dochází k nabytí práv již účinností smlouvy samotné.20 U převodu nemovitostí je velmi důležité sepisování a podepisování kupní smlouvy, je potřeba důkladně sepsat smlouvu tak, aby v ní nechyběla některá ustanovení, nebo aby kupní smlouva netrpěla nedostatky, v opačném případě by mohla být i neplatná. Smlouva musí obsahovat skutečné projevy vůle účastníků převést za úplatu vlastnické právo a vůle tuto věc převzít. Smlouvy týkající se věcných práv k nemovitostem musí mít písemnou formu.
Podstatnými náležitostmi smlouvy bude identifikace smluvních stran.
o U fyzické osoby je/jsou: jméno, rodné číslo a místo trvalého pobytu.
o U právnické osoby je/jsou: firma, adresa sídla a identifikační číslo, osoba, která jménem právnické osoby při prodeji nemovitosti jedná - musí uvést právní titul na základě kterého právnickou osobu zastupuje (získat identifikační údaje lze z výpisu z obchodního rejstříku).
Vždy musí být ve smlouvě označeno, kdo je prodávající a kdo je kupující. U manželů je nutné uvést, že jde o manžele resp. o společné jmění manželů. Smlouva musí obsahovat skutečné projevy vůle účastníků převést za úplatu vlastnické právo a tuto věc převzít. Kupují-li nemovitost manželé, je nutné oba uvést jako manžele.
Podstatnou náležitostí je předmět převodu a ujednání o kupní ceně. Předmět převodu musí být ve smlouvě označen způsobem, který stanovuje katastrální zákon. Definování předmětu prodeje je nutné v části kupní smlouvy, kdy prodávající prohlásí, že je vlastníkem prodávané nemovitosti a uvede tzv. nabývací titul (způsob nabytí nemovitosti např. darováním, kupní smlouvou apod.).
Předmět převodu vlastnictví „nemovitost“ je definován:
o u budovy číslem popisným,
o parcelním číslem pozemku, na kterém budova stojí,
o parcelními čísly všech pozemků, které jsou předmětem prodeje,
o číslem listu vlastnictví,
o druhem pozemku,
o katastrálním územím, obcí a katastrálním úřadem, kde je nemovitost evidována. 21
Všechny tyto údaje jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí.
Podstatnou náležitostí smlouvy je ujednání o kupní ceně, smlouva obsahuje její výši a způsob úhrady. V případě neuhrazení kupní ceny podle uvedeného ujednání, má prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit, následkem bude, že se smlouva od počátku ruší a stany si vzájemně vrací již poskytnutá plnění. Bude-li se zapisovat změna stavu u nemovitostí, musí být podle katastrálního zákona součástí smlouvy i geometrický plán. Smlouva by měla obsahovat upozornění a popis právních i faktických vad nemovitosti.
o Právní vadou jsou veškerá zástavní a předkupní práva, věcná břemena.
o Faktickou vadou může být stavební stav nemovitosti, který je odlišný od obvyklého stavu.
Smlouva nesmí vykazovat zjevné vady, jakými mohou být škrtání, přepisování, vymazávání a doplňování textů. Pokud by nastala potřeba ve smlouvě něco měnit, musí účastníci smlouvy vzít návrh na vklad zpět a po doplnění smlouvy, musí podat nový vkladový návrh. Obsahem smlouvy je stanovení o způsobu a datu předání a převzetí nemovitosti s danou vazbou na faktické předání nemovitosti.
Nepodstatnými náležitostmi kupní smlouvy mohou být podmínky, na které lze vázat vznik nebo zánik právních vztahů, které smlouva upravuje např.:
o ujednání o výhradách vlastnického práva,
o předkupní právo,
o právo lepšího kupce,
o právo zpětné koupě či prodeje.22
V závěrečném ujednání se stanovuje počet stejnopisů smlouvy a jejich rozdělení mezi účastníky. Podpisy všech účastníků smlouvy musí být na téže listině. Katastr nemovitosti vyžaduje, aby
podpisy všech smluvních stran byly na převodní smlouvě úředně ověřeny.
21 Zákon č. 256/2013 Sb., Katastrální zákon.
Pokud je účastník právního vztahu týkajícího se nemovitostí zastoupen na podkladě plné moci, může jednak obsahovat zmocnění k hmotně-právním úkonům a v takovém případě musí být plná moc nedílnou součástí každého vyhotovení smlouvy. U právnických osob je nutno předložit podpisový vzor a výpis z obchodního rejstříku.
4.7 Zánik vlastnictví
K zániku vlastnictví a práv a povinností spojených s vlastnictvím věcí dochází několika způsoby:
o prvním způsobem na základě vůle vlastníka a v takovém případě se jedná o převod vlastnického práva kupní, darovací, směnnou smlouvou aj., další možností zániku může být opuštěním či zničením věci.
o k zániku vlastnictví rovněž dochází nezávisle na vůli vlastníka a to děděním, vydržením, vyvlastněním, restitucí, prodejem věci v rámci výkonu rozhodnutí (veřejná dražba) a v poslední řadě rozhodnutím správního úřadu.23
23 XXXXXXX, M., XXXXXXXX, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita, 1. dotisk 2. přepracovaného a rozšířeného vydání, 2004. ISBN 978-80-7380-253-0.
5 DRUHY SMLUV
Do katastru nemovitostí se zapisují práva k nemovitostem na základě níže uvedených smluv:
o smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti,
o smlouvy o zástavním právu k nemovitostem,
o smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru (včetně rozestavěného) podle zák. č.
72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů),
o smlouvy o výstavbě, jejíž součástí je převod spoluvlastnických podílů pozemků (§ 21 odst.
3 zák. č. 72/1994 Sb.),
o dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem,
o dohody o vypořádání společného jmění manželů u nemovitosti, která je předmětem
evidence katastru,
o dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního předpisu (např. restituční zákon č.
403/1990 Sb., 87/1991 Sb., 229/1991 Sb. atd.),
o smlouva o zřízení věcného břemene,
o smlouvy o zřízení předkupního práva k nemovitostem,
o smlouvy o vložení nemovitosti do základního jmění obchodní společnosti nebo družstva,
o smlouvy o předkupním právu k nemovitostem,
o smlouvy o zástavním právu k nemovitostem.
Všeobecné pojednání o smlouvě: Je potřeba ctít skutečnost, že smlouva je soukromou normou stanovící právně závazná pravidla chování stran závazků navzájem.24 Je normou odvozenou z právního řádu 25 a ustanovením § 3 odst. 2) písmeno d) NOZ stanovuje „ daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny“. Smlouva může být projevem vůle jedné strany nebo projevem vůle vícero smluvních stran. Postup, který vede k uzavření smlouvy a tím k dosažení společného projevu vůle lze nazvat souborem na sebe navazujících právních jednání zúčastněných stran.26
24 RABAN, Xxxxxxx, a kolektiv. Občanské právo hmotné: Relativní majetková práva. Nakladatelství: Xxxxxx Xxxxx,
Brno, 2012, ISBN 978-80-87713-10-5.
25 Xxxxxxxx, J. Obligační právo, Obecné nauky o právních jednáních obligačních a o splnění závazků. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2010.
26 RABAN, Xxxxxxx, a kolektiv. Občanské právo hmotné: Relativní majetková práva. Nakladatelství: Xxxxxx Xxxxx,
Brno, 2012, ISBN 978-80-87713-10-5.
Postup má několik fází počínaje okamžikem uzavření smlouvy. Zákon však stanovuje povinnosti stran, které vznikají stranám v době před podpisem smlouvy. Jedná-li určitá strana o smlouvě a přitom nemá zájem smlouvu uzavřít, jedná nepoctivě. Nepoctivým jednáním je i ukončení jednání před uzavřením smlouvy, je-li zřejmé, že by k uzavření smlouvy dospělo, a v těchto případech může protistrana požadovat podle NOZ náhradu škody. Postup zakládající uzavření smlouvy má níže uvedené fáze:
1) Nabídka (oferta) - návrh jedné strany vyjadřující úmysl uzavřít smlouvu, která musí obsahovat:
i) podstatné náležitosti smlouvy a
ii) takové formulace, aby z nabídky byla zřejmá vůle navrhovatele být ze smlouvy vázán (v případě akceptace smlouvy).
2) Vznik smlouvy – nastává okamžikem přijetí (akceptace) nabídky. Přijetí je podmíněno dodržením akceptace nabídky ve stanovené lhůtě. Neobsahuje-li návrh smlouvy žádnou změnu obsahu, jedná se o bezvýhradné přijetí návrhu smlouvy. Nabídka může obsahovat výhrady, dodatky, požadavky na změny apod., které mohou být:
i) nepodstatné - jedná se o přijetí nabídky,
ii) nebo podstatné pak se jedná o nepřijetí nabídky.Chyba! Záložka není definována.
Forma smlouvy je daná ustanoveními § 559 a následující NOZ. Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci. Právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší § 561, bude následně rovněž vyžadovat písemnou formu.
5.1 Smlouvy spojené s převodem vlastnictví
Vlastnictví je svobodná vůle člověka, ten se sám svobodně rozhoduje, co vlastnit. Jeho vůli je toto vlastnické právo převést na jinou osobu. V našem státě jsou smlouvy rozděleny do druhů smluv a proto je možné si pro určitou variantu převodu vlastnictví některý z daného druhu smluv vybrat a řídit se jejími podmínkami, které je možné dále doplňovat a pozměňovat.
Převodem nemovité věci se rozumí převod jednotky (bytové, nebytové), budovy, stavby, pozemku aj. nemovitosti popř. práv spojených s nemovitostmi. Každý druh nemovitosti má ve smlouvě své specifické popisy předmětu prodeje, jež uvádím níže.
Smluvní typ, který se často využívá, je převod práv k bytové jednotce. Právní úprava jeho povinných náležitostí je poměrně striktní a již poměrně malá nepřesnost může způsobit neúspěch při řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Byt nebo nebytová jednotka jsou součásti budovy, nestojí samostatně, ale jsou spjaty s nějakým celkem. Z toho důvodů mají jednotky svá specifika, např. aby se mohla stát jednotka samostatnou, musí nejprve vlastníci přistoupit k vyhotovení prohlášení vlastníka či vlastníků k vymezení jednotlivých bytů, nebytových jednotek a společných prostor domu a prohlášení vložit na katastr nemovitostí. S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva nejen k jednotce, ale také k pozemku, je- li vlastník budovy rovněž vlastníkem pozemku. V takovém případě se převádí s podílem na vlastníka jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. To stejné platí i pro vlastníka budovy a spoluvlastníky pozemku. Podle nové úpravy není nutné uvádět výši podílu na společných částech věci. Jednotku je nutné označit podle katastrálního zákona a smlouva musí být obecně právně dostatečně určitá, není nutné dodržovat dřívější náležitosti prvního převodu. Smlouva musí obsahovat zákonné náležitosti smlouvy a nepovinné náležitosti, popř. zvláštní náležitosti. Povinné náležitosti těchto smluv obsahuje § 6 odst. 1) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění. Zákonná úprava stanovuje tyto povinné náležitosti smlouvy:
a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen
některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu
(§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
§ 6 odst. 2) zákona č. 72/1994 Sb., stanovuje, že se ke smlouvě přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odst. 4, 5 a 7.
V § 6 odst. 3) je uvedeno: Nedošlo-li k podstatné změně v charakteru jednotky, musí být zvláštní náležitosti uvedené v odstavci 1 písm. b), c), e), f) a v odstavci 2 splněny, pouze jde-li o první převod jednotky do vlastnictví.27
Vlastnictví bytových jednotek je nově včleněno do NOZ. Pro bytové jednotky, které byly zapsány do katastru nemovitostí do konce roku 2013, platí právní úprava obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. NOZ přináší změny, kterými jsou např. snížení formálních nároků kladených na obsahovou stránku smluv, jež se týkají převodu vlastnictví jednotky. Tyto požadavky platí pouze pro jednotky vymezené podle prohlášení vlastníků jednotek zapsaných do katastru nemovitostí po 1. 1. 2014. U jednotek popř. alespoň jedné jednotky v domě, u kterých zápis do katastru nemovitostí proběhl do konce roku 2013, platí právní úprava obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb. (§ 3063 NOZ).
5.1.1 Smlouva o smlouvě budoucí
NOZ mění smlouvy o smlouvě budoucí, když tuto upravují § 1785 - § 1788. Ten stanoví, že obsah
budoucí smlouvy musí být stanoven alespoň obecným způsobem, jak je uvedeno v § 1785.
Smlouvou o smlouvě budoucí se zavazuje strana (zavázaná strana) v budoucnu uzavřít s druhou stranou smlouvu (povinná strana). Podmínkou je uvést v budoucí smlouvě obsah ujednání alespoň obecným způsobem. Smlouva o smlouvě budoucí podle XXX uplatňuje povinnou výzvu a ujednání a o lhůtě, v níž musí být zavázaná strana vyzvána k uzavření smlouvy (není-li stanovena, činí 1 rok). V opačném případě závazek povinné strany uzavřít smlouvu vlastní zaniká. Nesplní-li zavázaná strana svou povinnost vlastní smlouvu uzavřít, může oprávněná strana požadovat určení obsahu a současně se domáhat náhrady škody, která jí v důsledku nesplnění závazku uzavření smlouvy vznikla (§ 1786 NOZ). V případě, že se změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku
27 § 6, zákona č. 72/1994. Zákon o vlastnictví bytů: kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).
závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, závazek povinné strany uzavřít smlouvu vlastní rovněž zaniká.
NOZ v § 634 sjednocuje lhůtu, za kterou je možné požadovat, aby soud určil na základě smlouvy o smlouvě budoucí obsah budoucí smlouvy, čímž se strany mohou vyhnout případným sporům
o tom, co se rozumí pojmem „bez zbytečného odkladu“ v konkrétní situaci.
5.1.2 Kupní smlouva – u nemovitostí
NOZ nově upravuje systematiku ustanovení o kupní smlouvě v § 2128 a následující. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu § 2079 odst. 1). Při prodeji a koupi nemovité věci, vyžaduje kupní smlouva formu podle NOZ § 560 odst. 1), vlastnické právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu § 560 odst. 2). Nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny § 2129 odst. 1). NOZ obsahuje zvláštní ustanovení o skrytých vadách stavby spojené se zemí pevným základem. NOZ zpřesňuje a rozšiřuje vedlejší ujednání při kupní smlouvě, počítá s výhradou zpětného prodeje a výhradou lepšího kupce. Strany si mohou v kupní smlouvě sjednat tato vedlejší ujednání:
o výhradu vlastnického práva § 2132 a následující,
o výhradu zpětné koupě § 2135 a následující,
o výhradu zpětného prodeje § 2139,
o předkupní právo § 2140 a následující,
o výhradu lepšího kupce § 2152 a následující,
o cenovou doložku § 2154 a následující,
o jiná vedlejší ujednání § 2157.
NOZ zpřesňuje úpravu výhrady vlastnického práva. Pokud si prodávající vyhradí k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny.
Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu § 2135 odst. 1). Výhrada zpětné koupě zavazuje dědice § 2135 odst. 2). Nebyla-li
ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí u nemovité věci desetiletá lhůta § 2137. Pro výhradu zpětného prodeje se obdobně použijí ustanovení o zpětné koupi § 2139. U předkupního práva platí, ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě § 2140 odst. 1). Výhrada předkupního práva zavazuje dědice § 2142).
NOZ se navrací k zásadě superficies solo cedit. Je-li od 1. ledna 2014 vlastník pozemku totožný s vlastníkem stavby, pak se stavba stává součástí pozemku přímo ze zákona. Je-li však stavba v rukou vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, nestane se stavba § 3055 odst. 1) součástí pozemku a je nadále nemovitou věcí. Právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem ustanovení § 3056 odst. 1) zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku. Chce-li vlastník stavby prodat svou stavbu, má povinnost nabídnout ji nejprve vlastníkovi pozemku k odkoupení. Naopak, bude- li chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude mít tutéž povinnost vůči vlastníkovi stavby. Jestliže bude předkupní právo využito, dojde k právnímu spojení obou věcí, kdy stavba se stane součástí pozemku a předkupní právo zanikne.
Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Tato lhůta činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy § 2152 odst. 1). O lepším kupci, rozhoduje prodávající § 2152 odst. 2).
Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci do vlastnictví a obdarovaný dar přijímá § 2055odst. 1) NOZ. Pokud se dárce rozhodne darovat věc nemovitou podléhající zápisu do katastru nemovitostí, vyžaduje darovací smlouva písemnou formu § 2057 odst. 1). NOZ nově zavádí závaznost slibu, kdy dárce je zavázán k odevzdání daru. Chce-li dárce darovat budoucí majetek, může darovat maximálně jeho polovinu § 2058 odst. 1).
V případě darování věci, kterou ještě nemá, je pro splnění platnosti smlouvy třeba zavázat se ve smlouvě, že dárce věc nabude § 2058 odst. 2). Dárce může odstoupit z povinnosti dát dar pouze v případě, že dojde po uzavření smlouvy k nepředvídatelné události § 2059, způsobující vážné
ohrožení dárcovy vyživovací povinnosti. Dar lze odvolat v těchto dvou případech: pro hrubý nevděk obdarovaného vůči dárci § 2072 odst. 1), pro nezaviněné upadnutí dárce do nouze.
5.1.4 Smlouva o převodu vlastnictví jednotky
Byt nebo nebytová jednotka jsou součásti budovy, nestojí samostatně, ale jsou spjaté s nějakým celkem. Z toho důvodů mají jednotky svá specifika, např. aby se mohla stát jednotka samostatnou, musí nejprve vlastníci přistoupit k vyhotovení prohlášení vlastníka či vlastníků k vymezí jednotlivých bytů, nebytových jednotek a společných prostor domu a prohlášení vložit na katastr nemovitostí. S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva nejen k jednotce, ale také k pozemku, je- li vlastník budovy rovněž vlastníkem pozemku. V takovém případě se převádí s podílem na vlastníka jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. To stejné platí i pro vlastníka budovy a spoluvlastníky pozemku. Podle nové úpravy není nutné uvádět výši podílu na společných částech věci.
Jednotku je nutné označit podle katastrálního zákona a smlouva musí být obecně právně dostatečně určitá, není nutné dodržovat dřívější náležitosti prvního převodu. Smlouva musí obsahovat zákonné náležitosti smlouvy o převodu nemovité věci: označení budovy nebo domu, ve kterém je byt umístěn údaji podle katastrálního zákona, číslo bytu, jeho pojmenování a umístění v domě, popis bytu, jeho příslušenství, jeho podlahová plocha a popis vybavení bytu.
Vlastnictví bytových jednotek je nově včleněno do NOZ. Pro bytové jednotky, které byly zapsány do katastru nemovitostí do konce roku 2013, platí právní úprava obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. NOZ přináší změny, kterými jsou např. snížení formálních nároků kladených na obsahovou stránku smluv, jež se týkají převodu vlastnictví jednotky. Tyto požadavky platí pouze pro jednotky vymezené podle prohlášení vlastníků jednotek zapsaných do katastru nemovitostí po 1. 1. 2014. U jednotek popř. alespoň jedné jednotky v domě, u kterých zápis do katastru nemovitostí proběhl do konce roku 2013, platí právní úprava obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb. (§ 3063 NOZ).
I když se jedná o smluvní typ, který je často využíván, tak úprava jeho povinných náležitostí je poměrně striktní a již poměrně malá nepřesnost může způsobit neúspěch při řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Směnnou smlouvou se každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k věci jiné § 2184 odst. 1). Směnná smlouva podle NOZ zasahuje do větších detailů a řeší především nahodilé zhoršení věci před jejím odevzdáním. Strany si odevzdávají věci ve stavu, v jakém byly v okamžiku uzavření smlouvy § 2184 odst. 2) s tím, že pokud hodnota věci v době před odevzdáním klesne pod polovinu, má druhá strana právo od smlouvy odstoupit.
Na směnné smlouvy je nutno použít ustanovení o kupní smlouvě. Účastníci směnné smlouvy vystupují současně jako prodávající ohledně nemovitosti, kterou směňují za jinou a současně jako kupující ohledně nemovitosti, kterou směnou do vlastnictví nabydou. Předmětem vzájemného vyrovnání je rozdíl v ceně dražší nemovitosti.
Jedná se o vícestranné právní jednání, při němž smluvní strany vyjadřují svoji vůli podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu, a to za účelem zřízení nebo změny jednotek, jakožto objektů bytového spoluvlastnictví §1724 NOZ. Ve smlouvě o výstavbě musí být uvedeno:
o výčet veškerých údajů předepsaných pro obsah prohlášení vlastníka § 1166 odst. 1) NOZ,
o jak budou řešeny náklady na splnění svého účelu,
o ocenění vynaložené vlastní práce smluvní strany pro jeho dosažení,
o stanovy společenství vlastníků a stanovení spoluvlastnických podílů.28
28 RABAN, Xxxxxxx, a kolektiv. Občanské právo hmotné: Relativní majetková práva. Nakladatelství: Xxxxxx Xxxxx,
Brno, 2012, ISBN 978-80-87713-10-5.
5.2 Jiné způsoby převodu vlastnického práva k nemovitostem
5.2.1 Dohoda o zrušení podílového spoluvlastnictví
O podílovém spoluvlastnictví bylo již zmíněno výše v textu. Ze spoluvlastnictví lze buď vystoupit takovým způsobem, že podíl spoluvlastník převede na jinou osobu, nebo že bude spoluvlastnictví úplně zrušeno dohodou (§ 1141 NOZ), nebo soudem (§ 1143 NOZ). Každý spoluvlastník má ve svém výlučném vlastnictví svůj podíl, se kterým může disponovat. Jestliže chce převést tento podíl na jinou osobu, mají ostatní spoluvlastníci „předkupní právo“. V případě porušení předkupního práva, se mohou ostatní spoluvlastníci dovolávat neplatnosti převodu.
Výsledkem dovolání se neplatnosti může být obnovení právního stavu, jaký existoval před napadeným převodem. Nebo se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, na nabyvateli spoluvlastnického podílu domáhat, aby mu podíl za stejných podmínek nabídl ke koupi. Odmítne-li, může se spoluvlastník obrátit na soud, aby nabyvateli podílu uložil povinnost smlouvu uzavřít, nebo soud rozhodne o způsobu vypořádání spoluvlastnictví (§1143 NOZ). Při vypořádání spoluvlastnického podílu k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu vznikají nová vlastnická práva zápisem do tohoto veřejného seznamu (§ 1149 NOZ).
Spoluvlastnictví může zaniknout stejnými způsoby, jako klasické vlastnictví. Kromě toho může zaniknout dle speciálních ustanovení zákona: dohodou, rozhodnutím soudu, reálným rozdělením věci podle výše podílů – vzniknou samostatné věci, přikázáním věci jednomu nebo více spoluvlastníkům, prodejem věci a rozdělením výtěžku dle podílů. Při zrušení spoluvlastnictví může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem.
5.2.2 Dohoda o vypořádání zaniklého společného jmění manželů
Společné jmění manželů (SJM) zaniká společně se zánikem manželství, provede se vypořádání. Podíly obou manželů na majetku patřícím do jejich SJM jsou stejné (§ 736). Nachází-li se prostory, v nichž manželé bydlí, v jejich společném jmění, je nakládání s nimi podrobeno pravidlům správy SJM. Je potřeba, aby manželé jednali společně, nebo jeden se souhlasem druhého.
Jednání bez souhlasu druhého může vést k tomu, že se tento manžel může dovolávat neplatnosti tohoto právního jednání (§ 723 NOZ).
Druhý z manželů má právo bydlení oproti dřívějšímu zákonu (§ 744 NOZ). Zákoník umožňuje soudu, aby v určitých případech ve prospěch pozůstalého manžela zřídil právo odpovídající věcnému břemenu bydlení a to na základě splnění podmínky přiměřenosti podmínkám zemřelého manžela (§ 767 NOZ).
Závazky obou manželů vzniklé za trvání manželství jsou povinni manželé splnit rovným dílem. Dohoda o vypořádání společného jmění manželů musí mít písemnou formu. V případě, že se jedná o nemovitost, nabývá dohoda účinnosti vkladem do katastru nemovitostí.
5.2.3 Příklep majetku v soudní dražbě
Dražbou věcí nemovitých se rozumí prodej dané nemovitosti, kdy se nabízí daná nemovitost ke koupi neurčitému počtu zájemců. Dražba je zvláštním případem uzavření smlouvy. Účastníky dražby jsou licitátor (jedná jménem organizátora dražby) a vydražitel (zájemce) o koupi dané nemovitosti. Dražba může být dobrovolná nebo nedobrovolná (pohledávka je vykonatelná na základě soudního rozhodnutí např. rozsudku). Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, nebo věřitelů. Novým vlastníkem dražené věci se stává vydražitel (zájemce), který při dražbě učinil nejvyšší nabídku.
Dražba je upravena v ustanovení o nabytí vlastnictví v § 30 a následující zákona 26/2000 o veřejných dražbách, § 338 zákona č. 99/1964 občanský soudní řád a v ustanovení § 66,69, 70,71 zák. 120/2001 Sb., exekuční řád a vyhláška č. 418/2001 Sb.
Předmětem dražby nemovitých věcí mohou být byty a nebytové prostory, pozemky a dále stavby spojené se zemí pevným základem (domy, budovy, garáže atd.). Tento způsob nabytí vlastnického práva se zapisuje do katastru nemovitostí na základě usnesení o příklepu doloženého potvrzením soudu nebo soudního exekutora o zaplacení vydražené nemovitosti.29 Zástavní právo na nemovité věci zaniká, jakmile nabude právní moci usnesení o rozvrhu vydražené podstaty, o zániku práv vyrozumívá katastr nemovitostí soudní exekutor. Z listu vlastnictví je odstraněno, jakmile katastrální pracoviště provede výmaz.
29 Vyhláška č. 357/2013 Sb., Katastrální vyhláška.
5.2.4 Převod členských práv a povinností
Nová právní úprava bytových družstev je s platností od 1. ledna 2014 obsažena v zákoně
č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (KorpZ), podle něhož se řídí také dohody členů družstev o převodu družstevního podílu. Obchodní společnosti i družstva jsou právnickými osobami, korporacemi (§ 210 NOZ). Družstva se nově člení na bytová družstva a sociální družstva. Příklady důležitých změn uvedených v § 552 - § 773 KorpZ:
o vymezuje se pojem „družstevní podíl“ – nebudou se převádět, dědit či jinak přecházet
„členská práva a povinnosti“, ani se nebude dědit „členský podíl“, družstva budou převádět
„družstevní podíl“ (čímž se převede či přejde členství v družstvu jako xxxxx, tj. jeho celková majetková i nemajetková podstata, nově nazvaná jako „družstevní podíl“),
o společné členství manželů vzniká v případě, kdy je družstevní podíl ve společném jmění manželů,
o nově musí mít družstvo alespoň 2 členy nebo 2 právnické osoby (a v takovém případě se
nevyžaduje minimální počet 5 členů),
o KorpZ stanoví, že družstvo musí mít alespoň 3 členy bez rozlišení, zda jde o fyzické nebo právnické osoby,
o nemusí být „zapisovaný základní kapitál“, nebude ve svých stanovách určovat zapisovaný základní kapitál (ani to již nebude zapisovaná skutečnost v obchodním rejstříku),
o družstvo nemá povinnost zřizovat nedělitelný fond či jiný rezervní fond.
Vlastnická práva k nemovitostem je možné vkládat do obchodních společností a družstev tak, aby tvořili základní kapitál těchto společností (jedná o úplatný převod vlastnického práva). Je-li právnická osoba vlastníkem nemovitostí, může tato nemovitost tvořit základní kapitál obchodní společnosti či družstva. Podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích se základní kapitál povinně vytváří v komanditní společnosti, ve společnosti s ručením omezeným a v akciové společnosti. Základním kapitálem je peněžní vyjádření souhrnu peněžitých i nepeněžitých vkladů všech společníků do základního kapitálu společnosti. Nepeněžitým vkladem může být i nemovitost, k nepeněžitému vkladu jsou stanovené podmínky zákonem o korporacích. Nepeněžité
vklady se ocení způsobem určeným stanovami nebo při založení družstva dohodnutým všemi členy (§ 223 odst. 5). Platí však povinnost splatit členský vklad přesahující vstupní vklad do tří let, neurčí- li stanovy lhůtu kratší.30 Výjimku, kde zákon nepřipouští tento vklad je u akciových společností, u bank, pojišťoven. Vlastnické právo ke vkladům nebo k jejich částem splaceným před vznikem společnosti, přecházejí na společnost dnem jejího vzniku. Vlastnické právo k nemovitosti nabývá obchodní společnost až jeho vkladem do katastru nemovitostí se zpětnými účinky ke dni podání návrhu na vklad. Před vznikem společnosti musí být předáno správci vkladu písemné prohlášení s úředně ověřeným podpisem a předána i sama nemovitost. Předáním prohlášení vkladatele a předáním nemovitosti je vklad z pohledu obchodního zákoníku splacen.
Zákon náležitosti prohlášení vkladatele nespecifikuje, platí obecné náležitosti právního úkonu (ten musí být učiněn svobodně, vážně, určitě a srozumitelně), s důrazem na jeho určitost a srozumitelnost, zejména o označení předmětu převodu nemovitostí. Podle zákona o katastru nemovitostí České republiky v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musejí být označeny, že jsou předmětem vkladu práva zapisovaná do katastru na základě prohlášení vkladatele o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti nebo družstva. Listiny musí být úředně ověřeny podpisem vkladatelů. Obchodní společnost musí v den podání návrhu na vklad právně existovat. Katastrální vyhláška upřesňuje, které přílohy je potřeba příslušnému katastrálnímu úřadu doložit spolu s prohlášením vkladatele. Jedná se o níže uvedené listiny:
o společenská smlouva, popř. zakladatelská smlouva nebo zakladatelská listina či listina dokládající projev vůle právnické osoby přijmout nemovitost do svého základního kapitálu,
o zvyšuje-li společnost výši základního kapitálu je navrhovatel povinen doložit výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku.
Zápisem výše základního kapitálu do obchodního rejstříku teprve nastávají účinky zvýšení kapitálu společnosti. Vlastnické právo k nemovitosti vzniká vkladem vlastnického práva do katastru se zpětnými účinky ke dni podání návrhu na vklad.
30 XXXXXX, X. Xxxxxxx společnost a Evropská akciová společnost. Praha. ASPI, 2009, ISBN 978-80-7357-430-7.
5.3 Listiny související s převodem vlastnictví
Při převodu nebo přechodu vlastnictví nemovité věci je hlavní (vkladovou) listinou nabývací titul, kterým může být kupní smlouva, darovací smlouva nebo jiná z již zmiňovaných druhů smluv. V určitých případech je zapotřebí, aby k nabývacímu titulu nabyvatel přiložil další listiny např. plnou moc. V této kapitole se budu zabývat právě těmito druhy listin, jež tvoří další skupinu smluv a které dokládají právní titul a v určitých situacích musí být také součásti listin, které je nutno podat společně s nabývací smlouvou na katastr nemovitostí. Poslední skupinu tvoří listiny, na jejichž základě vznikají, nebo zanikají práva s určitou nemovitou věcí související.
Plná moc u převodu nemovitých věcí se řídí podle NOZ. Účelem plné moci je zastupování ve věcech majetkových, ve věcech převodu práv a povinností. V případech, kdy zmocnitel sám ve svých záležitostech nejedná osobně a nechá se zastupovat. Jedná se o úkony spojené např. s podpisem smlouvy, nebo zastupování při jednáních. Plná moc má svá přesná specifika a vyžaduje písemnou formu s úředně ověřeným podpisem zmocnitele. Plná moc musí obsahovat přesný rozsah, kam až sahá oprávnění zmocněnce. Může se jednat o generální plnou moc, nebo o moc speciální, která umožňuje zastupování pouze ve vyjmenovaných úkonech. Při zastupování u věcí majetkových musí být uveden přesný výčet rozsahu zastoupení, tak aby bylo zřejmé, v jakých záležitostech zmocněnce zmocnitel zastupuje (určení nemovitých věcí, strany převodní smlouvy, kupní cena, zvláštní ujednání v kupní smlouvě).31
Plná moc k převodu nemovité věci - V Z O R
dle ustanovení § 441 a následujících, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
31 RABAN, Xxxxxxx, a kolektiv. Občanské právo hmotné: Relativní majetková práva. Nakladatelství: Xxxxxx Xxxxx, Brno, 2012, ISBN 978-80-87713-10-5.
Já, níže podepsaný
Xxxxx a příjmení: ,
Trvalé bydliště: ,
Rodné číslo: ,
dále jen „Zmocnitel“, uděluji plnou moc
Xxxxx a příjmení: ,
Trvalé bydliště: ,
Rodné číslo: ,
dále jen „Zmocněnec“,
k tomu, aby mne zastupoval ve věcech souvisejících s nemovitých věcí, které jsou
v svém vlastnictví. Jedná se o nemovité věci: parcelní číslo …… /…… zapsané na listu vlastnictví č. ……, vedené pro obec ……, katastrální území …… u Katastrálního úřadu pro …… kraj, Katastrální pracoviště …… (dále jen „Katastrální úřad“),
aby především:
o sjednal a uzavřel s …… (jméno, příjmení, RČ, trvale bytem ["Převodce"]) mým jménem……… smlouvu, kterou převádím [kupuji] výše uvedené nemovité věc za cenu [maximálně] ve výši Kč ……-,
o sepsal smlouvu a všechna potřebná prohlášení a zavázal mne ke všem plněním souvisejícím
s převodem vlastnického práva,
o přijímal veškeré doručované písemnosti,
o aby mne zastupoval při vkladovém řízení před Katastrálním úřadem (zejména, aby podal návrh na vklad, jednal v řízení, činil před Katastrálním úřadem všechna prohlášení nutná pro vklad práv ze smlouvy do katastru nemovitostí.
Tato plná moc se uděluje na dobu …………………………..
V …………………………… dne ………………………
……………………………
podpis Zmocnitele
Zmocnění přijímám
V …………………………… dne ………………………
……………………………
5.3.2 Návrh na povolení vkladu do katastru nemovitostí
Práva spojená s návrhem na vklad s ostatními listinami se řídí podle katastrálního zákona a §26, § 66 - 70 vyhlášky č. 357/2013 Sb. Vkladem se zapisují taxativně vyjmenovaná práva, jež uvádím níže. Ta umožňují na základě podaného návrhu na vklad vznik, změnu, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv:
vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, pacht, požádá- li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.
Náležitosti návrhu na vklad:
o Označení katastrálního úřadu, kterým je příslušný katastrální úřad, v jehož obvodu se nachází dotčená nemovitost.
o Označení účastníků řízení, jimiž jsou účastníci vkladového řízení neboli ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje a na druhou stranu ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje.
o Fyzické osoby se označují jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizinců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, datem narození. Právnické osoby se označují názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno.
o Označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj
vymazána. Návrh na vklad musí mít podpis navrhovatele.
Přílohy návrhu na vklad jsou nepostradatelnými listinami, bez kterých nemůže být dané právo do katastru nemovitostí zapsáno. Přílohami jsou:
o Listina (1x), na základě které má být zapsáno právo do katastru.
o V určitých případech je neoddělitelnou součástí listiny geometrický plán, např. u změn
dispozic bytu.
o Přikládá-li se plná moc, musí být s úředně ověřeným podpisem zmocnitele.
o Pokud listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru není sepsána v českém
jazyce, musí být k této listině přiložen úředně ověřený překlad.
5.3.3 Prohlášení spoluvlastníků budovy o vymezení jednotek
Vlastník jednotky je spoluvlastníkem společné věci, má práva a povinnosti k bytu a k společným částem domu (§1158 - §1222 NOZ). Velikost práv určuje velikost jeho spoluvlastnického podílu. Účelem společenství je zajišťování správy společných prostor, kterými jsou části domu a pozemku.
Zákoník stanovuje, že společnými částmi jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně (§ 1160 NOZ), např.:
o pozemek,
o stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky,
o zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.
V ostatních případech záleží na prohlášení vlastníka při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám a jeho určení společných části. Společenství vlastníků jednotek (SVJ), musí mít své stanovy a stanovy družstva musí být zapsané u rejstříkového soudu. SVJ je právnická osoba, vzniká založením stanov. Podle NOZ je tato povinnost striktní pro všechna družstva. V případě absence zápisu SVJ u rejstříkového soudu by katastr nemovitostí nemohl zapsat nového vlastníka v momentě, kdy kupující bytové jednotky by chtěl nabýt práva od dosavadního majitele. U nové výstavby bytového domu, pátým prodaným bytem musí SVJ vzniknout a musí být zapsané u rejstříkového soudu. NOZ § 1198 uvádí, že do katastru nemovitostí se zapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud je prokázán vznik společenství vlastníků. Evidenci a zápis SVJ mají na starosti rejstříkové soudy v rámci krajských soudů. SVJ založená do konce roku 2013 mají 3 roky, aby se mohly přizpůsobit novému občanskému zákoníku. Povinností družstev je přepracovat stanovy podle XXX a doručit je rejstříkovému soudu. Nedoručením předepsaných stanov do konce uplynutí lhůty, tedy do konce roku 2016, může být družstvo soudem zrušeno.
5.3.4 Smlouva o zřízení věcného břemene
Věcným břemenem se rozumí věcné právo k věci cizí, které omezuje vlastníka věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět či se něčeho zdržet (pasivní povinnost) nebo něco dát či něco konat (aktivní povinnost).
Věcná břemena můžeme rozdělit na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti jsou vymezeny pasivitou vlastníka zatížené věci. Vlastníkova věc může být zatížena služebností tak, že ve prospěch jiné osoby je vlastník povinen něco strpět (např. právo jízdy přes pozemek třetí osobou) nebo něčeho se zdržet (např. stavět na svém pozemku nad určitou výšku).
Naopak reálná břemena vyžadují aktivní chování zatíženého vlastníka a spočívají zpravidla v povinnosti opakujícího se plnění ze strany vlastníka pozemku (poskytování služeb, poskytoval část úrody, kterou sklidil na jeho pozemku).
Reálná břemena jsou upravena v NOZ a jsou nově začleněna do právní úpravy jako prostředek sloužící k postupnému umoření dluhu. Využívají se i jednodušší reálná břemena spočívající v povinnosti někomu uklidit, shrabat listí, obstarat otop apod. Reálné břemeno lze sjednat jen k věci zapsané do veřejného seznamu a může být zřízeno pouze smlouvou. Na rozdíl od doživotní
služebnosti k bydlení, která se sjednána po dobu života oprávněného, bývá reálné břemeno časově omezeno. Není-li, musí být ve smlouvě při zřízení reálného břemene přesně vymezeny podmínky, na základě kterých může vlastník se vyvázat z povinnosti aktivního jednání vůči oprávněnému, a to tím, že vykoupí reálné břemeno. Reálné břemeno zaniká ze stejných důvodů jako služebnosti. Rozsah a obsah služebností je možné vymezit ve smlouvě. Zákon pamatuje na situace, kdy služebnost vznikla např. vydržením nebo smluvní strany si neupravily výkon služebnosti dostatečně podrobně. Pokud nastává absence v určení rozsahu nebo obsahu služebnosti, použije se místních zvyklostí. Pro ochranu práva služebnosti se obdobně použije ustanovení o ochraně vlastnického práva.
Služebnosti lze nabýt smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením, na základě zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci (soudu, správního úřadu). Smlouva o zřízení služebnosti nemusí mít písemnou formu. Služebnost zřízená k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Služebnost k věcem nezapsaným do veřejného seznamu vzniká účinností smlouvy. Lesní pozemkové služebnosti nelze vydržet a služebnosti k pozemku plnící funkci lesa lze zřídit jen jako vykupitelné. Služebnosti rozdělujeme na pozemkové a osobní:
o Pozemkovou služebnost (např. právo chůze) lze ujednat ve prospěch jedné individuálně určené osoby (služebnost nepravidelná). Smrtí této osoby oprávnění ze služebnosti zanikne.
o Vymezení osobních služebností: užívací právo, požívací právo, služebnost bytu – odpovídá svým rozsahem služebnosti užívací.
Právo z věcného břemene zapsané do veřejného seznamu, které mohlo být vykonáváno nepřetržitě nebo opakovaně se promlčí, pokud není vykonáváno po dobu deseti let. Právo na jednotlivé plnění z reálného břemene se promlčuje jako pohledávka.
5.3.5 Smlouva o zřízení předkupního práva
V každé kupní smlouvě může být sjednáno předkupní právo. Jedná se o vedlejší ujednání, které spočívá v tom, že prodávající prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat. Předkupní právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci, než jenom prodejem
– např. pro směnu, darování apod. Předkupní právo může mít různou povahu, může zavazovat pouze kupujícího (závazkové předkupní právo) a že může zavazovat jak kupujícího tak i jeho
právní nástupce (předkupní právo věcné povahy). Jde-li o druhý případ, musí být smlouva uzavřena písemně a nutný je rovněž vklad práva do katastru nemovitostí. Z výpisu z katastru nemovitostí pak každá osoba může poznat, zda na nemovitosti nevázne předkupní právo. Předkupní právo může být zřízeno i pro jinou osobu, než pro původního vlastníka. Předkupní právo je upraveno rovněž mezi podílovými spoluvlastníky, bude-li některý z podílových spoluvlastníků chtít úplatně převést podíl na někoho jiného než osobu blízkou, pak svůj podíl nejdříve musí nabídnout ostatním spoluvlastníkům.
Dřívější zákonné předkupní práva spoluvlastníků vymezené § 140 občanského zákoníku bylo dne v r. 2015 zrušeno (ruší se uplynutím jednoho roku po účinnosti NOZ). Zákonné předkupní právo vznikne pouze v takových případech, kdy spoluvlastnictví bude vznikat bez ovlivnění spoluvlastníků (děděním apod.). Trvání tohoto spoluvlastnického práva bude však časově omezené a to na dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
NOZ se zabývá zástavním právem § 1309 a následující, přičemž klade důraz na vyšší autonomii smluvních stran. Nově není omezen rozsah zajištění nepeněžitého dluhu výší jeho obvyklé ceny v době vzniku zástavního práva a lze zastavit i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož důvodu. V případě nemovitostí je požadována písemná forma pro zřízení zástavního práva.
Předmětem zástavního práva je u financování nákupu nemovitostí nemovitost, k níž bude nabyto vlastnické právo teprve v budoucnu. Může se jednat také o nemovitost, která v budoucnu teprve vznikne § 1341 NOZ. NOZ dává nově možnost ujednání, dle něhož si věřitel může zástavu ponechat a to buď za libovolnou, či stanovenou cenu. Zástava v případě nesplacení dluhu bude zpeněžena ve veřejné dražbě či dle zvláštního zákona. V případě, že si strany ujednaly jiný druh zpeněžení, musí věřitel při prodeji postupovat s odbornou péčí v zájmu svém, ale i v zájmu zástavního dlužníka. Zcela nově upravuje NOZ institut uvolněného zástavního práva § 1354. Vlastník věci je oprávněn při zániku zástavního práva bez nutnosti jeho předchozího výmazu ve veřejném seznamu zřídit k téže věci zástavní právo pro jiný dluh, a to do deseti let od zápisu uvolnění zástavního práva. Ve veřejném seznamu pak nedojde k výmazu a novému zápisu zástavního práva, ale pouze ke změně údaje o zajištěném dluhu. Zástavní dluh je třeba pojistit. V opačném případě se na nepojištěný dluh uvolněný zástavním právem nepřihlíží při rozdělení
výtěžku v době po zpeněžení zástavy. I v případě výkonu zástavního práva bude kladen větší důraz na smluvní volnost. Zástavní věřitel si nově bude moci se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem, dohodnout způsob věřitelova uspokojení, čímž bude značně zvýšena uhrazovací funkce zástavního práva. Pokud si způsob uspokojení strany nedohodnou, bude zpeněžena v dražbě či prodejem dle jiného zákona. Zástavní věřitel je oprávněn zástavu zpeněžit nejprve po oznámení dlužníku o výkonu zástavního práva a po oznámení po 30 dnech § 1365 NOZ.
Předmětem zástavního práva může být kromě nemovitostí též spoluvlastnický podíl k věci, bytová jednotka, nebo nebytový prostor. Smlouva musí mít určitou formu, musí být písemná. Stranami, účastníky zástavní smlouvy jsou věřitel a zástavce. Ve smlouvě nesmí chybět předmět zástavního práva včetně pohledávky, která zajišťuje. Nesmí chybět úředně ověřené podpisy stran.
Zástavní právo u nemovitostí vznikne odevzdáním zástavy zástavnímu věřiteli a následně je toto právo evidováno v katastru nemovitostí. Zánik zástavního práva nastane zánikem zajištěného dluhu. V takovém případě požádá zástavní věřitel o výmaz splaceného zástavního práva a zástava bude z veřejného seznamu vymazána. Žádost o výmaz může podat rovněž dlužník, prokáže-li zánik zástavního práva listinou stvrzující splacení dluhu.
6 ZÁVĚR
Rok 2014 přinesl podstatné změny při převodu práv spojených s nemovitostmi. V práci jsem se snažila vysvětlit základní pojmy spojené s nemovitostmi, dále nastínit hlavní změny při převodu nemovitostí nebo postupy týkající se převodů vlastnických práv a povinností. Jedině znalostí právního vymezení a odpovědnému přístupu ke svému vlastnictví se vlastníkům nemovitých věcí nemůže stát, že o své nabyté vlastnictví v budoucnosti přijdou. K právním normám souvisejícím s vlastnictvím patří: nový občanský zákoník, nový katastrální zákon, popř. zákon o obchodních korporacích. NOZ posiluje jistotu kupujících, kteří nemovitosti pořídí v tzv. dobré víře od prodávajících. Také zajistí kupujícímu jistotu, že o nemovitost nepřijde, pokud skutečný stav nebude odpovídat tomu, co je zapsáno v katastru nemovitostí.
Práce zachycuje popis několika způsobů nabytí vlastnického práva dle NOZ. Pokusila jsem se upozornit na problematiku, která v souvislosti s aplikací NOZ pozměňuje způsoby převodu vlastnictví, přičemž některé aspekty výše popsaných způsobů nabytí vlastnictví budou jednodušší a některé daleko rozsáhlejší. Jedná se tedy o úvodní náhled či rozbor NOZ, neboť až samotná praxe ukáže, jakým způsobem bude NOZ aplikován a přijat z řad veřejnosti.
Shrnutí změn z nového občanského zákona ve věci vlastnictví:
Novým občanským zákoníkem se řídí vztahy vzniklé od 1. 1. 2014. NOZ řeší právní poměry týkající se věcných práv bez ohledu na okamžik vzniku. NOZ zakládá stranám větší smluvní volnost, popř. řeší jiné právní vztahy (např. smluvní), pokud si to strany dohodly. NOZ je komplexním předpisem jež se rovněž zabývá výslovně otázkami dopadu nové právní úpravy na právní vztahy, které vznikly před koncem roku 2014. Tato ustanovení jsou umístěná v přechodných ustanoveních od § 3028 do § 3079.
Shrnutí změn nového katastrálního zákona:
Změna katastrálního zákona byla nutná z důvodů změny občanského zákona a povinnosti sjednotit normy tak, aby na sebe navazovaly. Od 1. ledna 2014 zákon přebírá právní úpravu dosavadního katastrálního zákona a nově bude katastr nemovitostí např.: věcná práva zapisovat výlučně vkladem, zpřísňuje rozsah přezkumu listin právních vztahů k nemovitostem, je uplatňována zásada pořadí doručených listin, zvyšuje informovanost majitelů před vkladem a během řízení, informace
podá i prostřednictvím datových schránek, eviduje údaje o cenách nemovitostí. Přínosem nového katastrálního zákona jsou nová bezpečnostní opatření chránící majitele nemovitostí.
Na závěr práce bych ještě k textu dodala pár vět. Díky této práce, uvedené tématice a studiu pramenů či hledání literatury jsem si ujasnila a potvrdila, že vlastnictví nám slouží v případě, že se o něj zajímáme. Známe své mantinely a to jak v otázkách právních tak etických. S pojmem vlastnit souvisí rovněž pojem závazek, mít povinnost o své vlastnictví náležitě dbát a informovat se o dění s ním související. Zajímat se o své právní vztahy, uspořádávat si je v rámci možnosti způsobem, aby nám naše vlastnictví patřičně sloužilo a přinášelo užitek.
V současné době byly do českého práva uvedeny nové zákony, které jsem již popsala v textu práce. S nimi souvisejí změny, které se nás dotýkají v běžném životě jak v soukromém, tak v obchodním styku. Převod nemovitých věcí tedy spadá do obou úrovní a týká se fyzických i právnických osob, vlastníků všech věkových kategorií, majitelů nemovitostí, osob nabývajících nemovitostí, či se vznikem, zánikem či změnou práv nějak souvisejí. Z těchto důvodů vidím jako velmi důležité se věnovat popisem a objasňováním pojmů, práv či povinností, které s určitou věcně danou problematikou souvisí.
7 LITERATURA
XXXXX, Xxxxx. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku., Vydání 1., Praha: Xxxxxxx Kluwer, Česká republika, 2013, ISBN 978-80-7478-013-4. s. 315.
XXXXXXXXXX, X., a kol., Nový občanský zákoník: srovnání nové a současné úpravy občanského práva. Nakladatelství: C. H. Xxxx, Vydání 1., 2012. ISBN 978-80-7400-423-0. s. 792.
RABAN, Xxxxxxx, a kolektiv. Občanské právo hmotné: Relativní majetková práva. Nakladatelství: Xxxxxx Xxxxx, Brno, 2012, ISBN 978-80-87713-10-5. s. 476.
XXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXXX, X., a kol. Vzory smluv a podání, Nakladatelství: Linde Praha, Vydání 12. podle stavu k 1. 12. 2008, 2008. ISBN 978-80-7201-742-3. s. 1239.
XXXXX, Xxxxx, Xxxxxx, Xxx. Občanské právo hmotné. Vydání: 3, Brno: Nakl. Doplněk, 2002. ISBN 80-723-9111-9. s. 433.
XXXXXX, X. Xxxxxxx společnost a Evropská akciová společnost. Praha. ASPI, 2009, ISBN 978- 80-7357-430-7. s. 936.
XXXXXXX, X., XXXXXX, X., a kol. Občanské právo hmotné 2., Nakladatelství: Xxxxxxx Kluwer,
Vydání: 5, ISBN 978-80-7357-473-4. s. 550.
XXXXXXX, Xxxx. Nový občanský zákoník. Právo pro každého. Vydání: 1. Praha, Grada, 2014,
ISBN 978-802-4751-634. s. 144.
XXXXXXX, P., XXXXXXXX, a kol. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. Vydání: 1. Grada, 2014. ISBN 978-802-4751-641. s. 213.
XXXXXXX, Xxxx. Nový občanský zákoník: Vlastnictví a věcná práva. Vydání: 1. Praha: Grada,
2014, Právo pro každého. ISBN 978-802-4751-665. s. 165.
XXXXXXX, M, XXXXXXXX, X. x XXXXXXX, I. Pozemkové právo. Plzeň: Vydavatelství a
nakladatelství Xxxx Xxxxx, 2010, ISBN 978-80-7380-253-0, s. 334.
XXXXXXXX, X. Převody vlastnických práv k nemovitosti. Brno, 2007/2008. Bakalářská práce. Masarykova univerzita Právnická fakulta. Vedoucí práce XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx, Dr.
8 PRAMENY
Zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky.
Zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod.
Zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 90/2012 Sb., Zákon o obchodních korporacích.
Zákon č. 128/2000 Sb., Zákon o obcích, ve znění pozdějších předpisů.
Zákon č. 265/1992 Sb., Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve
znění pozdějších předpisů – zrušen. Zákon č. 256/2013 Sb., Katastrální zákon.
Zákon č. 183/2006 Sb., Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon č. 500/2004 Sb., Správní řád, ve znění pozdějších předpisů.
Zákon 120/2001 Sb., Exekuční řád.
Zákon č. 357/1992 Sb., Zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí – zrušen. Zákon č. 184/2006 Sb., Zákon o vyvlastnění.
Zákon č. 183/2006 Sb., Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., O dani z nabytí nemovitých věcí.
Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník zrušil dnem 1. 1. 2014 níže uvedené právní předpisy:
o Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
o Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
o Zákon č. 72/1994 Sb., Zákon o vlastnictví bytů.
o Zákon č. 265/1992 Sb., Zákon o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem.
Zákon č. 344/1992 Sb., Zákon o katastru nemovitostí České republiky (Katastrální zákon).
Vyhláška č. 357/2013 Sb., Katastrální vyhláška.
Vyhláška č. 418/2001 Sb., Vyhláška Ministerstva spravedlnosti o postupech při výkonu exekuční a další činnosti.
Vyhláška č. 323/2013 Sb., o náležitostech formulářů na podávání návrhů na zápis, změnu nebo výmaz údajů do veřejného rejstříku a o zrušení některých vyhlášek.
Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.
Nález Ústavního soudu ČR ze dne 7. 10. 1996, ÚS 201/96; Sb. n. u. ÚS, svazek 6, nález č. 96, str. č. 197.
Webové zdroje
[online]. Dostupné z: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxx-xxxxx/xxxx., [cit. 2014-04-04].
[online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xx/xxxxxx/xxx_0000/xxxxxxxxx-xxxxx-xxxxx-xxxxxx- obcanskeho-zakoniku-zakladni-otazky-a-obecna-uprava.aspx, [cit. 2014-03-04].
[online]. Dostupné z: xxx.xxxxxxxx.xx/xx/xxxxxx/xxx_0000/xxxxxxxxx-xxxxx. iPrávník. Praha. XXXXXXX, XXXx. Xxxxx, Ph.D., LL. M., [cit. 2014-03-04].
[online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxx/000000-xxxxxxx-xxxxx-xxxx-xxxxxxxx-xxxxxx- li-v-domech-spolecenstvi-vlastniku.html., Autor: XXXx. XXXXXXXX, Xxxxxxx. [cit. 2014-03-20].
[online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xx/xxxxxxx/xxx_0000/xxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxx- novy-obcansky-zakonik.aspx, Autor: XXXx. XXXXXXXX, Xxxxxx. [cit. 2014-01-17].
[online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxx-xxx-xxxxxxx-xxxxxxxx- jednotek-po-1-lednu-2014-92849.html., Epravo. [cit. 2014-04-01].
[online]. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxx/xxx/xxxx-xxxxx/xxxxx-xx/xxx-0/xxxxx-0?xxxxxx- item-2906-comments-item-627-expanded=1&detail-item-2964-comments-item-1551-
expanded=1&do=detail-item-2906-comments-item-627-export, Komunitní portál o rekodifikaci.
ipravnik. [cit. 2014-01-06].
[online]. Všeobecná deklarace lidských práv a svobod. [Dostupné z: xxxx://xxxxxx.xxx.xx/xxxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxxx/0000/xxxxxxxxx_xxxxxxxxx_xxxxxxxx_xxxx_x_xxxx od_zjednodusena_verze.pdf, [cit. 2014-03-09].
[online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxx.xx/xxxx/xxxxxxxx/xx/xx_xxx/xxxxxxx00/xxx0.xxx, Zápis práv vkladem na podkladě smluv. [cit. 2014-11-12].
[online]. I N SIGHT INSIGHT: Achour & Xxxxx s.r.o. INSIGHT. Dostupné z:
xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxxx/xxxxxxx-00-xxxxxxxx-0000.xxx, [cit. 2014-02-12].
[online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxx. [cit. 2014-04- 11].
9 PŘÍLOHY
Příloha č. 1 - Smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti
Příloha č. 2 - Smlouva o převodu bytové jednotky
Příloha č. 3 - Darovací smlouva
Příloha č. 4 – Dohoda o převodu družstevního podílu
Příloha č. 5 - Smlouva o zástavním právu k nemovitostem
Příloha č. 6 - Smlouva o zřízení věcného břemene Příloha č. 7 - Smlouva o zřízení předkupního práva Příloha č. 8 - Smlouva o smlouvě budoucí
PŘÍLOHA Č. 1 – VZOR – Smlouva o převodu nemovitosti
Kupní smlouva
Xxxxx…………., r.č ,
trvale bytem:……………………………. PSČ ,
(dále jen „Prodávající“) na straně jedné
a
Jméno……….., x.x ,
trvale bytem: ……………………………, PSČ ,
(dále jen „Kupující“) na straně druhé
shora uvedené smluvní strany uzavírají v souladu s § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tuto Kupní smlouvu (dále jen „smlouva“) takto:
Článek I.
Prodávající prohlašují, že mají ve svém podílovém spoluvlastnictví následující nemovitosti:
- pozemek parc. č……………, zastavěná plocha a nádvoří o výměře evidované v katastru
nemovitostí ……m2,
- pozemek parc. č. ………., zahrada o výměře evidované v katastru nemovitostí m2,
a to vše zapsané na listu vlastnictví č. ………… pro katastrální území Doubí u Liberce, obec Liberec, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, (vše dále jen „předmět převodu“).
Součástí pozemku parc. č. …………. je budova č.p , rod. dům.
Spoluvlastnický podíl prvního Prodávajícího, pana , na předmětu převodu činí
id. ½ a spoluvlastnický podíl druhého Prodávajícího, paní ……, na předmětu převodu činí id. ½.
Článek II.
Prodávající touto smlouvou prodávají Kupujícímu předmět převodu uvedený v čl. I. této smlouvy se všemi součástmi a příslušenstvím a Kupující tento předmět převodu uvedený v čl. I. této smlouvy kupuje a do svého vlastnictví přijímá.
Článek III.
1. Smluvní strany se dohodly, že celková kupní cena předmětu převodu činí ,-
Kč (slovy Korun českých). Tato kupní cena je konečná.
2. Smluvní strany se dohodly, že celkovou kupní cenu zaplatí Kupující následujícím způsobem: kupní cenu ve výši …………………….,- Kč (slovy:………………………… Korun českých) uhradí Kupující prostřednictvím úvěru poskytnutého mu společností , a.s. se sídlem
…………, ………….., IČ: ……….., (dále též jen „Banka“). Banka vyplatí částku ve výši
………….,- Kč do bankovní úschovy (dále též jen „Úschova“) u , se sídlem
………….Praha 1,. z bankovní společnosti…………………..(dále též jen „Schovatel“), na bankovní účet č. …………../2700, variabilní symbol : ………………..,, a to vše po splnění odkládacích podmínek pro čerpání úvěru Kupujícím, a to vše do pěti (5) pracovních dnů poté, co bude předložen Bance návrh na vklad zástavního práva ve prospěch Xxxxx s razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu s vyznačením skutečnosti, že byl spolu s povinnými přílohami doručen, a současně po předložení výpisu z LV č. …. pro k. ú. ………, obec , vedeného u
KÚ pro ………, KP ……, kde bude vyznačena plomba znamenající probíhající řízení o povolení vkladu zástavního práva ve prospěch Banky, a to nejpozději do …... 2014. Celkem bude do Úschovy uhrazena částka ve výši ……………….,- Kč, s tím, že finanční prostředky budou z Úschovy uvolněny následujícím způsobem:
- částka ve výši …………………,- Kč bude uvolněna Schovatelem na bankovní účet určený Prodávajícím č………………. do pěti (5) pracovních dnů poté, co mu budou předloženy
následující dokumenty: 1) originál výpisu z příslušného listu vlastnictví pro katastrální území Doubí u Liberce, obec Liberec, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, ve kterém bude v části A jako vlastník předmětu převodu uveden Kupující a části C a D budou bez zápisu omezení vlastnického práva založeného právním úkonem Prodávajícího s výjimkou zástavního práva ve prospěch Banky zajišťujícího úvěr Kupujícího na úhradu části kupní ceny dle této smlouvy,
- částka ve výši ,- Kč odpovídající předpokládané dani z nabytí nemovitých
věcí bude uvolněna Schovatelem na bankovní účet příslušného finančního úřadu do pěti (5) pracovních dnů poté, co mu bude kteroukoliv ze smluvních stran předložena kopie daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí pro předmětné nemovitosti s originálem razítka podatelny příslušného finančního úřadu.
3. Smluvní strany výslovně prohlašují, že s těmito platebními podmínkami souhlasí.
Článek IV.
1. Prodávající se zavazuje předat předmět převodu Kupujícím nejpozději do…… pracovních dnů ode dne kdy dojde k uvolnění 1. části kupní ceny ve výši …………….,- Kč na bankovní účet určený Prodávajícími a Kupující se zavazuje v této lhůtě předmět převodu převzít. Pokud bude jedna ze smluvních stran v prodlení s předáním či převzetím předmětu převodu, pak je smluvní strana, která prodlení zavinila, povinna uhradit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 1.000,- Kč za každý den prodlení s předáním či převzetím předmětu převodu. Bude-li Prodávající v prodlení s předáním předmětu převodu Kupujícímu delším než třicet (30) dnů, pak je Kupující oprávněn odstoupit od této smlouvy. Bude-li Kupující v prodlení s převzetím předmětu převodu delším než třicet (30) dnů, pak je Prodávající oprávněn odstoupit od této smlouvy. Při předání předmětu převodu bude mezi smluvními stranami vyhotoven předávací protokol.
2. Veškeré platby za služby poskytované v souvislosti s užíváním předmětu převodu přede dnem jeho předání, zejm. platby za odběr energií (voda, plyn, elektřina), hradí Prodávající. Prodávající se zavazuje zaplatit Kupujícímu všechny případné nedoplatky plateb za služby poskytované v souvislosti s užíváním předmětu převodu vztahující se k období přede dnem jeho předání, které bude případně nucen Kupující zaplatit. Kupující se zavazuje zaplatit Prodávajícímu všechny
případné přeplatky plateb za služby poskytované v souvislosti s užíváním předmětu převodu vztahující se k období přede dnem jeho předání, které mu budou případně vyplaceny.
Článek V.
1. Prodávající prohlašuje, že na předmětu převodu nejsou žádné právní vady, zejména žádné dluhy, věcná práva, právo stavby, věcná břemena (služebnosti a reálná věcná břemena), zástavní práva, předkupní práva, nájemní práva, práva výpůjčky, práva zpětné koupě, výměnek a ani jiné právní závady s výjimkou zástavního práva zřízeného ve prospěch Banky na zajištění úvěru poskytovaného Kupujícímu na úhradu části kupní ceny podle této smlouvy. Prodávající dále prohlašuje, že předmět převodu není předmětem nedořešených soudních, konkurzních, restitučních či jiných nároků, že není nijak omezen v nakládání s předmětem převodu. Prodávající prohlašuje, že na jeho majetek není vedena exekuce, výkon rozhodnutí ani na něj nebyl podán insolvenční návrh.
2. Prodávající prohlašuje, že neexistují žádné jiné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu převodu dle této smlouvy zakládaly výše uvedená práva, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí, pokud se tam zapisují, a ani nejsou u příslušného katastrálního úřadu ohledně předmětu převodu podle této smlouvy podány žádné návrhy, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, s výjimkou návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch Banky na zajištění úvěru poskytovaného Kupujícímu na úhradu části kupní ceny podle této smlouvy.
3. Prodávající se zavazuje, že do dne vkladu vlastnického práva ve prospěch Kupujícího podle této smlouvy nezřídí ve prospěch třetích osob žádná výše uvedená práva a ani jinak předmět převodu podle této smlouvy nezatíží.
4. Kupující výslovně prohlašuje, že bere na vědomí, že na předmětu převodu vázne zástavní právo Banky uvedené v čl. V. odst. 1. této smlouvy a že nemovitost kupuje i s tímto zástavním právem.
5. Kupující prohlašuje, že mu je znám faktický stav předmětu převodu a že na něm neshledal žádné vady, na které by nebyl upozorněn Prodávajícím. Kupující prohlašuje, že touto smlouvou na sebe přebírá veškerá práva a povinnosti vlastníka předmětu převodu vyplývající ze zákona.
6. V případě, že se tvrzení Prodávajícího uvedená v čl. V. odst. 1. a 2. této smlouvy ukáží jako nepravdivá, nebo v případě, že Prodávající poruší závazek sjednaný v čl. V. odst. 3. této smlouvy a Prodávající neodstraní závadný stav ani v dodatečné 30-ti denní lhůtě, pak je Kupující oprávněn od této smlouvy odstoupit.
7. Smluvní strany sjednávají, že v případě oprávněného odstoupení od této smlouvy se smlouva od počátku ruší s výjimkou ustanovení o úhradě smluvních pokut. Smluvní strany jsou si povinny bezodkladně vrátit již poskytnutá plnění. Odstoupení musí být učiněno písemnou formou s tím, že úkon o odstoupení musí být druhé smluvní straně doručen. Odstoupením od smlouvy nezaniká právo na úhradu smluvní pokuty. Strany si zasílají písemná oznámení na posledně uvedenou adresu.
8. V případě odstoupení od smlouvy se Prodávající zavazují bezodkladně uhradit Bance finanční prostředky, které již byly Prodávajícím uhrazeny jako část kupní ceny z úvěru čerpaného Kupujícím.
9. Prodávající se zavazuje, že nejpozději do jednoho měsíce ode dne předání předmětu převodu Kupujícímu zajistí, aby v předmětu převodu neměly místo trvalého pobytu, místo podnikání nebo sídlo žádné osoby, které zde k datu podpisu této smlouvy místo trvalého pobytu, místa podnikání anebo sídlo mají. Pro případ prodlení Prodávajícího se splněním těchto povinností se sjednává smluvní pokuta ve výši 500,- Kč za každý den prodlení.
Článek VI.
1. Smluvní strany při podpisu této smlouvy podepsaly i návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch Kupujícího.
2. Správní poplatky spojené se zápisem vlastnického práva Kupujícího do katastru nemovitostí nese Kupující.
3. Daň z nabytí nemovitých věcí platnou v zákonné výši hradí Prodávající.
Článek VII.
Smluvní strany se zavazují pro případ, že by nedošlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch Kupujícího podle této smlouvy pouze z důvodů nesplnění zákonných podmínek pro povolení vkladu, že uzavřou do 10 dnů od doručení zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu dodatek k této smlouvě nebo novou kupní smlouvu tak, aby byly vytýkané vady odstraněny, případně, že na pokyn katastrálního úřadu do 10 dnů tuto smlouvu či návrh na vklad náležitě doplní.
Článek VIII.
1. Vlastnické právo k předmětu převodu podle této smlouvy nabývá Kupující se všemi právy a povinnostmi dnem jeho vkladu do katastru nemovitostí, přičemž právní účinky vkladu vlastnického práva vznikají na základě rozhodnutí o povolení vkladu zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad vlastnického práva doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.
2. Tato smlouva je vyhotovena ve čtyřech stejnopisech s platností originálu, přičemž každá ze smluvních stran a Banka obdrží po jednom stejnopise a jeden bude podán spolu s návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí příslušnému katastrálnímu úřadu. Tuto smlouvu lze měnit nebo doplňovat pouze na základě dohody obou smluvních stran, a to formou číslovaných písemných dodatků.
4. Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu řádně přečetly, že byla uzavřena podle jejich pravé a svobodné vůle, určitě, vážně a srozumitelně, nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek. Na důkaz toho smluvní strany připojují k této smlouvě své podpisy.
V Liberci, dne 2014
……………..………………................. ........………………………………...
Prodávající Kupující
PŘÍLOHA Č. 2 – VZOR – Smlouva o převodu bytové jednotky
Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky
Xxxxx……. ………….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
dále jen „prodávající“
a
Xxxxx..…….………….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
dále jen „kupující“
uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto smlouvu o převodu vlastnictví bytové
jednotky:
ČL. I
1. Předmětem smlouvy je bytová jednotka č. ……………, ……, v domě č.p. na pozemku
parc. č.………… , umístěná v ..... nadzemním podlaží, o celkové podlahové ploše m2,
včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. ….. o velikosti ……./…… a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. …… o velikosti …..…./……, vše na LV č. ………, jak zapsáno pro k.ú. v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro
………………….., KP (dále jen „bytová jednotka“).
2. Bytová jednotka se skládá z těchto místností ………………..o výměře…….……..
Příslušenstvím bytové jednotky je: ……………………Vybavení bytové jednotky tvoří
………………………….
3. Od posledního převodu předmětné jednotky nedošlo k podstatné změně v charakteru bytové jednotky, jejímu vybavení a příslušenství, a nejedná se o první převod předmětné jednotky.
4. K prokázání vlastnictví předkládá prodávající výpis z listu vlastnictví č. ……… ze dne ,a
prohlašuje, že od tohoto data nedošlo k žádným změnám práv co do předmětné nemovitostí.
ČL. II
1. Prodávající prohlašuje, že na předmětné nemovitosti neváznou žádná věcná či závazková práva, zejména žádné dluhy, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva, práva věřitelů vyplývající z nařízeného výkonu rozhodnutí nebo exekuce ani jiné právní povinnosti.
2. Prodávající prohlašuje, že není v prodlení s plněním žádných svých závazků vztahujících se k předmětné nemovitosti, zejména daňových povinností, a není proti němu vedeno ani nehrozí žádné řízení, které by mohlo ve svém důsledku omezit vlastnické právo kupujícího k předmětné nemovitosti.
3. Dále prodávající prohlašuje, že na předmětné nemovitosti nejsou žádné faktické vady, na které by měl povinnost kupujícího upozornit.
4. Prodávající tímto prodává předmětnou nemovitost kupujícímu s veškerými právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím, přičemž strany sepíší při fyzickém předání předávací protokol.
5. Kupující prohlašuje, že si předmětnou nemovitost prohlédl, seznámil se s jejím stavem a jako takovou ji přebírá do svého výlučného vlastnictví a zavazuje se uhradit kupní cenu, jak je sjednána touto smlouvou. Kupující je svobodný(á) / ženatý (vdaná) / uzavřel(a) dohodu o zúžení společného jmění manželů a k tomu předkládá ………………
6. V případě, že by se prohlášení a ujištění daná prodávajícím v tomto článku ukázala jako nepravdivá, uplatní se sankční ustanovení dle této smlouvy. Strany si vrátí, co bylo podle smlouvy plněno do 30 dnů ode dne zániku platnosti této smlouvy a poskytnou si včasnou a účinnou součinnost za účelem převodu vlastnického práva zpět, jakož i k zastavení řízení o vkladu případného zástavního práva a vlastnického práva, nebo k výmazu zástavního práva, pokud je již vloženo.
ČL. III
1. Xxxxxxx kupní cena za předmětnou nemovitost byla stranami dohodnuta ve výši ………………
(slovy Korun českých).
2. Kupní cena je splatná takto:
a) částku …………. (slovy: ………… korun českých) uhradil kupující před podpisem této smlouvy do notářské úschovy u ………………/ do advokátní úschovy u JUDr. ,
č. osv. ČAK 12345, se sídlem Národní xxxxx 000, 000 00 Xxxxx 0 (dále jen „schovatel“)
s tím, že prostředky takto složené budou vyplaceny prodávajícímu takto:
i) částka ………………………… (slovy:………………………….. Korun českých) bude z účtu schovatele uvolněna na účet č. ……………………vedený u
………………na základě předložení výpisu z katastru nemovitostí s uvedením kupujícího jako vlastníka dle této smlouvy bez jakýchkoliv omezení nebo práv třetích osob, vyjma omezení a práv vyjmenovaných v této smlouvě nebo zřízených se souhlasem kupujícího, a
ii) částka ………….…………… (slovy ………………………….. Korun českých) odpovídající dani z nabytí nemovité věci bude uvolněna schovatelem přímo na účet finančního úřadu pod variabilním symbolem poplatníka (poplatníků), a to v zákonné lhůtě k úhradě daně z nabytí nemovité věci, a to po předložení kopie daňového přiznání k dani z nabytí nemovité věci s razítkem finančního úřadu o jeho přijetí. Bude-li daň z nabytí nemovité věci vyšší než pod tímto písmenem uvedená deponovaná částka, je Strana prodávající povinna tento rozdíl zaplatit přímo finančnímu úřadu.
b) částku ……….. (slovy: ………… Korun českých) uhradí kupující do dne
…………………. na účet prodávajícího č. ……………………………… vedeného u
…………….. na základě předložení všech těchto dokumentů:
i) této smlouvy podepsané oběma stranami ověřenými podpisy,
ii) návrhu na vklad vlastnictví dle této smlouvy s vyznačením razítka katastrálního úřadu o jeho přijetí a vyznačení čísla jednacího,
iii) výpisu z listu vlastnictví na předmětnou nemovitost s vyznačenou plombou na základě návrhu na vklad vlastnictví podle této smlouvy s tím, že z listu vlastnictví bude patrno, že na předmětné nemovitosti neváznou žádná zatížení a že nejsou vedena žádná řízení vyjma řízení vedených z vůle nebo se souhlasem obou stran.
3. Kupující se zavazuje splnit řádně a včas všechny povinnosti, strany si poskytnou vzájemnou
účinnou a včasnou součinnost. Pokud kupující neuhradí kupní cenu řádně a včas, uplatní se sankční ustanovení této smlouvy.
ČL. IV
1. Kupující nabude vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí na základě této smlouvy
s účinností ke dni podání návrhu na vklad.
2. Zároveň s podpisem této smlouvy podepisují strany návrh na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí.
3. Strany vyvinou veškeré úsilí ke splnění účelu této smlouvy a zavazují se, pokud to bude nutné podle výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu, doplnit nebo změnit tuto smlouvu nebo uzavřít novou smlouvu, která naplní účel této smlouvy, do 10 dnů ode dne, kdy se o obsahu výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu dozvěděly. Toto ustanovení se vztahuje přiměřeně na návrh na vklad do katastru nemovitostí a přílohy.
4. Do doby provedení vkladu vlastnictví podle této smlouvy jsou obě strany svými projevy vůle vázány a zavazují se bez souhlasu druhé strany nepřevést předmětné nemovitosti na třetí osobu, ani je jakkoliv nezatížit nebo nesjedná práva k nim pro třetí osobu.
ČL. V
Smluvní strany této smlouvy se dohodly, že pokud nedojde ke splnění účelu této smlouvy, to jest k převodu vlastnického práva proti úhradě kupní ceny, zaviněním jedné ze stran tím, že nesplní své povinnosti dle této smlouvy a neučiní nápravu závadného stavu ani do 10 dnů ode dne doručení písemné výzvy druhé strany, je prvá strana oprávněna požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 15% sjednané kupní ceny do 10 dnů od doručení písemné výzvy straně, která nenaplnění účelu smlouvy zavinila. Tím není dotčen nárok na náhradu škody přesahující smluvní pokutu. Smluvní strany sjednávají, že úhradou smluvní pokuty zanikají veškeré původní závazky stran sjednané mezi nimi touto smlouvou. Pokud smluvní pokuta nebude uhrazena řádně a včas, má oprávněná strana právo od této smlouvy odstoupit. Zánikem platnosti či účinnosti smlouvy nezaniká nárok na smluvní pokutu a náhrady škody.
ČL. VI
1. Správu, provoz a opravy společných částí domu zajišťuje ,
dle smluvních ujednání se společenstvím vlastníků jednotek v předmětném domě.
2. Prodávající postupuje touto smlouvou kupujícímu práva a povinnosti ze smlouvy o správě a práva a povinnosti, které mu vyplývají z členství ve společenství vlastníků jednotek, a to v rozsahu spoluvlastnického podílu kupujícího na společných částech domu. Kupující postoupení práv a povinností ze smlouvy o správě předmětné nemovitosti přijímá a v uvedeném rozsahu s ní souhlasí.
3. Strana prodávající je povinna informovat správce a společenství vlastníků o převodu vlastnického práva k bytové jednotce na kupujícího bez odkladu po předání předmětné nemovitosti.
ČL. VII
1. Strany si předají předmětné nemovitosti na základě předávacího protokolu.
2. Ke dni předání předmětné nemovitosti prodávající učiní všechny kroky k odhlášení trvalého bydliště všech fyzických osob a zrušení sídla právnických osob. V případě, že tuto povinnost prodávající nesplní ani do 15 dnů ode dne předání předmětné nemovitosti, má strana kupující právo podat návrh na zrušení trvalého bydliště, resp. podat návrh na zrušení sídla právnické osoby v předmětné nemovitosti.
3. Daň z nabytí nemovité věci, jakož i případné náklady na vypracování znaleckého posudku pro účely daně z nabytí nemovité věci, hradí prodávající. Úschovu kupní ceny, hradí strany každá jednou polovinou.
4. Odpovědnost za vznik škody na předmětné nemovitosti přechází na stranu kupující dnem převzetí předmětné nemovitosti.
5. Přiznání k dani z nabytí nemovité věci se zavazuje podat prodávající v souladu se zákonem. Pro případ, že prodávající nesplní včas a řádně povinnost k úhradě daně z nabytí nemovité věci a kupující z titulu zákonného ručitelství uhradí daň z nabytí nemovité věci, má právo požadovat
vůči straně prodávající vedle uhrazené daně s příslušenstvím též smluvní pokutu ve výši 100% zákonem stanovené daně z nabytí nemovitosti.
6. Práva a povinnosti touto smlouvou neupravené se řídí občanským zákoníkem a předpisy souvisejícími.
7. Tato smlouva je sepsána v ….. stejnopisech, po jednom každé straně do doby provedení vkladu,
……….. pro účely řízení o povolení vkladu vlastnictví, jeden pro poskytovatele úvěru. 32
Účastníci si smlouvu řádně přečetli a na důkaz toho, že porozuměli jejímu obsahu tuto svobodně, vážně a vlastnoručně podepisují.
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Prodávající
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Kupující
32 [online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxx. [cit. 2014-04-11].
PŘÍLOHA Č. 3 – VZOR – Darovací smlouva
Darovací smlouva nemovitostí
Xxxxx…………………………………….…, rč ,
trvale bytem: ………………………………… PSČ ,
(dále jen „dárce“)
a
Xxxxx………………………………………., rč ,
trvale bytem: …………………………………, PSČ ,
(dále jen „obdarovaná“)
uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto Darovací smlouvu podle §2055 a následujících, uvedených v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
ČL. I
1. Dárce prohlašuje, že je výlučným vlastníkem pozemku ……… o výměře m - zahrada
a pozemku …………. o výměře ……… m - zahrada, vše zapsané na listu vlastnictví č pro
katastrální území…………., obec ……….., Katastrálního úřadu pro ………………, katastrální pracoviště …………………………..
2. Dárce nabyl vlastnické právo k nemovitostem uvedeným v článku I. odst. 1 této smlouvy darovací smlouvou ze dne …………….
3. Dárce dále prohlašuje, že nemovitosti uvedené v předchozím odstavci nejsou zatíženy právy třetích osob.
4. Obdarovaná prohlašuje, že je mu faktický i právní stav těchto nemovitostí dobře znám.
ČL. II
1. Dárce touto smlouvou daruje nemovitosti uvedené v článku I. této smlouvy obdarované a převádí na obdarované vlastnické právo k těmto nemovitostem.
2. Obdarovaná uvedený dar bezplatně do svého výlučného vlastnictví přijímá, jak stojí a leží a prohlašuje, že byla dárci upozorněna na stav daru.
ČL. III
1. Obdarovaná nabývá vlastnické právo k daru dnem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
2. Právní účinky vkladu toto práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.
ČL. IV
1. Obdarovaná nabude výlučné vlastnictví k darovaným nemovitostem, které jsou předmětem této smlouvy, vkladem do katastru nemovitostí.
2. Smluvní strany se dohodly, že návrh na vklad vlastnického práva podepsaný všemi smluvními stranami podá příslušnému katastrálnímu úřadu obdarovaná, a to bez zbytečného odkladu po uzavření této smlouvy. Správní poplatek za vklad vlastnického práva uhradí obdarovaná.
3. Smluvní strany se zavazují poskytnout si v řízení před katastrálním úřadem vzájemnou součinnost tak, aby byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí povolen.
ČL. V
1. Obdarovaná je neteří dárce a dar je osvobozen od darovací daně.
2. Správní poplatky spojené se zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí hradí
obdarovaná.
ČL. VI
1. Práva a povinnosti neupravené touto smlouvou se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku a právními předpisy souvisejícími.
2. Změny a doplňky této smlouvy je možné činit pouze po dohodě smluvních stran formou písemných vzestupně číslovaných dodatků.
3. Xxxxxxx byla vypracována ve třech vyhotoveních s platností originálu, přičemž každá ze stran obdrží po jednom vyhotovení a jedno vyhotovení si ponechá spolu s návrhem na vklad příslušný katastrální úřad.
4. Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly, že byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, určitě, vážně a srozumitelně, nikoli v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Autentičnost této smlouvy potvrzují svým podpisem.
V Praze, dne 2014
…………………………………..
Dárce
V Praze, dne 2014
………………………………
Obdarovaná
PŘÍLOHA Č. 4 – VZOR – Dohoda o převodu družstevního podílu
Dohoda o převodu družstevního podílu
Xxxxx.…………..……….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
jako člen bytového družstva, (na straně jedné a dále jen „převodce“)
a
Xxxxx.…………..……….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
(na straně druhé a dále jen „nabyvatel“)
Dohodu o převodu družstevního podílu člena bytového družstva (dále jen „tato dohoda“)
ČL. I
1. Převodce je členem bytového družstva „…………………………….…..“,IČO: , se sídlem:
………, vedené u rejstříkového soudu v ……………….. oddíl Dr, xxxxxx ,
jednající prostřednictvím …………………………, a ……, (dále jen „bytové družstvo“).
2. Členství v Bytovém družstvu je spojeno s právem užívání bytu č. ………., o velikosti …. a celkové podlahové ploše …. m2, nacházející se v …. NP v domě čp. … postaveném na pozemku parc.č……………., přičemž dům je ve vlastnictví Bytového družstva, jak vyplývá z LV č.
…………… pro k.ú. ….., v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro ….., KP
………………….(dále jen „byt“).
3. Převodce prohlašuje, že má řádně uzavřenou smlouvu o nájmu družstevního bytu, kterou předkládá. Údaje o vybavení a zařízení bytu jsou uvedeny v evidenčním listu, který převodce tímto předkládá / vybavení a zařízení bytu: ………………………...
ČL. II
Převodce převádí družstevní podíl v Bytovém družstvu, spojený s právem užívání bytu nabyvateli včetně všech práv a povinností souvisejících s členstvím v Bytovém družstvu a nabyvatel se zavazuje zaplatit převodci sjednanou cenu, jak ujednáno v Dohodě o úhradě za převod členských práv a povinností.
ČL. III
1. Nabyvatel prohlašuje, že se seznámil se stanovami Bytového družstva a prohlašuje, že je s nimi srozuměn a souhlasí s nimi a přijímá všechna práva a povinnosti, která mu členstvím v Bytovém družstvu vzniknou.
2. Nabyvatel prohlašuje, že stav bytu je mu znám, jakož i podmínky nájmu a dodávek služeb spojených s nájmem bytu.
3. Převodce předložil ke dni podpisu této dohody doklady o řádné úhradě nájemného a služeb s tím, že je povinen obojí i nadále hradit do dne předání bytu nabyvateli, pokud se nedohodnou pro jednotlivý případ písemně jinak.
4. Nabyvatel je oprávněn užívat byt ode dne jeho předání.
ČL. IV
1. Převodce prohlašuje, že na předmětu převodu neváznou žádné ekonomické dluhy (např. dlužné částky za služby spojené s užíváním bytu jako jsou vodné/stočné, odběr elektrické energie, apod.) ani právní dluhy (např. nájemní či podnájemní smlouvy, předkupní práva, apod.) či jiné faktické nebo právní závady, na které by byl povinen převodce nabyvatele upozornit, vyjma …………….
2. Smluvní strany prohlašují, že jejich smluvnímu ujednání nejsou na překážku ani jiné okolnosti bránící volnému nakládání s členskými právy.
3. Převodce dále prohlašuje, že členská práva ke dni fyzického předání bytu nezatíží technickými, právními či ekonomickými dluhy.
4. Převodce prohlašuje, že na nabyvatele nepřecházejí žádné dluhy, pohledávky ani závazky vůči převodci ani vůči třetím osobám z titulu členství v Bytovém družstvu nebo nájmu bytu, vyjma
………………. (např.: nesplacený členský vklad, nesplacený úvěr Bytového družstva hrazený členem v měsíčních splátkách ve výši )
5. Převodce odpovídá nabyvateli za škodu, která by mu vznikla z nepravdivosti prohlášení, uvedených v tomto článku.
ČL. V
1. Převod práv a povinností spojených s členstvím v Bytovém družstvu na základě této dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením této dohody o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této dohodě. Tytéž účinky jako předložení dohody o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.
2. Strany se dohodly, že předloží tuto smlouvu Bytovému družstvu do pěti (5) pracovních dnů ode
dne jejího podpisu.
ČL. VI
1. Tato dohoda se řídí českým právem.
2. Tato dohoda je sepsána ve 4 vyhotoveních, po jednom každé ze stran, dvě pro účely oznámení převodu členských práv a povinností družstvu.
Strany si dohodu řádně přečetly a na důkaz toho, že jsou srozuměny s jejím obsahem tuto svobodně a vážně podepisují.33
V ……………….. dne…………………
………………….……………………….
Převodce
33 [online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxx. [cit. 2014-04-18].
PŘÍLOHA Č. 5 – VZOR - Smlouva o zástavním právu k nemovitostem
ZÁSTAVNÍ SMLOUVA
Jméno………………., r.č. ………......, trvale bytem …………., ,
dále jen „ Zástavní věřitel“
a
Xxxxx………………., r.č. … ………., trvale bytem ………………., ……………….
dále jen „Zástavce“
uzavírají níže uvedeného dne tuto smlouvu zástavní:
Čl. I
1. Zástavní Věřitel a zástavce uzavřeli dne ………… smlouvu o , v níž se strany
dohodly na zajištění závazků z ní zástavním právem na nemovitosti, (dále jen „Zajištěná smlouva“).
2. Touto smlouvou se zajišťují všechny pohledávky Zástavního věřitele za Dlužníkem z této i ze Zajištěné smlouvy, a to včetně příslušenství, a pohledávky, které vzniknou z neplatnosti, zániku nebo ukončení této nebo Zajištěné smlouvy, (dále jen „Zajištěné pohledávky“).
Čl. II
1. Zástavce tímto prohlašuje, že je vlastníkem/jsou podíloví spoluvlastníky každý co do …… těchto nemovitostí: ………………………….………………………....vše v k.ú. ,
obec …………………..., jak vedeno na LV č. ………………..u Katastrálního úřadu pro ,
katastrální pracoviště , (dále jen „Zástava“)
2. Za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek zřizuje tímto Zástavce ve prospěch Zástavního věřitele za podmínek této smlouvy Zástavní právo k předmětné nemovitosti.
3. Zástavní věřitel takto zřízené Zástavní právo přijímá.
Čl. III
1. Zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Zástavce je povinen bezodkladně a na své náklady zabezpečit podání společného návrhu na vklad Zástavního práva u příslušného katastrálního úřadu a předložit jej Zástavnímu věřiteli s razítkem Katastrální úřadu o přijetí a přidělení čísla jednacího.
Čl. IV
1. Uspokojení Zástavního věřitele ze Zástavy se řídí platnými právními předpisy. Věřitel je oprávněn informovat veřejnost o realizaci Zástavy prostřednictvím sdělovacích prostředků, případně jiným vhodným způsobem.
2. Nebude-li kterákoli Zajištěná pohledávka řádně a včas splněna, má Zástavní věřitel právo na uspokojení Zajištěné pohledávky z výtěžku zpeněžení Zástavy a Zástavce je povinen zpeněžení Zástavy a uspokojení Zajištěné pohledávky z výtěžku zpeněžení umožnit a strpět. O zamýšleném prodeji musí být Zástavce předem informován.
3. Výběr způsobu zpeněžení Zástavy závisí výhradně na rozhodnutí Zástavního věřitele. V případě neúspěchu kteréhokoliv ze způsobů zpeněžení Zástavy, které Zástavní věřitel zvolí dle platných právních předpisů, je Zástavní věřitel oprávněn pokračovat kterýmkoliv přípustným způsobem zpeněžení Zástavy.
4. V případě přebytku zpeněžení Zástavy po uspokojení Zajištěných pohledávek bude zůstatek zpeněžení převeden na účet Zástavce sdělený Zástavnímu věřiteli.
5. Zástavce je povinen sjednat vinkulaci pojistného plnění ve prospěch Zástavního věřitele.
Čl. V
1. Zástavní právo zaniká zejména splněním veškerých Zajištěných pohledávek, dohodou stran, případně jiným způsobem stanoveným právním předpisem.
2. Po zániku zástavního práva je Zástavní věřitel povinen bezodkladně vydat písemné potvrzení
o zániku Zástavního práva a poskytnout Zástavci součinnost k výmazu Zástavního práva
z katastru nemovitostí.
Čl. VI
1. Zástavce prohlašuje, že veškeré závazky, které mu vznikají touto smlouvou, jsou dle jeho nejlepšího vědomí platnými a vymahatelnými závazky a že uzavření této smlouvy není v rozporu s žádným jeho závazkem nebo povinností, o nichž má nebo by měl vědět a že mu nejsou známy žádné okolnosti, které by mu bránily nakládat takto se Zástavou, např. návrh dle insolvenčního zákona, návrh na nařízení předběžného opatření nebo návrh na výkon rozhodnutí, apod.
2. Zástavce prohlašuje, že Zástava nemá skryté vady, je způsobilá k užívání a s výjimkou Zástavního práva podle této smlouvy není Zástava zatížena žádnými jinými zástavními právy včetně zákonných, soudcovských zástavních práv a předkupních práv ani závazkovými či věcnými předkupními právy, přičemž nejsou u Zástavce ani splněny předpoklady pro vznik takových práv, na Zástavě neváznou žádná věcná břemena ani žádná jiná práva třetích osob a Zástavci ani není nic známo o skutečnostech, které by umožnily jejich vznik.
3. Zástavce se zavazuje doručit Zástavnímu věřiteli veškerá oznámení, která obdržel v souvislosti s uplatněním práv třetích osob k Zástavě, a to ve lhůtě deseti (10) pracovních dnů ode dne, kdy taková oznámení obdržel. Dále písemně informovat Věřitele, pokud dojde ke vzniku jakéhokoli práva třetích osob k Zástavě ze zákona, na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu nebo z jiného důvodu, a to ve lhůtě deseti (10) pracovních dnů ode dne, kdy se o této skutečnosti dověděl nebo mohl dovědět.
4. Zástavce je povinen platit řádně veškeré daně, poplatky a odvody týkající se Zástavy a plnit další
povinnosti vyplývající z právních předpisů.
5. Zástavce poskytne bez zbytečného odkladu na výzvu Zástavního věřitele veškeré informace, které jsou podstatné pro vztah Zástavce a Zástavního věřitele dle této smlouvy.
6. Zástavce je obecně povinen zdržet se všeho, co by ohrozilo nebo poškodilo práva Zástavního
věřitele k Zástavě.
Čl. VII
1. Dlužník je povinen udržovat po celou dobu platnosti této smlouvy platné pojištění Zástavy na škodu způsobenou živelnými pohromami, záplavou, nebo únikem vody z vodovodního řadu.
2. Dlužník je povinen do dne …… zřídit ve prospěch Zástavního věřitele zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění doložit Zástavnímu věřiteli.
Čl. VIII.
1. Tuto Smlouvu lze měnit a doplňovat pouze písemnou dohodou.
2. Písemnosti budou zasílány stranám na adresy uvedené v záhlaví nebo v obchodním rejstříku nebo na takovou adresu, která bude příslušnou stranou písemně oznámena druhé straně.
3. Tato Xxxxxxx se řídí platným českým právem.
4. Tato Xxxxxxx je podepsána v .. vyhotoveních, z nichž Zástavce, Dlužník i Věřitel obdrží po jednom vyhotovení a vyhotovení jsou určena pro účely řízení u katastrálního úřadu.
Účastníci si smlouvu řádně přečetli a na důkaz toho, že porozuměli jejímu obsahu tuto svobodně, vážně a vlastnoručně podepisují. 34
V ………….. dne……………..2014 V …………… dne 2014
Zástavní věřitel Zástavce
34 [online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxx. [cit. 2014-04-18].
PŘÍLOHA Č. 6 – VZOR - Smlouva o zřízení věcného břemene
Smlouva odpovídajícího věcnému břemeni bydlení
Jméno………. ………….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
dále jen „povinný“
a
Jméno…………. ……….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
dále jen „oprávněný“
uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto smlouvu:
ČL. I
1. Strany se dohodly, že touto smlouvou zřizuje povinný, jako výlučný vlastník nemovitosti......................., k.ú. ………………….., jak zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro …………., KP …………, (dále jen „Nemovitost“) právo bydlení ve prospěch oprávněného a oprávněný toto oprávnění z věcného břemene přijímá.
2. Stany prohlašují, že Nemovitost je způsobilá a kolaudačním rozhodnutím určená k bydlení.
3. K prokázání vlastnictví předkládá povinný výpis z listu vlastnictví č. …….. ze dne ,
přičemž prohlašuje, že od tohoto data nedošlo k žádným změnám práv co do zatížené nemovitosti.
ČL. II
1. Věcné břemeno se zřizuje úplatně / bezplatně. Výše úplaty činí Kč ročně/měsíčně a
je splatná vždy do na účet povinného z věcného břemene.
2. Oprávněný nese náklady na dodávku elektrické energie, plynu, na vodné a stočné a náklady na další služby spojené s užíváním Nemovitosti (dále jen „úhrada za služby“). Oprávněný hradí vše povinnému/přímo dodavatelům služeb/správci Nemovitosti, a to zálohově, ve výši jak bude
stanoveno s ohledem na očekávanou spotřebu, počet osob v Nemovitosti a podle právních předpisů.
3. Oprávněný je povinen písemně oznámit povinnému / správci Nemovitosti počet osob a jejich jména a data narození do 8 dnů ode dne, kdy se počet osob v Nemovitosti změní. Ke dni podpisu této smlouvy jsou ve společné domácnosti oprávněného: …………………..
ČL. III
1. Povinný:
a) má právo vstupu do Nemovitosti za účelem ověření, zda je Nemovitost užívána řádným způsobem a za účelem kontroly, zda nedochází ke škodám na Nemovitosti. Je však povinen dohodnout datum vstupu předem.
b) má povinnost předat Nemovitost ve stavu způsobilém k jejímu užívání a zajistit oprávněnému nerušený výkon jeho práva bydlení.
c) má právo, v případě, že oprávněný nevyklidí Nemovitost do 3 dnů po ukončení práva odpovídajícího věcnému břemeni bydlení, Nemovitost otevřít a za přítomnosti svědka ji vyklidit a věci uskladnit na nebezpečí a náklady oprávněného.
d) odstraní bez zbytečného odkladu závady Nemovitosti, které mu byly oprávněným
nahlášeny, a které bráni řádnému užívání Nemovitosti.
2. Oprávněný:
e) je oprávněn po dobu trvání věcného břemene bydlení Nemovitost užívat pouze pro bydlení, Nemovitost řádným způsobem udržovat a provádět běžnou údržbu a drobné opravy na své náklady, platit sjednanou úplatu a úhradu za služby řádně a včas.
f) není jakkoliv oprávněn provádět stavební úpravy, měnit konstrukci nebo charakter Nemovitosti, tj. neprovádět změny, bez předchozího písemného souhlasu povinného.
g) není oprávněn přenechat Nemovitost nebo její část jiné osobě k užívání bez předchozího písemného souhlasu povinného.
h) je povinen oznámit bez zbytečného odkladu povinnému potřebu těch oprav v Nemovitosti, které brání užívání, vyjma závad drobných, a umožnit jejích provedení, jinak odpovídá za škodu, která takto vznikla, a to v plné výši.
i) má povinnost zajistit na Nemovitost platnou pojistnou smlouvou o pojištění nemovitosti a domácnosti a pojištění škody způsobené třetím osobám, a to na vlastní náklady.
j) je povinen umožnit povinnému prohlídku Nemovitosti za účelem ověření, zda je Nemovitost užívána řádným způsobem a za účelem kontroly, zda nedochází ke škodám na ní.
ČL. IV
1. Právo odpovídající věcnému břemeni bydlení se pro oprávněného zřizuje doživotně / na dobu určitou do …………..
2. Věcné břemeno končí zejména uplynutím doby, na níž bylo sjednáno, písemnou dohodou stran, popřípadě smrtí oprávněného z věcného břemene bydlení.
3. Povinný má právo odstoupit od této smlouvy v případě, že oprávněný je více než jeden měsíc v prodlení s jakoukoliv úhradou dle této smlouvy nebo pokud hrubě poruší nebo opakovaně méně závažně poruší povinnosti vyplývající z domovního řádu nebo občanského soužití. Odstoupením se smlouva ruší od počátku. Strany si poskytnou vzájemnou součinnost k výmazu práva odpovídajícího věcnému břemeni bydlení dle této smlouvy v katastru nemovitostí.
4. Oprávněný je povinen v den skončení práva odpovídajícího věcnému břemeni bydlení Nemovitost vyklidit a odevzdat ji povinnému uklizenou a ve stavu, v jakém Nemovitost převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání a údržbě a zároveň je povinen předat příslušenství, tj. zejména vybavení a zařízení a klíče od všech uzamykatelných prostor. V případě prodlení s vyklizením a předáním Nemovitosti je povinný oprávněn požadovat uhrazení smluvní pokuty ve výši Kč za každý započatý den prodlení.
5. Nájemce je povinen odhlásit své případné bydliště z Nemovitosti do 30 dnů ode dne ukončení práva z věcného břemene.
6. Oprávněný ani osoby sdílející s ním společnou domácnost nemá po ukončení práva z věcného břemene nárok na bytovou náhradu nebo přístřeší, a to ani pro případ, že by měl v Nemovitosti nahlášeno trvalé bydliště.
ČL. V
1. Právo odpovídající věcnému břemeni vznikne vkladem do katastru nemovitostí zpětně ke dni podání návrhu na vklad.
2. Strany vyvinou veškeré úsilí ke splnění účelu této smlouvy a zavazují se, pokud to bude nutné podle výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu, doplnit nebo změnit tuto smlouvu nebo uzavřít novou smlouvu, která naplní účel této smlouvy a požadavek odstranění vad vyplývající z výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu, a to do 7 dnů ode dne, kdy se o obsahu výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu dozvěděly, a to i opakovaně. Toto ustanovení se vztahuje přiměřeně na návrh na vklad do katastru nemovitostí a přílohy.
ČL. VI
1. Práva a povinnosti touto smlouvou neupravené se řídí českým právem, občanským zákoníkem a předpisy souvisejícími.
2. Tato smlouva je sepsána v …. stejnopisech, pro účely řízení u katastrálního úřadu a po
jednom pro každou ze smluvních stran do dne vkladu práv podle této smlouvy.
Účastníci si smlouvu řádně přečetli a na důkaz toho, že porozuměli jejímu obsahu tuto svobodně, vážně a vlastnoručně podepisují. 35
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Povinný
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Oprávněný
35 [online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxx. [cit. 2014-04-18].
PŘÍLOHA Č. 7 – VZOR - Smlouva o zřízení předkupního práva
Xxxxx……………., r. č ,
bytem Kladno, Dlouhá 1278, jako „vlastník“ nemovitostí, a
Xxxxx………….., x. x ,
bytem ……………………
jako „oprávněná“ z věcného předkupního práva
dne ……uzavřeli tuto Smlouvu o zřízení předkupního práva jako věcného práva
ČL. I
Pan ……………………. je na základě vlastního prohlášení a kupní smlouvy ze dne
…………………(vklad vlastnického práva povolen rozhodnutím katastrálního úřadu
v ) výlučným vlastníkem domu čp… na stavební parcele p.
č. ….., stavební parcely p. č. ……….(zastavěná plocha) o výměře …. m2 a pozemku p. č.
…………. (ostatní plocha) o výměře ……….m2, vše zapsáno u Katastrálního úřadu v Kladně na listu vlastnictví č. …….. pro obec……….., katastrální území (dále jen „nemovitosti“).
ČL. II
Účastníci této smlouvy dohodli předkupní právo paní k nemovitostem, a to jako věcné
právo. Pan …………. a případní další vlastníci či spoluvlastníci nemovitostí uvedených
v čl. I shora, jako jeho právní nástupci, jsou povinni pro případ jakéhokoli zcizení nemovitostí nebo podílu na nich nabídnout je ke koupi ………………….
ČL. III
Předkupní právo podle této smlouvy se mezi účastníky sjednává bezplatně v souvislosti se smlouvou účastníků o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti, s čímž její účastníci výslovně souhlasí.
ČL. IV
Oprávnění nabývají předkupní právo podle článku II této smlouvy vkladem do katastru
nemovitostí.
ČL. V
Účastníci této smlouvy žádají, aby podle ní, na základě jejich návrhu provedl Katastrální úřad
v Kladně v oddíle C listu vlastnictví č……….. pro obec , katastrální území zápis
vkladu předkupního práva jako věcného práva k nemovitostem uvedeným v čl. I. této smlouvy pro oprávněnou ……………., r. č………….., bytem ,
ČL. VI
Účastníci této smlouvy prohlašují, že byla sepsána podle jejich skutečné a svobodné vůle. Smlouvu přečetli, s jejím obsahem souhlasí, což stvrzují vlastnoručními podpisy.
V……………… dne ………………….
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.
Vlastník Oprávněná
PŘÍLOHA Č. 8 – XXXX - Xxxxxxx o smlouvě budoucí
Smlouva o smlouvě budoucí na koupi bytové jednotky
Xxxxx……………. ……, r.č. ………………, trvale bytem ……………….…………………….
bankovní spojení: …………………………
dále jen „budoucí prodávající“
a
Xxxxx………………...., r.č. ………………, trvale bytem: ……………………….……………
bankovní spojení: …………………………
dále jen „budoucí kupující“
uzavírají dle ustanovení §1785 - 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, smlouvu o smlouvě budoucí následujícího znění:
I.
Předmět smlouvy
1. Předmětem této smlouvy je závazek uzavřít v budoucnu smlouvu kupní na převod vlastnictví
k bytové jednotce č. …….……., v domě čp. na pozemku parc. č , umístěná
v .... nadzemním podlaží, o celkové podlahové ploše m2, včetně spoluvlastnického podílu
na společných částech budovy čp. ……….. o velikosti …………/….. a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. ………….. o velikosti …….../…., vše na LV č. ……………, jak zapsáno pro k.ú. v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu
pro ……………., KP …………… (dále jen „předmětná nemovitost“ nebo „bytová
jednotka“).
2. Popis bytové jednotky dle Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě:
Bytová jednotka se skládá z těchto místností: ………….. o výměře o
výměře. …………………….. o výměře. ………… Příslušenství bytové jednotky tvoří:
……………………Vybavení bytové jednotky: ……………………………..
3. Od posledního převodu bytové jednotky nedošlo k podstatné změně v charakteru jednotky, jejím vybavení a příslušenství, a nejde o první převod bytové jednotky.
4. K prokázání vlastnictví předkládá prodávající výpis z listu vlastnictví č. …… ze dne
………..,a prohlašuje, že od tohoto data nedošlo k žádným změnám práv co do předmětné
nemovitosti.
5. V den podpisu kupní smlouvy nebudou na předmětné nemovitosti váznout žádná zatížení, věcná břemena či práva třetích osob, vyjma ………………………….
6. V den podpisu kupní smlouvy bude mít předmětná nemovitost tyto vymíněné vlastnosti
……………………………………………………..
7. Bez zbytečného odkladu po podpisu této smlouvy předloží budoucí prodávající doprovodnou dokumentaci k předmětné nemovitosti budoucímu kupujícímu.
ČL. II
1. Strany se zavazují uzavřít kupní smlouvu ve znění, jak uvedeno níže a za podmínek, jak sjednáno touto smlouvou o smlouvě budoucí, do …………………….
2. Kterákoliv ze stran je oprávněna vyzvat druhou stranu písemně k uzavření kupní smlouvy.
ČL. III
5. Strany sjednávají kupní cenu ve výši …………………(slovy Korun českých).
6. Kupní cena je splatná takto:
b) část kupní ceny ve výši …………. uhradí budoucí kupující do dne do
notářské úschovy u ………………/ do advokátní úschovy JUDr… , č. osv.
ČAK 15553, se sídlem Národní třída 571, 110 00 Praha 1, (dále jen „schovatel“) na základě smlouvy o úschově s tím, že schovatel vydá kupní cenu prodávajícímu, jak uvedeno ve znění smlouvy kupní níže.
ČL. IV
Smluvní strany této smlouvy se dohodly, že pokud nedojde ke splnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy řádně a včas zaviněním jedné ze stran tím, že nesplní své povinnosti dle této smlouvy a neučiní nápravu závadného stavu ani do 10 dnů ode dne doručení písemné výzvy druhé strany, je prvá strana oprávněna požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 10% sjednané kupní ceny do 7 dnů od doručení písemné výzvy straně, která nenaplnění účelu smlouvy zavinila. Tím není dotčen nárok na náhradu škody přesahující smluvní pokutu. Smluvní strany sjednávají, že úhradou smluvní pokuty zanikají veškeré původní závazky stran sjednané mezi nimi touto smlouvou. Pokud smluvní pokuta nebude uhrazena řádně a včas, má oprávněná strana právo od této smlouvy odstoupit. Zánikem platnosti či účinnosti smlouvy nezaniká nárok na smluvní pokutu a náhrady škody.
V případě, že jedna ze stran neuzavře bez vážného důvodu ve sjednaném termínu kupní smlouvu, uplatní se sankční ustanovení v odst. 1 tohoto článku. Vážným důvodem se rozumí taková okolnost, která nastala po podpisu této smlouvy o smlouvě budoucí bez zavinění strany, která důvod uplatňuje, a která způsobí takovou změnu poměrů, že nelze spravedlivě požadovat na účastníku, aby smlouvu kupní uzavřel.
V.
Text smlouvy kupní
SMLOUVA o převodu vlastnictví bytové jednotky
Jméno…………. ………….., r.č. …………., trvale bytem …………., ,
dále jen „prodávající“
a
Xxxxx………………. ………………., r.č. ………………., trvale bytem ,
………………. ……………….,
dále jen „kupující“
uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky:
ČL. I
1. Předmětem smlouvy je bytová jednotka č. ……………, ……, v domě č.p. na pozemku parc.
č.………… , umístěná v ..... nadzemním podlaží, o celkové podlahové ploše ..... m2, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. ….. o velikosti ……./…… a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. …… o velikosti …..…./……, vše na LV č ,
jak zapsáno pro k.ú. ………… v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro ,
KP (dále jen „bytová jednotka“).
2. Bytová jednotka se skládá z těchto místností ………………..o výměře Příslušenstvím
bytové jednotky je: ……………………Vybavení bytové jednotky tvoří ………………………….
3. Od posledního převodu předmětné jednotky nedošlo k podstatné změně v charakteru bytové jednotky, jejímu vybavení a příslušenství, a nejedná se o první převod předmětné jednotky.
4. K prokázání vlastnictví předkládá prodávající výpis z listu vlastnictví č. ……… ze dne ,a
prohlašuje, že od tohoto data nedošlo k žádným změnám práv co do předmětné nemovitostí.
ČL. II
1. Prodávající prohlašuje, že na předmětné nemovitosti neváznou žádná věcná či závazková práva, zejména žádné dluhy, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva, práva věřitelů vyplývající z nařízeného výkonu rozhodnutí nebo exekuce ani jiné právní povinnosti.
2. Prodávající prohlašuje, že není v prodlení s plněním žádných svých závazků vztahujících se k předmětné nemovitosti, zejména daňových povinností, a není proti němu vedeno ani nehrozí žádné řízení, které by mohlo ve svém důsledku omezit vlastnické právo kupujícího k předmětné nemovitosti.
3. Prodávající prohlašuje, že na předmětné nemovitosti nejsou žádné faktické vady, na které by měl povinnost kupujícího upozornit.
4. Prodávající tímto prodává předmětnou nemovitost kupujícímu s veškerými právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím, přičemž strany sepíší při fyzickém předání předávací protokol.
5. Kupující prohlašuje, že si předmětnou nemovitost prohlédl, seznámil se s jejím stavem a jako takovou ji přebírá do svého výlučného vlastnictví a zavazuje se uhradit kupní cenu, jak je sjednána touto smlouvou. Kupující uzavřel(a) dohodu o zúžení společného jmění manželů.
6. V případě, že by se prohlášení a ujištění daná prodávajícím v tomto článku ukázala jako nepravdivá, uplatní se sankční ustanovení dle této smlouvy. Strany si vrátí, co bylo podle smlouvy plněno do 30 dnů ode dne zániku platnosti této smlouvy a poskytnou si včasnou a účinnou součinnost za účelem převodu vlastnického práva zpět, jakož i k zastavení řízení o vkladu případného zástavního práva a vlastnického práva, nebo k výmazu zástavního práva, pokud je již vloženo.
ČL. III
4. Xxxxxxx kupní cena za předmětnou nemovitost byla stranami dohodnuta ve výši ………………
(slovy Korun českých).
5. Kupní cena je splatná takto:
a) částku …………. (slovy: ………… korun českých) uhradil kupující před podpisem této smlouvy do notářské úschovy u ………………/ do advokátní úschovy u JUDr. , č.
osv. ČAK 12345, se sídlem Národní třída 571, 110 00 Praha 1 (dále jen „schovatel“) s tím, že prostředky takto složené budou vyplaceny prodávajícímu takto:
i) částka ………………………… (slovy:………………………….. Korun českých) bude
z účtu schovatele uvolněna na účet č. ……………………vedený u na základě předložení výpisu z katastru nemovitostí s uvedením kupujícího jako vlastníka dle této smlouvy bez jakýchkoliv omezení nebo práv třetích osob, vyjma omezení a práv vyjmenovaných v této smlouvě nebo zřízených se souhlasem kupujícího, a
ii) částka ………….…………… (slovy ………………………….. Korun českých) odpovídající dani z nabytí nemovité věci bude uvolněna schovatelem přímo na účet finančního úřadu pod variabilním symbolem poplatníka (poplatníků), a to v zákonné lhůtě k úhradě daně z nabytí nemovité věci, a to po předložení kopie daňového přiznání k dani z nabytí nemovité věci s razítkem finančního úřadu o jeho přijetí. Bude-li daň z nabytí nemovité věci vyšší než pod tímto písmenem uvedená deponovaná částka, je Strana prodávající povinna tento rozdíl zaplatit přímo finančnímu úřadu.
b) částku ……….. (slovy: ………… Korun českých) uhradí kupující do dne na
účet prodávajícího č. ……………………………… vedeného u …………….. na základě předložení všech těchto dokumentů:
i) této smlouvy podepsané oběma stranami ověřenými podpisy,
ii) návrhu na vklad vlastnictví dle této smlouvy s vyznačením razítka katastrálního úřadu o jeho přijetí a vyznačení čísla jednacího,
iii) výpisu z listu vlastnictví na předmětnou nemovitost s vyznačenou plombou na základě návrhu na vklad vlastnictví podle této smlouvy s tím, že z listu vlastnictví bude patrno, že na předmětné nemovitosti neváznou žádná zatížení a že nejsou vedena žádná řízení vyjma řízení vedených z vůle nebo se souhlasem obou stran.
3. Kupující se zavazuje splnit řádně a včas všechny povinnosti, strany si poskytnou vzájemnou účinnou a včasnou součinnost. Pokud kupující neuhradí kupní cenu řádně a včas, uplatní se sankční ustanovení této smlouvy.
ČL. IV
1. Kupující nabude vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí na základě této smlouvy s účinností ke dni podání návrhu na vklad.
2. Zároveň s podpisem této smlouvy podepisují strany návrh na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí.
3. Strany vyvinou veškeré úsilí ke splnění účelu této smlouvy a zavazují se, pokud to bude nutné podle výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu, doplnit nebo změnit tuto smlouvu nebo uzavřít novou smlouvu, která naplní účel této smlouvy, do 10 dnů ode dne, kdy se o obsahu výzvy nebo rozhodnutí Katastrálního úřadu dozvěděly. Toto ustanovení se vztahuje přiměřeně na návrh na vklad do katastru nemovitostí a přílohy.
4. Do doby provedení vkladu vlastnictví podle této smlouvy jsou obě strany svými projevy vůle vázány a zavazují se bez souhlasu druhé strany nepřevést předmětné nemovitosti na třetí osobu, ani je jakkoliv nezatížit nebo nesjedná práva k nim pro třetí osobu.
ČL. V
Smluvní strany této smlouvy se dohodly, že pokud nedojde ke splnění účelu této smlouvy, to jest k převodu vlastnického práva proti úhradě kupní ceny, zaviněním jedné ze stran tím, že nesplní své povinnosti dle této smlouvy a neučiní nápravu závadného stavu ani do 10 dnů ode dne doručení písemné výzvy druhé strany, je prvá strana oprávněna požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 15% sjednané kupní ceny do 10 dnů od doručení písemné výzvy straně, která nenaplnění účelu smlouvy zavinila. Tím není dotčen nárok na náhradu škody přesahující smluvní pokutu. Smluvní strany sjednávají, že úhradou smluvní pokuty zanikají veškeré původní závazky stran sjednané mezi nimi touto smlouvou. Pokud smluvní pokuta nebude uhrazena řádně a včas, má oprávněná strana právo od této smlouvy odstoupit. Zánikem platnosti či účinnosti smlouvy nezaniká nárok na smluvní pokutu a náhrady škody.
ČL. VI
1. Správu, provoz a opravy společných částí domu zajišťuje ……………………………………, dle smluvních ujednání se společenstvím vlastníků jednotek v předmětném domě.
2. Prodávající postupuje touto smlouvou kupujícímu práva a povinnosti ze smlouvy o správě a
práva a povinnosti, které mu vyplývají z členství ve společenství vlastníků jednotek, a to v rozsahu spoluvlastnického podílu kupujícího na společných částech domu. Kupující postoupení práv a povinností ze smlouvy o správě předmětné nemovitosti přijímá a v uvedeném rozsahu s ní souhlasí.
3. Strana prodávající je povinna informovat správce a společenství vlastníků o převodu vlastnického práva k bytové jednotce na kupujícího bez odkladu po předání předmětné nemovitosti.
ČL. VII
1. Strany si předají předmětné nemovitosti na základě předávacího protokolu.
2. Ke dni předání předmětné nemovitosti prodávající učiní všechny kroky k odhlášení trvalého bydliště všech fyzických osob a zrušení sídla právnických osob. V případě, že tuto povinnost prodávající nesplní ani do 15 dnů ode dne předání předmětné nemovitosti, má strana kupující právo podat návrh na zrušení trvalého bydliště, resp. podat návrh na zrušení sídla právnické osoby v předmětné nemovitosti.
3. Daň z nabytí nemovité věci, jakož i případné náklady na vypracování znaleckého posudku pro účely daně z nabytí nemovité věci, hradí prodávající. Úschovu kupní ceny, hradí strany každá jednou polovinou.
4. Odpovědnost za vznik škody na předmětné nemovitosti přechází na stranu kupující dnem převzetí předmětné nemovitosti.
5. Přiznání k dani z nabytí nemovité věci se zavazuje podat prodávající v souladu se zákonem. Pro případ, že prodávající nesplní včas a řádně povinnost k úhradě daně z nabytí nemovité věci a kupující z titulu zákonného ručitelství uhradí daň z nabytí nemovité věci, má právo požadovat vůči straně prodávající vedle uhrazené daně s příslušenstvím též smluvní pokutu ve výši 100% zákonem stanovené daně z nabytí nemovitosti.
6. Práva a povinnosti touto smlouvou neupravené se řídí občanským zákoníkem a předpisy souvisejícími.
7. Tato smlouva je sepsána v ….. stejnopisech, po jednom každé straně do doby provedení vkladu, pro účely řízení o povolení vkladu vlastnictví, jeden pro poskytovatele úvěru.
Účastníci si smlouvu řádně přečetli a na důkaz toho, že porozuměli jejímu obsahu tuto svobodně, vážně a vlastnoručně podepisují.
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Prodávající
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Kupující
ČL. VI
1. Strany se mohou dohodnout na změně této smlouvy nebo na změně smlouvy kupní, jak uvedena v této smlouvě, pouze písemně.
2. Tato smlouva je sepsána ve vyhotoveních, po jednom každé ze stran ……
Účastníci si smlouvu řádně přečetli a na důkaz toho, že porozuměli jejímu obsahu tuto svobodně, vážně a vlastnoručně podepisují.36
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Budoucí prodávající
V …………… dne ……………….
…………………………………….
Budoucí kupující
36 [online]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxx. [cit. 2014-04-11].