Umfang des Steueraufschubs. Die Besteuerung wird aufgeschoben, soweit der Veräusserungserlös zum 50 Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird und die Kosten der Ersatzliegenschaft über dem Anlagewert des veräusserten Objekts liegen (BGE 130 II 202; LGVE 1997 II Nr. 31; VGE vom 11.5.1998 i.S. Sch). Für die Bestimmung der Höhe der Ersatzinvestition sind neben dem Kaufpreis des Ersatzgrundstücks auch weitere im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallende Kosten, die bei einer steuerbegründenden Veräusserung anrechenbar sind (§ 13), zu berücksichtigen. Ausgangslage: Jemand veräussert ein selbstbewohntes Eigenheim mit einem Anlagewert (AW) von 400 zu einem Veräusserungswert (VW) von 1’000. Der Grundstückgewinn (GG) beträgt 600 (VW 1’000./. AW 400). Der Steueraufschub (A) erfolgt entsprechend der Ersatzinvestition (E). Je nach Höhe der Ersatzinvestition (E) sind folgende Fälle denkbar: Ausgangslage (bzw. keine E) Fall 1 E < AW Fall 2 E > AW < VW Fall 3 E > VW S 800 A S A 600 E = 300 E = 800 E = 1'200 AW = 400 300 A = Aufschub AW = Anlagewert E = Ersatzinvestition S = steuerbarer Grundstückgwinn VW = Veräusserungswert Jemand veräussert ein Dreifamilienhaus, in dem eine Wohnung zusammen mit der Familie bewohnt wurde, für 2’100 (Anlagewert 1’200) und zieht in ein kurz zuvor für 800 erworbenes Einfamilienhaus, das zu 25% geschäftlich genutzt wird. Der Umfang des Steueraufschubs berechnet sich wie folgt: Bezogen auf den selbstbewohnten Teil ergibt sich folgende Gewinnbe- rechnung: Veräusserungswert 700 (1/3 von 2’100) ./. Anlagewert 400 (1/3 von 1’200), was einen Grundstückgewinn von 300 ergibt. 300 wären bei entsprechender Reinvestition maximal aufschiebbar. Die Ersatzinvestition in den selbstgenutzten Wohnteil beträgt 600 (75% von 800) und übersteigt den bisherigen Anlagewert des selbstbewohnten Teils (400) um 200, was dem aufzuschiebenden Grundstückgewinn entspricht (600 ./. 400 = 200). Das ergibt folgenden steuerbaren Grundstückgewinn: Veräusserungswert 2’100 Anlagewert 1’200 Grundstückgewinn 900 davon aufgeschoben 200 steuerbar 700* *zum Satz von 700 Der Steuersatz richtet sich nach dem steuerbaren Grundstückgewinn, d.h., 52 der aufgeschobene Grundstückgewinn wird nicht berücksichtigt (vgl. Beispiel 2 N 51).
