PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
Tribunale di Terni
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: OMISSIS
contro: OMISSIS
N° Gen. Rep. 5/2017
data udienza ex art. 569 c.p.c.:
Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx: Dott.ssa XXXXXXX XXXXXXXX
Custode Giudiziario: Xxxxxx Xxxxxxxxxx
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Lotti 001 - Via Ippocrate 239, piano terra, Terni, 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Esperto alla stima: | Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx |
Codice fiscale: | XXXXXX00X00X000X |
Studio in: | Xxxxx xx Xxxxxxxxxxxx 00X - 00000 Xxxxx |
Email: | |
Pec: |
INDICE SINTETICO
1. Dati Catastali
Bene: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva
Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]
Dati Catastali: OMISSIS nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS, foglio 182, particella 338, subal- terno 2, indirizzo Via Ippocrate 239 (in catasto Xxx Xxxxxxxxx 00X o Voc. Collemastaro 32L),
piano T, comune Terni, categoria A/2, classe 7, consistenza 5.5, superficie 106, rendita € 426,08
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato
Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]
Dati Catastali: OMISSIS nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS, proprietà, OMISSIS nata a Papi- gno il 19/02/1927 cf OMISSIS, usufrutto, foglio 182, particella 338, subalterno 3, indirizzo Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx X0-X-0, comune Terni, categoria A/2, classe 7, consistenza 6.6, superficie 141, rendita € 503,55
2. Stato di possesso
Bene: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva
Possesso: Occupato con titolo
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato
Possesso: Occupato con titolo
3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva
Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato
Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO
4. Creditori Iscritti
Bene: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva
Creditori Iscritti: OMISSIS
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato
Creditori Iscritti: OMISSIS
5. Comproprietari
Beni: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva Comproprietari: Nessuno
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato Comproprietari: Nessuno
6. Misure Penali
Beni: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva
Misure Penali: NO
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato
Misure Penali: NO
7. Continuità delle trascrizioni
Bene: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
Corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva
Continuità delle trascrizioni: SI
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
Corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato
Continuità delle trascrizioni: SI
8. Prezzo
Bene: Xxx Xxxxxxxxx 000 - Xxx. Xxxxxxx - Xxxxx (Xxxxx) - 05100
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx Prezzo da libero: € 53.790,00 Prezzo da occupato: € 0,00 |
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Xxxxx Xxxxxx da libero: € 87.733,00 Prezzo da occupato: € 0,00 |
Beni in Xxxxx (Xxxxx) Xxxxxxxx/Xxxxxxxx Xxx. Xxxxxxx Xxx Xxxxxxxxx 000
Lotto: 001 - Xxx Xxxxxxxxx 000, xxxxx xxxxx, Xxxxx
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si
1. | IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: |
Identificativo corpo: Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva. |
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Terni (Terni) CAP: 05100 frazione: Xxx. Xxxxxxx, Xxx Xxxxxxx- xx 000, xxxxx xxxxx Note: Porzione di fabbricato costituita da un appartamento a piano terra di 3 vani più cucina e 2 bagni con annessa una corte esclusiva di circa 400 mq oltre una corte di circa 800 mq comune ai tre sub in cui è divisa la particella su cui insiste il fabbricato stesso. Per una migliore individuazione delle aree ad uso corte di proprietà esclusiva e di quella comune, si faccia riferimento all'elaborato planimetrico, allegato A. |
Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS - Ulteriori informazioni sul debitore: L'immobile è di proprietà del sig. XXXXXXX nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS; la sig.ra OMISSIS è la madre dell'esecutato e, in quanto usufruttuaria di un altro appartamento oggetto della presente esecuzione (lotto 002), datrice di ipoteca. Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS, foglio 182, particella 338, subalter- no 2, indirizzo Via Ippocrate 239 (in catasto Xxx Xxxxxxxxx 00X o Voc. Collemastaro 32L), piano T, comune Terni, categoria A/2, classe 7, consistenza 5.5, superficie 106, rendita € 426.08 Derivante da: Istrumento (Atto Pubblico) del 30/03/1998 Voltura in atti dal 11/11/1998 Reper- torio n.: 95323 Rogante Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx: Terni Registrazione: Compravendita (n. 2000.1/1998) Millesimi di proprietà di parti comuni: 500/1000 del sub 1 (corte comune, bene non censibile) Confini: Confina con strada via Ippocrate e stessa ditta OMISSIS Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La distribuzione degli spazi interni non è con- forme alla planimetria catastale in atti. Regolarizzabili mediante: CILA in sanatoria o ripristino della situazione catastale (consigliata) Descrizione delle opere da sanare: Sono state erette delle pareti divisorie per una diversa di- stribuzione degli spazi interni ed è stata operata una divisione ricavando due unità dall'appar- tamento. In allegato A è evidenziata la difformità constatata. Demolizione pareti divisorie realizzate e ricostruzione di quelle originarie; chiusura porta fine- stra lato sud: € 3.000,00 Oneri Totali: € 3.000,00 |
Note: E' ipotizzabile anche una sanatoria della situazione attuale ma, considerando il maggior costo per la suddivisione degli impianti e quant'altro ed i relativi permessi comunali, quella proposta, e cioè il ripristino alla planimetria catastale in atti, è la più economica.
Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Pergola di dimensioni 6x4 mt con un lato adia- cente alla casa
Regolarizzabili mediante: Rimozione
Descrizione delle opere da sanare: La pergola può essere rimossa con facilità anche perché ri- sulta essere molto fatiscente
Rimozione pergola: € 400,00 Oneri Totali: € 400,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale
2. | DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): |
La zona risulta agricola con la presenza di varie case sparse sia monofamiliari che plurifamiliari e terreni. L’area si trova nella periferia posta a SUD-SUD-EST della città di Terni. L’area è anche nota con i nomi “Loc. Valenza” o "Colle Mastaro", come riportato ancora oggi nei documenti catastali ed in molti elaborati commerciali immobiliari. Da qualche anno però vi è stata una variazione to- ponomastica che ha denominato la zona “Via Ippocrate”. L’indirizzo sopra riportato è quindi quel- lo ad oggi corretto. La zona è ben servita dal punto di vista infrastrutturale. Il centro di Terni, con tutti i suoi servizi pubblici e privati, dista circa 4 km. A circa 2 km si trova un grande centro com- merciale e nelle vicinanze ci sono scuole, una chiesa, altre attività commerciali e strutture sanita- rie. La zona è servita dalle linee di trasporto pubblico. Caratteristiche zona: semicentrale di pregio Area urbanistica: residenziale/agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Centro Commerciale, Scuole, Chiese, Servizi Sanità Caratteristiche zone limitrofe: mista agricola e residenziale Importanti centri limitrofi: 100 km da Roma, 60 km da Perugia, 30 km Todi e Spoleto. Attrazioni paesaggistiche: Cascata delle Marmore, Lago di Piediluco. Attrazioni storiche: Carsulae. Principali collegamenti pubblici: la zona è servita dalle autolinee urbane |
3. | STATO DI POSSESSO: |
Occupato da OMISSIS comodato d`uso stipulato in data 20/09/2016 Registrato a Terni il 10/02/2017 ai nn.326 Tipologia contratto: 90 anni rinnovabile automaticamente per altri 90 anni, scadenza 20/09/2106 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. Note: La data di stipula del Comodato d'uso gratuito è antecendente al pignoramento mentre la data di registrazione è successiva. Al momento del sopralluogo (26/05/2017) il debitore ha dichia- rato che l'appartamento è stato concesso il comodato d'uso gratuito ai figli; la visita ha però evi- denziato che l'appartamento non è utilizzato da nessuno anche perché i vari locali si trovano in condizioni di inagibilità a seguito di una grandissima quantità di materiale di vario genere accumu- lato al loro interno (mobili smontati, apparecchiature elettriche, documenti, scaffali, vestiario, at- trezzature di vario genere, visibile anche dalla documentazione in allegato E). |
4. | VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: | |
4.1 | Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: | |
4.1.1 | Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: | |
Nessuna. | ||
4.1.2 | Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: | |
Nessuna. | ||
4.1.3 | Atti di asservimento urbanistico: | |
Nessuna. | ||
4.1.4 | Altre limitazioni d'uso: | |
Nessuna. | ||
4.2 | Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: | |
4.2.1 | Iscrizioni: | |
- Ipoteca volontaria annotata; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 391844; Importo capitale: € 195922,40 ; A rogito di No- taio Xxxxxxx Xxxxxx in data 24/03/2010 ai nn. 175161/34536 ; Note: Il mutuo è stato stipulato con Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A. con sede in Lucca (CF 01460540469) successivamente acquisita dal creditore procedente. - Ipoteca giudiziale annotata contro XXXXXXX; Derivante da: OMISSIS; Importo ipote- ca: € 320000; Importo capitale: € 314916,42 ; Iscritto/trascritto a Tribunale di Terni in data 22/07/2016 ai nn. 7210/924 ; Note: A favore di creditore non intervenuto nella procedura: Unicredit S.p.A. con sede in Roma CF 00348170101, elettivamente domi- ciliata in Sangemini, via Ternana 1, presso Xxx.xx Xxxx Xxxxxxx | ||
4.2.2 | Pignoramenti: | |
- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Terni in data 27/01/2017 ai nn. 890/606; Pignoramento n. 4078 del 29/12/2016. | ||
4.2.3 | Altre trascrizioni: | |
Nessuna. | ||
4.2.4 | Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: | |
Nessuna. | ||
4.3 | Misure Penali | |
Nessuna. | ||
5. | ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: |
Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 €. Millesimi di proprietà: La corte comune, identificata con la particella 338 sub.1 è, in base all'atto di compravendita, per 500/1000 di proprietà del sub in oggetto Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - L''appartamento è posto al piano terra dell''edificio ed al suo interno non sono presenti ostacoli (risalti nel pavimento, porte ristret- te, ecc.) per la libera deambulazione. Per l''insieme di tali condizioni l''alloggio può comunque es- sere definito "Visitabile" e "Adattabile". Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: F Note Indice di prestazione energetica: Il proprietario ha dichiarato, in sede di sopralluogo, di non possedere la Attestazione di Prestazione Energetica e pertanto il sottoscritto esperto ha provve- duto, essendo soggetto qualificato per il rilascio del suddetto Certificato, alla sua elaborazione, accertando che per l’immobile oggetto di stima può essere attribuita la classe energetica “F” co- me risulta dall’allegato F. Vincoli di prelazione dello Stato ex X.Xxx. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato |
6. | ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: |
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 30/03/1998 . In forza di atto di donazione - a rogito di Notaio Xxxxxxxx Xxxxxxx, in data 31/12/1988, ai nn. 13673/3654; registrato a Terni, in data 18/01/1989, ai nn. 243; trascritto a Terni, in data 16/01/1989, ai nn. 480/370. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 30/03/1998 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Xxxxxxx Xxxxxxx, in data 30/03/1998, ai nn. 95323/33014; registrato a Terni, in data 17/04/1998, ai nn. 936; trascritto a Terni, in data 06/04/1998, ai nn. 2691. | |
7. | PRATICHE EDILIZIE: |
Numero pratica: 328/1963 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 30/08/1963 al n. di prot. 20184 Abitabilità/agibilità in data 02/02/1965 al n. di prot. 22127 | |
Numero pratica: 6318 ID 3801 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n°47) Per lavori: Variazione destinazione uso locali Oggetto: variante Presentazione in data 30/04/1986 al n. di prot. 24762/86 Rilascio in data 13/01/1997 al n. di prot. 24762/86 |
L'agibilità non è mai stata rilasciata.
Numero pratica: Prot. n. 0069332 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Note tipo pratica: Richiesta concessione edilizia Per lavori: Ampliamento e ristrutturazione
Presentazione in data 25/11/1999 al n. di prot. 0069332 La pratica non è mai stata rilasciata.
L'agibilità non è mai stata rilasciata.
Numero pratica: prot. n. 0018046 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Presentazione in data 20/01/2010 al n. di prot. 0018046 NOTE: Xxxxxx iniziati e poi sospesi (rifatta solo facciata a sud)
7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo civile [A2] Nessuna.
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia; note: La porzione di fabbricato che costituisce il pre- sente lotto è stato costruito anteriormente al primo settembre 1967.
7.2 Conformità urbanistica:
Abitazione di tipo civile [A2]
Strumento urbanistico Approvato: | Piano regolatore generale |
In forza della delibera: | D.C.C. n. 307 del 15/12/2008 |
Zona omogenea: | Parte residenziale (zona di completamento) e par- te agricola |
Norme tecniche di attuazione: | NTA D.C.C. n. 88 del 31.03.2004 |
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbani- stico: | NO |
Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà? | NO |
Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? | NO |
Residua potenzialità edificatoria: | NO |
Altro: | La residua potenzialità edificatoria è stata trasferi- ta come accessorio nell'atto di compravendita di una particella adiacente con atto del Notaio Xxxxx Xxxxxxxxxx n.31663 rep. 17007, registrato in Terni al n. 1369 il 31/05/1999 |
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: | SI |
Note sulla conformità:
Nessuna.
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva |
L'appartamento si trova al piano terra di un fabbricato con due livelli fuori terra; nella sua conformazione originaria esso era composto da un salone ampio in ingresso, una cucina, un corridoio, una camera da letto matrimoniale, una cameretta, un ampio bagno e un bagno di servizio. Ora invece l'appartamento risulta di- viso in due unità, ciascuna composta da una cucina, una camera ed un bagno ed ingressi indipendenti. Le finiture sono quelle economiche degli anni '70, con finestre in legno con vetro singolo e tapparelle, porte in legno tamburato, pavimenti in ceramica, pareti finite a pittura; lo stato degli impianti è da verificare e col- laudare. Come già rappresentato l'appartamento possiede una corte esclusiva di circa 400 mq ed una in comune di circa 800 mq, con gli altri subalterni, tra cui non esiste delimitazione fisica. Per una migliore individuazione delle aree ad uso corte di proprietà esclusiva e di quella comune, si faccia riferimento all'elaborato planimetrico in allegato A. 1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS- proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS - Ulteriori informazioni sul debitore: L'immobile è di proprietà del sig. XXXXXXX nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS; la sig.ra OMISSIS è la madre dell'esecutato e, in quanto usufruttuaria di un altro appartamento oggetto della presente esecuzione (lotto 002), datrice di ipoteca. Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 103,00 E' posto al piano: Terra L'edificio è stato costruito nel: 1965 L'edificio è stato ristrutturato nel: presumibilmente anni '70 L'unità immobiliare è identificata con il numero: 239; ha un'altezza utile interna di circa m. 3 L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: scarso Condizioni generali dell'immobile: L'immobile all'esterno si presenta in fase di ristrutturazione che però è stata interrotta ai suoi inizi, intorno al 2010, anno di presentazione di una DIA per manutenzione straordi- naria; la facciata lato sud è stata rintonacata e tinteggiata; le altre pareti sono invece ancora da sistemare. La copertura consiste in un tetto a due falde in laterocemento con manto costituito da tegole: non presenta particolari problemi di manutenzione eccetto che per l'angolo nord-ovest, in corrispondenza delle scale di accesso al piano primo (lato nord). In tale punto è richiesto un intervento di ripristino del frontalino e delle tegole di bordo il cui costo è stimato in circa 5000€ (da dividere tra le due unita dell'edificio. Internamente l'appartamento necessita di ristrutturazione importante. |
Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali:
Copertura | tipologia: a falde materiale: laterocemento condizioni: sufficienti - Note: vedere note sul ripristino necessario lato nord |
Fondazioni | tipologia: muri perimetrali in fondazione materiale: muratura con- dizioni: buone |
- Note: Fondazioni in pietra | |
Solai | tipologia: in ferro con tavelloni condizioni: buone |
Strutture verticali | materiale: muratura condizioni: buone - Note: Muratura in tufo Sono presenti dei pilastri in muratura Sono presenti limitate e tipiche lesioni di assestamento di vecchia data |
Travi | materiale: c.a. condizioni: buone |
Componenti edilizie e costruttive:
Cancello | tipologia: scorrevole materiale: acciaio apertura: elettrica condizioni: sufficienti - Note: Il cancello consente l'ingresso alla particella comune su cui è co- struito l'edificio di cui il lotto fa parte(bene comune non censibile) |
Infissi esterni | tipologia: ante a battente e fissi materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni: sufficienti - Note: Le due porte finestre (di cui una non conforme catastalmente) presenti nel lato sud sono in ferro |
Infissi interni | tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti |
Pareti esterne | materiale: muratura in tufo coibentazione: inesistente rivestimento: in- tonaco di cemento condizioni: mediocri |
Pavim. Interna | materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti - Note: Risalenti anni '70 |
Portone di ingresso | tipologia: anta singola a battente materiale: legno massello condizioni: sufficienti |
Impianti:
Antenna collettiva | tipologia: rettilinea condizioni: sufficienti |
Citofonico | tipologia: audio condizioni: sufficienti |
Elettrico | tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: da veri- ficare conformità: da collaudare |
Fognatura | rete di smaltimento: tubi in gres e cemento recapito: col- lettore o rete comunale condizioni: sufficienti |
Gas | tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di di- stribuzione: tubi in ferro condizioni: sufficienti conformi- tà: da collaudare |
Idrico | tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato con- dizioni: sufficienti conformità: da collaudare |
Termico | tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di di- stribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: sufficienti conformità: da collaudare - Note: Radiatori misti in ghisa ed alluminio |
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico | SI |
Epoca di realizzazione/adeguamento | Non precisato; visibile esecuzione in filtubo, non sfi- labile |
Impianto a norma | NO |
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive | NO |
Note | da verificare e collaudare |
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento | SI |
Tipologia di impianto | Caldaia a metano non più funzionante, con radiatori in ghisa e alluminio su pareti esterne non isolate |
Stato impianto | Non funzionante |
Potenza nominale | 24 |
Epoca di realizzazione/adeguamento | presumibilmente anni '70 |
Impianto a norma | NO |
Esiste la dichiarazione di conformità | NO |
Note | da verificare e collaudare |
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizza- zione | NO |
Note generali impianti: In base allo stato generale dell'immobile, definito come da ristrutturare, gli impian- ti sono stati considerati tutti da rifare
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La stima è stata effettuata con il criterio del più probabile valore di mercato di beni consimili, applicando il prezzo medio rilevato alla Superficie Complessiva (SC), determinata, ai sensi della L.457/78, sommando alla superficie commerciale residenziale (SR) la Superficie non Residenziale (SnR) soggetta ad un coefficiente di riduzione pari a 0,3 per i balconi (comunicanti con i vani principali) e pari a 0.15 per la cantina in quanto pertinenza accessoria non comunicante con i vani principali. La corte esclusiva e comune sono state consi- derate come accessori di pregio dell’edificio e si è ritenuto congruo considerare un valore al €/mq pari al 2% di quello dell’immobile.
Destinazione | Parametro | Superficie rea- le/potenziale | Coeff. | Superficie equivalente |
residenziale | sup lorda di pavi- mento | 103,00 | 1,00 | 103,00 |
103,00 | 103,00 |
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio
Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 6-2016 Zona: Terni -
Tipo di destinazione: Residenziale
Tipologia: Abitazioni tipo economico - Semicentrale C21 Superficie di riferimento: Lorda
Stato conservativo: Scadente Valore di mercato min (€/mq): 550
Valore di mercato max (€/mq): 850
Accessori
Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva 1. corte esclusiva | posto al piano terra - Sviluppa una superficie complessiva di 400 mq Valore a corpo: € 4800 Note: Vedasi quanto descritto nei criteri di stima: 2% x 600 euro/mq x 400 mq = 4800 euro |
Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva 2. corte comune | posto al piano terra - Sviluppa una superficie complessiva di 800 mq Valore a corpo: € 4800 Note: Vedasi quanto descritto nei criteri di stima: 2% x 600 euro/mq x 800 mq = 9600 euro/2= 4800 € |
8. | VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: | |
8.1 | Criterio di stima: | |
Lo scopo della presente stima è la determinazione del più probabile valore di mercato della uni- tà immobiliare oggetto di esecuzione, riferito alla data di stesura della presente relazione perita- le. A tal proposito si espongono i criteri adottati per la determinazione del cosiddetto più pro- babile valore di mercato dei beni oggetto di stima. Nel caso di specie, considerato lo scopo della stima stessa, si è ritenuto opportuno procedere con il criterio della comparazione. All'uopo, so- no state esperite indagini conoscitive per verificare i prezzi medi correnti e praticati in recenti trattative di compravendita per beni simili ed assimilabili che, pur soggetti ad interpretazioni e correttivi da parte del Tecnico estimatore, danno pur sempre giuste ed attendibili indicazioni di mercato. L’analisi delle fonti ufficiali ed ufficiose del mercato immobiliare locale ha concesso al sottoscritto esperto di individuare una forbice di valori per i beni da stimare compresa tra i 500 e i 850 euro per ogni mq. di superficie commerciale, collocando il bene nella categoria delle abi- | ||
tazioni site nella fascia semicentrale e allo stato da ristrutturare. A partire da questi valori è sta- to possibile risalire al valore di mercato da attribuire ai beni in esame, stimato in 600 euro per ogni mq., applicando comunque opportuni adeguamenti che hanno tenuto conto dello stato di manutenzione e d’uso dell’appartamento e degli accessori.
8.2 Fonti di informazione:
Catasto di Terni;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Terni; Uffici del registro di Terni;
Ufficio tecnico di Terni;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie Immobiliari operanti nella zona di riferimento che indicano per recenti compravendite di immobili simili (Terni, semicen-
tro, da ristrutturare), valori compresi tra 500,00 e 600,00 €/mq (di superficie calpestabile); Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio che riporta, per immobili ubi- cati nella stessa zona e della stessa tipologia e in condizioni di manutenzione scarse, quotazioni comprese tra 550,00 e 850,00 €/mq (superficie lorda)..
8.3 Valutazione corpi:
Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso corte esclusiva, con annesso corte comune
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)
Destinazione | Superficie Equivalente | Valore Unitario | Valore Complessivo |
residenziale | 103,00 | € 600,00 | € 61.800,00 |
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo | € 61.800,00 | ||
Valore corpo | € 61.800,00 | ||
Valore Accessori | € 9.600,00 | ||
Valore complessivo intero | € 71.400,00 | ||
Valore complessivo diritto e quota | € 71.400,00 | ||
Riepilogo:
ID | Immobile | Superficie Lorda | Valore intero me- dio ponderale | Valore diritto e quota |
Appartamento al piano terra con corte annessa esclusiva | Abitazione di tipo civile [A2] con an- nesso corte esclu- siva, con annesso corte comune | 103,00 | € 71.400,00 | € 71.400,00 |
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )
€ 10.710,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 3.400,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00
Riparazione angolo tetto € -2.500,00
Sgombero locali € -1.000,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: | € 53.790,00 | |
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": | € 53.790,00 | |
8.6 | Regime fiscale della vendita | Imposta di registro |
Lotto: 002 - Via Ippocrate 239, piano primo, Terni
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si
1. | IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: |
Identificativo corpo: Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato. |
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Terni (Terni) CAP: 05100 frazione: Xxx. Xxxxxxx, Xxx Xxxxxxx- xx 000, xxxxx xxxxx Note: Porzione di fabbricato costituita da un appartamento al piano primo di 3 vani più cucina, corridoio e 2 bagni con annessa una corte esclusiva di circa 650 mq oltre una corte di circa 800 mq in comune. E' presente anche una cantina al piano seminterrato. Per una migliore individuazione delle aree ad uso corte di proprietà esclusiva e di quella comune, si faccia riferimento all'elaborato planimetrico in allegato G. |
Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS - Ulteriori informazioni sul debitore: Il Sig. OMISSIS nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS ha la nuda proprietà, mentre la madre, la Sig.ra OMISSIS nata a Papi- gno il 19/02/1927 cf OMISSIS ne ha l'usufrutto Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS nato a Terni 12/03/1961 cf OMISSIS, proprietà, OMISSIS nata a Papigno il 19/02/1927 cf OMISSIS, usufrutto, foglio 182, particella 338, subalterno 3, indirizzo Xxx Xxxx- xxxxx 000, xxxxx X0-X-0, comune Terni, categoria A/2, classe 7, consistenza 6.6, superficie 141, rendita € 503,55 Derivante da: Denuncia (nei passaggi per causa di morte) del 16/08/1990 Voltura in atti dal 28/02/1998 Registrazione: Riun. Usufrutto) n. 960.2/1998) Millesimi di proprietà di parti comuni: 500/1000 del sub 1 (corte comune, bene non censibile) Confini: Stessa ditta OMISSIS, scala e strada Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale; note: Il sopralluogo eseguito in data 26/05/2017 ha evidenziato che lo stato dei luoghi è conforme all'ultima planimetria depositata in catasto il 26/11/2009 |
2. | DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): |
La zona risulta agricola con la presenza di varie case sparse sia monofamiliari che plurifamiliari e terreni. L’area si trova nella periferia posta a SUD-SUD-EST della città di Terni. L’area è anche nota con i nomi “Loc. Valenza” o "Colle Mastaro", come riportato ancora oggi nei documenti catastali ed in molti elaborati commerciali immobiliari. Da qualche anno però vi è stata una variazione to- ponomastica che ha denominato la zona “Via Ippocrate”. L’indirizzo sopra riportato è quindi quel- |
lo ad oggi corretto. La zona è ben servita dal punto di vista infrastrutturale. Il centro di Terni, con tutti i suoi servizi pubblici e privati, dista circa 4 km. A circa 2 km si trova un grande centro com- merciale e nelle vicinanze ci sono scuole, una chiesa, altre attività commerciali e strutture sanita- rie. La zona è servita dalle linee di trasporto pubblico.
Caratteristiche zona: semicentrale di pregio
Area urbanistica: residenziale/agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Centro Commerciale, Scuole, Chiese, Servizi Sanità
Caratteristiche zone limitrofe: mista agricola e residenziale
Importanti centri limitrofi: 100 km da Roma, 60 km da Perugia, 30 km Todi e Spoleto.
Attrazioni paesaggistiche: Cascata delle Marmore, Lago di Piediluco.
Attrazioni storiche: Carsulae.
Principali collegamenti pubblici: la zona è servita dalle autolinee urbane
3. | STATO DI POSSESSO: |
Occupato da OMISSIS comodato d`uso stipulato in data 20/09/2016 Registrato a Terni il 10/02/2017 ai nn.326 Tipologia contratto: 90 anni rinnovabile automaticamente per altri 90 anni, scadenza 20/09/2106 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. Note: La data di stipula del Comodato d'uso gratuito è antecendente al pignoramento mentre la data di registrazione è successiva. Al momento del sopralluogo (26/05/2017) il debitore ha dichia- rato che l'appartamento è utilizzato saltuariamente dai suoi figli a cui è stato concesso il comoda- to d'uso gratuito; la visita però ha evidenziato che l'appartamento non risulta utilizzato abitual- mente in quanto i vani della cucina e le camere da letto si trovano in uno stato di abbandono con diverso materiale accumulato nelle stesse (vedere foto in allegato H). Inoltre come dallo stesso proprietario è stato dichiarato, la scala di accesso al piano primo risulta in uno stato di inagibilità con pericolo di crollo. |
4. | VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: | ||
4.1 | Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: | ||
4.1.1 | Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: | ||
Nessuna. | |||
4.1.2 | Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: | ||
Nessuna. | |||
4.1.3 | Atti di asservimento urbanistico: | ||
Nessuna. | |||
4.1.4 | Altre limitazioni d'uso: | ||
Nessuna. | |||
4.2 | Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: | ||
4.2.1 | Iscrizioni: | ||
- Ipoteca volontaria annotata; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 391844; Importo capitale: € 195922,40 ; A rogito di No- taio Xxxxxxx Xxxxxx in data 24/03/2010 ai nn. 175161/34536 ; Note: Il mutuo è stato stipulato con Cassa di Risparmio di Lucca Pisa Livorno S.p.A. con sede in Lucca (CF 01460540469) successivamente acquisita al creditore procedente. - Ipoteca giudiziale annotata contro XXXXXXX; Derivante da: OMISSIS; Importo ipote- ca: € 320000; Importo capitale: € 314916,42 ; Iscritto/trascritto a Tribunale di Terni in data 22/07/2016 ai nn. 7210/924 ; Note: A favore di creditore non intervenuto nella procedura: Unicredit S.p.A. con sede in Roma CF 00348170101, elettivamente domi- ciliata in Sangemini, via Ternana 1, presso Xxx.xx Xxxx Xxxxxxx | |||
4.2.2 | Pignoramenti: | ||
- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Terni in data 27/01/2017 ai nn. 890/606; Pignoramento n. 4078 del 29/12/2016. | |||
4.2.3 | Altre trascrizioni: | ||
Nessuna. | |||
4.2.4 | Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: | ||
Nessuna. | |||
4.3 | Misure Penali | ||
Nessuna. | |||
5. | ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: | ||
Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 €. Millesimi di proprietà: La corte comune, identificata dalla particella 338 sub.1 è, in base agli atti di donazione e compravendita, di proprietà per 1/2 del sub esecutato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - L''appartamento è posto al piano primo dell''edificio e quindi l''ostacolo per l''accesso è costituito principalmente dalla scala; su es- sa però è facilmente installabile un sistema di trasporto al piano; l''appartamento al suo interno non presenta ostacoli (risalti nel pavimento, porte ristrette, ecc.) per la libera deambulazione. Per l''insieme di tali condizioni l''alloggio può comunque essere definito "Visitabile" e "Adattabile". Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: F Note Indice di prestazione energetica: Il proprietario ha dichiarato, in sede di sopralluogo, di non possedere la Attestazione di Prestazione Energetica e pertanto il sottoscritto esperto ha provve- duto, essendo soggetto qualificato per il rilascio del suddetto Certificato, alla sua elaborazione, accertando che per l’immobile oggetto di stima può essere attribuita la classe energetica “F” co- me risulta dall’allegato documento (vedi allegato I) | |||
Vincoli di prelazione dello Stato ex X.Xxx. 42/2004: Non specificato
Avvertenze ulteriori: Non specificato
6. | ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: |
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 31/12/1988 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di donazione - a rogito di Xxxxxxx Xxxxxxxx, in data 30/12/1988, ai nn. 13673/3654; registrato a Terni, in data 18/01/1989, ai nn. 243; trascritto a Terni, in data 16/01/1989, ai nn. 480/479/370/369. Note: In base agli atti l'altro usufruttuario OMISSIS nato a Terni il l'11/06/1918 cod. fis. XXXXXXX risulta deceduto in data 16/08/1990. | |
7. | PRATICHE EDILIZIE: |
Numero pratica: 328/1963 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 30/08/1963 al n. di prot. 20184 Abitabilità/agibilità in data 02/02/1965 al n. di prot. 22127 | |
Numero pratica: prot n. 69332 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione Edilizia Note tipo pratica: Richiesta concessione edilizia Per lavori: Ampliamento e ristrutturazione Presentazione in data 25/11/1999 al n. di prot. 69332 La pratica non è mai stata rilasciata. L'agibilità non è mai stata rilasciata. | |
Numero pratica: prot. 18046 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Oggetto: Manutenzione straord Presentazione in data 28/01/2010 al n. di prot. 18046 NOTE: Xxxxxx iniziati e poi sospesi (rifatta solo facciata a sud) | |
7.1 | Conformità edilizia: |
Abitazione di tipo civile [A2] Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia | |
7.2 | Conformità urbanistica: |
Abitazione di tipo civile [A2] Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale In forza della delibera: D.C.C. n. 307 del 15/12/2008 |
Zona omogenea: | BA - agricola |
Norme tecniche di attuazione: | NTA D.C.C. n. 88 del 31.03.2004 |
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbani- stico: | NO |
Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà? | NO |
Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? | NO |
Residua potenzialità edificatoria: | NO |
Altro: | La residua potenzialità edificatoria è stata trasferi- ta come accessorio nell'atto di compravendita di una particella adiacente con atto del Notaio Xxxxx Xxxxxxxxxx n.31663 rep. 17007, registrato in Terni al n. 1369 il 31/05/1999 |
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: | SI |
Note sulla conformità:
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato |
L'appartamento si trova al piano primo di un fabbricato a due livelli fuori terra ed una cantina seminterrata di pertinenza; esso è composto da un salone ampio in ingresso, una cucina in cui è presente un camino, due camere da letto matrimoniale, di cui una con balcone, un ampio bagno e un bagno di servizio. L'apparta- mento è stato ristrutturato tra il 1999 ed il 2010; i pavimenti sono stati rifatti, gli infissi esterni sono stati parzialmente sostituiti (50%) (in alcuni mancano le tapparelle), le porte sono state ridipinte; l'impianto elet- trico è stato semplicemente integrato e siamo quindi una situazione mista di fil tubo e cavi sfilabili; si sup- pone la stessa cosa per quello termico ed idrico. Come già rappresentato l'appartamento possiede una cor- te esclusiva di circa 70 mq ed una in comune con gli altri subalterni, tra cui non esiste delimitazione fisica. Per una migliore individuazione delle aree ad uso corte di proprietà esclusiva e di quella comune, si faccia riferimento all'elaborato planimetrico (allegato G). 1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS- proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS - Ulteriori informazioni sul debitore: Il Sig. OMISSIS nato a Terni 12/03/1961 cf OMIS- SIS ha la nuda proprietà, mentre la madre, la Sig.ra OMISSIS nata a Papigno il 19/02/1927 cf OMISSIS ne ha l'usufrutto Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 119,00 E' posto al piano: Primo L'edificio è stato costruito nel: 1965 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2009 L'unità immobiliare è identificata con il numero: 239; ha un'altezza utile interna di circa m. 3 L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 |
Stato di manutenzione generale: sufficiente
Condizioni generali dell'immobile: L'immobile all'esterno si presenta in fase di ristrutturazione che però è stata interrotta ai suoi inizi, presumibilmente intorno al 2010; la facciata lato sud è stata rintonacata e di- pinta; Le altre pareti sono invece ancora da sistemare; l'intonaco risulta ammalorato solo in alcuni punti. La copertura consiste in un tetto a due falde in laterocemento con manto costituito da tegole: non presenta particolari problemi di manutenzione eccetto che per l'angolo nord-ovest, in corrispondenza delle scale di accesso al piano primo (lato nord). In tale punto è richiesto un intervento di ripristino del frontalino e delle tegole di bordo il cui costo è stimato in circa 5000€ (da dividere tra le due unita dell'edificio). Si evidenzia inoltre n problema di stabilità presente nella scala di accesso che mostra segni di lesione e licenziamento rispetto alle strutture portanti; la scala dovrà essere demolita e ricostruita. Il costo dell'intervento stimato in 5000€ è stato decurtato dal valore di stima. Internamente l'appartamento non necessita di ristruttura- zione importante ma solo di una buona manutenzione ordinaria.
Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali:
Copertura | tipologia: a falde materiale: laterocemento condizioni: sufficienti - Note: vedere note sul ripristino necessario lato nord |
Fondazioni | tipologia: muri perimetrali in fondazione materiale: muratura con- dizioni: buone - Note: Fondazioni in pietra |
Solai | tipologia: in ferro con tavelloni condizioni: buone |
Strutture verticali | materiale: muratura condizioni: buone - Note: Muratura in tufo Sono presenti dei pilastri in muratura Sono presenti limitate e tipiche lesioni di assestamento di vecchia data |
Travi | materiale: c.a. condizioni: buone |
Componenti edilizie e costruttive:
Cancello | tipologia: scorrevole materiale: acciaio apertura: elettrica condizioni: sufficienti - Note: Il cancello consente l'ingresso alla particella comune (bene co- mune non censibile) |
Infissi esterni | tipologia: ante a battente e fissi materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni: sufficienti - Note: Gli infissi esterni sono stati sostituiti con tipologia e finiture diffe- renti (alluminio, pvc) ma solo al 50% ed uno risulta mancante di prote- zione esterna tipo tapparelle |
Infissi interni | tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti - Note: Le porte interne sono state ridipinte per adeguare il loro colore allo stile moderno della nuova pavimentazione |
Pareti esterne | materiale: muratura in tufo coibentazione: inesistente rivestimento: in- tonaco di cemento condizioni: scarse - Note: Solo la facciata nord risulta esser intonacata e dipinta |
Pavim. Interna | materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti - Note: Pavimentazione rifatta anno 2009 |
Portone di ingresso | tipologia: anta singola a battente materiale: legno massello condizioni: da ristrutturare |
Impianti:
Antenna collettiva | tipologia: rettilinea condizioni: sufficienti |
Citofonico | tipologia: audio condizioni: sufficienti |
Condizionamento | tipologia: autonomo alimentazione: elettrico - Note: Esiste un condizionatore a pompa di calore instal- lato nel salone ingresso |
Elettrico | tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: da normalizzare conformità: da collaudare - Note: E' evidente la presenza del vecchio impianto in filtubo e del nuovo in corrugato sottotraccia ssfilabile |
Fognatura | rete di smaltimento: tubi in gres e cemento recapito: col- lettore o rete comunale condizioni: sufficienti conformi- tà: da collaudare |
Gas | tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di di- stribuzione: tubi in ferro condizioni: sufficienti conformi- tà: da collaudare |
Idrico | tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato con- dizioni: sufficienti conformità: da collaudare |
Termico | tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di di- stribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: sufficienti conformità: da collaudare - Note: Radiatori misti in ghisa ed alluminio |
Esiste impianto elettrico | SI |
Epoca di realizzazione/adeguamento | 1965/2009 |
Impianto a norma | NO |
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive | NO |
Note | da valutare e collaudare |
Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico:
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento | SI |
Tipologia di impianto | Caldaia a metano, con radiatori in ghisa e alluminio su pareti esterne non isolate |
Stato impianto | Non funzionante |
Potenza nominale | 24 |
Epoca di realizzazione/adeguamento | presumibilmente anno 2009 |
Esiste la dichiarazione di conformità | NO |
Note | Sostituire la caldaia e da valutare e collaudare |
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizza- zione | SI |
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive | NO |
Note | E' installato un climatizzatore nel salone ingresso |
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi | NO |
Note generali impianti: In generale gli impianti tecnologici si presentano in uno stato di funzionalità suffi- ciente a cui però bisogna far eseguire una verifica di funzionalità e un collaudo per la conformità.
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La stima è stata effettuata con il criterio del più probabile valore di mercato di beni consimili, applicando il prezzo medio rilevato alla Superficie Complessiva (SC), determinata, ai sensi della L.457/78, sommando alla superficie commerciale residenziale (SR) la Superficie non Residenziale (SnR) soggetta ad un coefficiente di riduzione pari a 0,33 per i balconi (comunicanti con i vani principali) e pari a 0.15 per la cantina in quanto pertinenza accessoria non comunicante con i vani principali. La corte esclusiva e comune sono state consi- derate come accessori di pregio dell’edificio e si è ritenuto congruo considerare un valore al €/mq pari al 2% di quello dell’immobile.
Destinazione | Parametro | Superficie rea- le/potenziale | Coeff. | Superficie equivalente |
residenziale | sup lorda di pavi- mento | 103,00 | 1,00 | 103,00 |
xxxxxxx | sup lorda di pavi- mento | 16,00 | 0,33 | 5,28 |
119,00 | 108,28 |
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio
Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 6-2016 Zona: Terni -
Tipo di destinazione: Residenziale
Tipologia: Abitazioni tipo economico - Semicentrale C21 Superficie di riferimento: Lorda
Stato conservativo: Normale
Valore di mercato min (€/mq): 700 Valore di mercato max (€/mq): 1000
Accessori
Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato 1. corte esclusiva | posto al piano terra - Sviluppa una superficie complessiva di 500 mq Valore a corpo: € 11900 Note: Vedasi quanto descritto nei criteri di stima: 2% x 850 euro/mq x 700 mq = 11900 euro |
Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato 2. Cantina | posto al piano seminterrato composto da 1 vano - Sviluppa una superfi- cie complessiva di 17 calpestabili/26lordi mq Valore a corpo: € 3300 Note: considerazioni sul criterio di stima; 850€/mqx26mqx0.15 = 3315€ |
Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato 3. corte comune | posto al piano terra - Sviluppa una superficie complessiva di 500 mq Valore a corpo: € 4800 Note: Vedasi quanto descritto nei criteri di stima: 2% x 600 euro/mq x 400 mq = 4800 euro |
8. | VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: | |
8.1 | Criterio di stima: | |
Lo scopo della presente stima è la determinazione del più probabile valore di mercato della uni- tà immobiliare oggetto di esecuzione, riferito alla data di stesura della presente relazione perita- le. A tal proposito si espongono i criteri adottati per la determinazione del cosiddetto più pro- babile valore di mercato dei beni oggetto di stima. Nel caso di specie, considerato lo scopo della stima stessa, si è ritenuto opportuno procedere con il criterio della comparazione. All'uopo, so- no state esperite indagini conoscitive per verificare i prezzi medi correnti e praticati in recenti trattative di compravendita per beni simili ed assimilabili che, pur soggetti ad interpretazioni e correttivi da parte del Tecnico estimatore, danno pur sempre giuste ed attendibili indicazioni di mercato. L’analisi delle fonti ufficiali ed ufficiose del mercato immobiliare locale ha concesso al sottoscritto esperto di individuare una forbice di valori per i beni da stimare compresa tra i 700 e i 1000 euro per ogni mq. di superficie commerciale, collocando il bene nella categoria delle abitazioni site nella fascia semicentrale e allo stato abitabile. A partire da questi valori è stato possibile risalire al valore di mercato da attribuire ai beni in esame, stimato in 850 euro per ogni mq., applicando comunque opportuni adeguamenti che hanno tenuto conto dello stato di ma- nutenzione e d’uso sia dell’appartamento che degli accessori. | ||
8.2 | Fonti di informazione: | |
Catasto di Terni; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Terni; Uffici del registro di Terni; Ufficio tecnico di Terni; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie Immobiliari operanti nella zona di riferimento che indicano per recenti compravendite di immobili simili (Terni, semicen- tro, abitabile), valori compresi tra 700,00 e 900,00 €/mq (di superficie calpestabile); Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio che riporta, per immobili ubi- cati nella stessa zona e della stessa tipologia e in condizioni di manutenzione scarse, quotazioni comprese tra 700 e 1000 €/mq (superficie lorda).. | ||
8.3 | Valutazione corpi: | |
Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e cantina al seminterrato. Abitazio- ne di tipo civile [A2] con annesso corte esclusiva, con xxxxxxx Xxxxxxx, con annesso corte co- mune | ||
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)
Destinazione | Superficie Equivalente | Valore Unitario | Valore Complessivo |
residenziale | 103,00 | € 850,00 | € 87.550,00 |
balconi | 5,28 | € 850,00 | € 4.488,00 |
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo | € 92.038,00 | ||
Valore corpo | € 92.038,00 | ||
Valore Accessori | € 20.000,00 | ||
Valore complessivo intero | € 112.038,00 | ||
Valore complessivo diritto e quota | € 112.038,00 | ||
Riepilogo:
ID | Immobile | Superficie Lorda | Valore intero me- dio ponderale | Valore diritto e quota |
Appartamento al piano primo con annessa corte esclusiva e canti- na al seminterrato | Abitazione di tipo civile [A2] con an- nesso corte esclu- siva, con xxxxxxx Xxxxxxx, con an- nesso corte co- mune | 108,28 | € 112.038,00 | € 112.038,00 |
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )
€ 16.805,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00
Riparazione angolo tetto € -2.500,00
Demolizione e ricostruzione scala esterna d'accesso € -5.000,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 87.733,00
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 87.733,00
8.6 Regime fiscale della vendita Imposta di registro
Allegati
1. Allegato A Documentazione Catastale Lotto 001
2. Allegato B Concessioni Edilizie
3. Allegato C Atti di provenienza dei beni
4. Allegato D Contratto Comodato d'uso gratuito
5. Allegato E Documentazione fotografica Lotto n 001
6. Allegato F Attestato Prestazione Energetica Lotto 001
7. Allegato G Documentazione catastale Lotto 002
8. Allegato H Documentazione fotografica Lotto 002
9. Allegato I Attestato Prestazione Energetica Lotto 002
Data generazione:
24-07-2017
L'Esperto alla stima
Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: Banco Popolare Società Cooperativa
contro:
N° Gen. Rep. 5/2017
data udienza ex art. 569 c.p.c.:
Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx: Dott.ssa XXXXXXX XXXXXXXX
Custode Giudiziario: Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Allegato “A” Documentazione Catastale e Rilievi
Lotto n. 001
Esperto alla stima: Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
Codice fiscale: XXXXXX00X00X000X
Studio in: Xxxxx xx Xxxxxxxxxxxx 00X - 00000 Xxxxx
Email: xxxxxxx.xxxxxxxxxx00@xxxxx.xxx
Pec: xxxxxxx.xxxxxxxxxx@xxxxxx.xx
10 metri
Data presentazione:08/09/1988 - Data: 30/03/2017 - n. T276163 - Richiedente: CLDRRT69C11L182R
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 30/03/2017 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 182 - Particella: 338 - Subalterno: 2 > VIA IPPOCRATE n. 32L piano: T;
Ultima planimetria in atti
Data presentazione:08/09/1988 - Data: 30/03/2017 - n. T276163 - Richiedente: CLDRRT69C11L182R Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
Direzione Provinciale di Terni Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali
Data: 20/06/2017 - Ora: 14.35.26
Visura per immobile Visura n.: T212346 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 20/06/2017
Fine
Comune di TERNI ( Codice: L117) Provincia di TERNI
Foglio: 182 Particella: 338 Sub.: 2
Catasto Fabbricati
Dati della richiesta
Unità immobiliare
N. | DATI IDENTIFICATIVI | DATI DI CLASSAMENTO | DATI DERIVANTI DA | |||||||||
Sezione Urbana | Foglio | Particella | Sub | Zona Cens. | Micro Zona | Categoria | Classe | Consistenza | Superficie Catastale | Rendita | ||
1 | 182 | 338 | 2 | 2 | A/2 | 7 | 5,5 vani | Totale: 106 m² Totale escluse aree scoperte**: 106 m² | Euro 426,08 | Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. | ||
Indirizzo | VIA IPPOCRATE n. 32L piano: T; | |||||||||||
XXXXXXXX Xxxx
XXXXXX00X00X000X*
N. | DATI ANAGRAFICI | CODICE FISCALE | DIRITTI E ONERI REALI |
1 | o nato a TERNI il 12/03/1961 | (1) Proprieta` per 1000/1000 | |
DATI DERIVANTI DA | ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/03/1998 Voltura in atti dal 11/11/1998 Repertorio n.: 95323 Rogante: CLERICO` XXXXXXX Xxxx: TERNI Registrazione: COMPRAVENDITA (n. 2000.1/1998) | ||
INTESTATO
Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
4,90
3,90
0,50
0,50
2,65
1,15
1,80
9,20
12,60
4,30
0,50
3,95
4,20
Planimetria come N.C.E.U. di Terni foglio 182, particella 338 sub 2
0,50
cucina
2,60
6,10
0,50
H=3.00 m
0,50
wc
bagno
1,32
3,78
1,85
4,35
4,90
3,90
0,50
0,50
3,90
1,80
9,20
12,60
4,30
0,50
3,95
4,20
Rilievo planimetrico eseguito il 26/05/2017
9,80
Ingresso B
0,50
2,60
3,35
0,50
2,65
H=3.00 m
0,50
Ingresso A
1,32
3,78
1,85
4,35
4,90
9,20
12,60
4,30
Porta da chiudere Parete da eliminare Parete da ricostruire
Modifiche da eseguire per riportare l'immobile in conformità catastale
9,80
H=3.00 m
Tribunale di Terni
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: Banco Popolare Società Cooperativa
contro:
N° Gen. Rep. 5/2017
data udienza ex art. 569 c.p.c.:
Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx: Dott.ssa XXXXXXX XXXXXXXX
Custode Giudiziario: Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Allegato “E” Documentazione fotografica Lotto n. 001
Esperto alla stima: Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
Codice fiscale: XXXXXX00X00X000X
Studio in: Xxxxx xx Xxxxxxxxxxxx 00X ‐ 00000 Xxxxx
Email: xxxxxxx.xxxxxxxxxx00@xxxxx.xxx
Pec: xxxxxxx.xxxxxxxxxx@xxxxxx.xx
Vista da viale Ippocrate (altezza civico 237)
Lato nord con corte esslusiva e comune
Angolo del tetto da ripristinare
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 5 / 2017
Tribunale di Terni
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: Banco Popolare Società Cooperativa
contro:
N° Gen. Rep. 5/2017
data udienza ex art. 569 c.p.c.:
Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx: Dott.ssa XXXXXXX XXXXXXXX
Custode Giudiziario: Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Allegato “G” Documentazione Catastale Lotto n. 002
Esperto alla stima: | Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx |
Codice fiscale: | XXXXXX00X00X000X |
Studio in: | Xxxxx xx Xxxxxxxxxxxx 00X - 00000 Xxxxx |
Email: | |
Pec: |
Direzione Provinciale di Terni Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali
Data: 19/05/2017 - Ora: 17.51.13
Visura per soggetto Visura n.: T288436 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 19/05/2017
Segue
XXXXXXXX XXXXX
Terreni e Fabbricati siti in tutta la provincia di TERNI
XXXXXXXX XXXXX nato a TERNI il 12/03/1961 C.F.: PPRMRA61C12L117Y
Soggetto individuato
Dati della richiesta
1. Unità Immobiliari site nel Comune di TERNI(Codice L117) - Catasto dei Fabbricati
N. | DATI IDENTIFICATIVI | DATI DI CLASSAMENTO | ALTRE INFORMAZIONI | ||||||||||
Sezione Urbana | Foglio | Particella | Sub | Zona Cens. | Micro Zona | Categoria | Classe | Consistenza | Superficie Catastale | Rendita | Indirizzo Dati derivanti da | Dati ulteriori | |
1 | 182 | 338 | 3 | 2 | A/2 | 7 | 6,5 vani | Totale: 141 m² Totale escluse aree scoperte**: 113 m² | Euro 503,55 | VIA IPPOCRATE n. 239 piano: S1-T-1; Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. | |||
Intestazione degli immobili indicati al n. 1
N. | DATI ANAGRAFICI | CODICE FISCALE | DIRITTI E ONERI REALI |
1 | XXXXXXXX Xxxxx nato a TERNI il 12/03/1961 | PPRMRA61C12L117Y* | (1) Proprieta` |
2 | XXXXXXXXXX Xxxxxxxx nata a PAPIGNO il 19/02/1927 | PRRGLN27B59G322F | (8) Usufrutto |
DATI DERIVANTI DA | DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del 16/08/1990 Voltura in atti dal 28/02/1998 Registrazione: RIUN.USUFRUTTO (n. 960.2/1998) | ||
10 metri
TR0164042 26/11/2009
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 30/03/2017 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 182 - Particella: 338 - Subalterno: 3 > XXX XXXXXXXXX x. 000 piano: S1-T-1;
Ultima planimetria in atti
Data: 30/03/2017 - n. T276165 - Richiedente: CLDRRT69C11L182R
Totale schede: 2 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
10 metri
TR0164042 26/11/2009
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 30/03/2017 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 182 - Particella: 338 - Subalterno: 3 > XXX XXXXXXXXX x. 000 piano: S1-T-1;
Ultima planimetria in atti
Data: 30/03/2017 - n. T276165 - Richiedente: CLDRRT69C11L182R
Totale schede: 2 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
Tribunale di Terni
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: Banco Popolare Società Cooperativa
contro:
N° Gen. Rep. 5/2017
data udienza ex art. 569 c.p.c.:
Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx: Dott.ssa XXXXXXX XXXXXXXX
Custode Giudiziario: Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Allegato “H” Documentazione fotografica Lotto n. 002
Esperto alla stima: | Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx |
Codice fiscale: | XXXXXX00X00X000X |
Studio in: | Xxxxx xx Xxxxxxxxxxxx 00X - 00000 Xxxxx |
Email: | |
Pec: |
Vista da viale Ippocrate (altezza civico 237)
Lato nord con corte esslusiva e comune
Angolo del tetto da ripristinare
Foto con evidenziate le lesioni presenti nella scala di accesso
La scala pericolante approda sul balcone dal quale si può accedere all’appartamento
Portone d’ingresso e ingresso/salone
Cucina abitabile con camino
1° Camera da letto matrimoniale
n. 2 bagni
2° Camera da letto matrimoniale
Particolari finestre nuove (legno), calorifero (ghisa, moderno) e pavimenti recenti
Unico condizionatore; dettagli infissi interni e caloriferi (qui ghisa)
Botola di accesso al tetto ed altro tipo di calorifero (alluminio)
Altro tipo di finestra nuova in alluminio