Common use of Sakens faktiske sider Clause in Contracts

Sakens faktiske sider. Partene inngår den 9. november 2020 «Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul» - Byggblankett 3429B som gjelder oppføring av en hytte type «Magna Ferentis». I kontraktens pkt. 4.1 tar partene forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse innen 28. februar 2021. Vederlaget er i kontraktens pkt. 7.1 avtalt til kr 3 078 502 inkludert merverdiavgift. I kontraktens pkt. 7.3 fremkommer det at «Indeksregulering en skjer frem til den 15. i den måneden entreprenøren kan starte betongarbeidene, jf. 9.1, herunder arbeidene med permanent isolasjon av grunnen. [….] Kontraktens priser er basert på indekstallet for september 2020». I kontraktens pkt. 8.2 fremkommer det at «Forbrukeren skal senest 6 uker før avtalt byggestart stille sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kontrakten. [….] Entreprenøren er ikke forpliktet til å starte byggearbeidene før han mottar avtalt sikkerhet». I byggekontraktens pkt. 10.1 fremkommer det at entreprenøren skal ferdigstille sine arbeider på 260 kalenderdager. I tillegg komme ferier på hhv. 21 og 7 kalenderdager og ytterligere 7 kalenderdager i henhold til inngått endringskontrakt. Det forutsettes da at IG er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenøren, og eventuelle forbehold er bortfalt. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at entreprenøren i forbindelse med kontraktsigneringen, aksepterte som tilfredsstillende «finansieringsbevis» at hytta ville bli betalt med oppsparte midler og nedbetalte rammelån. Kommunen gir igangsettingstillatelse den 11. mars 2021. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at tomta var klar for oppstart av betongarbeider den 15. mars 2021. Den 17. mars 2021 avholdes det et «trekantmøte» hvor forbrukerne, entreprenørens byggeleder og selger møtte. I møtereferatet som er undertegnet av begge parter står det bla. at «Leveranseomfanget i dette avropet er endelig og det foreligger ikke muntlige avtaler om ytelser utover det som fremkommer av kontrakt, beskrivelse, tegninger og dette dokument. [….] Huset [hytta] settes nå i bestilling og produksjon. [….] Forandringer etter dette vil derfor føre til ekstra omkostninger for tiltakshaver, samt forlenget byggetid». I tidsrommet 16. april til 20. april 2021 utveksler partene flere e-poster vedr. finansieringsbeviset som forbrukerne skal stille. Entreprenøren aksepterer senere en Den 20. april 2021 utfører entreprenøren «utstikking til forskaling» og nemnda legger til grunn at byggearbeidene deretter startet. På grunn av forsinket levering av utvendig kledning, krever entreprenøren den 9. desember 2021 fristforlengelse på ca. en måned fra medio desember 2021 til uke 1-2/2022. Dette kravet er senere frafalt. Hytta overtas ved overtagelsesforretning den 11. februar 2022 men det er ikke fremlagt noen overtagelsesprotokoll. I klagen for nemnda opplyser forbrukerne at de har holdt tilbake kr 52 000 av vederlaget på grunn av gjenstående arbeid påpekt i forbindelse med overtagelsen. Videre er kr 108 483 omtvistet på grunn av ulik oppfatning av prisstigningen og kr 98 694 er omtvistet på grunn av ulik oppfatning av dagmulktens størrelse. På grunn av den tvisten som har oppstått, kontakter entreprenøren en advokat som i et internt notat bla. skriver at byggetiden på 260 kalenderdager som må tillegges 21 + 7 kalenderdager for ferier, startet å løpe da forbrukerne fremla finansieringsbevis den 16. april 2021. Overtagelsesdatoen blir derfor den 29. januar 2022. Når det gjelder prisstigningen, påpeker advokaten at betongarbeidene først kunne starte etter utstikking som ble utført den 20. april 2021. Det er derfor indekstallet for april 2021 som skal benyttes. Partene kommer ikke til enighet og forbrukerne sender klage til Boligtvistnemnda den 21. mars 2022 med krav om at entreprenøren sluttfører kontraktsarbeidene og at nemnda tar stilling til hva som er riktig dagmulkt og hva som er riktig prisstigning. Entreprenøren inngir tilsvar den 22. april 2022. Hans anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Forbrukerne inngir tilsvar den 6. juni 2022. Deres anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider».

Sakens faktiske sider. Entreprenøren markedsfører et "nøkkelferdig to-manns terrassehus m/garasje". I prospektet oppgis bruksarealet (BRA) til 139 m². Prisen er kr 2 150 000. Plantegninger vises for hver av de 2 etasjene, med oppgitte arealer pr rom, og BRA pr etasje. Partene inngår 13. oktober 2009 "Kontrakt om rett til tomt med selveierbolig som ikke er fullført, herunder fritidshus". Avtalt vederlag er det samme som i prospektet. En "Leveransebeskrivelse" med samme dato som i kontrakten er ett av flere vedlegg. Det samme gjelder kontrakttegninger som er datert 12. februar 2007, men signert av partene ved kontraktinngåelsen. Tegningene er de samme som vises i prospektet, med samme angivelse av bruksarealer fordelt på 78,48 m² i 1. etasje, og 60,61 m² i 2. etasje. Det avtales diverse endringer/tillegg i egen endringsavtale. Disse bringer kontraktsummen opp til kr 2 210 409. Entreprenøren innkaller til overtakelsesforretning 17. desember 2009, men den avholdes først dagen etter, 18. desember. I protokollen listes det opp diverse feil og mangler som skal utbedres, men det oppgis ikke noe om det forholdet nemnda skal behandle. Det avholdes ett-årsbefaring 16. desember 2010. I protokollen oppgis 3 forhold som skal utbedres. Ingen av disse berører det forholdet nemnda skal behandle. Forbrukeren engasjerer en takstmann for innhenting av en "Verdi- og lånetakst fast eiendom". Han foretar befaring 9. november 2020 «Kontrakt om planlegging og oppføring mai 2011. Forbrukeren har for nemnda fremlagt 4 av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul» - Byggblankett 3429B som gjelder oppføring av en hytte type «Magna Ferentis»6 sider fra hans rapport. I kontraktens pktPå side 4 oppgir han bruksarealet (BRA) til 73 m² i 1. 4.1 tar partene forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse innen 28. februar 2021. Vederlaget er i kontraktens pkt. 7.1 avtalt til kr 3 078 502 inkludert merverdiavgift. I kontraktens pkt. 7.3 fremkommer det at «Indeksregulering en skjer frem til den 15. i den måneden entreprenøren kan starte betongarbeidene, jf. 9.1, herunder arbeidene med permanent isolasjon av grunnen. [….] Kontraktens priser er basert på indekstallet for september 2020». I kontraktens pkt. 8.2 fremkommer det at «Forbrukeren skal senest 6 uker før avtalt byggestart stille sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kontrakten. [….] Entreprenøren er ikke forpliktet til å starte byggearbeidene før han mottar avtalt sikkerhet». I byggekontraktens pkt. 10.1 fremkommer det at entreprenøren skal ferdigstille sine arbeider på 260 kalenderdager. I tillegg komme ferier på hhv. 21 og 7 kalenderdager og ytterligere 7 kalenderdager i henhold til inngått endringskontrakt. Det forutsettes da at IG er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenørenetasje, og eventuelle forbehold er bortfalt. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at entreprenøren i forbindelse med kontraktsigneringen, aksepterte som tilfredsstillende «finansieringsbevis» at hytta ville bli betalt med oppsparte midler og nedbetalte rammelån. Kommunen gir igangsettingstillatelse den 11. mars 2021. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at tomta var klar for oppstart av betongarbeider den 15. mars 2021. Den 17. mars 2021 avholdes det et «trekantmøte» hvor forbrukerne, entreprenørens byggeleder og selger møtte. I møtereferatet som er undertegnet av begge parter står det bla. at «Leveranseomfanget i dette avropet er endelig og det foreligger ikke muntlige avtaler om ytelser utover det som fremkommer av kontrakt, beskrivelse, tegninger og dette dokument. [….] Huset [hytta] settes nå i bestilling og produksjon. [….] Forandringer etter dette vil derfor føre til ekstra omkostninger for tiltakshaver, samt forlenget byggetid». I tidsrommet 16. april til 20. april 2021 utveksler partene flere e-poster vedr. finansieringsbeviset som forbrukerne skal stille. Entreprenøren aksepterer senere en Den 20. april 2021 utfører entreprenøren «utstikking til forskaling» og nemnda legger til grunn at byggearbeidene deretter startet. På grunn av forsinket levering av utvendig kledning, krever entreprenøren den 9. desember 2021 fristforlengelse på ca. en måned fra medio desember 2021 til uke 1-2/2022. Dette kravet er senere frafalt. Hytta overtas ved overtagelsesforretning den 11. februar 2022 men det er ikke fremlagt noen overtagelsesprotokoll. I klagen for nemnda opplyser forbrukerne at de har holdt tilbake kr 52 000 av vederlaget på grunn av gjenstående arbeid påpekt i forbindelse med overtagelsen. Videre er kr 108 483 omtvistet på grunn av ulik oppfatning av prisstigningen og kr 98 694 er omtvistet på grunn av ulik oppfatning av dagmulktens størrelse. På grunn av den tvisten som har oppstått, kontakter entreprenøren en advokat som i et internt notat bla. skriver at byggetiden på 260 kalenderdager som må tillegges 21 + 7 kalenderdager for ferier, startet å løpe da forbrukerne fremla finansieringsbevis den 16. april 2021. Overtagelsesdatoen blir derfor den 29. januar 2022. Når det gjelder prisstigningen, påpeker advokaten at betongarbeidene først kunne starte etter utstikking som ble utført den 20. april 2021. Det er derfor indekstallet for april 2021 som skal benyttes. Partene kommer ikke til enighet og forbrukerne sender klage til Boligtvistnemnda den 21. mars 2022 med krav om at entreprenøren sluttfører kontraktsarbeidene og at nemnda tar stilling til hva som er riktig dagmulkt og hva som er riktig prisstigning. Entreprenøren inngir tilsvar den 22. april 2022. Hans anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Forbrukerne inngir tilsvar den 6. juni 2022. Deres anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider».60 m² i

Sakens faktiske sider. Partene inngår den 9”Intensjonsavtale” 6. februar 2007, der forbrukeren bl.a. skal få utarbeidet 1:100 tegninger for boligen, samt en situasjonsplan. Forbrukeren får et konkret pristilbud 31. mars 2008, stort kr 1 145 349. Dette er åpenbart basert på en gjennomgang foretatt samme dag, med grunnlag i en signert og avkrysset ”kundekontrolliste” som viser hva som inngår i tilbudet, som et supplement til entreprenørens standard leveransebeskrivelse som opplyses datert november 2020 «2005. Forbrukeren får samtidig, mot et tillegg i pris, tilbud på levering av ferdig malte hvite vinduskarmer og ferdig malt hvit faspanel på alle innvendige vegger. Partene inngår samme dag, 31. mars 2008 ”Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul» - Byggblankett 3429B som gjelder oppføring av en hytte type «Magna Ferentis»selveierbolig, herunder fritidshus”. Vederlaget avtales i pkt 5.1 til kr 1 145 349. Byggetiden avtales i pkt 8.2 til i alt 320 kalenderdager, der forbrukeren skal ha 40 dager til sine arbeider. I kontraktens pkteget vedlegg fremgår det bl.a. 4.1 tar partene forbehold at forbrukeren som egeninnsats skal stå for ”sparkling, tapetsering, maling, utvendig beising, parkett/laminat, gulvbelegg, fliser og membran”. Han skal også stå for ”utvasking”. Utgangspunktet for byggetiden er når entreprenøren har fått beskjed om at kommunen gir igangsettingstillatelse innen 28. februar 2021. Vederlaget det er i kontraktens pkt. 7.1 avtalt til kr 3 078 502 inkludert merverdiavgift. I kontraktens pkt. 7.3 fremkommer det at «Indeksregulering en skjer frem til den 15. i den måneden entreprenøren kan starte betongarbeidenegitt byggetillatelse, jf. 9.1, herunder arbeidene med permanent isolasjon av grunnen. [….] Kontraktens priser er basert på indekstallet for september 2020». I kontraktens pkt. 8.2 fremkommer det at «Forbrukeren skal senest 6 uker før avtalt byggestart stille sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kontrakten. [….] Entreprenøren er ikke forpliktet til å starte byggearbeidene før han mottar avtalt sikkerhet». I byggekontraktens pkt. 10.1 fremkommer det at entreprenøren skal ferdigstille sine arbeider på 260 kalenderdager. I tillegg komme ferier på hhv. 21 og 7 kalenderdager og ytterligere 7 kalenderdager i henhold til inngått endringskontrakt. Det forutsettes da at IG er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet i hht kontraktens pkt 6.2. Leveransebeskrivelse fra 2005 er vedlegg til kontrakten. Forbrukeren foretar diverse tilleggsbestillinger 14. april og gitt melding om dette til entreprenøren, og eventuelle forbehold er bortfalt. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at entreprenøren i forbindelse med kontraktsigneringen, aksepterte som tilfredsstillende «finansieringsbevis» at hytta ville bli betalt med oppsparte midler og nedbetalte rammelån. Kommunen gir igangsettingstillatelse den 11. mars 2021. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at tomta var klar for oppstart av betongarbeider den 15. mars 2021. Den 17. mars 2021 avholdes det et «trekantmøte» hvor forbrukerne, entreprenørens byggeleder juni 2008. Blant disse er kjøp av innvendig listverk som skal ”leveres og selger møtte. I møtereferatet monteres som er undertegnet av begge parter står det bla. at «Leveranseomfanget i dette avropet er endelig og det foreligger ikke muntlige avtaler om ytelser utover det som fremkommer av kontrakt, beskrivelse, tegninger og dette dokument. [….] Huset [hytta] settes nå i bestilling og produksjon. [….] Forandringer etter dette vil derfor føre til ekstra omkostninger for tiltakshaver, samt forlenget byggetid». I tidsrommet 16. april til 20. april 2021 utveksler partene flere e-poster vedr. finansieringsbeviset som forbrukerne skal stille. Entreprenøren aksepterer senere en Den 20. april 2021 utfører entreprenøren «utstikking til forskaling» og nemnda legger til grunn at byggearbeidene deretter startet. På grunn av forsinket levering av utvendig kledning, krever entreprenøren den 9. desember 2021 fristforlengelse på ca. en måned fra medio desember 2021 til uke 1-2/2022. Dette kravet er senere frafalt. Hytta overtas ved overtagelsesforretning den 11. februar 2022 men det er ikke fremlagt noen overtagelsesprotokollhvitmalt”. I klagen for nemnda opplyser forbrukerne entreprenøren at byggearbeidene startet 10. juni 2008. Forbrukeren skriver til entreprenøren 3. juli 2008, og krever at han fjerner en navngitt tømrer som angivelig er i ferd med å føre opp boligen. Vedkommende driver åpenbart et eget tømrerfirma. Forbrukeren hevder at verken han eller hans ansatte er kvalifiserte for det arbeidet de skal utføre, da de fremstår som ”taktekkere”. Han opplyser at han ikke vil betale Entreprenøren skriver til forbrukeren 7. juli 2008, og bekrefter at han kan få låne 2 stk ovner (åpenbart byggtørkere) i byggeperioden. Entreprenøren skriver igjen til forbrukeren 8. juli 2008 som svar på hans brev fra 3. juli. Det fremgår at det har holdt tilbake blitt avholdt en befaring. Entreprenøren bestrider at det ”er gjort alvorlige feil på huset”, og opplyser at det som er konstatert av ”små feil/ujevnheter vil bli rettet på forskriftsmessig måte” i hht firmaets kvalitetssikringssystem. Han uttrykket full tillit til den innleide underentreprenøren (tømrerfirmaet) og den navngitte tømreren, og opplyser at han vil benytte firmaet også på resten av boligen. Entreprenøren angir at han vil sørge for at hans egen kontrollør vil kjøre ut og sjekke litt oftere enn han vanligvis gjør for å ”gi alle parter Forbrukeren skriver til entreprenøren 14. september 2008. Han er fortsatt ikke fornøyd med tømrerarbeidene, og angir enkelte eksempler på hvorfor. Nytt brev følger 20. september. Forbrukeren hevder at alle platekledde vegger i huset er skjeve, og uttrykker betydelig frustrasjon over en metode tømreren angivelig vil benytte for oppretting av stendere. Han forlanger igjen at vedkommende fjernes for videre bygging på huset, og forlanger at montering av kjøkkeninnredning utsettes til ”alt er blitt ordnet”. Det opplyses også at det ikke vil bli betalt noen faktura før det. Partene møtes 22. og 26. september 2008, og entreprenøren skriver til forbrukeren 29. september med henvisning til møtene, og de 2 overnevnte brevene. Det fremgår at tømreren har uttrykt stor frustrasjon ved at forbrukeren angivelig i 3 helger har revet ned ”stendere og lignende”, og at det toppet seg sist helg, da han hadde fjernet strømaggregatet slik at man ikke kunne arbeide videre. Det opplyses at det skal foretas en ny befaring for å se på forhold forbrukeren har påpekt. Enkelte detaljer skal også vurderes endret/forbedret. Entreprenøren påpeker at han skal og vil levere boligen i hht kontrakt og leveransebeskrivelse, (ikke fremlagt for nemnda) og opplyser at sistnevnte angir at Entreprenøren søker juridisk bistand, og advokaten skriver til entreprenøren 24. september 2008, etter at han åpenbart har fått entreprenørens versjon av hva som har skjedd. Han betegner forbrukerens nedriving av monterte bygningskomponenter som ”rent skadeverk”. Entreprenøren får råd om at han eventuelt kan kreve ekstra byggetid og justert vederlag for de forhold som har medført ekstraarbeid. Det anføres også at han ”etter omstendighetene” må kunne nekte forbrukeren tilgang til bygget i de perioder der han ikke skal utføre egeninnsats, da han først får full rådighet over bygget ved endelig overlevering. Entreprenøren oppfordres til å skrive et brev til forbrukeren om dette. Entreprenøren fakturerer forbrukeren for tilleggsbestillinger 10. november 2008, med betalingsfrist 25. november. Beløp kr 52 000 62 157. Forbrukeren skriver til entreprenøren 16. november 2008, som svar brevet fra 29. september. Han hevder at det meste av vederlaget det som angivelig ble påpekt i møtet 22. september fortsatt ikke er utbedret, og at det fortsatt er en rekke vegger som er skjeve til tross for at disse er forsøkt rettet. Det hevdes at entreprenøren skal ha opplyst at han har en ”tålegrense på grunn 0,70 mm” for slike skjevheter. Forbrukeren anfører at han skulle vært informert om dette før kontrakten ble signert, og at dette viser at entreprenøren fremstår ”i Entreprenøren svarer 27. november 2008. Han hevder at det som ble påpekt i møtet 22. september vedrørende utvendige arbeider har blitt utbedret. Vedrørende de innvendige arbeidene, vises det igjen til at man i hht leveransebeskrivelsen (ikke fremlagt for nemnda) har forpliktet seg til å levere en overflatekvalitet i hht NS 3420, toleranseklasse 4, og flatene hevdes å tilfredsstille dette nivået, men det angis at det skal skiftes noen plater på en vegg i gangen. Forholdene som forbrukeren påpekte ikke var i orden, slik at han kunne starte sin egeninnsats, hevdes nå ordnet, unntatt utvasking, da denne ikke inngår i leveransen i hht eget vedlegg til kontrakten. Entreprenøren opplyser at han nå har forskjøvet tidspunktet for egeninnsats med 3 uker i forhold til tidligere angitt tidspunkt, og at dette nå kan utføres i tidsrommet 05.12.08 – 02.01.09. Ønskes lengre tid, bes dette opplyst. Forbrukeren anmodes om å gi beskjed når han har etablert membranen i baderommet, slik at denne kan kontrolleres. Han informeres også om at fakturering fortsatt vil skje i hht faktureringsplanen, men at forfallet på siste faktura forskyves med 3 uker, tilsvarende overnevnte utsatt oppstart egeninnsats. Forbrukeren utarbeider en liste 16. desember 2008, der han angir 14 forhold som han krever utbedret før han vil starte opp med sine arbeider. Entreprenøren skriver til forbrukeren 9. januar 2009 som svar på et notat fra 6. januar. (Ikke fremlagt for nemnda) Entreprenøren redegjør for hva som skjedde vedrørende tilgjengelig strømaggregat og brensel til dette i byggeperioden, og problemer som oppstod ved at forbrukeren angivelig ikke tilstrekkelig ivaretok sine forpliktelser med å ”holde strøm på byggeplass” i hht kontrakten. Det angis at forbrukeren må regne med å bli belastet for de merkostnadene som oppstod ved at tømrerne måtte spikre for hånd mens strøm ikke var tilgjengelig. Det opplyses også at huset nå har blitt trykktestet, og at resultatet ”var bra”, og at det nå er ”skaffet ny byggmester som vil gjøre ferdig huset”. Forbrukeren skriver til entreprenøren 16. januar 2009. Han hevder at det fortsatt er en rekke skjevheter som ikke har blitt rettet opp, men han skryter av gjenstående arbeid påpekt de nye tømrerne som nå åpenbart er i gang med sine arbeider. Samme dag kommentarer han overnevnte brev vedrørende strømaggregat. Han hevder at han ikke hadde noen plikt til å betale for drivstoffet til dette. Entreprenøren skriver til forbrukeren 26. januar 2009. Han viser igjen til beskrivelsen som angir at det var forbrukeren som skulle holde byggestrøm, og krever igjen at forbrukeren skal betale for drivstoffet til aggregatet som angivelig ble valgt fordi ”ordinær” strømtilførsel ikke var tilgjengelig da byggingen skulle starte. Det opplyses videre at boligen nå er klar for forbrukerens egeninnsats, og at det settes av 4 uker til denne, regnet fra 30. januar. Forbrukeren oppfordres til å benytte ”avfukter i huset i tillegg til varmeovner da det kan bli mye fuktighet når det skal legges mye fliser”. Forbrukeren skriver til entreprenøren 10. februar 2009. Han hevder at det fortsatt er plateskjøter som ikke er tilfredsstillende utført, at det i karnappet et ”flere spiker som kommer frem”, og at listingen rundt vinduer ikke er som forventet. Oppretting kreves. Entreprenøren skriver til forbrukeren 20. mars 2009. Han fremsetter krav om fristforlengelse i hht buofl § 11. Begrunnelsen er ”diverse forsinkelser tidligere i byggeprosessen samt 3 uker etter at han har fått melding om at egeninnsatsen er utført. Entreprenøren skriver til forbrukeren 8. juni 2009, etter at det er avholdt befaring der forbrukeren angivelig fremsatte krav vedrørende ”gjæring av hjørner på ferdig malte veggplater”. Det dreier seg om ”utvendige” innvendige hjørner. Entreprenøren anfører at monteringsanvisningen til leverandøren viser at det i slike hjørner skal benyttes en hjørnelist, mens forbrukeren krever at platene skal gjæres og limes i skjøtene. Entreprenøren opplyser at han ikke vil utføre løsningen slik forbrukeren krever. Han opplyser for øvrig at hans avsluttende arbeider vil ta 1 uke lengre tid enn tidligere varslet, (3 uker) fordi han angivelig får ekstra ”etterarbeid på fliser i forbindelse med overtagelsen. Videre er kr 108 483 omtvistet vindu på grunn av ulik oppfatning av prisstigningen og kr 98 694 er omtvistet på grunn av ulik oppfatning av dagmulktens størrelse. På grunn av den tvisten som har oppstått, kontakter entreprenøren en advokat som i et internt notat bla. skriver at byggetiden på 260 kalenderdager bad som må tillegges 21 + 7 kalenderdager for ferierflyttes”. Forbrukeren svarer 13. juni 2009. Han krever fortsatt at platene gjæres i utvendige innvendige hjørner, startet og hevder at tømrerne begynte med å løpe da forbrukerne fremla finansieringsbevis den 16. april 2021. Overtagelsesdatoen blir derfor den 29. januar 2022skråskjære platene i karnappet, men at de der spikret skjøtene fremfor å lime dem. Når det gjelder prisstigningenendring i forbindelse med et vindu på bad, påpeker advokaten kreves det at betongarbeidene først kunne starte etter utstikking entreprenøren enten benytter et større vindu, eller fjerner ”to raster med fliser”, da ”noe lappverk” ikke aksepteres. Beste løsning hevdes å være et større vindu. Forbrukeren varsler at han vil ”gå videre til media” med byggesaken. Entreprenøren fakturerer 22. juni 2009 forbrukeren for kr 12 150 for diverse ”ekstra” ytelser i hht tidligere inngåtte tilleggsavtaler. Betalingsfrist 7. juli. Samme dag sendes faktura for sluttbeløpet som utgjør 10 % av kontraktsummen, dvs kr 114 535, med samme forfallsdato. Det avholdes ”forsøk” på overtakelsesforretning 25. juni 2009. I protokollen angis det en rekke feil og mangler, og enkelte forhold som skal sjekkes og eventuelt utbedres. Det noteres at ”kunde ville ikke overta huset”. Protokollen er kun signert av entreprenøren. Entreprenøren skriver til forbrukeren dagen etter, 26. juni 2009. Han betegner de feil og mangler som ble utført den påvist under overtakelsesbefaringen som ”kosmetiske”, og hevder at det ikke foreligger grunnlag for å nekte overtakelse så lenge det ikke dreier seg om ”vesentlige mangler”, så som eventuelt manglende tilknytning av strøm, vann og avløp. Han opplyser at han derfor ”anser boligen som overtatt”, og at eventuell dagmulkt slutter å løpe, samt at ansvaret for forsikring går over til forbrukeren i hht bestemmelsene i kontrakten. Når det gjelder anførslene i overtakelsesprotokollen, opplyses det at enkelte av disse bestrides, men det foreslås at man ”kommer til en minnelig ordning”, angivelig fordi forbrukerens ”krav til utførelse ikke faller inn under våre normale krav”. Forbrukerens tilbys kr 12 000. I tillegg vil entreprenøren utbedre ”takstein ved sløys”, et forhold som også er påpekt i protokollen. Forbrukeren svarer 7. juli 2009. Han avviser tilbudet, og etterlyser et skriftlig svar som han hevder han ble lovet etter et møte. (Trolig overtakelsesprotokollen) Entreprenøren sender 14. juli 2009 purring på utestående beløp, i alt kr 189 931. (Summeres enkeltbeløp, blir summen 189 311) Forbrukeren skriver til daglig leder hos entreprenøren 27. juli 2009. Han beskriver sin opplevelse av byggeprosessen, og hevder at det fortsatt er en rekke mangler med huset, spesielt knyttet til skjevheter. Det hevdes også å være tilfeller av ”spikre i takplater som ikke har truffet”, men at dette har vært ”flåsete” bortforklart av byggelederen. Forbrukeren anfører at det fortsatt påløper dagmulkt, og krever i tillegg å få dekket sine løpende renteutgifter på byggelånet. Han angir igjen at han nå vil gå til media med saken, og opplyser at han heretter ikke vil ha noe med entreprenørens kontrollør å gjøre. For øvrig hevder han ikke å ha mottatt kopi av overtakelsesprotokollen. Forbrukeren skriver til entreprenøren 2. august 2009. Han anfører at entreprenøren ikke har bygget huset i henhold til ”de krav som loven sier”, og viser til et skriv som angivelig omtaler ferdigattest og eventuell innflytting. (Xxxx fremlagt for nemnda) Forbrukeren hevder at huset enda ikke er ferdigstilt. Entreprenøren skriver til forbrukeren 10. august 2009. Han viser til et brev til forbrukeren fra 27. juli 2009 der han angir at han purret på at forbrukeren skulle fremskaffe kontrollerklæringer fra sideentreprenører som han selv har kontrahert. Da han ikke har fått noen respons på dette, opplyses det at det er tatt direkte kontakt med sideentreprenørene for å få frem erklæringene slik at disse kan sendes kommunen. Når det gjelder det fremsatte tilbudet om minnelig løsning fra 26. juni 2009, anføres det at forbrukeren ved sitt brev fra 2. august ikke har ”tatt stilling i saken”. Det etterlyses svar innen 20. april 2021august. Dersom aksept ikke foreligger innen fristen, vil saken bli fremmet for Boligtvistnemnda. Forbrukeren rekvirerer en takstmann som besiktiger boligen 13. august 2009. Han får også tilgang til overtakelsesprotokollen. Rapporten foreligger 18. august 2009. Denne inneholder i alt 30 punkter, stikkordsmessig inntatt i nedenstående tabell. Kostnadene til utbedringer summerer seg til kr 149 000. De påståtte manglene hevdes å være vesentlige, og ”utførte arbeider som nå er synlige, er amatørmessige og ikke fagmessige, eller etter god håndverksmessig skikk”. Det er derfor indekstallet hevdes å foreligge grunnlag for april 2021 som skal benyttesikke å overta bygningen, også fordi utbedringene vil medføre store ulemper for forbrukeren. Partene kommer ikke til enighet og forbrukerne sender klage til Boligtvistnemnda den 21. mars 2022 med krav om Takstmannen påpeker for øvrig at entreprenøren sluttfører kontraktsarbeidene og at nemnda tar stilling til hva som er riktig dagmulkt og hva som er riktig prisstigning. Entreprenøren inngir tilsvar den 22. april 2022. Hans anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Forbrukerne inngir tilsvar den 6. juni 2022. Deres anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider»forbrukeren verken har mottatt FDV-dokumentasjon eller samsvarserklæring fra elektrikeren.

Sakens faktiske sider. Det søkes kommunen om fradeling av en boligtomt. (Entreprenøren er tilsynelatende ikke direkte involvert i denne prosessen) Kommunen behandler søknaden 6. april 2006 og fatter vedtak om at fradeling kan skje betinget av at en rekke forutsetninger ivaretas. Blant disse er at Statens vegvesen gir godkjenning, og at søkeren skal inngå en utbyggingsavtale med kommunen om overtakelse av tekniske anlegg. Vegvesenet opplyser i brev til forbrukeren fra 11. januar 2007 at de ikke har noen merknader til at dispensasjon blir gitt for fradeling. Forbrukeren har kontaktet entreprenøren om tilbud på leveranse av en enebolig, og mottar ”pristilbud” 16. februar 2007 vedlagt skissetegninger datert 9. februar. Prisen kr 2 316 000 inkl mva dekker det meste, men grunn- og murerarbeider samt malerarbeider er ikke inkludert. På siste side opplyses det bl.a. at entreprenøren ”sørger for alle nødvendige søknader og skjema for byggesøknad…”. Partene inngår den 922. november 2020 «mars 2007 ”Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul» - Byggblankett 3429B som gjelder oppføring av en hytte type «Magna Ferentis»selveierbolig, herunder fritidshus”. Vederlaget avtales i pkt 5.1 til kr 2 326 000. I kontraktens pkt. 4.1 tar partene forbehold pkt 7.2 om at kommunen gir igangsettingstillatelse innen 28. februar 2021. Vederlaget er i kontraktens pkt. 7.1 avtalt til kr 3 078 502 inkludert merverdiavgift. Første periode av forbrukerens arbeider: 30 kalenderdager Andre periode av forbrukerens arbeider: 30 kalenderdager Sum: 60 kalenderdager I kontraktens pkt. 7.3 fremkommer det at «Indeksregulering en skjer frem til den 15. i den måneden entreprenøren kan starte betongarbeidene, jf. 9.1, herunder arbeidene med permanent isolasjon av grunnen. [….] Kontraktens priser er basert på indekstallet for september 2020». I kontraktens pkt. pkt 8.2 fremkommer det at «Forbrukeren skal senest 6 uker før avtalt byggestart stille sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kontrakten. [….] Entreprenøren er ikke forpliktet om ”Entreprenørens frist til å starte byggearbeidene før han mottar avtalt sikkerhet». I byggekontraktens pkt. 10.1 fremkommer det at entreprenøren skal ferdigstille sine arbeider på 260 kalenderdager. I tillegg komme ferier på hhv. 21 og 7 kalenderdager og ytterligere 7 kalenderdager i henhold ha boligen klar til inngått endringskontrakt. Det forutsettes da at IG er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenøren, og eventuelle forbehold er bortfalt. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at entreprenøren i forbindelse med kontraktsigneringen, aksepterte som tilfredsstillende «finansieringsbevis» at hytta ville bli betalt med oppsparte midler og nedbetalte rammelån. Kommunen gir igangsettingstillatelse den 11. mars 2021. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at tomta var klar for oppstart av betongarbeider den 15. mars 2021. Den 17. mars 2021 avholdes det et «trekantmøte» hvor forbrukerne, entreprenørens byggeleder og selger møtte. I møtereferatet som er undertegnet av begge parter står det bla. at «Leveranseomfanget i dette avropet er endelig og det foreligger ikke muntlige avtaler om ytelser utover det som fremkommer av kontrakt, beskrivelse, tegninger og dette dokument. [….] Huset [hytta] settes nå i bestilling og produksjon. [….] Forandringer etter dette vil derfor føre til ekstra omkostninger for tiltakshaver, samt forlenget byggetid». I tidsrommet 16. april til 20. april 2021 utveksler partene flere e-poster vedr. finansieringsbeviset som forbrukerne skal stille. Entreprenøren aksepterer senere en Den 20. april 2021 utfører entreprenøren «utstikking til forskaling» og nemnda legger til grunn at byggearbeidene deretter startet. På grunn av forsinket levering av utvendig kledning, krever entreprenøren den 9. desember 2021 fristforlengelse på ca. en måned fra medio desember 2021 til uke 1-2/2022. Dette kravet er senere frafalt. Hytta overtas ved overtagelsesforretning den 11. februar 2022 men det er ikke fremlagt noen overtagelsesprotokoll. I klagen for nemnda opplyser forbrukerne at de har holdt tilbake kr 52 000 av vederlaget på grunn av gjenstående arbeid påpekt i forbindelse med overtagelsen. Videre er kr 108 483 omtvistet på grunn av ulik oppfatning av prisstigningen og kr 98 694 er omtvistet på grunn av ulik oppfatning av dagmulktens størrelse. På grunn av den tvisten som har oppstått, kontakter entreprenøren en advokat som i et internt notat bla. skriver at byggetiden på 260 kalenderdager som må tillegges 21 + 7 kalenderdager for ferier, startet å løpe da forbrukerne fremla finansieringsbevis den 16. april 2021. Overtagelsesdatoen blir derfor den 29. januar 2022. Når det gjelder prisstigningen, påpeker advokaten at betongarbeidene først kunne starte etter utstikking som ble utført den 20. april 2021. Det er derfor indekstallet for april 2021 som skal benyttes. Partene kommer ikke til enighet og forbrukerne sender klage til Boligtvistnemnda den 21. mars 2022 med krav om at entreprenøren sluttfører kontraktsarbeidene og at nemnda tar stilling til hva som er riktig dagmulkt og hva som er riktig prisstigning. Entreprenøren inngir tilsvar den 22. april 2022. Hans anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Forbrukerne inngir tilsvar den 6. juni 2022. Deres anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider».overtakelse” avtales:

Sakens faktiske sider. Partene Sommeren 2017 kontakter forbrukeren entreprenøren da hun er interessert i å kjøpe halvparten av en tomannsbolig på ett av entreprenørens boligfelt. Forbrukeren gir klart uttrykk for at kjøpesummen inkludert garasje og utebod ikke må overstige kr 3 600 000 – kr 3 700 000. Det er også en forutsetning at boligen må inneholde to soverom og bad i 2. etg. samt loftstue og ett soverom og bad i 1. etg. Entreprenøren klarer ikke å levere boligen inkludert garasje og utebod til denne summen, men partene inngår den 916. november 2020 oktober 2017 «Kontrakt Avtale om planlegging og oppføring vederlag for forberedende arbeider (Bustadoppføringslova)» hvor den foreløpige kjøpesummen er satt til kr 3 650 000. Dersom forbrukeren ikke aksepterer et endelig tilbudet fra entreprenøren eller av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul» andre årsaker avbestiller, skal vederlaget være inntil kr 150 000, jfr. buofl §41 (2). Deretter inngår partene den 1. mars 2018 «Kjøpekontrakt - Byggblankett 3429B som gjelder oppføring eierseksjon under oppføring». Forbrukerne kjøper da halvparten av en hytte type «Magna Ferentis». I kontraktens pkt. 4.1 tar partene forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse innen 28. februar 2021tomannsbolig over to plan men uten garasje på et område med 17 boenheter. Vederlaget er i kontraktens pkt. 7.1 2 avtalt til kr 3 078 502 inkludert merverdiavgift650 000. I kontraktens pktVedlegg til kontrakten er en prosjektbeskrivelse og forslag til vedtekter for sameiet. 7.3 fremkommer Da det er uklart om forslag til vedtekter for sameiet faktisk var vedlagt kjøpekontrakten ved signering, har nemndas sekretær kontaktet partene og fått opplyst at dette vedtekts forslaget ikke var vedlagt kjøpekontrakten, men tidligere var blitt oversendt til forbrukeren sammen med forslag til kjøpekontrakt. Vedtektene for veilaget ble først fremlagt for forbrukeren ved overtagelsen av boligen slik hun påpeker i klagen for nemnda. Forbrukeren var derfor ikke kjent med disse vedtektene før ved overtagelsen. Den 10. april 2018 skriver forbrukeren i en e-post til entreprenøren (eiendomsmegleren) at hun godtar bytte av tomt fra tomt nr. 1 til tomt nr. 6 med adresse 12 B på boligfeltet. Dette bekrefter hun den 11. juni 2018 samtidig som hun godtar at overtagelsestidspunktet endres fra september/oktober 2018 til oktober/november 2018. Den 6. september 2018 får forbrukeren en oversikt fra entreprenøren over de tilvalgene hun har gjort. Dagen etter svarer hun at hun er litt usikker på fargen på trappetrinnene som hun har sagt at skal tilpasset laminatgulvet. Hun ber derfor entreprenøren sende et bilde som hun mottar den 21. september 2018. Den 23. september 2018 svarer forbrukeren at «Indeksregulering Dette ser fint ut. Vanskelig å vurdere hvordan de passer sammen uten å se det, men jeg stoler på at du vet hva du snakker om». Dagen etter svarer entreprenøren at «Dette kommer til å bli en skjer frem til bra kombinasjon». Boligen overtas ved overtagelsesforretning den 1529. november 2018 og i protokollen er ingen av tvistepunktene nevnt. Den 22. januar 2019 reklamerer forbrukeren over flere forhold bla. at det er levert feil trappetrinn. Hun viser i den måneden forbindelse til e-post 21., 23. og 24. september 2018. Entreprenøren avviser reklamasjonen den 13. februar 2019 da forholdet ikke ble reklamert ved overtagelsen. Forbrukeren på sin side fastholder ved flere senere anledninger at hun har tatt mangelen opp med entreprenøren kan starte betongarbeidene, jf. 9.1, herunder arbeidene med permanent isolasjon av grunnen. [….] Kontraktens priser er basert ved flere anledninger (se ovenfor) og fått bekreftet at fargen i trappa og på indekstallet for september 2020laminatgulvet «kommer til å bli en bra kombinasjon». I kontraktens pkt. 8.2 fremkommer Forbrukeren får våren 2019 informasjon om at hun som boligeier på feltet har forpliktelser når det at «Forbrukeren skal senest 6 uker før avtalt byggestart stille sikkerhet for oppfyllelse gjelder drift og vedlikehold av sine forpliktelser etter kontrakten. [….] Entreprenøren er ikke forpliktet til å starte byggearbeidene før han mottar avtalt sikkerhet». I byggekontraktens pkt. 10.1 fremkommer det at entreprenøren skal ferdigstille sine arbeider på 260 kalenderdager. I tillegg komme ferier på hhv. 21 felles privat adkomstvei, gatelys og 7 kalenderdager og ytterligere 7 kalenderdager overvannsanlegg i veien i henhold til inngått endringskontraktvedtekter for veilaget. Hun påpeker derfor at entreprenøren burde ha opplyst henne om dette. Entreprenøren svarer den 24. april 2019 at denne informasjonen ble forbrukeren forelagt på overtagelsen. Der signerte hun også på forslag til vedtekter. Forbrukeren svarer samme dag at hun følte seg presset til å signere vedtektene på overtagelsen. For øvrig burde entreprenøren ha informert henne om innholdet i vedtektene på et lang tidligere tidspunkt. Det forutsettes da faktum at IG forslaget til vedtekter først ble fremlagt ved overtagelsen og ikke ved signering av kjøpekontrakten, kan også tolkes i den e-posten som entreprenøren skriver til forbrukeren den 30. april 2019. Her skriver entreprenøren at han har informerte forbrukeren om innholdet i vedtektene «muntlig og på en ryddig måte». Han fastholder derfor at informasjonsplikten er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenøren, og eventuelle forbehold er bortfalt. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at entreprenøren i forbindelse med kontraktsigneringen, aksepterte som tilfredsstillende «finansieringsbevis» at hytta ville bli betalt med oppsparte midler og nedbetalte rammelån. Kommunen gir igangsettingstillatelse den 11. mars 2021. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at tomta var klar for oppstart av betongarbeider den 15. mars 2021overholdt. Den 1729. mars 2021 avholdes mai 2019 reklamerer forbrukeren som ett nytt forhold, på at det et «trekantmøte» hvor forbrukerne, entreprenørens byggeleder og selger møtte. I møtereferatet mangler utebod på minimum 5,0 m2 BRA slik som kravet er undertegnet av begge parter står det bla. at «Leveranseomfanget i dette avropet er endelig og det foreligger ikke muntlige avtaler om ytelser utover det som fremkommer av kontrakt, beskrivelse, tegninger og dette dokument. [….] Huset [hytta] settes nå i bestilling og produksjon. [….] Forandringer etter dette vil derfor føre til ekstra omkostninger for tiltakshaver, samt forlenget byggetid»TEK10 § 12-10. I tidsrommet 16. april juni 2019 til 20. april 2021 mars 2020 utveksler partene flere e-poster vedruten å komme til enighet. finansieringsbeviset Ettårsbefaring gjennomføres den 24. januar 2020 og forbrukerne reklamerer over flere forhold bla. gjentar han at trappetrinnene er levert med feil farge. Forbrukeren kontakter også kommunen som forbrukerne skal stille. Entreprenøren aksepterer senere en Den 20. april 2021 utfører entreprenøren «utstikking til forskaling» og nemnda legger til grunn innrømmer at byggearbeidene deretter startet. På grunn av forsinket levering av utvendig kledning, krever entreprenøren den 9. desember 2021 fristforlengelse på ca. en måned fra medio desember 2021 til uke 1-2/2022. Dette kravet er senere frafalt. Hytta overtas ved overtagelsesforretning den 11. februar 2022 men det er gjort en saksbehandlingsfeil da det er gitt ferdigattest uten at det er oppført en utebod på minimum 5,0 m2 BRA på forbrukerens eiendom. Kommunen vil kontakte entreprenøren med krav om at retting slik at alle kravene i TEK10 blir oppfylt. Da partene ikke fremlagt noen overtagelsesprotokoll. I klagen for nemnda opplyser forbrukerne at de har holdt tilbake kr 52 000 av vederlaget på grunn av gjenstående arbeid påpekt i forbindelse med overtagelsen. Videre er kr 108 483 omtvistet på grunn av ulik oppfatning av prisstigningen og kr 98 694 er omtvistet på grunn av ulik oppfatning av dagmulktens størrelse. På grunn av den tvisten som har oppståttkommer til enighet, kontakter entreprenøren en advokat som i et internt notat bla. skriver at byggetiden på 260 kalenderdager som må tillegges 21 + 7 kalenderdager for ferier, startet å løpe da forbrukerne fremla finansieringsbevis den 16. april 2021. Overtagelsesdatoen blir derfor den 29. januar 2022. Når det gjelder prisstigningen, påpeker advokaten at betongarbeidene først kunne starte etter utstikking som ble utført den 20. april 2021. Det er derfor indekstallet for april 2021 som skal benyttes. Partene kommer ikke til enighet og forbrukerne sender forbrukeren klage til Boligtvistnemnda den 2118. mars 2022 mai 2020 med krav om at entreprenøren sluttfører kontraktsarbeidene nye trappetrinn i innvendig trapp, dekning av kostnader til veivedlikehold i 10 år med kr 19 410, dekning av kostander til leie av lager fra september 2019 til og at nemnda tar stilling til hva som er riktig dagmulkt med mai 2020 med kr 5 382 og hva som er riktig prisstigningkr 20 000 i kompensasjon for manglende utebod. Entreprenøren inngir tilsvar den 2210. april 2022august 2020. Hans anførsler Hovedpunktene i tilsvaret er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Forbrukerne Forbrukeren inngir ikke tilsvar den 22. august 2020. Hovedpunktene i tilsvaret er inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Entreprenøren inngir tilsvar den 615. juni 2022september 2020. Deres anførsler Hovedpunktene i tilsvaret er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider».

Sakens faktiske sider. Forbrukeren vil ha bygget en arkitekttegnet lavenergibolig, og tar kontakt med entreprenøren. Arkitekten utarbeider ”anbudstegninger” datert 19. oktober 2006. De viser en enebolig i funksjonalistisk stil, med flatt tak. Over en TV-stue og et bad i 1. etg, er det inntegnet en åpen terrasse. I en ”åpen” kjøkkenløsning i 2. etg. vises det en ”dobbel” stueøy som bl.a. viser kjøkkeninnredning, vaskekum og oppvaskmaskin på den ene siden, og innsatspeis/ovn på den andre. Forbrukeren og entreprenøren avholder ”prosjekteringsmøte” 23. oktober 2006. Referatet angir en rekke detaljer om hva entreprenøren skal medta når han skal gi pris. Det fremgår bl.a. at han skal ha med grunn- og grunnmursarbeider, men at kjøkken- og garderobe ikke skal inkluderes. Søknad om rammetillatelse skal sendes kommunen så snart søknadstegninger og situasjonsplan er utarbeidet. Nytt prosjekteringsmøte avholdes 23. januar 2007. Entreprenøren presenterer et foreløpig pristilbud på boligen, men det fremgår av referatet at man diskuterte en rekke tillegg og endringer i møtet, med enighet om ytterligere avklaring. Pristilbudet er på kr 2 295 000, angivelig basert på prisberegningsdatoen 15.12.06. Det opplyses bl.a. at kjøkken- og garderobe ikke er medtatt, og at det ikke vil bli beregnet noen prisstigning i byggeperioden. Entreprenøren presenterer 5. mars 2007 ”diverse priser”, åpenbart med grunnlag i forespørsler fra forbrukeren i overnevnte prosjekteringsmøte. Ingen av postene berører forhold Boligtvistnemnda skal behandle. Det avholdes prosjekteringsmøte 5. mars 2007. Entreprenøren skriver referat dagen etter. I ett punkt angis det at: Tiltakshaver har ønsker om inntilfylling til grunnmuren med pukk, da stedlige masser kan bli for tette. Pris 5 000 – 7 000 + mva. Tiltakshaver ønsker at overskuddsmassen på tomten kjøres bort, og faktureres i henhold til bortkjørte masser Det opplyses også at utstikkingen av boligen nå er utført, og at det er mulig å starte utgravingen ”i løpet av inneværende uke”. Det avholdes nytt prosjekteringsmøte 13. mars 2007. Partene inngår den 926. november 2020 «Kontrakt mars 2007 ”Avtale om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på tomt med byggeklausul» - Byggblankett 3429B som gjelder oppføring av en hytte type «Magna Ferentis». I kontraktens pkt. 4.1 tar partene forbehold om at kommunen gir igangsettingstillatelse innen 28. februar 2021bolig”. Vederlaget er avtales i kontraktens pkt. 7.1 avtalt pkt 9.1 til kr 3 078 502 inkludert merverdiavgift. I kontraktens pkt. 7.3 fremkommer det at «Indeksregulering en skjer frem til den 15. 2 295 000, i den måneden entreprenøren kan starte betongarbeidene, jf. 9.1, herunder arbeidene med permanent isolasjon av grunnen. [….] Kontraktens priser er hht pkt 9.2 basert på indekstallet for september 2020»pr 15. desember 2006. Det skal indeksreguleres. I kontraktens pkt. 8.2 fremkommer samme punkt opplyses det at «Forbrukeren imidlertid at: Dette indekstallet skal senest 6 uker før avtalt byggestart stille sikkerhet for oppfyllelse ikke være eldre enn to måneder regnet fra entreprenørens underskrift av sine forpliktelser etter kontrakten. [….] dette avtaledokumentet I pkt 14.1, om ”entreprenørens tidsfrister”, opplyses det at: Entreprenøren er ikke forpliktet til å kan starte byggearbeidene før han mottar avtalt sikkerhet». I byggekontraktens pkt. 10.1 fremkommer det at entreprenøren skal ferdigstille sine arbeider på 260 kalenderdagereiendommen snarest etter igangsettingstillatelse er gitt av Stavanger kommune ”Standard beskrivelse 01.01.04” er vedlegg til kontrakten. I tillegg komme ferier på hhv. 21 hovedpunkt 11.0 ”Xxxxxxxxx og 7 kalenderdager og ytterligere 7 kalenderdager utvendige beslag”, opplyses det i henhold til inngått endringskontrakt. Det forutsettes da at IG er gitt, forbrukeren har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenørenpkt 11.2 at: Utvendig beslag utføres i plastisol belagt materiell Kontraktstegningene viser de samme løsningene som anbudstegningene, og eventuelle forbehold er bortfalthar samme dato. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at entreprenøren i forbindelse med kontraktsigneringenBoligen skal ”meldes opp til produksjon”, aksepterte som tilfredsstillende «finansieringsbevis» at hytta ville bli betalt med oppsparte midler og nedbetalte rammelån. Kommunen gir igangsettingstillatelse den 11partene møtes 22. mars 20212007 for en totalgjennomgang av kontrakt med bilag, åpenbart for å forsikre seg om at man har felles forståelse av innholdet. Forbrukerne opplyser i klagen for nemnda at tomta var klar for oppstart av betongarbeider den 15. mars 2021. Den 17. mars 2021 avholdes det et «trekantmøte» hvor forbrukerne, entreprenørens byggeleder (Faktisk 4 dager før kontrakten ble signert) I møtet benyttes en egen ”sjekkliste” som fylles ut og selger møtte. I møtereferatet som er undertegnet signeres av begge parter står ved møtets slutt. I pkt 8.00 krysses det blaav for at det skal leveres flate terskler til innvendige dører, og i pkt 14.00 for at det skal leveres et balansert ventilasjonsanlegg med separat kjøkkenventilator. Av pkt 24.00 fremgår det at det foreligger byggetillatelse. Det er for nemnda fremlagt en ”tilleggskontrakt” datert 15. juni 2007, med utskriftsdato 18. juni. Den er ikke signert av partene. Tillegg og fradrag spesifiseres. Summen gir et fradrag stort kr 152 704. For hånd er på side 2 påført en tekst om at: Alt som viser på tegn. av 16.02.07 skal være med i pristilbud Det angis bl.a. at «Leveranseomfanget i dette avropet er endelig og det foreligger ”kjøkken/bad/vaskerom” ikke muntlige avtaler om ytelser utover det som fremkommer av kontraktskal inngå, beskrivelse, tegninger og dette dokument. [….] Huset [hytta] settes nå i bestilling og produksjon. [….] Forandringer etter dette vil derfor føre til ekstra omkostninger for tiltakshaver, samt forlenget byggetid». I tidsrommet 16. april til 20. april 2021 utveksler partene flere e-poster vedr. finansieringsbeviset som forbrukerne skal stille. Entreprenøren aksepterer senere en Den 20. april 2021 utfører entreprenøren «utstikking til forskaling» og nemnda legger til grunn at byggearbeidene deretter startet. På grunn av forsinket levering av utvendig kledning, krever entreprenøren men den 9. desember 2021 fristforlengelse på ca. en måned fra medio desember 2021 til uke 1-2/2022. Dette kravet er senere frafalt. Hytta overtas ved overtagelsesforretning den 11. februar 2022 men det aktuelle tegningen er ikke fremlagt noen overtagelsesprotokollfor nemnda. I klagen for nemnda opplyser forbrukerne forbrukeren at igangsettingstillatelsen forelå 20.02.07, men entreprenøren beregner prisstigning fra 15.12.06 til 15.06.07, stor kr 89 333, åpenbart fordi han hevder at sprengningsarbeidene først startet ca 1. april 2007, betongsarbeidene 20. mai og tømrerarbeidene ca 20. august. Forbrukeren mottar faktura fra en murer 22. november 2007, stor kr 43 525,96. Vedkommende har angivelig murt opp ”peis og kjøkken i sipporex”. Det dreier seg åpenbart om konstruksjonen som vises på kontraktstegningen som en dobbel ”stueøy”, bestående av utslagsvask og oppvaskmaskin på den ene siden, og bl.a. en innsatspeis/ovn på den andre. På tegningen angis murverket som ”Hvit pusset Leca finblokk”. Forbrukeren skriver til entreprenøren 29. november 2007. Man er nå angivelig i ”sluttfasen” av byggeprosessen, og forbrukeren lister opp en del forhold han krever å få endret. I et punkt om ”beslag” opplyses bl.a.: Beslag mangler på deler av gesims. Beslag på terrasse skal ifl avtale være uten oppstikkende skjøt. På terrasse er dessuten hjørner kappet uten at de har holdt tilbake kr 52 000 av vederlaget på grunn av gjenstående arbeid påpekt er fuget. Ved vindeltrapp stiller beslag flere cm ut fra vegg. Inngangsdører i forbindelse 1. etg mangler beslag. I et punkt om ”terrasse” opplyses bl.a.: Terrasse blir stående med overtagelsenvann på. Videre Må fikses. I klagen for nemnda opplyser forbrukeren at det ble avholdt overtakelsesforretning 10. mars 2008. Protokollen er kr 108 483 omtvistet på grunn av ulik oppfatning av prisstigningen og kr 98 694 er omtvistet på grunn av ulik oppfatning av dagmulktens størrelseikke fremlagt for nemnda. På grunn av den tvisten som har oppstått, kontakter Forbrukeren skriver til entreprenøren en advokat som i et internt notat bla. skriver at byggetiden på 260 kalenderdager som må tillegges 21 + 7 kalenderdager for ferier, startet å løpe da forbrukerne fremla finansieringsbevis den 16. april 2021juni 2008. Overtagelsesdatoen blir derfor Han innleder med bl.a. å påpeke at det ikke ble utarbeidet noen egen beskrivelse for hva som skulle leveres, ut over den 29. januar 2022. Når standardbeskrivelsen som det gjelder prisstigningener henvist til i kontrakten, påpeker advokaten til tross for at betongarbeidene først kunne starte etter utstikking som han angivelig ba om en slik ”helt siden første tilbud ble utført den 20. april 2021gitt”. Det er derfor indekstallet for april 2021 som skal benyttes. Partene kommer ikke til enighet og forbrukerne sender klage til Boligtvistnemnda den 21. mars 2022 med krav om påpekes også at entreprenøren sluttfører kontraktsarbeidene det var byggeklausul på tomta, og at nemnda tar stilling det derfor ikke var anledning til hva å inngå kontrakt med andre enn entreprenøren på denne. Forbrukeren redegjør for en rekke forhold som er riktig dagmulkt og hva som er riktig prisstigning. Entreprenøren inngir tilsvar den 22. april 2022. Hans anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider». Forbrukerne inngir tilsvar den 6. juni 2022. Deres anførsler er i hovedsak inntatt nedenfor under «Sakens rettslige sider»kreves utbedret eller fulgt opp.