Conjuncturele bewegingen. De Groep is blootgesteld aan lokale, regionale, nationale en internationale economische omstandigheden en andere gebeurtenissen die de markten kunnen beïnvloeden waarin de huurders van Retail Estates NV actief zijn. Bovendien volgt de waarde-evolutie van vastgoed buiten de gebruikelijke effecten van vraag en aanbod naar winkelpanden vanwege kandidaat- huurders ook nog wijzigingen die louter gedreven worden door de monetaire markten en de investeringsalternatieven die er zich aanbieden. Wijzigingen in de voornaamste macro-economische indicatoren of een algemene economische vertraging die zich zou voordoen in één of meer van deze markten, kan een negatieve weerslag hebben op: - De huurwaarden en bezettingsgraad: ook al reageert de vastgoedsector in principe trager en in mindere mate op negatieve schommelingen van de economische conjunctuur, toch kan een aanhoudende of verdere recessie een negatieve weerslag hebben op de investeringen in winkelvastgoed. Een te groot aanbod van nieuwe gebouwen en de stijging van het aantal niet-bezette winkelruimtes kunnen de huurwaarden doen dalen, waardoor huurders bij huurhernieuwing hun huur trachten te reduceren of verhuizen naar goedkopere locaties. Ook een eventuele terugloop van de consumptiebestedingen die ook de omzetcijfers van de huurders van de Groep zou treffen, kan een negatieve invloed hebben op het activiteitenniveau en ontwikkelingsperspectieven van de Groep. Een negatieve invloed van de economische conjunctuur die leidt tot een dalende omzet van de huurders van de Groep zou immers een indirect effect kunnen hebben op de investeringen in, en verhuringen van, perifeer winkelvastgoed (daling van de vraag). In het bijzonder dient in deze context aandacht gegeven te worden aan de evolutie van het relatieve belang van diverse verkoopskanalen waarover de detailhandel beschikt. Deze bestaan zowel uit de klassieke kanalen zoals winkels in centrumlokaties en winkelcentra, buurtwinkels, hyper- en supermarkten en grootschalige perifere winkels, maar ook uit de verkoop op afstand via postorderbedrijven of via internethandel. Het relatieve belang van elk van deze individuele kanalen wijzigt constant. Indien het verkoopskanaal waarin de Groep investeert aan belang zou verliezen, zal dit onvermijdelijk de rentabiliteit van haar huurders schaden en de huurwaarden onder druk zetten. - De ontwikkeling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille: de waardering van de vastgoedportefeuille van de Groep heeft een impact op de ...
Conjuncturele bewegingen. Impact van dalende consumptie en economische conjunctuur Vermindering van de vraag naar winkels. Kwaliteit van het huurdersbestand met vooral filiaalbedrijven. We verwijzen naar bijlage 23 van dit jaarverslag voor de evoluties in de dubieuze debiteuren. Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring. Sectoriële diversificatie van klanten en een lage gemiddelde contractuele huurprijs. Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook van de nettoactiefwaarde (NAW). Waarde wordt bepaald door de commerciële waarde van de ligging van het vastgoed. Retail Estates spreidt zijn investeringen over alle belangrijke winkelassen in België en Nederland. De investeringen zijn geconcentreerd in de subregio’s met sterke koopkracht. Mogelijke faillissementen van huurders. Er is gebruikelijk een bankwaarborg van 3 tot 6 maanden. MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN Een verhoogde volatiliteit en onzekerheid op de internationale markten. Kan leiden tot een moeizamere toegang tot de aandelenmarkt om nieuw kapitaal/eigen vermogen op te halen of tot minder liquiditeit beschikbaar in de debt capital markets met betrekking tot herfinancieringen van uitstaande obligatieleningen. De vennootschap streeft ernaar langetermijnrelaties op te bouwen met financiële partners en investeerders en heeft beschikbare niet- gebruikte kredietfaciliteiten om liquiditeitstekorten op te vangen en investeringen te financieren waarvoor reeds vaste verbintenissen zijn aangegaan.