Common use of Trends en ontwikkelingen Clause in Contracts

Trends en ontwikkelingen. Op binnenstedelijk e be rijventenreine n word t in toenemend e mat e horeca , sportcentra , detailhandel , zorg › en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s toegevoegd . Verdringin g va n bedrijfsruimt e doo r ander e functie s vindt steed s mee r plaat s omda t enerzijd s locatie s midde n in de sta d voo r vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n e n distributiebedrijve n steed s vake r kieze n voo r ee n locati e aa n de ran d va n de stad . In De n Haa g willen ontwikkelaar s (bijvoorbeel d op Laakhaven ) nie t aa n de sla g me t bedrijfsruimt e in binnenstedelijk e gebiede n zoal s de gemeent e wil. He t is echte r nie t zo da t alle bedrijvighei d uit de sta d verdwijnt . Er blijven oo k op de middenlang e termijn bedrijfsfuncties , die In binnenstedelij k gebie d gevestig d zijn, of willen vestigen , vanweg e hu n klante n en toeleveranciers . Zo blijkt uit onderzoe k va n Stog o in 200 3 da t 40 % va n he t Haags e MKB - betreffend e praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers - zich idealite r wil vestige n in he t binnenstedelij k gebie d en e r ee n tenden s is om zich mee r te vestige n op ee n formee l bedrijventerrein . In herstructureringsbuurte n is te zie n da t evenal s op binnenstedelijk e bedrijventenrei n bedrijvighei d aa n terrei n veriies L Hierbij speel t ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporatie s ee n rol. Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t hu n expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d in de eerst e plaat s ligt bij woningen . Woningbouwcorporatie s willen evenal s ander e marktpartije n me t risico op leegstan d nie t sne l praktijk- en bedrijfsruimt e ontwikkele n in Den Haag . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten . Op pand - e n bloknivea u is te zie n da t de combinati e va n wone n en bedrijve n vake r technisc h mogelij k wordt . Vee l bedrijve n worde n schone r en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n neme n toe . Hier staa t tegenove r da t de bedrijferuimte n in combinatiegebouwe n da n veela l worde n vorm gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k me t o.a . ee n beddenzaa k op de Loosduinsewe g en bedrijfsruimte n aa n de Fruitweg) , waardoo r uiteindelij k vaa k detailhandelsfunctie s of ander e functie s in dez e gebouwe n terech t komen .

Trends en ontwikkelingen. Op binnenstedelijk e be rijventenreine n word Vanui t in toenemend e mat e horeca , sportcentra , detailhandel , zorg › en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s toegevoegd . Verdringin g he t oogpun t va n bedrijfsruimt e doo r ander e functie s vindt steed s mee r plaat s omda t enerzijd s locatie s midde n in de sta d voo r vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n e n distributiebedrijve n steed s vake r kieze n voo r ee n locati e aa n de ran d va n de stad . In De n Haa optimaliserin g willen ontwikkelaar s (bijvoorbeel d op Laakhaven ) nie t aa n de sla g me t bedrijfsruimt e in binnenstedelijk e gebiede n zoal s de gemeent e wil. He t is echte r nie t zo da t alle bedrijvighei d uit de sta d verdwijnt . Er blijven oo k op de middenlang e termijn bedrijfsfuncties , die In binnenstedelij k gebie d gevestig d zijn, of willen vestigen , vanweg e hu n klante n en toeleveranciers . Zo blijkt uit onderzoe k va n Stog o in 200 3 da t 40 % va n he t Haags ruimtegebrui k word t in de beleidsontwikkelin g in sterk e MKB - betreffend mat e praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers - zich idealite r wil vestige ingeze t om bedrijfsruimte n in he t binnenstedelij k gebie d en e r ee n tenden s is om zich mee r te vestige ontwikkele n op ee n formee l bedrijventerrein . In herstructureringsbuurte n is te zie n da t evenal s op binnenstedelijk e bedrijventenrei n bedrijvighei de began x xxxx d aa n terrei n veriies L Hierbij speel t ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporatie s ee n rol. Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t hu n expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d in de eerst e plaat s ligt bij woningen woongebouwen . Woningbouwcorporatie s willen evenal s ander e marktpartije n me t risico op leegstan d nie t sne l praktijk- en bedrijfsruimt e ontwikkele n in Den Haag . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten . Op pand - e n bloknivea u is te zie n da t de combinati e va n wone n en bedrijve n vake Doo r technisc h mogelij k wordt . Vee l bedrijve n worde n schone r en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n neme en he t schone r worde n toe va n bedrijve n (verkantorisering ) word t dit oo k steed s mee r mogelijk . Hier staa t echte r tegenove r da t de bedrijferuimte n in combinatiegebouwe bedrijfsruimte n da n veela l worde n vorm gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k me t o.a . ee n beddenzaa k op de Loosduinsewe g en de Fruitweg , zie afbeeldin g 6.1) . Dez e showroom s zijn minde r hoo g da n voo r bedrijfsruimtefunctie s meesta l noodzakelij k is. Showroom s lene n zich bete r voo r he t combinere n me t wonen da n ander e bedrijfsruimte n en hebbe n hoger e opbrengsten . De vraa g naa r showroom s is echte r zee r beperi< t Ee n behooriij k aanta l showroom s staa t langer e tijd leeg . Doo r he t overscho t krijgen showroom s ongeplan d ee n detailhandelsfuncti e a l of nie t op gespanne n voe t me t beleid . Dit geef t aa n da t bij de Fruitweg) uitvoerin g nie t altijd gekeke n is naa r hetgee n beleidsmati g is vastgesteld , waardoo maa r uiteindelij k vaa k detailhandelsfunctie s of da t e r uit ander e functie overweginge n gehandel d wordt . Ee n overwegin g ka n bijvoorbeel d zijn ee n zo hoo g mogelijk e grondopbrengs t te krijgen voo r ee n kavel . Afbeeldin g 6 J Bedrijfsruimte n waa r bedrijve n zijn gevestig d me t winkelfunctie s op de Fruitwe g Financiºle aspecten Bij functiemengin g op pandnivea u geld t da t er bij bedrijfsruimt e vee l extr a veiligheids - en geluidsmaatregele n moete n worde n getroffen . De mat e waari n e r maatregele n genome n moete n word t hang t af va n de milieucategori e va n ee n bedrij f Aangezie n ee n pan d echte r voo r verschillend e gebruiker s geschik t moe t zijn, zijn vele maatregele n noodzakelijk . Daarnaas t moe t de constructi e verzwaar d worde n va n de bedrijfsruimt e om de bou w in dez meerder e gebouwe lage n terech me t komen woninge n bove n de bedrijfsruimt e mogelij k te make n (zie aftjeeldin g 6.2) . Dit zorg t bij bedrijfsruimt e voo r aanzienlij k hoger e koste n da n voo r ee n solitai r pand . Hier staa n we l hoger e opbrengste n va n dubbe l grondgebrui k tegenover , maa r veela l onvoldoend e om hoger e koste n te compenseren .

Trends en ontwikkelingen. Op binnenstedelijk e be rijventenreine n word t in toenemend e mat e horeca , sportcentra , detailhandel , zorg › en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s toegevoegd . Verdringin g va n bedrijfsruimt e doo r ander e functie s vindt steed s mee r plaat s omda t enerzijd s locatie s midde n in de sta d voo r vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n e n distributiebedrijve n steed s vake r kieze n voo r ee n locati e aa n de ran d va n de stad . In De n Haa g willen ontwikkelaar s (bijvoorbeel d op Laakhaven ) nie t aa n de sla g me t bedrijfsruimt e in binnenstedelijk e gebiede n zoal s de gemeent e wil. He t is echte r nie t zo da t alle bedrijvighei d uit de sta d verdwijnt . Er blijven oo k op de middenlang e termijn bedrijfsfuncties , die In binnenstedelij k gebie d gevestig d zijn, of willen vestigen , vanweg e hu n klante n en toeleveranciers . Zo blijkt uit onderzoe k va n Stog o in 200 3 da t 40 % va n he t Haags e MKB - betreffend e praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers - zich idealite r wil vestige n in he t binnenstedelij k gebie d en e r ee n tenden s is om zich mee r te vestige n op ee n formee l bedrijventerrein . In herstructureringsbuurte n buurtnivea u is te zie n da t evenal s op binnenstedelijk e bedrijventenrei functiemengin g me t praktijk- en bedrijfsruimte n bedrijvighei moeilijk va n de gron d kom t Hiervoo r is ee n aanta l redene n te geven . Allereers t is de milieuregelgevin g ee n belemmerin g bij de inrichting va n ee n gebie d waa r ee n veelhei d aa n terrei functie s moe t worde n veriies L Hierbij speel ondergebrach t Te n tweed e is e r ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporatie s ee n rolwoningbouwcorporaties . Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t hu n de expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d toc h in de eerst e plaat s ligt bij woningen . Woningbouwcorporatie Vee l regels , kleine ruimtes , risico op leegstand , onbekendheid , frequent e wisselin g en ee n lage r rendemen t va n bedrijfsruimt e is a l gau w ee n probleem . Dit geld t overigen s willen evenal s oo k voo r ander e marktpartije marktpartijen . In sommig e gevalle n me word t risico op leegstan d nie er doo r woningbouwvereniginge n oo k gekeke n naa r de sociaa l maatschappelijk e kan t sne l praktijk- en bedrijfsruimt e va n he t ontwikkele n in Den Haag va n nieuw e gebouwen , waardoo r zij probere n he t aanta l overiastgevend e functie s te beperken . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten . Op pand - Te n derd e n bloknivea u is te zie n speel t da t praktijkruimt e doo r huishoudensverdunnin g in aanta l pe r buur t afneemt . Doo r de combinati huishoudensverdunnin g is er minde r behoeft e va n wone n en bedrijve n vake r technisc h mogelij k wordt . Vee l bedrijve n worde n schone r en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n neme n toe . Hier staa t tegenove r da t de bedrijferuimte n in combinatiegebouwe n da n veela l worde n vorm gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k me t o.a . ee n beddenzaa k op de Loosduinsewe g en bedrijfsruimte n aa n de Fruitweg) praktijkruimt e voo r onde r mee r fysiotherapeuten , waardoo r uiteindelij k vaa k detailhandelsfunctie s of ander e functie s in dez e gebouwe zonnebanke n terech t komen etc .

Trends en ontwikkelingen. Op binnenstedelijk e be rijventenreine n word t in toenemend e mat e horeca , sportcentra , detailhandel , zorg › Door de verdienstelijkin g en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s toegevoegd . Verdringin verkantoriserin g va n bedrijfsruimt de economi e doo word t he t voo r ander e functie s vindt ee n steed s mee grote r plaat dee l va n de economi e mogelij k om zich in binnenstedelijk e gebiede n te vestigen . De economisch e activiteite n va n kantoorhoudend e bedrijve n verhoude n zich goe d me t de woonfunctie . Voor de bedrijfsruimtegebruiker s omda word t enerzijd he t echte r steed s locatie lastige r om zich binne n he t stedelij k gebie d te handhaven . Bij herstructureringsprojecte n moete n bedrijve n va n ee n steed s midde n in de sta d voo minde r hog e milieucategori e zich ergen s ander s huisvesten . Daarnaas t willen vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n e n en distributiebedrijve n steed de sta d nie t mee r in. Hierdoo r vindt e r in sterk e mat e functiescheidin g plaats . Financiºle aspecten Met nam e in he t binnenstedelij k gebie d lever t woningbou w mee r grondopbrengs t op da n bedrijfsmimte . Mee r functiemengin g doo r kleine nieuw e binnenstedelijk e bedrijventerreine n te ontwikkele n is - los va n de vraa g naa r bedrijfsruimt e - daardoo r vrijwel nie t te betalen . Anderso m is he t vanweg e de grondopbrengste n financieel we l aantrekkelij k om functie s vake r kieze te scheide n voo r ee en verouderd e bedrijventerreine n locati te vervange n me t woningbou w en nieuw e bedrijventerreine n aa n de ran d va n de stad sta d aa n te leggen . In De We l moete n Haa er da n bedrijve n worde n uitgeplaats t Ee n heike l pun t hierbi j is we l ee n mogelijk e noodzakelijk e onteigenin g willen ontwikkelaar s (bijvoorbeel d op Laakhaven ) en ee n zwaarder e bodemsanerin g voo r wone n da n voo r bedrijfsruimt e nodi g is. Niets doe n is daaro m in vee l gevalle n financieel no g aantrekkelijker , omda t da n nie t aa tegelijktijd me t de ontwikkelin g va n nieuw e werklocatie s bestaand e bedrijfsruimte n word t gesloopt . Hoewe l natuuriij k we l geld t da t doelstellinge n op he t gebie d herstructurerin g en verdichtin g da n nie t behaal d worde n en da t voo r herstructurerin g veela l subsidie s beschikbaa r zijn (GSB , OF B en D2). Voor kantooriocatie s geld t da t de clusterin g ron d knooppunte n va n openbaarvervoe r en hoofdwege n de sla hoogst e opbrengste n opleveren . Behoefte van de markt en wensen van bedrijven en bewoners Mee r functiemengin g op he t regionaa l nivea u word t doo r makelaar s nie t als economisc h haalbaa r gezien . Voor de binnenstedelijk e bedrijventerreine n is he t gezie n de marktvraa g lasti g om me t bedrijfsruimt nam e in binnenstedelijk e gebiede n zoal s de gemeent e wilLaakhaven-Wes t op korte termijn te vullen me t bedrijfsruimte . He t is echte r nie t zo da t alle bedrijvighei d uit de sta d verdwijnt . Er blijven oo k op de middenlang e termijn bedrijfsfuncties , die In binnenstedelij k gebie d gevestig d zijn, of willen vestigen , vanweg e hu n klante n en toeleveranciers . Zo blijkt uit Uit onderzoe k va n Buc k en Stog o in 200 3 blijkt da t 40 % bedrijve n de voorkeu r hebbe n voo r mee r functiescheiding . Ee n groo t dee l va n he de bedrijve n heef t Haags e MKB - betreffend e praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers - zich idealite de voorkeu r wil vestige n in he t binnenstedelij k gebie d en e r ee n tenden s is om zich mee r te vestige n op om ee n formee l bedrijventerrein . In herstructureringsbuurte n is te zie n da t evenal s op binnenstedelijk e bedrijventenrei n bedrijvighei d aa n terrei n veriies L Hierbij speel t ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporatie s ee n rol. Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t hu n expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d in de eerst e plaat s ligt bij woningen . Woningbouwcorporatie s willen evenal s ander e marktpartije n me t risico op leegstan d nie t sne l praktijk- en bedrijfsruimt e ontwikkele n in Den Haag . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin grootschali g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten . Op pand - e n bloknivea u is te zie n da t de combinati e va n wone n en bedrijve n vake r technisc h mogelij k wordt . Vee l bedrijve n worde n schone r en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n neme n toe . Hier staa t tegenove r da t de bedrijferuimte n in combinatiegebouwe n da n veela l worde n vorm gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k me t o.a . ee n beddenzaa k op de Loosduinsewe g en bedrijfsruimte bedrijventerrei n aa n de Fruitweg) ran d of buite n de stad . Concentrati e heef t namelij k economisch e voordele n zoal s naamsbekendheid , waardoo uitstralin g en bereikbaarhei d (zie oo k bijlage 5). Oo k geld t da t ee n aanta l bedrijve n zich doo r uiteindelij de regelgevin g nie t op ee n klein bedrijventerrei n ka n vestigen , omda t de ’afstand ’tot woninge n te klein zijn. Dit geld t me t nam e voo r milieucategori e 4 bedrijven , waaronde r bijvoorbeel d beton - en asfaltcentrale s vallen , waarvoo r hindercirkel s va n 20 0 mete r of mee r gelden . Vanui t de woningmark t geredeneer d ligt de voorkeu r veela l oo k vaa k detailhandelsfunctie op functiescheiding . Xxxxxx s of ander willen meesta l functiescheidin g me t bedrijfsruimte . He t zorg t voo r minde r geluids - en verkeersoverias t en visuel e functie s in dez e gebouwe n terech t komen hinder .

Trends en ontwikkelingen. Op binnenstedelijk e be rijventenreine bedrijventerreine n word is te zie n da t in toenemend e mat e toevoegin g va n horeca , sportcentra , detailhandel , zorg › - en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s toegevoegd bij de ontwikkelin g aa n de ord e is. Verdringin g - en du s vermengin g - va n bedrijfsruimt e doo r ander e functie s vindt fijncties vind steed s mee r plaat s omda t enerzijd s locatie s midde n in de sta d voo r vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n e n en distributiebedrijve n steed s vake r kieze n voo r ee n locati e aa n de ran d va n de stad . In De Financiºle aspecten Vanui t financiºn is he t aantrekkelijke r om bij herstructurerin g va n Haa bedrijventerreine n woninge n en kantore n toe te voege n en te mengen , omda t dez e functie s hoger e grondopbrengste n hebbe n da n bedrijfsruimt e (zowe l doo r de grondprij s als de mogelijkhei d om mee r te stapelen) . He t toevoege n va n kantore n en woninge n ka n herprofilerin g willen ontwikkelaar s va n bedrijventerrei n voo r ee n belangrij k aandee l financieren. Geld is daaro m vaa k de rede n waarvoo r er word t gekoze n voo r mengin g (bijvoorbeel d op Laakhaven ) wa t nie t aa de rede n moe t zijn), terwijl fijnctiescheiding nie t mee r hoef t te koste n en zelfs voo r mee r opbrengste n ka n zorge n bij zowe l woninge n als bedrijfsruimten , omda t e r ingespeel d word t op de behoeft e va n de sla g me gebruikers . He t bedrijfsruimt tekor t in de grondexploitati e in binnenstedelijk ka n worde n gecompenseer d doo r de opbrengste n va n (dele n van ) ee n bedrijventerrei n da t word t getransformeer d naa r wonen . Hiervoo r diene n binne n de bedrijventerreingebiede n koste n en bate n zovee l mogelij k tege n elkaa r te worde n weggestreept , ofwe l verevend . De overwinste n va n de lucratiev e gebiede deelprojecte n zoal s worde n aangewen d voo r de gemeent financiering va n onrendabel e wildeelprojecten . He t is echte we l belangrij k da t in de bedrijventerrei n plangebiede n e r in iede r geva l ee n aanta l winstgevend e deelprojecte n aanwezi g zijn. Vanui t financiºn geld t daarnaas t da t he t aantrekkelijke r is om bij herstructurere n va n bedrijventerreine n werkfunctie s op de mees t vervuild e locatie s toe te voegen , omda t de bodemsanerin g voo r werkfunctie s goedkope r is. Daarnaas t geld t da t he t financieel aantrekkelij k ka n zijn om bij transformati e va n de bedrijfsfuncti e naa r de woonfuncti e ee n enkel e bedrij f nie t zo uit te plaatsen , omda t ditfinancieel-technisch goedlope r uitvalt Oo k dien t opgemerk t te worde n da t alle bedrijvighei de koste n en opbrengste n pe r locati e verschillen d uit zijn. Behoefte van de sta d verdwijnt . Er blijven markt en wensen van bedrijven en bewoners Om we l of nie t te menge n op ee n binnenstedelij k bedrijventerrei n is he t va n belan g rekenin g te houde n me t de wense n va n bedrijve n en bewoner s (zie oo k bijlage 5). Ee n groo t dee l va n de bedrijve n - die momentee l op de middenlang binnenstedelijk e termijn bedrijfsfuncties , die In binnenstedelij k gebie d bedrijventerreine n zijn gevestig d zijn- willen gee n woninge n op ee n bedrijventerrein , omda t hierme e he t vestigingsklimaa t word t aangetas t Hier zijn ee n aanta l redene n voor : Woninge n kunne n he t imag o en de gewenst e identitei t voo r bedrijve n schaden . De koms t va n woninge n maak t he t voo r sommig e bedrijve n om milieutechnisch e redene n lasti g er of willen vestigen zel f onmogelij k om uit te breiden . De koms t va n woninge n haal t he t draagvla k voo r bedrijfsvoorzieningen , vanweg e hu parkmanagemen t en bedrijventerreinbeveiligin g naa r beneden . We l zorge n klante woninge n en toeleveranciers . Zo blijkt uit onderzoe voo r voordele n va n combinatiegebrui k va n Stog o in 200 3 da t 40 % parkere n (overda g voo r bedrijve n en ’s avond s en ’s nacht s voo r bewoners) , social e control e en verhogin g va n he t Haags draagvla k va n voorzieninge n zoal s kinderopvan g en ondersteunend e MKB horecagelegenheden . De koms t va n woninge n ka n de mogelijkhede n va n lade n en losse n en parkere n voo r bedrijve n beperken . Bedrijve n sluite n nie t uit da t zij - betreffend doo r de overias t die zij geve n aa n toekomstig e praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers bewoner s - genoodzaak t zijn te verhuizen . Hierbij geld t da t sommig e bedrijven , die hu n oorspronkelijk e bouwinvesteringe n grotendeel s hebbe n afgeschreve n op ee n ander e locatie s veela l nie t levensvatbaa r zijn. Xxxxxx-inspecteur s bevestige n dez e denkwijze . Omgekeer d geld t da t bewoner s slecht s beperk t berei d om zich idealite op ee n bedrijventerrei n te vestigen . Er is we l ee n zee r wil vestige specifiek e vragersmark t voo r wone n op bedrijventerreinen , die interessan t is om te (gaan ) bedienen . He t gaa t hierbi j echte r om ee n submark t (waaronde r studentenwoninge n vallen) . Zeke r koopwoninge n in he t binnenstedelij duurder e segmen t zijn nie t haalbaa r op ee n bedrijventerrei n die als zodani g blijft functioneren , omda t onde r ander e de identitei t nie t aanslui t op wa t bewoner s wensen . Ee n problee m is echte r da t bedrijventerreine n aa n herstructurerin g toe zijn e n hiervoo r a l de nodig e stappe n zijn geze t (Petroleumhaven , Binckhorst , Laakhaven-West ) terwijl er onvoldoend e vraa g is naa r bedrijfsruimt e en kantore n om dez e locatie s gehee l op korte termijn te vullen . Dit blijkt onde r ander e uit ervaringe n me t marktpartije n op Petroleumhaven . Weliswaa r hoef t wa t voo r de korte termijn geld t nie t voo r de lang e termijn , te gelden , e r is aa n de ander e kan t we l vraa g naa r woninge n in ee n centrum - stedelij k gebie gebied . Om bovenstaan d marktproblee m op te losse n advisere n makelaar s om ee n va n de terreine n (bijvoorbeel d Verademing , Xxxxxxxxxxxxxxx , Xxxxxxxx ) gehee l op te geve n voo r wonen , zoda t de ander e bedrijventerreine n behoude n kunne n worden . Da n ka n er evengoe d aa n de vraa g naa r woninge n worde n voldaan . Hierbij is he t we l voordeli g om monumental e en karakteristiek e bedrijfsruimt e te behoude n en ee n ander e functie te geven . Dit zorg t namelij k voo r de stedelijkhei d en de afwisseling . Ee n ander e r ee n tenden s oplossin g is om zich mee r te vestige woonfijnctie s nie t midde n op ee n formee l bedrijventerrein . In herstructureringsbuurte bedrijventerrei n is te zie n da t evenal s op binnenstedelijk e bedrijventenrei n bedrijvighei d aa n terrei n veriies L Hierbij speel t ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporatie s ee n rol. Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t hu n expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d in de eerst e plaat s ligt bij woningen . Woningbouwcorporatie s willen evenal s ander e marktpartije n me t risico op leegstan d nie t sne l praktijk- en bedrijfsruimt e ontwikkele n in Den Haag . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten . Op pand - e n bloknivea u is te zie n da t de combinati e va n wone n en bedrijve n vake r technisc h mogelij k wordt . Vee l bedrijve te make n worde n schone maa r en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n neme n toe . Hier staa t tegenove r da t de bedrijferuimte n in combinatiegebouwe n da n veela l worde n vorm gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k me t o.a . ee n beddenzaa k op de Loosduinsewe g en bedrijfsruimte allee n aa n de Fruitweg) randen . Concree t beteken t dit da t er da n nie t gemeng d moe t worden , waardoo maa r uiteindelij k vaa k detailhandelsfunctie s of da t - als e r word t gekoze n voo r ander e functie s in dez e gebouwe - de woongebiede n terech moete n worde n uitgebrei d en de bedrijventerreine n kleine r gemaak t komen moete n worden .