Waardering vastgoedbeleggingen “The Estate”. De site van Tour & Taxis in Brussel wordt opgedeeld in twee grote delen: ₋ “The Estate”, dat de historische panden omvat, nl. Gare Maritime, the Sheds, Maison de la Poste, Hôtel des Douanes, zonnepanelen op o.a. het dak van het Koninklijk Pakhuis (het Koninklijk Pakhuis zelf is reeds eigendom van de Vennootschap) en een aantal parkings (boven- en ondergronds). ₋ Het overige deel van de site, dat nog een groot ontwikkelingspotentieel heeft, grotendeels residentieel maar ook kantoren (zie 2.1.3 Waardering Vastgoedontwikkelingen). The Estate wordt beschouwd als investeringsvastgoed en wordt dus conform IAS 40 geboekt aan reële waarde (fair value), waarbij de periodieke waardeschommelingen in de resultatenrekening geboekt worden. De fair value werd in opdracht van Extensa reeds bepaald door CBRE. De meest recente waardering door CBRE werd uitgevoerd op 31 december 2020 en bedraagt 272 miljoen EUR. In het kader van de Transactie heeft de Vennootschap aan Xxxxxxx & Wakefield de opdracht gegeven een onafhankelijke waardering te maken van The Estate, daarbij gebruik makend van de algemeen aanvaarde waarderingsmethodes inzake investeringsvastgoed. Een eerste waarderingsmethode die werd gebruikt is de kapitalisatie van de verwachte huurinkomsten aan een bepaalde yield, die varieert tussen 3,25% en 7,50%, waarop vervolgens gebouw- of huurderspecifieke correcties werden aangebracht. Een tweede waarderingsmethode is een discounted cashflow (DCF) model dat rekening houdt met de toekomstige verwachte kasstromen die het gebouw zal genereren. Hiervoor werden recente verhuur- of verkoopprijzen van vergelijkbaar vastgoed gebruikt, alsook een realistische inschatting van de bouwkost (inclusief soft costs). Xxxxxxx & Wakefield heeft deze CF-7242726.2
