Correção monetária, taxa de juros e sistema de amortização de juros

Correção monetária, taxa de juros e sistema de amortização de juros

A aquisição de um imóvel é sempre um momento importante e, via de regra, único na vida de uma pessoa. Por conta disso, fundamental que o adquirente analise, com detalhes, as cláusulas contratuais, especialmente no que se refere ao preço e a sua forma de pagamento.

Salvo raras exceções, nas contratações prevendo financiamento para quitar o preço do imóvel há a incidência de juros sobre o valor financiado bem como, a correção monetária.

Conforme Xxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Matemática Financeira, 7ª Edição, Editora Atlas), “Juro é a remuneração do capital emprestado, podendo ser entendido, de forma simplificada, como sendo o aluguel pago pelo uso do dinheiro”, ou ainda, conforme Xxxxx Xxxxx e Xxxxxx Xxxxxxxx (Matemática Financeira, Editora Atlas), “ O juro representa o custo da imobilização de uma unidade capital por certo período de tempo”.

E desse juro que estamos tratando e que denominamos “ juros remuneratórios”.

Atenção: não estamos tratando dos “juros moratórios” vez que estes, incidem sobre o valor de parcela (ou prestação) que não tenha sido paga na data de seu vencimento.

Taxas de juros

Voltando aos juros remuneratórios, como dissemos anteriormente, estes incidem sobre o saldo financiado, fazendo com que no valor da prestação, além da importância que deverá ser paga a título de amortização da dívida, há aquela referente aos juros do financiamento. O valor relativo aos juros varia de acordo com a taxa de juros contratada em cada negociação, bem como, o sistema de amortização pactuado entre as partes.

Em se tratando de financiamento contratado diretamente com o vendedor do imóvel (com a incorporadora, por exemplo), usualmente a taxa de juros é de 12 % (doze por cento) ao ano.

Se o financiamento é contratado junto a uma instituição financeira de crédito imobiliário, essa taxa pode variar de 6 % a 14% ao ano, conforme a linha de crédito e o valor do imóvel em negociação.

Sistema de amortização.

Amortizar significar quitar, no decorrer do tempo, o valor financiado sobre o qual, incide os juros remuneratórios calculados conforme a taxa pactuada entre as partes.

No contrato, deve estar bem claro o sistema a ser adotado para a amortização da dívida assumida (valor principal financiado e os juros remuneratórios).

Na maioria dos casos, adota- se o sistema da tabela Price (T.P.) ou o Sistema de Amortização Constante (S.A.C.), sobre os quais, em outra oportunidade poderemos detalhar um pouco mais.

Correção Monetária

Para evitar a redução do poder aquisitivo do valor financiado, decorrente do processo inflacionário, as partes contratam a aplicação da denominada correção monetária.

Ou seja, a correção monetária não pode ser confundida com “juros”, pois a sua aplicação tem por escopo, exclusivamente, recompor o poder aquisitivo do valor contratado face a apuração da inflação.

Nos contratos imobiliários, verificamos na maioria das vezes, a aplicação de um dos seguintes índices: a T.R. (taxa referencial de juros, que também é utilizada como base de correção monetária dos saldos das cadernetas de poupança); o INCC/ FGV – índice nacional da construção civil, editado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx -; e o IGP-M/FGV – índice geral de preços do mercado, também editado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx.

Não há qualquer irregularidade em prever a aplicação de um índice de correção monetária durante um determinado período do contrato, e para um segundo período, outro índice. É o que ocorre por exemplo, quando se trata de um empreendimento que está em fase de construção e as partes contratam aplicar o INCC/ FGV durante as obras, e para as parcelas que se vencerem depois da conclusão das obras, aplicar o IGP-M/ FGV.

Pretendemos, com esses esclarecimentos, chamar a atenção dos compradores para que tenham pleno entendimento sobre o índice de correção monetária, a taxa de juros e o sistema de amortização ajustados nos seus contratos de compra e venda de imóveis.

Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx, advogado, presidente da comissão de direito urbanístico da OABSP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário, membro do CONPRESP e professor da ESA-OABSP.