Reintegração de posse - Contrato de compra e venda - Inadimplemento por parte do comprador - Notificação extrajudicial - Insuficiência - Necessidade de prévia rescisão judicial do contrato

Reintegração de posse - Contrato de compra e venda - Inadimplemento por parte do comprador - Notificação extrajudicial - Insuficiência - Necessidade de prévia rescisão judicial do contrato

Ementa: Agravo de instrumento. Reintegração de posse. Inadimplemento por parte do comprador. Notificação extrajudicial. Necessidade de prévia rescisão contratual.

- A reintegração do vendedor na posse do imóvel, em virtude do inadimplemento do comprador, não pode ser feita antes que haja pronunciamento judicial sobre a rescisão do contrato correspondente. Precedentes do STJ.

TJMG - Jurisprudência Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO CÍVEL Nº 1.0708.

12.002612-3/002 - Comarca de Várzea da Palma - Agravantes: Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx e outro, Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx - Xxxxxxxx: Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx - Relator: DES. XXXXX XXXXX

Acórdão

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Belo Horizonte, 27 de junho de 2013. - Xxxxx Xxxxx

- Relator.

Notas taquigráficas

DES. XXXXX XXXXX - Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx e Xxxxxxx Xxxxxx Pimenta agravam da decisão que, nos autos da ação de reintegração de posse que ajuizaram contra Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, determinou a desocupação do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de despejo compulsório.

Transcreve-se a decisão agravada:

Em que pese a liminar deferida às f. 28/29, com o ajuizamento da ação de imissão na posse, Processo nº 0708.12.002634-7, entendendo que a requerida cons- titui em mora as legítimas locatárias do imóvel objeto da lide. Por interpretação analógica ao art. 8º da Lei 8.245/91, entendo que com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda a requerida passou novamente a ser proprie- tária do imóvel. Desta forma, com a constituição em mora das autoras, as mesmas detêm um prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, por interpretação ao art. 8º e §§ da lei já citada. Isso posto, concedo às autoras um prazo de 90 (noventa) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório. Xxxxxxx as autoras manter a consignação em juízo dos aluguéis eventualmente vencidos (f. 103-TJ).

Quanto aos fatos, as agravantes esclarecem que a posse delas sobre o imóvel decorre de contrato de

locação celebrado com o atual proprietário do imóvel, o Sr. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx.

Dizem que a agravada (Xxxxxx Xxxxx xx Xxxxxxxx) celebrou contrato de compromisso de compra e venda com o locatário do imóvel (Xxxxxx Xxxxxx xxxxx), segundo as condições descritas nas f. 23/26-TJ. No dia 08.08.2012, a agravada, promitente vendedora do imóvel, notificou o promissário comprador, Aymoré, da rescisão do contrato por suposta inadimplência e, a despeito de ter ficado acertado entre eles que o paga- mento seria feito em 10.09.2012, a agravada, “de posse da notificação se dirigiu ao imóvel objeto da presente ação, e que estava locado para as inquilinas do agra- vante, Sra. Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx x Xxx. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, [...] e ardilosamente efetuou a troca de todas as fechaduras e adentrou o imóvel [...]”.

No bojo da ação de reintegração de posse, foi defe- rida liminar para que as agravantes/locatárias do imóvel fossem reintegradas na posse do bem, entretanto, em sede de audiência de conciliação, a liminar foi revogada, determinando-se a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias.

Nas razões do agravo, as agravantes alegam que ficou incontroverso que elas exercem a posse direta do bem e que, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda e feita a notificação, o vendedor apenas pode ser reintegrado após a decretação judicial da rescisão do contrato.

No essencial, é o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

O locador do imóvel, Sr. Aymoré, é promis- sário comprador do imóvel situado na Xxx Xxxxxxxxxx xx 0.000, Xxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx, xx Xxxxxx xx Xxxxx

- XX. A agravada é a promitente vendedora. Foi justa- mente em virtude da celebração do compromisso de compra e venda que o Sr. Xxxxxx passou a deter a posse sobre bem, conforme autorização que lhe foi dada pela cláusula terceira, que diz: “Em razão do presente contrato, o(s) promissário(s) desde já entra(m) na posse precária dos bens objetivados” (f. 34-TJ). E justamente em razão dessa promessa de compra e venda que o Sr. Xxxxxx veio a celebrar o contrato de locação com a Sra. Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx, ora agravante, transferindo a ela a posse que lhe havia sido conferida pela agravada, anteriormente.

Vale dizer, a posse da Sra. Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx decorre de contrato de locação firmado com o promissário comprador do bem. E o contrato de compro- misso de compra e venda, ao que tudo indica, ainda se encontra em vigor, estando os seus efeitos e consequên- cias sendo discutidos em ação própria, não havendo qualquer indicação nos autos sobre pronunciamento judi- cial de extinção do negócio jurídico correspondente.

É desse contexto, então, que se apanha o direito das agravantes, na condição de locatárias do imóvel,

Jurisp. Mineira, Belo Horizonte, a. 64, n° 205, p. 47-237, abr./jun. 2013 | 111

de se insurgirem contra a decisão que determinou a desocupação do imóvel, justamente para defender a sua posse direta.

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Plano de saúde - Urgência - Âmbito de abrangência do plano contratado - Ausência de especialista - Limitação de área geográfica - Negativa de cobertura - Dano material - Valor despendido - Dano moral

Ementa: Apelação cível. Plano de saúde. Urgência. Âmbito de abrangência do plano contratado. Ausência de especialista. Limitação de área geográfica. Negativa de cobertura. Dano material. Valor despendido. Dano moral.

- As cláusulas constantes de contrato de adesão devem ser interpretadas da forma mais favorável ao consumidor.

- É lícita a cláusula contratual que limita o atendimento a determinada área geográfica, entretanto, não havendo na área abrangida profissional ou hospital capacitado para realizar o tratamento do qual necessita o segurado, deve a operadora de plano de saúde custear o atendi- mento realizado em outra cidade.

- A negativa de integral cobertura a procedimento médico configura falha do serviço, sendo inegável o dano imate- rial experimentado pelo paciente, que, já naturalmente fragilizado por seu estado clínico, vê-se injustamente desamparado pela prestadora de serviço de assistência médica.

- Doutrina e jurisprudência são uníssonas em reconhecer que a fixação do valor indenizatório deve-se dar com prudente arbítrio, para que não ocorra enriquecimento de uma parte, em detrimento da outra, bem como para que o valor arbitrado não seja irrisório. O valor fixado deve observar os critérios da razoabilidade e proporcio- nalidade, tal como assentado pelo Superior Tribunal de Justiça.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.013934-5/001 -

Comarca de Juiz de Fora - Apelante: Unimed Juiz de Fora Cooperativa de Trabalho Médico Ltda. - Apelados: L.R.S., representado por sua mãe, A.P.V.R.S., e outro, F.F.S.

- Relator: DES. XXXXXXX XXXXXXXX

Acórdão

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Somente depois de prévia manifestação judicial no sentido de rescindir o contrato de compra e venda firmado pela agravada e o locador do imóvel é que se admite a concessão da medida protetiva que, diga-se, é consequência da rescisão contratual e dela dependente. Na verdade, não existe possibilidade de definição da rein- tegração, em caso de inadimplemento, quando o Poder Judiciário ainda não se pronunciou sobre a rescisão.

Esse é o entendimento da jurisprudência.

Civil e processual civil. Contrato de compra e venda de imóvel. Antecipação da tutela. Reintegração de posse. Violação do art. 535, II, do CPC. Não ocorrência. Resolução do contrato por inadimplemento. Cláusula resolutória expressa. Necessidade de manifestação judicial para a reso- lução do contrato. Precedentes. - 1. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de decla- ração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. Diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva norteador dos contratos, na antecipação de tutela reintegra- tória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Agravo regimental desprovido (AgRg no REsp 969.596/MG, Rel. Min. Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx, Quarta Turma, julgado em 18.05.2010, DJe de 27.05.2010).

E ainda:

Civil e processual. Agravo regimental no agravo de instru- mento. Ação de reintegração de posse. Necessidade de prévia rescisão contratual. Interpelação judicial e extrajudi- cial. Insuficiente. - I. Permanecendo o promissário na posse do imóvel, cabe ao promitente promover a ação de resolução do contrato, não bastando para tanto as interpelações judicial e extrajudicial. II. Agravo improvido (AgRg no Ag 1004405/ RS, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 05.08.2008, DJe de 15.09.2008).

Sendo assim, a agravada apenas poderá ser reinte- grada na posse do imóvel após o pronunciamento judicial de rescisão do contrato de compra e venda realizado com o locador do bem. Além do mais, havendo pedido de tutela antecipada, a situação fática deve ser enfocada sob a ótica da irreversibilidade do provimento que, eviden- temente, é prejudicial à locatária por implicar desalo- jamento sumário, com afronta às cautelas advindas do devido processo legal.

Com essas considerações, dá-se provimento ao recurso para revogar a decisão que determinou a desocupação do imóvel pelas agravantes.

Custas, ex lege.

DES. XXXXXXX XXXXX - De acordo com o Relator.

112 | Jurisp. Mineira, Xxxx Xxxxxxxxx, x. 00, xx 000, x. 00-000, abr./jun. 2013

DES. XXXXXXXX XXXXXXX - Xx acordo com o Relator.

Súmula - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.