Contract

RELATÓRIO Nº 201601535 QUAL FOI O TRABALHO REALIZADO? O presente trabalho foi realizado junto à Unidade de Engenharia dos Correios em Belo Horizonte/MG, com o objetivo de analisar o contrato de locação nº 001/2015, celebrado entre os Correios e a empresa BII Investimentos Imobiliários, decorrente de dispensa de licitação, no valor de R$1.735.000,00 mensais. O objeto do contrato é a locação de galpão a ser construído em imóvel situado em Contagem/MG, por meio do modelo Built to Suit (BTS) ou “locação sob medida”, para instalação e funcionamento de um centro de distribuição de cartas e encomendas (CCE BH2).

POR QUE O TRABALHO FOI REALIZADO? Este Relatório trata do resultado de auditoria de acompanhamento da gestão com foco na contratação pelos Correios de imóvel para construção de galpão e locação para funcionamento do Centro de Cartas e Encomendas (CCE) de Porte Grande em Belo Horizonte/MG. De forma resumida, os trabalhos contemplaram: 1) Verificação da legalidade da Dispensa de Licitação para a contratação da locação; 2) Análise do Laudo de Avaliação do valor da locação; 3) Verificação da aprovação da instalação do empreendimento pelos órgãos de governo e concessionários de serviço público pertinentes; 4) Verificação in loco do estágio em que se encontra o empreendimento em relação ao cumprimento de prazos.

QUAIS AS CONCLUSÕES ALCANÇADAS? QUAIS RECOMENDAÇÕES FORAM EMITIDAS? As análises realizadas detectaram graves irregularidades que ensejaram na recomendação de anulação do contrato, como por exemplo, irregularidades na dispensa da licitação, ocorrida com falhas na publicidade do certame, na observância da habilitação jurídico/financeira do proponente, que também não é a pessoa jurídica proprietária do imóvel objeto da locação, assim como o imóvel locado inobserva requisitos exigidos, como a localização preestabelecida, a vocação urbana para a instalação do CCE BH2 e o acesso viário. Ademais, o Laudo de Avaliação que serviu de base para a contratação da locação possui cálculos que ocasionaram um superdimensionamento do valor.

SECRETARIA FEDERAL DE CONTROLE INTERNO

Unidade Auditada:	EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E TELEGRAFOS
Município - UF:	Belo Horizonte - MG
Relatório nº:	201601535
UCI Executora:	CONTROLADORIA REGIONAL DA UNIÃO NO ESTADO DE MINAS GERAIS

RELATÓRIO DE AUDITORIA

Senhor Superintendente da CGU-Regional/MG,

Em atendimento à determinação contida na Ordem de Serviço nº 201601535, apresentamos os resultados dos exames realizados sob atos e consequentes fatos de gestão, ocorridos na supra referida, no período de 01/01/2013 a 30/09/2016.

I – ESCOPO DO TRABALHO

A auditoria foi realizada, no período de 01/09 a 09/10/2016, junto à Unidade de Engenharia dos Correios em Belo Horizonte, com o objetivo de analisar o contrato de locação nº 001/2015, celebrado entre os Correios e a empresa BII Investimentos Imobiliários, decorrente de Dispensa de licitação.

Os trabalhos foram executados em estrita observância às normas de auditoria aplicáveis ao serviço público federal.

Nenhuma restrição foi imposta aos nossos exames, os quais comtemplaram:

1) Verificação da legalidade da Dispensa de Licitação para a contratação da locação;

2) Análise do Laudo de Avaliação do valor da locação;

3) Verificação da aprovação da instalação do empreendimento pelos órgãos de governo e concessionários de serviço público pertinentes;

4) Verificação in loco do estágio em que se encontra o empreendimento em relação ao cumprimento de prazos.

II – RESULTADO DOS EXAMES

1 GESTÃO DO SUPRIMENTO DE BENS/SERVIÇOS

1.1 CONTRATOS DE CONCESSÃO E PERMISSÃO

1.1.1 FORMALIZAÇÃO LEGAL

1.1.1.1 INFORMAÇÃO

Informações Gerais sobre o Contrato de Locação nº 001/2015. Fato

Trata-se, o presente trabalho, de auditoria ao Contrato de Locação nº 001/2015, referente a locação de galpão a ser construído em imóvel situado em Contagem/MG, para atender ações julgadas necessárias pela Vice-Presidência de Tecnologia e Infraestrutura e aprovadas pelo Conselho de Administração, por meio do Relatório CA036/2012, de adequar, conforme determinação da Equipe Executiva dos Correios, a rede de tratamento de carga postal da ECT, implantando atualização tecnológica e expansão da automação da triagem.

De acordo com estudos feitos pelos Correios, externado por meio do Relatório PRT/VIOPE/060/2011, emitido por Grupo de Trabalho formado especificamente com este intuito, diagnosticou-se as seguintes decorrências e problemas da atual malha de tratamento, os quais pretendem sanar com a implantação do modelo proposto:

a) Fragmentação de expedições;

b) Saturação das unidades;

c) Inadequação de localização;

d) Obsolescência dos equipamentos;

e) Atendimento ao cliente interno e;

f) Estruturação reativa.

Com o novo modelo, a ECT busca: intensificar a automação da triagem; concentrar o tratamento para obter escala para automação; atender melhor a captação e a distribuição (detalhamento da triagem, horário de coleta e entrega, etc); distritar a carga para a distribuição; manter a atual matriz de prazos; manter os atuais modais de encaminhamento; utilizar as previsões de demanda (até 2025) da área comercial.

Em relação ao Segmento Expresso o modelo proposto busca evitar a dispersão da carga trocada entre as regionais minimizando os problemas decorrentes da fragmentação das expedições.

Quanto aos ganhos das regionais com centros automatizados, em relação ao Serviço PAC, estudos dos Correios apontam para o que se segue: permitir a manutenção dos prazos, de forma geral; diminuir a triagem manual nas unidades não automatizadas; reduzir significativamente o número de expedições entre Centros; consolidar expedições com vistas a racionalizar a capacidade de transporte.

Tendo projeção de crescimento para o Segmento de Mensagens até 2025, o modelo procura, segundo os Correios, adequar a capacidade dos centros especialmente no que se refere ao distritamento da carga. Para a implantação do modelo, sustentam ser necessária a criação de novo Centro de Tratamento de Cartas e Encomendas, tendo sido a capital o local escolhido devido sua localização, que facilita o agrupamento para um tratamento adequado.

Conforme análise do Relatório PRT/VIPAD 186/2012, os Correios optaram pelo modelo Built to Suit (BTS) ou “locação sob medida” como forma de contratação pelo espaço para implantação do empreendimento, para as unidades localizadas em Campinas, Salvador, São Paulo e Curitiba.

Em reunião ordinária 030/2012, de 30/07/2012, a Diretoria Executiva delegou ao Comitê Estratégico de Avaliação e Monitoramento de Investimentos (COMIN) a competência para aprovar eventuais alterações no projeto básico do empreendimento. Seguindo tendência estabelecida pela entidade, o COMIN aprovou, por meio do Relatório VITEC 008/2012, a utilização do modelo BTS para o CCE2 Belo Horizonte, em substituição ao modelo de aquisição de terreno para a sua construção, que estava previsto no Plano de Obras 2013/2016 aprovado em reunião COMIN 01/2012.

Por meio do Relatório nº 003/2013 - Modelo de Disponibilização de Imóveis, o Grupo de Trabalho - PRT/VITEC 149/2012, formado por Equipe Técnica apresentou os resultados acerca dos seguintes objetivos: (a) avaliar as alternativas de mercado para disponibilização dos imóveis para os Centros de Tratamento Automatizados; (b) avaliar a possibilidade, com suas vantagens e desvantagens de os imóveis serem entregues com os equipamentos de triagem instalados; (c) realizar benchmarking; (d) realizar avaliação econômico-financeira preliminar das alternativas; (e) realizar avaliação jurídica para definir a forma de realização das parcerias; (f) propor estratégia de utilização das alternativas estudadas.

O grupo de trabalho foi dividido nas plataformas de Tratamento e Tecnológica. A Plataforma de Tratamento tratou dos seguintes assuntos: (i) Modelo de Disponibilização de Imóveis; (ii) instalações Prediais; (iii) automação do tratamento. A equipe técnica analisou 07 modelos de disponibilização de imóveis, apontando pontos positivos e negativos para cada um dos modelos existentes, sem que ao final apontasse preferência por algum dos modelos a ser aplicado ao caso concreto. No correr cronológico do material disponibilizado apresentam-se os procedimentos administrativos para a contratação pela modalidade escolhida (BTS).

Em consonância com os relatórios e decisões colegiadas acima mencionadas, Estudo Comparativo de Custos entre Aquisição e Locação de Imóveis para as Unidades de Tratamento da Rede Primária, apresentado por meio do Relatório Técnico VIPAD nº 385/2014, as conclusões dos Correios apontaram, do ponto de vista financeiro, para a utilização do BTS, em função do desembolso menor tanto pelo Valor Presente Líquido (VPL) quanto pelo Valor Uniforme Líquido. Os Correios justificaram o tempo maior (180 meses) para a vigência do contrato, em detrimento aos 60 meses que são padrão na Administração Pública, devido à natureza do empreendimento, que depende da instalação do maquinário pesado, que normalmente têm sua instalação atrasada; e do histórico de utilização do maquinário por períodos superiores à sua depreciação (10 anos), prazo este, então, balizador para o estabelecimento da vigência do contrato.

Definido o tipo de contratação, a entidade passou a verificar a melhor localização para a instalação do empreendimento, ficando à cargo das gerências GENAF, GECAR E GENCO a prospecção de possíveis áreas no entorno do anel rodoviário metropolitano. Foram estabelecidas várias premissas a serem alcançadas pelos espaços que viessem a ser apresentados como proposta para implantação do empreendimento, juntamente com as necessidades funcionais apresentadas pelos equipamentos operacionais afeitos ao empreendimento. A Gerência de Projetos do Departamento de Engenharia elaborou, então, anexos ao relatório do DSEMP, o qual estabelece os requisitos de segurança

empresarial, documentos com as diretrizes de infraestrutura e os requisitos funcionais de automação para o empreendimento.

Em passo seguinte, os Correios publicaram, em 25/07/2013, 22/01/2014 e 02/05/2014, sem constar qualquer menção à própria ECT, segundo a empresa, com vistas a evitar especulação do mercado, em jornais de grande circulação no Estado de Minas Gerais, texto de prospecção de mercado com as dimensões mínimas do terreno e possíveis localizações nos arredores do anel rodoviário e rodovias que circundam a região metropolitana de Belo Horizonte. Na esteira desse entendimento relatado e tendo em vista a especificidade do empreendimento, os Correios adotaram, com fulcro no artigo 24, X, da Lei nº 8.666/93, a dispensa de Licitação, avocando as necessidades de instalação e localização que condicionariam a sua escolha, embora pudessem existir outras áreas a receber o empreendimento, conforme resta demonstrado a seguir.

Na última prospecção, de 02/05/2014, duas empresas teriam áreas que poderiam atender ao prospectado pela entidade, sendo que uma das empresas teria cinco áreas atendendo às dimensões requeridas pelos Correios. Em 05/05/2014, empresa detentora de várias áreas disponíveis, solicitou maiores informações acerca do empreendimento que seria instalado naquele espaço, e justificou sua solicitação informando sobre as restrições impostas pelo poder público acerca da Lei de uso e Ocupação do Solo dos Municípios. Não consta dos arquivos encaminhados pelos Correios qualquer retorno ao possível licitante acerca de seu encaminhamento. A resposta à indagação da empresa apresentou- se quando da abertura dos envelopes com as possíveis propostas, o que ocorreu na data de 24/05/2014, com a sua desclassificação haja vista não ter havido qualquer proposta por sua parte, pois a seu entender, haveria necessidade de esclarecimentos adicionais sobre a natureza do empreendimento, para então apresentar o espaço que melhor atenderia aos Correios. Assim sendo, uma única empresa apresentou proposta considerada válida para que fossem realizados os procedimentos que compõem a vistoria técnica.

Em 06 de junho de 2014 as áreas de Engenharia, Operações (Gestão de Encomendas, de Tratamento e Administração de Frota), Segurança do Trabalho e Segurança Patrimonial, realizaram a vistoria técnica no local apresentado na proposta classificada. Dessa avaliação resultou parecer inconclusivo acerca da possibilidade da implantação do empreendimento na área proposta, especialmente quanto às questões ambiental e de ocupação do solo. Recomendou-se com vistas a elaborar um parecer conclusivo que se tomassem as seguintes providências:

a) Elaboração de novo laudo técnico ambiental considerando a possível presença de massa arbórea e de corpos d’água no interior da área, dentre outros aspectos; e

b) Consulta prévia ao poder municipal com indicação expressa da possibilidade da implantação do empreendimento na área ofertada.

Em 09/07/2014, os Correios, por meio da Carta nº 372, oficiaram a empresa classificada com vistas a que sanassem as inconsistências apresentadas. A empresa, em resposta ao encaminhamento, apresentou, em 24/07/2014, laudo técnico elaborado pela empresa CMM Consultoria e Projetos abordando a questão ambiental, com parecer favorável e informou ter protocolado junto à Prefeitura Municipal de Contagem/MG Consulta Prévia acerca da ocupação da área, com previsão de resposta para 30 dias corridos. Em 06/08/2014, por meio do Parecer Técnico GPRO/DENGE 1378, os Correios entendem por insuficientes as informações apresentadas pela empresa para que se pudesse elaborar parecer conclusivo ao pleito, retornando à empresa para devidas providências. Em 04/08/2014, por meio do Ofício nº 48/2014, a Prefeitura de Contagem/MG reafirmou a possibilidade da implantação do empreendimento naquela área, sem considerar, contudo,

a vedação da atividade de “Central de Distribuição – CD” que é impedida no zoneamento do terreno escolhido pelos Correios para instalação da CCE XX0, Xxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxx 0 - XXX 1, nos termos do anexo 5 da Lei Complementar nº 082/2010 – Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo – LPOUS municipal. Esta Lei impede a Central de Distribuição na ZEU1, mas não impede para as atividades dos Correios, controvérsia que demandaria atraso de 01 ano na busca de legalização, uma vez que o titular do empreendimento não são os Correios, que serão o Locatário do imóvel. Em meados de 2016, o empreendedor adotou a estratégia de legalizar um “galpão sem destinação específica”, passível de aprovação, para após tentar obter a Licença de funcionamento da atividade, considerando os Correios.

Em 18/11/2014 os Correios oficiaram, por meio da Carta nº 0659/2014, a empresa solicitando o encaminhamento, até 29/11/2014, da Planilha Analítica com os custos do empreendimento. De posse da planilha a qual foi remetida em 24/11/2014, encaminhou- se ao DENGE/VITEC para análise e estudo comparativo do custo do empreendimento. Em 12/12/2014, por meio do Parecer GEOB/DENGE nº 22/88/2014, os Correios apresentaram o estudo comparativo da obra, resultando em valor 12,55% menor que o valor estimado para a construção pelos próprios Correios, alcançando a cifra de R$127.868.163,47 diante dos custos de R$146.217.529,78 em execução própria.

Em dezembro de 2014 a empresa MAKE apresentou Laudo de Avaliação de Locação para Imóvel em Situação Paradigma com o valor de aluguel de R$35,21 o metro quadrado, o que perfaria um valor de R$1.857.529,73 mensal. Em reunião ocorrida em 08/01/2015 fechou-se a negociação em R$1.735.000,00 mensais pelo prazo de 180 meses, valor global de R$312.300.000,00 (trezentos e doze milhões e trezentos mil reais) com posterior encaminhamento ao DCUST para análise e parecer de estudo de viabilidade orçamentária.

Em 13/02/2015 encaminhou-se ao DEJUR todo o processo referente à locação para análise e emissão de parecer, incluindo minuta do Contrato de Locação para possível chancela por parte daquele departamento. Em 26/03/2015, o DEJUR emitiu a Nota Jurídica nº 11.757/2015 com sua análise acerca da contratação em tela, especificamente quanto ao aspecto jurídico da contratação, sendo seu parecer favorável à contratação por Dispensa de Licitação.

Em 15/04/2015, a ECT celebrou com a BII Investimentos Imobiliários contrato de locação com infraestrutura sob medida, para instalação e funcionamento de um centro de distribuição de cartas e encomendas, com vigência de 180 meses e pagamentos locatícios a partir da entrega das chaves do imóvel, com previsão inicial para agosto de 2016.

1.1.1.2 CONSTATAÇÃO

Seleção de imóvel para construção do CCE BH2 fora da área previamente delimitada.

Fato

Foi Constituído pela Portaria PRT/VIPAD-186/2012 um grupo de trabalho com a finalidade de planejar e coordenar o processo de locação de imóveis com estrutura sob medida, destinado à instalação de Unidade de Tratamento da ECT. Tendo sido definida a estratégia de celebração de um contrato Buil to Suit (BTS) ou “de locação sob medida” de um imóvel para abrigar um Centro de Cartas e Encomendas (CCE) de Porte Grande

em Belo Horizonte/MG, passou-se à fase de indicação da localização do empreendimento. O perímetro de localização e a metragem mínima determinada para a instalação da futura CCE BH2 restou indicada no anexo 2 do Relatório Final GT/PRT/VITEC-1492012.

Em atendimento ao “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fl. 186-v, do Processo nº 53101.002759/2014-69), foi solicitada publicação da prospecção de mercado convocando interessados a apresentar imóveis que atendessem, entre outras, às seguintes regras (publicado nos Jornais “Estado de Minas” e “Hoje em Dia”, de 02/05/2014):

“Empresa procura para locação imóvel tipo galpão pronto ou a construir para instalação e funcionamento de Complexo Operacional Logístico, com área construída de galpão e de utilidades com no mínimo 48.137,00m², sendo esta inserida em área de parqueamento e estacionamento de veículos com no mínimo 64.240,00m², totalizando no mínimo 112.377m² de área líquida do terreno, localizado nas imediações do Anel Rodoviário Celso de Mello Azevedo (BR-262), delimitado entre xxxxxxx xx xxxxxx x xxxxxx xx Xxxxxx x x xxxxx xx Xxxxxx Xxxxx X'xxxx [...]; Ou nas imediações da BR-040, delimitado entre o do Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR-262) e o Xxxxxxx xx Xx. xxx Xxxxxxxx (xxxxxxxx xxxxxxx xxxx x XXXXX); OU nas imediações da Av. Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx Xxxxx, delimitado pelo entroncamento da XX-000 x (xxxxx xx XXXXX) e o entroncamento Av. Sanitária Água Branca; Ou nas imediações da Av. Sanitária Água Branca, delimitado pelo entroncamento com a Av. Xxxxxx x Xxxxxxxxxxx Xxxxx e o entroncamento com a Av. Pres. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx; Ou nas imediações da Av. Pres. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx, delimitado pelo entroncamento com a Av. Sanitária Água Branca e o Anel Rodoviário [...] (BR-262)... Encaminhar propostas até 16/05/2014, endereçadas à Caixa Postal 2429, Brasília-DF, CEP70842-970, contendo proposta com indicação do valor de referência para locação, assinada pelo responsável (...)”

Com base na publicação, o Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013 acolheu a proposta consubstanciada no terreno apresentado pela BII Empreendimentos Imobiliários S/A. Trata-se do Quinhão 04 da planta particular da divisão da Fazenda Tapera, matrícula nº 72.067 do Serviço do Registro de Imóveis da Comarca de Contagem/MG.

Na imagem a seguir, a localização do terreno selecionado é indicada com a seta “vermelha”, alguns quilômetros após a Unidade da CeasaMinas, representada pela “estrela azul”:

O terreno selecionado encontra-se em localização fora da região mencionada, distante 2,3km da área delimitada, portanto, em desconformidade com as especificações apresentadas na publicação do anúncio. Repara-se que a área está localizada após Viaduto da Av. das Américas (onde, no sentido da cidade de Sete Lagoas/MG, é o primeiro retorno após a CeasaMinas). As cores contidas na imagem facilitam o entendimento:

Trecho “A”, destacado em cor amarelo, cuja localização poderia ser nas imediações da BR-040, porém

“delimitado” entre o Xxxx Xxxxxxxxxx e o Viaduto da Av. das Américas (primeiro retorno após a XxxxxXxxxx);

Trecho “B”, destacado em cor rosa, cuja localização poderia ser nas imediações da Av. Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx Xxxxx, delimitado pelo entroncamento da XX-000 x (xxxxx xx XXXXX) e o entroncamento Xx. Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx (xxx xxxxxxxx xx Xxxxxxxx);

Trecho “C”, destacado em cor verde, cuja localização poderia ser nas imediações da Av. Sanitária Água Branca (via expressa de Contagem), delimitado pelo entroncamento com a Av. Xxxxxx x Xxxxxxxxxxx Xxxxx e o entroncamento com a Av. Pres. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx;

Trecho “D”, destacado em cor magenta, cuja localização poderia ser nas imediações da Av. Pres. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx, delimitado pelo entroncamento com a Av. Sanitária Água Branca (via expressa

de Contagem) e o Anel Rodoviário.

Trecho “E”, destacado em cor alaranjada, cuja localização poderia ser nas imediações do Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR-262), delimitado entre xxxxxxx xx xxxxxx x xxxxxx xx Xxxxxx x x xxxxx xx Xxxxxx Xxxxx X'xxxx.

Pode-se observar que o terreno se encontra nas imediações da BR-040 (a quase 1.000m da rodovia), entretanto, fora do trecho delimitador publicado nos jornais, que seria entre o do Anel Rodoviário e o Viaduto da Av. das Américas (primeiro retorno após a CeasaMinas). O terreno se encontra a 2,3km após o limite estabelecido nas regras publicadas. Para esses casos, o “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fl. 186-v), item 3.1, foi taxativo quanto às delimitações geográficas máximas de cada via mencionada como apta a receber o empreendimento, senão vejamos: “3.2. Será descartada qualquer proposta que oferte imóvel cuja localização esteja fora da região mencionada ou em desconformidade com quaisquer das especificações constantes neste

documento”.

Existem inúmeros terrenos fora da delimitação traçada pelos Correios e que deixaram de ser ofertados pelo fato de estarem localizados fora da delimitação e regras impostas no anúncio publicado.

Inobstante, por meio da Ata de Reunião (fl. 308), realizada em 22/05/2014, a Comissão/Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013 considerou que os requisitos publicados foram atendidos e que o imóvel ofertado estaria localizado dentro da região delimitada, entendendo ao final que a mencionada oferta preenchia os requisitos necessários, considerando válida a proposta, decisão que inobserva as próprias regras divulgadas no anúncio convocatório de ofertantes.

Causa

Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013 acolheu imóvel ofertado fora da região delimitada, portanto, em desconformidade com as especificações apresentadas na publicação convocatória para prospecção de mercado, decisão que inobserva as próprias regras divulgadas pelos Correios.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“Inicialmente, cumpre ressaltar que a indicação da região geográfica para a instalação do futuro CCE BH2 foi fruto de análise estratégica pela equipe operacional da ECT em junho de 2012. No “Relatório de Coordenação do Grupo de Trabalho da PRT/VIOPE-

060/2011 - Adequação da Rede de Tratamento da Carga Postal da ECT”(fl. 27-v, do Processo nº 53101.002759/2014-69) consta consignado uma indicação preliminar, não exaustiva, de localização geográfica, sendo enfatizado que a busca de imóvel na região metropolitana de Belo Horizonte deveria ser nas proximidades do futuro Anel Rodoviário Contorno Norte.

Dentro das ações motivadas pelo Grupo de Trabalho da PRT/VITEC-149/2012 foi emitido pela equipe técnica/operacional de Minas Gerais o documento “Definição de área de localização do CCE 2 - Belo Horizonte/MG” (fls. 178 a 181, do Processo nº 53101.002759/2014-69), no qual consta de forma mais específica as referências de rodovias, avenidas, viadutos e entroncamentos rodoviários para a determinação da região de interesse para a prospecção de imóveis para a instalação do CCE BH2. Cabe esclarecer, no entanto, que para efeito da publicação em jornais seria necessário um texto sucinto tendo sido resumido o trabalho técnico da seguinte forma:

“...localizado nas imediações do Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR- 262), delimitado entre xxxxxxx xx xxxxxx x xxxxxx xx Xxxxxx x x xxxxx xx Xxxxxx Xxxxx X'xxxx [...]; Ou nas imediações da BR-040, delimitado entre o do Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR-262) e o Xxxxxxx xx Xx. xxx Xxxxxxxx (xxxxxxxx xxxxxxx xxxx x XXXXX); OU nas imediações da Av. Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx Xxxxx, delimitado pelo entroncamento da XX-000 x (xxxxx xx XXXXX) e o entroncamento Av. Sanitária Água Branca; Ou nas imediações da Av. Sanitária Água Branca, delimitado pelo entroncamento com a Av. Xxxxxx x Xxxxxxxxxxx Xxxxx e o entroncamento com a Av. Preso Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx; Ou nas imediações da Av. Preso Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx, delimitado pelo entroncamento com a Av. Sanitária Água Branca e o Anel Rodoviário (BR-262)

... (grifo nosso)”

Esclarecemos que a partir do “polígono” formado pelos pontos de referências das rodovias, avenidas, viadutos e entroncamentos rodoviários a equipe técnica operacional considera as respectivas imediações para a consideração da região de interesse e por fim contemplar as possibilidades de imóveis de interesse operacional. Portanto, a localização geográfica dos imóveis se situam tanto internamente quanto externamente ao polígono formado, desde que o acesso a uma dessas rodovias, nos trechos integrantes do polígono, possa ser realizado com facilidade e rapidez (curto tempo).

Consigna-se que foi utilizada na publicação da prospecção de mercado a palavra “imediações” que possui como sinônimos “redondezas”,“arredores”, “adjacências”, “cercanias”. Portanto, a prospecção de mercado espelhou corretamente a região geográfica com interesse operacional da ECT, a qual não se limitava aos imóveis estritamente lindeiros às rodovias citadas no anúncio publicado, dessa forma, entendemos que, conforme a publicação de jornal efetuada, poderiam ter sido apresentadas quaisquer ofertas de imóveis situados nos bairros adjacentes aos trechos do polígono.

Esclarece-se, ainda, que a utilização da palavra” delimitado”, no texto da publicação da prospecção de mercado, deve ser entendido como “ponto referencial” para a determinação do polígono, sendo a região de interesse formada pelas imediações desses respectivos pontos referenciais.

Baseado nos entendimentos operacionais não foram identificados fatores com relevância suficiente que restringisse a oferta do terreno apresentada pela BII Empreendimentos Imobiliários S/A, já que sua localização atende ao requisito de estar situado nas imediações externas do polígono que formou a região de interesse, em especial, em relação à facilidade e rapidez de acesso ao ponto referencial do Viaduto da Av. das Américas (BR-040).

Na imagem a seguir, é plotado, a partir do polígono criado pela extensão das rodovias, avenidas, viadutos e entroncamentos, a abrangência da região de interesse (destacada em “verde”), a localização do terreno selecionado (seta vermelha”), bem como a localização do Viaduto da Av. das Américas (seta azul).

Conforme item 4.3 da Ata de Reunião do GT-PRT/VIPAD-279/2013 (fls. 308 e 308v, do Processo nº 53101.002759/2014-69), a oferta do imóvel da BII Empreendimentos Imobiliários S/A localizado no Quinhão 04 da planta particular da divisão da Fazenda Tapera, Município de Contagem-MG (matr. 72.067), foi considerada válida para a etapa subsequente de vistoria técnica, tendo sido afirmado em relação à sua localização:

“Considerando que os requisitos publicados foram atendidos pelo proponente, que o imóvel ofertado está localizado na região de interesse, e que já funciona ao lado dele outras unidades operacionais e de logística da ECT...”

Observa-se pelo texto da ata de reunião a informação complementar da existência do Centro de Logística Integrada - CLI nas proximidades do imóvel ofertado (800 metros), cujo endereço do CLI é a Via Ver. Xxxxxxx Xxxxx, n° 65, bairro Campina Verde, Contagem-MG. Salienta-se que, embora a locação convencional do imóvel que abriga o CU seja anterior (nov/12) e que não tenha nenhuma relação com o processo de prospecção de imóvel para o BTS do novo CCE BH2, fica reforçado que os imóveis nas imediações da BR-040 e do Viaduto da Av. das Américas atendem plenamente as necessidades da ECT para a instalação de unidades operacionais/logísticas. Na figura a seguir o círculo menor apresenta a localização do CLI e o círculo maior a localização do terreno selecionado para o CCE BH2:

Salientamos que o “Relatório de Vistoria” (fls. 312 e 313, do Processo nº 53101.002759/2014-69), elaborado pela equipe de operações da DR/MG, não registrou nenhuma ressalva em relação à localização do terreno ofertado no que se refere à região de interesse, nem tampouco relatou problemas da abrangência geográfica específica da localidade que comprometesse a troca de carga postal e de encomendas para efeito do atendimento dos prazos praticados pela ECT.

Por seu turno, a Nota Técnica DEPLA - 441/2014 (fls. 493 e 494, do Processo nº 53101.002759/2014-69) ratifica que o imóvel ofertado está localizado na região de interesse, em específico nas imediações do Viaduto da Av. das Américas. Cabe ressaltar a ressalva que o documento apresenta quanto à necessidade do imóvel ter o acesso viário direto com a Av. das Américas demonstrando a preocupação operacional com a aderência da região de interesse estipulada a partir do marco de referência do Viaduto da Av. das Américas (trecho do polígono):

“Cabe esclarecer que, o acesso designado como “Acesso 03” pelo Empreendedor (fls. 307) é o mesmo acesso listado no item b) do Relatório de Vistoria (fls. 312 e 313). Portanto, não obstante tenha sido constatado em visita ao terreno a existência atualmente de dois acessos viários, o que permite vantagens para a área operacional, o acesso com ligação direta à Av. das Américas, e consequentemente ao viaduto (primeiro retomo após CEASA), é o único que atende plenamente as necessidades operacionais.”

Esclarecemos, por fim, que a distância entre o local do terreno ofertado e o Viaduto da Av. das Américas de 2,1km, considerando o acesso com ligação direta entre os dois

pontos, não se configura óbice para a escolha do imóvel, nesse sentido reiteramos que sua localização está inserida na região de interesse e atende às premissas operacionais.”

Análise do Controle Interno

Sob o argumento de justificar uma publicação em jornal com texto sucinto (resumido), o responsável pela elaboração do texto da publicação incluiu limitadores textuais que resultaram em notável restrição em relação à área de interesse da ECT, sendo que um dos questionamentos da constatação é exatamente a delimitação imposta pela publicação, que resultou na limitação da concorrência.

A utilização da expressão "imediações da” via (ou rodovia) foi enfática e remete o interessado a considerar apenas imóveis nas imediações dos logradouros listados, sendo que, além disso, e de grande importância, essas expressões vieram com flexão verbal visando determinar as áreas máximas interessadas, traduzidas na flexão do verbo “delimitar”. Nesse sentido, conforme Dicionário Houaiss e domínios virtuais, a palavra possui como sinônimos “limitar, restringir, circunscrever, confinar”, “estremar”, “demarcar”, “fazer a determinação das fronteiras”, motivo pelo qual a prospecção de mercado espelhou incorretamente a região geográfica com interesse operacional da ECT, o que leva ao entendimento, conforme a publicação de jornal efetuada, que só poderiam ter sido apresentadas ofertas de imóveis situados nas imediações das vias de acessos listadas exaustivamente, limitadas, restringidas e estremadas pelos limites asseverados na publicação.

Tal anúncio criou regras a serem observadas, vinculando a área territorial aos limites da publicação, cujas regras deveriam ser observadas pelos Correios, bem como pelos interessados.

Mesmo a publicação inibindo a apresentação de inúmeros terrenos fora da delimitação traçada pelos Correios, que deixaram de ser ofertados pelo fato de estarem localizados fora dos limites e extremos demarcados e impostos no anúncio publicado, a ECT desconsiderou as próprias fronteiras determinadas ao acolher imóvel fora dos limites divulgados na publicação do jornal. Nesse contexto, não se pode afirmar que empresa obteve a proposta mais vantajosa, mediante ampla competitividade.

Enfim, estando o terreno localizado praticamente a 2,3km após o limite estabelecido nas regras publicadas, dever-se-ia descartar a proposta, observando o que orientava o “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fl. 186-v), item 3.1, que foi taxativo quanto às delimitações geográficas máximas de cada via mencionada como apta a receber o empreendimento, vazada nos seguintes termos: “3.2. Será descartada qualquer proposta que oferte imóvel cuja localização esteja fora da região mencionada ou em desconformidade com quaisquer das especificações constantes neste documento”.

Recomendações específicas quanto aos fatos aqui relatados, atinentes à “anulação do contrato” e “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”, serão apresentadas em apontamento peculiar deste relatório, consolidadas no item 1.1.10.

Recomendações:

Recomendação 2: Descartar qualquer proposta que oferte imóvel cuja localização esteja fora da região mencionada ou em desconformidade com quaisquer das especificações

constantes do instrumento convocatório, por ocasião da realização de novo procedimento licitatório para instalação da CCE BH2.

1.1.1.3 CONSTATAÇÃO

Imóvel objeto do contrato de locação não é de propriedade do locador contratado. Fato

O imóvel objeto do contrato de locação na modalidade Built to Suit (BTS) deve ser de propriedade do particular que será o futuro locador. É o que determina o item 9.2 do Acórdão TCU nº 1301/2013- Plenário:

“9.2 ... a despeito de a realização de licitação dever ser a regra, admite-se excepcionalmente a contratação direta de locação sob medida (operação built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/1993, desde que, além da observância das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o terreno onde será construído o imóvel seja de propriedade do particular que será o futuro locador”.

Conforme documentação no processo de dispensa nº 53101.002759/2014-69, a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos-ECT celebrou, na condição de locatária, o contrato de locação de imóvel sob medida não residencial com a BII Investimentos Imobiliários S/A (CNPJ 14.167.629/0001-35), na condição de locadora. Entretanto, esta locadora não é a proprietária de direito do imóvel, que se encontra registrado em nome da empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A (CNPJ 20.972.195/0001-49). Apesar da similaridade da denominação, as empresas são distintas, com endereços e composição societária não coincidentes, entre outras particularidades.

No processo de dispensa, foi apresentado um termo de opção de compra e venda da BII Log para a BII Investimentos, assinado em 18/11/2014, com prazo de validade de 360 dias, tendo sido firmados três aditivos de prorrogação de prazo, o terceiro com vencimento em 14/11/2016. De todo modo, o termo de opção de compra não substitui o registro cartorial e não torna o documento apto a atender à exigência da Corte de Contas da União.

Pelo Relatório Técnico – GEREN/COSUP/DR/MG 2290/2016, de 31/10/2016, a Gerência de Engenharia/MG dos Correios encaminhou manifestação da Locadora BII Investimentos Imobiliários S.A., de 28/10/2016, com o seguinte teor:

“O Anexo VII contém documento que comprova o registro da propriedade em nome da BII LOG EMPREENDIMENTOS, empresa que integra o grupo econômico da BII INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS (BII). A documentação já apresentada pela BII anteriormente, inclusive em razão de auditoria realizada pela CGU, comprova que as empresas estão em comum acordo no tocante à utilização do imóvel para o empreendimento contratado pelos Correios.

Neste contexto, cumpre esclarecer que a propriedade do imóvel não será transferida à BH INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, e sim a um Fundo de Investimentos Imobiliários já constituído, conforme informações já prestadas em diversas ocasiões aos Correios. Além disso, a cláusula 13.6 do Contrato de Locação sob Medida, celebrado com os Correios, contém autorização expressa para a transferência da propriedade do imóvel a Fundo de Investimentos.

A transferência da propriedade do imóvel ao referido Fundo de Investimentos Imobiliários será formalizada assim que a BII e os Correios formalizarem termo aditivo de prorrogação do prazo de conclusão das obras e início da locação, o que já foi objeto de acordo entre as partes, em razão de solicitação da própria contratante.”.

Há que se registrar, de fato, a existência de cláusula permissiva no Contrato de Locação de Imóvel sob medida Não Residencial (fl. 1.294), entretanto, contrária as disposições contidas no Acórdão TCU nº 1301/2013- Plenário, intencionando possibilitar ao contratado (locador) a apresentação aos Correios, no prazo de 120 dias a contar da assinatura do contrato, que se deu em 15/04/2015, a certidão de registro do imóvel comprovando a propriedade da área objeto da referida locação em nome da BII Investimentos Imobiliários S/A. Não obstante a dilatação de prazo firmado pelas duas empresas acima indicadas, não foi firmado pelos Correios com a Locadora nenhum instrumento posterior, permanecendo a inadimplência.

Consigna-se, assim, que a empresa contratada ainda não transferiu a propriedade do imóvel para sua titularidade, decorrente da complexidade e formalidades registrais imprescindíveis. Essa pendência de transmissão da titularidade do imóvel, que deveria ocorrer previamente à celebração do contrato, permanece há mais de 1 ano da assinatura da contratação.

Somente com o registro no competente Registro de Imóveis, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário. A propriedade é um direito real, nos termos do inciso I do art. 1.225, do Código Civil, sendo que essa condição só é adquirida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos art. 1.227 e 1.245 da mesma lei:

“Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade;

...

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

...

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Além disso, o item 3.3 do “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fl. 187-v, do processo de dispensa) menciona que “o imóvel ofertado deverá estar apto no que tange documentação do imóvel, e devidamente regularizada”.

A despeito do que impõe o ordenamento jurídico e os requisitos estipulados pela ECT, a Comissão/Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013, por meio da Ata de Reunião (fl. 308), realizada em 22/05/2014, considerou que o imóvel ofertado estaria com a sua documentação apta e regularizada, decisão que inobserva o código civil e jurisprudência da Egrégia Corte de Contas da União.

Causa

Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013, por meio da Ata de Reunião realizada em 22/05/2014, validou terreno para construção da CCE BH2 cuja documentação não se encontrava apta e regularizada devido ao fato de que a propriedade do particular não era do futuro locador, decisão que inobservou a jurisprudência da Xxxxxxx Xxxxx de Contas da União e o Código Civil.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“No Relatório de Auditoria 201601535, a CGU aponta que o imóvel objeto do contrato de locação na modalidade Built to Suit (BTS) deve ser de propriedade do particular que será o futuro locador, a teor do que determina o subitem 9.2 do Acórdão 1301/2013 - Plenário do TCU, senão vejamos:

Acórdão

(...)

9.2. responder ao nobre Presidente do Conselho Superior da Justiça do Trabalho que, nos termos do art. 62, S 3°. I, da Lei n° 8.666/1993 c/c o art. 54-A da Lei n° 8.245/1991 (incluído pela Lei n° 12.744, de 19de dezembro de 2012), a despeito de a realização de licitação dever ser a regra, admite-se excepcionalmente a contratação direta de locação sob medida (operação built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/1993, desde que, além da observância das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o terreno onde será construído o imóvel seja de propriedade do particular que será o futuro locador; (g.n.)

Todavia, cumpre consignar que, no voto proferido pelo Ministro Revisor do TCU, Xxxxxxxx Xxxxxx, no v. Acórdão 1301/2013, a condição para se adotar a contratação direta é a de que o terreno onde vai ser construído o imóvel seja de propriedade de um particular, uma vez que, no entendimento da Corte de Contas, em tal situação, efetivamente haverá impossibilidade de competição. No entanto, quando o terreno onde será construído o imóvel pertencer à União, julgou o TCU ser possível estabelecer uma competição entre os eventuais interessados em edificar o bem e, posteriormente, locá-lo ao Poder Público, de modo que não seria cabível utilizar a contratação direta com base no art. 24, X, da Lei n° 8.666/1993. Vejamos:

VOTO REVISOR

( ...)

Preliminarmente, ressalto a qualidade do trabalho desenvolvido pelo Ministro Substituto Xxxxx Xxxx xx Xxxxxxxx. Contudo, entendo necessário tecer algumas considerações sobre as questões levantadas pelo ilustre Presidente do Conselho Superior da Justiça do Trabalho - CSJT, Ministro Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Em especial exporei uma divergência parcial com o entendimento esposado pelo insigne Relator.

( ...)

II - Análise das questões formuladas nesta consulta

8. Consoante exposto pelo Ministro-Relator, a utilização pela Administração Pública da "locação sob medida"vem aumentando nos últimos anos. Tendo em vista a recente edição da Lei n° 12.774/2012, que forneceu um marco legal para essa contratação, espera-se que essa avença se torne ainda mais frequente. Assim sendo, o tema da presente consulta possui inegável importância.

9. Concordo apenas parcialmente com a conclusão a que chegou o Ministro Xxxxx Xxxx xx Xxxxxxxx, em consonância com o trabalho desenvolvido pela unidade técnica, no sentido de que é possível contratar uma locação build to suit com dispensa de licitação, com respaldo no art. 24, X,da Lei n° 8.666/1993.

10. Segundo o Relator, o ente público deve demonstrar que:

a) precisa de um imóvel para bem desempenhar suas atividades. Caso já ocupe um imóvel, deve comprovar que ele não é adequado e também não é viável reformá-lo;

b) as necessidades de instalação e localização condicionam a escolha de determinado imóvel;

c) não há imóvel público disponível que atenda às necessidades do futuro locatário;

d) a relação custo-benefício da "locação sob medida"é melhor que a da locação tradicional associada à reforma do imóvel;

e) o preço da locação se mostra compatível com o valor de mercado, consoante estabelecido por meio de avaliação prévia.

11. Entendo que tais requisitos são necessários, porém não são suficientes. Avalio ser necessário incluir mais uma condição para que a locação sob medida seja legal: o terreno onde vai ser construído o imóvel deve ser de propriedade de um particular. Nessa hipótese, efetivamente haverá impossibilidade de competição e, por via de consequência, a licitação poderá ser dispensada.

12. Já quando o terreno onde será construído o imóvel pertencer à União, julgo ser possível estabelecer uma competição entre os eventuais interessados em edificar o bem e, posteriormente, loca-lo ao Poder Público. Assim sendo, não me parece cabível utilizar a contratação direta com base no art.24, X, da Lei nº 8.666/1993.

13. Com espeque nessas considerações, proponho que o requisito exposto nos dois parágrafos anteriores seja incluído no rol de condições cujo atendimento é necessário para que a operação built lo suit esteja em conformidade com o ordenamento jurídico vigente.

( ...)

Diante do acima exposto, com as vênias de estilo por divergir parcialmente do Ministro-Relator, VOTO por que seja adotada a deliberação que ora submeto a este Colegiado.(...)

Sendo assim, não há que se falar em contrariedade às disposições contidas no Acórdão 1301/2013 da Corte de Contas, uma vez que o terreno objeto do Contrato nº 001/2015 era de propriedade da empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A, ou seja, de propriedade de um particular e não da União, existindo desse modo, a impossibilidade de competição e, por via de consequência, a autorização para a utilização da contratação direta com fundamento no inciso X do art. 24 da Lei nº 8.666/93, a teor do voto revisor retrotranscrito.

Noutro vértice, cabe rememorar que, de fato, o Locador, qual seja, a empresa BII Investimentos Imobiliários S.A., não era proprietária do terreno ofertado, conforme se constatou da cópia atualizada da Certidão de Registro do Imóvel juntada a fls. 1.109/1.111 do Processo 53101.002759/2014-69. Constou nos referidos autos o Termo de Opção de Compra e Venda e Outras Avenças firmado com a proprietária do imóvel, qual seja a empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A (fls. 1.118/1.123).

Vale dizer, a ECT firmou Contrato de Locação com possuidor do imóvel. Cabendo ao Administrador, no uso do poder discricionário que lhe é inerente, avaliar os riscos do negócio, frente às necessidades delineadas no caso concreto.

Isso porque, cumpre consignar, que a locação de imóvel pode ser constituída tanto pelo proprietário, como possuidor ou enfiteuta. (XXXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010, p. 135).

De todo modo, constou no subitem 2.2. da Cláusula Segunda do Contrato de Locação nº 01/2015 firmado pela ECT que, “A LOCADORA deverá apresentar à LOCATÁRIA, no prazo de 120(cento e vinte) dias, a contar da assinatura deste Contrato, a Certidão de Registro do Imóvel comprovando a propriedade do imóvel objeto da presente locação em nome da LOCADORA, acima identificada”. Por outro lado, a alínea “a” do subitem

14.1.2.1 da Cláusula Décima Quarta prevê a aplicação de multa no caso de atraso no cumprimento da obrigação disposta no referido subitem 2.2.

A esse respeito, repisa-se o teor da Nota Jurídica/GCCA/DEJUR-11757/2015, no sentido de que, considerando que a contratação se realizou mediante condição suspensiva, nos termos do art. 125 do Código Civil, ou seja, enquanto não implementada a condição – entrega do imóvel nas condições estipuladas - o negócio jurídico não teria eficácia, a priori, não se vislumbrou prejuízo à Administração Pública, a estipulação de prazo para a entrega da Certidão de Registro de Imóveis a posteriori, uma vez que não haveria dispêndio por parte da ECT até o efetivo recebimento do imóvel.

Neste contexto, entendemos que a “Causa” apontada no item 1.1.1.3 do Relatório

201601535 da CGU, no sentido de que a validação do terreno para a construção da Unidade em tela não observou a jurisprudência da Xxxxxxx Xxxxx de Contas e o Código Civil não merece prevalecer pelos fundamentos alhures esposados. ”

Análise do Controle Interno

A ECT traz sua argumentação baseada em partes de trechos apresentados pelo Ministro Xxxxxxx que, de modo algum, eram divergentes do ministro relator, mas sim complementares, motivo pelo qual a exposição foi acolhida no texto final do Xxxxxxx.

Importa esclarecer que o Tribunal de Contas, ao formular deliberações colegiadas de Plenário, a exemplo dos Acórdãos, a teor do §3º do art. 1º da LOTCU e art. 69 do RITCU, essencialmente necessita (i) do relatório do Ministro Relator, onde constam conclusões da equipe de análise técnica ou pareceres de chefias administrativas e do Ministério Público junto ao Tribunal; (ii) da fundamentação com que o Ministro-Relator analisará as questões; (iii) do dispositivo com que o Ministro-Relator decidirá sobre o mérito; e (iv) das ressalvas, quando feitas pelos votantes. Ao ser submetido a discussão, um Ministro convocado poderá pedir vista do processo, oportunidade em que se torna Revisor. Esse foi o caso, entretanto, observe-se, pois, que o voto do Revisor não foi divergente, motivo pelo qual a matéria foi submetida à votação do colegiado e consubstanciou complemento ao texto final, chegando-se à redação que, para o presente caso, merece destaque, qual seja, “... o terreno onde será construído o imóvel seja de propriedade do particular que será o futuro locador”, entre outras disposições legais aplicáveis ao caso.

Assim sendo, não pode prosperar uma fundamentação em interpretações parciais da discussão na qual se pautou o julgado, como trechos do voto relator ou revisor, mas sim no Acórdão, que é a representação da conclusão a que se chegou, a parte dispositiva, na qual se encontra a decisão propriamente dita, vale dizer, o anúncio do resultado de consenso a que chegou o colegiado, após deliberação, sendo este o texto aprovado e a ser observado pelas unidades jurisdicionadas, entre elas os Correios.

Vale registrar que até a conclusão desta análise, a ECT seguia sem apresentar comprovação de que empresa contratada tenha transferido a propriedade do imóvel para sua titularidade, conforme dispõe o código civil. Assim, a pendência de transmissão da titularidade do imóvel, que deveria ocorrer previamente à celebração do contrato, permanece. Tal irregularidade configura descumprimento de premissas para celebração do Contrato Built to Suit, firmadas pelo Tribunal de Contas da União, bem como ao item

3.3 do “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação”, que assevera que “o imóvel ofertado deverá estar apto no que tange documentação do imóvel, e devidamente regularizada” e isso inclui o terreno onde será construído o imóvel, cuja titularidade deve ser de propriedade do particular que será o futuro locador.

Recomendações específicas quanto aos fatos aqui relatados, atinentes à “anulação do contrato” e “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”, serão apresentadas em apontamento peculiar deste relatório, consolidadas no item 1.1.10.

1.1.1.4 CONSTATAÇÃO

Imóvel objeto de locação não é servido de acesso viário oficial.

Fato

Os itens de 3 a 5 do “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fl. 187-v, do Processo nº 53101.002759/2014-69) enumerou itens necessários referentes à localização do empreendimento a ser construído. Analisando o imóvel selecionado pela Comissão/Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013, observa-se que este imóvel pertencente à BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A não atende a alguns desses requisitos.

O relatório dos requisitos necessários ao imóvel apresenta, como condição necessária a ser observada pelos Correios para a contratação, que o imóvel atenda:

“3 – Localização do empreendimento preexistente (edificado) ou a ser construído

...

3.3. O imóvel ofertado deverá estar apto no que tange a acesso, a impacto ambiental, a documentação do imóvel, do ofertante e do proprietário regularizada, e:

...

b) atender integralmente a todas normas vigentes relativas ao Código de Obras e Edificações do município de localização, bem como ao disposto nas legislações estadual e federal pertinentes;

4 – Premissas utilizadas pela área operacional para avaliação técnica dos imóveis

...

4.2 Acesso viário para os veículos operacionais:

a. vias pavimentadas que suportem o tráfego de carga pesada;

b. vias com dimensões compatíveis com o tráfego de carga pesada.

...

5 – Área, características e requisitos (técnicos, operacionais e logísticos) necessários ao empreendimento preexistente (edificado) ou a ser construído

5.1. Do terreno:

5.1.1. As vias de acesso ao empreendimento (primária e secundária) deverão ser pavimentadas e possibilitar trânsito e manobra de veículos de carga (longos e pesados);”

(grifou-se)

Em inspeção realizada pela equipe de auditoria da CGU, constatou-se que o imóvel é parte da divisão de uma fazenda (quinhão 04 da planta particular da divisão da Fazenda Tapera, matrícula nº 72.067) que não se encontra servida por acesso viário, o que per si já esclarece não haver xxx xxxxxxxxxxx xx xxxxxx x xxxxxxx XX-000. Em outras palavras, o imóvel não reunia essas condições, tanto à época da contratação via dispensa de licitação, como por ocasião da inspeção realizada pela equipe.

No curso da auditoria, os integrantes da equipe tiveram acesso a processos administrativos que tramitam junto à Prefeitura de Contagem/MG, protocolados pela empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A (proprietária do imóvel que não é o locador contratado pelos Correios), entre os quais verifica-se a busca de aprovação para construção, bem como licenciamento de atividade, para empreendimento a ser erguido no Quinhão 04 da Fazenda Tapera, BR 040, imediações do Km523, Contagem/MG. Consta nesses autos a confirmação da inexistência de um acesso viário oficial ao terreno, atestada pela Prefeitura Municipal de Contagem/MG mediante Of/SMDU/GAB/nº 110/16, de 21/03/2016, oportunidade em que assevera que essa condição é imposta pela legislação (art. 45 da LPOUS) para admissão de uma construção.

Nos autos, alguns pareceres e relatórios elaborados pela ECT confirmam a necessidade de apresentação de uma solução viária a ser proposta pela contratada BII Investimentos, o que reforça o conhecimento dos Correios quanto à inexistência de via de acesso

pavimentada. Entre outros, o Parecer Técnico 01373/2014 (fl. 315) exemplifica o conhecimento da pendência pelos Correios, vez que discute a proposição apresentada pelo contratado em caderno “com estudo” para construir três alternativas de vias de acesso para solucionar a questão do acesso viário inexistente.

Portanto, a ECT celebrou o contrato de locação com a BII Investimentos Imobiliários S/A ignorando seu “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação”, mesmo sabendo que inexistia um acesso viário oficial ao terreno, sem o qual não é admitida a construção do imóvel sob medida que se pleiteia, com destaque para a complexidade de urbanização que é requerida para abertura e execução das obras visando construir acesso viário para os veículos operacionais em vias pavimentadas que suportem o tráfego, com dimensões compatíveis com o tráfego de veículos de carga (longos e pesados).

Pelo Relatório Técnico – GEREN/COSUP/DR/MG 2290/2016, de 31/10/2016, a Gerência de Engenharia/MG dos Correios encaminhou manifestações da Locadora BII Investimentos Imobiliários S.A., de 28/10/2016 e de 31/10/2016, com o seguinte teor:

“A BII está providenciando a execução da infraestrutura necessária à interligação do imóvel à rodovia principal. Já foi protocolado, no dia 19/10/2016, o Relatório de Impacto Urbanístico (RIU) no qual consta todo o projeto do acesso viário.

No Anexo III desta correspondência constam os seguintes documentos: (i) comprovante do protocolo do Relatório de Impacto Urbanístico (RIU); (ii) comprovante de entrega de projeto geométrico para regularização do acesso ao imóvel à Concessionária Via 040; (iii) resposta da concessionária Via 040; e (iv) projeto geométrico para regularização do acesso ao imóvel.”.

E ainda que:

“O acesso, a ser implantado ao empreendimento, foi proposto no RIU (Relatório de Impacto Urbano) e será fruto de decreto de desapropriação pela própria Prefeitura Municipal de Contagem. A eventual indenização ao proprietário, da área a ser desapropriada, será definida pela Prefeitura e poderá ser paga pela BII como contrapartida do empreendedor pela implantação do empreendimento no município. Já existem negociações entre a BII e o proprietário da área onde o acesso será implantado, que não se opõe ao mesmo, mas o acerto final depende do decreto da Prefeitura, definindo a área e o valor da indenização.”.

Ressalte-se que a resposta da Concessionária Via 040 trata somente de via marginal a ser implantada no trecho entre os Km 500 e Km 533, necessários à aceleração e desaceleração dos veículos pesados previstos no fluxo para o empreendimento, mas que a execução será “de acordo com cronograma conveniente à Via 040”, e que “o projeto em anexo está em fase de elaboração e pode sofrer alterações.”.

Como componente da insegurança jurídica que permeia a contratação sem a existência prévia do acesso viário, praticado pelos Correios, registra-se a dependência de um processo de desapropriação ainda a ser decretado pelo poder municipal, além do que a contrapartida para a implantação do empreendimento no município, conforme informação mencionada em reunião com a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Prefeitura de Contagem, eventualmente poder vir a requerer a desapropriação adicional de uma segunda via de acesso, de ligação interna ao Bairro Campina Verde, onde se localiza a área contratada, composta por terrenos de diversos proprietários, cada um a demandar acordo judicial e financeiro para a desapropriação, o que poderá perdurar por anos, dificultar e até inviabilizar a aprovação do projeto.

Causa

Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013, por meio da Ata de Reunião realizada em 22/05/2014, validou imóvel para contratação que não reúne acesso viário oficial ao terreno, sem o qual não é admitida a construção do imóvel sob medida que se pleiteia, situação que não atende requisitos do “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação”, como acesso viário em vias pavimentadas que suportem o tráfego de veículos de carga (longos e pesados).

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“Primeiramente, insta esclarecer que o “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fls. 186v, do Processo nº 53101.002759/2014-69) foi plenamente atendido, principalmente no que concerne ao subitem 4.2 (acesso viário para os veículos operacionais).

Salienta-se a inequívoca qualidade do terreno ofertado à época da prospecção, tendo em vista que o referido imóvel já dispunha de três opções de vias acessos, sendo um dos acessos já existente, conforme consta às fls. 307 do processo, quais sejam:

a) Acesso principal - VIA 040;

b) Acesso secundário - Avenida das Américas;

c) Acesso ao empreendimento, previsto para executar conforme item 2.10.1 do Contrato: projetado, ligando a VIA 040 ao empreendimento, dotado de 2 pistas de rolamento de 6 metros de largura. Integra parte de um projeto viário proposto pela Prefeitura de Contagem/MG que futuramente irá interligar a VIA 040 e a Av. das Américas. O contratado executará o primeiro trecho (VIA 040-EMPREENDIMENTO) para cumprimento do Contrato.

Conceitualmente, a palavra “acesso” significa ingresso ou caminho. Entende-se que o termo quer dizer o ato de entrar, chegar, se aproximar. Já a palavra “via” significa superfície por onde transitam veículos, pessoas e animais, compreendendo a pista, calçada, acostamento, ilha e canteiro central.

Assim sendo, é notório que o imóvel possui o acesso viário, inclusive, em pluralidade, satisfazendo, assim, plenamente os requisitos.

No tocante à informação da insegurança jurídica aventada na constatação, não merece prosperar, uma vez que a própria BII Investimentos Imobiliários apontou, às fls.307, que o sistema viário proposto será implantado de forma compatível com topografia do terreno, evitando-se grandes movimentos de terra. Dentro dos parâmetros do DNIT para “veículos especiais para transporte de cargas pesadas”.

Adicionalmente, entende-se também que, sendo a execução do projeto contratado totalmente a cargo do Locador e sob sua completa responsabilidade, havendo cláusulas de penalidade por descumprimento de prazos contratuais, cumulado ao fato de não haver previsão de qualquer pagamento ao Locador até a entrega do empreendimento por força da existência de cláusula suspensiva nesse sentido, são de certa forma desprovidas de significado para os CORREIOS eventuais dificuldades na operacionalização da execução da obra, admitindo-se que “a priori” o Locador as tenha considerado.

Por outro lado, observa-se que no próprio texto do item 5 do “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação” (fls. 188, do Processo nO53101.002759/2014- 69), consta que todo e qualquer elemento vinculado ao projeto pode ser existente ou vir a ser construído, o que desobriga a contratação de acesso viário já executado. O sentido do texto, portanto, é recomendar que haja acesso para a operação do empreendimento. Ademais, vale ressaltar que o projeto executivo do acesso rodoviário encontra-se em aprovação na Prefeitura Municipal de Contagem/MG no seguinte estágio:

a) Autorização da Concessionária VIA 040 para implantação de acesso local a partir de via marginal à BR-040 -> Documento emitido em 01/02/2017 sob nº CA- FD-0009-2017. (Anexo);

b) Autorização da CEMIG para passagem do acesso rodoviário. Autorização já concedida, mas aguardando documento a ser emitido pela Concessionária com previsão de emissão até 01/03/2017. (Anexo);

c) A aprovação do Projeto do acesso rodoviário, segundo informações da Prefeitura Municipal de Contagem/MG, está prevista até 30/03/2017.

Cumpre consignar que os Correios, além de respeitarem o cumprimento dos normativos internos, conforme exposto acima, imprimiram diligência no ato de celebração do Contrato de Locação de Imóvel sob Medida Não Residencial, fazendo constar no referido instrumento uma cláusula específica que expressamente dispõe (fls 1.295):

2.10.1 A LOCADORA deverá providenciar, às suas expensas, no prazo estabelecido no subitem 2.11, abaixo, sob pena de multa e do não recebimento do imóvel pela LOCATÁRIA, todos os requisitos de infraestrutura para interligar o imóvel objeto da locação à rodovia principal existente (federal, estadual ou municipal). O acesso deverá ser iluminado e provido de pavimento com capacidade suficiente para atender plenamente todas as necessidades de transporte da LOCATÁRIA, de acordo com os parâmetros estabelecidos nas normas técnicas e legislação vigente.

Dessa forma, os Correios se respaldaram no quesito do acesso viário fazendo constar, inclusive, tal fato no instrumento contratual para atender aos critérios operacionais, ressaltados tanto na Nota Técnica 441/2014 - DEPLA (fls. 493).

Assim sendo, qualquer vício que possivelmente pudesse existir quanto à existência de acesso viário foi sanado, uma vez que foi estipulado em contrato o cumprimento da obrigação por parte da locadora. ”

Análise do Controle Interno

Frisa-se mais uma vez que a inspeção ao local, realizada à época dos apontamentos, revelou que o respectivo imóvel não era servido por via pública oficial, não havendo “pista” de via “pavimentada” estabelecida que interligasse a propriedade às vias existentes na região, como a via 040 ou avenida das Américas. Vale dizer, não havia pista de via pavimentada que desse acesso ao imóvel, tão pouco destinada à utilização para o trânsito de veículos operacionais que suportassem o tráfego de carga pesada ou com dimensões compatíveis este tipo de tráfego.

A ECT e a empresa contratada apresentam apenas “projetos de acessos e hipóteses” para futura interligação ao sistema viário existente nas imediações (que dista quase 1km), sendo que a expectativa de implantação dos referidos projetos de vias de acesso dependem da superação de entraves burocráticos, que podem envolver até eventuais desapropriações que trazem consigo necessários acordos e indenizações que se arrastam no judiciário, sem contar possibilidade de autorização legislativa a ser aprovada na câmara dos vereadores,

conjunto esse de situações que, enquanto não superadas, impedem a admissão da construção, conforme imposição da legislação (art. 45 da LPOUS).

Entre os “Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação”, consta que o imóvel ofertado deveria estar apto no que tange “a acesso, a impacto ambiental, a documentação do imóvel, do ofertante e do proprietário regularizada”, o que não se configurou, vez que este imóvel possuía apenas projetos e hipóteses que, se implementadas e após romper os entraves burocráticos, se tornaria eventualmente apto. Em tese, inúmeros imóveis do município poderiam se tornar aptos, desde que um projeto fosse executado e, um dia, exigências viessem ser atendidas, entretanto, não um tipo de condição ampla e irrestrita abordada no “Relatório dos Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação”, ao contrário, o documento foi elaborado para apresentar parâmetros mínimos, os quais o imóvel não dispõe.

A ECT informa que ‘o projeto executivo do acesso rodoviário se encontrava em aprovação na Prefeitura Municipal’, com providências que seriam cumpridas até o final de março/2017, quais sejam, “autorização da Cemig aguardando documento a ser emitido pela concessionária” e “aprovação do Projeto do acesso viário na Prefeitura de Contagem/MG”, entretanto, até o fechamento desta análise, nenhum dos documentos foi remetido em complemento à manifestação.

São evidentes os vícios presentes quanto à existência de acesso viário oficial ou pavimentado, situação conhecida pela ECT, que chegou a discutir a proposição apresentada pelo contratado em caderno “com estudo” para se tentar viabilizar a construção de alternativas de acesso para solucionar a questão do acesso viário inexistente. Adverte-se, nesse contexto, para a complexidade de urbanização que é requerida para execução das obras visando construir acesso viário que suportem esse tipo de tráfego, visto depender de eventuais contrapartidas para a implantação do empreendimento no município, de desapropriações ainda a serem decretadas pelo poder municipal e até de outras desapropriações adicionais para interligação a uma segunda via de acesso, composta por outra gama de terrenos de diversos proprietários, cada qual a demandar acordo judicial e financeiro para a desapropriação, o que poderá até inviabilizar a aprovação do projeto. Esse contexto retrata desdobramentos que compõem insegurança jurídica e que fogem ao controle da empresa contratada, bem como dos Correios.

Enfim, o imóvel não estava, à época da dispensa, em condições desembaraçadas para imediata solução quanto à disposição de vias pavimentadas que suportassem o necessário tráfego de carga pesada e não reunia essas condições, tanto à época da contratação via dispensa de licitação, como por ocasião da inspeção realizada pela equipe, conforme reafirmado pela Prefeitura Municipal.

Recomendações específicas quanto aos fatos aqui relatados, atinentes à “anulação do contrato” e “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”, serão apresentadas em apontamento peculiar deste relatório, consolidadas no item 1.1.10.

1.1.1.5 CONSTATAÇÃO

Imóvel locado não dispunha de prévia vocação urbana para construção de Centro de Distribuição para atender aos Correios.

Fato

Como condição necessária a ser observado pelos Correios para a contratação, o relatório dos requisitos necessários à seleção do terreno impõe que o imóvel precisa atender integralmente a todas normas vigentes relativas ao Código de Obras e Edificações do município de localização, bem como ao disposto nas legislações estadual e federal pertinentes (item 3.3). Trata ainda das “premissas” (item 4) a serem utilizadas pela área operacional para avaliação técnica dos imóveis antes de sua respectiva aprovação:

“4 – Premissas utilizadas pela área operacional para avaliação técnica dos imóveis

...

4.2 Acesso viário para os veículos operacionais:

...

b. vias com dimensões compatíveis com o tráfego de carga pesada.

...

4.4. Adequação da área:

a. localidade propícia (vocação urbana) para a instalação de galpões logísticos/industrial de forma a evitar vizinhança residencial e impedimentos ambientais;

...

5 – Área, características e requisitos (técnicos, operacionais e logísticos) necessários ao empreendimento preexistente (edificado) ou a ser construído

5.1. Do terreno:

5.1.1. As vias de acesso ao empreendimento (primária e secundária) deverão ser pavimentadas e possibilitar trânsito e manobra de veículos de carga (longos e pesados);

5.1.2. Estar inserido em Zoneamento compatível com o tipo de operação desejada;”

No quesito de zoneamento e vocação urbana, a Prefeitura de Contagem/MG já negou algumas tentativas da empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A de aprovar os projetos e execução de obras no terreno relacionado à matrícula nº 72.067 do Serviço do Registro de Imóveis da Comarca de Contagem/MG (Quinhão 04 da planta particular da divisão da Fazenda Tapera).

Por meio do Of/SMDU/GAB/nº 110/16, de 21/03/2016, a Prefeitura Municipal confirmou que a classificação da atividade de “Central de Distribuição – CD” é impedida no zoneamento do terreno escolhido pelos Correios para instalação da CCE BH2, nos termos do anexo 5 da Lei Complementar nº 082/2010 (código 5212-5/00.03). Na oportunidade, foi lembrada a questão da ‘inexistência de um acesso viário oficial” ao terreno, condição imposta pela legislação, no art. 45 da LPOUS, para admissão de uma construção em terrenos na Zona Urbana, sendo que restou esclarecido que a única solução para regularizar a implantação do empreendimento seria através de processo de Aprovação de Loteamento, e que o licenciamento da edificação ficaria condicionado ao respectivo processo de aprovação do loteamento. No mesmo processo, a Prefeitura ressaltou a importância de a BII Log apresentar no Relatório de Impacto Urbano (RIU) uma solução clara e definitiva para o acesso viário. Após estes esclarecimentos, consta ainda, no Processo nº 06870/2016-03, que em 09/05/2016 foram expedidas Orientações para elaboração do RIU, sendo que, no campo observações, entre outras exigências, encontram-se aquelas relativas à necessidade de autorizações e entendimentos junto à Companhia Energética de Minas Gerais (CEMIG); Concessionária Via 040; autorização do Conselho do Meio Ambiente de Contagem (COMAC) e Xxxxx Xxxxxx da Fundação Municipal de Parques e Áreas Verdes de Contagem (CONPARQ) de análise sobre a caracterização da vegetação existente no local e também daquela “já suprimida”; parecer prévio do Conselho Municipal de Cultura e do Patrimônio Ambiental e Cultural de Contagem (COMPAC) e também parecer prévio do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) acerca da implantação de empreendimento no local; verificação das intervenções previstas nos recursos hídricos, tendo em vista o Código Florestal, a Lei Federal nº 6.766/79 e demais legislações pertinentes que estabeleçam as

Áreas de Prevenção Permanente (APP); entre outros.

No contexto dessas e outras exigências, um RIU apresentado pela BII Log foi recusado pela Prefeitura, por não atender às exigências acima. Diante das exigências não cumpridas, em 18/08/2016, o referido Processo nº 06870/2016-03 teve solicitação de cancelamento apresentada pela BII Log Empreendimentos Imobiliários. Atendendo à solicitação, o referido Processo na Prefeitura de Contagem/MG foi arquivado após trâmites administrativos que duraram cerca de 01 (um) ano. O cômputo desse prazo leva em consideração requerimentos datados de 23/09/2015, efetuados em outros processos administrativos, porém juntados ao processo nº 06870/2016-03.

Passados mais de 18 meses da celebração do contrato, a empresa BII investimentos Imobiliários S/A não conseguiu superar esse histórico complexo de reprovação das tentativas de aprovação do projeto e autorização para construção, tampouco teve seu Requerimento de Diretrizes Urbanísticas para Empreendimentos de Impacto (RIU) recebido pela Prefeitura de Contagem/MG.

A Coordenação da Equipe Técnica da Portaria VIPAD 157/2014 tinha conhecimento das complicações para desembaraço do terreno selecionado, tanto que nos autos há registro de comunicações externas da referida coordenação (Carta 372/2014-PRT/VIPAD- 157/2014, de 09/07/2014 (fl. 334), onde registram que, conforme:

“... a Lei Complementar Municipal nº 082, de 10/01/2010, a área ofertada situa-se em Zona de Expansão Urbana (ZEU-1), o que permite sua destinação para usos não residências (conviventes e incômodos). Entretanto, o inciso 1º do Art. 22 desta lei traz a seguinte ressalva”:

“§1º Os usos incômodos ficam sujeitos a normas mais restritivas quanto às condições de instalação e à localização, conforme disposto no Anexo 5 desta Lei Complementar”

Em seguida, na mesma carta, a referida Coordenação da Equipe Técnica dos Correios demonstra estar ciente de que:

“A ofertante, em seu laudo técnico classificou a utilização da área como empreendimento de grande porte voltado para uso incômodo (centro de distribuição). Conforme verificado no Anexo 5 – Classificação e Critérios de Localização e Instalação dos Usos, da Lei Complementar nº 082, esse uso não é permitido para a Zona de Expansão Urbana”

Vale registrar que a proprietária do terreno, a BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A (que não tem relação contratual firmada com os Correios), em 08/09/2016, após conseguir arquivar a tentativa de obtenção de Requerimento de Impacto Urbano no processo anteriormente mencionado, iniciou novo trâmite administrativo visando RIU, um ano e meio após os Correios celebrar o mencionado contrato para futura locação, cujo processo é o de nº 17344/2016-03A. Todavia, a situação segue embaraçada e complexa, visto que após os trâmites na Prefeitura, constam duas negativas de recebimento das novas tentativas da BII Log de entregar o RIU, a última delas datada de 27/09/2016.

Mediante correspondência eletrônica datada de 13/10/2016, encaminhada pelo Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano - SMDU da Prefeitura, foi informado à CGU que as exigências elencadas pela Prefeitura para aprovação do novo pedido de requerimento do RIU formulado pela BII Log (Processo nº 17344/2016-03A) serão novamente solicitados, salientando que “...durante a análise do processo outros documentos poderão ser solicitados para esclarecimento”. Acrescentou que os prazos estimados no que tange a aprovação do RIU e aprovação de projetos relacionados ao impacto urbano, construção e atividade requerida são “...aproximadamente 45(quarenta e cinco) dias para análise e emissão de parecer”, porém salientou que os prazos estão diretamente relacionados ao

atendimento da legislação pelo empreendedor, que já teve mais de 3 negativas de recebimento e aprovação do Relatório de Impacto Urbano (RIU). Por fim, a equipe de auditoria questionou a Prefeitura sobre uma das pendências consideradas complexas: a abertura da via de acesso, condição essencial imposta pela legislação para admissão de construção em terrenos na Zona Urbana, e que envolverá a anuência dos proprietários dos terrenos por onde a via passará para interligar o futuro empreendimento à BR-040. Em resposta, a SMDU informou que caso a desapropriação seja realizada pelo município, os prazos para conclusão do processo de expropriação dependem de negociações que são realizadas pela comissão de avaliação do município e os proprietários dos terrenos e interessados (que muitas vezes resulta em litígio a ser dirimido na via judicial). Após toda conclusão da desapropriação, recairá sobre o empreendedor (futuro locador contratado) o pagamento dos valores decorrentes desta indenização decorrente, bem como os custos com projeto e com a execução das soluções viárias propostas pela própria BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A no RIU como medidas mitigadoras do empreendimento.

Os técnicos da ECT tinham ciência da complexidade a ser enfrentada para adequação urbanística do entorno do imóvel (representado pela divisão da Fazenda em ‘Quinhões’) se tornar apto para instalação de um “Centro de Distribuição”. Reuniam informações de que, sem o cumprimento de diretrizes urbanísticas para parcelamento do solo e modificações, a classificação da atividade de “Central de Distribuição – CD” era impedida no zoneamento do terreno escolhido pelos Correios. Ainda que diante da visível inviabilidade de aprovação e autorização para construção do CCE BH2 no curto prazo, levaram a contratação adiante, desconsiderando, inclusive, a estratégia da empresa que se fundava no planejamento de determinados prazos para ocupação do futuro imóvel.

Causa

Grupo de Trabalho constituído pela PRT VIPAD 279/2013, por meio da Ata de Reunião realizada em 22/05/2014, validou imóvel situado em localidade cuja classificação da atividade de “Central de Distribuição – CD” é impedida no zoneamento do terreno escolhido para instalação da CCE BH2, sabendo-se que somente com complexo cumprimento de diretrizes urbanísticas para parcelamento do solo e modificações, a classificação poderia ser revertida, desconsiderando a estratégia da empresa que se fundava no planejamento de determinados prazos para ocupação do futuro imóvel.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

A equipe de auditoria apresenta a constatação de que o “Imóvel/ocado não dispunha de prévia vocação urbana para construção de Centro de Distribuição para ofender aos Correios”, apontando como causa de tal fato que:

“Grupo de Trabalho constituído pela PRTVIPAD279/2013, por meio da Ata de Reunião realizada em 22/05/2014, validou imóvel situado em localidade cuja classificação da atividade de “Central de Distribuição – CD” é impedida no zoneamento do terreno escolhido para instalações da CCE BH2, sabendo-se que somente com complexo cumprimento de diretrizes urbanísticas para parcelamento do solo e modificações, a classificação poderia ser revertida, desconsiderando a estratégia da empresa que se fundava no planejamento de determinados prazos para a ocupação

do futuro imóvel.”

Inicialmente, importa esclarecer que o processo de locação de imóvel com infraestrutura sob medida nos Correios prevê a verificação pelo GT da validade das propostas ofertadas em dois momentos:

(i) a primeira verificação é realizada no momento da abertura da documentação recebida em resposta à prospecção de mercado, quando as propostas que não apresentam a documentação relacionada na publicação da prospecção, ou que apresentam áreas localizadas notadamente fora da região de interesse, são consideradas inválidas, as propostas consideradas válidas são encaminhadas às áreas técnicas dos Correios para a realização de vistoria técnica e avaliações acerca da possibilidade de implantação do empreendimento requerido;

(ii) a segunda verificação pelo GT ocorre após o recebimento da manifestação das áreas técnicas acerca dos imóveis vistoriados, momento em que o GT recebe as informações complementares, como o detalhamento do enquadramento das áreas na legislação urbanística.

No caso do CCE BH2, a primeira validação do GT ocorreu em 22/04/14, conforme Ata de Reunião à fls. 308 dos autos do processo. Naquele momento foi verificado, acerca da proposta contida no envelope 02 (BII Investimentos Imobiliários), que:

“Considerando que os requisitos publicados foram atendidos pelo proponente, que o imóvel ofertado está localizado na região de interesse, e que já funcionam ao lado dele outras unidades operacionais e de logística da ECT, que as dimensões da área ofertada atendem à necessidade operacional da Empresa, o GT entende que esta oferta preenche os requisitos necessários para a realização de visita técnica pelas Áreas da DR/MG. Portanto, a proposta foi considerada VÁLIDA para os PROCEDIMENTOS QUE COMPÕEM A VISTORIATÉCNICA.”

Portanto, a validação realizada pelo GT em 22/04/14 restringiu-se aos três pontos delimitados na Ata daquela Reunião: (i) os requisitos publicados foram atendidos pelo proponente; (ii) o imóvel ofertado está localizado na região de interesse; e (iii) as dimensões da área ofertada atendem à necessidade operacional dos Correios. Os demais aspectos, dentre eles o enquadramento da área na legislação urbanística, seriam verificados após a realização da vistoria técnica.

Após a realização da vistoria técnica nó área ofertada os técnicos dos Correios apontaram que:

“A ofertante, em seu Laudo Técnico (fI.277), classifica a utilização da área como empreendimento de grande porte voltado para uso incômodo (centro de distribuição). Conforme verificado no ANEXO 5 - Classificação e Critérios de Localização e Instalação dos Usos, da Lei Complementar n° 082, esse uso não é permitido para a Xxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxx (...)"(XXXXXXXXXXXXXX - XXXX/XXXXX-00000/0000 - xxx.000 a 333)

E concluíram:

Conforme se pode verificar, nas condições apresentadas pelo ofertante, não há como afirmar se a área ofertada permite a implantação do empreendimento pretendido pelos Correios, pois:

(...)

iii. O zoneamento urbanístico da localidade, apesar de permitir o uso institucional especifico de instalações de Correios, não permite a implantação de centros de distribuição. Vale salientar que, por se tratar de locação sob medida, a área não pertence aos Correios. Assim, há risco de o empreendimento não ser aprovado pela Prefeitura Municipal de Contagem/MG em momento futuro.

Desta forma, para que possamos emitir parecer conclusivo acerca da questão é necessário que o ofertante apresente:

(...)

iii . Documento de Consulta Prévia à Prefeitura Municipal de Contagem/MG, com a indicação expressa da possibilidade de implantação do empreendimento na área ofertada. Conforme

Decreto 1343 daquele Município, de 20/04/2010 (...) “(PARECER TÉCNICO - GPRO/DENGE- 01189/2014 -fls. 326 a 333)

Conforme exposto, os técnicos dos Correios assinalaram a necessidade de maiores esclarecimentos acerca da possibilidade de implantação do CCEBH2 na área, vez que, em que pesasse a possibilidade expressa na legislação do uso de Atividades do Correio Nacional, o empreendedor havia classificado o empreendimento como centro de distribuição, uso este vedado pela Lei Complementar nº 082 do município de Contagem/MG.

Neste momento se faz necessário trazer o conceito de Centro de Distribuição - CD:

“O Centro de Distribuição é uma configuração regional de armazém onde são recebidas cargas consolidadas de diversos fornecedores. Essas cargas são fracionadas a fim de agrupar os produtos em quantidade e sortimento corretos e, então, encaminhadas para os pontos de venda."(Xxxxxxxxx e Pizzolato, 2003)

"O termo Centro de Distribuição surgiu como uma expressão moderna de se tratar a armazenagem, mas com alguns conceitos diferentes e que interferem diretamente em sua operacionalização. Nestes Centros de Distribuição ocorrem as seguintes operações de uma forma bem sistematizada para que se possa dar agilidade nos processos: as mercadorias vêm de diversos fornecedores em grandes quantidades (cargas consolidadas). São armazenadas e sua distribuição é feita de forma fracionada a fim de poder oferecer aos seus clientes a opção de aquisição de vários itens em quantidades menores do que a fornecida diretamente pelos fabricantes. A disposição dos Centros de Distribuição é regional para facilitar a proximidade e agilidade no atendimento de seus clientes.”(FERREIRA2,011)

Em síntese, as atividades realizadas nos Centros de Distribuição estão relacionadas ao recebimento de mercadorias de diversos fornecedores, que são armazenadas, fracionadas e reagrupadas, para posteriormente serem encaminhadas aos pontos de venda ou diretamente aos clientes.

Conquanto o autor do Laudo Ambiental apresentado pela ofertante tenha enquadrado o CCE BH2como Centro de Distribuição, as atividades a serem realizadas de fato nesta Unidade de Correios não permitem tal enquadramento.

Explicamos.

O termo Centro de Cartas e Encomendas - CCE refere-se à Unidade dos Correios que contempla em um mesmo imóvel um Centro de Tratamento de Cartas - CTC e um Centro de Tratamento de Encomendas - CTE. As funções básicas dos CTC e CTE estão dispostas no Manual de Organização dos Correios, e compreendem:

“MÓDULO 12: REGIMENTO INTERNO DE UNIDADES OPERACIONAIS

CAPÍTULO 2: REGIMENTO INTERNO DOS CENTROS DE TRATAMENTO DE CARTAS (...)

2 FUNÇÕES BÁSICAS

O Centro de Tratamento de Cartas (CTC) tem como função básica receber, triar e expedir cartas, impressos e demais formas de mensagem de/para sua circunscrição, de acordo com os padrões de qualidade e produtividade estabelecidos.”

“MÓDULO 12: REGIMENTO INTERNO DE UNIDADES OPERACIONAIS

CAPÍTULO 3: REGIMENTO INTERNO DOS CENTROS DE TRATAMENTO DE ENCOMENDAS (...)

2 FUNÇÕES BÁSICAS

O Centro de Tratamento de Encomendas (CTE) tem como função básica receber, triar e expedir encomendas e malotes de/para sua circunscrição, bem como gerir os processos de distribuição e transporte das Unidades vinculadas, de acordo com os padrões de qualidade e produtividade estabelecidos pela Empresa.”

Portanto, nos CCE não há atividade de encaminhamento de carga aos pontos de venda ou aos clientes. As atividades realizadas nos CCE restringem-se ao recebimento de

objetos de outras Unidades dos Correios, triagem e expedição destes para as Unidades vinculadas (Centros de Distribuição Domiciliária - CDD e Centro de Entrega de Encomendas - CEE), atividade esta precípua dos Correios. A atividade de distribuição da carga aos clientes, nos Correios, se dá não nos CCE, mas sim nos Centros de Distribuição Domiciliária - CDD e nos Centros de Entrega de Encomendas - CEE. Isto posto, resta claro que o enquadramento dado pelo autor do Laudo Ambiental ao empreendimento requerido pelos Correios estava inadequado, não havendo restrição legal de uso à implantação do CCE BH2 na área ofertada, vez que as Atividades do Correio Nacional são classificadas como uso conveniente pela Lei Complementar n° 082 do município de Contagem/MG.

Entretanto, o GT optou por buscar maiores esclarecimentos junto ao ofertante, de forma a trazer maior segurança ao processo. Assim, encaminhou à BII Investimentos Imobiliários a Carta 372/2014-PRT/VIPAD-157/2014(fls. 334 e 335), na qual solicitou que fosse apresentado documento de Consulta Prévia à Prefeitura Municipal de Contagem/MG, com a indicação expressa da possibilidade de implantação do empreendimento na área ofertada.

A proponente, então, encaminhou consulta à Prefeitura de Contagem (fls.381 0385), na qual descreveu as atividades a serem realizadas no CCE BH2 como “armazenamento e logística de transporte” e apresentou o porte do empreendimento a ser executado, informando a previsão de "instalação de um galpão de 48.137m2, para armazenagem, e uma área de 64.240m2 para manobra e estacionamento de veículos”.

A Prefeitura respondeu a consulta por meio do Ofício Circular n° 48/2014 da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano - Diretoria de Atividades Urbanas da Prefeitura Municipal de Contagem (fls.468), in verbis:

“Conforme solicitado, encaminho cópia da Consulta Prévia n° 15772/2014-03° solicitada pela empresa BII INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS assinada pelo sr. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx em 04 de agosto de 2014, a Prefeitura Municipal de Contagem confirma a possibilidade legal da instalação de Atividades do Correio Nacional CNAE 5310-5/01.00, conforme lei complementar 082 de 11 de janeiro de 2010, onde define que na Xxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxx 0- XXX 1 Seção III, do uso não residencial, artigo 17- O uso não residencial abrange atividades das categorias - item VII - Serviços abrangendo atividades de: b) transporte, armazenagem e correio.

Feitos estes esclarecimentos, o GT, em reunião realizada em 08/08/14 (fls.470) decidiu “prosseguir com a análise da documentação pelas áreas técnicas (DEPLA e DSEMP) e, se tecnicamente ficar comprovado que esse imóvel é o único que atende as necessidades precípuas dos Correios a proponente será convidada a participar de uma reunião”.

Por fim, em 11/09/14 (fls.496), após a conclusão das avaliações das áreas técnicas dos Correios, foi realizada reunião na qual o GT validou a proposta e deu continuidade ao processo.

Destarte, fica demonstrado que:

i. O empreendimento requerido pelos Correios - CCE BH2 - não se enquadra nas atividades de Central de Distribuição - CD;

ii. O uso Atividades do Correio Nacional é permitido para a área do imóvel ofertado;

iii. O imóvel locado dispunha de previa vocação urbana para a Construção do Centro de Cartas e Encomendas - CCEBH2.

(...)

Análise do Controle Interno

Os Correios trazem versão detalhada sobre os apontamentos já apresentados no campo Fato desta constatação, basicamente relatando os acontecimentos sob ótica similar àquela asseverada pela equipe de auditoria.

Importa repisar que entre as condições a serem observadas pela ECT para a contratação era que o imóvel atendesse integralmente as normas vigentes relativas ao Código de Obras e Edificações do município de localização (item 3.3) e, no item 4, tratava das “premissas” a serem utilizadas pela área operacional para avaliação técnica dos imóveis antes de sua respectiva aprovação, sendo que o enquadramento que a contratada apresentou (Centro de Distribuição) não foi possível, por ser impedida pela Lei Complementar nº 082/2010, além de a Prefeitura reafirmar questão da ‘inexistência de um acesso viário oficial” ao terreno, condição imposta para admissão de uma construção em terrenos na Zona Urbana. Na oportunidade, alertou-se que a única solução para implantação do empreendimento, naquelas condições, seria através de Aprovação de Loteamento. Conforme documentação obtida pela equipe da CGU, as tentativas apresentadas pela empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A foram negadas pela Prefeitura de Contagem/MG no quesito de zoneamento e vocação urbana. Ante à complexidade, após mais de um ano sem conseguir avançar com a aprovação perante o poder público municipal e sem ser questionada pelos Correios, a contratada partiu para novas possibilidades, numa tentativa de manter a contratação.

Apesar do zoneamento urbanístico da localidade permitir o uso ‘institucional’ específico de instalações de Correios, essa permissividade não atinge a contratada BII Investimentos Imobiliários, vez que a área não pertence aos Correios. A contratada vem pleiteando construir um galpão que não significa obrigatoriamente que este chegará a ser utilizado pelos Correios, uso este que pode até não acontecer, a depender da vontade das partes ou aprovação futura das especificações técnicas e construtivas, motivo pelo qual a Prefeitura de Contagem considera que a BII é a efetiva interessada na construção neste primeiro momento e a ela não se estende a permissão legal mencionada aos Correios.

Consoante informações prestadas pela Prefeitura, para solucionar uma das pendências consideradas complexas (abertura da via de acesso, que é condição essencial imposta pela legislação para admissão de construção em terrenos na Zona Urbana), caso a desapropriação seja realizada pelo município, os prazos para conclusão do processo de expropriação dependem de negociações que são realizadas pela comissão de avaliação do município e os proprietários dos terrenos e interessados (que muitas vezes resulta em litígio a ser dirimido na via judicial, já que envolve anuência dos proprietários dos terrenos por onde a via passará para interligar o futuro empreendimento à BR-040. Advertiu também que após toda conclusão da desapropriação, recairá sobre o empreendedor (futuro locador contratado) o pagamento dos valores decorrentes desta indenização, bem como os custos com projeto e com a execução das soluções viárias propostas pela própria BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A no RIU como medidas mitigadoras do empreendimento.

A Coordenação da Equipe Técnica da Portaria VIPAD 157/2014 tinha conhecimento das complicações para desembaraço do terreno selecionado (Carta 372/2014-PRT/VIPAD- 157/2014), onde registram que os usos incômodos ficam sujeitos a normas mais restritivas quanto às condições de instalação e à localização. Como dito, os técnicos da ECT tinham ciência da complexidade a ser enfrentada para adequação urbanística do entorno do imóvel (representado pela divisão da Fazenda em ‘Quinhões’). Mesmo diante da visível inviabilidade de aprovação e autorização para construção do CCE BH2 no curto prazo, levaram a contratação adiante, desconsiderando, inclusive, a estratégia da empresa

que se fundava no planejamento de determinados prazos para ocupação do futuro imóvel.

Enfim, já se vão mais de 24 meses da celebração do contrato e a empresa BII investimentos Imobiliários S/A não conseguiu superar esse histórico complexo de reprovação das tentativas de aprovação do projeto e autorização para construção, tampouco teve seu Requerimento de Diretrizes Urbanísticas para Empreendimentos de Impacto (RIU) recebido pela Prefeitura de Contagem/MG. Por ocasião desta manifestação, a Contratada ou os Correios não apresentaram novas autorizações do poder executivo municipal de Contagem, se limitando a listar as mesmas licenças iniciais e preliminares já conhecidas, como “autorização para capina”, “autorização para movimentação de terra”, etc.

Recomendações específicas quanto aos fatos aqui relatados, atinentes à “anulação do contrato” e “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”, serão apresentadas em apontamento peculiar deste relatório, consolidadas no item 1.1.10.

1.1.1.6 CONSTATAÇÃO

Utilização indevida da Dispensa de Licitação para locação de imóvel com construção sob medida.

Fato

A Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, os Correios, Empresa Pública, realizou estudos e análises das premissas operacionais que concluíram pela oportunidade de se implantar empreendimento do Centro de Cartas e Encomendas de Belo Horizonte 2 – CCEBH2. Este estudo consta do Relatório de Coordenação – Adequação de Tratamento da Carga Posta da ECT – GT-PRT/VIOPE-060/2011, que estabeleceu critérios de divisão dos CCEs BH1 e BH2 para o Estado de Minas Gerais.

Foi designado Grupo de Trabalho, em 15/02/2012, por meio da Portaria PRT/VITEC- 149/2012 para desenvolvimento, além de projetos de Plataforma de Tratamento, com definição de imóveis, instalações e automação, o da Plataforma Tecnológica, definindo tecnologia e controle operacional, informática, e outros recursos.

Para a definição da forma de contratação foi efetuada análise, apresentada pelo Relatório Técnico VIPAD 385/2014, de 15/07/2014, que realizou estudo comparativo de custos entre aquisição e locação de imóveis para as Unidades de Tratamento da Rede Primária e considerou pelo resultado apresentado que os Correios deveriam adotar a alternativa de locação de imóvel sob medida (BTS), em função do ponto de vista financeiro de menores desembolsos no decorrer do período previsto de 15 anos de operação do imóvel. A modalidade BTS, por ser sob medida, torna o imóvel singular, inserindo-se nas situações previstas na Lei nº 8.666/93 de possível dispensa de processo licitatório. Tal singularidade foi recepcionada pelo TCU, visto que em seu Acórdão nº 1301/2013, item 9.2, o Tribunal admite, excepcionalmente, a contratação direta de locação sob medida (operação built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/1993, desde que, além da observância das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o terreno onde será construído o imóvel seja de propriedade do particular que será o futuro locador.

Em seu item 9.3, aquele colegiado destaca, ainda, que para a integral observância ao art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93, exige-se que sejam demonstradas, claramente, as necessidades de instalação e de localização que condicionam a escolha por determinado imóvel e que o preço da locação se mostre compatível com o valor de mercado.

Nesse diapasão, a ECT adotou os procedimentos aprovados pelo Conselho Administrativo, por meio do Relatório/COMIN/VIPAD nº 001/2013, de 29/01/2013, o qual define, dentre outros procedimentos administrativos, o de utilizar a Dispensa de Licitação para a contratação de locação por meio de BTS.

Utilizando-se das normas constantes de seu Manual de Licitações e Contratos (MANLIC), a ECT iniciou fase denominada “prospecção no mercado” de possíveis interessados no empreendimento.

Em 25/04/2014, a Coordenação do Grupo de Trabalho PRT/VIPAD 2013 solicitou ao Departamento de Planejamento – DEPLA, dos Correios, a definição da região de interesse a ser prospectada para instalação do CCEBH2. Em resposta, o DEPLA apresentou as premissas: a) proximidade e fácil acesso com o CCEBH1; b) facilidade de acesso às ruas de Belo Horizonte, Contagem e Betim e c) fácil acesso às rodovias que passam por Belo Horizonte, principalmente as BR 040, 262 e 381. Foram apresentadas cinco opções de localização, expressas em publicação em dois jornais de grande circulação, em 02/05/2014. A extensão territorial, contida nas cinco opções de delimitação, atingiram o considerável somatório de 32,4 km, distribuídos entre um trecho da rodovia BR 040 de 7,7km, todo o Anel Rodoviário, com 13km e uma avenida de ligação e duas vias expressas, num total de 11,7km.

Esta grande extensão de área já evidencia a ampla alternativa que existia para a escolha do imóvel, descondicionando totalmente a escolha de determinado imóvel como única alternativa, premissa considerada pela Acordão nº 1.301/2013 do Tribunal de Contas da União – TCU, como fato ensejador da dispensa de processo licitatório.

Outro fato relevante a demonstrar que o imóvel escolhido não tem sua localização a condicionar a sua escolha, como preceitua o Art. 24, inciso X, da Lei 8.666/1993, para que fosse dispensável a licitação, é o fato de que o Anexo III – Memorial da Pesquisa de Mercado, realizado pela empresa contratada pelos Correios para fazer a avaliação do imóvel, aponta 10 áreas na macro região pretendida com metragem suficiente para atender as necessidades de instalação do CCEBH2, dentre as 19 áreas pesquisadas junto a corretores, anúncios de jornais e outros.

A ECT, a seu entendimento, com o fito de evitar especulação do mercado, não informou nos anúncios de prospecção que o empreendimento a se instalar seria para os Correios. Para tanto não fez qualquer menção de sua marca, os quais foram publicados simplesmente com o título de “Empresa Procura para Locação Imóvel Complexo Operacional Logístico”. Nos anúncios constam somente a delimitação dos espaços geográficos de seu interesse, a metragem mínima necessária ao empreendimento e a data para apresentação das propostas, as quais deveriam ser remetidas a uma caixa postal em Brasília, juntamente com a documentação que garantisse a legalidade do imóvel perante aos órgãos competentes, citando no texto quais seriam estes documentos, conforme exposto em item específico deste relatório.

A Administração dos Correios, conforme Memorando 600/2016-VISER, de 01/08/2016, informou “não haver realizado prospecção de mercado para localização de imóvel com

infraestrutura sob medida, ou mesmo terreno, destinado ao CCEBH2, por meios diferentes da publicação nos jornais de grande circulação, por entender que o alcance da prospecção por meio de jornais é mais amplo e atinge mais interessados em participar de processo dessa natureza, de forma igualitária.”. Tanto não se confirmou este prognóstico que, somente um interessado foi considerado apto a apresentação de proposta, sendo descartado outro interessado, que dispunha de 05 (cinco) áreas suficientes para a instalação pretendida, sob a alegação de que, ao este procurar saber a finalidade do empreendimento, devido restrições impostas por Leis de Uso e Ocupação de Solo, ficou entendido que a finalidade do imóvel prospectado, qual seja, “...para instalação e funcionamento de Complexo Operacional Logístico...”, não teria deixado dúvidas quanto a destinação.

Há de se convir que a denominação de “instalação e funcionamento de Complexo Operacional Logístico”, por si somente, causaria dúvida no tocante ao objeto dessa “logística”, que poderia envolver restrições de meio ambiente, segurança, como por exemplo, caso em se tratando de explosivos e outras que possam se apresentar. A partir daí se considera a presença de um cerceamento a competitividade no processo de escolha, em prejuízo do interesse público.

Com a publicação do anúncio, que culminou com a apresentação de uma única proposta, termina a fase pública da contratação, tendo em vista entendimento equivocado da possibilidade de dispensa de licitação.

Este contexto não foi considerado quando o Departamento Jurídico – DEJUR dos Correios emitiu a Nota Jurídica GCCA/DEJUR 11.727/2015, favorável à contratação, levada à aprovação da Comissão de Avaliação das Contratações – CACON VIPAD dos Correios, em 08/04/2015.

Causa

A Comissão de Avaliação das Contratações – CACON VIPAD dos Correios aprovou a contratação sem o devido processo licitatório, apoiado em parecer técnico do Departamento Jurídico – DEJUR, segundo a qual a licitação seria dispensável.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“13. No Relatório de Auditoria 201601535, a CGU aponta que houve utilização indevida da Dispensa de Licitação para locação de imóvel com construção sob medida, mormente em razão da metodologia utilizada para a prospecção de mercado.

14. A esse respeito, inicialmente, importa transcrever o que dispõe o inciso X do art. 24 da Lei n° 8.666/93, verbis:

Art. 24. É dispensável a licitação:

( ...)

x - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;

15. O administrativista Maxxxx Xxxxxx Xxxxx, assim se posicionou no tocante a essa forma de contratação direta:

A ausência de licitação deriva da impossibilidade de o interesse sob a tutela estatal ser satisfeito através de outro imóvel, que não aquele selecionado. As características do imóvel (tais como localização, dimensão, edificação, destinação, etc.) são relevantes, de modo que a Administração não tem outra escolha. Quando a Administração necessita de imóvel para destinação peculiar ou com localização determinada, não se torna possível a competição entre particulares. Ou a Administração encontra o imóvel que se presta a atender seu interesse ou não o encontra. Na primeira hipótese, cabe-lhe adquirir (ou locar) o imóvel disponível; na segunda, é impossível a locação ou aquisição. A aquisição ou locação de imóvel destinado a utilização especifica ou em localização determinada acarreta inviabilidade de competição. (...)

Antes de promover a contratação direta, a Administração deverá comprovar a impossibilidade de satisfação do interesse sob tutela estatal por outra via e apurar a inexistência de outro imóvel apto a atendê-lo.

Deverá verificar-se a compatibilidade do preço exigido com aquele de mercado. A Administração não poderá pagar preço ou aluguel superior ao praticado para imóveis similares.

A contratação depende, portanto, da evidenciação de três requisitos, a saber: a) necessidade de imóvel para desempenho das atividades administrativas; b) adequação de um determinado imóvel para satisfação das necessidades estatais; c) compatibilidade do preço (ou aluguel) com os parâmetros de mercado. (JUXXXX XXXXX, Maxxxx. Comentários à lei de licitações e contratos administrativos.16°edição.

São Paulo: Editora Revistados Tribunais,2014,p. 432/433).

16. Por seu turno, a lição de Jexxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx:

Em princípio, a Administração compra ou loca mediante licitação (...), tais e tantas podem ser as contingências do mercado, variáveis no tempo e no espaço, a viabilizarem a competição. Mas se a operação tiver por alvo imóvel que atenda a necessidades específicas cumuladas de instalação e localização do serviço, a área de competição pode estreitar-se de modo a ensejar a dispensa, desde que o valor do aluguel situe-se na média do mercado. Nestas circunstâncias, e somente nelas, a Administração comprará ou locará diretamente, inclusive para que não se frustre a finalidade a acudir. (PEXXXXX XXXXXX, Xxxxx Xxxxxx. xb. Cito p. 310).

17. Verifica-se, portanto, que a dispensa de licitação para a locação de imóvel só é possível quando se identifica um imóvel específico, cujas instalações e localização sinalizem que ele é o único que atende o interesse da Administração, caso contrário, a licitação se impõe.

18. Em comentário ao indigitado dispositivo legal, o Professor Joxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, destaca que:

Trata-se, em verdade, de hipótese de inexigibilidade de licitação, visto que, uma vez existindo apenas um imóvel que satisfaça ao interesse da Administração, estará caracterizada a inviabilidade jurídica de competição. Nesse caso, se tão-somente um imóvel é que atende às necessidades, não haverá licitação, tendo o legislador preferido colocar a hipótese entre os casos de dispensa, embora isto seja doutrinariamente condenável. (FEXXXXXXX Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx. Contratação direta sem licitação. 8° edição. Belo Horizonte: Fórum, 2009,p. 400).

(18). Com efeito, observa-se que o entendimento doutrinário para o contexto da dispensa de licitação, com fulcro no art. 24, X, da Lei de Licitações, remete à existência de apenas um imóvel apto a satisfazer o interesse da Administração.

19. Neste sentido, destaca-se a jurisprudência do Tribunal de Contas da União, manifestada no Acórdão 444/2008 - Plenário, senão vejamos:

Acxxxxx (...)

9.2. determinar ao Instituto Chxxx Xxxxxx xe Conservação da Biodiversidade que, ao proceder à compra ou locação de imóvel, somente utilize o art. 24, Inciso X, da Lei 8.666/93, quando Identificar um imóvel específico cujas Instalações e localização evidenciem que ele é o único que atende o Interesse da administração, fato que deverá estar devidamente demonstrado no respectivo processo administrativo. (g.n.)

20. De notar que a legislação não elege o meio de prova adequado a comprovar a singularidade do imóvel, o qual será de livre escolha do Administrador, diante do poder discricionário que lhe é inerente.

21. Corroborando com esse entendimento, vale trazer a lume a Orientação Normativa da AGU-NAJ-MG n° 38 de 07 de maio de 2009, senão vejamos:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DISPENSA. ART. 24, X, DA LEIN" 8.666/93.

Necessidades de instalação e localização condicionantes da escolha do imóvel. Necessária comprovação da singularidade do imóvel.

_ A locação de imóvel pela Administração, fundada no arl. 24, X da Lei 8666/93 depende da comprovação de que o imóvel escolhido é o único - específico e insubstituível - a satisfazer as necessidades estatais em determinada localidade, em razão da ausência doutro imóvel similar e disponível.

_ A eleição do meio de prova adequado a comprovar a singularidade do imóvel é da livre escolha do administrador, mas sugere-se a consulta às imobiliárias da localidade, com a descrição das características necessárias do imóvel pretendido.

_ A determinação das características necessárias do imóvel que se pretende locar deve considerar a necessidade e o interesse da Administração, conforme a sua destinação.

_ Ausente declaração categórica e elementos comprobatórios no sentido de que na localidade não existam outros imóveis capazes de atender as necessidades da Administração, presumir-se-á a pluralidade de imóveis aptos, tornando-se inviável a contratação direta por dispensa. (g.n.)

Referências:

Pareceres N°AGU/CGU/NAJ/MG: 609/2008;680/2008;943/2008; 1401/2008. Nota N°AGU/CGU/NAJ/MG-l 0/2009-MACV

Nota N°AGU/GAB/DAJI-29/2008-PAB.

Precedentes do TCU: Decisão n° 337/1998- Plenário; Acórdão n° 733/2000- 2° Câmara; Acórdão n° 429/2008- l° Câmara; Acórdão n° 444/2008- Plenário

Acórdãos n° 453/2008e n° 1.894/2008- Plenário."

22. A esse respeito, importa consignar que, por intermédio do Mem. 00166/2013- GPAS/DEGSS-CIRCULAR, de 25/02/2013, o Departamento de Gestão da Cadeia de Suprimento e Serviços Gerais - DEGSS, órgão responsável pela normatização interna desta Empresa Pública, encaminhou às Diretorias Regionais, bem como à Central de Serviços Gerais - CESER, os procedimentos administrativos a serem observados na locação de imóvel com infraestrutura sob medida, os quais foram aprovados na 4° Reunião Ordinária do Comitê Estratégico de Avaliação e Monitoramento de Investimentos - COMIN (documento anexo).

23. Neste tocante, cumpre trazer à colação o que disciplina o subitem 1.1.4 do "Procedimentos para Locação de Imóvel com infraestrufura sob Medida", acerca da prospecção de mercado, verbis:

(...)

1.1.4 Prospecção de mercado

A prospecção de mercado tem por finalidade avaliar o mercado quanto à existência de imóveis adequados, na região de interesse, às necessidades da ECT. Como já informado, previamente à

prospecção, a demanda pelo imóvel deve ser definida pelo órgão interessado, devendo constar detalhada mente as especificações necessárias ao imóvel de interesse, a região de localização desejada e o prazo estimado para funcionamento da unidade no imóvel pretendido.

Para este tipo de contratação, recomendamos utilização de uma das duas formas de prospecção de mercado, a saber: por meio de publicação em jornal de grande circulação ou por meio de pesquisa in loco. (...)

1.1.4.1 Por meio de publicação em jornal

Neste caso, publicar em jornal de grande circulação, na região de interesse, a necessidade da ECT, seguindo as especificações do imóvel (características e localização), conforme modelo de publicação constante do Anexo 1 deste documento.

Recomenda-se realizar a publicação em dias compatíveis com a oferta de imóveis no jornal selecionado, ou o dia de possível maior circulação, de forma a garantir que a demanda seja conhecida pelo mercado. Também recomenda-se que seja informado o prazo e endereço para o encaminhamento da oferta, de forma a possibilitar a organização da Regional quanto às demais fases dessa contratação. ( ...)

1.1.5 Critérios técnicos de análise das ofertas de imóveis

Para a análise das ofertas de imóveis, em resposta à prospecção de mercado, os critérios utilizados devem ser tanto os que foram divulgados na publicação da prospecção de mercado, quanto o utilizado na prospecção in loco. Assim, promove-se uma pré-análise, levando em conta a localização, capacidade do imóvel comportar a unidade e os documentos apresentados. Após esta pré-análise, a(s) oferta(s) que atendeu(ram) aos requisitos da prospecção, são encaminhadas para a vistoria técnica.

As ofertas que não atenderem aos requisitos publicados serão descartadas tendo os procedimentos relatados em relatório destinado a esse fim.

24. Destarte, a área técnica competente delimitou a região de interesse que melhor atenderia às necessidades operacionais para a instalação da Unidade postal em questão, consoante os documentos juntados a fls. 178/182 e 185 do Processo 5310 1.002759/2014- 69, e, posteriormente, procedeu-se à prospecção de mercado por meio de publicação em jornal, conforme a metodologia disciplinada pelo órgão normatizador desta Empresa Pública.

25. Da prospecção realizada foram recebidas 02 (duas) propostas, sendo validada pela área técnica competente 01 (uma) proposta.

26. Neste cenário, cinge alinhavar que não competente ao órgão jurídico emitir manifestações conclusivas sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência e oportunidade, a teor da Boa Prática Consultiva - BPC n° 07 do Manual de Boas Práticas Consultivas, 4° edição, da Advocacia-Geral da União.'

27. Vale dizer, não competia ao órgão jurídico adentrar ao mérito da região de interesse delimitada pela área técnica competente, bem como no procedimento realizado de prospecção de mercado, mesmo porque, o órgão jurídico não detém expertise para se imiscuir nesses aspectos.

28. Portanto, não há que se falar que a Comissão de Avaliação das Contratações - CACON aprovou a contratação sem o devido processo licitatório apoiado em parecer técnico do Departamento Jurídico, segundo o qual a licitação seria dispensável, uma vez que o parecer jurídico não é vinculante, a teor do quanto decidido pelo Supremo Tribunal Federal no Mandado de Segurança 24.073, de 2002.

29. Ademais, a respeito da decisão do STF proferida no Mandado de Segurança 24.584- 1/DF, julgado pelo Tribunal Pleno em 9 de agosto de 2007, como bem esclarece a administrativista Maxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xx Xxxxxx, "Não me parece que o caráter vinculante ou facultativo do parecer, na classificação do ministro Joxxxxx Xxxxxxx, seja relevante para fins de responsabilização do advogado público. O que é relevante é a verificação do elemento subjetivo com que atuou. Se agiu de má-fé, se praticou erro grosseiro, se atuou com dolo, cabe sua responsabilização. "

30. Nesta trilha, vale consignar que o art. 184 do Código de Processo Civil dispõe que, “O membro da Advocacia Pública será civil e regressivamente responsável quando agir com dolo ou fraude no exercício de suas funções.”

31. Frente a tais apontamentos, considerando que o processo de contratação em tela estava instruído com a manifestação das áreas técnicas competentes, as quais adotaram a metodologia de prospecção de mercado disciplinada pelo órgão normatizador da ECT e demais atuações técnicas, que refogem da competência e expertise do órgão jurídico, e ainda, considerando que os requisitos do inciso X do art. 24 da Lei n° 8.666/93 restaram preenchidos, consoante pormenorizadamente explicitados na Nota Jurídica/GCCA/DEJUR11757/2015, não há que se falar em utilização indevida da dispensa de licitação.

32. Neste contexto, entendemos que a “Causa” apontada no item 1.1.1.6 do Relatório 201601535 da CGU, no sentido de que a Comissão de Avaliação das Contratações – CACON aprovou a contratação sem o devido processo licitatório apoiado em parecer técnico do Departamento Jurídico, segundo o qual a licitação seria dispensável, não merece prevalecer.

33. Primeiro porque presentes os requisitos autorizadores da contratação direta, em cotejo com os elementos fornecidos pelas áreas técnicas que instruíram o processo de contratação, segundo porque o parecer jurídico não é vinculante, e, ainda que assim se entenda, a responsabilização depende de demonstração de que o Advogado, ao proferir sua opinião, agiu de má-fé, com culpa grave ou erro grosseiro, o que não se verifica no presente caso, uma vez que as constatações consignadas pela AGU dizem respeito a aspectos técnicos que refogem da competência e expertise do órgão jurídico”.

Análise do Controle Interno

Da manifestação jurídica acima reproduzida, verifica-se que os Correios insistem na adequabilidade da utilização da Dispensa de Licitação para a contratação em voga, buscando amparo na singularidade do imóvel escolhido, singular no sentido de ser o único a atender às necessidades da empresa. Conforme já exposto no campo fato deste relatório, e ratificado por meio da vasta doutrina apresentada nesta manifestação, é incontestável a utilização da dispensa para a locação de imóvel único que atenda ao interesse da Administração, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.

Porém, o que se constatou neste trabalho foi a existência de outros imóveis potenciais a atender aos anseios da empresa, fato comprovado pela equipe de auditoria em prospecção rasteira realizada durante os trabalhos de campo, e, em consonância com consulta ao mercado efetuada, à época, pela empresa Make Consultoria de Avaliações levantada, com vistas a formular laudo de avaliação contratado pelos Correios, que retornou amostra de

10 áreas para venda, fornecidas por anúncios de empresas imobiliárias, conforme apontado em ponto específico deste relatório, e que se expõe a seguir:

Item	Fonte	Área (m²)	Valor unitário R$/m²
1	J. Roxxxxx – Consulte Consultoria	910.000	250,00
2	Libério Naves Consultoria	200.000	200,00
3	Libério Naves Consultoria	180.000	200,00
4	Joxx Xxx XlMorais	200.000	200,00
5	Libério Naves Consultoria	200.000	400,00
6	Hyper Imóveis	290.000	200,00
7	VPR imóveis	600.000	49,00
8	Hyper Imóveis	803.000	30,00
9	Fábio Torquetti- GN Imóveis	207.800	200,00
10	Fábio Torquetti- GN Imóveis	403.000	200,00

Somam-se a estas, outras 05 (cinco) áreas potenciais ao prospectado pela ECT que, à época, foram preteridas do processo devido ao possível ofertante não apresentar proposta em tempo hábil segundo motivos relatados em campo específico deste relatório.

Quanto ao fato de Orientação da AGU trazer entendimento de que o meio de prova da comprovação da singularidade do imóvel é de livre escolha do administrador, esta CGU corrobora com essa assertiva, desde que o meio escolhido preste a este esclarecimento. Porém, o fato dessa prospecção retornar somente um imóvel, a nosso ver não presta a comprovar tal situação, haja vista a confirmação da existência de outros possíveis imóveis a atender a administração à época da prospecção, ao menos em relação à metragem exigida e à localização requerida, únicos quesitos exigidos no referido edital publicado, conforme relatado anteriormente.

Quanto à técnica de prospecção de mercado, conforme disciplina normativo interno dos Correios intitulado “Procedimentos para Locação de Imóvel com Infraestrufura sob Medida", esta técnica tem por finalidade avaliar o mercado quanto à existência de imóveis adequados, na região de interesse às necessidades da ECT. Ainda de acordo com o normativo, recomenda-se seja realizada ou por meio de publicação em jornal de grande circulação ou por meio de pesquisa in loco. Diante das ofertas apresentadas, vistoriam-se os imóveis com descarte daqueles que não atendam ao pleito e na existência de mais de um adequado, licita-se.

Ocorre que a ECT ao optar pela técnica de publicação em jornal de grande circulação, fê- lo de forma anônima, haja vista não constar do anúncio o nome da empresa e respectivo endereço, constando somente caixa postal, em Brasília (DF), conforme tratado em ponto específico deste relatório, o que a juízo desta Controladoria, prejudicou o resultado da prospecção. O anonimato traz insegurança ao mercado, ademais quando se trata de valores vultosos como o do presente contrato. Na contramão dessa estratégia adotada, tem-se a transparência, onde o nome “Correios” certamente atrairia mais interessados na execução do empreendimento, devido os ritos impostos às empresas públicas e o respeito aos princípios que norteiam a Administração Pública trazerem maior segurança ao negócio e colocarem todos os interessados em igualdade de condições, obviamente, se assim se apresentarem.

Diante de todo o exposto, tem-se que a técnica utilizada pela ECT neste contexto corroborou para a existência de somente uma oferta válida, o que resultou na dispensa ao processo licitatório regular. Tem-se que, certamente, a prospecção realizada de forma transparente abrangeria maior número de interessados, resultando em maior número de ofertas válidas, com deflagração de processo licitatório na modalidade de Concorrência

Pública, o que garantiria a isonomia aos pretensos participantes e ampliaria a abrangência do certame em busca da proposta mais vantajosa para a Administração, o que não se verificou na referida dispensa.

Quanto à responsabilização do advogado público, não foi feita essa assertiva no fato apontado, apenas descreveu-se os acontecimentos e os atos administrativos como apresentados no processo em tela.

Recomendações específicas quanto aos fatos aqui relatados, atinentes à “anulação do contrato” e “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”, serão apresentadas em apontamento peculiar deste relatório, consolidadas no item 1.1.10.

1.1.1.7 CONSTATAÇÃO

Prospecção de mercado sigilosa e desprovida de interlocução com os ofertantes de imóveis.

Fato

O Tribunal de Contas da União, por meio do Acórdão TCU nº 1.301/2013 – Plenário, manifestou favorável à possibilidade de contratação direta de “locação sob medida” (BTS) com respaldo no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93, desde que, além da observância das disposições legais, reste imprescindivelmente comprovado que, em razão das instalações e da localização, o imóvel a ser objeto da locação é o único a satisfazer adequadamente o interesse público, entre outras exigências relativas ao preço compatível com o de mercado.

Conforme Memorando nº 220/2014, de 29/04/2014 (fl. 227), atinente à solicitação de publicação em jornal visando a convocação dos interessados para ofertar terrenos para locação objeto do BTS, o Coordenador da Equipe Técnica da Portaria VIPAD 279/2013 assim orientou: “no texto da publicação a ECT não deverá ser identificada, tendo por fim evitar a especulação de mercado”.

Antes mesmo dessa orientação do referido Memorando nº 220/2014, em 25/07/2013, os Correios publicaram em jornais de grande circulação em Minas Gerais prospecção de imóvel, descrevendo a localização pretendida, área necessária de construção e parqueamento e documentos exigidos, com a identificação de “empresa de grande porte”. Resultante dessa publicação, sete áreas foram apresentadas, sendo que duas dessas consideradas válidas foram reprovadas na inspeção física.

Após, em 22/01/2014, nova publicação foi feita nos mesmos moldes, ou seja, utilizando de sigilo quanto ao contratante (ECT). Em atendimento, uma empresa interessada, Land Assessoria e Consultoria, CNPJ não identificado, enviou correspondência oferecendo opções de negócio, sendo a proposta considerada inválida sem outros esclarecimentos ou aprofundamentos. Outras três propostas foram apresentadas, sendo duas consideradas inválidas e outra válida, mas reprovada com a inspeção física.

Consta no processo de contratação, à fl. 231, a publicação que chegou às mãos do Coxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xmóveis, cujo texto foi divulgado da seguinte maneira:

“EMPRESA DE GRANDE PORTE procura para locação imóvel tipo galpão pronto ou a construir para instalação e funcionamento de Complexo Operacional Logístico [...] Encaminhar proposta

até 06/02/2014, endereçadas a Xxxxx Xxxxxx 0000, Xxxxxxxx-XX, XXX 00000-000, contendo carta proposta com indicação do valor de referência para locação, assinada pelo responsável, acompanhada: [...]”

Também atendendo à referida orientação, o processo traz outra publicação, datada de 02/05/2014 (fl. 234), cujo texto teria sido divulgado no Jornal Estado de Minas com os seguintes dizeres:

“Empresa procura para locação imóvel tipo galpão pronto ou a construir para instalação e funcionamento de Complexo Operacional Logístico [...] Encaminhar proposta até 16/05/2014, endereçadas a Xxxxx Xxxxxx 0000, Xxxxxxxx-XX, XXX 00000-000, contendo carta proposta com indicação do valor de referência para locação, assinada pelo responsável, acompanhada: [...]”

Para que não afronte outros preceitos aplicáveis à administração pública, na imposição da busca da melhor proposta, deve o gestor obedecer à aplicação de determinados princípios, sob pena de inviabilidade do negócio jurídico a ser contratado. Além da Constituição da República/88 consagrar princípios básicos da administração pública, a Lei Federal 8.666/93, que disciplina os institutos da Licitação e Contratos administrativos, em seu art. 3ª determina a observância de outros princípios a serem seguidos pelo ente público, visando à probidade administrativa. Entre aqueles não menos importantes, destaca-se, para o caso, o princípio básico da publicidade, que visa impor a transparência ao procedimento. Tal princípio não se refere apenas à divulgação da prospecção e as regras da seleção dos imóveis para conhecimento dos interessados, como também os atos praticados pelos Correios nas várias fases do procedimento, que podem e devem ser abertas aos interessados, para assegurar a todos a possibilidade de fiscalizar sua legalidade. Assim como o art. 21 da Lei n° 8.666/93 menciona que os participantes podem obter todas as informações sobre a licitação na repartição interessada, também um procedimento relacionado à contratação (cuja etapa preparatória envolve a realização de uma pesquisa do comportamento e das ofertas do mercado imobiliário) precisa proporcionar transparência e diálogo com os ofertantes visando que estes conheçam todas as informações necessárias e, de outro lado, selecione-se a proposta mais vantajosa para a administração e também atenda ao interesse público.

Ocorre que, como reflexo das prospecções sigilosas, foi possível identificar, no processo de contratação, em mais de uma oportunidade, proprietários de terrenos e corretores de imóveis buscando informações e esclarecimentos, devido a dúvidas sobre eventuais ofertas de áreas que se adequassem ao tipo de Complexo Operacional Logístico em questão - sobretudo pela questão de zoneamento, localização e porque havia a possibilidade de o empreendimento ser ofertado em múltiplas vias de acesso nas imediações do Anel Rodoviário (desde o acesso à Sabará/MG até o trevo da saída para o Rio de Janeiro), ou da BR-040 (até a CeasaMinas), ou da Av. Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx Xxxxx, ou da Av. Sanitária Água Branca (via Expressa de Contagem), ou da Av. Pres. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx (via Expressa). Entretanto, com base num tipo de blindagem e privacidade da prospecção anteriormente mencionada, os Correios não responderam dúvidas dos proponentes.

O resultado não poderia ser diferente, com a Comissão/Grupo de Trabalho PRT VIPAD,279/2013, após o anúncio de 02/05/2014, efetuando a abertura com apenas 2 (dois) envelopes recebidos na Caixa Postal 2429, referente à prospecção de mercado para locação de imóvel sob medida para a construção do CCE BH2, sendo que um deles (de Xxxxxx Xxxxxxx Imóveis) foi descartado por não conter propostas e estar reiterando pedido de informações ‘sobre como melhor atender’ ao que se pedia no anúncio. Registre- se que a equipe de auditoria entrevistou o próprio corretor imobiliário Sr. M. A., que informou que não sabia que se tratava de um procedimento para compor uma licitação ou

dispensa (orçamento/ prospecção), o que naturalmente seria tratado de outra maneira, adotando-se outros tipos de formalidades na interlocução dele com o órgão licitante.

Frisa-se que o sigilo adotado não tem relação saudável com os princípios licitatórios que órgãos públicos devem observar, sendo que o reflexo dessa estratégia de segredo, silêncio e de baixa interlocução com os eventuais ofertantes (a exemplo do Xxxxxx Xxxxxxx Imóveis e Land Assessoria e Consultoria Ltda) teve relação direta no esvaziamento das ofertas e propostas, cujo certame apresentou raso número de proponentes de áreas para um empreendimento do vulto da contratação pretendida, sobretudo considerando a vasta delimitação nas imediações de cinco extensas vias de acesso da região metropolitana de BH.

A equipe de auditoria questionou a direção dos Correios quanto à realização, pela equipe respectiva, de busca de oferta de imóveis ‘in loco’ nas imediações das vias divulgadas no anúncio, bem como os preços cotados, entretanto, em que pese esse tipo de prospecção ter sido prevista pelo Grupo de Trabalho da PRT/VIPAD-186/2012, por meio do Mem.600/2016-VISER, de 01/08/2016, os Correios informaram que “... não realizaram prospecção de mercado para locação de imóvel com infraestrutura sob medida [...] por meios diferentes da publicação nos jornais de grande circulação, por entender que o alcance da prospecção por meio de jornais é mais amplo e atinge mais interessados em participar do processo dessa natureza de forma igualitária”.

Diante das constatações, não restou clara a impossibilidade de satisfação do interesse público por outra via, tampouco ficou comprovada a inexistência de outro imóvel dentro das delimitações geográficas prospectadas e divulgadas do anúncio para atender as necessidades de instalação da CCE BH2 dos Correios. Ao se constatar a existência de mais proponentes interessados, ignorados quanto aos seus questionamentos e sem haver meios de interlocução e obtenção das informações completas na repartição interessada (Correios) quanto ao procedimento que resultaria numa dispensa de licitação e celebração de um contrato com a administração, entende-se que há elementos para afastar a certeza de que o imóvel selecionado seria o único a satisfazer adequadamente o interesse público.

Soma-se a isso, conforme demonstrado em item específico deste relatório, que o imóvel objeto da celebração contratual não satisfez adequadamente às regras ‘externas’ publicadas pelo próprio Correios (imóvel fora da área delimitada no anúncio), bem como deixou de cumprir outros requisitos ‘internos’ necessários à sua escolha.

Causa

O Coordenador da Equipe Técnica da Portaria VIPAD 279/2013, por meio do Memorando nº 220/2014, orientou publicação de anúncio visando convocação de ofertantes de terrenos para locação objeto do BTS omitindo informações relativas ao ente da administração pública que visava realizar contratação, resultando ainda em ausência de interlocução com os interessados, inobservando o princípio da publicidade.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“Inicialmente cabe esclarecer que uma prospecção de mercado, seja ela realizada por meio de visita in loco, por publicação em jornais, pesquisa em classificados de jornais, ou sítios de imobiliárias na internet, de per si, não é um processo licitatório, até porque esse procedimento trata de uma etapa preparatória que envolve a realização de uma pesquisa do comportamento e das ofertas do mercado imobiliário. As pesquisas realizadas em classificados de jornais e internet, por exemplo, não exige a identificação de quem está prospectando.

Um processo licitatório deverá ser instaurado mediante a quantidade e a qualidade das características dos imóveis pesquisados na etapa preparatória, a qual envolve a realização de exame do comportamento e das ofertas do mercado imobiliário.

Estabelecidas as regras pelos Correios (Anexo 1 - aprovação dos procedimentos do BTS pelo COMIN), a alternativa da publicação da prospecção, e não pela pesquisa porta-a- porta ou in loco, teve por razão, além da estratégia concorrencial, o rol exemplificativo abaixo:

• os imóveis padrões de mercado não atendem as exigências e necessidades dos Correios, por essa razão a locação de imóveis na modalidade Built-To-Suit busca obter imóveis com as características arquitetônicas e funcionais necessárias; os imóveis pretendidos pelos Correios devem atender a razões estratégicas da Empresa no que se refere à sua localização;

• os Correios são um grande player do setor de logística no Brasil e a publicização de seu interesse na locação de imóvel com essa dimensão é capaz de influenciar de modo considerável a sua cotação em quaisquer cidades do país;

• o dever de lealdade que o administrador deve servir à companhia, inclusive de manter reserva sobre os seus negócios - nos termos do artigo 155 da Lei 6.404/1976, o que, no caso dos Correios, reveste-se também em defesa do interesse público;

• o conhecimento antecipado pelo mercado imobiliário do interesse dos Correios em prospectar uma determinada região pode ocasionar uma especulação imobiliária e, por consequência, refletir na forma de inflação do mercado local;

• os Correios, para a definição de uma região ideal destinada a instalação de suas unidades, promovem estudos pelas diversas áreas técnicas internas ou por consultorias, e isso demanda tempo e custo, e esse procedimento é, também, adotado pela concorrência. O conhecimento antecipado pode gerar uma economia para a concorrência com relação ao estudo;

• o conhecimento antecipado das intenções dos Correios por uma determinada região poderá provocar uma corrida de empresas privadas concorrentes, no sentido de tomar posse das áreas mais vantajosas para o seguimento postal;

• as empresas do seguimento privado não se submetem ao rito da Lei de Licitação. Desse modo, o rito processual adotado por elas é célere o suficiente para se estabelecerem no local desejado, diferente do que ocorre com os Correios;

• o conhecimento antecipado das intenções comerciais da ECT pode provocar interferências indesejáveis no processo.

Desse modo, as prospecções de mercado de imóveis foram publicadas com o seguinte texto:

Resultante da publicação de texto, em 25/07/2013, 07 (sete) áreas foram apresentadas, sendo que 02 (duas) delas, por apresentarem a documentação, a localização e as dimensões suficientes, foram consideradas válidas para a visita técnica e inspeção física. Porém, quanto aos requisitos técnicos, os Correios verificaram, por meio de visitas realizadas pela sua equipe técnica, que ambas as áreas não atendiam as necessidades da Empresa.

Registra-se, portanto, que a prospecção por meio de uma publicação em jornais de grande circulação, sem contudo identificar os Correios, não dissuadiu os interessados em ofertar 07 áreas.

Ademais, a prospecção de mercado é procedimento que antecede a eventual instauração de processo licitatório, cuja etapa preparatória envolve a realização de pesquisa do comportamento e das ofertas do mercado imobiliário, tal como confirmado pela Auditoria no desenvolver do texto desta “Constatação”.

Dado que a prospecção é prévia a instauração de processo licitatório, a publicação nos jornais de grande circulação, em mais de uma oportunidade, não afrontou os preceitos e princípios aplicáveis à administração pública. Os Correios levaram a público os procedimentos e requisitos necessários para participar do processo de pesquisa, e não deixou qualquer dúvida quanto à imprescindibilidade do envio da documentação básica e demais informações.

O fato de a etapa preparatória ter sido realizada por uma empresa pública, sem que os pretensos interessados em ofertar imóveis conhecessem a autoria da pesquisa, em nada deveria alterar as condições físicas, de localização ou documental das eventuais áreas que poderiam ser ofertadas pelas imobiliárias, proprietário ou por possuidores de imóveis, visto que as ofertas acompanhadas de informações e documentos básicos solicitados tiveram os imóveis visitados para averiguação dos requisitos técnicos, mediante permissão dos ofertantes aos técnicos dos Correios devidamente identificados.

Em 22/01/2014, nova publicação foi realizada pelos Correios:

Pois bem, conforme mencionado pela Auditoria, em atendimento à publicação uma empresa interessada, Land Assessoria e Consultoria, enviou correspondência com o seguinte texto:

"Em atenção à solicitação publicada por V. Sas., que apesar de não dispor de área que atenda exatamente a solicitação demarcada, disponho de áreas bem próximas à estes locais, bem como de empresa de GRANDE PORTE, com galpões já construídos, que atendem as especificações e demais requisitos solicitados. Registro também, que esta mesma empresa, de GRANDE PORTE, tem interesse, terrenos e condições (sic) economias e financeira para construir nova unidade, conforme especificado, se necessários." (grifos)

Considerando o texto da publicação, o qual estabelece o mínimo de documentos que deveriam acompanhar a oferta de imóveis, bem como os requisitos publicados a serem atendidos pelos eventuais proponentes, em observância ao que dispõe o "Relatório de Requisitos Necessários ao Imóvel e à Contratação" às fls. 186 a 189, especificamente o subitem 7.2, às fls. 188v, a oferta não preencheu as necessidades básicas para a realização de visita técnica.

Às fls. 231 consta a oferta encaminhada pela empresa Xxxxxx Xxxxxxx Imóveis, em atendimento à publicação da prospecção. A carta apresentada pela empresa assim registra:

( ...)

Temos condições, numa primeira análise, de apresentar a XX.Xx., o imóvel que procuram, mas, é impossível encaminhar documentação solicitada, sem uma prévia seleção do imóvel, sem sabermos destinação, o uso e, implantação do empreendimento, isto devido as restrições de LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DO MUNICIPIO. Temos de saber a finalidade do empreendimento, e o local em que o mesmo poderá ser construído. Os itens "E", "F" e "H" do edital, já solicitam estas informações mas não são esclarecedores." (grifos)

(...)

Aos Auditores/CGU o ofertante informou que " ... o corretor imobiliário Sr. M A., que informou que não sabia que se tratava de um procedimento para compor uma licitação ou dispensa (orçamento/prospecção), o que naturalmente seria tratado de outra maneira, adotando-se outros tipos de formalidades na interlocução dele com o órgão licitante".

Primeiramente cabe ressaltar que os itens “E”, “F” e “H”, mencionados pela empresa Xxxxxx Xxxxxxx Imóveis, correspondem a: e) Licença Ambiental, caso possua; f) Laudo Técnico Ambiental devidamente assinado por profissional habilitado com a respectiva

ART e seu comprovante de pagamento - conclusivo quanto a possibilidade do empreendimento pretendido; h) Comprovação acerca do zoneamento, uso e ocupação do solo. De modo que, de per si, os documentos relacionados são auto explicativos, principalmente para as empresas especialistas no ramo imobiliário, como é o caso de imobiliárias.

O fato de a prospecção ser realizada por uma empresa (pública ou privada), cuja necessidade básica relativa a documentos e informações técnicas estava descrita no texto publicado, não deveria ser limitador para o pretenso ofertante encaminhar propostas de imóveis em resposta a uma prospecção, assim como não foi para os demais ofertantes que enviaram 07 (sete) ofertas em razão de uma publicação pretérita.

Oportunamente cabe reforçar que as pesquisas realizadas in loco, por meio de classificados de jornais, sítios na internet, necessariamente, não tem a identificação de pronto do interessado, além do que, essa etapa preparatória, de per si, não é um processo licitatório, não exigindo, portanto, outros tipos de formalidades na interlocução com o ente responsável pela prospecção.

Na carta encaminhada pela empresa Xxxxxx Xxxxxxx Imóveis (fls. 232) constou a informação de que o envio da documentação relacionada na publicação da prospecção estaria condicionado ao que segue:

(...)

Temos de saber em primeiro lugar qual o empreendimento pretendido. A lei de uso e ocupação do solo, restringe alguns usos. Sem saber o tipo de empreendimento a ser implantado, não temos condições de selecionar o imóvel pretendido. Inicialmente temos disponível para comercialização 05 (cinco) áreas acima de ll0.000m² (cento e dez mil metros quadrados) que atenderia suas solicitações.

(...)

Uma vez que o texto da prospecção está claro quanto à localização do imóvel, bem como quanto a sua destinação para instalação de centro operacional logístico, sendo a finalidade da pesquisa conhecida igualmente por todos interessados, a condição estabelecida pela empresa Xxxxxx Xxxxxxx Imóveis fugiu ao Princípio da Igualdade adotada para todos os interessados.

A Auditoria constatou que, em mais de uma oportunidade, os Correios prospectaram o mercado imobiliário na região de interesse para instalação da unidade postal. Confirmou que a cada publicação várias ofertas foram apresentadas, porém, parte foi descartada ou por não dispor da documentação mínima necessária, ou por não apresentar as dimensões e localização requeridas, conforme verificado nas visitas de técnicos da ECT às áreas ofertadas. As características do imóvel pesquisado (localização, dimensão. etc), conforme as descritas no texto da prospecção, estão presentes em qualquer pesquisa de mercado, seja ela realizada por empresa pública ou privada.

De modo que, considerando os Princípios da Igualdade e da Impessoalidade, o atendimento de solicitação exclusiva de uma empresa específica, a qual detinha o mesmo conhecimento das demais, para envio de outras informações, além das divulgadas na publicação da prospecção, estariam os Correios privilegiando alguns interessados em detrimento de outros.

A via adotada pelo Grupo de Trabalho foi pautada e embasada nos critérios estabelecidos pelos Correios, com foco no interesse público. A publicação em jornal de

grande circulação do texto da prospecção propicia maior participação e alcance de possíveis fornecedores de forma igualitária. Não há discordância de que as publicações resultaram em inúmeras ofertas apresentadas. Todavia, aqueles que enviaram a documentação solicitada e ofertaram áreas compatíveis com as dimensões e localização estabelecidas na prospecção, foram contatados pelos Correios para a realização das visitas in loco.

O texto da prospecção, publicado sem a identificação dos Correios, não interferiu nas características (físicas) e documentais/cartorária dos imóveis, passíveis de serem ofertados por eventuais interessados. A hipótese de a identificação dos Correios no texto publicado provocar resultado diversos por ser uma Empresa Pública, justifica o sigilo nessa fase preparatória, tendo por fim evitar eventuais ocorrências, como por exemplo, interferências indesejáveis no processo.

Diante do exposto, o imóvel, ora contratado, atendeu a todos os requisitos legais e de procedimentos estabelecidos. As suas características satisfizeram as regras externas quanto à localização "...nas imediações do Anel Rodoviário Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR- 262) delimitado entre o viaduto de acesso à cidade de Sabará e o trevo do Bairro Olhos D 'água (entroncamento com a BR-356 na saída para o Rio de Janeiro); OU nas imediações da BR-040 delimitado pelo do Anel Rodoviário Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR- 262) e o Xxxxxxx xx Xx. xxx Xxxxxxxx (xxxxxxxx xxxxxxx xxxx XXXXX); OU nas imediações da Av. Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx Xxxxx delimitado pelo entroncamento da BR- 040 e (trevo da CEASA) e a o entroncamento da Av. Sanitária Água Branca; OU nas imediações da Av. Sanitária Água Branca delimitado pelo entroncamento com a Av. Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx Xxxxx e o entroncamento com a Av. Preso Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx; OU nas imediações da Av. Pres. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx delimitado pelo entroncamento com a Av. Sanitária Água Branca e o Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx (BR-262)

... ", e atendeu aos requisitos internos estabelecidos pelo escopo de projeto, pela norma e procedimentos postos pelos Correios.

Pelo exposto, a etapa preparatória que envolve a realização de uma pesquisa do comportamento e das ofertas do mercado imobiliário, por não ter identificada no texto publicado o ente interessado na prospecção não está viciada, ressalta-se que nessa fase não há certame licitatório instaurado.”

Análise do Controle Interno

A dispensa de licitação retira seu fundamento do mesmo dispositivo constitucional que obriga o procedimento prévio à contratação, qual seja, o art. 37, XXI, sendo medida de exceção à obrigatoriedade de contratação via licitação pública. No caso das locações built to suit, o TCU firmou a possibilidade de dispensa de licitação, desde que condicionada à demonstração de uma série de requisitos, entre eles, comprovação da compatibilidade do preço a ser contratado com o valor de mercado. Nesse caso, mesmo não ocorrendo a realização da licitação propriamente dita, a Administração precisa buscar a economicidade na contratação do imóvel e a escolha do imóvel deve cumprir condição que comprove a compatibilidade do preço com os valores de mercado, como qualquer ato administrativo. A decisão do ente público pela contratação direta (dispensa) não caracteriza o ato como de livre atuação por parte do administrador público, tampouco prescinde a aplicação dos princípios básicos que sustentam a atuação administrativa. A relativa liberdade se restringe às providências concretas a serem adotadas, não havendo margem de discricionariedade acerca da observância das formalidades prévias.

A equipe de fiscalização verificou que a ECT, numa “etapa preparatória”, contratou avaliação prévia referencial, que se consubstanciou no chamado Laudo de Avaliação, tendo acolhido a adoção de alguns critérios de avaliação e arbítrio de outros, tanto para o terreno, quanto para o galpão a ser edificado, visando servir de base na negociação do preço de locação. Por outro lado, numa etapa já “conclusiva”, a ECT publicou o Aviso de Busca de Imóveis em anúncio em jornal de circulação em Minas Gerais para selecionar o imóvel para locação, quando era de se esperar que os muitos imóveis ofertados e seus respectivos preços fossem comparados com os critérios de avaliação, oportunidade em que o mencionado Laudo de Avaliação, produzido na etapa preparatória, seria de fato determinante para obtenção da eventual proposta mais vantajosa.

Todavia, o procedimento conclusivo adotado pelos Correios para cotação/prospecção, no qual omitiu no anúncio quem era o contratante da área a ser locada, criou um sigilo prejudicial, em especial ao impossibilitar que os interessados soubessem, inclusive, que se tratava de um ente público no polo contratante. Essa decisão impediu que os eventuais locadores obtivessem informações e respostas quanto às dúvidas relacionadas (por exemplo, em relação às áreas que se adequassem ao tipo de Complexo Operacional Logístico que se pretendia instalar, sua destinação, questão de zoneamento municipal, uso e ocupação do solo, localização e limites geográficos, entre outros), enfim, o sigilo resultou no esvaziamento da consulta, ainda que a jurisprudência do TCU advirta pela necessidade de máxima ‘ampliação’ da pesquisa/busca de imóveis. Com esse comportamento, os Correios deixaram de responder às dúvidas dos proponentes, adotando postura de segredo que contribuiu para o ‘encolhimento’ dos resultados da pesquisa de preços e busca dos imóveis.

A ‘ampla’ e ‘adequada’ prospecção de preços do respectivo mercado visa favorecer escolha que venha gerar o pagamento de preço justo do futuro objeto a ser contratado, conforme já se posicionou o TCU. Todavia, no caso em tela, essa hipótese não se configurou, interferindo diretamente no atendimento ao princípio da economicidade. De um lado, (i) a fiscalização revelou inadequada a cotação/prospecção realizada pela ECT, porque na efetiva oportunidade que se valeu para contratar, adotou procedimentos limitadores da transparência e publicidade quanto ao contratante (ente público), o que impediu o esclarecimento de dúvidas dos interessados e resultou no recebimento de apenas uma proposta (já que a segunda proposta nem se concretizou - segundo afirma o corretor interessado - decorrente do método de sigilo adotado, que impedia acesso ao anunciante, inviabilizando dirimir dúvidas ou obter informações necessárias para melhor apresentação de sua proposta e escolha dentre os vários imóveis de que dispunha). Por outro lado, (ii) o preço cotado se mostrou injusto em relação ao objeto locado e, portanto, incompatível com o mercado, conforme abordado em constatação específica deste Relatório.

Os Correios buscaram ofertas de imóveis via publicação em jornal, optando por criar sigilo sobre quem seria a empresa contratante (sequer revelando se tratar de ente público), apresentando suas razões alicerçadas em estratégia concorrencial, mas não pode prosperar tal justificativa de sigilo quanto à participação dos Correios como contratante (para evitar influencia no valor da cotação), por afronta aos princípios da licitação pública e da administração. Por oportuno, importante frisar não haver, nos autos, comprovação de quaisquer benefícios que esse sigilo produziu, ao contrário, as evidências registradas indicam que a estratégia teve contribuição no esvaziamento dos interessados, além de produzir resultados duvidosos, sobretudo porque o anúncio utilizado efetivamente para selecionar o imóvel obteve a apresentação de uma única proposta.

A ocorrência de outras tentativas realizadas, frustradas pela baixa oferta de “imóveis adequados ao buit to suit” ou pela baixa participação de corretores, era indicativo de que a estratégia de sigilo não apresentava sucesso. Na realização de busca de imóveis para locação, imperioso que se dê publicidade e averigue as opções de imóveis disponíveis no mercado. Essa publicação deve ser ‘adequada ao fim proposto’, podendo se dar das mais variadas formas, como: por meio de página oficial na internet, ofício às imobiliárias, diário oficial, jornal de grande circulação, etc. Observe-se que, entre as formas sugestivas de veiculação mencionadas neste parágrafo, em qualquer delas deixa-se claro quem é o ente público interessado na contratação, não devendo ser diferente em publicações de jornais de grande circulação, atendendo às exigências atinentes à transparência dos atos administrativos e ao princípio da publicidade.

Qualquer tentativa de se criar segredos envolvendo as contratações públicas produz enorme risco de reintrodução de práticas extremamente nocivas, adotadas anteriormente à aplicação da Lei nº 8.666/93. Nesse sentido, avalia-se como retrocesso poder admitir esse tipo de restrição à informação, insistindo-se pelo descabimento da Administração manter em sigilo quem é o contratante ou impedir acesso às informações relativas à contratação pública. Ao contrário, os Correios devem fomentar a participação dos interessados nos procedimentos que se relacionem com a contratação, possibilitando a todos fiscalizar a legalidade dos atos. No Estado Democrático de Direito, em respeito ao princípio da transparência da atividade administrativa, somente se admite sigilo em situações que ponham em risco interesses relevantes, transcendentes.

Resultante da seleção efetivada pela ECT, não restou clara a impossibilidade de satisfação do interesse público por outra via, tampouco ficou comprovada a inexistência de outro imóvel dentro das delimitações geográficas prospectadas e divulgadas no anúncio para atender as necessidades de instalação da CCE BH2 dos Correios. Ao se constatar a existência de mais proponentes interessados, ignorados quanto aos seus questionamentos e sem haver meios de interlocução e obtenção das informações completas na repartição interessada (Correios) quanto ao procedimento que resultaria numa dispensa de licitação e celebração de um contrato com a administração, entende-se que há elementos para afastar a certeza de que o imóvel selecionado seria o único a satisfazer adequadamente o interesse público.

A seleção do imóvel, a partir de um procedimento sem a devida transparência e que teve sua publicidade contestada, foi parte de um conjunto de irregularidades, as quais foram relatadas em outros itens desta fiscalização, não tendo restado comprovado que a proposta selecionada fosse a mais vantajosa para a administração. Ao contrário, reuniram-se elementos que indicam que o futuro pagamento pela locação admitirá preço incompatível com o imóvel contratado, conforme tratado em item específico deste Relatório.

Considerando o estágio em que se encontra o empreendimento (sem autorização específica da Prefeitura Municipal local para efetivo início da edificação do eventual galpão e/ou demais licenças exigíveis), o prosseguimento do contrato indica potencial situação de riscos de prejuízos, atentando contra o interesse público, ensejando necessidade de paralisação dos procedimentos que conduzam à concretização da locação do imóvel.

Recomendações específicas quanto aos fatos aqui relatados, atinentes à “anulação do contrato” e “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”, serão apresentadas em apontamento peculiar deste relatório, consolidadas no item 1.1.10.

Recomendações:

Recomendação 1: Dar a devida publicidade aos atos que envolvem a contratação com a administração pública, favorecendo a fiscalizar a legalidade de atos que visam a seleção de proposta mais vantajosa para a administração e que atenda ao interesse público, por ocasião da realização de novo procedimento licitatório para instalação da CCE BH2.

1.1.1.8 CONSTATAÇÃO

Levantamento do valor de locação do imóvel com base em consulta de apenas um laudo de avaliação de imóvel.

Fato

A ECT lançou Edital de Dispensa de Licitação Eletrônica – DR/MG DLe. nº 080/2014 para Serviço de Elaboração de Laudo de Avaliação de Imóvel para Instalação do CCE- BH 2-DR/MG (licitação nº 563055), conforme Processo nº 53120.006911/2014-54, com abertura de propostas prevista para 31/10/2014. O valor estimado da contratação foi de R$9.487,50. As seguintes empresas apresentaram propostas de preços:

Relação de propostas apresentadas na DLe. nº 080/2014
Empresa	CNPJ	Valor proposta
Avalicon Engenharia Ltda	03.740.729/0001-92	R$18.000,00
Make Consultoria de Avaliações Ltda	00.601.771/0001-34	R$4.200,00
Setape Serviços téc. de Avaliações do Patrimônio	44.157.543 /0001-92	R$14.000,00
Avalor Engenharia de Avaliações	13.016.939/0001-96	R$3.500,00
Grupounis Adm Patrimonial e Inf. Ltda	96.614.672 /0001	R$30.000,00

O fornecedor inicialmente declarado vencedor, Avalor Engenharia de Avaliações, não se manifestou quanto ao seu enquadramento como Microempresa/empresa de pequeno porte (ME/EPP), tendo sido desclassificada, uma vez que, de acordo com o regulamento da ECT, processos de compras por dispensa de licitação são permitidos somente para empresas que se enquadrem como ME/EPP, estando assim aptas a usufruir do tratamento favorecido estabelecido nos art. 42 a 49 da Lei Complementar 123/06. Ademais, a empresa Avalor Engenharia de Avaliações foi declarada suspensa para contratar com a administração federal.

A segundo colocada do processo, Make Consultoria de Avaliações, foi contratada por R$3.500,00, mesmo preço da primeira colocada, que foi desclassificada. O laudo de Avaliação apresentado pela empresa Make Consultoria de Avaliações apresentou dados relativos à edificação a ser construída e ao terreno para se levantar o valor locatício, segundo normas de avaliação. Foi realizada consulta de preços de venda de imóveis na região, tendo sido tomado como amostra 19 áreas para venda, fornecidas por anúncios de empresas imobiliárias. As áreas variavam de 5.073 m² a 910.000 m². A área do terreno avaliado é de 136.832,47 m². As amostras utilizadas para determinação de valor por tratamento estatístico são as seguintes:

Item	Fonte	Área (m²)	Valor unitário R$/m²
1	J. Xxxxxxx – Consulte Consultoria	910.000	250,00
2	Libério Naves Consultoria	200.000	200,00
3	Libério Naves Consultoria	180.000	200,00
4	Xxxx Xxx ElMorais	200.000	200,00
5	Libério Naves Consultoria	200.000	400,00

6	J. Xxxxxxx – Consulte Consultoria	60.000	600,00
7	Carlos Roberto – Xxxxxx Xxxxxxx	70.000	357,00
8	Libério Naves Consultoria	20.000	400,00
9	Hyper Imóveis	290.000	200,00
10	VPR imóveis	600.000	49,00
11	Hyper Imóveis	70.000	350,00
12	Multiplik Corretora	45.000	222,00
13	Hyper Imóveis	803.000	30,00
14	Granville Imóveis	64.000	210,00
15	Xxxxx Xxxxxxxxx- GN Imóveis	207.800	200,00
16	Xxxxx Xxxxxxxxx- GN Imóveis	403.000	200,00
17	BHI Negócios Imobiliários	5.440	629,00
18	BHI Negócios Imobiliários	5.073	620,00
19	BHI Negócios Imobiliários	15.174	790,00

Planilha de terrenos utilizados na avaliação pela empresa Make Consultoria

Vista aérea por satélite da localização dos terrenos da amostragem

O Contrato de Locação dispõe que é concedido à Locatária a opção de compra do imóvel ao final do prazo de 180 meses de locação, cujo preço de aquisição do empreendimento será determinado com a apresentação de laudos de avaliação apresentados por cinco empresas. Ressalta-se que esta é uma forma de ampliar a segurança sobre o cálculo do valor do imóvel e de se obter mais transparência e garantias de que o mesmo se encontra de acordo com o mercado.

Não obstante, na fase inicial de contratação não foram buscadas outras empresas para se ter mais fontes referenciais de preços, considerando para referência contratual apenas o valor citado no laudo da empresa contratada, Make Consultoria de Avaliações Empresariais Ltda. Se na fase final são requisitadas 5 laudos de avaliação, na fase inicial também, por uma questão de segurança e de transparência, deveria se buscar mais fontes de avaliação.

Causa

Gestor desconsiderou relevância do valor de locação deixando de fazer comparação de mais de um laudo de avaliação para contratação.

Manifestação da Unidade Examinada

Os Correios informaram, por meio do Ofício 1605/2016 – GEREN/COSUP/MG/VISER, de 26/07/2016, o que segue:

“Esclarecidos os regramentos utilizados para a cláusula Décima Sétima no Contrato de Locação nº 001/2015, passaremos a esclarecer a questão do laudo de avaliação para a contratação da locação.

A Lei 8.666/93 no art. 24, inciso X dispõe o que segue:

Art. 24. É dispensável a licitação:

X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia; (grifamos)

O Manual de Engenharia-MANENG dos Correios, no que tange a avaliação de imóveis assim dispõe:

DESCRIÇÃO DO SUBPROCESSO

2.1 Receber a solicitação de avaliação de um bem

2.1.1 Realizar as avaliações por ocasião da inclusão (Aquisição), exclusão (Alienação) e controle de bens (Valor Locatício).

2.2 Conferir a documentação que acompanha o pedido de avaliação.

2.2.1 Informar, pela área demandante, a justificativa e finalidade da avaliação, no caso de imóveis, quanto à necessidade de se apresentarem separadamente os resultados da avaliação para terreno, edificação e benfeitorias.

2.3 Preparar a especificação do serviço de avaliação, observando que:

a) os serviços de avaliação para ao Correios devem ser preferencialmente contratados e fundamentados em dados reais a respeito dos negócios realizados à época da avaliação, contando com amostra suficiente para a utilização da inferência estatística. O método utilizado deverá ser aderente à norma NBR 14.653/2002;

b) as avaliações de imóveis devem ser feitas por empresa ou profissionais especializados, conforme Resolução 345 de 27 de julho de 1990 do CONFEA;

c) todos os procedimentos, relatórios e laudos feitos pelo avaliador deverão seguir os critérios da NBR 14.653/2002, suas eventuais atualizações ou normas substitutas;

d) toda avaliação deve ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Segundo Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx: (...)

A contratação depende, portanto, da evidenciação de três requisitos, a saber: a) necessidade de imóvel para desempenho das atividades administrativas; b) adequação de um determinado imóvel para satisfação das necessidades estatais; c) compatibilidade do preço (ou aluguel) com os parâmetros de mercado. (g.n.)

Por sua vez o Tribunal de Contas da União, por meio do Acórdão nº 1301/2013 – TCU Plenário, dispõe que:

Vê-se, pois, que a licitação pode ser dispensada apenas nos casos em que as necessidades de instalação e de localização condicionem a escolha de determinado imóvel que a Administração

pretende buscar a locação e desde que o preço da locação se mostre compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.

E, ainda, pelo TCU1: (...)

O artigo 24, inciso X, da Lei no 8.666/93 prevê a dispensa de licitação para compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação previa.

Depreende-se do dispositivo acima citado que, antes de promover a contratação direta, a Administração deverá comprovar o atendimento a três requisitos: (i) necessidade de imóvel para o desempenho das atividades administrativas; (ii) adequação de um imóvel especifico para a satisfação das necessidades da Administração; e (iii) compatibilidade do preço exigido com aquele vigente no mercado.

O artigo 62, § 3o, da Lei no 8.666/93, por sua vez, determina a aplicação do regime de direito público, no que couber, aos contratos privados praticados pela Administração (I - contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado; II - aos contratos em que a Administração for parte como usuária de serviço público).

Por outro lado, os princípios de direito privado são aplicados na medida em que sejam compatíveis com o regime de direito público.

Contudo, a mera participação de ente da Administração em uma relação contratual caracteristicamente privada não deve significar a incidência integral do regime de direito público. Daí a necessidade de se diferenciar os contratos privados praticados pela Administração dos contratos administrativos propriamente ditos.

Desse modo, a doutrina tem reconhecido como solução o reconhecimento de que “a satisfação de determinadas necessidades estatais pressupõe a utilização de mecanismos próprios e inerentes ao regime privado, subordinados inevitavelmente a mecanismos de mercado” (In: Comentários a Lei de Licitações e Contratos Administrativos, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx, 12 ed., 2008, p. 704). Ainda nas palavras de Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx, “as características da estruturação empresarial conduzem a impossibilidade de aplicar o regime de direito público, eis que isso acarretaria a supressão do regime de marcado que dá identidade a contratação ou o desequilíbrio econômico que inviabilizaria a empresa privada”.

Pelo exposto, a norma e a doutrina não estabelecem quantas avaliações deverão ser realizadas para instruir um processo de locação ou de aquisição de imóvel pela Administração Pública. Não há regramento no normativo interno aos Correios que exija mais de um laudo de avaliação para essas finalidades.

O laudo de avaliação estabelece o valor de referência para a negociação do valor da locação ou da aquisição do imóvel. De modo que, na letra da cláusula Décima Sétima, na eventualidade de os Correios entenderem pela aquisição do imóvel, resguardadas as regras estabelecidas na Lei de Licitação (8.666/93), a média a ser aferida pelos laudos de avaliação poderá ser negociada oportunamente de forma a buscar sempre a vantajosidade para a Administração Pública, a partir do ano de 2031.

De todo o modo, na eventual decisão pela aquisição do imóvel em questão, os Correios deverão, previamente, atender as recomendações legais, dos Órgãos de Controle e jurisprudenciais, a exemplo do trecho transcrito abaixo:

“A ausência de licitação deriva da impossibilidade de o interesse sob a tutela estatal ser satisfeito através de outro imóvel, que não aquele selecionado... Antes de promover a contratação direta, a Administração deverá comprovar a impossibilidade de satisfação do interesse sob tutela estatal por outra via e apurar a inexistência de outro imóvel apto a atende-lo...” (Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx, Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos, 11ª Edição, pag. 250).

“Em princípio, a Administração compra ou loca mediante licitação.., tais e tantas podem ser as contingências do mercado, variáveis no tempo e no espaço, a viabilizarem a competição. Mas se a operação tiver por alvo imóvel que atenda a necessidades específicas cumuladas de instalação e localização dos serviços, a área de competição pode estreitar-se de modo a ensejar a dispensa... Nestas circunstâncias, e somente nelas, a Administração comprará ou locará diretamente, inclusive para que não se frustre a finalidade a acudir” (Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, Comentários

à Lei das Licitações e Contratações da Administração Pública, 5ª Edição, pag. 277).

As negociações que resultaram na assinatura do Contrato de Locação nº 0001/2015, realizadas pelos Correios, tiveram por definição buscar o melhor para a Empresa Pública. No caso da locação em questão, a negociação, além de seguir esse entendimento, observou o valor de referência aferido pelo Laudo de Avaliação, presente no processo (fls. 834/945), que, para o imóvel objeto do Contrato de Locação nº 0001/2015, aferiu o valor médio locatício de R$ 1.827.000,00, obtido de um intervalo de R$ 1.752.230,00 a R$ 1.902.868,09. Além do Laudo, outra referência para a negociação foi o “Estudo Comparativo de Custos entre Aquisição e Locação de Imóveis para as Unidades de Tratamento da Rede Primária” (fls. 763/831) que estimou o valor locatício em R$1.739.387,55.

O valor de locação para o Contrato nº 0001/2015 foi avençado em R$ 1.735.000,00, equivalente a 5,03% abaixo do valor médio apontado no laudo de avaliação, e 0,25% abaixo do valor estimado no “Estudo Comparativo de Custos entre Aquisição e Locação de Imóveis para as Unidades de Tratamento da Rede Primária”, a ser pago a partir do recebimento das chaves do imóvel alugado. ”

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

A equipe de auditoria apresenta a constatação de que o levantamento do valor de locação do imóvel foi realizado com base em consulta de apenas um laudo de avaliação, apontando o seguinte argumento:

“O Manual de Engenharia-MANENG dos Correios, no seu item 2. 1, trata de obrigações de avaliações, de forma plural. Mesmo que as Leis e Normas citadas respaldem a contratação de apenas uma empresa, ressalta-se que a apresentação de mais de um laudo de avaliação para determinação do valor locatício traria mais abrangência e transparência ao processo de contratação.”(g.n.)

Reiteramos, neste ponto, a manifestação anterior dos Correios de que a Lei, normativos internos, normas técnicas (ABNT) e a jurisprudência respaldam a contratação de apenas uma empresa e não estabelecem a obrigatoriedade da contratação de mais de 01 (um) Laudo de Avaliação para instruirem processo de locação ou de aquisição de imóvel pela Administração Pública.

Por se tratar de matéria essencialmente técnica, que exige qualificação específica, não cabe a comparação entre diferentes avaliações para um mesmo imóvel. Seria o mesmo que se contratar mais de um projeto executivo de engenharia para uma mesma edificacão, com solucões diferentes, mas que atendessem da mesma forma às normas técnicas.

Quanto a pluralidade mencionada pela equipe de auditoria, MANENG7/1 - 2.1:

2. 1Receber a solicitação de avaliação de um bem

2.1.1 Realizar as avaliações por ocasião da inclusão (Aquisição), exclusão (Alienação) e controle de bens (Valor Locatício). (g.n.)

A equipe normativa responsável pelo manual quis instruir que se refere tão somente às avaliações de Aquisição, Alienação e a Valor Locatício, ou seja, 03 (três)fatos distintos e não a contração de vários laudos conforme infere a auditoria.

Uma nova avaliação (nova contratação) a que se refere a nota do MANENG7/1 - 2.7 ocorrerá nos casos em que a área interessada no imóvel identificar variações no mercado da região, especialmente quando tenderem a desvalorizar o imóvel, o que pode ocorrer, por exemplo, em desapropriações na vizinhança, mudanças no plano diretor, etc., o que não ocorreu no presente caso.

A equipe de auditoria também apresenta outras considerações que influenciaram na determinação do valor locatício do imóvel, conforme transcrito abaixo:

( ...)

(c) Ressalta-se, ainda, o fato de que no laudo de avaliação apresentado pela empresa Make Consultoria de Avaliações Empresariais Ltda. foi realizada consulta de preços de venda de terrenos com características “correlatas” na região, tendo sido tomado como amostra 19 áreas para venda, fornecidas pelas imobiliárias, conforme tabela mostrada anteriormente. A maior parte dos terrenos está com preços em torno de R$300.00por m'. Os terrenos com valor unitário mais elevados utilizados na amostragem (itens 17, 18 e19), na faixa de R$620,00 por m', foram divulgados para venda pela imobiliária BHI Negócios Imobiliários, de pouca projeção no meio imobiliário dessa Capital. Esses terrenos, coincidentemente, têm também menor área, entre 5.000 e 15.000,que difere bastante da área do terreno avaliado que é de 136.832,47m'. Conforme se verifica na foto por satélite, os terrenos de n° 17, 18 e 19estão situados em uma região mais habitada, perto de duas vias pavimentadas e também estão mais distantes do local de instalação do CCE-8H2 que os outros imóveis da amostragem;

(d) Após o tratamento estatístico realizado no lauda, a avaliação chegou a um valor do terreno entre os limites de R$449,65a R$585,98 por m', sendo adotado pela avaliadora o valor médio de R$517,82 por m', chegando ao valor total médio do terreno em R$70.854.434,56. Daí se demonstra a importância da amostragem de terrenos selecionados para determinação do valor. Uma diferença de R$100,00 no valor médio unitário acarreta uma diferença de R$13.683.247,00 no cálculo do valor do terreno. Dentre os 19 terrenos que serviram de amostra para se avaliar o imóvel a ser locado, apenas 4 deles tem valor por metro quadrado acima de R$517,82, que foi a média encontrada pelo avaliador. Logo, os terrenos da BHI Negócios Imobiliários tiveram grande influência para elevar o cálculo da média estatística do valor unitário e ainda apresentaram pouca correlação com o objeto avaliado em termos de área.

Nesse sentido, destaca-se ainda o subitem 8.2.1.4.1 da Norma Técnica da ABNTNBR14653-2, de 03/03/2011, que dispõe que a qualidade da amostra de dados utilizados no tratamento estatístico deve estar assegurada quanto a:

a) correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das principais variáveis levantadas.

b) isenção das fontes de informação

e) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas"

A forma como se deu a apresentação da amostra selecionada deixa de atender aos quesitos citados.

Para esclarecer estes questionamentos temos que nos reportar ao Laudo de Avaliação elaborado pela MAKE (fls.33) que apresenta o modelo inferencial estatístico com explicação das variáveis utilizadas conforme abaixo:

Área Total: variável quantitativa, expressa em m2. Os valores variam de 5.073 a 910.000 m2.

Infraestrutura na Vizinhança: Variável icotômica, que descreve a existência ou ausência de infraestrutura (vias de acesso, indústrias, entre outros) no entorno do imóvel, sendo 0 = ausência e 1 = presença.

Valor Unitário do Terreno: Variável explicada ou dependente, expressa em unidades monetárias por m2.

O modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderência aos pontos da amostra tem a seguinte forma:

Valor Unitário = + 261,8433747 – 4,056189846E-010 * Área Total + 263,5716735 * Infraestrutura Vizinhança

Percebe-se do modelo que a variável que tem mais influência no valor unitário por m2 é a Infraestrutura de vizinhança que explica a infraestrutura na vizinhança de cada terreno

considerado e que por sinal é ratificado pelo nível de significância encontrado às fls.35 do Laudo:

Variável	T (student)	Significância
Área Total	2,93	1,03
Infraestrutura na vizinhança	4,03	0,10

Desta forma, podemos afirmar que a variável mais importante para explicar o valor do terreno é a INFRAESTRUTURDA DE VIZINHANÇA e não as áreas dos terrenos da amostra como entende a equipe de auditoria.

Também às fls. 34 do Laudo, verifica-se que o modelo estatístico baseado nas amostras apresentadas no LAUDO DA MAKE possui alto poder de explicação das equações, geradas a partir das amostras saneadas, conforme abaixo:

5.1 ANÁLISE DE CORRELAÇÃO

Para verificação da relação de causa e efeito entre a variação da variável explicada (Valor Unitário do Terreno) e a variação das variáveis explicativas (Área Total, Infraestrutura na Vizinhança) analisa-se o Coeficiente de Correlação obtido na modelagem.

No presente trabalho, o coeficiente de correlação obtido foi de 78,98%,permitindo o enquadramento como RELAÇÃO FORTE.

Ademais não se recomenda homogeneizar os dados na sua coleta. A homogeneização deve ser realizada depois, pois deste modo não se corre o risco de ser tendencioso.

Assim sendo, entendemos que a apresentação da amostra selecionada está de acordo com o previsto nos normativos pertinentes.

Análise do Controle Interno

Quanto à justificativa encaminhada pela ECT, apresentamos o que segue:

O Manual de Engenharia-MANENG dos Correios, no seu item 2.1, trata de obrigações de avaliações, de forma plural. Mesmo que as Leis e Normas citadas respaldem a contratação de apenas uma empresa, ressalta-se que a apresentação de mais de um laudo de avaliação para determinação do valor locatício traria mais abrangência e transparência ao processo de contratação.

Há de se considerar, também, os seguintes fatos que influenciaram na determinação da contratação da empresa avaliadora e no valor locatício do imóvel:

(a) A empresa Avalor (que posteriormente foi desclassificada) apresentou a menor proposta para elaboração do laudo, de R$3.500,00, bastante inferior ao valor estimado da contratação que foi de R$9.487,50, segundo o edital. A proposta da segunda colocada Make, de R$4.200,00, também era bastante inferior ao valor estimado e essa empresa ainda concordou em reduzir o valor do Laudo para R$3.500,00 (valor da proposta desclassificada), que corresponde a apenas 36,89 % do valor estimado pela ECT. As duas propostas, inclusive, poderiam ser eliminadas, a princípio, por apresentarem preços inexequíveis. A elaboração de um laudo de avaliação demanda dias de trabalho de profissionais credenciados, engenheiros ou arquitetos, que devem deter conhecimentos avançados da matéria, some-se a isto o custo de encargos sociais, taxas, impostos, uso de salas e equipamentos, não condizentes com o valor proposto de R$3.500,00 para

elaboração de um laudo com essa complexidade. As outras empresas apresentaram propostas que estavam em R$18.000,00, R$14.000,00 e R$30.000,00;

(b) O valor estimado para contratação do laudo é irrisório em relação ao valor do imóvel e do seu respectivo aluguel. O aluguel do imóvel é de R$ 1.827.000,00 mensais, correspondes a R$60.900,00 por dia. Um dia de aluguel do imóvel equivale a cerca do valor cobrado para se elaborar 6 laudos de avaliação de acordo com o valor estimado para o Laudo pela ECT. Logo, seria vantajoso para a ECT contratar mais laudos de avaliação para se levantar um valor mais seguro e significativo sobre o valor do imóvel e do seu consequente aluguel mensal. A ECT se preocupou muito em reduzir o valor a ser pago pelo laudo, negociando a proposta da Make de R$4.200,00 para R$3.500,00 (conseguindo uma economia de R$700,00), mas deveria ter buscado também maior abrangência na determinação do valor do imóvel;

(c) Ressalta-se, ainda, o fato de que no laudo de avaliação apresentado pela empresa Make Consultoria de Avaliações Empresariais Ltda. foi realizada consulta de preços de venda de terrenos com características “correlatas” na região, tendo sido tomado como amostra

19 áreas para venda, fornecidas pelas imobiliárias, conforme tabela mostrada anteriormente. A maior parte dos terrenos está com preços em torno de R$300,00 por m². Os terrenos com valor unitário mais elevados utilizados na amostragem (itens 17, 18 e 19), na faixa de R$ 620,00 por m², foram divulgados para venda pela imobiliária BHI Negócios Imobiliários, de pouca projeção no meio imobiliário dessa Capital. Esses terrenos, coincidentemente, têm também menor área, entre 5.000 e 15.000 m², que difere bastante da área do terreno avaliado que é de 136.832,47 m². Conforme se verifica na foto por satélite, os terrenos de nº 17, 18 e 19 estão situados em uma região mais habitada, perto de duas vias pavimentadas e também estão mais distantes do local de instalação do CCE-BH2 que os outros imóveis da amostragem;

(d) Após o tratamento estatístico realizado no laudo, a avaliação chegou a um valor do terreno entre os limites de R$449,65 a R$585,98 por m², sendo adotado pela avaliadora o valor médio de R$517,82 por m², chegando ao valor total médio do terreno em R$70.854.434,56. Daí se demonstra a importância da amostragem de terrenos selecionados para determinação do valor. Uma diferença de R$100,00 no valor médio unitário acarreta uma diferença de R$13.683.247,00 no cálculo do valor do terreno. Dentre os 19 terrenos que serviram de amostra para se avaliar o imóvel a ser locado, apenas 4 deles tem valor por metro quadrado acima de R$517,82, que foi a média encontrada pelo avaliador. Logo, os terrenos da BHI Negócios Imobiliários tiveram grande influência para elevar o cálculo da média estatística do valor unitário e ainda apresentaram pouca correlação com o objeto avaliado em termos de área.

Nesse sentido, destaca-se ainda o subitem 8.2.1.4.1 da Norma Técnica da ABNT NBR 14653–2, de 03/03/2011, que dispõe que a qualidade da amostra de dados utilizados no tratamento estatístico deve estar assegurada quanto a:

“a) correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das principais variáveis levantadas.

b) isenção das fontes de informação

e) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas”

A forma como se deu a apresentação da amostra selecionada deixa de atender aos quesitos citados.

Sobre a manifestação após ciência do relatório preliminar a equipe de auditoria mantém seu posicionamento de que a busca de mais de um laudo de avaliação traria maior segurança e transparência para a contratação, a despeito da exigência legal de apenas um laudo.

Os Correios continuam defendendo a validade da amostra do Laudo de Avaliação da empresa Make, afirmando que a variável considerada mais importante é a “Infraestrutura da Vizinhança”, apesar da equipe de fiscalização ter demonstrado que 3 terrenos da amostra de 19 (15,78%) estarem situados em região mais habitada, perto de duas vias pavimentadas, o que os desclassifica para o quesito de comparação citado.

Ademais, foi demonstrado no item 1.1.10 desse relatório o Cálculo a maior do valor do terreno, por meio do laudo da Superintendência do Patrimônio da União – SPU/MG, que utilizou a mesma base de dados e o mesmo cálculo estatístico, com um efeito no valor a mais de R$53.856.000,00, que acarreta valor locatício mensal superior em R$376.992,00, considerado o índice para cálculo de locação de 0,7%, e onerando indevidamente em R$67.858.560,00 todo o período contratado de 15 anos.

Recomendações:

Recomendação 1: Considerar a relevância do valor de locação ao contratar Laudo de Avaliação, observando, no que tange à qualidade da amostra, o que dispõe Norma Técnica da ABNT NBR 14653-2, de 03/03/2011, bem como a necessidade da comparação de mais de um laudo de avaliação para melhor resultado para a Administração Pública.

1.1.1.9 CONSTATAÇÃO

Laudo de avaliação de imóvel para locação apresenta fatores que elevaram o preço do empreendimento.

Fato

A empresa Make Consultoria de Avaliações Empresariais apresentou, em 12/12/2014, o Laudo de Avaliação do imóvel situado às margens da rodovia BR 040, município de Contagem/MG, com área desmembrada de 136.832,47 m², pertencente à área do quinhão 4 da fazenda de Tapera, com área total construída do galpão de 48.186,27 m². Em análise do laudo apresentado, verificou-se os seguintes fatos:

Conforme pag. 43 do Laudo, para se chegar ao valor de mercado das benfeitorias, o avaliador adotou o índice custo unitário PINI de edificações - CUPE, com fator de homogeneização de 0,7623 para a correção do custo de galpão industrial. O avaliador justifica a utilização do fator, que aumentou o preço do índice em 76,23%, com base no seguinte: a) esse custo publicado diz respeito a um galpão de 1.553,50 m² (CUPE) e a área total construída para o CCE-BH2 é, aproximadamente, 33 vezes maior que a área de galpão industrial previsto no índice PINI; b) os materiais empregados no galpão do CCE- BH2 são de qualidade superior, com previsão de utilização de mão de obra e equipamentos específicos.

O avaliador fez uma análise referente ao custo fornecido pelo Sinduscon/MG de R$598,54/m² para um galpão de 1.000 m², projetando para um galpão maior com 1.553,50 m², com o custo CUPE de R$1.024,92 m², o que gerou uma diferença de 71,23%. Esse

percentual de 71,23 ainda foi majorado em 5%, devido outros fatores citados, chegando- se aos 76,23%.

Esse mesmo percentual foi transposto entre o galpão CUPE de 1.553,50 m² para o galpão objeto desse laudo (de 48.186,27 m²), considerando-se uma correlação entre um galpão de área menor e o galpão de referência, e transpondo o percentual para o galpão do CCE- BH2 (pag. 51); conforme se detalha a seguir:

Galpão menor x 1,7123 = Galpão CUPE Galpão CUPE x 1,7623 = Galpão CCE-BH2

Dessa forma o preço CUB para galpão passou para R$1024,92/m² x 1,7623 = R$1.806,21 por m².

O fator de homogeneização foi incorretamente adotado, uma vez que o custo unitário dos elementos que compõe uma edificação, como peças de concreto, piso, cobertura, parede ou outros materiais não se aumentarão se for construída uma obra de 1000 m² ou 10.000m² de área. Pelo contrário, os custos unitários podem até diminuir para um quantitativo maior de serviços, considerando-se a economia de escala. Pode ocorrer uma variação de preços devido a diferentes padrões de qualidade dos materiais ou complexidade, mas a área edificada por si só não poderá majorar o preço unitário.

No resumo de orçamentos sintéticos foram apresentados custos que são exclusos do índice CUPE. Conforme resumo dos orçamentos sintéticos apresentados pelo avaliador, segundo projeto da obra, chegou-se a um valor de R$63.851.567,30 (pag. 43). Quanto aos serviços de infraestrutura, terraplenagem e pavimentação, o montante desses serviços é de R$ 38.137.988,15, o que dá uma média de R$276,36 por m² de terreno. O montante do custo de terraplenagem do terreno serviu para aumentar o valor da obra, mas não diminuiu no mesmo quantitativo na fase de avaliação do terreno, já que ‘Valor do imóvel

= (valor do terreno + valor da benfeitoria) x fator de comercialização’.

Ademais, no valor do terreno de R$70.854.434,56, obtido por método inferencial, foi incorporado 12 % referente a “campo de arbítrio” passando o valor a 79.356.966,71, sem que houvesse justificativas para esse aumento relevante ao valor do terreno. Por fim, foi incorporado ainda 3% de fator de comercialização, elevando o terreno para R$81.700.000,00, apesar do Correio já ser o locador garantido por 180 meses.

Ressalta-se que, por meio das escrituras de compra e venda apresentadas, o terreno foi vendido à BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A, CNPJ 20.972.195/0001-49, por R$5 milhões e a Prefeitura de Contagem/MG fez a avaliação fiscal do imóvel de R$20.500.00,00, conforme escritura.

Os Correios informaram, por meio do Ofício 1605/2016 – GEREN/COSUP/MG/VISER, de 26/07/2016, que “o Laudo de Avaliação (fls. 834 a 956 do processo) foi contratado pelos Correios por meio da Autorização de Serviço AF nº 183/2014 e como tal está sob Responsabilidade Técnica do profissional Engenheiro Civil A. P. A. F. N., conforme ART 14201400000002162716 CREA/MG.

Ademais, nos termos da Lei no 9.610 de 19 de fevereiro de 1998, os direitos autorais do laudo são do profissional que os elaborou e, portanto, solicitamos à responsável pela elaboração do Laudo de Avaliação, MAKE Consultoria de Avaliações Empresariais Ltda. que prestassem os esclarecimentos pertinentes para os questionamentos abaixo transcritos:

(a) O fator de homogeneização de 1,7623 foi adotado em virtude do alto padrão e qualidade da edificação proposta no projeto da ECT. A título de exemplificação, tanto o projeto padrão de galpão do CUB e do CUPE não possuem a definição do uso de cobertura de telha metálica com pintura branca e termo acústica do tipo sanduíche (ambos os projetos padrões utilizam a telha de fibrocimento).

Na tabela Sinapi, amplamente utilizada pela Caixa Econômica Federal, podemos notar que somente a diferença dessa cobertura é de aproximadamente 258%, ou seja, um índice de 2,58 por m². Cabe ainda destacar que a telha apontada na tabela Sinapi da CEF nem é termo acústica, o que elevaria ainda mais seu valor por m².

Outro ponto que merece destaque é o material do IBAPE-SP, que trata dos valores de edificações de imóveis Urbanos – SP (vide anexo). Neste temos as diretrizes de aplicação de índices de homogeneização de acordo com o tipo de obra a ser executado. Note que para galpões de padrão superior, existe a adoção de fator de homogeneização acima de 1,69.

Assim, entendemos que o fator de 1,7623, aplicado à área do imóvel (como sugerido pelo IBAPE-SP), seja a melhor maneira de ajustar o valor da edificação em conformidade com o seu projeto especificado.”(...)

Contudo, a Norma Técnica da ABNT NBR 14653–2, de 03/03/2011, trata em seu item

8.3.1 sobre o Método de quantificação de custo de imóveis, que é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias e estipula que o cálculo pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.

A Xxxxx trata no subitem 8.3.1.1.2 do cálculo de área equivalente de construção e o subitem 8.3.1.1.3, da estimação do custo de construção. Por sua vez, o subitem 8.3.1.2 trata da identificação do custo pelo orçamento detalhado e o subitem 8.3.1.2.4, do preenchimento da planilha orçamentária, que deve ser de acordo com o modelo sugerido na norma ABNT NBR 12721, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo total e a fonte de consulta.

Nota-se, portanto, que a Norma permite os dois tipos de avaliação, pelo custo unitário básico ou por orçamento detalhado. Não há impedimento em se fazer o orçamento detalhado com um projeto básico. O orçamento por índices e transposição de custo entre várias fontes não leva a resultados tão exatos como o orçamento detalhado, que trata de todos os custos de itens que compõem a edificação e quantitativos pormenorizados. Como se trata de valores de grande monta no aluguel do galpão do CCE-BH2, com alugueis mensais acima de R$1.800.000,00, seria de bom alvitre a adoção de um cálculo mais preciso e detalhado que o método utilizado no laudo.

Foi demonstrada pela Make a variação de preços entre os dois tipos de telhado de cobertura, a utilizada no galpão do CCE-BH2 e a constante no galpão básico. Os fatos apresentados não são, contudo, suficientes para justificar todo o percentual acrescentado de 76,23%, devido ao fator de homogeneização. Além disso, como dito anteriormente, um galpão com área maior permite economia de escala de preço unitário, no caso do concreto armado, piso e estrutura metálica. Quanto mais se fazem projeções, maior o risco de não se chegar a um resultado preciso, o que pode ser melhor conquistado com um orçamento detalhado da obra a ser executada.

A empresa Make manifestou que “(b) o valor de avaliação do terreno representa a quantia monetária apenas da terra bruta, ou seja, sem qualquer benfeitoria de infraestrutura. Dessa forma, todo o custo de terraplenagem, pavimentação, dentre outros são somados ao valor final de avaliação do imóvel, já que, para se edificar um galpão, é necessária toda a preparação da terra. Assim, não se justifica a retirada de seu valor na avaliação do terreno, o que já é previsto na NBR 14.653-2:2011.”

Contudo, a norma não especifica exatamente todos os fatores intervenientes na avaliação de um imóvel que devam ser incorporados na avaliação do imóvel. A utilização desses fatores depende do tipo de imóvel a avaliar, experiência do avaliador e obras científicas consultadas. A adoção de um fator ou outro influenciam o cálculo do valor dos imóveis.

A título de exemplo, cita-se alguns parâmetros que influenciam na avaliação de imóveis:

b.1) fatores valorizantes intrínsecos:

- Coeficiente de esquina ou de frentes múltiplas;

- Coeficiente de frente, coeficiente de profundidade;

- Fator de topografia, dependendo de terreno plano ou acidentado;

- Fator de melhoramentos públicos, obras de urbanismo, energia limpeza, transporte e segurança pública;

- Fator de acesso, dependendo da existência e da qualidade das vias de acesso.

b.2) fatores valorizantes extrínsecos:

- Valorização natural, proveniente de desenvolvimento urbano;

- Valorização legal, devido a mudança das posturas municipais, alterando as restrições de uso concernente ao aproveitamento do lote;

- Valorização especial – resulta de obras de melhoramentos feitas na microrregião do imóvel.

b.3) fatores desvalorizantes intrínsecos:

- Lotes de vila ou rua sem saída (fator de vila adotado entre 0,8 a 0,50);

- Lotes de topografia acidentada, fator de topografia – Fto., considera-se de 1,0 até 0,50 conforme a declividade do terreno esteja entre 5% a 60%;

- Fator de solo, entre 1,0 para terreno seco e 0,50 para terreno inundável;

- Fator de obra, para o caso de obras necessárias de contensão de encostas ou muro de arrimo.

b.4) fatores desvalorizantes extrínsecos:

- Possibilidade de desapropriação ou localização em “área não aedificandi”;

- Proximidade de favelas, cemitérios, zona de enchente e outras áreas de riscos;

- Falta de melhoramentos públicos, como água, energia iluminação, pavimentação, galeria de águas pluviais.

Tendo em vistas os fatores citados, somos de opinião que o laudo de avaliação deixou de incluir no cálculo alguns fatores que desvalorizam o terreno avaliado, considerando que se trata de um terreno situado em área com poucos melhoramentos públicos, topografia acentuada, com trecho alagável, APP, com necessidade de obras de contenção de encostas, serviços de corte, aterro, drenagem e retirada de rochas de grande impacto.

Pesa ainda o fato de haver linha de transmissão elétrica de alta tensão nas proximidades que requer permissão da concessionária local (CEMIG) para instalação do empreendimento, situação que já é objeto de interpelação judicial por parte da Companhia Energética.

Uma vez que inexiste acesso viário oficial ao imóvel, conforme abordado em item específico deste relatório, também será necessária a construção de via de acesso à rodovia mais próxima e, no caso do desmembramento do terreno, conforme disposto em contrato, a empresa deverá legalizar o procedimento junto à Prefeitura de Contagem/MG e construir via de acesso à nova área desmembrada.

Por fim, lembramos que o item X0, xx Xxxxx X xx Xxxxx de Avaliações, recomenda que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dados de mercado com características físicas socioeconômicas e de localização as mais semelhantes possíveis entre si em relação ao imóvel avaliado, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneização. Os imóveis de nº 17, 18 e 19, citados no item anterior desse relatório, que apresentam valor unitário mais elevado, possuem justamente características distintas do terreno avaliado, quanto à área que é bem menor, maior proximidade de vias e maior grau de habitação, deixando de atender à recomendação da Xxxxx quanto à semelhança.

A empresa Make ainda manifestou que “(c) o percentual de 12% incorporado ao valor do terreno refere-se a diferença de aproximadamente R$ 9.000.000,00 que serão necessários para a alocação de equipamentos operacionais fixos no galpão. De acordo com o projeto padrão fornecido pela ECT (pág. 99 a 101), estão previstos no empreendimento plataformas niveladoras, racks balança, plataformas elevatórias, dentre outros. O custo de aquisição de tais itens, na ausência de cotação específica, pode ser agregado ao campo de arbítrio no laudo de avaliação. Como o campo de arbítrio estava associado ao modelo de regressão linear do terreno, esse valor acabou sendo incorporado a este. Cabe destacar que a análise de incorporação desse valor não deve ser feita isoladamente ao terreno, mas sim ao empreendimento como um todo. Conforme previsto na NBR 14.653-2, este campo é utilizado pelo engenheiro avaliador para o ajuste do correto valor de mercado do imóvel (empreendimento completo).”

Contudo o adicional de 12% ao valor do terreno causou uma elevação significativa no valor total do imóvel e no aluguel. Mesmo que a Norma preveja esse tipo de procedimento, lembramos que ela orienta as avaliações de modo geral, principalmente entre transações empresariais e pessoais. Ao se tratar da avaliação de uma edificação que irá gerar despesas para uma empresa pública, o ideal seria a realização de um cálculo mais preciso, com incorporação dos custos dos serviços, com seus respectivos insumos para

elaboração do orçamento final da edificação, ao invés de se fazer a projeção no valor do terreno.

Quanto ao fator de comercialização que compôs o cálculo, a empresa Make manifestou que esse “(d) é um índice que mensura a atratividade do imóvel no mercado no qual esteja inserido. O potencial de expansão da região (com a concessão da rodovia), independente do fato do imóvel ser alugado pela ECT ou outra empresa, indica que fator de 3% (adotado a época) foi bem conservador. ”

A ECT informou que “Além dos esclarecimentos ora encaminhados pela MAKE Ltda., já em 2014 quando questionada pela Gerência de Engenharia – GEREN/MG (Carta 2985/2014 – GEREN/DR/MG) sobre o mesmo assunto, emitiu resposta por meio de Carta de 01/12/2014 onde já havia esclarecido que a vizinhança do imóvel onde está sendo implantado o empreendimento possui elevada industrialização com a existência de vários galpões/centro de distribuições instalados como: Casa Bahia, Embrasil, Tambasa, BH Supermercados e outros. Acrescenta ainda que a faixa prevista para a correção do valor justo do imóvel pela literatura é de até 15%.

Contudo, quando uma imobiliária fornece o preço de venda de um imóvel, ela o faz com base em pesquisas, no seu histórico de vendas ou mesmo com respaldo em laudos de avaliação, sejam eles elaborados com níveis de avaliação mais precisos ou expeditos. Da mesma forma que o avaliador do terreno em pauta incorporou aos seus cálculos o “fator de comercialização”, as imobiliárias que apresentaram terrenos que serviram de amostragem também o fizeram. Esses imóveis também têm galpões e bens públicos em suas imediações. Assim, deveria ser dado tratamento homogêneo aos terrenos pesquisados, ou seja, retirar do valor unitário da amostra o possível fator de comercialização já embutido por quem ofertou o terreno anunciado.

Ressalta-se, ainda, que um dos fatores utilizados em laudos de avaliação de imóveis é o Fator de fonte informativa (Ffn). Esse fator indica uma redução de 10% em média do preço do imóvel para compensar a flexibilização da transição imobiliária ou devido ao grau de confiabilidade e precisão de informação prestada. É comum adotar-se o Ffn, para considerar-se fidedigno o valor do bem imóvel pesquisado. Dessa forma, os terrenos apresentados na amostragem poderiam ter subtraído 10% de seu preço de venda e do consequente valor unitário, o que iria também diminuir o valor médio unitário do terreno avaliando.

Por fim a ECT informou que “(e) o laudo de avaliação foi contratado em 07/11/2014 e não havia a informação do valor real do terreno, o terreno foi avaliado pela metodologia comparativo direto de dados de mercado e foi baseada nas amostras coletadas à época da avaliação. Trata-se, portanto, de um valor balizador para as negociações que se sucederam até a assinatura definitiva do contrato que ocorreu em 15/04/2015. ”

Contudo, embora não houvesse ainda o valor de aquisição do terreno à época de realização do laudo, a revelação do valor pelo qual foi realmente negociado o terreno pode servir de amparo a uma possível renegociação dos valores de aluguel, a fim de se adequar à realidade de mercado e poupar gastos à ECT.

Causa

A empresa autora do Laudo de Avaliação não atentou para a Norma ABNT 12.721 que estabelece critérios de avaliação, baseando-se em parâmetros aleatórios para emissão do laudo.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“A equipe de auditoria apresenta as constatações de que o “Laudo de avaliação de imóvel para locação apresenta fatores que elevaram o preço do empreendimento” e “Locação de imóvel com avaliação superdimensionada”, apontando como causas de tais fatos:

“A empresa autora do Laudo de Avaliação não atentou para a Norma ABNT 12.721 que estabelece critérios de avaliação, firmando parâmetros aleatórios.”

e,

“A Gerencia de Engenharia dos Correios deu parecer favorável ao Laudo de Avaliação com cálculos divergentes no programa de regressão múltipla do terreno e sem a observância da Norma ABNT 12.721 para os cálculos relativos a edificação. "

Inicialmente apresentamos o posicionamento da Make Consultoria Ltda., que em carta de 18/01/2017, assim se posicionou:

1- Os itens 1.1.1.9 e 1.1.1.11(sic) tratam em síntese da inadequação do laudo a norma 12.721/2006, Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios.

2- O objetivo da norma 12.721/2006 transcrita abaixo, diz o seguinte:

“1 Objetivo

1.1 Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.

1.2 Esta Norma aplica-se aos edifícios com unidades autônomas dispostas em pavimentos, conjuntos de residências unifamiliares isoladas ou geminadas, conjunto de edificações que sejam objeto de incorporação imobiliária, bem como as edificações, que mesmo não tendo sido incorporadas na forma da Lei 4.591/64, Título II submetam-se posteriormente à forma condominial disposta na legislação aplicável para perfeita uniformização dos procedimentos que regem 35 disposições do condomínio edilício (partes autônomas e partes de uso comum)

NOTA No caso de conjuntos de prédios, e quando julgado necessário, os quadros desta norma poderão ser apresentados com a indicação de participação de cada unidade autônoma nas partes de uso exclusivo no prédio ou subconjunto de prédios, acrescentando-se obrigatoriamente neste caso um quadro geral de participação de cada unidade no todo da edificação.

1.3 Esta Norma não se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo Decreto Lei 58, de 10.12.1937, Lei n.º 6.766, de 19/12/1979, e legislações posteriores”

3- Conforme item 1.2, a referida norma tem o escopo de aplicação limitado a análise de custos unitários de determinados tipos de imóveis e em particular, não faz qualquer citação para Galpão tipo “Build To Suit(BTS)”. Esses tipos de imóveis normalmente possuem capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 5 toneladas, isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 12 metros, pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, docas elevadas, distância entre pilares acima ou igual a 22,5 metros, iluminação natural, iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora] igual ou acima de 6, gerador.

4- Além dessas características citadas no item anterior, o Galpão BTS para o funcionamento do CCE II - Contagem/MG possui em seu projeto padrão sistema de climatização/ar condicionado, sistema de segurança/CFTV, sistema de combate a incêndio e diversos equipamentos fixos. Notadamente, todos esses itens tem um custo adicional de projeto, não sendo possível sua mensuração por índices da construção civil.

5- Complementarmente, como previsto no título da norma 12.721, esta se aplica a avaliação dos custos unitários de construção para incorporação imobiliária, caso este em dissonância com a avaliação de um imóvel situação paradigma de um galpão tipo BTS e suas peculiaridades. (g.n.)

6- No caso em tela, as normas corretamente aplicadas foram a 14.653-1 e 14.653-2, em concordância ao previsto no edital DLe 080/2014 e seus anexos, com o prazo de execução de 15(quinze) dias corridos.

(...)

Complementarmente, informamos que a Norma ABNT 12721:2006 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios - Procedimento, versão corrigida já incorporando a Errata 1 de 29.01.2007 e a Errata 2 de 09.04.2007, refere-se a empreendimentos que possuem projetos executivos completos, onde pode-se incorporar o orçamento real da obra ao bem construído. Ademais, pela própria natureza da contratação no formato BTS é previsto no momento da contratação e elaboração do Laudo de Avaliação tão somente um estudo preliminar/paradigma sem total detalhamento do empreendimento em análise, portanto, esta norma não caberia àquela situação em lide.

Seguem abaixo os demais argumentos formulados pela equipe de auditoria acompanhadas dos esclarecimentos adicionais pertinentes.

- Letras (b), b.1), b.2), b.3) e b.4):

Para este item temos que observar que o avaliador (MAKE) não pode e não deve em razão do cliente que o contratou (CORREIOS), realizar inferências que aumentem ou diminuem o valor do imóvel avaliado.

Ademais, a utilização de fatores de homogeneização para a transformação das variáveis é caracterizada a partir do modelo matemático elaborado pelo Profissional Avaliador e faz parte de sua percepção do mercado. Cada variável utilizada neste modelo é decidida pelo profissional e faz parte de um trabalho Técnico, com registro de Anotação de Responsabilidade Técnica, e está coberto pelo Código de Ética do CREA e da Lei nº 9.610 de 19 de fevereiro de 1998, os direitos autorais do laudo são do profissional que os elaborou.

Para tanto, o próprio Laudo de Avaliação (Fls.58) cita:

8 DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA

o signatário atesta que a presente avaliação obedece criteriosamente os seguintes princípios: (...)

- O engenheiro avaliador responsável não tem inclinação nem interesse em relação ao objeto deste Laudo.

(...)

- Para a questão da permissão da CEMIG:

(...) “cabe ressaltar que a permissão da CEMIG para instalação do empreendimento em virtude da presença da linha de alta tensão (A.T.) está relacionada com o projeto executivo do acesso rodoviário e por sinal já encontra-se em aprovação na Prefeitura Municipal de Contagem/MG no seguinte estágio:

a) Autorização da CEMIG para passagem do acesso rodoviário. Autorização já concedida, mas aguardando documento a ser emitido pela Concessionária com previsão de emissão até 01/03/2017. (Anexo);

- Letra (c):

(...) Neste ponto, reiteramos manifestação anterior com explicação de que o percentual de 12% incorporado ao valor do terreno refere-se a diferença de aproximadamente R$ 9.000.000,00 que serão necessários para a alocação de equipamentos operacionais fixos no galpão. De acordo com o projeto padrão fornecido pela ECT estão previstos no empreendimento plataformas niveladoras, racks balança, plataformas elevatórias, dentre outros. O custo de aquisição de tais itens, na ausência de cotação específica, pode ser agregado ao campo de arbítrio no laudo de avaliação. Como o campo de arbítrio estava associado ao modelo de regressão linear do terreno, esse valor acabou sendo incorporado a este. Cabe destacar que a análise de incorporação desse valor não deve ser feita isoladamente ao terreno, mas sim ao empreendimento como um todo. Conforme previsto na NBR 14.653-2, este campo é utilizado pelo engenheiro avaliador para o ajuste do correto valor de mercado do imóvel (empreendimento completo). (...)

- Para a questão da adoção incorreta de fator de homogeneização, devido a economia de escala:

(...) “Entendemos, neste caso, que o valor do custo unitário dos elementos de uma edificação (estrutura de concreto e cobertura) pode variar sim com a alteração de dimensões da edificação.

Podemos citar como uma das condicionantes para tal comportamento os esforços que atuam na edificação devido ao vento na fase de dimensionamento do projeto estrutural. Os esforços provenientes da ação do vento numa edificação de 1.000m2 são diferentes quando atuam numa edificação de 10.000m2 ou mais, sendo de crescimento exponencial (ação dinâmica aleatória), exigindo maior rigidez e inércia para suportar os esforços de grandes áreas.

No caso da edificação do CCE Contagem/MG com dimensão do salão operacional de 161m por 250m (40.250m2), estes esforços aumentam demasiadamente e afetam o dimensionamento da estrutura, em especial quanto:

a) ancoragem de terças;

b) contraventamento de estruturas de cobertura;

c) ação de empuxo nas treliças da cobertura;

d) dimensionamento das fundações;

e) deformabilidade excessiva da edificação.

O ganho em escala, pronunciado por essa auditoria, refere-se a produtos onde o modelo é simplificado e repetitivo. O aumento nas dimensões de um galpão com cobertura metálica representa diretamente aumento em esforços solicitantes e não ganho em escalas. Por analogia, um prédio de 10 andares está sujeito a esforços maiores que um prédio de 2 andares. Podemos aferir que os custos no item estrutura será diferenciado.”(...)

- Sobre o valor do terreno, e letra (e):

(...) O valor correto de compra do terreno pela BII Log Empreendimentos foi de R$ 43 milhões (R$ 38 milhões + R$ 5 milhões) que equivale ao pagamento da terra nua, conforme Termo de Opção de Compra e não R$ 5 milhões como apontado pela auditoria. Quanto ao valor de R$ 20,5 milhões apontado pela avaliação fiscal, é importante ressaltar que esta avaliação serve para compor indexadores para composição dos impostos cartoriais pela Prefeitura de Contagem/MG. Não pode ser aferido o valor REAL de venda com este parâmetro. ”

Análise do Controle Interno

Apresentamos as seguintes considerações a respeito das justificativas encaminhadas pela ECT e pela Make Consultoria:

Quanto ao posicionamento da Make Consultoria Ltda., §§ 5 e 6, a alegação de que a NBR 14653–2 foi corretamente aplicada e que a NBR 12721 se aplica a avaliação dos custos unitários de construção para incorporação imobiliária, não podendo ser utilizada para avaliar um galpão “paradigma”, não procede. Conforme já mencionado no campo fato, a NBR 14653–2, no item 8.3.1, apresenta os métodos de quantificação de custos de imóveis, sendo permitido apropriar pelo custo unitário básico de construção, mencionando inclusive a NBR 12721, ou por orçamento.

Quanto aos §§ 3 e 4 da Make, que menciona equipamentos e instalações específicos do galpão tipo “BTS”, tais como: piso com suporte de carga acima de 5 t/m², isolamento acústico e térmico, pé-direito de 12m, docas, vãos livres de 22,5m, iluminação acima de 300 lux para galpão e acima de 500 lux para escritório, ventilação mecânica, sistema de segurança, sistema de combate a incêndio e equipamentos fixos, na qual não seria possível sua mensuração por índices de construção civil, tal alegação também não procede. A NBR 14653-2 apresenta, no item 8.3.1.1.3, o método de estimação do custo de construção, na qual pode-se utilizar o seguinte modelo para avaliação do custo de construção:

Neste modelo, para obter o custo unitário de construção por metro quadrado (C), soma- se ao custo unitário básico (CUB), entre outros, o orçamento de instalações especiais (OI). A norma cita como exemplo de instalações especiais: geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas coletivas, urbanização, projetos, etc. Assim, os equipamentos e instalações necessários para a execução do galpão “BTS”, poderiam ser orçados e adicionados ao custo por m² de construção.

Quanto aos esclarecimentos dos Correios, tecemos as seguintes considerações:

Diferentemente do alegado, a NBR 12721 e suas alterações não fazem referência a projetos executivos. É a NBR 14653-2, quando determina os métodos de avaliação de benfeitorias, que remete ao uso da NBR 12721, na qual o avaliador deve utilizar o custo unitário básico da construção, acrescendo os custos das instalações especiais.

Não procede a informação de que não cabe ao avaliador fazer inferências que aumentem ou diminuem o valor do imóvel avaliado. Na avaliação em tela, inclusive, foram utilizados fatores que majoraram a avaliação, tais como campo de arbítrio, de 12%, e fator de comercialização de 3%. Não foram aplicados fatores que desvalorizassem a avaliação.

No que tange à CEMIG, a alegação é de que a autorização seria emitida em 01/03/2017, na qual sanaria a pendência; decorrido este prazo para a emissão da autorização, cabe a ECT apresentar a efetiva permissão ou justificar os motivos de ainda não haver sido realizada, fundamentando a situação prevista para solução, relacionando também o atual estágio da concessão do acesso rodoviário a ela vinculado.

Em relação ao percentual de 12%, a alegação foi de que esta majoração seria para alocação de equipamentos operacionais fixos no galpão. Conforme aqui já citado, a NBR 14653-2 apresenta, no item 8.3.1.1.3, o método de estimação do custo de construção, na

qual tais equipamentos poderiam ser orçados e adicionados ao custo por m² de construção, não sendo previsto na norma a estimativa por percentual.

Quanto à economia de escala, da mesma forma que um galpão maior enseja uma estrutura mais robusta, elevando os custos de construção, outros serviços tem o seu custo reduzido em função do aumento da área. Como exemplo, em um galpão de 1.000m² de área livre, a quantidade de alvenaria necessária para fechamento do mesmo é de 0,76m² de alvenaria para cada m² de piso (adotando-se um galpão de 31,60m x 31,60m com pé-direito de 6m). Para um galpão de 10.000m² de área livre, seriam necessários 0,48m² de alvenaria por m² de piso (galpão de 100m x 100m e pé-direito de 12m). Assim a quantidade de alvenaria e de revestimento da mesma (pintura, cerâmica, etc.) de um galpão de 1.000m² é superior à de um galpão de 10.000m², existindo ganho de escala quando a construção é maior. Cabe mencionar também o ganho de escala na compra de materiais, uma vez que ao efetuar a compra de materiais para um galpão de 10.000m², que consumirá muito mais cimento, areia, blocos, telhas, etc. que um galpão de 1.000m², o construtor tem maior capacidade de negociação com os fornecedores, reduzindo os custos de aquisição dos mesmos.

Conforme a escritura de compra e venda e registro de imóveis, a BII Log Empreendimentos adquiriu o terreno por R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). O valor final alegado pela ECT de R$43.000.000,00 corresponderia ao preço efetivo da compra pela BII Log Empreendimentos acrescido de uma estimativa de custo da infraestrutura necessária para que o terreno esteja em condições de receber a edificação, a de terraplenagem, pavimentação e via de acesso, de R$38.000.000,00.

Este valor de R$38.000.000,00, contudo, foi o montante objeto do Termo de Opção de Compra firmado entre a primeira adquirente (BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A

- CNPJ 20.972.195/0001-49) e a empresa BII Investimentos Imobiliários S/A - CNPJ 14.167.629/0001-35, contratada pela ECT para a locação. E este custo de infraestrutura, por sua vez, está duplicado no Laudo de Avaliação da Edificação, ao compor o custo desta de R$978,17 por m2.

O custo efetivo da aquisição do terreno junto ao terceiro, proprietário anterior, portanto, é de R$5.000.000,00.

Recomendações:

Recomendação 1: Por ocasião de novo laudo de avaliação, tomar como base a norma ABNT NBR 12.721, que define os critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária.

1.1.1.10 CONSTATAÇÃO

Locação de imóvel com avaliação superdimensionada. Fato

Tanto o artigo 24, inciso X, da Lei nº 8.666/1993, quanto o Acórdão nº 1.301/2013, do TCU dispõem que a dispensa pode ocorrer apenas desde que o preço da locação se mostre compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.

Ocorre que o Laudo de Avaliação contratado pelos Correios para servir de base a negociação do preço de locação constante do Contrato de Locação nº 0001/2015, firmado com a Locadora BII Investimentos Imobiliários S.A. CNPJ 14.167.629/0001-35, adotou critérios de avaliação, tanto para o terreno, quanto para o galpão a ser edificado sob medida, que se mostram incompatíveis com o valor de mercado, conforme está demonstrado neste e em pontos específicos deste Relatório.

Para que se pudesse aferir a adequação ou inadequação do Laudo de Avaliação apresentado, a equipe de auditoria solicitou à Secretaria de Patrimônio da União – SPU, através de sua Superintendência de Patrimônio da União em Minas Gerais – SPU/MG uma análise preliminar do Laudo feito pela empresa Make Consultoria de Avaliações Empresariais Ltda, CNPJ 00.601.771/0001-34. Essa análise seria notadamente na aplicação do método e dos cálculos que culminaram com a avaliação do terreno, contratado para a edificação, em R$81.700.000,00. Esse valor, componente do preço avaliado do imóvel, somado ao custo de edificação do galpão, resulta no valor base negociado por ocasião da celebração do contrato de locação.

A análise preliminar do Laudo de Avaliação do Terreno efetuada pela SPU/MG, segundo o mesmo sistema de cálculo (inferencial estatístico do Método Comparativo de Dados de Mercado, com o programa de regressão múltipla SISREN Windows, utilizando o mesmo número de 19 dados coletados no período de Novembro de 2014), concluiu pelo valor de R$27.844.000,00 de avaliação do terreno, culminando com um sobrepreço de R$53.856.000,00 no referido Laudo, ou seja, 193,42% de sobrepreço em relação ao valor avaliado pela SPU/MG.

Aplicado o fator de composição do aluguel utilizado, de 0,7%, sobre este sobrepreço, temos um aluguel mensal a maior em R$376.992,00 e no período de locação contratado, de 15 anos, de R$67.858.560,00, representando uma supervalorização do valor locatício apenas com relação a esse componente.

O Laudo de Avaliação considerado pelos Correios para fixação do valor do terreno levou em conta um imóvel desprovido de infraestrutura, equivalente ao recálculo feito pela SPU/MG, uma vez que a infraestrutura a ser adicionada foi precificada e compôs o custo da edificação, no mesmo Laudo.

Como fator determinante a contrariar a avaliação que foi feita pelos Correios, temos o valor efetivo de aquisição do terreno pelos empreendedores, conforme escritura de compra e venda e registro de imóveis, de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) por toda a área, incluindo cerca de 36.000 m² não incluídos no contrato de locação, à época da contratação.

No tocante ao valor da Benfeitoria, o Galpão a ser edificado apresenta, em comparação com preços correntes no mercado, avaliação superdimensionada.

A tabela a seguir busca demonstrar a composição do valor do imóvel locado por BTS, a partir do Laudo de Avaliação, com análise e crítica dos critérios considerados inconsistentes.

QUADRO I COMPOSIÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL LOCADO POR BTS SEGUNDO LAUDO DE AVALIAÇÃO
Valor e memória de cálculo	Descrição	Análise e crítica ao critério
I – Terreno: R$81.700.000,00

R$517,82 por m² R$517,82 X 136.833,63 m² = R$70.854.434,56 R$70.854.434,56 x 1,12 = R$79.356.966,71 R$79.356.966,71 X 1,03 = R$81.700.000,00	Preço unitário da avaliação, calculado pela aplicação sobre 19 preços coletados do programa de regressão múltipla SISREN Windows. 1,12 = campo de arbítrio, em função da infraestrutura que irá receber: licenças ambientais, contrapartidas à Prefeitura, benfeitorias (equipamentos operacionais fixos – plataformas niveladoras de docas, elevatórias, pantográficas e racks balanças). 1,03 = fator de comercialização	Superior ao valor de mercado, considerando recálculo pela SPU/MG com o mesmo programa de regressão múltipla SISREN Windows, que chegou a R$203,49/m² R$203,49 x 136.833,63 m² = R$27.844.275,37 A MAIOR EM R$43.010.159,19 (se somado campo de arbítrio e fator de comercialização, a maior em R$53.856.000,00) Acréscimo de R$8.502.532,15 ao preço sem nenhuma memória de cálculo que justifique esse índice. Nota: o terreno foi adquirido em novembro de 2014 por R$5.000.000,00, conforme escritura e registro de imóveis. Fator de comercialização não justificável, inclusive quanto aos fatores valorizantes e desvalorizantes.
II – Galpão: R$179.300.000,00
Custo unitário de construção (CUC) R$2.784,38/m² x 51.895,09m² x 1,205(BDI) x 1,03 (fator de comercialização) = R$179.300.000,00 Onde: Preço m² Galpão (CUC) CUC = R$1.806,21 + R$978,17, sendo: R$1.806,21, a partir de R$598,54 = Preço m² Sinduscon/MG x 1,7123 = Preço m² Cupe (Pini) (set/14) R$1.024,92 x 1,7623 (*) = R$1.806,21 *1,7123 (Cupe/Sinduscon + 5% homogeneização, pela grande área) R$978,17 adicionais em função de obras e instalações adicionais, conforme orçamentos.	Custo unitário de construção calculado pelo item 8.3.1.1.3 da NBR 14.653-2:2011 da ABNT, a partir do custo/m² do Sinduscon/MG (set/2014), levado ao custo/m² do Custo Unitário PINI de Edificações (CUPE), onde varia 1,7623 para maior. Este Índice foi aplicado novamente sobre o custo CUPE, com a justificativa do “porte e esbelteza da obra”. Fator de comercialização (1,03) em função de valorização futura. Adicionais: Infraestrutura, terraplenagem, pavimentação e via de acesso: R$38.137.988,15; Sistema condicionamento de ar: R$11.932.527,00; Prevenção e combate a incêndio: R$7.861.318,15; Instalações especiais, cabeamento estruturado e CFTV: R$5.919.734,00 Soma: R$63.851.567,30 – 20,5% BDI (acrescido ao final), =R$50.761.996,00/51.895,09m² R$978,17	A aplicação, a partir do custo/m² CUPE do índice 1,7623 como “homogeneização”, em razão de padrão mais elevado do Galpão, eleva o custo, antes do BDI e fator de comercialização, em R$40.545.453,01 e, após BDI e fator de comercialização, em R$50.322.989,00, sem justificativa demonstrada e detalhada no Laudo. Fator de comercialização discutível, devido imóvel só ter valorização comercial a partir da utilização pelos Correios durante 15 anos. Adicionais apurados mediante orçamentos apresentados junto com Laudo de Avaliação.
III - Valor total do Imóvel segundo Laudo de Avaliação (I + II): R$261.000.000,00
IV – Valor médio da locação do imóvel BTS conforme Laudo: R$261.000.000,00 x 0,7% = R$1.827.000,00/mês (médio) Valor negociado: R$1.735.000,00/mês		Cálculo do fator de composição do aluguel no percentual de 0,7% não apresentou nenhuma justificativa. Resultou no aluguel de R$35,21/m². Pesquisa pela equipe de auditoria e parecer da SPU/MG mostra preço de mercado em torno de R$20,00/m² para galpão de alto padrão.

Conforme a norma ABNT nº NBR 14.653-2, que define como deve ser feita a avaliação de bens, a estimativa do custo de construção deve ser calculada com a aplicação da seguinte fórmula:

Assim, a área equivalente deve ser calculada com base na norma ABNT 12.721, que define os Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária traz os seguintes conceitos e orientação:

3.9 custo unitário básico: Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8.3 desta Norma, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis.

(...)

5.7 Área equivalente

5.7.1 Conceituação

Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente.

5.7.2.1 Orientações

5.7.2.1.1 Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja:

a) com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência; e

b) com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas.

5.7.2.1.2 O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme item 5.7.2.1.1, dividido pela respectiva área definida no item 5.7.2.1.1 b). Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo – nas estruturas, fundações, etc.

5.7.2.1.3 O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.

Conforme já mencionado, o custo unitário de construção (CUC) adotado foi de R$2.784,38/m², calculado da seguinte forma:

- Custo unitário básico de construção – Sinduscon/MG (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais) CUB/MG, padrão galpão industrial: R$598,54/m²;

- Custo unitário PINI de edificações (editora PINI, especializada em construção civil) CUPE, padrão de uso geral médio: R$1.024,92/m²;

- Fator entre o CUPE e o CUB/MG: 1.204,92 / 598,54 = 1,7123

- Taxa de homogeneização: 5%

- Adicionais de obras e instalações orçados: R$978,17/m²

- Cálculo preliminar do CUC: CUPE x (fator entre CUPE e CUB/MG + taxa de homogeneização) + adicionais = 1.024,92 x (1,7123 + 0,05) = 1.806,22 + 978,17 = R$2.784,38/m².

Este cálculo de custo unitário de construção não está em conformidade com as normas vigentes, uma vez que:

- utiliza custo unitário da PINI em detrimento do custo unitário do Sindicato da Indústria da Construção Civil;

- cria um fator entre o custo da PINI e o CUB/MG e aplica este fator sobre o custo da PINI, não obedecendo a qualquer lógica. Da forma como foi calculado, o custo do m² de construção se encontra 3 vezes maior que o custo orçado pelo Sinduscon/MG (1.806,22 / 598,54 = 3,01).

Conforme os conceitos da NBR 12.721, o custo por metro quadrado de construção deve ser calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil e deve ser utilizada uma área equivalente de construção para o cálculo do custo da construção. Assim, o correto seria a utilização do CUB/MG, no valor de R$598,54/m² multiplicada por uma área equivalente do galpão. Para o cálculo desta área equivalente poderia ser adotado um coeficiente superior a 1,0, devendo ser calculado e demonstrado em função da melhoria de acabamento a ser utilizado.

Cabe ressaltar ainda que não é seguro para a administração a adoção de estimativa de custo, na qual se calcula o preço a partir da área de construção multiplicada por um indicador. Conforme a doutrina, como por exemplo a Orientação Técnica IBRAOP nº 04/2012, a precisão de um orçamento tipo estimativa de custo é de +/- 30%. Não pode a administração ou até mesmo o contratado arcar com esta diferença em potencial. Em um contrato de 15 anos, caberia a apresentação de um orçamento detalhado, a fim de minimizar essa imprecisão.

A conclusão da análise da SPU/MG aponta, para o aluguel de galpão, entre novos e usados, que a União tem praticado o valor máximo de R$22,00m², situado em locais mais valorizados que o imóvel que foi avaliado. Pesquisa realizada pela equipe de auditoria, em Condomínio de galpões de alto padrão, equipados com infraestrutura superior, mostram preço em torno de R$20,00/m², enquanto o Laudo do imóvel contratado aponta R$35,21/m². Esta diferença de preço, de R$15,21/m², aplicada sobre a área construída de 51.895,09m², representa superavaliação de R$789.000,00 mensais, e em 15 anos de R$142.020.000,00.

Causa

A Gerencia de Engenharia dos Correios deu parecer favorável ao Laudo de Avaliação com cálculos divergentes no programa de regressão múltipla do terreno e sem a observância da Norma ABNT 12.721 para os cálculos relativos a edificação.

Manifestação da Unidade Examinada

Os Correios, por meio do Ofício nº 126/2017, da Chefia do Gabinete da Presidência, de 07 de março de 2017, apresentaram a seguinte manifestação:

- Sobre a incorreção no cálculo do custo unitário:

(...) Entendemos que tanto no CUPE como no CUB existem atividades que não estão incluídas e devem ser avaliadas separadamente.

Como referência segue tabela comparativa:

No entanto, podemos verificar que o orçamento global do projeto padrão para Galpão Industrial publicado pela PINI é mais completo e tem adicionalmente como critério itens que se aproximam mais do imóvel do BTS/Contagem que o respectivo orçamento padrão adotado pelo CUB.

Ademais, como é pesquisa de imóvel paradigma, existem diversas fontes no mercado que disponibilizam valores de insumos e serviços que valem ser consultadas, conforme citado por Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx - OBRASPUBLICAS- LICITAÇÃO, CONTRATAÇÃO: FISCALIZAÇÃO E UTILIZAÇÃO:

a) Sistema Sinapi/CEF, referência legal para contratação de obras, nos termos da LDO;

b) Sistema Sicro/DNTT, também considerado como referência pela LDO e reconhecido pelo TCU como parâmetro para contratação de obras rodoviárias:

c) Tabelas referenciais de órgãos públicos (Secretarias de Obras nos Estados,etc.);

d) Revistas de editoras especializadas (Pini).

Por este motivo a avaliação do imóvel é uma atividade CIENTÍFICA e não de processo contínuo. Exige dos profissionais maturidade e conhecimento em áreas diversas da engenharia como cálculo estrutural, orçamentação e construção civil, conforme reconhecido pela equipe de auditoria no item 1.1.1.8 (...)

- Sobre a análise do Laudo de Avaliação pela SPU, culminando com sobrepreço:

(...)Neste caso, não seria somente utilizar os mesmos dados de mercado levantados pela MAKE e “operar” o software. Um laudo de avaliação demanda dias de trabalho de

profissionais credenciados, engenheiros ou arquitetos, que devem deter conhecimentos avançados da matéria para customizações em seu banco de processamento que variam de profissional a profissional. Inclusive a elaboração de Laudo de avaliação é regida por responsabilidade técnica e judicial de quem o elaborou.

A obtenção de resultado de avaliação do terreno pela SPU/MG não pode ser integralmente aceita sem que se conheçam os parâmetros utilizados pelo avaliador para configurar a aplicação no software. Ainda que utilizando o mesmo software é evidente que o resultado final depende da customização adotada por cada profissional com a devida justificativa.

Portanto, ratificamos que a Avaliação Imobiliária é um trabalho TÉCNICO. Todos os softwares de engenharia possuem esta necessidade para não dispersarem nos cálculos.(...)

- Sobre a insegurança na adoção de cálculos estimados:

(...) Neste ponto reportamos aqui nossa manifestação ao item 1.1.1.10 (sic) onde citamos que no caso de BTS com imóvel paradigma o único projeto existente para se aferir o custo do empreendimento é o projeto preliminar, onde é impossível elaborar orçamento detalhado de obra de engenharia (imóvel paradigma) sem a prévia elaboração de pelo menos o projeto básico.

Cabe ressaltar, que não seria viável exigir que o particular, proprietário do terreno prospectado para execução de um imóvel paradigma, realizasse os investimentos necessários à elaboração dos projetos básicos/executivo de engenharia sem qualquer garantia de posterior remuneração, garantia esta que somente existiria após a celebração do contrato.

Também não seria viável a realização de investimentos, pela Administração Pública, na elaboração de projetos básicos/executivos de engenharia para a realização de obras em terreno privado, sem qualquer garantia contratual acerca da efetiva disponibilidade futura do terreno.

Tão somente após elaboração e aprovação dos projetos básicos ou executivos é que seria possível a definição exata dos quantitativos a serem utilizados nos referidos projetos e assim ter um orçamento detalhado.(...)

- Sobre a pesquisa de preço de galpões para aluguel:

(...) Cabe esclarecer que a presente locação de imóvel para a instalação do Centro de Cartas e Encomendas (CCE BH2) é denominada Locação sob Medida, ou seja, a locação de um imóvel que atenda a todas as necessidades e requisitos operacionais e funcionais pré-estabelecidos pelos CORREIOS.

Entre os principais requisitos podemos citar:

a) Terreno no formato retangular para otimizar o fluxo de entrada e saída de carga em um único plano térreo;

b) Existência de docas pesadas e leves posicionadas nos dois lados de maior comprimento do salão operacional, opostos entre si, possibilitando que as operações possam ser realizadas com sentido bem definido de “entra-processamento-saída” (cross- docking);

c) Docas pesadas com desnível de 1.20metros com o piso do salão operacional e ser equipadas com plataforma niveladora automatizadas;

d) Portas do salão operacional com abertura automatizadas;

e) Edificação com modulação estrutural com distância entre pilares em torno de 25 metros para permitir as atividades de recebimento, tratamento, consolidação e distribuição de objetos no sistemacross-docking;

f) O piso do salão operacional deve ser do tipo industrial em concreto protendido, nivelado e polido, para suportar o trânsito de equipamentos de movimentação de carga (empilhadeiras de 4,Offcom capacidade de carga de 2,Off)e a armazenagem

de paletes (cargas uniformemente distribuídasde até 2,Off/m2);

g) A largura do pátio de manobras deve ser de no mínimo 60,00 m a partir do alinhamento das docas pesadas. O pátio de manobras e as vias de circulação dos veículos de carga devem receber pavimentação intertravada, ou solução equivalente a ser previamente aprovada pelos Correios;

h) A cobertura deverá serem telhas termo-acústicas (sanduíche) que contribuam com o sistema de climatização para garantir as temperaturas internas conforme normas e legislação vigentes;

i) Edificação deve prover conforto térmico por meio de solução mista composta do emprego de ventiladores de Alta Vazão e Baixa Velocidade (HVLS) em conjunto com sistema de ar condicionado com expansão direta ou indireta, atendendo às diretrizes de climatização dos Correios e as normas técnicas vigentes (em especial às XX-00,XX- 00,XXXXXXX-00000x RE/ANVISA09/2003);

j) Edificação com Instalações (elétricas e de rede de dados e voz, iluminação, hidrossanitárias, climatização, portas/portões, cancelas, catracas, CFTV, alarme e barreiras perimetrais, sistema de proteção e combate a incêndio etc.) e equipamentos (equipamentos passivos e ativos de rede, balanças de piso, cancelas, catracas e etc.);

k) Sala de baterias;

I) Grupo Motor Gerador.

Adicionalmente, para melhor exemplificação e compreensão, mostramos abaixo a modelagem adotada pelo CORREIOS para os Centros de Cartas e Encomendas (CCE):

Assim sendo, verifica-se que a possibilidade de se encontrar um imóvel já pronto para atender plenamente as necessidades dos CORREIOS é reduzida.

O que normalmente é encontrado no mercado e provavelmente pesquisado pela equipe de auditoria, são galpões logísticos já prontos, sem c1imatização e que não atendem a maioria dos requisitos listados acima e por isso com preço por m2 com valor reduzido.”

Análise do Controle Interno

Apresentamos as seguintes considerações a respeito das justificativas encaminhadas pela ECT e pela Make Consultoria:

A NBR 14653-2, cuja introdução menciona que é “de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos”, em seu item 8.3.1, determina os métodos de avaliação de benfeitorias, que remete à aplicação da NBR 12721, na qual o avaliador deve utilizar o custo unitário básico da construção, acrescendo o custo das instalações especiais. Conforme a NBR 12721, o custo unitário básico é o “custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8.3 desta Norma (NBR 12721), pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis”. Assim, a norma exige a utilização do custo unitário básico de construção por m² (CUB/m²) publicado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) e, conforme mencionado no fato, deveria ser adotada a área equivalente prevista na norma e devidamente justificada, para corrigir as diferenças de acabamentos entre o projeto padrão da norma e o projeto paradigma do galpão do tipo “BTS”. Quanto ao avaliador ter criado um fator entre o custo da PINI e o CUB/MG e ter aplicado este fator sobre o custo da PINI para obter o custo/m² de construção, conforme já mencionado, não obedece a qualquer lógica e às normas de avaliação vigentes, não foi apresentada manifestação.

No que tange ao Laudo de avaliação do terreno efetuada pela SPU/MG, foi contestada a configuração do software, mesmo tendo a SPU/MG adotado o programa e os dados de mercado da empresa Make Consultoria de Avaliações Empresariais Ltda. Conforme a análise preliminar de laudo de avaliação de terreno elaborada pela SPU/MG, no laudo de avaliação da Make foram apresentadas 19 amostras e apenas duas variáveis comparativas. Nesta análise da SPU/MG é informado que, contrariando as orientações do software utilizado, não foram eliminadas no cálculo da Make as amostras de nº 13, 16 e 10 que possuem resíduo relativo superior a 80%, bem como foi considerado o terreno como se possuísse infraestrutura.

Quanto à insegurança na adoção de estimativa de custo, na qual o custo das benfeitorias foi calculado a partir da área de construção multiplicada por um indicador, entende-se que o projeto preliminar e/ou memoriais descritivos devem prever todos os equipamentos e instalações especiais necessárias para atender as demandas dos Correios. A fim de seguir o disposto na NBR 14653-2 o avaliador deve utilizar o custo unitário básico da construção, acrescendo os custos destes equipamentos e instalações especiais em sua avaliação.

Em relação à pesquisa de preços de aluguel, levando em consideração todas as inconsistências apontadas no campo “Fato” e não justificadas de forma elucidativa na “Manifestação da Unidade Examinada”, se considera que não existe respaldo que demonstre em números e critérios técnicos a valorização atribuída ao custo do m² da locação, inclusive, diante da realidade apontada em pesquisa de locação de galpões de nível superior efetuada pela equipe e mencionada pelo laudo da SPU/MG. Os componentes que levariam à cotação do m² em 76% a maior que a de mercado, não estão suficientemente demonstrados, sendo estimativas de preços não compatíveis com a relevância da contratação e sem levar em consideração os ganhos com a economia de escala da obra.

As Recomendações apresentadas neste item referem-se aos apontamentos retratados nesta constatação, oportunidade em que serão enumeradas impropriedades e irregularidades

apresentadas em outros itens deste Relatório que resultaram em recomendação consolidada, atinente à “anulação do contrato” e à “instauração de procedimento de apuração de responsabilidade”.

Recomendações:

Recomendação 1: Estabelecer a anulação do Contrato de Locação nº 001/2015, assinado com vícios insanáveis, como irregularidades na dispensa da licitação, ocorrida com falhas na publicidade do certame, na observância da habilitação jurídico/financeira do proponente, que também não é a pessoa jurídica proprietária do imóvel objeto da locação, assim como o imóvel locado inobserva requisitos exigidos, como a localização preestabelecida, a vocação urbana para a instalação do CCE BH2 e o acesso viário, estando ainda com uma avaliação superdimensionada para a fixação do valor de locação.

Recomendação 2: Instaurar procedimento administrativo para apuração de responsabilidade dos servidores que deram causa à validação da seleção de imóvel que não atendia às exigências de publicação, às normas e às especificações pré-estabelecidas para a locação de terreno, à validação do Laudo de Avaliação com cálculos que ocasionaram um superdimensionamento do valor, bem como à indevida dispensa do competente processo licitatório.

1.1.1.11 INFORMAÇÃO

Obra paralisada por decisão judicial a pedido Cemig. Fato

Por ocasião da inspeção, a equipe de auditoria tomou conhecimento de uma determinação judicial em caráter liminar “para imediata paralisação da obra”. A decisão foi exarada nos autos do Processo nº 5004458-36.2016.8.13.0079, que tramita na 1ª Vara Empresarial, de Fazenda Pública e Registros Públicos da Comarca de Contagem/MG. O processo tem como autor a Cemig Distribuição S/A. (CNPJ 06.981.180/0001-16), sociedade de economia mista, concessionária de serviço público federal de energia elétrica, sendo que figura como réu a empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A (CNPJ 20.972.195/0001-49). Nessa ocasião da inspeção realizada pela equipe da CGU, constatou-se que o empreendimento ainda se encontrava em fase inicial de terraplanagem.

A autora informou que funcionários contratados da Companhia Energética constataram uma invasão da faixa de segurança da Linha de Distribuição denominada Atalaia/Neves I e Neves I/Cinco, de 138 kV, entre as estruturas 27 e 28, no endereço do Bairro Fazenda Tapera, Contagem/MG, com a execução de uma abertura de estrada, com medida aproximada de 200 m x 05 m. Informam que procedeu-se à notificação do responsável pela invasão e solicitaram a imediata paralisação da obra e desmanche do que já estava pronto, tendo em vista que a construção estava sob fios de altíssima tensão. Não obtendo sucesso, e seguindo os procedimentos recomendados pela Cemig, em 10/12/2015, foi registrado um Boletim de Ocorrência – B.O. e o REDS – 2015-026665346-001 na 2ª Delegacia de Polícia Civil/Barreiro.

A decisão liminar, exarada em março/2016, foi no sentido de manter a Cemig Distribuição S/A na posse de uma área de terreno que se relaciona o imóvel onde a empresa BII Log

pretende construir o empreendimento destinado à futura locação pelos Correios para o funcionamento da CCE BH2.

Pelo Relatório Técnico – GEREN/COSUP/DR/MG 2290/2016, de 31/10/2016, a Gerência de Engenharia/MG dos Correios encaminhou manifestações da Locadora BII Investimentos Imobiliários S.A., de 31/10/2016, com o seguinte teor:

“No Anexo V desta correspondência consta declaração da Cemig no sentido de que já existe energia elétrica disponível no canteiro de obras.

O projeto elétrico para fornecimento de energia para o futuro Complexo Operacional Logístico, aprovado pela Cemig, assim como o orçamento realizado pela própria empresa, também integra a documentação do Anexo V e será apresentado e aprovado nos órgãos competentes quando for solicitado pela Prefeitura”.

No entanto, quanto à informação solicitada a respeito de descrever todos os embargos e decisões judiciais que paralisaram, interferiram e/ou estão interferindo até o momento na aprovação do empreendimento ou no prosseguimento de sua execução, nenhum esclarecimento foi prestado no tocante ao Processo nº 5004458-36.2016.8.13.0079 e seu estágio atual. Tendo em vista que a decisão liminar exarada pelo juiz responsável pelo julgamento da lide é datada de 15/03/2016, a equipe de auditoria obteve da Cemig Distribuição S/A, por meio do Ofício JE/AP 09777/2016, de 29/11/2016, os seguintes esclarecimentos:

(i) quanto aos eventuais requisitos a serem cumpridos pela empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A para prosseguimento das obras sem conflitar com as normas e diretrizes da Companhia Energética, bem como informar se a referida empresa vinha encontrando dificuldade para atendimento das exigências;

“No local indicado estão instaladas as Linhas de Distribuição -LD da Cemig Distribuição SA – Cemig D, denominadas:

• LD CINCO – Neves 1, em tensão de 138.000 Volts;

• LD 1 e 2 BH/Atalaia – neves 1, em circuito duplo, ambas em tensão de 138.000 Volts

A faixa de segurança das Linhas de Distribuição de energia elétrica supramencionadas tem a largura de 46,00 metros e está distribuída, conforme croque no Anexo 01, sendo considerada como área “non aedificandi”, havendo, portanto, impossibilidade de se edificar qualquer tipo de construção ou, ainda, utilizar-se dessa de modo a impedir a continuidade do fornecimento de energia elétrica. Ressalta-se que os limites de segurança da faixa forma homologados pela Agência Nacional de Energia Elétrica - ANEEL e são calculados com base na altura da torre, de potência da linha e dos campos eletromagnéticos, conforme as especificações da norma nº 5422, da ABNT; do Decreto Federal nº 35.851, de 16 de julho de 1954; da Lei nº 8.987, de 13 de fevereiro de 1995; da Resolução Normativa ANEEL nº 398, de 23 de março de 2010, e da Resolução Normativa ANEEL nº 560, de 02 de julho de 2013.

Em vistoria realizada pela Cemig, no mês de julho de 2015, foi constatada a eexistência de obras realizadas pela BII LOG, próximas às faixas de segurança das Linhas referenciadas. A citada empresa, sem o consentimento e conhecimento da CEMIG, realizou o alargamento da estrada que dá acesso ás estruturas dessas Linhas, sendo esta área ainda de características rurais, sem urbanização realizada pelo município de Contagem. Apesar de estar fora do local do empreendimento, o alargamento desse acesso causou a exposição das bases das estruturas, elevando o risco de abalroamento e podendo ocasionara sua queda.

Na tentativa de minimizar os riscos, o empreendedor instalou defensas de madeira (mourões) próximas às bases das estruturas. A instalação foi realizada sem o acompanhamento da Cemig, que não pôde garantir sua correção e, consequentemente, sua eficiência.

Em 08/06/2015, foram enviados, pelo empreendedor, à Cemig (Gerência de Central de Relacionamento com Clientes de Média Tensão do mercado Incentivado – MI/CC), projetos do empreendimento para análise. Com o envio, foi verificado que, além do alargamento da estrada de acesso, a estrada principal interferirá diretamente na faixa de segurança das Linhas de Distribuição de Energia Elétrica, cruzando-as perpendicularmente. Em 28/07/2015, o projeto foi reprovado pela Cemig por não atender aos critérios técnicos de planejamento e segurança.

Assim, comunicou-se ao empreendedor, informando-o das adequações/correções necessárias a serem realizadas para a nova análise. Por diversas vezes, o empreendedor enviou o mesmo projeto já reprovado, sem as devidas adequações, acompanhado de laudo técnico que não respeitava as normas da Cemig, elaborado por profissional terceiro não credenciado.

Ato contínuo, em 14/09/2016, novamente, a Cemig enviou ao empreendedor as adequações/correções necessárias para nova análise. Importante registrar que, sem essas adequações/correções, não há como dar sequência às análises de interferências, bem como às solicitações futuras para os estudos de viabilidade técnica do empreendimento.

Para melhor entender o caso, registra-se, para conhecimento, as adequações/correções do projeto que, desde 28/07/2015, foram solicitadas ao empreendedor:

DETALHAMENTO DAS PLANTAS (DESENHOS)

Os desenhos enviados para análise e aprovação deverão ser apresentados em formato CAD, em extensão dgn ou alternativamente em dwg, e deverão conter:

• Identificação das Linhas de Distribuição;

• Identificação da numeração das estruturas da LD e respectivas coordenadas;

• Georreferenciamento de todo desenho no sistema de coordenadas SIRGAS 2000;

• Curvas de nível devidamente cotadas (planta planialtimétrica);

• Ângulo de travessia dos arruamentos com eixo da LD existente, devendo ser superior a 60º;

• Distâncias dos limites do arruamento em relação às estruturas, ao longo do eixo das Linhas;

• Distância do ponto de travessia dos arruamentos no eixo da LD em relação à estrutura mais próxima;

• Representação gráfica da faixa de servidão;

• Representação gráfica real, traduzindo as dimensões reais e conservando as proporções, preferencialmente em escala;

• Representação gráfica do canteiro central e das calçadas próximas às faixas de servidão LD. Obs.: Conforme a complexidade do empreendimento, outras informações poderão ser solicitadas para subsidiar os estudos de interferência.

(ii) uma ‘síntese’ das exigências básicas a serem cumpridas por novos empreendimentos de impacto (porte de complexo operacional logístico ou centro de distribuição) a serem construídos em áreas próximas ou às margens das linhas de transmissão da CEMIG.

“A Cemig estabelece critérios e procedimentos para a utilização e a ocupação das faixas de passagem das Linhas de Distribuição e Transmissão aéreas da Cemig, quando da implantação de novos empreendimentos, observado o disposto na Norma Técnica NBR 5422, da ABNT. Essa Norma fixa as condições básicas para o projeto de Linhas Aéreas de Transmissão de energia elétrica.

De um modo geral, entre as proibições/ restrições, podemos citar:[...]

• Instalação e/ou construções para indústria, comércio, escritórios e similares, como galpões, rede de dutos, etc;

• Qualquer tipo de edificação ou benfeitoria que propicie a permanência ou promova a concentração de pessoas constante ou eventual, tais como ponto de ônibus, ponto de taxi, cabine de telefone, lixeiras e similares;

• Garagem, pátio, estacionamento de veículo e máquina;

• Guarita, portaria, portão;

• Depósito ou estoque de materiais (...) inflamáveis, tais como: (...) papeis, plásticos...;

• Depósito ou estoque de materiais com utilização de guindastes ou similares para a movimentação dos mesmos;

• Desmatamentos e cortes no terreno que desencadeiem ou acelerem processos de erosão e/ou afetem mananciais existentes na região;

• Movimentação de terra ou atividade minerária de qualquer natureza que utilizem explosivos ou que, pela escavação, deposição ou movimentação de materiais, buracos ou erosões que possam afetar a estabilidade das estruturas ou danificar componentes de Linhas de Distribuição e de Transmissão. O uso de explosões que geram partículas de suspensão possam atingir os condutores e isoladores de Linhas Distribuição e de Transmissão;

• Qualquer atividade ou instalação que provoque a redução da distância do cabo condutor ao solo, como estradas de acesso ou vias de trânsito pavimentada ou não.

Ressaltamos, ainda, que:

• Se durante as tratativas com o empreendedor, houve alteração do uso do solo na região da faixa, poderão ser solicitados serviços para adequação à nova realidade;

[...]

• Qualquer intervenção na faixa e próxima às estruturas deverá trer o acompanhamento de funcionários da Cemig, para garantir a execução correta e a segurança de terceiros e do Sistema Elétrico local.

1.1.1.12 INFORMAÇÃO

Ministério Público Estadual apura intervenção em área de reserva legal no imóvel objeto do contrato de locação com os Correios.

Fato

Durante a realização dos trabalhos de campo e pesquisas, a equipe de auditoria identificou o registro do Inquérito Civil nº 0079.15.001919-2, em curso na 5ª Promotoria de Justiça da Comarca de Contagem/MG, vinculada ao Ministério Público do Estado de Minas Gerais. O referido inquérito Civil tem como objetivo apurar intervenção em área de aproximadamente 17,4 ha de reserva legal do Quinhão 04 da divisão da Fazenda Tapera, matrícula nº 72.067 do Serviço do Registro de Imóveis da Comarca de Contagem/MG, terreno objeto do contrato nº 01/2015 dos Correios, relativo à “locação sob medida” (BTS).

Um Boletim de Ocorrência – B.O. registrou que no local onde seriam construídos galpões para futura locação aos Correios estava sendo utilizada uma máquina escavadeira com esteira, sendo desmatada uma área 12ha de vegetação, sem licença do órgão ambiental competente. Dois laudos técnicos foram elaborados por peritos da Promotoria, o primeiro juntado em 16/09/2015 às fls. 200/207, que foi contestado pelos representantes da empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários S/A, que fizeram explanação sobre a situação ambiental do empreendimento e alegaram não ter causado impacto ambiental mencionado na perícia realizada. Um segundo laudo foi elaborado em 26/10/2015, acostados às fls. 245/258. Em ambos laudos pericias foram apontadas intervenções ambientais provocadas e indicadas as medidas mitigadoras cabíveis.

Em 17/11/2015 um Termo de Ajustamento de Conduta - TAC foi firmando com o Ministério Público do Estado de Minas Gerais - MPMG (fls. 276/281) e, dentre as obrigações, consta que a empresa deverá obter e cumprir todas as diretrizes urbanísticas.

Em 01/05/2016, foi juntado ao inquérito uma denúncia apócrifa (fls. 305/306) noticiando que o Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbanos – SMDU da Prefeitura de Contagem/MG estaria facilitando, de diversas maneiras, o andamento do processo da empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários. Na denúncia alertou-se que estavam sendo realizadas manobras para serem concedidas licenças à empresa levando-se em consideração a Lei de Uso e Ocupação do Solo de Contagem; que o imóvel não possuía

características necessárias para a obtenção das diretrizes do RIU; que no local não é permitida a localização e instalação da atividade de ‘Centro de Distribuição’, a ser levada em consideração a lei de uso e ocupação do solo, entre outras diversas irregularidades.

Importa consignar que a ECT, no Parecer Técnico GPRO/DENGE-01189/2014, de 07/07/2014 (fl. 326), bem como a Coordenação da Equipe Técnica da Portaria VIPAD 157/2014, por meio da Carta 372/2014-PRT/VIPAD-157/2014, de 09/07/2014 (fl. 334), endereçada à BII Log, alertaram para possíveis inconsistências no laudo técnico ambiental apresentado na Carta Proposta S/N, de 16/05/2014, remetido pela empresa BII Log Empreendimentos Imobiliários, questionando se os limites do terreno não estariam invadindo área arborizada e possivelmente englobando a nascente mencionada no laudo, além de citar a existência de corpo hídrico na lateral direita do terreno, que seria uma APP (Área de Preservação Permanente).

De todo modo, mediante Parecer Técnico GPRO/DENGE-01378/2014, de 06/08/2014 (fl. 458), no item 2.2, os Correios acolhem o laudo ambiental apresentado pela empresa BII Log, ainda que essa anuência tenha se pautado em esclarecimentos não taxativos e inconclusos prestados via novo laudo elaborado pela empreendedora. A seguir, a conclusão anunciada pela equipe dos Correios:

“Quanto à massa arbórea visualizada na faixa norte da área ofertada, não identificamos nenhuma menção à mesma no novo Laudo apresentado [...]

O texto do Laudo não é claro quanto ao significado de representativos de nossa flora protegida [...]

Verificamos, conforme trecho [...] que o Laudo não é taxativo quanto à obtenção das autorizações de supressão vegetal.[...]

[...] entendemos que o responsável técnico pela emissão do laudo, apesar de não mencionar a massa arbórea existente na área, deixa claro que não há empecilhos relativos às questões ambientais que possam impactar na implementação do empreendimento requerido na área ofertada”

Pelo Relatório Técnico – GEREN/COSUP/DR/MG 2290/2016, de 31/10/2016, a Gerência de Engenharia/MG dos Correios encaminhou manifestações da Locadora BII Investimentos Imobiliários S.A., de 31/10/2016, com o seguinte teor:

“Apresenta-se, no Anexo IV desta correspondência, os documentos relativos aos fatos que culminaram no embargo da obra e também o desembargo, cumprindo destacar que não há mais qualquer impedimento ou embargo à obra em tela.

Ainda a propósito do tema, salientamos que também constam no Anexo IV desta correspondência os documentos relativos ao entendimento firmado com o Ministério Público de Minas Gerais (MPMG), referente ao inquérito civil nº. 0079.15.001919-2, que culminou na assinatura do Termo de Ajuste de Conduta (TAC), que tem sido cumprido, conforme documento apresentado.

Apresenta-se, igualmente no Anexo IV, a decisão do Exmo. Juiz Dr. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx, que determinou a extinção e o arquivamento do processo nº. 0079.15.019807-9, evidenciando a inexistência de qualquer embargo ou impedimento à continuidade das obras.”

Estas afirmações, contudo, vão de encontro à verificação realizada junto ao Centro de Apoio Técnico Operacional do Meio Ambiente do MPMG, quanto ao andamento de novo laudo pericial conclusivo, atinente à eventual intervenção em área de reserva legal.

Isso porque o Promotor de Justiça responsável pela 5ª Promotoria de Justiça da Comarca de Contagem/MG, considerando que os questionamentos trazidos na denúncia anônima não teriam sido apreciados pelas duas perícias realizadas anteriormente, determinou, por cautela, o envio do inquérito ao Centro de Apoio Técnico Operacional do Meio Ambiente do MPMG – CEAT, solicitando auxílio na avaliação da situação investigada nos autos,

em especial para que sejam respondidos, com detalhes, todos os pontos contidos nos questionamentos da denúncia de fls. 305/306.

Em diligência realizada pela equipe de auditoria, obtivemos informação de que um analista lotado no Centro de Apoio Técnico Operacional do Meio Ambiente do MPMG está desenvolvendo análise dos fatos ambientais apontados, o qual produzirá um relatório ou laudo pericial atinente à eventual intervenção em área de reserva legal do Quinhão 04 da divisão da Fazenda Tapera.

1.1.1.13 CONSTATAÇÃO

Falta de capacidade financeira da empresa contratada. Fato

O valor total do imóvel locado pelos Correios para construção no modelo BTS, somando- se terreno e obra, foi avaliado em R$165.868.163,47 pela empresa contratada. No entanto, a empresa possui como capital social a subscrever e subscrito o total de R$ 2.781.301,00, segundo Boletim de Subscrição aprovado em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 18/03/2014. Tal fato não atende ao Manual de Licitações e Contratação (MANLIC) dos Correios que dispõe em seu Módulo 5, capítulo 6 “Habilitação”, item 2.1.2 “Documentos Relativos à Qualificação Econômica”, alínea “b” o seguinte:

“b) comprovação de que a licitante possui, na data da reunião de licitação , Patrimônio Líquido igual ou superior ao previsto no Edital, que deve corresponder a 8% do valor estimado para a contratação”.

Dessa forma, entendendo que a qualificação econômica nos processos de licitação se aplicam, por analogia, às dispensas de licitação, como forma de resguardar a Administração de possível incapacidade de execução do projeto pelo proponente, foi solicitado à ECT informar qual a fonte de financiamento (financiamento bancário, Fundo Imobiliário, CRI, LCI ou outros) que a empresa BII Investimento Imobiliário está utilizando para construir o imóvel, uma vez que o seu capital social não ser compatível com o volume de recursos para adquirir o terreno e executar a construção do galpão e demais benfeitorias.

Os Correios informaram, por meio do Ofício 1605/2016 – GEREN/COSUP/MG/VISER, de 26/07/2016 o que segue:

“O item 13.5 do Contrato facultou à BII, a seu exclusivo critério, a possibilidade de constituir Fundo de Investimento Imobiliário (“Fundo”) para transferência da locação.

Em razão dessa possibilidade, a BII iniciou a constituição de Fundo que a sucederá em todos os direitos e obrigações estabelecidas no Contrato e se tornará locador do imóvel, conforme reportado aos Correios em diversas oportunidades (ex.: correspondência datada de 29 de outubro de 2015).

A opção pela criação do Fundo foi a melhor alternativa encontrada pela BII para captar recursos junto aos investidores e aos financiadores do empreendimento.

A estruturação da criação e da constituição do Fundo ocorreu junto à Votorantim Asset Management DTVM Ltda.

As primeiras cotistas do Fundo foram duas sociedades anônimas criadas pela BII: (a) BII BTS Contagem 1 participações S.A (CNPJ/MF nº 23.315.263/0001-95) e BII BTS Contagem 2 participações S.A. (CNPJ/MF nº 23.215.256/0001-93).

Desse modo, respondendo aos questionamentos da CGU, a fonte de financiamento da BII foi a constituição de Fundo Imobiliário. Por isso que, apesar do capital social da BII não representar

percentual elevado, se comparado ao valor do contrato de locação de imóvel sob medida não residencial nº 001/2015, a viabilização econômica do empreendimento se deu em razão da criação do Fundo de Investimento que agregou investidores e financiadores. ”

Em que pese o contrato anuir à empresa contratada que constitua Fundo de Investimento Imobiliário com vistas a locar o imóvel objeto do BTS, essa faculdade concedida fere o dispositivo citado anteriormente. Tendo em vista o proponente não possuir capacidade econômica no momento da contratação, havendo apenas mera expectativa de constituir- se um Fundo de Investimento que arque com os custos do empreendimento, a contratação torna-se frágil, situação que a norma busca evitar.

Causa

O Coordenador do Grupo de Trabalho constituído para coordenar o processo de locação de imóvel sob medida BTS apresentou ao jurídico da ECT minuta do contrato com cláusula de transferência da locação a Fundo de Investimento, a qual foi chancelada pelo DEJUR na pessoa da chefe de Departamento substituta.

Manifestação da Unidade Examinada

Em atenção ao relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/ 2017, manifestou o seguinte:

“Abordar:

- O GT seguiu os procedimentos norteadores existentes na Empresa (aprovados pelo COMIN);

- Lei do Inquilinato não prevê este tipo de exigência para de locação de imóvel;

- A regra de capacidade econômico-financeira prevista no MANLIC não se aplica à DL de locação de imóveis;

- Foi elaborado normativo para a contratação de locação de imóvel com infraestrutura sob medida - MANPAT Mod 9 e para sua elaboração foram considerados os procedimentos orientadores existentes, a prática na realização dos processos de contratação conduzidos pela Administração Central, o Acórdão 1.301 TCU/Plenário, a atualização da Lei 8.245/91, bem como os apontamentos da CGU nas auditorias realizadas em processos de contratação BTS pelos Correios. Consta previsão normativa acerca da viabilidade econômico financeira para a contratação de locação BTS no novo Módulo do MANPAT, implantado no dia 20/02/17”.

Do normativo apresentado, reproduz-se, a seguir, trecho atinente ao assunto em voga:

“DOCUMENTOS PARA CONTRATAÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM INFRAESTRUTURA SOB MEDIDA E REGRAS PARA SUA ACEITAÇÃO

2.1.2.2 Documentos relativos à situação econômico-financeira: (...)

c) índices de Solvência Geral - ISG, Liquidez Corrente - ILC e Liquidez Geral - ILG, maior que 1,0 (um);

d) que a empresa proponente possui, na data da apresentação da proposta final, Xxxxxxxxxx Xxxxxxx igualou superior a 10% do valor estimado para a construção/reforma do imóvel a ser locado, se a empresa não atender ao solicitado na alínea "C” deste subitem”. (gn)

Análise do Controle Interno

Tendo em vista a ECT entender tratar-se de locação simples o contrato de locação por BTS, toda a sua manifestação acerca do ponto desenvolve-se no sentido de desconstruir a exigência de demonstração da capacidade econômico-financeira dos ofertantes. Não obstante essa observação, a ECT encerra seu posicionamento indicando atendimento ao apontamento da CGU e apresenta normativo elaborado com previsão para exigência de demonstração de viabilidade econômico financeira para as contratações realizadas por BTS.

Da análise do normativo apresentado, verifica-se que a ECT instituiu norma de aferição da capacidade econômico-financeira dos ofertantes baseada em índices contábeis- financeiros e que em segundo plano atestaria a compatibilidade do Patrimônio Líquido das empresas ao valor do empreendimento, porém, somente na hipótese de constatação de inadequação dos referidos índices.

O que se verifica da qualificação econômico-financeira restrita aos índices LG (Liquidez Geral), LC (Liquidez Corrente) e SG (Solvência Geral) maiores que (1) um é que se pode haver empresa sem qualquer capacidade operacional, mas com índices maiores que 1, basta que haja receita superior à despesa em determinado período.

A aferição da capacidade de uma empresa deve permear outros fatores que impactam diretamente na capacidade de adimplir suas obrigações (econômico-financeira e técnica), como por exemplo: sua estrutura; pessoal; contratos anteriores (atestados de capacidade técnica); demonstração de resultados; capital social, patrimônio líquido; etc. Estas sim, mediante o uso do conjunto de “ferramentas” colocadas à disposição pelos artigos 30 (qualificação técnica) e 31 (qualificação econômico-financeira) da Lei nº 8.666/93, seriam medidas eficazes para aferição da real capacidade da empresa na assunção de obrigações compatíveis com sua verdadeira estrutura e capacidade operacional. (gn)

Assim sendo, verifica-se que embora a ECT tenha elaborado normativo aperfeiçoando seus processos, o seu texto não atende aos anseios da Administração Pública, que é o de minimizar riscos de eventual incapacidade operacional da empresa contratada na construção de imóvel a ser locado à ECT, por meio de BTS, visto que eventual atraso ou inexecução da construção impactaria sobremaneira seu cronograma operacional, além de demandar medidas administrativas e judiciais para eventual ressarcimento de perdas e/ou cobrança de multas contratuais.

Recomendação específica quanto aos fatos aqui relatados, atinente à “anulação do contrato”, foi apresentada em apontamento peculiar deste relatório, consolidada no item 1.1.10.

1.1.1.14 INFORMAÇÃO

Ausência de aplicação de penalidade por descumprimento do exigido em cláusula do contrato de locação de imóvel sob medida para operação do CCEBH2.

Fato

O processo de locação de imóvel sob medida (BTS) teve o intuito de trazer maior celeridade nos processos de disponibilização de imóvel e desonerar a ECT de desenvolver os projetos da obra do imóvel e de realizar procedimento licitatório para a construção da edificação. Assim, almeja-se que qualquer risco do empreendimento seja assumido pela empresa contratada, sendo devidamente remunerada com os valores de aluguel acordados em contrato.

Em que pese os riscos assumidos pela empresa contratada, registra-se que há o risco iminente para a ECT de que não haja a entrega do objeto, ainda que o instrumento contratual preveja sanções para a empresa que não honrar com seus compromissos. Casos concretos reforçam a essa preocupação, sobretudo pelas constatações apresentadas neste relatório quanto a entraves de aprovação de projetos e autorização de execução da obra perante o município de Contagem/MG, ou situações judiciais e de defesa do patrimônio a cargo do Ministério Público Estadual. Nesse sentido, a ECT deveria ter mapeado esse risco e estabelecido um plano de ação com soluções alternativas, caso esse risco de fato se concretizasse ou venha se concretizar.

Ressalta-se que essa estratégia de locação de imóvel sob medida está acompanhada de investimentos dos Correios em seu parque de máquinas e equipamentos operacionais fixos, bem como investimentos em plataformas elevatórias de carga, niveladora de doca e balança para palet aeronáutico, entre outros. Decorrente disso, foi elaborado um cronograma de aquisição de máquinas de triagem que deve estar alinhado ao cronograma de implantação das unidades operacionais. Assim, a inexecução e atraso nos processos dos contratos de locação do imóvel para implantação do CCE interferem diretamente nesse projeto estratégico.

Fato que ocorreu com o Contrato de locação por BTS do CCE BH2, que teve seu contrato assinado em 15/04/2015, com previsão inicial de entrega do imóvel para 15/09/2016, contudo, o imóvel não foi construído, sequer teve projetos aprovados na prefeitura ou mínimas autorizações para terraplanagens, e o cronograma de entrega das máquinas de triagem foi adiado por algumas vezes.

Observa-se, desta forma, que a eventual rescisão contratual da locação do CCE BH2 acontecerá tardiamente, o que interferirá profundamente no cronograma de automação da ECT, podendo, inclusive, implicar em pagamento de multa por descumprimento contratual no que diz respeito ao atraso no recebimento das máquinas de automação.

Verifica-se, portanto, a importância da ECT se valer do gerenciamento de riscos, para mapear os riscos envolvidos no processo de locação de imóvel sob medida e elaborar um plano de ação no caso de inexecução/rescisão contratual, de forma a mitigar os impactos na gestão operacional da empresa.

1.1.1.15 CONSTATAÇÃO

Ausência de identificação de risco e elaboração de plano de ação para o caso de inexecução ou rescisão nos contratos de locação de móvel sob medida.

Fato

O processo de locação de imóvel sob medida (BTS) teve o intuito de trazer maior celeridade nos processos de disponibilização de imóvel e desonerar a ECT de desenvolver os projetos da obra do imóvel e de realizar procedimento licitatório para a construção da edificação. Assim, almeja-se que qualquer risco do empreendimento seja assumido pela empresa contratada, sendo devidamente remunerada com os valores de aluguel acordados em contrato.

Em que pese os riscos assumidos pela empresa contratada, registra-se que há o risco iminente para a ECT de que não haja a entrega do objeto, ainda que o instrumento contratual preveja sanções para a empresa que não honrar com seus compromissos. Casos concretos reforçam a essa preocupação, sobretudo pelas constatações apresentadas neste relatório quanto a entraves de aprovação de projetos e autorização de execução da obra perante o município de Contagem/MG, ou situações judiciais e de defesa do patrimônio a cargo do Ministério Público Estadual. Nesse sentido, a ECT deveria ter mapeado esse risco e estabelecido um plano de ação com soluções alternativas, caso esse risco de fato se concretizasse ou venha se concretizar.

Ressalta-se que essa estratégia de locação de imóvel sob medida está acompanhada de investimentos dos Correios em seu parque de máquinas e equipamentos operacionais fixos, bem como investimentos em plataformas elevatórias de carga, niveladora de doca e balança para palet aeronáutico, entre outros. Decorrente disso, foi elaborado um cronograma de aquisição de máquinas de triagem que deve estar alinhado ao cronograma de implantação das unidades operacionais. Assim, a inexecução e atraso nos processos dos contratos de locação do imóvel para implantação do CCE interferem diretamente nesse projeto estratégico.

Fato que ocorreu com o Contrato de locação por BTS do CCE BH2, que teve seu contrato assinado em 15/04/2015, com previsão inicial de entrega do imóvel para 15/09/2016, contudo, o imóvel não foi construído, sequer teve projetos aprovados na prefeitura ou mínimas autorizações para terraplanagens, e o cronograma de entrega das máquinas de triagem foi adiado por algumas vezes.

Observa-se, desta forma, que a eventual rescisão contratual da locação do CCE BH2 acontecerá tardiamente, o que interferirá profundamente no cronograma de automação da ECT, podendo, inclusive, implicar em pagamento de multa por descumprimento contratual no que diz respeito ao atraso no recebimento das máquinas de automação.

Verifica-se, portanto, a importância da ECT se valer do gerenciamento de riscos, para mapear os riscos envolvidos no processo de locação de imóvel sob medida e elaborar um plano de ação no caso de inexecução/rescisão contratual, de forma a mitigar os impactos na gestão operacional da empresa.

Causa

Correios não apresentou mapeamento dos riscos ou estabeleceu plano de ação com soluções alternativas para o caso de rescisão ou inexecução do contrato de locação de móvel sob medida BTS relativo à CCE BH2.

Manifestação da Unidade Examinada

Após ciência do relatório preliminar, a ECT, por meio do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, manifestou-se nos seguintes termos:

“Em atenção ao expediente da referência, por intermédio do qual essa Superintendência solicitou dos Correios o encaminhamento de manifestações julgadas pertinentes às recomendações contidas no relatório... em anexo encaminhamos CD-ROM contendo: ANEXO 11: Manifestação para o subitem 1.1.1.16 – Ausência de identificação de risco e elaboração de plano de ação para o caso de inexecução ou rescisão nos contratos de locação de imóvel sob medida: Nota Técnica VICOR nº 388/2016.

Análise do Controle Interno

A ECT remete informações de que o plano de riscos foi aprovado pelo GT da PRT/NITEC-138/2014 e apresentado aos Vice-Presidentes Coordenadores por meio do Relatório Parcial 03, conforme Memorando nº 1645/2014-SUPEX/VlCOP, em 27/11/2014, entretanto esses documentos não foram colocados à disposição da equipe de fiscalização da CGU. Além disso, em análise às informações contidas nos documentos disponibilizados em meio digital, é possível observar que no anexo 10 do oficio PRESI nº 126/2017, de 07/03/2017, o documento (Nota Técnica VICOR nº 388/2016) é assinado

em 09 de agosto de 2016, entretanto ele menciona fatos só ocorreriam quatro meses depois, como recomendações apresentadas num aludido GT da PRT/VlCOR-44/2016, cuja reunião teria ocorrido em 15 de dezembro de 2016.

Quanto à constatação em si, em que pese o Contrato de locação por BTS do CCE BH2 ter sido assinado em 15/04/2015, observa-se que em agosto de 2016 (praticamente 23 meses após a assinatura) os Correios, enfim, atentaram para falhas decorrentes da ausência de identificação de risco e elaboração de plano de ação para o caso de inexecução ou rescisão no contrato do imóvel para a CCE BH2, visto não haver previsão quanto à ação a ser adotada no caso de rescisão do contrato de BTS, ainda que o risco de não entrega do imóvel para locação fosse iminente, o que permanece até a presente data desta análise. Neste relatório da CGU foram tratados de casos concretos que indicam falhas já consumadas, bem como riscos iminentes, como os entraves de aprovação de projetos e autorização de execução da obra perante o município de Contagem/MG, além de situações judiciais e de defesa do patrimônio a cargo do Ministério Público Estadual. Os atrasos e a inexecução dos contratos de locação do imóvel para implantação do CCE, bem como das máquinas, interferem diretamente nesse projeto estratégico.

Um imóvel para locação, cuja construção reúne complexidade, que tinha sua previsão de entrega para 15/09/2016, e que não teve ainda, em março de 2017, sequer, seus projetos aprovados na prefeitura e demais autorizações, incorre em risco de rescisão contratual, cujo gerenciamento que mapeia os riscos, se tempestivo, já poderia ter indicado medidas mitigadoras, inclusive determinando penalização e necessidade de rescisão contratual, que podem vir a serem implementadas tardiamente, o que prejudicará sobremaneira os objetivos estratégicos e operacionais dos Correios.

Recomendações:

Recomendação 1: Proceder ao mapeamento dos riscos, com estabelecimento de rigoroso plano de ação com soluções alternativas para o caso de inexecução ou rescisão do contrato de locação de móvel sob medida.

III – CONCLUSÃO

Em face dos exames realizados, somos de opinião que a Unidade Gestora deve adotar medidas corretivas com vistas a elidirem os pontos ressalvados nos itens:

1.1.1.2 Seleção de imóvel para construção do CCE BH2 fora da área previamente delimitada;

1.1.1.3 Imóvel objeto do contrato de locação não é de propriedade do locador contratado;

1.1.1.4 Imóvel objeto de locação não é servido de acesso viário oficial;

1.1.1.5 Imóvel locado não dispunha de prévia vocação urbana para construção de Centro de Distribuição para atender aos Correios;

1.1.1.6 Utilização indevida da Dispensa de Licitação para locação de imóvel com construção sob medida;

1.1.1.7 Prospecção de mercado sigilosa e desprovida de interlocução com os ofertantes de imóveis;

1.1.1.8 Levantamento do valor de locação do imóvel com base em consulta de apenas um laudo de avaliação de imóvel;

1.1.1.9 Laudo de avaliação de imóvel para locação apresenta fatores que elevaram o preço do empreendimento;

1.1.1.10 Locação de imóvel com avaliação superdimensionada;

1.1.1.13 Falta de capacidade financeira da empresa contratada;

1.1.1.15 Ausência de identificação de risco e elaboração de plano de ação para o caso de inexecução ou rescisão nos contratos de locação de móvel sob medida.

Belo Horizonte/MG, 04 de dezembro de 2017.