FADISP

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PROFESSOR MESTRE DR. XXXXXXXX XXXXXXXX

DA COMPRA E VENDA

CONCEITO: É O CONTRATO PELO QUAL UM DOS CONTRATANTES SE OBRIGA A TRANSFERIR O DOMÍNIO DE CERTA COISA, E O OUTRO, A PAGAR-LHE CERTO PREÇO EM DINHEIRO. GERA APENAS OBRIGAÇÕES. A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO DEPENDE DA TRADIÇÃO, PARA OS MÓVEIS (CC, ART. 1.226), E DO REGISTRO, PARA OS IMÓVEIS (ART. 1.227).

NATUREZA JURÍDICA

• ■ É bilateral ou sinalagmático, uma vez que gera obrigações recíprocas.

• ■ É consensual, visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa.

• ■ É oneroso, pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício.

• ■ É, em regra, comutativo, porque as prestações são certas, embora se transforme em

aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco.

• ■ É, em regra, não solene, de forma livre, malgrado em certos casos seja solene, exi gin do- se escritura pública (art. 108).

ELEMENTOS

• ■ Consentimento:

• a) Deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico.

• b) Deve recair sobre a coisa e o preço.

• c) Requer capacidade das partes. As incapacidades dos arts. 3º e 4º do CC são supridas pela representação, pela assistência e pela autorização do juiz.

• d) Exige, também, capacidade específica para alienar (poder de disposição) e, em alguns casos, legitimação para contratar.

ELEMENTOS

• ■ Preço:

• a) Deve ser determinado ou determinável.

• b) Pode ser fixado pela taxa do mercado ou de bolsa, em determinado dia e Elementos lugar (art. 486).

• c) Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489).

• d) Pode a fixação ser deixada ao arbítrio de terceiro (art. 485).

• e) Se não estabelecido critério para sua fixação, entende-se que as partes se

sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488).

• f) Deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro.

• g) Deve ser sério e real, e não vil ou fictício.

ELEMENTOS

• ■ Coisa:

• a) Deve ter existência, ainda que potencial, como a safra futura, p. ex.

• b) Deve ser individuada ou suscetível de determinação no momento da execução.

• c) Deve ser disponível, isto é, não estar fora do comércio.

EFEITOS

• ■ Principais:

• a) gera obrigações recíprocas para os contratantes;

• b) acarreta a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção.

• ■ Secundários:

• a) a responsabilidade pelos riscos (art. 492);

• b) a repartição das despesas (art. 490);

• c) o direito de reter a coisa ou o preço (art. 491).

LIMITAÇÕES

• ■ Venda de ascendente a descendente:

• a) É anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante

expressamente houverem consentido (art. 496).

• b) A finalidade da vedação é evitar doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda.

• c) A forma da anuência será a mesma do ato a ser praticado (art. 220).

• d) Cabe ao juiz nomear curador especial ao descendente menor ou nascituro (art. 1.692), bem como suprir o consentimento, se a discordância foi imotivada.

• ■ Pessoa que deve zelar pelos interesses do vendedor:

• O art. 497 do CC nega legitimação a certas pessoas que têm, por dever de ofício, de zelar pelos bens alheios, com a finalidade de manter a isenção de ânimo, p. ex., do tutor, do curador, do administrador, do juiz etc.

• ■ Parte indivisa em condomínio:

• O condômino não pode alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a xxxxxx, tanto por tanto. Se preterido, poderá este exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, no prazo decadencial de cento e oitenta dias, efetuando o depósito do preço pago e havendo para si a parte vendida ao terceiro

• (art. 504). A regra aplica-se também ao coerdeiro (art. 1.795).

• ■ Venda entre cônjuges:

• O art. 499 do CC considera “lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”. No regime da comunhão universal, tal venda mostra-se inócua. Nos demais regimes, o sistema não impõe proibição. É inadmissível a doação entre cônjuges casados no regime da separação legal ou obrigatória.

• ■ Venda mediante amostra:

VENDAS ESPECIAIS

• Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a ela correspondem (art. 484).

• Prevalece a amostra, se houver diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (parágrafo único).

• ■ Venda ad corpus e ad mensuram:

• a) Na venda ad corpus, o imóvel é adquirido como um todo (Chácara Palmeiras, p. ex.), sendo

apenas enunciativa a referência às suas dimensões, que não têm influência na fixação do preço.

• b) Na venda ad mensuram, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel. Se a área não corresponder às dimensões dadas, cabe a ação exempto ou ex vendito para exigir a complementação. Se esta não for possível, cabe o ajuizamento da ação redibitória ou da quanti minoris.

CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

• ■ Da retrovenda:

• Constitui um pacto acessório, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (art. 505). Caracteriza-se como condição resolutiva expressa.

CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

• ■ Da venda a contento e da sujeita a prova:

• Constituem cláusulas que subordinam a eficácia do contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa, ou se não tiver esta as qualidades asseguradas pelo vendedor e for inidônea para o fim a que se destina (arts. 509 e 510).

CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

• ■ Da preempção:

• A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa constitui exemplo de preferência ou prelação legal. A preferência convencional resulta de um acordo de vontades, em que o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, para que este use o seu direito de prelação (o mesmo que preferência) na compra, tanto por tanto (arts. 513 a 520).

CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

• ■ Da venda com reserva de domínio:

• É modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço (CC, art. 521).

CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

• ■ Da venda sobre documentos:

• Espécie de venda na qual a tradição da coisa é substituída pelo seu título representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529).

DA DOAÇÃO

• Conceito: É o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (art. 538).

TRAÇOS CARACTERÍSTICOS

• ■ Natureza contratual. É contrato, em regra, gratuito, unilateral, consensual e solene.

• ■ Animus donandi: intenção de fazer uma liberalidade.

• ■ Transferência de bens para o patrimônio do donatário.

• ■ Aceitação deste. É indispensável e pode ser expressa, tácita ou presumida.

PROMESSA DE DOAÇÃO

• Tem-se entendido ser inexigível o cumprimento de promessa de doação pura, porque esta representa uma liberalidade plena. Não cumprida, haveria uma execução coativa ou poderia o promitente-doador ser responsabilizado por perdas e danos — o que se mostra incompatível com a gratuidade do ato. Tal óbice não existe na doação onerosa, porque o encargo imposto ao donatário estabelece um dever exigível do doador.

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Pura e simples (ou típica). É aquela em que o doador não impõe nenhuma restrição ou encargo ao beneficiário, nem subordina a sua eficácia a qualquer condição.

• ■ Onerosa (modal, com encargo ou gravada). Aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência ou dever. O encargo pode ser imposto em benefício do doador, de terceiro ou do interesse geral (art. 553).

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Remuneratória. É a feita em retribuição a serviços prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário. É o caso, p. ex., do cliente que paga serviços prestados por seu médico, mas quando a ação de cobrança já estava prescrita.

• ■ Mista. Decorre da inserção da liberalidade em alguma modalidade diversa de contrato (p. ex., venda a preço vil, que é venda na aparência e doação na realidade).

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Em contemplação do merecimento do donatário contemplativa). Quando o doador menciona o motivo da liberalidade (determinada virtude, amizade etc.).

• ■ Feita ao nascituro. Tal espécie, segundo o art. 542 do CC, “valerá, sendo

aceita pelo seu representante legal”.

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Em forma de subvenção periódica. Trata-se de uma pensão, como favor pessoal ao donatário, cujo pagamento termina com a morte do doador, não se transmitindo a obrigação a seus herdeiros, salvo se o contrário houver, ele próprio, estipulado. Nesse caso, não poderá ultrapassar a vida do donatário (art. 545).

• ■ Em contemplação de casamento futuro (“propter nuptias”). É o presente de casamento, dado em consideração às núpcias próximas do donatário com certa e determinada pessoa. Só ficará sem efeito se o casamento não se realizar (art. 546).

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Entre cônjuges. A doação de um cônjuge a outro importa adiantamento do que lhe cabe na herança (art. 544). A regra aplica-se às hipóteses em que o cônjuge participa da sucessão do outro na qualidade de herdeiro (art. 1.829).

• ■ Conjuntiva (em comum a mais de uma pessoa). Entende-se distribuída entre os beneficiados, por igual, salvo se o doador dispuser em contrário (art. 551).

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ De ascendentes a descendentes. Importa adiantamento do que lhes cabe por herança (art. 544). Estes são obrigados a conferir, por meio de colação, os bens recebidos (art. 2.004).

• ■ Inoficiosa. É a que excede o limite de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. O art. 549 declara nula somente a parte que exceder tal limite.

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Com cláusula de retorno ou reversão. Permite o art. 547 que o doador estipule o retorno, ao seu patrimônio, dos bens doados, se sobreviver ao donatário, em vez de passarem aos herdeiros.

• ■ Manual. É a doação verbal de bens móveis de pequeno valor. Será válida

se lhe seguir, incontinenti, a tradição (art. 541, parágrafo único).

ESPÉCIES DE DOAÇÃO

• ■ Feita a entidade futura. Permite o art. 554 doação a entidade futura, dizendo, porém, que caducará se, em dois anos, esta não estiver constituída regularmente.

RESTRIÇÕES LEGAIS

• A lei proíbe:

• ■ Doação pelo devedor já insolvente, ou por ela reduzido à insolvência, por configurar fraude

contra credores (art. 158).

• ■ Doação da parte inoficiosa. O art. 549 proclama a nulidade da parte que exceder a de que o doador poderia dispor em testamento.

• ■ Doação de todos os bens do doador. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte,

ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548).

• ■ Doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice. Pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal. A doação não é nula, mas anulável (art. 550).

REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO

• ■ Modos comuns a todos os contratos. Tendo natureza contratual, a doação pode contaminar-se de todos os vícios do negócio jurídico, como erro, dolo, coação etc., sendo desfeita por ação anulatória. Pode ser declarada nula, também, como os demais contratos (arts. 104, 166, 541, parágrafo único), e ainda em razão da existência de vícios que lhe são peculiares (arts. 548, 549 e 550).

• ■ Por descumprimento do encargo (art. 562).

• ■ Por ingratidão do donatário (arts. 555 e 557).