Common use of Skada Clause in Contracts

Skada. Det är inte klarlagt i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtalet. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i saken.

Skada. Det För det första bestrids det sätt som makarna NN beräknat sin skada på. Om ma- karna NN har lidit en skada ska bedömas från tidpunkten då de undertecknade överlåtelseavtalet och vilken information som de baserade sitt köpbeslut på. Vad de vid ett senare tillfälle sålt sin bostadsrätt för är därmed inte klarlagt relevant. Skadan ska istället beräknas utifrån hur hans oaktsamma agerande eventuellt orsakat en skillnad i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara marknadsvärde vid tidpunkten för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtalet. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisköverlåtelsen. Det föreligger där- kan dock nämnas att en likadan lägenhet på Xxxxxxxxxxxx 0 såldes den 27 november 2020, en med boarea 28,5 kvm. Den såldes för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 2 420 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om dvs. mer än vad makarna NN nu sålde för och den förmedlingen ligger närmare i tid räknat till makarna NN:s köp. Att försäljningen av makarna NN:s lägenhet skedde till ett lägre belopp. Hon ansåg pris får därmed snarare anses vara ett resultat av att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande intresset för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet denna typ av för- handsavtalet innebarbostadsrätt är lägre, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits troligen eftersom turismen på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar rådande pandemi (vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes tidpunkten för detta sambo LK och hennes pappa PTmakarna NN:s uppgifterförsäljning) var mycket lägre än vanligt. Det kan i vart fall inte anses sannolikt att det har ett samband med det pågående målet mot Skattever- ket eller bostadsrättsföreningens upplägg med hotellverksamhet. Det stämmer att det saknades information om tvisten kring moms i den årsredo- visning som han tillhandahöll. I den slutliga årsredovisningen framgår att före- ningen planerade att överklaga domen gällande momsskyldighet. Det framgår också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat ”baserat på det avtal och den ekonomiska risken med henne plan som föreningen antagit är bedömningen att detta inte ska påverka föreningen i samband med undertecknandet något väsentligt avse- ende, eventuella kostnader som uppkommer kopplat till projektet ska avräknas mot utvecklaren av förhandsavtaletHotellet”. Oavsett om makarna XX hade fått den slutliga års- redovisningen eller fått kännedom om att någon årsredovisning för år 2018 inte fanns tillgänglig, men numera tillstår Mäklaren endast hade de, förutsatt att de hade kontaktat föreningen, fått känne- dom om att föreningen inte bedömde att kostnaderna skulle påverka föreningen negativt i något väsentligt avseende. Han bestrider därmed att information om momstvisten skulle haft en påverkan på bostadsrättens marknadsvärde. Enligt den information som han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer fick av makarna NN vid tidpunkten för för- medlingen ägde de tidigare har sett ut och avslutatsen bostadsrätt som de hyrde ut. Vidare har han gjort gällande Anledningen till att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är de var intresserade av det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren aktuella objektet var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet deras befintliga bostadsrätt inte längre fick hyras ut. Det aktuella konceptet med bostadsrättsför- ening i kombination med hotell var därmed perfekt för makarna NN. Hans upp- fattning var att makarna NN inte planerade att bo i bostadsrätten permanent. Att makarna NN nu menar att det är utgör en ekonomisk skada att de inte kan bo där permanent, och att de inte skulle insett att man inte kan bo där permanent när det så tydligt framgår av beskrivningen, kan inte lastas honom. Angående formuleringarna i objektsbeskrivningen menar de fortsatt att informat- ionen är missvisande. Mäklarens påstående att han inte skulle ha sagt att föreningen kan göras om till en bostadsrättsförening utan hotelldrift är oriktigt. Mäklaren var tydlig med upp- lägget med hotelldrift är riskfritt (inte köpet över lag) då föreningen inte har fastställts av domstolalltid kan välja att ändra stadgar och bli en vanlig bostadsrätt med bostadsrätter för per- manentboende. I denna del ska Angående årsredovisningen ser de det framhållas som märkligt att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne Mäklaren nu påstår att de muntligt fått informationen om att träda in det inte var en fullständig årsredovisning. Detta är inte sant utan de fick en årsredovisning som inte var fullständig utan fel- aktig. Årsredovisningen fick de vid köptillfället, när den riktiga årsredovisningen fanns. Uppgiften om momsskulden var väsentlig i förhandlingarna gentemot HSB alla avseenden och skulle ha lämnats till en köpare. Skulden är av sådan art att den väsentligt påverkar föreningens ekonomi. Föreningen har och hade vid sidan försäljningen ekonomiska problem på grund av henne skulden. Skulden kommer påverka avgifter, lån m.m. De ser det också som anmärkningsvärt att uppgifterna om årsredovisningen ändras. Med riktiga uppgifter om föreningens ekonomi som fanns i den riktiga årsredo- visningen hade de inte köpt lägenheten. Angående resonemanget om att de har hävdat att de lider ekonomisk skada för att bevaka sina intressende inte kan bo i lägenheten permanent så förstår de den inte. För övrigt framstår De har hela ti- den varit medvetna om bostadsrättföreningens hotellavtal. De köpte lägenheten då det passade dem då deras dotter planerade studier på annan ort. De valde att sälja lägenheten efter att de fått tillgång till den riktiga årsredovis- ningen och information om momsskulden och rättsprocessen. Momsskulden på- verkar föreningens ekonomi kraftigt. Efter att på egen hand kontrollerat uppgif- terna i objektsbeskrivningen och förstått bostadsrättföreningen inte kan om- vandla fastigheten till vanliga bostadsrätter, förstod de att de hade gjort en inve- stering med stora risker, vilket inte var deras avsikt. Att det gjorts en försäljning efter deras till ett högre pris hjälper inte dem. De sålde till högsta pris efter att haft lägenheten till försäljning under en längre tid. Mäklarens oaktsamhet har orsakat en förlust som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr uppgår till 125 225 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i saken.

Skada. Det I ärendet har getts in två värdeutlåtanden. Sådana utlåtanden besvarar ofta frågan hur en fastighets marknadsvärde påverkas av avsaknaden av en viss area. An- norlunda uttryckt tänker man sig två olika byggnader där den enas area är inte klarlagt större än den andras, men som i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtaletövrigt är identiska. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning Frågeställningen är emellertid bara delvis relevant för boareatvister. Det som ska ligga till grund för bedömningen är hur den felaktiga uppgiften påverkade marknadsvärdet. Man får med andra ord tänka sig samma byggnad, och vars faktiska storlek köparen har sett och bildat sig en uppfattning om före köpet, men som i det ena fallet marknadsförts med en kor- rekt areauppgift och i det andra fallet med en felaktig uppgift, jfr Xxx Xxxxxxx, Fel. Särskilt vid köp av lös och fast egendom, s. 190 f. Hade marknaden värderat fastig- heten högre i det sistnämnda fallet och i så fall hur mycket? I den frågan ger mate- matiska och statistiska beräkningar endast begränsad vägledning. I detta fall har ZZ angett att han ”bedömt, med utgångspunkt från värderingsob- jektet, skillnaden i värde mellan ett hus på 82 kvm i förhållande till ett på 93 kvm boarea, allt annat lika.” Det som ZZ bedömt är alltså inte boareauppgiftens påver- kan på priset. MM har redovisat ett bedömt marknadsvärde på fastigheten. Bortsett från den osäkerhet som alltid före- nad med risken vidlåder en värdering – prisspridningen har angetts till plus minus 100 000 kr – besvarar inte heller denna värdering frågan hur den felaktiga uppgiften påverkade priset på fastigheten. Den angivna värdetidpunkten är dess- utom den 26 oktober 2018, mer än ett år efter köpet. Inte heller den prisstatistik som Mäklaren har gett in ger någon egentlig vägled- ning. Vid enskilda fastighetsaffärer kan priset på i princip identiska fastigheter fluk- tuera kraftigt beroende på tillfälligheternas spel. Dessutom förefaller det som att de redovisade priserna avser såväl byggnader som tillhörande mark, vilket gör att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betalakan dra någon slutsats om priset för enbart byggnaden. Särskilt i ett fall Enligt nämndens mening bör skadan beräknas med ledning av 38 § köplagen och som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i sakenprisskillnaden mellan följande två fall.

Skada. Han vitsordar att anmälarna ingått ett avtal med säljarna innebärande att anmä- larna ska utge 100 000 kr i skadestånd. Vad gäller frågan om detta kan anses ut- göra en ekonomisk skada orsakad av hans påstådda oaktsamhet framhålls föl- jande. Säljarna har påstått att de till följd av det försenade tillträdet led skada i form av räntekostnader, uteblivna hyresintäkter, ombudskostnader samt ”lidande”. Säl- jarna har såvitt framkommit inte uppvisat något underlag som styrker att de haft nämnda kostnader. Det framgår inte av säljarnas krav på vilket sätt den påstått uteblivna hyresintäkten skulle kunna vara orsakad av det försenade tillträdet. Rätt till ersättning för psykiska men kan endast föreligga vid vissa typer av kränk- ningsbrott eller vid personskada. Säljarna kan därför inte ha haft rätt till någon sådan ersättning. Det bör även noteras att säljarna först dagen innan det avtalade tillträdet medde- lade att de motsatte sig anmälarnas begäran om återgång och att de först drygt två veckor efter avtalat tillträde angav några skäl för sin inställning. Det framstår därför som att eventuella kostnader till följd av fördröjt tillträde har orsakats av säljarna själva genom att de inte skyndsamt meddelade att de ansåg att anmälar- na var bundna till köpet. Säljarna synes mot bakgrund av det nämnda inte ha haft någon fog för det skadeståndskrav de riktat mot anmälarna. Det har därför inte funnits anledning för anmälarna att ingå den aktuella uppgörelsen. Den kostnad anmälarna härigenom åsamkades kan inte vara orsakad av den oaktsamhet de lägger honom till last. Kostnaden har orsakats genom anmälarnas eget agerande. Även om kostnaden skulle anses ha orsakats av honom görs gällande att xxxx- xxxxx genom medvållande bidragit till skadans uppkomst i sådan grad att ett eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll kr och i andra hand till belopp nämnden finner skäligt med hänsyn till ovan nämnda brister i säljarnas skadeståndskrav. Mäklarens yttrande utgår från den felaktiga utgångspunkten att de som köpare av fastigheten kunde ha hoppat av köpet då försäljningen av bostadsrätten sålts senast den 10 december och de meddelat säljaren av fastigheten det senast fem arbetsdagar därefter och köpet inte gjorts beroende av annat än köpeskillingens erläggande. Tydligen anser Mäklaren att frågan om medlemskap gör att bostads- rättsköpet är svävande till frågan är prövad. Detta är felaktigt. Av bostadsrättsla- gen 6 kap 5 § följer att bostadsrättsavtalet blir ogiltigt om köparen inte beviljas medlemskap. Detta är inte klarlagt i praxis hur stor ett svävarvillkor utan en avgiftshöjning måste vara tvingande lagbestämmelse. Köpet blir ogiltigt om det föreligger ett rättskraftigt avslagsbeslut, antingen av bostadsrättsföreningens styrelse eller hyresnämnden. Mäklarens tolkning att de hade kunnat hoppa av fastighetsköpet om de inte hade lyckats sälja sin bostads- rätt senast den 10 december är felaktig. Det förelåg ett bindande köpekontrakt och frågan om försäljningen av bostadsrätten var inte svävande. Köpet av bo- stadsrätten skulle rent hypotetiskt kunna bli ogiltigt om bostadsrättsföreningen inte beviljade köparna medlemskap. Emellertid beviljades medlemskap den 19 december. Föreningens beslut innebar inte att köpet blev bindande, det innebar bara att det inte var ogiltigt. Det finns inom avtalsrätten andra grunder för avtals ogiltighet, såsom råntvång och svek, vilka inte heller de inverkar på frågan om avtalet är svävande eller inte. Mäklarens råd att de kunde hoppa av den 11 december därför att bostadsrätts- föreningens styrelse (ännu) inte hade beviljat medlemskap var felaktig, missvi- sande och orsakade dem skada. Skadan skulle ha blivit mycket större om de hade valt att motsätta sig skadeståndsskyldighet. De har inte varit medvållande. De har vidtagit alla mått och steg för att anses vä- sentlig i begränsa skadan. Av den meningen omtvistade klausulen framgår att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtaletavtalet föreligger om inte bostaden sålts inom viss tid genom kontrakt som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskillingen betalas. Därmed är det inte klarlagt om NN Kontraktets bestånd var skadeståndsskyldig mot beroende av att köparna beviljades inträde i föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning Xxxxxxxxx ställer inte krav på att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken överlåtelseavtalet avseende den gamla bostaden skulle vara svävande i avvaktan på att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i sakenvisst villkor uppfylls.