BESLUT DEN 7 DECEMBER 2023 DNR 98/23 SIDA 1 AV 7
BESLUT DEN 7 DECEMBER 2023 DNR 98/23 SIDA 1 AV 7
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Jur kand ME
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 18 000 kr till NN.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 52 524 kr.
Mäklaren har medgett att betala 15 000 kr men bestridit kravet i övrigt.
BAKGRUND
Den 17 augusti 2021 köpte NN en bostadsrättslägenhet i X-stad för 1 600 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
I objektsbeskrivningen angavs bland annat följande:
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Efter köpet visade det sig att varmvatten inte ingick i månadsavgiften. NN har där- för krävt skadestånd.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnMdäke- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
NN:s anmälan är skriven på engelska. Nämnden har valt att återge anmälan i dess helhet, i stort sett utan några redigeringar.
“I have buy apartment in August 2021, move in on December 2021, after 3 months i have start get extra invoices for hot water. On contract says "water including on monthly payment". My first question to broker was to explain how its happened and conversation between me and broker started. Its take more that a year.
First broker tried inspire me that is correct contract and water mean only cold water. After broker accepted my arguments he write that his company will cover it and he need copies of my bills.
After couple months of ignore me, broker tried said that the bills for hot water is to high and he need figure out why. In that period I took 2 Ukrainian family to leave with me because of humanity. Of course bills will be higher, but I don't know it yet that i will get extra invoices.
After couple months same ignore my letters I get offer from broker that his company will cover 3 years covering hot water but only by average what have apartment seller. I didn't accept it, so I made a call to FRN and got information that I can ask at least 5 years covering and only average by my billa what i already paid. Xxxxxx rejected and said lets go to Cort.
n att
I think its unfair offer, because seller know that hot water is not included and tried save it as much as saller can. I didn't know it and my bills is higher.
My calculations for last 5 months is: (849+895+887+775+971)/5=875,40 kr is average per month. 875,4*12 month*5 years=52 524 kr.
+Plus period what I already have paid.”
Mäklaren
Det är riktigt att varmvattnet inte ingick i månadsavgiften, ett fel som han tar på sig. Däremot är NN:s förbrukning av varmvatten inte acceptabel då hans förbruk- ning i snitt ligger på 875 kr 40 öre per månad.
Bostadsrättsföreningen har lämnat ut förbrukningen från den 1 juli 2019 till och med den 31 december 2021. Den totala kostnaden för dessa 31 månader var 6 488 kr, vilket ger ett medelvärde per månad på 209 kr 30 öre. Det beloppet under fem år uppgår till 12 558 kr, vilket han är beredd att stå för.
NN tillade i huvudsak följande:
“Average counting strange:
1) Why 11/2021 counted 4 times and added like 4 months in the road?
2) Where information for 2/2020?
3) From this statistic we can see from when previous owner stop living on my apart- ment –it´s July 2020. And adding to average time and amount of used water when no one live in apartment looks unfair. That mean average should counting only by period when someone live on apartment.
4) Excel tab looks unprofessional, we asked invoices, because we think information on it is not correct.
5) Anyway, everything looks like xxxxxxxx trying cheat. Trying show incorrect infor- mation to pay less amount. This can't continue forever.
6) We already show what we want and show correct proofs, from our side all infor- mation are clear. What maklaren shows I think FRN already get it, only wrong infor- mation and unfair offers.
How previous owner said to us –reason of sales this apartment was that most of his time he lived with his girlfriend on [ort] (or [annan ort]).
Plus previous owner know that hot water is coast extra payment, we didn't know that. And last thing –previous owner has 2 kids and 1 dog how I remember, it´s im-
possible to have so low volume of hot water what xxxxxxxx trying to show
Mäklaren tillade följande:
Den ingivna Excel-filen kommer från föreningen. Om den inte är korrekt är det inget han känner till. Han har utgått från att den är korrekt.
Han vet inte hur lägenheten har använts, hur många som bott i lägenheten och så vidare. Att NN har två ukrainska familjer boende i lägenheten kan ju inte utgöra en grund för varmvattenåtgången.
För att komma till ett avslut i detta ärende går han med på att betala 15 000 kr.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av objektsbeskrivningen, tre fakturor från bo- stadsrättsföreningen till säljaren och en sammanställning från bostadsrättsför- eningen över säljarens varmvattenkostnad från juli 2019 till december 2021.
I sammanställningen angavs följande:
Som framgår saknas uppgift för februari 2020 i sammanställningen.
I fakturorna från bostadsrättsföreningen angavs att varmvatten debiterades med 44 kr/kbm.
På fråga från nämnden har NN uppgett att hans yrkande uppgår till 52 524 kr.
Nämnden har därför bortsett från det som angavs i hans anmälan what I already have paid”.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Mäklaren har medgett skadeståndsskyldighet. Frågan gäller endast skadans stor- lek.
Man brukar räkna med att en person förbrukar omkring 50–60 liter varmvatten per dygn.1 Räknat som kubikmeter och per månad innebär det ungefär 1,7 kubikmeter i månaden per person. Den aktuella lägenheten var en trea, där det normalt kan förväntas bo 2–3 personer, alternativt två vuxna och två mindre barn. En normal- förbrukning för en trerumslägenhet skulle därmed ligga på omkring 3,5 till 6 kubik- meter i månaden.
Enligt XX bodde det tre personer i lägenheten vid tidpunkten för köpet. Säljarens förbrukning, som i genomsnitt verkar ha uppgått till cirka 4,75 kubikmeter per må- nad under de senaste 2,5 åren får därmed sägas ha varit högst normal. Som NN påpekat minskade dock säljarens förbrukning i tiden före försäljningen, det fram- går av bostadsrättsföreningens sammanställning. Tidigare var den högre, men fort- farande inom ramen för vad som får sägas vara normalt.
För skadeståndsberäkningen är säljarens faktiska förbrukning emellertid inte avgö- rande, så som normalt är fallet vid felaktigt angivna driftskostnader. Vad det hand- lar om är att NN kunde förvänta sig att inte behöva betala extra för varmvattnet, detta eftersom det uppgavs ingå i månadsavgiften. Det NN betalar för varmvattnet innebär en merkostnad och en skada för honom, oavsett vad säljaren hade för för- brukning.
Med det sagt måste man enligt nämnden ändå beakta vad som är en normal för- brukning. Det hänger ihop med att skadevållaren endast ska behöva ersätta skador som är någorlunda typiska och förutsebara (adekvata). En del följder kan vara så osannolika att det inte kan krävas att mäklaren borde ha räknat med dem. Sådana
1 Se xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxx-xxx/xxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxx/
följder är inte adekvata, se rättsfallet NJA 2017 s. 9 (p. 26). För att ta ett tillspetsat exempel: om en köpare väljer att duscha tio timmar om dygnet, kan han inte räkna med att få skadestånd för hela den kostnaden.
Av de ingivna fakturorna framgår att föreningen debiterade för varmvatten med 44 kr per kubikmeter. Det innebär att NN, som har uppgett att han betalar cirka 875 kr i månaden för varmvatten, har en förbrukning om cirka 20 kubikmeter i må- naden (875/44). Det är väsentligt mer än vad som är normalt för en trerumslägen- het. Han har också uppgett att han har inrymt två familjer från Ukraina i lägen- heten.
Nämnden anser att Mäklaren hade anledning att räkna med att en köpare kunde ha en förbrukning om högst cirka sju kubikmeter i månaden. Omräknat i kronor innebär det 308 kr i månaden eller 3 696 kr per år. Enligt nämndens praxis kan skadan beräknas som den årliga merkostnaden multiplicerad med faktorn fem, vil- ket i detta fall ger omkring 18 000 kr. Det beloppet bör Mäklaren betala i skade- stånd.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.