NÄMNDENS BEDÖMNING. Det har inte gjorts gällande att XX och XX skulle ha upphovsrätt till bilderna. Det är alltså inte fråga om vederlag eller skadestånd enligt upphovsrättslagen. NN och XX har i stället gjort gällande att ett avtal om ersättning har träffats mellan par- terna, alternativt att ersättning ska utgå enligt rättsfiguren obehörig vinst. Att Mäklaren fortsatte att använda bilderna någon dag efter det att NN och YY hade framställt krav på ersättning, kan inte ses som att Mäklaren genom konklu- dent handlande medgav att betala de begärda 10 000 kr. Omständigheterna är inte heller sådana att ersättning kan utgå på grund av obe- hörig vinst. Nämnden tillägger att givet Mäklarens provisionsvillkor, som han re- dogjort för i ärendet, förutsätter yrkandet om 10 000 kr att priset för bostadsrät- ten ökade med 150 000 kr enbart på grund av bildanvändningen, något som är uppenbart orimligt. Vid denna bedömning saknas det anledning att ta ställning till om Mäklarens age- rande överhuvudtaget stred mot god mäklarsed, så som Fastighetsmäklarinspekt- ionen ansåg i sitt beslut. Nämnden noterar dock att ingen av de sex bilderna in- nehöll någon personuppgift, det vill säga något som kunde användas för att iden- tifiera en fysisk person. Sammanfattningsvis anser alltså nämnden att Mäklaren inte har ådragit sig någon ersättningsskyldighet. Eftersom han medgett att betala 1 000 kr, ska han dock rekommenderas att betala det beloppet till NN och YY. På nämndens vägnar: Xxxxx Xxxxxxx
NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden konstaterar inledningsvis att förmedlingsobjektet var ett fastighetsä- gande bolag. Fastighetsmäklarlagen är därför inte direkt tillämplig. Samma provis- ionsrättsliga kriterier är dock tillämpliga, oavsett om förmedlingsobjektet är en fas- tighet eller ett bolag vars enda eller huvudsakliga tillgång är en fastighet, jfr rätts- fallen NJA 2010 s. 58 och NJA 2015 s. 918 samt Xxxx Xxxxxxx i Juridisk Tidskrift 2010-11 s. 460 och Xxxxxx Xxxxx i Juridisk Tidskrift 2016-17 s. 155 f. En förutsättning för att NN ska kunna ha rätt till provision är att han anvisade den blivande köparen. Med det menas att köparen ska ha fått kännedom om att objek- tet var till salu genom NN:s verksamhet. Säljaren ska också ha insett eller bort ha insett att så var fallet, se rättsfallet NJA 2015 s. 918 (p. 10). Vid konkurrerande provisionsanspråk räcker det enligt nämndens praxis att Mäklare 2 insåg eller borde ha insett att köparen var anvisad av Mäklare 1. Mäklare 2:s onda tro, som man brukar kalla det, tillräknas säljaren. Eftersom det räcker att säljaren/Mäklare 2 borde ha insett att köparen var anvisad av Mäklare 1, kan anvisningskravet vara uppfyllt även om köparens namn är felaktigt eller ofullständigt angivet i spekulant- listan, jfr rättsfallet NJA 1975 s. 748. Även s.k. indirekt anvisning medför att anvisningskravet är uppfyllt, se prop. 1983/84:16 s. 46. Med indirekt anvisning menas att någon som mäklaren har anvi- sat i sin tur informerar den blivande köparen om att objektet är till salu. Det stäm- mer alltså inte, vad YY anfört, att redan det faktum att den blivande köparen inte fanns upptagen på NN:s spekulantlista innebär att denne inte kan ha rätt till pro- vision. Om NN informerade MM om att objektet var till salu, och denne i sin tur informerade den blivande köparen (...) AB, var det bolaget indirekt anvisat av NN. Även vid indirekt anvisning gäller emellertid att säljaren och/eller Mäklare 2 ska ha känt till eller bort känna till att köparen var anvisad av Mäklare 1. Denna onda tro ska föreligga vid tidpunkten för köpet. Här har XX uppgett att hon vid den tidpunk- ten inte kände till eller hade anledning att undersöka personkopplingen mellan det ”(...)” som angavs i NN:s spekulantlista och köparen (...) AB. NN har inte invänt mot detta. Inte heller har han invänt att säljaren kände till eller borde ha känt till per- sonkopplingen. Eftersom NN inte har visat, eller ens påstått, att säljaren och/eller YY kände till eller borde ha känt till att köparen indire...
NÄMNDENS BEDÖMNING. Betydelsen av Mäklare 2:s ensamrätt
NÄMNDENS BEDÖMNING. Det är ostridigt att fastigheten överläts under ensamrättstiden till en spekulant som Mäklaren inte hade anvisat. Det är vidare ostridigt att Mäklarens arbete kom att inskränkas till intag samt upprättande av köpekontrakt, hantering av tillträde m.m. Ett mäklaruppdrag är normalt ett rent s.k. riskavtal. Om objektet inte överlåts får mäklaren i regel ingen ersättning alls, även om mäklaren har lagt ner ett betydande arbete på förmedlingen. Omvänt gäller att om objektet överlåts är mäklaren i regel berättigad till full provision, även om arbetsinsatsen var minimal. Riskavtal innebär att mäklaren ibland gör mycket goda affärer, och ibland mycket dåliga, och tanken är att det ska jämnas ut över tid. Lite tillspetsat skulle man kunna säga att de säljare vars fastigheter blir överlåtna i någon mening subventionerar de säljare som inte lyckas – eller kommer fram till att de inte vill – överlåta sin fastighet. Utgångspunkten är att en mäklare endast har rätt till provision om han eller hon har anvisat den blivande köparen, 23 § 2 st. fastighetsmäklarlagen. Denna utgångs- punkt modifieras genom reglerna om ensamrätt. Ensamrätt innebär att mäklaren har rätt till provision även om köparen inte har anvisats av mäklaren, under förut- sättning att överlåtelsen sker under ensamrättstiden, 23 § 3 st. fastighetsmäklar- lagen. Ensamrättens funktion är att skydda mäklaren mot att säljaren överlåter fas- tigheten till en spekulant som mäklaren inte har anvisat, alltså just den situation som är aktuell i ärendet. För att skydda säljaren är ensamrätten begränsad till max- imalt tre månader åt gången, se 9 § 2 st. fastighetsmäklarlagen. I förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag, prop. 1983/84:16 s. 22 f. och 47 ut- talades följande. ”[Ensamrätten har den] innebörden att mäklaren […] har rätt till provision även om avtalet inte har träffats genom hans förmedling. Rätten till provision uppkommer alltså exempelvis om fastigheten säljs till någon som har anvisats av en annan mäklare. Samma sak gäller om uppdragsgivaren säljer fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Det står dock mäklaren och uppdragsgivaren fritt att avtala om en ensamrätt av mindre långtgående innebörd, exempelvis så att uppdragsgivaren förbe- hålls rätten att sälja fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Detta gäller även i konsumentförhållanden. Ett förbehåll av det aktuella slaget innebär inte att bestämmelsen frångås till nackdel för konsumenten. På samma sätt som bet...
NÄMNDENS BEDÖMNING. Mäklaren har medgett skadeståndsskyldighet. Frågan gäller endast skadans stor- lek. Man brukar räkna med att en person förbrukar omkring 50–60 liter varmvatten per dygn.1 Räknat som kubikmeter och per månad innebär det ungefär 1,7 kubikmeter i månaden per person. Den aktuella lägenheten var en trea, där det normalt kan förväntas bo 2–3 personer, alternativt två vuxna och två mindre barn. En normal- förbrukning för en trerumslägenhet skulle därmed ligga på omkring 3,5 till 6 kubik- meter i månaden. Enligt XX bodde det tre personer i lägenheten vid tidpunkten för köpet. Säljarens förbrukning, som i genomsnitt verkar ha uppgått till cirka 4,75 kubikmeter per må- nad under de senaste 2,5 åren får därmed sägas ha varit högst normal. Som NN påpekat minskade dock säljarens förbrukning i tiden före försäljningen, det fram- går av bostadsrättsföreningens sammanställning. Tidigare var den högre, men fort- farande inom ramen för vad som får sägas vara normalt. För skadeståndsberäkningen är säljarens faktiska förbrukning emellertid inte avgö- rande, så som normalt är fallet vid felaktigt angivna driftskostnader. Vad det hand- lar om är att NN kunde förvänta sig att inte behöva betala extra för varmvattnet, detta eftersom det uppgavs ingå i månadsavgiften. Det NN betalar för varmvattnet innebär en merkostnad och en skada för honom, oavsett vad säljaren hade för för- brukning. Med det sagt måste man enligt nämnden ändå beakta vad som är en normal för- brukning. Det hänger ihop med att skadevållaren endast ska behöva ersätta skador som är någorlunda typiska och förutsebara (adekvata). En del följder kan vara så osannolika att det inte kan krävas att mäklaren borde ha räknat med dem. Sådana
NÄMNDENS BEDÖMNING. För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot någon skadeståndssanktionerad regel i fastig- hetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens brott mot lagen och skadan. Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt. Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
NÄMNDENS BEDÖMNING. Vad ärendet handlar om – och vad det inte handlar om
NÄMNDENS BEDÖMNING. Är anvisningskravet uppfyllt?
NÄMNDENS BEDÖMNING. Har Mäklaren rätt till förmedlingsprovision?
NÄMNDENS BEDÖMNING. Om FRN:s behörighet