NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden har att ta ställning till om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare eller säljare till följd av att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen (25 §). Av sär- skilt intresse i detta fall är vad som gäller med hänsyn till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §), rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan i samband med över- låtelsen (21 §). Det är NN och YY som ska visa att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagen. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.
NÄMNDENS BEDÖMNING. Betydelsen av Mäklare 2:s ensamrätt
NÄMNDENS BEDÖMNING. För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs bland annat att mäklaren upp- såtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad be- stämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att en oaktsamhet inte behöver vara grov eller kvalificerad för att leda till skadeståndsskyldighet. Det sägs dock också att bagatellartade misstag ofta inte kan anses som oaktsamhet och att ur- säktliga misstag inte utgör oaktsamhet överhuvudtaget, se prop. 1983/84:16 s. 16, 42 och 58 f. Det finns alltså en ”oaktsamhetsnivå” som måste överskridas för att skadeståndsskyldighet ska komma i fråga. Enligt nämndens uppfattning kan det inte ses som skadeståndsgrundande oakt- samhet om en mäklare föreslår tillträde i en viss bank, utan att dessförinnan kon- trollera om banken tar ut en avgift för detta. Familjen NN:s krav kan därför inte bifallas. På nämndens vägnar: Xxxxx Xxxxxxx
NÄMNDENS BEDÖMNING. Mäklaren har medgett skadeståndsskyldighet. Frågan gäller endast skadans stor- lek. Man brukar räkna med att en person förbrukar omkring 50–60 liter varmvatten per dygn.1 Räknat som kubikmeter och per månad innebär det ungefär 1,7 kubikmeter i månaden per person. Den aktuella lägenheten var en trea, där det normalt kan förväntas bo 2–3 personer, alternativt två vuxna och två mindre barn. En normal- förbrukning för en trerumslägenhet skulle därmed ligga på omkring 3,5 till 6 kubik- meter i månaden. Enligt XX bodde det tre personer i lägenheten vid tidpunkten för köpet. Säljarens förbrukning, som i genomsnitt verkar ha uppgått till cirka 4,75 kubikmeter per må- nad under de senaste 2,5 åren får därmed sägas ha varit högst normal. Som NN påpekat minskade dock säljarens förbrukning i tiden före försäljningen, det fram- går av bostadsrättsföreningens sammanställning. Tidigare var den högre, men fort- farande inom ramen för vad som får sägas vara normalt. För skadeståndsberäkningen är säljarens faktiska förbrukning emellertid inte avgö- rande, så som normalt är fallet vid felaktigt angivna driftskostnader. Vad det hand- lar om är att NN kunde förvänta sig att inte behöva betala extra för varmvattnet, detta eftersom det uppgavs ingå i månadsavgiften. Det NN betalar för varmvattnet innebär en merkostnad och en skada för honom, oavsett vad säljaren hade för för- brukning. Med det sagt måste man enligt nämnden ändå beakta vad som är en normal för- brukning. Det hänger ihop med att skadevållaren endast ska behöva ersätta skador som är någorlunda typiska och förutsebara (adekvata). En del följder kan vara så osannolika att det inte kan krävas att mäklaren borde ha räknat med dem. Sådana
NÄMNDENS BEDÖMNING. BS har köpt konsertbiljetter av företaget på ett sådant sätt att det är fråga om ett distansavtal enligt distansavtalslagen. Två dagar efter köpet meddelade hon företaget att hon ångrade avtalet.
NÄMNDENS BEDÖMNING. Det står klart att företaget under tiden den 1 oktober 2022 till den 12 december 2022 inte tillhandahöll FK de sportsändningar som ingick i Viaplays utbud. Frågan är om företaget därmed har tillhandahållit en digital tjänst som var felaktig enligt konsumentköplagen.
NÄMNDENS BEDÖMNING. Direkt efter FR:s beställning skickade FS AB ett mejl till honom med rubriken beställningsbekräftelse. Den avgörande frågan är om den bekräftelsen utgör en bindande accept och om ett avtal därigenom har träffats mellan parterna, eller om den endast är en bekräftelse på att företaget har tagit emot FR:s beställning. Utgångspunkten enligt den traditionella avtalsmodellen är att bekräftelsen utgör en accept, om inte parterna har kommit överens om någon annan modell för avtalsslutande. Eftersom den avtalsmodell som företaget påstår skulle tillämpas mellan parterna alltså utgör ett avsteg från den traditionella modellen, måste detta avsteg tydligt framgå av avtalsvillkoren eller av bekräftelsen som sådan. I samband med att FR gjorde beställningen på företagets hemsida godkände han företagets köpevillkor. Följande två klausuler fanns med bland villkoren:
NÄMNDENS BEDÖMNING. Ett uppdragsavtal ska vara skriftligt och undertecknas av parterna. På denna punkt uppfyller parternas avtal lagens krav. Vidare gäller att en fastighetsmäklare inte får åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i uppdragsavtalet eller som inte i särskild ordning avtalats skriftligen. En överenskommelse som bekräftas genom e-postmeddelanden måste enligt nämnden anses uppfylla kravet på skrift- lig form. Avtalet om annonspaketet är således giltigt, dvs. villkoren i tilläggsavta- let får tillämpas. Lägenheten har sålts, om än till väsentligt lägre pris än vad parterna utgått från. NNs är kritisk till försäljningsresultatet, men har inte preciserat på vilket sätt eller i vilka hänseenden Mäklaren åsidosatt sina skyldigheter mot henne. Under såd- ana förhållanden finns det inte någon laglig grund för att jämka ersättningen. En- ligt lagen har en mäklare vid provisionsavtal rätt till ersättning för utlägg endast om särskild överenskommelse träffats om detta. Så är, såvitt framgår av utred- ningen, fallet när det gäller annonspaketet. Sammantaget innebär detta att Mäk- laren har rätt till såväl avtalad provision som ersättning för annonspaketet. I dessa delar kan NNs krav inte bifallas. NN har inte åberopat någon utredning som styrker att Mäklaren vid genomfö- rande av förmedlingsuppdraget agerat i strid med fastighetsmäklarlagens be- stämmelser. Någon grund för skadestånd finns därmed inte och inte heller i denna del kan hennes krav bifallas.
NÄMNDENS BEDÖMNING. För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot någon skadeståndssanktionerad regel i fastig- hetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens brott mot lagen och skadan. Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt. Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
NÄMNDENS BEDÖMNING. Har Mäklare 1 avstått från provision?