BESLUT DEN 6 SEPTEMBER 2023 DNR 147/22 SIDA 1 AV 11
BESLUT DEN 6 SEPTEMBER 2023 DNR 147/22 SIDA 1 AV 11
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 27 900 kr till Mäklare 1
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att Mäklare 2 ska betala 70 procent av den provision han fått för förmedlingen av bostadsrätten nr 555 i Brf Föreningen.
Mäklare 2 har motsatt sig kravet. För egen del har han begärt att nämnden ska fastställa att han har rätt till hela provisionen.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Den 8 mars 2022 fick hon i uppdrag att förmedla den aktuella bostadsrätten. Säl- jaren hade höga prisförväntningar, men tajmade tyvärr den snabba förändringen
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
och nedgången på marknaden efter kriget i Ukraina, räntehöjningar och hög inflat- ionstakt. Hon fick därför jobba hårt med säljarens förväntningar och det blev en ganska utdragen process, där hon hade minst sju visningar.
Efter den fjärde visningen kom det den 21 april 2022 in ett bud på 2,9 miljoner kr, men med förbehåll om att budgivaren skulle få sin nuvarande bostad såld. Det gick säljaren inte med på och det blev därför inget kontrakt skrivet. I takt med att mark- naden dalade fick de sänka utgångspriset två gånger. I slutet var utgångspriset 2,895 miljoner kr.
NN, den blivande köparen, var på visning den 19 april 2022. De hade därefter kon- takt regelbundet och pratade mycket om hennes situation och intresse för lägen- heten. Hon var särskilt intresserad av området eftersom hennes dotter bodde i närheten. De förde löpande diskussioner om hennes intresse och prisnivån hon var intresserad av utifrån hennes budget samt vad hon ansåg att bostaden var värd. Hon var till en början lite osäker gällande försäljning av sin nuvarande bostad och priset. NN sålde dock sin bostad via en kollega till henne den 1 juni 2022 och i takt med att utgångspriset sänktes kom säljaren och NN allt närmare i prisförväntan, samt att NN var i behov av ett nytt boende. När de hade samtal pratade NN om att hon tyckte att ett rimligt pris för lägenheten var omkring 2,7–2,8 miljoner kr. NN ville gärna visa lägenheten för sin dotter innan hon tog något beslut och bokade därför in sig på visning igen den 19 juni 2022. Dottern fick dock förhinder/blev sjuk och därför kom de inte på den visningen. NN var dock fortsatt intresserad och de hade mycket kontakt vidare.
Säljaren sade upp förmedlingsuppdraget den 9 juli 2022. Han hade varit i kontakt med en annan mäklare och som hon förstod på säljaren hade denne tryckt på att säljaren skulle säga upp avtalet med henne. När avtalet sades upp hade hon fort- satt spekulanter som var intresserade av visning, och som sagt även fortsatt kon- takt med NN.
NN fanns naturligtvis även med på den spekulantlista som hon skickade till säljaren när uppdraget upphörde.
När hon några månader senare var på möte med en annan kund i samma förening, råkade hon se att NN hade flyttat in i den aktuella lägenheten. Den nya mäklaren Mäklare 2 hade inte hört av sig till henne om detta, trots att han med största san- nolikhet visste om att hon tidigare hade haft uppdraget. Hon kontaktade honom omgående och fick bekräftat att NN hade köpt lägenheten. Enligt Hemnet såldes lägenheten den 5 augusti 2022för 2 790 000 kr.
Hon anser att det är hennes arbete som har haft störst inverkan på att det blev en affär. Som redogjorts för ovan har hon bearbetat NN under lång tid, både under visning och per telefon. Säljaren och XX kom allt närmare varandra i tänkbart pris. Vidare överläts bostadsrätten en kort tid efter att hennes uppdrag upphörde. Hon anser att om hon fått arbeta vidare med uppdraget, är det stor sannolikhet att kontrakt hade skrivits mellan säljaren och NN med henne som mäklare, i och med att hon visste om säljarens dåvarande situation, att han hade köpt ny bostad och behövde få sålt.
Då XX har anvisats av henne och det finns ett mycket starkt orsakssamband mellan hennes arbete och köpet, har hon anspråk på 70 procent av Mäklare 2:s provision.
Mäklare 2
Säljaren kontaktade honom den 6 juli 2022 per telefon och berättade att han från årsskiftet 2022 haft två mäklare som försökt sälja hans lägenhet, men utan resul- tat. Den sista mäklaren, Mäklare 1, hade haft uppdraget sedan mars 2022 och en- ligt säljaren fanns det inga konkreta bud att ta ställning till och inga spekulanter på visningarna.
Säljaren frågade honom om det var möjligt att få lägenheten såld. Säljaren bodde nu i sin nya lägenhet (köpt den 12 januari 2022) och betalade dubbla avgifter. Det stressade honom ekonomiskt, då han var pensionär.
Den 9 juli 2022 kontaktade säljaren honom igen och frågade om han var intresse- rad av att åta sig uppdraget. Den 10 juli 2022 träffades de och skrev ett förmed- lingsuppdrag samt la upp en försäljningsplan.
Han bad honom skicka spekulantlistor från de tidigare mäklarna så fort som möj- ligt. Då han inte fick någon respons bad han säljaren om detta igen vid två tillfällen. Under försäljningsprocessen märkte han att säljaren inte var bästa vän med dato- rer och teknik utan helst ville prata per telefon och ha det så analogt som möjligt.
Mäklare 1 påstår att han tryckt på för att säljaren skulle byta mäklare, men det stämmer inte. Däremot säkerhetsställde han att säljaren förstod att förmed- lingsuppdraget med Mäklare 1 måste sägas upp innan de skrev ett förmedlingsupp- drag.
Han hade fyra officiella visningar samt några privata visningar under de cirka 17 dagar bostaden låg ute till salu. Köpekontrakt tecknades den 5 augusti 2022.
NN, köparen, såg annonsen på hans hemsida, då han hade flera objekt ute i samma område. Hon kontaktade honom, meddelade att hon var intresserad och önskade en annan visningstid än de officiella visningarna, som var planerade till den 24 juli och 31 juli. Han visade henne lägenheten den 1 och den 3 augusti 2022. Han fick vid de två tillfällena visa henne lägenheten med olika familjekonstellationer, då hon ville få bekräftat från sina familjemedlemmar att det var en bostad som hon och de ville bo i. Hon ville även se alla gemensamma utrymmen som tvättstuga, förråd, gym och återvinningsstationer, då hon aldrig tidigare sett dessa.
Köpekontraktet skrevs i bostaden så att köparen kunde ställa frågor om bostaden till säljaren och titta på den en gång till. Detta för att köparen skulle känna sig trygg då hon köpte bostaden ensam och efter att först fått avslag från banken.
Köparen och säljaren kom den 4 augusti 2022 överens om en köpeskilling på 2 800 000 kr. Köparen hade därefter svårt att få objektet godkänt av sin bank, då banken hade värderat bostaden till 2 000 000 kr. Hon fick panik och meddelade att hon inte längre kunde köpa bostaden. Han hjälpte henne då och förmedlade två nya bankkontakter, en hos Storbanken och en hos Förmedlingsbolaget, för att få objektet godkänt. Den 4 augusti 2022 tog han i samråd med köparen kontakt med Storbanken. Till slut godkände Storbanken objektet, dock med en köpeskilling på högst 2 790 000 kr, vilket säljaren godkände med glädje.
Han bestrider kravet och vill inte dela provisionen med Mäklare 1. Han anser att de tidigare mäklarna hade väldigt god tid på sig att presentera budförslag för säl- jaren och förmedla bostaden till ny ägare. Att NN var på visning den 19 april 2022, och uppgav att hon avsåg gå på visning den 19 juni 2022 men inte kom, hade inte någon inverkan på köpekontraktet den 5 augusti 2022.
NN och han har haft kontakt med varandra innan hon köpte den aktuella bostaden, detta då hon länge hade letat efter en större bostad i Förorten. Han var tvungen att visa henne bostaden tre gånger för att hon skulle känna sig trygg med sitt köp.
NN hade aldrig kunnat köpa bostaden utan hans hjälp, då det var han som skötte dialogen med banken och underlag på värdering till banken efter att hon fått av- slag. Det var han som gjorde att banken till slut godkände objektet och köpeskil- lingen på 2 790 000 kr; banken hade inledningsvis en helt annan uppfattning om värdet. Han var den bidragande orsaken till att köparen fick finansiering på 2 790 000 kr.
Genom att han behövde visa bostaden tre gånger för köparen samt ordnade med finansieringen, kan han inte se att Mäklare 1, genom att köparen var på en av hen- nes visningar 108 dagar innan de skrev köpekontraktet, haft någon inverkan på att han lyckades förmedla bostaden.
Mäklare 1 tillade i huvudsak följande:
Under försäljningen hade hon och säljaren en bra relation och ett gott samarbete från start till slut. Hon kan enbart utgå från vad hon och säljaren haft för dialog och vad han informerat henne om.
I och med deras öppna och ärliga kommunikation har säljaren nämnt att andra mäklare kontaktat honom, bland annat Mäklare 2. Enligt säljaren ska Mäklare 2 ha uttryckt att han hade spekulanter osv.
Mäklare 2 uppger att hon inte fick några bud. Att det inte stämmer visas tydligt i budhistoriken och var något som även säljaren var väl informerad om.
Mäklare 2 beskriver samma sak som hon nämnt gällande NN, att hon ville visa lä- genheten för familjemedlemmar (hennes dotter som bodde i området), och hon märkte att det var av vikt för NN, som var osäker i själva köpprocessen. Därför var XX intresserad av att komma på ny visning den 19 juni.
Hon upplevde NN som en försiktig köpare som önskade vägledning och betänketid, hjälp med bank osv. Därför anser hon att mer tid med stor sannolikhet hade med- fört att säljaren och XX hade kommit överens, även om hennes förmedlingsupp- drag inte hade sagts upp. För detta talar att köpeskillingen blev på samma nivå som NN hade pratat med henne om tidigare och en nivå som hon även pratat med ban- ken om.
Mäklare 2 uttrycker sig felaktigt enligt följande: ”Han anser att de tidigare mäk- larna hade väldigt god tid på sig att presentera budförslag för säljaren och förmedla bostaden till ny ägare.” Det stämmer då säljaren fick bud som han tackade nej till. Hon vill poängtera att hon hade många visningar med flera spekulanter (se speku- lantlista) och även spekulanter som var intresserade av att boka visning när sälja- ren avbröt uppdraget.
Hon menar att hon haft stor inverkan på att NN blev köpare genom att hon är den som först anvisat henne samt haft löpande kontakt med henne genom processen. Hon vill även tillägga att även hon har varit i kontakt med NN innan den aktuella förmedlingen, då hon själv bott i Förorten och är en av de mäklare som förmedlar
mest där. NN har varit intresserad av andra objekt tidigare, och hon har tipsat henne tidigare om andra lägenheter hon haft till salu i området också.
Hon upplever att XX hade ett starkt intresse just på grund av att hon under längre tid höll kontakten gällande lägenheten. NN:s intresse växte successivt från att hon hade varit på visning med henne till när hon senare både hade jämfört med det övriga utbudet under perioden samt fått sålt sin egen bostad den 1 juni. Det var efter att XX hade fått sin bostad såld som de diskuterade mer kring prisnivån och hon sedan även ville att dottern skulle få se lägenheten.
Som hon tidigare nämnt skickade hon över spekulantlistan till säljaren när hennes uppdrag upphörde, och säljaren har bekräftat att den mottagits. I samband med det har hon både muntligt och via mejl informerat säljaren om att detta dokument ska överlämnas till den nya mäklaren. Det är möjligt att Mäklare 2 inte fick speku- lantlistan av säljaren, men det är i så fall inget som hon kan lastas för. Mäklare 2 hade ju även kunnat kontakta henne direkt för att få ta del av spekulantlistan, men det gjorde han inte.
Mäklare 2 tillade följande:
Han vill förtydliga varför han valt att ge in säljarens dementi. Det finns ingen san- ning i vad Mäklare 1 skrivit att han skulle ha uppmanat säljaren att byta mäklare. Han tycker att Mäklare 1:s trovärdighet brister när hon hittar på historier som inte stämmer och inte är väsentliga.
Mäklare 1 skriver att hon är en av dem som förmedlar mest i området. Då kan man fråga sig varför hon övervärderade bostaden och satte säljaren i ett sämre utgångs- läge.
Angående budet så berättade säljaren att det var ett icke-bud för honom, då det var villkorat. Säljaren avfärdade det direkt då han inte ville sälja sin lägenhet med en ”öppet köp”-klausul. Detta då säljaren ägde två lägenheter samtidigt och detta kostade mycket. Detta bud var inte från köparen NN.
Mäklare 1 skriver att hon haft en tät dialog med XX och att NN var en ”försiktig köpare” som bland annat önskade vägledning och hjälp med bank. Ändå visades inte bostaden och övriga föreningsutrymmen för NN för att skapa trygghet under de fyra månader som Mäklare 1 hade uppdraget. Mäklare 1 hjälpte inte köparen med att förmedla bankkontakt för att ordna finansiering/lånelöfte och stänga af- fären.
Relationen mellan Mäklare 1 och NN kanske inte var så god då det tog över tre månader för Mäklare 1 att upptäcka att ”hennes” kund hade köpt bostaden.
Mäklare 1 tillade i huvudsak följande:
Som hon tidigare nämnt så började hon och säljaren sitt samarbete innan mark- nadsläget ändrades på grund av kriget i Ukraina, räntehöjningar och skenande in- flation. Hon fick jobba hårt med att förklara för säljaren hur marknaden successivt ändrades. Vissa säljare behöver mer tid för bearbetning och förklaring kring mark- nadsläget. Mäklare 2 hade en lättare uppgift då omfattande diskussioner om mark- nadsläget och prissänkningar redan hade förts mellan säljaren och henne.
Mäklare 2:s uttalande om att hon inte hjälpte köparen med bank eller hade kontakt med henne stämmer inte. Länsförsäkringar har en egen bank som hon hjälpte NN att få kontakt med. Där fick XX också hjälp, men det handlade om tid att få säljaren och köparen att mötas i sina förväntningar.
Hon anser att hennes omfattande bearbetning av såväl säljaren som köparen har varit helt avgörande och att det därför är hennes arbete som har haft störst bety- delse för att det blev en affär.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av köpekontraktet, de båda mäklarnas upp- dragsavtal, Mäklare 1:s spekulantlista och ett intyg från säljaren.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Betydelsen av Mäklare 2:s ensamrätt
Nämnden vill inleda med att redogöra för frågan om ensamrätt och hur en mäklare ska agera när han eller hon åtar sig att förmedla ett objekt som en annan mäklare, Mäklare 1, tidigare haft i uppdrag att förmedla. Som kommer att framgå nedan saknar redogörelsen betydelse för det konkreta ärendet, men nämnden anser att det finns ett värde i att informera om innehållet i gällande rätt, detta för att minska risken för framtida tvister och till undvikande av att mäklare bryter mot god fastig- hetsmäklarsed.
Av utredningen framgår att Mäklare 2 den 10 juli 2022 tecknade ett uppdragsavtal med tre månaders ensamrätt. Köpekontrakt tecknades den 5 augusti 2022 och så- ledes inom ensamrättstiden. Inga spekulanter var undantagna från ensamrätten i uppdragsavtalet.
Ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till full provision om objektet överlåts under ensamrättstiden, oavsett vem som blir köpare och oavsett hur mycket eller lite mäklaren bidrog till affären.
När två mäklare har varit successivt verksamma kan situationen uppstå att Mäklare 1 har rätt till provision på den grunden att Mäklare 1 har haft störst inverkan på att det blev en affär. Samtidigt kan Mäklare 2 ha rätt till provision på den grunden att objektet överläts under Mäklare 2:s ensamrättstid. Säljaren kan alltså bli skyldig att betala dubbla provisioner.
Den nu skisserade situationen med dubbla provisioner har man velat undvika när säljaren är konsument. När Mäklare 2 får i uppdrag att förmedla ett objekt som en Mäklare 1 tidigare haft i uppdrag att förmedla, ska Mäklare 2 därför undanta de spekulanter som Mäklare 1 tidigare har anvisat från sin ensamrätt. Att tidigare spe- kulanter är undantagna från ensamrätten ska anges i Mäklare 2:s uppdragsavtal. På så sätt kommer säljaren endast att bli skyldig att betala en provision.
Normalt får Mäklare 2 kännedom om vilka de anvisade spekulanterna är genom den spekulantlista som Mäklare 1 ska ha överlämnat till säljaren när uppdraget upphör. Har säljaren inte fått någon spekulantlista, ska Mäklare 2 kontakta Mäk- lare 1 för att kontrollera om denne har anvisat några spekulanter och vilka dessa är. Kan ett besked från Mäklare 1 inte fås innan Mäklare 2 ingår förmedlingsupp- draget, ska Mäklare 2 från sin ensamrätt generellt undanta de spekulanter som Mäklare 1 kan ha anvisat, se Kammarrättens i Stockholm dom i mål 8100-15.
FRN har tidigare uttalat att om Mäklare 2 inte har undantagit Mäklare 1:s speku- lanter från sin ensamrätt, får Xxxxxxx 2 inte göra gällande rätt till provision på den grunden att objektet har överlåtits under ensamrättstiden.
Sammanfattningsvis kan Mäklare 2 alltså inte hävda rätt till provision på den grun- den att fastigheten överläts under hans ensamrättstid. Det har han inte heller gjort, och av det skälet påpekade nämnden ovan att frågan om ensamrätt saknar betydelse för det konkreta ärendet Att Mäklare 2 av allt att döma bröt mot god fastighetsmäklarsed genom att inte undanta anvisade spekulanter saknar bety- delse för frågan om vem som har rätt till provision. Det nämnden i stället har att
bedöma är frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som hade störst inverkan på att det blev en affär.
Orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2. Det framgår bland annat av rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918, som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumt- ionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäk- larnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Xxxxxxx 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfat- tande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det in- gångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor
som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
Av utredningen framgår att NN var på visning med Mäklare 1 den 19 april 2022, att NN och Mäklare 1 hade viss kontakt fram till någon gång i juni 2022, att NN aldrig lade något konkret bud under Mäklare 1:s uppdragstid, att Mäklare 1:s uppdrag sades upp den 9 juli 2022, att Mäklare 2 anlitades den 10 juli 2022, att NN var på två privata visningar med Mäklare 2 och att bostadsrätten såldes den 5 augusti 2022 i Mäklare 2:s regi.
Med hänsyn till att Mäklare 1 under en längre period hade bearbetat NN anser nämnden att Mäklare 1 anvisat spekulanten. Bostaden såldes emellertid under Mäklare 2:s uppdragstid, dock till andra villkor än vad Mäklare 1 hade marknads- fört bostaden med. Detta innebär att även Mäklare 2 bidragit till att affären full- bordades.
Enligt nämndens mening har båda mäklarna medverkat lika mycket till affären. Nämnden bedömer därför att mäklarna ska dela på provisionen.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast besluta om fördelning av den lägre av de båda provisionerna, i detta fall Mäklare 1:s provision som uppgick till två procent. Beloppet har av nämnden beräknats till 55 800 kr (2 790 000 X 0,02). Av det beloppet bör Mäklare
2 betala 27 900 kr till Mäklare 1.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare, och Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.