BESLUT DEN 21 APRIL 2022 DNR 94/21 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 21 APRIL 2022 DNR 94/21 SIDA 1 AV 10
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Vad saken gäller
BESLUT
NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 25 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
NN och YY köpte en fastighet i Småstaden för 1 250 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. NN undertecknade alla köpehandlingar som ombud för YY.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Köpet fullföljdes inte. I stället ingicks ett hävningsavtal mellan köpare och säljare, där köparna fick betala 25 000 kr i skadestånd till säljaren. Hela beloppet betala- des av NN.
NN har bland annat gjort gällande att köpekontraktet var ogiltigt. Han har därför begärt att Mäklaren ska ersätta honom för de 25 000 kr som han betalade till säl- jaren.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att NN inte har rätt till ersättning.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
Hans krav grundar sig på punkterna nedan.
• De var två personer som skulle köpa huset tillsammans. Trots att Mäklaren hade deras namn från passen, skrev han ett av namnen fel. Han satte XX:s förnamn som mellannamn och mellannamnet som förnamn. När Mäklaren inte ville korrigera felet, backade YY ur affären och allt kollapsade.
• Efter hot om enorma skadestånd som han och XX skulle drabbas av om de inte fullföljde kontraktet, tvingade Mäklaren honom att skriva på ett papper som gav Mäklaren 25 000 kr i ersättning. Eftersom Mäklaren själv skapade proble- met med slarv i köpekontraktet, har Mäklaren förlorat rätten att behålla pengarna.
Han och hans kollega XX, som bodde i Spanien, lade högsta budet på huset, 1 250 000 kr. Budet under var på 1 235 000 kr. Handpenningen var 125 000 kr. Enligt överenskommelse med YY skulle han betala sin del och hon skulle betala resten av handpenningen.
YY skickade en kopia av sitt pass till Mäklaren enligt önskemål, och Mäklaren skickade en pdf-fil på kontraktet till YY för kontroll. Hon meddelade omedelbart både honom och Mäklaren att hennes namn var felskrivet i kontraktet och bad Mäklaren att korrigera felet. Mäklaren erkände att det fanns ett fel, men ansåg att det saknade betydelse och lovade att vid registreringen av köpet skulle hen-
nes namn bli korrigerat. YY trodde inte på Mäklarens påstående, och när han se- nare kollade med andra fastighetsmäklare visade det sig att vid registrering måste namnet vara exakt lika som det som står i kontraktet.
Huset skulle således registreras med ett felaktigt namn, vilket kunde innebära olika svårigheter i framtiden. Det verkar som att Mäklaren ljög för dem för att få dem att signera kontraktet.
När han kom till mäklarkontoret i Centralorten, för att skriva på i både sitt och YY:s namn, sa Mäklaren att han inte kunde ändra hennes namn i kontraktet och att det saknade betydelse.
Han betalade sin del av handpenningen och skrev på kontraktet, för egen del och för YY:s del.
Efter flera samtal med XX, informerade hon honom om att hon vägrade att skicka sin del av handpenningen, på grund av hennes osäkerhet då namnet i kontraktet inte stämde med hennes pass. Hon litade inte på Mäklarens påståenden.
Han informerade Xxxxxxxx om XX:s beslut och bad honom att annullera köpet. Mäklaren vägrade och kom istället med hot om stora ekonomiska påföljder för både honom och YY, att de skulle dras in i en rättslig process med krav på uppe- mot 300 000 kr.
När YY ändå vägrade att betala in sin handpenning, ville Mäklaren istället att han skulle ta över hela köpet. Han tänkte att det var mycket konstigt, eftersom Xxx- laren tidigare hade sagt att det var helt omöjligt att annullera ett skrivet kontrakt eller att ändra YY:s namn på kontraktet.
Han sa OK till att ta över YY:s del, om han kunde få ett banklån på 20 procent av köpesumman, dvs. 200 000 kr. Han trodde inte det skulle vara några problem med bara 20 procent av husets värde, men banken sa nej. Xxxxxx ansåg att hans familj hade för liten inkomst för ytterligare lån. Då blev köpet omöjligt för honom, och han informerade Xxxxxxxx direkt om det. Han bad Mäklaren att annullera kontraktet och ge tillbaka hans handpenning, på grund av att det var Xxxxxxxxx fel att YY hade dragit sig ur affären.
Mäklaren vägrade och fortsatte med olika hot om enorma skadestånd mot ho- nom och YY. YY ringde till honom och sa att hon inte orkade mer, att hon inte hade sovit på tre nätter och var sjuk av ångest och rädsla på grund av Mäklarens hot, och hon bad honom att göra vad som helst att rädda henne från ett nervöst sammanbrott.
Därför ringde han Mäklaren och sa att han var beredd att ge honom 25 000 kr av handpenningen om han bara avslutade hela affären. Enligt Mäklaren var 25 000 kr mellanskillnaden mellan deras bud och det näst högsta. Säljaren fick sälja huset till den näst högsta budgivaren för 1 225 000 kr, trots att denne redan hade bjudit 1 235 000 kr. Men säljaren förlorade 25 000 kr på grund av Mäklarens slarv, inte hans.
Mäklaren
I första hand bestrids yrkandet på den grund att han inte vare sig uppsåtligen el- ler av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
I andra hand bestrids yrkandet på den grund att det saknas orsakssamband mel- lan påstådd oaktsamhet och påstådd skada.
Efter visning av fastigheten meddelade NN att han var mycket intresserad av fas- tigheten. Den 27 januari 2021 uppgav XX till honom att en vän till honom skulle bo i fastigheten med honom. Budgivning kom att äga rum och den 28 januari 2021 lade NN det högsta budet om 1 250 000 kr. NN ville skriva köpekontrakt snarast möjligt.
Han kontaktade därefter NN:s bank för att kontrollera att finansiering fanns för köpet. Kontakten påvisade inga problem.
Timmarna innan den överenskomna tidpunkten för att skriva på köpekontraktet meddelade NN att han inte skulle köpa fastigheten ensam utan tillsammans med YY, den vän som NN omnämnt tidigare.
Han kontaktade XX, en fransk kvinna bosatt på Kanarieöarna, via telefon och för- säkrade sig om att hon ville ingå köpet tillsammans med NN. Hon uppgav att så var fallet och han tillsåg därefter att XX skrev under erforderlig fullmakt för NN att underteckna köpekontraktet även för hennes räkning.
Inför kontraktsskrivningen fick han ta del av kopia av YY:s passhandling och han skrev av samtliga hennes namn i köpehandlingarna.
Efter att köpekontraktet signerats hade han kontakt med YY och NN och de var båda mycket nöjda med att ha ingått köpekontraktet.
Omkring två dagar efter att köpekontraktet ingåtts ringde YY upp honom och ställde frågor om besiktningsprotokollet. Besiktningsprotokollet hade vid tiden
för köpet funnits tillgängligt för alla spekulanter i 14 dagar och NN hade också fått en skriftlig kopia av det vid visningen. Efter att han förklarat besiktningsprotokol- lets innehåll närmare och dess betydelse vid svenska fastighetsköp, lät YY lugn och tackade för samtalet.
NN kontaktade sedan honom och önskade att säljaren skulle efterlämna möbler- na i huset då XX inte skulle ha möjlighet att ta med sig några egna möbler till hu- set. Säljaren var välvillig och en lista upprättades över möbler och attiraljer som säljaren skulle lämna kvar utan kostnad för köparna.
I enlighet med köpekontraktet skulle köparna deponera handpenningen om 125 000 kr, motsvarande tio procent av köpeskillingen, på hans klientmedels- konto senast den 5 februari 2021. Någon handpenning betalades dock inte in.
Den 8 februari 2021 mottog han meddelande från YY att hon inte ville fullfölja köpet av fastigheten. Hon hänvisade främst till ändrade planer, att hon och NN saknade pengar till att renovera huset framöver och till de stängda gränserna un- der pandemin.
Härefter tog köparna upp frågan om att NN ensam skulle stå som ägare och att enbart YY skulle frånträda köpet. Säljaren accepterade att skjuta upp inbetalning- en av handpenningen till den 10 februari 2020.
Den 10 februari 2021 förde NN över 30 000 kr till klientmedelskontot och i mejl till säljaren och honom bad NN om ursäkt för ”strulet” med inbetalningen.
I ett mejl den 11 februari 2021 uppgav NN att hans bank inte ville ge mer lån och att hans förhoppning var att de inbetalda 30 000 kr skulle räcka som kompensat- ion.
Han lyckades hitta andra köpare av fastigheten och i slutändan ingicks ett nytt köpekontrakt för en summa av 1 225 000 kr. I samband med det kom NN och YY å ena sidan, och säljaren å andra sidan, överens om ett avtal om återgång av köp.
Som framgår av återgångsavtalet enades parterna om att köparna skulle betala mellanskillnaden om 25 000 kr som ersättning till säljaren för att de frånträdde affären. Det framgår vidare att betalning av beloppet skulle ske genom att av den redan betalda summan om 30 000 kr skulle 25 000 kr utbetalas till säljaren och resterande 5 000 kr återbetalas till köparna.
NN har – tillsammans med YY – ingått ett bindande köpekontrakt för fastigheten. De har sedan frånträtt köpet och ingått ett avtal om återgång av köp. YY har gett flera anledningar till varför hon inte velat fullfölja köpet, men att han skrev hen- nes namn i fel ordningsföljd har inte ens påståtts vara den huvudsakliga anled- ningen, vilket också framgår av ingivet mejl.
Att han ska ha skrivit YY:s tilltals- och mellannamn namn i påstått fel ordnings- följd saknar betydelse. Någon risk för förväxling eller ogiltighet har aldrig varit för handen. XX gick att identifiera genom hennes uppgivna födelsedatum, som var korrekt noterat i avtalet. Även hennes telefonnummer framgick i avtalet. Att ange för- och mellannamn i fel ordningsföljd utgör inte i sig någon skadeståndsgrun- dande oaktsamhet.
Under alla förhållanden har inte någon felaktig ordningsföljd av namnen varit an- ledningen till att YY valde att inte fullfölja avtalet. Det saknas alltså orsakssam- band mellan påstådd oaktsamhet och påstådd skada.
Det kan tilläggas att om NN:s påstående om att hans oaktsamhet ska vara anled- ningen till att köpet gick i stöpet är det svårt att förstå varför NN och YY i så fall bad om ursäkt för att de inte fullföljde köpet samt att de även accepterade att ingå avtalet om återgång av köp.
NN gav in en inlaga där han framförde ytterligare grunder samt argumenterade för sin sak. De tre nya grunderna refereras nedan. Argumentationen – som var ganska utförlig och som fördes delvis på svenska, delvis på engelska – refereras inte nedan. Den har dock beaktats av nämnden.
NN tillade i huvudsak följande:
Ny punkt A:
Mäklaren tog bort klausulen i kontraktet om villkor om finansiering – trots att han inte hade en aning om XX:s möjlighet att köpa hälften av fastigheten.
Vid signeringen av kontraktet frågade Mäklaren honom om denna klausul, med en varning att om han inte godkände borttagningen, skulle han inte sälja huset till dem. Han ville ha klausulen kvar för hans och XX:s säkerhet. Han var mycket oroad över detta, men kände att han måste gå vidare eftersom de alla hade sam- lats, han, säljaren, Mäklaren och YY i telefonen. Det fanns inte tillräckligt med tid att diskutera denna viktiga sak i detalj.
Xxxxxxxxx skulle ha räddat både honom och YY från alla bekymmer som de fick efteråt.
Ny punkt B:
Det var XX som inte skickade sin del av handpenningen, och det var hon som bröt kontraktet, inte han.
Om Mäklaren ansåg att säljaren hade lidit en skada, var det YY som hade orsakat detta. Kravet på de 25 000 kr borde ställas till henne, inte till honom.
Ny punkt C:
Det var olagligt av Mäklaren att kräva att han skulle betala in en handpenning med stöd av ett kontrakt som inte existerade. Efter att kontraktet med XX var brutet, erbjud Mäklaren honom att köpa huset själv och pressade honom att skicka in handpenningen så snart som möjligt. De pengar han skickade var av- sedda för hans eget köp av huset, och inte för YY:s köp (som redan var annulle- rat).
Mäklaren tillade följande:
Punkten A
Köpekontraktet innehöll ett tydligt villkor om att köpet inte var villkorat av köpa- rens finansiering, att köpet således inte kunde återgå på grund av bristande finansiering och att utebliven betalning därför kunde leda till att köpet hävdes och krav om skadestånd. Bestämmelsen är vanligt förekommande och diskutera- des inför kontraktsskrivningen. Villkorsbestämmelsen accepterades av köparna. Xxxxxxx, som enligt egen utsago och även enligt hans kontakt med NN:s bank, inte var i behov av att sälja någon fastighet för att finansiera sitt köp, accepterade bestämmelsen utan invändningar.
Punkten B
Köparna hade i enlighet med köpekontraktet ett gemensamt ansvar för att hand- penningen skulle betalas in. Detta ansvar har aldrig varit uppdelat dem emellan gentemot säljaren. Hur sedan XX och XX sinsemellan valde att fördela sin betal- ningsskyldighet var upp till dem att komma överens om.
Om NN anser att XX inte stått för sin del av handpenningen, bör han naturligtvis rikta sitt krav mot henne och inte mot mäklaren.
Punkten C
Det bestrids att det någonsin skulle varit fråga om två olika köpekontrakt för NN:s del. Det är endast ett köpekontrakt som har ingåtts (den 29 januari 2021), vilket sedan genom avtal om återgång i februari 2021 gick åter.
Köpekontraktet var som ovan angetts bindande och gick åter först genom avtalet om återgång. Köpekontraktet gick inte åter endast genom att YY via mejl den 8 februari 2021 förklarade att hon inte önskade fullfölja affären. Detta förhållande har han vid flera samtal framhållit för köparna.
Även om NN kan ha hoppats kunna fullfölja köpet endast för egen del, utan YY, bestrider han att han skulle ha utfärdat något löfte om att NN ensam skulle få köpa fastigheten. Som angetts tidigare uppgav NN den 11 februari 2021 att hans bank inte ville ge honom mer lån och att hans förhoppning var att den inbetalda summan om 30 000 kr skulle räcka som kompensation för den uteblivna affären. Det var härefter som han hittade en annan intressent och avtalet om återgång ingicks. Att han snabbt kunde hitta en ny köpare till fastigheten till ett pris nära det först avtalade gagnade såväl säljaren som NN (eftersom denne tillsammans med YY annars riskerade att stå för mellanskillnaden). Det framgår också uttryck- ligen av återgångsavtalet att ”parterna enats om en lösning där fastigheten säljs till annan intressent”.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet och hävningsavtalet.
I köpekontraktet identifierades YY med namnet ”A-C Y Y” samt födelseår och fö-
delsedatum.
NÄMNDENS BEDÖMNING
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Att YY:s namn i köpekontraktet inte överensstämde med hur namnet var skrivet i hennes pass, innebar inte att köpet var ogiltigt. För att uppfylla formkravet i 4 kap. 1 § jordabalken räcker det att parterna kan identifieras. Nämnden bedö- mer att det utan vidare gick att identifiera YY med hjälp av köpekontraktet.
I köpekontraktet fanns en paragraf som upplyste om möjligheten att ta in en s.k. låneklausul i avtalet. I paragrafen angavs vidare att köparna hade accepterat att köpa fastigheten utan en sådan klausul och att de var införstådda med vad det innebar. NN har också bekräftat att han förstod innebörden av att någon låne- klausul inte fanns med i avtalet.
Genom köpekontraktet är det visat att Mäklaren tog upp frågan om låneklausul och upplyste om effekterna av att inte ha med en sådan klausul i avtalet. Enligt nämndens mening uppfyllde han därigenom sina skyldigheter enligt god fastig- hetsmäklarsed.
YY:s underlåtenhet att betala sin del av handpenningen
NN har invänt att om köpet var giltigt, var det i alla händelser YY, och inte han, som bröt avtalet genom att inte betala in sin del av handpenningen.
Som Mäklaren anmärkt är parterna på köparsidan solidariskt ansvariga för att betala handpenningen (och även resten av köpeskillingen) till säljaren. Med soli- dariskt ansvar menas att säljaren kan vända sig mot vem som helst av köparna med krav på hela handpenningen. Den köpare som betalar till säljaren kan sedan kräva att den andra köparen ska betala sin del av handpenningen, under förut- sättning att inget annat har avtalats mellan köparna.
I förhållandet mellan köpare och säljare har det alltså ingen betydelse vem av köparna det var som inte ville eller inte kunde betala. Säljaren hade rätt att vända sig mot NN med krav på betalning av hela handpenningen.
Inte heller i övrigt är det visat att Mäklaren skulle ha agerat oaktsamt. NN:s krav kan därför inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.