Common use of Emsallerin Değerlendirilmesi Clause in Contracts

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 0% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 10% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6% -5% -8% TOPLAM DÜZELTME 26% 5% 17% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 EMSAL 5 EMSAL 6 SATIŞ FİYATI B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -

Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmaza yakın nitelikte olan arsa, konut, dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 10.000-15.000.-TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında 774 ada 73 parsel arsa birim m² değeri 11.830.-TL olarak takdir edilmiştir. 774 ada 83 parselin de konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında 10.000.-TL takdir edilmiştir. Konut emsalleri benzer nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. (Emsal karşılaştırma tablosu 774 ada 73 parsel olarak düzenlenmiş olup, diğer parsel de buna göre baz alınmıştır.) Değerleme konusu 774 ada 70 ve 71 parseller kamu parselleri olması nedeni ile değer takdirinde bulunulmamıştır. Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut emsalleri konum ve nitelik olarak taşınmazlara yakındır. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan konutların birim m² değerlerinin ise 10.000-TL/m² ile 20.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup ortalama 18.500.-TL/m² takdir edilmiştir. Ofislerin konutlar ile benzer olduğu ancak ticari yönünü de olması göz önünde bulundurularak ortalama 19.500.-TL/m² takdir edilmiştir. Dükkanların birim m² değerlerinin ise 10.000-TL/m² ile 30.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup ortalama 20.000.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA-TL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 60.000.000 265.000.000 65.000.000 SATIŞ TARİHİ BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 33.409,63 m² 4.000 26.504 6.500 BİRİM M² DEĞERİ 15.000 9.998 10.000 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÜÇÜK BENZER ÇOK KÜÇÜK -30% 0% -30% İMAR KOŞULLARI E:2,50 E:2,00 E:2,00 E:2,00 YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ 5% 5% 5% FONKSİYON Turizm+Ticaret Ticaret-Konut Ticaret-Konut Ticaret-Konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ 10% 10% 10% MANZARA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 20% 20% 20% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 0% DİĞER BİLGİLER Tam Mülkiyet Tam Tam Tam DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER 0% 0% 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -15% -15% -20% TOPLAM DÜZELTME 0% 20% -15% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 2.465.000 4.600.000 2.700.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ ALAN 150 162 176 145 BİRİM M² DEĞERİ 15.216 26.136 18.621 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER KAT BENZER BENZER BENZER KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA NİTELİK YENİ PROJE Eski Eski Yeni NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İYİ ORTA İYİ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% -10% -10% KONUM BENZER BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 0% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 10% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6% -5-6% -8-6% TOPLAM DÜZELTME 260% 5-10% 17-10% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 EMSAL 5 EMSAL 6 X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 5.100.000 1.600.000 14.000.000 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -- ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BÜYÜK ALAN 219,80 300 75 450 BİRİM M² DEĞERİ 17.000 21.333 31.111 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER KÜÇÜK ORTA BÜYÜK KAT BENZER BENZER BENZER KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% NİTELİK YENİ PROJE Eski Yeni Yeni NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME KÖTÜ BENZER BENZER CEPHE İYİ ORTA İYİ İYİ CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME -20% -10% -20% KONUM ORTA İYİ ORTA KÖTÜ ORTA İYİ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME -10% 5% -10% DİĞER BİLGİLER İNŞAİ KALİTE DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6% -6% -6% TOPLAM DÜZELTME -6% -31% -6%

Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölge nitelikli projelerin geliştirildiği bir bölge olup, konut kullanımı açısından tercih edilirliği yüksektir. Bölgede yapılan araştırmalar ve incelemelerde taşınmazlar ile benzer nitelikte AVM içerisinde yer alan dükkan emsallerine rastlanmamıştır. Taşınmazın çevresindeki cadde/sokak dükkanları emsal olarak alınmış olup, konum, nitelik, yapım yılı gibi özellikleri dikkate alınarak karşılaştırma yapılmıştır. Bölgede yer alan ofis birim m² değerlerinin 9.500 - 26.000 TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür. Taşınmazların katı-konumu-alanı vb. özellikleri dikkate alınarak her biri için birim m² değeri öngörülmüştür. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG- 17/1/2017-29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. İlgili maddeye istinaden değerleme konusu 108 adet bağımsız bölümün (1 adet trafo + 107 adet dükkan) tamamının Xxx Xxxxx isimli AVM'ni oluşturması ve tek mülkiyet olması nedeni ile toplam kiralanabilir alan üzerinden karşılaştırma tablosu yapılarak, AVM için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ AVM BİNA İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 8.460.000 266.800.000 40.000.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. 23.03.2020 BENZER ORTA İYİ BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% -10% 0% ALAN 80.463,00 2.158 85.500 6.000 BİRİM M² DEĞERİ 3.920 3.533 6.667 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÜÇÜK BENZER KÜÇÜK -30% 0% -25% KAT BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA NİTELİK AVM Bina Tic. AVM Bina Tic. NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA BENZER BENZER 0% 0% 0% MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% KONUM ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 5% 5% 5% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER 0% 0% 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% 0% -10% TOPLAM DÜZELTME -35% -5% -30% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (OFİS BİRİMLERİ İÇİN) (B BLOK 65 NOLU) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ XXXXXXX TOWER FOLKART TOWERS ATER TOWER SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ - - - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 124,15 BİRİM M² DEĞERİ 21.695 16.308 18.767 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER KAT 13. Kat BENZER BENZER BENZER KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% NİTELİK Ofis Ofis Ofis NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 100% 0% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 100% 0% 100% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6-20% -5-20% -8-15% TOPLAM DÜZELTME 26-20% 5-20% 17-15% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL Değerlemeye konu İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığınca tarafımıza iletilmiş olan icmal listesinde belirtilen, B blokta yer alan 23 adet ofise ait Pazar yaklaşımı yöntemi sonucu elde edinilen değer listesi aşağıdaki gibidir. Bağımsız bölüm alanları Xx XXX X.X. tarafından ibraz edilen icmal listelerinden alınmıştır. Blok Bağımsız Bölüm No Bulunduğu Kat Nitelik Bağımsız Bölüm Alanı (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİNm²) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 EMSAL 5 EMSAL 6 SATIŞ FİYATI m² Birim Değeri (TL/m²) Taşınmazın Değeri (TL) (KDV Hariç) B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -1 1 OFİS 88,40 11.765 1.040.000

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla berabertaşınmaza yakın nitelikte olan arsa, üç adet konut, dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 2.500-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır5.500 TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu konum ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında arsa birim m² değeri 4.612-TL olarak takdir edilmiştir. Konut emsalleri benzer nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut emsalleri konum ve nitelik olarak taşınmazlara yakındır. Ticari emsaller yakın bölgeden seçilmiş olmasına karşın, herhangi bir proje içerisinde yer almayan, nitelik olarak projedeki ticari taşınmazlardan farklılık göstermektedirler. Emsal karşılaştırması yapılırken bu durum göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan lüks vasıflı konutların birim m² değerlerinin ise 5.000.-TL/m² ile 8.500.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede konutları için ortalama birim m² değeri olarak ortalama 5.800.-TL/m² takdir edilmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması ile söz konusu taşınmazların mevkii, site içindeki konumları,alanları, katları , cephe özellikleri gibi çeşitli parametleri dikkate alınarak şerefiyelendirme yapılarak her bir bağımsız bölümün anahtar teslim değeri için ekte belirtilen birim m² değerleri takdir edilmiştir. Prestijli projelerde konumlu olan ticaret (dükkan) birim m² değerlerinin ise 6.500.-TL/m² ile 9.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 7.130.- TL/m² takdir edilmiştir. Satış birim değerleri eklentiler hariç toplam brüt alan üzerinden emsal karşılaştırma yönteminde bugünkü ortalama birim değer zemin katlar için 7.130.-TL/m² olarak bulunmuştur. Ancak ticari ünitelerin içinde sosyal tesis nitelikli bağımsız bölümler bulunmakta olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştırtoplam ticari satılabilir alanlar içindeki payı ~5.975,86 m²'dir. Konut Dükkanların ortalama birim m² değerleri paçalda (tüm katlarda ortalama) 5.750.-TL/m² olarak öngörülmüş olup, 5.975,86 m²'lik sosyal tesis kulanımlı taşınmazların birim değerlerinin 2.200.-TL/m² olacağı öngörülmüştür. Nakit akışı tablosunda ilk dönem için ortalama 3.500.-TL/m² ticari birim m² değeri öngörülmüş ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1izleyen yıllarda %) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 0% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 10% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6% -5% -8% TOPLAM DÜZELTME 26% 5% 17% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 EMSAL 5 EMSAL 6 SATIŞ FİYATI B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -oranında artacağı varsayılmıştır.

Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmaza yakın nitelikte olan arsa, konut, dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 10.000-15.000.-TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında 774 ada 73 parsel arsa birim m² değeri 11.830.-TL olarak takdir edilmiştir. 774 ada 83 parselin de konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında 10.000.-TL takdir edilmiştir. Konut emsalleri benzer nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. (Emsal karşılaştırma tablosu 774 ada 73 parsel olarak düzenlenmiş olup, diğer parsel de buna göre baz alınmıştır.) Değerleme konusu 774 ada 70 ve 71 parseller kamu parselleri olması nedeni ile değer takdirinde bulunulmamıştır. Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut emsalleri konum ve nitelik olarak taşınmazlara yakındır. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan konutların birim m² değerlerinin ise 10.000-TL/m² ile 20.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup ortalama 18.500.-TL/m² takdir edilmiştir. Ofislerin konutlar ile benzer olduğu ancak ticari yönünü de olması göz önünde bulundurularak ortalama 19.500.-TL/m² takdir edilmiştir. Dükkanların birim m² değerlerinin ise 10.000-TL/m² ile 30.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup ortalama 20.000.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA-TL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 60.000.000 245.000.000 65.000.000 SATIŞ TARİHİ BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 33.409,63 m² 4.000 26.504 6.500 BİRİM M² DEĞERİ 15.000 9.244 10.000 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÜÇÜK BENZER ÇOK KÜÇÜK -30% 0% -30% İMAR KOŞULLARI E:2,50 E:2,00 E:2,00 E:2,00 YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ 5% 5% 5% FONKSİYON Turizm+Ticaret Ticaret-Konut Ticaret-Konut Ticaret-Konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ 10% 10% 10% MANZARA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 20% 20% 20% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 0% DİĞER BİLGİLER Tam Mülkiyet Tam Tam Tam DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER 0% 0% 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -12% -10% -20% TOPLAM DÜZELTME 3% 25% -15% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 1.600.000 4.600.000 3.500.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ ALAN 150 97 176 145 BİRİM M² DEĞERİ 16.495 26.136 24.138 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK BENZER BENZER KAT BENZER BENZER BENZER KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA NİTELİK YENİ PROJE Eski Eski Yeni NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İYİ ORTA İYİ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% -15% -15% KONUM BENZER BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 0% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 10% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6-10% -5-10% -8-10% TOPLAM DÜZELTME 26-11% 5-19% 17-19% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 EMSAL 5 EMSAL 6 X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 3.900.000 15.000.000 610.000 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -- ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 219,80 140 477 550 BİRİM M² DEĞERİ 27.857 31.447 1.109 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÜÇÜK BÜYÜK KÜÇÜK KAT BENZER BENZER ORTA KÖTÜ KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 10% NİTELİK YENİ PROJE Yeni Yeni Yeni NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER CEPHE BENZER ORTA İYİ BENZER CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME 0% -4% 0% KONUM BENZER BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% DİĞER BİLGİLER İNŞAİ KALİTE

Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmazlara yakın nitelikte olan arsa, konut, dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 4.000-5.000.-TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Ancak bölgede ulaşılabilen emsaller küçük alanlı münferit parseller olup, taşınmazların arsasına birebir emsal olabilecek nitelikte değillerdir. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir.Bu nedenle olumlu-olumsuz özellikleri düşünülerek değer takdiri yapılmıştır. Emsal karşılaştırma tablosu 12624 ada 4 parsel için hazırlanmış olup, 12626 ada 1 parselin değeri takdir edilirken bu birim değer baz alınmıştır. Konut emsalleri benzer ve aynı projede nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. Değerleme konusu 00000 xxx 00 xxxxxx, 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 4/c ve 12. Maddeleri uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında umumi kullanıma ayrılan parseldir. Bu sebeple söz konusu parsele değer takdirinde bulunulmamıştır. Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut emsalleri konum ve nitelik olarak taşınmazlara yakındır. Ticari emsaller benzer bölgeden seçilmiştir. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan konutların birim m² değerlerinin ise 4.700.-TL/m² ile 9.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup, ortalama birim m² değeri olarak 7.340.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak 100 m² lik ortalama bir daire için hazırlanmıştır) Ticaret (dükkan) birim m² değerlerinin benzer özellikte emsaller baz alınarak birim değer aralığının 4.800.-TL/m² ile 12.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 11.030.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak ortalama 100 m² dükkan için hazırlanmıştır) Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİNARSA-TL) (12624 ADA 4 PARSEL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 1.220.000 1.150.000 850.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 3.762,68 m² 290 230,00 175,00 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 4.207 5.000 4.857 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA ÇOK KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0ÇOK KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜK -30% 10-30% 0-30% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 10% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6% -5% -8% TOPLAM DÜZELTME 26% 5% 17% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 EMSAL 5 EMSAL 6 SATIŞ FİYATI B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -İMAR KOŞULLARI E:1,75 E:1.50 E:1.50 E:1.50

Emsallerin Değerlendirilmesi. Taşınmazın bulunduğu bölgenin merkezi bir bölge olması nedeniyle benzer özellikte arsa emsali bulunamamıştır. Civar bölgelerdeki arsa emsalleri incelenerek (+) (-) yönleri karşılaştırılmıştır. Bölgede yapılan araştırmalarda zemin kat iş yeri değerinin 6.000-7.000 TL/m² fiyat aralığında, yeni inşaa edilen normal kat daire değerinin ortalam 2.500 TL/m² civarında olduğu, müteaahit kat karşılığı oranının %50 civarında olduğu tespit edilmiş olup bu verilere göre proje geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Arsa emsalleri incelendiğinde, emsallerde yapılaşma haklarının değerleme konusu taşınmazlara nazaran daha kötü olduğu görülmektedir. Emsal=1,5 olan arsalarda istenilen birim m² değerlerinin 1000.-TL/m²- 3800.-TL/m² gibi geniş bir aralıkta olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazların yapılaşma hakkı, konumu vb. özellikleri dikkate alındığında bölgede benzer nitelikteki 1/1 tam hisseli arsa birim m² değerlerinin 3.500-4.000.-TL/m² aralığında olabileceği görüşleri alınmıştır. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL - 366 ADA 32 PARSEL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 0% KONUM ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 0% 10% DİĞER BİLGİLER Projenin inşa tarihi DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -6% -5% -8% TOPLAM DÜZELTME 26% 5% 17% KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİNARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 4 12 EMSAL 5 13 EMSAL 6 14 SATIŞ FİYATI B blok 28.000.000 21.750.000 41.000.000 380.000 4.250.000 1.250 SATIŞ TARİHİ 111 nl b.bl. -- ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% ALAN 438,00 353 3.000 1 DÜZELTME ÖNCESİ BİRİM M² DEĞERİ 1.076 3.878 1.250 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% ORTA BÜYÜK 10% BENZER 0% İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=2,40 HMAX: 21,50 3 KAT ÇOK KÖTÜ 50% E=1.50 ÇOK KÖTÜ 40% 3 KAT ÇOK KÖTÜ 50% FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME Ticaret + Konut KONUT ÇOK KÖTÜ 30% KONUT+TİCARET BENZER 0% KONUT ÇOK KÖTÜ 30% MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÖTÜ 50% ÇOK KÖTÜ 40% ÇOK KÖTÜ 50% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME TEVHİT ŞARTI ORTA İYİ -5% ORTA İYİ -5% ORTA İYİ -5% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -5% -5% -5% TOPLAM DÜZELTME 120% 80% 120%