Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. 6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler 6.1 -
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. 6.4 - Taşınmazın Emlak Vergisi’ne Esas Rayiç Bedeli 6.5 - En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi 6. 6 -
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. 6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar ■ Parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda ekte tablosu yer alan nakit akışı düzenlenmiştir. EVORA İSTANBUL (2.bölge) ■ Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde inşa edilmekte olan Evora İstanbul Projesi 2.Bölge kapsamında yer alan toplam 2424 adet ünitenin satışa esas alanı 220.306,90 m² olarak hesaplanmış olup alan bilgileri çarşaf listesi düzenlenmiş bloklarda onaylı çarşaf listelerden alınmıştır. Tevhid işleminden sonra henüz ruhsat düzenlenmemiş olan 105 ada 3 parsel için ise mevcut imar koşuluna göre emsale dahil olan alan satılabilir alan kabul edilmiş ve bu alan 10.115.,36 m² olarak hesaplanmıştır. ■ Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konut tipi ünitelerde, ünitelerin, 1.dönemde %30' unun, 2.dönemde yine %30' unun 3.dönemde ise %40' ının satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. ■ Dükkan tipi ünitelerde ünitelerin 1.dönemde %20 sinin, 2.dönemde %30' unun, 3.dönemde ise %50' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. Özel Eğitim Tesisi bölümünün tamamının 3.dönemde satılacağı öngörülmüştür. ■ İlk dönem ortalama satış birim fiyatlarının konutlar için 2.100-TL/m², dükkanlar için 3.700-TL/m², Özel Eğitim Tesisi bölümü için ise 3.500.- TL/m² olacağı öngörülmüştür. ■ Tüm ünite tiplerine ortalama satış birim fiyatlarının her yıl %20 oranında artacağı öngörülmüştür. ■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. ■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. ■ Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. ■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. ■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir. Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması - Durumundaki Toplam Değeri ■ Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halinde net bugünkü değeri için %11 indirge...
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Parselin mevcut durum değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yönteminden, toplam değer takdirinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yönteminden yararlanılmıştır. X-0 X-0 X-0
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. 6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı. 6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar ■ 10622 ada 1 parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda ekte yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Parsel üzerinde inşa edilecek olan projenin yukarıda da anlatıldığı üzere X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , D, E KONUT FONKSİYONLARI İÇİN ■ X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , T1 , T2 , T3 , T4 ■ Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konut bölümlerin 1.dönemde %25' inin, 2.dönemde %25' inin 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. ■ Blokların genelinde satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.900.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda her yıl %15 oranında oranında artacağı varsayılmıştır. ■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. ■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. ■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. ■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.