Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır. 5.2 -
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Emsallerin bir bölümü yerinde görülememiş olup alınan bilgilerle oluşturulan varsayımlar doğrultusunda karşılaştırmalar yapılmıştır. Xxxxxx alınan imar ve yapılaşma bilgilerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Değerleme aşamasında, söz konusu taşınmazın onaylı mimari projesinden hesaplanan alanı ve turizm işletme belgesindeki oda, yatak sayısı dikkate alınmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Arsa Emsalleri
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yaklaşımda, taşınmazın yakın çevresinde yer alan benzeri yapılardaki pazara çıkarılmış ve yakın dönemde xxxxxxxx xxxxxx gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, kullanım fonksiyonu, inşai kalite ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. • Emsal 1 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmazın yer aldığı A3 Blokta bitişiğinde bulunan 32 nolu iki katlı 130 m2 kullanım alanlı dubleks dükkan 115.000,-USD bedelle satılıktır. (885,-USD/m2) • Emsal 2 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmaz ile aynı sitede A1 Blokta konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan 200.000,-USD bedelle satılıktır. (~1.110-USD/m2) • Emsal 3 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmaz ile aynı sitede konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan 275.000,-USD bedelle satılıktır. (~1.527-USD/m2) • Emsal 4 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmaz ile aynı sitede konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan 250.000,-USD bedelle satılıktır. (~1.390-USD/m2) • Emsal 5 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmazın yer aldığı sitede A-1 Blokta konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan aylık 800,-USD bedelle kiralıktır. (~4.45 USD/m2) Bu araştırmalar neticesinde rapora konu tripleks dükkanın yer aldığı Tekstilkent İş Merkezi’nin lokasyonu, taşınmazın iş merkezi bünyesindeki konumu, kullanım alanı ve mimari ve inşai özellikleri dikkate alınarak takdir olunan m² birim değeri ile arsa payı dahil satış değeri aşağıda sunulmuştur. 180 m² x 1.500,-TL/m² = 270.000,-TL
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yöntemde, Yenibosna - Mahmutbey bölgesinde, Basın Ekspres Yolu üzerinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış avm, otel, plaza ve rezidansların satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. 1-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 864 41 55 Taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 4.489,03 m2 arsa üzerine inşa edilmiş, 22.000 m2 kapalı kullanım alanına sahip 18 katlı, 253 odalı, 650 yataklı 5 yıldızlı otel (Quantum Otel) 45.000.000,-USD bedelle satılıktır. (~2.045,-USD/m2) 2-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 466 00 45 Taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 10.600 m2 kullanım alanlı 10 katlı, 147 oda kapasiteli, otele uygun bina 13.500.000,-USD bedelle satılıktır. (1.274,-USD/m2) 3-Emsal: SAHİBİNDEN SATILIK – 0532 607 56 24 Basın ekspres yolu üzerinde konumlu, 25 oda, 60 yatak kapasiteli otel 5.500.000,-USD bedelle satılıktır. (220,-USD/oda) 4-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 696 01 01 Taşınmaz ile aynı blokta, 13. katta konumlu, 81 m2 kullanım alanlı, 1+1 rezidans 360.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.444,-TL/m2) 5-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0531 899 97 96 Taşınmaz ile aynı blokta, 10 üzeri katta konumlu, 80 m2 kullanım alanlı, 1+1 rezidans 400.000,-TL bedelle satılıktır. (5.000,-TL/m2) 6-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 397 78 88 Taşınmaz ile aynı blokta, 2. katta konumlu, 82 m2 kullanım alanlı, 1+1 rezidans 373.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.549,-TL/m2) 7-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 397 78 88 Taşınmaz ile aynı blokta, 15. katta konumlu, 87 m2 kullanım alanlı rezidans 500.000,-TL bedelle satılıktır. (~5.747,-TL/m2) 8-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 397 78 88 Taşınmaz ile aynı blokta, 2. katta konumlu, 126 m2 kullanım alanlı rezidans 569.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.516,-TL/m2) 9-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 483 13 71 Taşınmaz ile aynı blokta, 26. katta konumlu, 245 m2 kullanım alanlı rezidans 1.200.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.898,-TL/m2) 10-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0542 516 21 09 Taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, 3.000 m2 kullanım alanlı 4 katlı iş merkezi 4.500.000,-USD bedelle sa...
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. 1 * KANALLAR GAYRİMENKUL Tel 0000 000 00 00 Taşınmazın yakınında bulunan Doğa Country Sitesi arkasında yer alan 2B alanında çıkarılmış Emsal:1.10 konut imarlı olduğu belirtilen 6762 m2 brüt alanlı arsanın 6.762.000 USD (19.400.000 TL) bedelle pazarlanmakta olduğu bilgisi alınmıştır. (1.-usd/0.00.XX olarak alınmıştır.) 41.181372, 28.878214 koordinatlarında yer alan parselin; konum- büyüklük ve geometrik form olarak değerlemesi yapılan taşınmaza göre şerefiyesinin daha düşük olduğu düşünülmektedir. SATILIK 6762 .-M² 19.400.000 .-TL 2.869 .-TL/M² 2 * GALAKSİ GAYRİMENKUL Tel 0000 000 00 00 Firma sahibi olan ve bölgede uzun zamandır emlak komisyonculuğu ile uğraşan Xxxxxx Xxx'xxx alınan bilgiye göre değerlemesi yapılan taşınmazın birim m2 değerinin brüt parsel üzerinden 2.750.-TL ile 3.500.-TL arasında olabileceği bilgisi alınmıştır. Piyasada 2B alanından çıkan ve konut imarlı olan arsaların birim m2 değeri için 5.000 TL ve üzerinde rakamlar istendiği ancak fiyatların yüksek olduğu bu rakamlardan henüz satış gerçekleşmediği bilgisi alınmıştır. 3 * STAR XXXX GAYRİMENKUL Tel 0 000 000 00 00 Şirket yetkilisi Xxxxx Xxx ile yapılan yüz yüze görüşme neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazın birim m2 değerinin brüt parsel üzerinden 2.750 TL ile 3.500-TL arasında olabileceği bilgisi alınmıştır. Bölgede benzer taşınmazlar için istenen rakamların 5.000 TL civarında olduğu ancak piyasada henüz bu rakamdan gerçekleşen bir satış olmadığı bilgisi alınmıştır. Taşınmazla aynı bölgede ve benzer yapılaşma koşullarına sahip, lokasyon olarak daha az tercih edilen konumda bulunan arazinin birim m2 değerinin acil satış değeri üzerinden yaklaşık 1 yıl önce 2.500 TL'den satılmış olduğu ve bu rakamın minimum rakam olduğu bilgisi alınmıştır. 4 * WEST SİDE EMLAK Tel 0 000 000 00 00 Taşınmaza yakın konumda ancak çok daha iyi bölgede Kemer Country sitesinin yakınında bulunan 2B alanından çıkıp imar parseli olan 4.479 m2 alanlı parsel için 9.000.000 USD ( m2 bedeli olarak 2.000 -USD ) istendiğini ancak rakamın çok yüksek olması nedeni ile uzun zamandır satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Planların yürürlüğe girmemesi, dövizin kurlarındaki artış nedeni ile söz konusu emsale ciddi alıcı teklifinin de gelmediği bilgisi alınmıştır. SATILIK 4479 .-M² 25.700.000 .-TL 5.738 .-TL/M² 0507 819 85 11 Taşınmaza yakın konumda Kirazlı Yol Sokak üzerinde bulunan 2B alanından çıkıp imar parseli olan 758 m² 5 kat, Emsal:1.10, konut imarlı olan, içinde 2 katlı villa olan taşınmaz 3.300.000.-TL pazarlanmaktad...
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Satılık Emsaller 5 BÖLGE GAYRİMENKUL Ticari Emsaller 1 PROJE GAYRİMENKUL 6 TURYAP SANCAKTEPE Konut Emsaller 1 SEEWORLD GAYRİMENKUL 7 TRİO REALTY GAYRİMENKUL SATILIK 8 REMAX ABC SATILIK 9 Realty New Gayrimenkul * Rings İstanbul Em Değeri Birim Değeri ORTALAMA 4.014 * Sinpaş Lagün Projesi * Nef Sancaktepe