Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak ekde yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile sözleşmedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır. Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi Risksiz Getiri Oranı Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli devlet tahvilinin net faizi yaklaşık %8 civarındadır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Değerleme konusu taşınmazların konumları, nitelikleri, tescilli eserlerin varlığı, sözleşme koşulları, proje için henüz ruhsat alınmamış olması, projenin büyüklüğü vb. koşullar dikkate alınarak risk primi %8,50 olarak öngörülmüştür. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: Hayattepe Projesi İçin: % 8 Risksiz Oran ; + % 8,50 Risk Primi = % 16,50 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere...
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Parsel üzerinde 5 yıldızlı, 500 yatak kapasiteli otel geliştirmek için kesin üst hakkı tahsisi uygun görülmüş olup, kesin tahsis belgesinin alınması için işlemler devam etmektedir. Ön izin belgesinde belirtilen koşullar çerçevesinde ve bölgede daha önce yapılan çalışmalar ışığında kabul ve varsayılara dayalı 49 yıl süreli nakit akışı tablosu hazırlanmıştır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır. Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan ruhsatlı yapıların, mevcut imar koşullarına göre en etkin ve verimli kullanımı e olmadığı düşünülmekte olup, mevcut imar koşullarına göre ve bölgedeki potansiyele göre konut+ticaret projesi yapılması daha uygun olacağı düşünülmektedir. Elde edilen veriler ve imar durumu bilgileri ve plan notlarına istinaden gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. 6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar Genel Kabul ve Varsayımlar Mevcut imar durumuna göre TAKS=0.50, KAKS=1.65, Ticaret+Konut Alanında kalmaktadır. Parsel üzerine lejantına ve çevre kullanımına uygun olarak konut projesi ve projeye ait zemin katında çarşı dükkanlar ve depolar yapılacağı bilgisine ulaşılmıştır. Emsal İnşaat Alanı: BRÜT PARSELİN (36.880 M²) %60 LIK KISMINDAN EMSALE TABİ OLACAĞI 22.128 m² X1.65 =36.511,2 m² olarak hesaplanmıştır. İncelenen avan proje ve onaya sunulan ruhsatlar ve projeler kapsamında parsel üzerinde gerçekleştirilecek projenin toplam inşaat alanının 133.796,15 m2 olacağı öngörülmüştür. 1991 parsel için alınan bilgilere, Sinpaş GYO A.Ş.tarafından hazırlanan icmal listelere ve projelere istinaden toplam satışa esas alanın 78.140,00 m² olacağı hesaplanmıştır. Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Aşağıdaki nakit akışı tablolarında, değerleme tarihinden sonraki 1 Yıllık periyotlar 1. dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden inşa edilecek binada konutların %45 sinin 1. dönemde , % 35 ının 2. dönemde % 20 unın 3. dönemde sonunda satılacağı kabul edilmiştir. Projede yer alan ticari ünitelerin ise %35 sinin 1. dönemde , % 35 ının 2. dönemde % 30 unın 3. dönemde sonunda satılacağı kabul edilmiştir. Satış birim değerinin konutlar için ortalama 1.dönemde ortalama 4.600.-TL/m² ile gerçekleşeceği, izleyen dönemlerde %10 oranında artacağı varsayılmıştır. Satış birim değerinin dükkanlar için ortalama 1.dönemde ortalama 7.000.-TL/m² ile gerçekleşeceği, izleyen dönemlerde %10 oranında artacağı varsayılmıştır. Projede yer alan depo birim değerinin ortalama 1.dönemde ortalama 2.500.-TL/m² ile gerçekleşeceği, izleyen dönemlerde %10 oranında artacağı varsayılmıştır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Projeksiyon ile arsa değerinin belirlenmesi amaçlandığından inşaat maliyetleri ve diğer maliyetler dikkate alınmamış olup gelir üzerinden projeksiyon yapılmıştır. Proje ile ilgili bütün hukuki...
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır. Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır.Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştıDeğerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli (22.05.2028) sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %13,82 civarındadır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Bağımsız bölüm brüt alanları esas alınarak daire ve dükkan satılabilir alanları hesaplanarak nakit akışları hazırlanmıştır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Parseller üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Değerlemede bu yöntem kullanılmamıştır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 6.3.1 -
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi). Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir. Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.