Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar Örnek Maddeleri
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Firmadan alınan bilgilere göre, değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde A, B, C blokları tamamlanmış, D bloğu inşa edilmekte olan Hayattepe Konut Projesi kapsamında yer alan bağımsız bölümlerin toplam satılabilir alanı 78.040 m² olarak hesaplanmıştır. Bu alanın 72.740 m²'si A, B, C blokların satışa esas alanları olup, kalan 5.300 m² satılabilir alan D bloktadır. Bu alanların fonksiyon ve kullanım tiplerine göre dağılımı Nakit Akışı Tablosunda gösterilmiştir. Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Geçmiş dönemde konutların %67,40'ının satıldığı bilgisi alınmıştır.Gelecek dönemlerde konut türlerinde ünitelerin 1.dönemde %20'sinin, 2.dönemde %5'unun, 3.dönemde ise %7,60'ının satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. Dükkan türlerinde ünitelerin 1.dönemde %0' ının, 2.dönemde %50'sinin, 3.dönemde ise %50'sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. Geçmiş dönemlerde elde edilen hasılatlarda ortalama konut birim değeri 3.800.-TL/m²'dir. Konutların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.300.-TL/M² ile gerçekleşeceği, dükkanların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 10.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır. Ayrıca satış ve pazarlama giderlerinin toplam hasılatın %3'ü oranında olacağı öngörülmüştür. İndirgeme oranı %11,00 olarak öngörülmüştür. D blok inşaat çalışmaları devam etmekte olup bitmişlik oranı %15 olarak kabul edilmiştir. İnşaat maliyetleri hesaplamlarında D bloğa ait toplam inşaat maliyetinden gerçekleşmiş inşaat maliyeti çıkarılarak kalan inşaat maliyeti hesaplanmıştır. D bloğun 1 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülerek D blok inşaat maliyetleri ve çevre düzeni maliyetleri 1. dönem giderlerinde belirtilmiştir. D Blok Toplam İnşa Maliyeti 15.052.665 D Blok Gerçekleşen İnşa Maliyeti 2.257.900 D Blok Kalan İnşa Maliyeti 12.794.765 Çevre Düzenlemesi & Peyzaj Maliyeti 20.159.852 Gerçekleşen Maliyet 19.151.860 Kalan Maliyet 1.007.993 Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Hayattepe Konut Projesi için düzenlenmiş olan Nakit Akışı Tablosu (INA Tablosu) Ek.3'te sunulmuştur. 1 USD = 2,3219 .-TL 1 EURO = 2,8419 .-TL 25.12.2015 Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru Metro Gross Market'e ait 27.03.2012 tarihli ▇...
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde inşa edilmekte olan Büyük Yalı Projesi kapsamında satışa esas konut alanı 245.031,59 m², ofis alanı 37.406,23 m², dükkan/işyeri alanı 27.356,08 m² bölümlerin toplam satışa esas alanı 310.219,25 m²'dir. Satılabilir alan bilgileri Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından hazırlanan icmal listelerde yer alan satışa esas alanlardır. Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir.Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Konutların satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 18.500.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır. Ofislerin satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 19.500.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır. Ticaret satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 20.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Değerleme konusu tesis Aktay Turizm Yatırımları ve İşletmeleri A.Ş. Mülkiyetinde olup halihazırda Aktay Otelcilik A.Ş. firmasına kiraya verilmiştir. ▇▇▇▇ sözleşmesi tapuya 2 yıllık olarak şerh edilmiştir fakat süresi dolmuştur. Halihazırda sözleşme ve kiracılık durumu devam etmekte iken tapuya şerh edilmiş bir sözleşme bulunmamaktadır. Kira şartları mevcut kontrat üzerinden ek protokoller ile revize edilerek bugünkü halini almıştır. Mevcut kira sözleşmesi şartları mülk sahibi firmadan temin edilmiştir. İndirgenmiş Nakit Akımları mülk sahibi şirket için düzenlenmiş olup gelir haynağı kira ödemeleridir. Fakat kira ödemeleri sabit kira + hasılat payı şeklinde olduğundan nakit akışlarında işletmeye ilişkin projeksiyonlarda yapılmıştır. Buradan elde edilen hasılat tutarları yıllara yaygın kira gelirlerinde veri olarak kullanılmıştır. Aşağıda sırası ile Aktay Otel A.Ş. için oluşturulan projeksiyona ilişkin varsayımlar ve Aktay Turizm Yatırımları ve İşletmeleri için kullanılan varsayımlar belirtilmiştir. * Projeksiyon 2015 yılından başlayarak üst hakkı sözleşmesinin bitiş tarihi olan 2054 yılına (40 yıl süreli) kadar yapılmıştır. * Otelin mevcutta toplam 583 oda, 1.200 yatak kapasiteli olabileceği, yıllık yatak kapasitesinin 438.000 olabileceği kabul edilmiştir. * Tesisin doluluk oranı ve yıllık yatak kapasitesi 365 gün esasına göre yıllık olarak hesaplanmıştır. * İşletmenin halihazırda 365 gün faal durumda olacağı kabul edilmiştir. Doluluk oranları bölgede konumlu otellerin ortalama doluluk oranlarına istinaden takdir edilmiş olup yatak başına % 60 doluluk oranında olacağı kabul edilmiştir. * Otel fiyatları herşey dahil sistemde olacak şekilde öngörülmüştür. Bölgede yer alan diğer oteller (geçmiş dönemde yapılan değerleme çalışmaları ışığında) kişi başı 260 TL,(oda başı 520 TL) olacağı ve yıllar itibariyle %5 oranında artacağı varsayılmıştır. * Her Şey Dahil sisteminde ekstra harcama olarak nitelendirilen çamaşır, masaj, doktor, fitness, vs. ve otelde yer alan dükkanların gelirleri ayrıca gelirlere ilave edilmiştir. Ekstra gelirlerin, konaklama gelirlerinin %10’u oranında olacağı varsayılmıştır. * Otel içinde yer alan restaurant, yeme –içme diğer gelirler kalemlerinde yer alacağı varsayılmıştır. Diğer gelirlerin konaklama gelirlerinin %5'i oranında olacağı ve konaklama gelirlerindeki artışa paralel olarak artacağı varsayılmıştır. Mülk sahibi firmadan alınan yazılı ve sözlü bilgilere göre tesisin 2014 yılı için güncellenmiş kira şartları aşağıdaki gibidir; -Yıllı...
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Kesin Tahsis Belgesinde Belirtilen Koşullara Göre: Varsayım ve Kabuller: Gelire ilişkin kabuller: Maliyete ilişkin kabuller:
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Değerlemeye konu Gebze Center Alışveriş Merkezinin toplam kiralanabilir alanı 59.053 m²'dir. * Edinilen bilgiler doğrultusunda kiralanabilir alan üzerinden doluluk oranı %96 olarak kabul edilmiş olup, bu oranın sabit kalacağı öngörülmüştür. * Firmadan elde edilen veriler ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde AVM için aylık ortalama birim kira değeri ~42 TL/m² olarak öngörülmüştür. * Ayılık kira metrekare değeri için yıllık artış oranı %6 olarak kabul edilmiştir. * Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %9 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10 yıl akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir. * Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelir kaynakları "diğer gelirler " başlığı altında irdelenmiş olup, tarafımıza giderlerin tamamının kiracılardan toplanan ortak gider avanslarından karşılanıyor olması nedeniyle kira gelirlerinin ~%5'i oranında olacağı kabul edilmiştir. Diğer gelirlerin yıllık artış oranı %5 olarak öngörülmüştür. * Bina bakım giderleri kiracılardandan toplanan ortak gider avanslarından ödendiği bilgisi alınmış olup, bina bakım gideri nakit çıkışlarına yansıtılmamıştır. * Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır * İndirgeme oranı %10,00 olarak kabul edilmiştir.
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Ankamall Alışveriş Merkezine İlişkin Kabuller
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Değerlemeye konusu Nilüfer İlçesi Görükle / Dumlupınar Mahallesi 7561 ada 2 parsel'in mal sahipleri ile yüklenci (Trend GYO A.Ş.) arasında 27.07.2020 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlenmiştir. Gelir İndirgeme Yaklaşımında oluşturulan varsayımlarda bu sözleşmede belirtilen hususlar ve Trend GYO A.Ş.' den alınan bilgiler , mimari projeler ruhsatlar ve imar mevzuatı hükümleri dikkate alınmıştır. Buna göre; Söz konusu sözleşme, arsa sahipler iiel yüklenici arasında 109/252 arsa payına tekabül eden 97 adet konutun ve 6 adet ticari ünitenin arsa sahiplerine, 143/252 arsa payına tekabül eden 143 adet konutun yükleniciye verilmek suretiyle paylaşım işini ifade etmektedir. Toplam 252 adet taşınmaz içinde yüklenicinin payı ~%59,58 dir.İnşaatın tüm maliyeti yükleniciye aittir. Alınan ruhsat bilgileri dikkate alınarak arsa proje geliştirme çalışmaları yapılmıştır. Değerleme konusu 7561 ada 2 parsel 6.329,05 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerine yapılacak projenin imar yapılaşma hakkı olan Emsal 1,25 ile emsal inşaat alanı toplam 7.911,31 m²'dir. Emsal harici tutulacak alanların emsal inşaat alanına ilave olarak eklenerek toplam 11 464 m² satılabilir inşaat alanı hesaplanmıştır. Parselin konut+dükkan olarak projelendirileceği öngörülmüştür. 592 m2 dükkan, 10 872 m2 konut satılabilir alanı dikkate alınmıştır. Toplam inşaat alanı (ortak alanlar ile bilrlikte),toplam inşaat alanı 13.788 m² olarak hesaplanmıştır. Belirtilen bu bilgiler ışığında değerlemeye konu parseller üzerine nakit akışları geliştirilerek projenin net bugünkü değerine ulaşılmıştır. Mahalle Ada Parsel Öneri İmar Fonksiyonu Yüzölçümü (m²) Emsal Emsal İnşaat Alanı İlave İnşaat Toplam İnşaat Toplam Alanı (%30) Satılabilir Alanı İnşaatAlanı Satılabilir Satılabilir Konut İnşaat Ticaret İnşaat Alanı Alanı Görükle 7561 2 Konut 6.329,05 1,25 7.911,31 2.373,39 11.464,00 13.788,00 10.872,00 592,00 GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER HESABI: Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Net bugünkü değere ulaşılırken nihai indirgeme oranı % 17 olarak kabul edilmiştir. Konut satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.010.-TL/M² ile gerçekleşeceği 2. dönem bir önceki yıla göre %20,3. dönemde projenin tamamlanma oranı da dikakte alınarak % 20 oranında artacağı varsayılmıştır. Dükkan satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 5.500.-TL/M² il...
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar. Değerleme konusu 13287 ada 5 parsel üzerinde yer alan proje kapsamında yer alan birimlerin toplam satışa esas alanı yaklaşık 28.078,27 m² 'dir. Satılabilir alan bilgisi olarak ruhsat alanı dikkate alınmıştır. Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. 12 aylık süreç bir dönem olarak kabul edilmiştir. Yapının satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 6.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları ve projenin tamamlanması durumları da dikkate alınarak %15 oranında artacağı varsayılmıştır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar Yapılacak olan projenin maliyet hesapları "Yeniden İnşa Etme Maliyeti" başlığı altında hesaplanmış olup toplam inşaat maliyeti ~70.195.675.-TL olarak öngörülmüştür. İnşaat maliyetlerinin yıllık artış oranı, finansal riskler, hakediş sistemleri ve proje imajı gibi etkenler de göz önünde bulundurularak %14,00 olarak kabul edilmiş olup yıllara yaygın birim maliyet değerleri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. İnşaatın 24 aylık süreç içerisinde tamamlanacağı, 24 aylık süre içerisinde ise satışların tamamlanacağı öngörülmüştür.