Common use of Verilerin Değerlendirilmesi Clause in Contracts

Verilerin Değerlendirilmesi. Değerlemeye konu olan 480 parsel üzerindeki daimi ve müstakil üst hakkı niteliğindeki Ela Quality Resort Otel için yapılan hesaplamalar sonucunda aşağıdaki hesaplamalar yapılmıştır. ■ Piyasa Değeri Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 350.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 348.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 339.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. Üç yaklaşım ile ulaşılan değerler arasında farklılık olduğu görülmektedir. Değerler arasındaki uzlaştırma sonucu tesisin bugünkü değeri olarak 350.000.000 .-TL takdir edilmiştir. 6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu 480 parsel, otel kullanımlı olup, ana gayrimenkul niteliği Orman'dır. Üst hakkının müşteriye ait olması nedeni ile cins tashihi, kullanıma uygun şekilde yapılmıştır. Otel kullanımı nedeniyle parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir. ( Arsa değeri de ayrıca belirtilmiştir. ) 6.5.2 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır. 6.5.3 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında mülkiyetlerine ilişkin hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 480 parsel üzerinde Aktay Turizm Yatırımları ve İşletmeleri A.Ş.'ye ait üst hakkı mevcuttur. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Serik Belediye'sinde yapılan araştırmalarda, değerlemeye konu Xxxxx Xxxxxxxxx 000 Xxxxxx üzerinde konumlu, 21.10.2005 tarih ve 05/82 nolu yeni yapı ruhsatı ve 26.12.2006 tarih ve 193/06 nolu tadilat yapı ruhsatı ile inşa edilmiş olan Ela Quality Resort Hotel hakkında, 09.04.2008 tarih 05/03 sayılı Belek Belediye Baskanlıgı Yapı Tatil Zaptı bulunduğu görülmüştür. Fakat sonrasında parsel üzerindeki yapılar için 01.07.2008 tarih ve 195/08 nolu Yapı Kullanma İzin belgesi düzenlenmiştir. Yapı kullanma izin belgesine sahip olan tesisin tapudaki niteliği "Orman-Otel Kompleksi ve Misafirhane" şeklinde tescil edilmiş olup mevcutta niteliğine uygun olarak kullanılmaktadır. 18.03.2005 tarih, 9886 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenmiş Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.

Verilerin Değerlendirilmesi. Değerlemeye konu olan 480 5 adet parselden 637 ada 197 ve 198 numaralı parseller üzerinde yapı bulunmakta olup, binalar için yıkım ruhsatı başvurusu bulunduğu ve binaların tamamen boşaltıldığı görülmüştür. Bu nedenle değerlemede parseller üzerindeki yapılar dikkate alınmamıştır. 5 adet parsel üzerindeki daimi ve müstakil üst hakkı niteliğindeki Ela Quality Resort Otel için yapılan hesaplamalar sonucunda toplam arsa değeri 2 farklı yöntem ile takdir edilmiş olup elde edilen değerler aşağıdaki hesaplamalar yapılmıştırgibidir. ■ Piyasa Değeri Yaklaşımına göreEmsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemine Göre; Tesisin toplam değeri : 350.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Yeniden İnşa Etme ( İkame PARSELLERİN TOPLAM ARSA DEĞERİ (.-TL) Maliyeti Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 348.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. 79.103.000,00 PARSELLERİN TOPLAM YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (.-TL) 79.103.000,00 ■ Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımına göreİndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre; Tesisin toplam değeri : 339.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. Üç yaklaşım ile ulaşılan değerler PARSELLERİN TOPLAM ARSA DEĞERİ (.-TL) 89.622.444,76 PARSELLERİN TOPLAM YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (.-TL) 89.622.000,00 İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Değerler arasındaki uzlaştırma sonucu tesisin Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değeri olarak 350.000.000 .-TL takdir edilmiştirdeğere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve emsal karşılaştırma yönteminde ise arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır. 6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 637 ada 197 parsel parsel üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olup, bina için yıkım ruhsatı başvurusu bulunması ve binanın tamemn boşaltılmış olması nedeniyle bağımsız bölüm bazında değerlemesi yapılmamıştır. 637 ada 198 parsel üzerinde cins tashihli yapı bulunmakta olup, kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bina için 13.11.2013 tarih, 11007213 sayılı makbuz ile yıkım harcı tahsil edilmiş olan 2828741 onay kodlu bila tarihli Yıkım Ruhsatı (yanan ve yıkılan yapı formu) dosyasında görülmüştür. Değerleme konusu 480 parsel, otel kullanımlı olup, ana gayrimenkul niteliği Orman'dır. Üst hakkının müşteriye ait olması nedeni ile cins tashihi, kullanıma uygun şekilde yapılmıştır. Otel kullanımı nedeniyle parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer taşınmazlara arsa değeri takdir edilmiştir. ( Arsa değeri de ayrıca belirtilmiştir. ) 6.5.2 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır. 6.5.3 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında mülkiyetlerine ilişkin hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 480 parsel üzerinde Aktay Turizm Yatırımları ve İşletmeleri A.Ş.'ye ait üst hakkı mevcuttur. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Serik Belediye'sinde yapılan araştırmalarda, değerlemeye konu Xxxxx Xxxxxxxxx 000 Xxxxxx üzerinde konumlu, 21.10.2005 tarih ve 05/82 nolu yeni yapı ruhsatı ve 26.12.2006 tarih ve 193/06 nolu tadilat yapı ruhsatı ile inşa edilmiş olan Ela Quality Resort Hotel hakkında, 09.04.2008 tarih 05/03 sayılı Belek Belediye Baskanlıgı Yapı Tatil Zaptı bulunduğu görülmüştür. Fakat sonrasında parsel üzerindeki yapılar için 01.07.2008 tarih ve 195/08 nolu Yapı Kullanma İzin belgesi düzenlenmiştir. Yapı kullanma izin belgesine sahip olan tesisin tapudaki niteliği "Orman-Otel Kompleksi ve Misafirhane" şeklinde tescil edilmiş olup mevcutta niteliğine uygun olarak kullanılmaktadır. 18.03.2005 tarih, 9886 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenmiş Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.

Verilerin Değerlendirilmesi. Değerlemeye Değerleme konusu binanın değer tespiti iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki yötemle bulunan değerler arasında kendi içlerinde tutarlılık olsa da farklılıklar bulunduğu görülmektedir. Ankamall AVM'nin Gimat GYO A.Ş:'ye ait kısmının maliyet ile bulunan değerinin geliştirici karına havi olmadığı, proje ve marka değeri içermediği ve sadece maliyet esaslarını içerdiği, Mevcutta süreklilik arz eden gelir getiren bir taşınmaz olması ve pazar değerini daha doğru yansıttığı görüldüğünden nihai değer olarak Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı; Crown Plaza Otel'in Müşteriden temin edilen ve mevcut pazar verilerini yansıtmayan, kira bedeli ve artış oranlarını da içeren uzun süreli Kira Sözleşmesi bulunması, İNA tablosu ile bulunan değerin Yeniden inşa etme maliyeti yönteminin temel unsuru olan "herhangi bir varlığın değeri, onu talep eden olmasa dahi, onun için katlanılan maliyetler ve külfetlerden az olamaz" ilkesiyle uyumsuz olarak daha düşük değerde olması, mevcut piyasa değeri verilerine dayanarak hesaplanmamış olması nedeniyle nihai değer olarak Yeniden inşa etme maliyeti yöntemi ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. 43345 ada 1 parselde A ve B blok olarak tanımlanmış 129 bağımsız bölüm için alınmış 23.07.2001 tarihli yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. 2001 tarihli yapı kullanma izin belgesine istinaden 129 adet bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kurulmuştur. Daha sonra 2012 ve 2014 yıllarında A blok için tadilat ruhsatı ve tadilat projesi düzenlenmiş olup, A blok 41 adet bağımsız bölüme düşürülmüştür. Hissedarlar arasında paylaşım yapılmış ve hisse oranları değişmeden tadilat projesinde paylaşım yapılmıştır. Ancak bu durum tapuya henüz tescil ettirilmemiştir. Ankamall AVM'nin 1. etabını oluşturan bu kısımda Yeni Gimat GYO A.Ş.'ne ait 112 adet bağımsız bölüm tapuya tescillidir. Ancak taşınmazlar için tadilat ruhsatı alınması ve kat mülkiyetinin bozularak yeniden kurulması gerekliliği, mevcutta tadilat ruhsat ve projesine göre tadilat çalışmalarının devam ediyor olması nedenleri ile bağımsız bölümlere ayrı ayrı değer takdir edilmemiştir. Yeni Gimat GYO A.Ş.'nin bağımsız bölümlerinin arsa payı oranları toplamı dikkate alınarak değerlemeye konu olan 480 2 adet parsel üzerindeki daimi ve müstakil üst hakkı niteliğindeki Ela Quality Resort Otel yapılar için yapılan hesaplamalar sonucunda aşağıdaki hesaplamalar yapılmıştır. ■ Piyasa Değeri Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 350.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 348.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 339.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. Üç yaklaşım ile ulaşılan değerler arasında farklılık olduğu görülmektedir. Değerler arasındaki uzlaştırma sonucu tesisin bugünkü değeri olarak 350.000.000 .-TL takdir edilmiştir. 6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu 480 parsel, otel kullanımlı olup, ana gayrimenkul niteliği Orman'dır. Üst hakkının müşteriye ait olması nedeni ile cins tashihi, kullanıma uygun şekilde yapılmıştır. Otel kullanımı nedeniyle parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir. ( Arsa değeri de ayrıca belirtilmiştir. ) 6.5.2 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır. 6.5.3 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında mülkiyetlerine ilişkin hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 480 parsel üzerinde Aktay Turizm Yatırımları ve İşletmeleri A.Ş.'ye ait üst hakkı mevcuttur. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Serik Belediye'sinde yapılan araştırmalarda, değerlemeye konu Xxxxx Xxxxxxxxx 000 Xxxxxx üzerinde konumlu, 21.10.2005 tarih ve 05/82 nolu yeni yapı ruhsatı ve 26.12.2006 tarih ve 193/06 nolu tadilat yapı ruhsatı ile inşa edilmiş olan Ela Quality Resort Hotel hakkında, 09.04.2008 tarih 05/03 sayılı Belek Belediye Baskanlıgı Yapı Tatil Zaptı bulunduğu görülmüştür. Fakat sonrasında parsel üzerindeki yapılar için 01.07.2008 tarih ve 195/08 nolu Yapı Kullanma İzin belgesi düzenlenmiştir. Yapı kullanma izin belgesine sahip olan tesisin tapudaki niteliği "Orman-Otel Kompleksi ve Misafirhane" şeklinde tescil edilmiş olup mevcutta niteliğine uygun olarak kullanılmaktadır. 18.03.2005 tarih, 9886 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenmiş Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.

Verilerin Değerlendirilmesi. Değerlemeye konu olan 480 parsel üzerindeki daimi ve müstakil üst hakkı niteliğindeki Ela Quality Resort Otel için yapılan hesaplamalar sonucunda aşağıdaki hesaplamalar yapılmıştır. ■ Piyasa Değeri Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına göre; Tesisin 1 adet parselin toplam değeri değeri: 350.000.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına göre; Tesisin toplam değeri : 348.000.000 .-TL 50.000.000-TL olarak hesaplanmıştır. ■ Gelir Kapitalizasyonu İndirgeme Yaklaşımına göre; Tesisin 1 adet parselin toplam değeri değeri: 339.000.000 .-TL 45.915.000-TL olarak hesaplanmıştır. Üç yaklaşım ile ulaşılan değerler İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Değerler arasındaki uzlaştırma sonucu tesisin Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve emsal karşılaştırma yaklaşımı yönteminde ise arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için emsal karşılaştırma değeri olarak 350.000.000 .-TL takdir edilmiştiryaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır. 6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu 480 parsel, otel kullanımlı olup, ana Ana gayrimenkul niteliği Orman'dırüzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Üst hakkının müşteriye ait olması nedeni ile cins tashihi, kullanıma uygun şekilde yapılmıştır. Otel kullanımı nedeniyle Bu nedenle parsel üzerindeki yapıların tamamı yatırımlar ve arsa değeri dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir. ( Arsa değeri de ayrıca belirtilmiştir. ) 6.5.2 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat Hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştırdirek olarak kullanılmamış olup bölgedeki genel verilere dikkate alınarak nakit akışı yönteminde varsayımsal olarak hasılat paylaşımı öngörülmüştür. 6.5.3 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında mülkiyetlerine ilişkin hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 480 parsel üzerinde Aktay Turizm Yatırımları ve İşletmeleri A.Ş.'ye ait üst hakkı mevcutturTaşınmaz 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında 20.05.2014 tarihinde Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken ÖZAK GYO A.Ş. mülkiyetine tescil edilmiştir. Ekte Xxxxx Xxxxx ile imzalanmış olan 04/2014 tarihli 6292 Sayılı Kanun Uyarınca Yapılan Taksitli Taşınmaz Satış Sözleşmesi bulunmaktadır. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Serik Belediye'sinde yapılan araştırmalardaTaşınmazın niteliği arsa olup, değerlemeye konu Xxxxx Xxxxxxxxx 000 Xxxxxx üzerinde konumlu, 21.10.2005 tarih ve 05/82 nolu yeni mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı ruhsatı ve 26.12.2006 tarih ve 193/06 nolu tadilat yapı ruhsatı ile inşa edilmiş olan Ela Quality Resort Hotel hakkında, 09.04.2008 tarih 05/03 sayılı Belek Belediye Baskanlıgı Yapı Tatil Zaptı bulunduğu görülmüştür. Fakat sonrasında parsel üzerindeki yapılar için 01.07.2008 tarih ve 195/08 nolu Yapı Kullanma İzin belgesi düzenlenmiştir. Yapı kullanma izin belgesine sahip olan tesisin tapudaki niteliği "Orman-Otel Kompleksi ve Misafirhane" şeklinde tescil edilmiş olup mevcutta niteliğine uygun olarak kullanılmaktadır. 18.03.2005 tarih, 9886 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenmiş Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadırbulunmamaktadır.