Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 6.5.3 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 5678 ada 22 parselin üzerinde yer alan taşınmazın ruhsat ve iskan belgeleri bulunduğu görülmüştür. Yasal evraklarının tam olduğu kanaati oluşmuştur. 5678 ada 24 parselin niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır. 6.5.5 - Kira Değeri Analizi 5678 ada 22 parsel üzerinde yer alan Gebze Center Alışveriş Merkezi'ne ait kira gelir tabloları incelenmiştir. Dükkanların kat, konum ve alanlarında göre kira değerlerinin değişkenlik gösterdiği görülmüştür. Ortalama kira birim metrekare değerinin ~42.-TL/m² olduğu kanaatine varılmıştır. 6.5.6 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. İmar bilgilerinde yapılan incelemede; 5678 ada 24 parselin 24811/30000 hissesinin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "Arsa (*)" olarak, 5678 ada 22 parselin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "Bina (**)" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. * 5678 ada 24 parsel üzerinde mevcutta yapı bulunmamakta olup arsa niteliğinde olup fiili durumu da bu niteliğine uygundur. Arsa üzerine beton dökülmüş durumda olduğu ve sınırlarını belirlemek için çevresinin duvarla çevrilmiş halde olduğu görülmüştür. Taşınmazın üzerinde proje geliştirilebilecek arsa niteliğinde olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (r) bendinde yer alan "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır." hükmü çerçeverisinde taşınmazın arsa olarak portföye alınmasında sakınca bulunmadığı düşünülmektedir. ** Söz konusu taşınmaza ait iska...
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Mevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “Binalar” başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır 6.5.5 - Kira Değeri Analizi Taşınmazların kira değeri analizi yapılmamıştır. 6.5.6 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Taşınmaz 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında 20.05.2014 tarihinde Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken ÖZAK GYO A.Ş. mülkiyetine tescil edilmiştir. Ekte Xxxxx Xxxxx ile imzalanmış olan 04/2014 tarihli 6292 Sayılı Kanun Uyarınca Yapılan Taksitli Taşınmaz Satış Sözleşmesi bulunmaktadır. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Taşınmazın niteliği tarla olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 6.5.4 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan 774 ada 00-00-00-00 nolu parsellerde proje kapsamında blokların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 524 ada 1 parsel üzerinde yer alan tüm bloklar için yapı ruhsatı alınmıştır. İnşaatı tamamlanmış olan A, B, C, E bloklar için yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. D blok inşaatı devam etmektedir. Metro Grosmarket için kira tespit çalışması yapılmıştır. Metro Grosmarket'e ait kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmeye göre 2015-2016 yılı yıllık toplam kira bedeli 1.800.000.-EURO+KDV 'dir. Güncel kur (25.12.2014 tarihli TCMB Döviz Alış Kuru) üzerinden alınan veriler Euro kuruna çevrilerek nakit akışlarına yansıtılmıştır. (1.-EURO= 2,8368.-TL= ~2,84.-TL, 1.-USD=2,3177.-TL = ~2,32.-TL) Toplam İnşaat Alanı Toplam Aylık Xxxx Xxxxxx Toplam Aylık Xxxx Xxxxx Değeri Toplam Yıllık Xxxx Xxxxxx Bölgede yapılan araştırmalar sonucunda değerleme konusu binalar için ayrıca emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. KİRALIK BİNA EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (METRO GROSMARKET) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 4 KİRA FİYATI 25.000 75.000 22.000 KİRA TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 19280,51 m² 1.600 6.000 1.200 BİRİM M² DEĞERİ 16 13 18 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK KÜÇÜK YAPIM YILI ÇOK KÖTÜ ÇOK KÖTÜ BENZER YAPIM YILINA DÜZELTME 30% 30% 0% KONUM ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% YAPI NİTELİĞİ YAPI NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÖTÜ ÇOK KÖTÜ ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -5% -5% -5% TOPLAM DÜZELTME 45% 45% -5% 1 USD = 2,3219 .-TL 1 EURO = 2,8419 .-TL 25.12.2015
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. * 26.03.2021 onay tarihli,20183 numaralı Finansal Kiralama Sözleşmesinde; Xxxxxxxxx: Arı finansal Xxxxxxxx A.Ş. Kiracı:Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Sözleşme süresi 30 ay olarak belirtilmektedir. Sözleşmenin 35. Xxxxxxxxxx, “Xxxxxxxx süresi sona erdiğinde Xxxxlanan’ın Sözleşme hükümlerine uygun olarak Kiracıya satılmasıyla, ayrıca bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kendiliğinden sona erer. Taraflar Xxxxxxxxx’xx düzenleyeceği faturanın tanzimi ve gönderilmesi ile satımın tamamlandığını, mülkiyetin kiracıya intikal ettiğini kabul etmişlerdir.” ibaresi bulunmaktadır. İş bu sözleşme kapsamında,sözleşme süresi tamamlanana kadar taşınmazların mülkiyeti Arı Finansal Kiralama A.Ş. üzerindedir. Finansal kiralama sözleşmesi ve ödeme planı ekte sunulmuştur. 6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan 13287 Ada 5 nolu parsel bünyesindeki proje kapsamındaki blokların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir. Henüz parsel üzerinde hafriyat çalışması yapılmış olup, ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. 366 Ada 32 parselin tapu niteliği arsadır. Üzerinde her hangi bir yapı bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmaz 366 ada 20 parsel ve 366 ada 3 parselin tevhidinden oluşmaktadır. Parsellerin tevhid işlemi 19.06.2018 tarihinde yapılmıştır. 366 Ada 3 parselde kain 280,00 m² alanlı AVLULU İKİ KARGİR EV nitelikli, 366 Ada 20 parselde 158,00 m² "ARSA" niteliğinde iken yapılan tevhid işlemi neticesinde AVLULU İKİ KARGİR EV ve ARSA olarak tescil edilmiştir. (Tescil Bildirim Belgesi eklerdedir) (Parseller üzerinde daha önce atıl vaziyette bulunan yapılar için Ceyhan belediyesidnen alınan 28.05.2018 tarih 1204 ve 1205 sayılı yıkım izinleri ile yapılar yıkılmıştır.) 21.06.2018 tarihinde ise taşınmazın, 366 ada 32 parsel numarası ile ARSA olarak tescili yapılmıştır.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi. Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Taşınmazlar mahallinde birlikte kullanılmakta olup, basit tadilatla projesine uygun hale getirilebileceği düşünülmektedir. Kira değeri analizi yapılmamıştır. Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır. Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır. Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri , Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Taşınmazların takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde kısıtlayıcı bir durum bulunmadığı görülmüştür. Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Taşınmazlar mahallinde birlikte kullanılmakta olup, basit tadilatla projesine uygun hale getirilebileceği düşünülmektedir.