商业物业. 元/月•平方米（建筑面积）
商业物业. 2020 年，山东省房地产企业不断加大施工项目推进进度，商品房建设进度 加快，开发投资保持平稳增长。2020 年度山东省房地产开发完成投资 9,450.5亿元，较 2019 年度增长 9.7%。房地产市场保持稳定，城镇建设投入增加较快，建筑业增长态势良好。 国泰租赁依托于强大的股东背景和扎根、服务山东市场的丰富市场经验和把控能力，借鉴国内外融资租赁行业的成功案例，选择成熟、稳健的商业物产企业，以产权清晰的商业地产为标的物。国泰租赁商业物产租赁模式主要是售后回租，承租人与国泰租赁签订融资租赁合同及相关协议，约定租赁物所有权归国泰租赁所有，同时在租赁期限内国泰租赁有权将租赁物过户至国泰租赁名下，国泰租赁取得租赁物所有权后，承租人取得资金，国泰租赁将租赁物再租赁给承租人。合同租赁期限届满，承租人完全按照融资租赁合同及相关协议支 付全部应付款项后，国泰租赁向承租人出具《所有权转移证书》，租赁物将转归承租人所有。截至 2020 年末，国泰租赁商业物产行业投放余额为 21.87 亿元，占比 12.10%。2020 年，该板块实现营业收入 20,822.42 万元，占租赁收入的 14.18%。 表：国泰租赁 2018 年末、2019 年末和 2020 年末商业物产板块区域开展情况表 山东 115,326.88 52.72 80,933.86 44.96 86,483.41 41.38 广东 - - - - 17,708.96 8.47 辽宁 31,194.65 14.26 38,899.50 21.61 56,834.83 27.19 新疆 - - - - 17,431.27 8.34 内蒙古 - - - - 30,608.04 14.64 陕西 - - 11,153.16 6.20 - - 甘肃 11,800.80 5.39 24,678.13 13.71 - - 海南 22,168.72 10.13 24,344.39 13.52 - - 广西 16,827.69 7.69 - - - - 安徽 21,426.49 9.80 - - 表：国泰租赁 2018 年末、2019 年末和 2020 年末商业物产行业前五大客户情况表
商业物业. 发行人商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个 L+Mall。截至 2023 年 9 月末，商业物业总建筑面积超过 44 万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 82.81%；陆家嘴 1885 出租率为 100.00%；上海陆家嘴 L+Mall 出租率为 90.90%；天津陆家嘴 L+Mall 出租率为 72.27%；花木陆悦坊出租率为 83.01%；金杨陆悦坊出租率为 72.79%。 公司开发的商业物业主要是为陆家嘴金融贸易区及其周边地区进行配套服务的功能性产品，其经营理念为长期持有并经营。其定位和设计各有特色，目前经营总体较为稳定。公司在建的多个城市综合体中也均有体量较大的商业项目，均位于所属商圈的核心地段。 陆家嘴 96 广场是陆家嘴商圈唯一一个集购物、餐饮、童玩、健身、休闲娱 乐等业态为一体的开放式商业休闲广场，不仅服务于周边商务区的企业和从业 人员，更为社区的居民提供一流的购物休闲场所，进一步丰富“新上海商业城” 商圈的业态，与之形成功能互补，开业以来已举办了多场品牌发布会、主题营 销活动、春季系列音乐会等活动，吸引了广大消费者及众多业内外人士的关注，为构建浦东中心商业区的繁荣景观做出了巨大贡献。 陆家嘴 1885 文化中心是以精品餐饮为主要业态的时尚休闲广场，并以历史人文主题、海派建筑文化及新老建筑共同构建出了丰富的商业空间，同时该项目很好地结合了文化传播、交流和文化休闲娱乐的功能，精心打造出了浦东时尚新地标。在未来经营中，除了继续以精品特色餐饮为主要业态以外，还将结合高档休闲会所、艺术沙龙、专业艺廊以及部分品牌专卖店、概念店，以成为兼具文化体验功能的时尚休闲广场，进而填补目前世纪大道及周边地区商圈发展中的空白点。 天津虹桥新天地项目占地面积约 1.5 万平米，总建筑面积（地上建筑面积） 6,000 平米，总投资 1.5 亿元人民币。由 15 幢现代欧式风格的小洋楼组成，配以 亲水平台沿南运河南岸一字排开，总长 730 米，是天津红桥区别具风格的沿河 亲水休闲街。项目于 2010 年 3 月开工，2012 年 8 月正式开街，投入使用。 位于上海及天津的两个 L+Mall 已于 2018 年开业。上海 L+MALL 位于世纪大道、浦东南路、南泉北路、商城路交汇处，这里是陆家嘴核心区域黄金角。在 L+Mall 内部，设置有地面公交换乘枢纽站，与地铁 2 号线东昌路站、9 号线商城路站无缝衔接，由地上 11 层、地下 1 层组成，超高的楼层，也为商场带来更多创新动力。整个商场按不同风格进行分区，特别设置了创新双首层（1 楼和
商业物业. 2022 年，外部环境的不确定性给国内经济运行带来了一定的压力，对商业 物业的运营也造成了一定的冲击，但是在国家政策的支持下，商业物业迎来了 新的发展机遇。2023 年，国内经济发展平稳回升，消费也开始逐渐升温，为商 业市场创造了良好的环境。同时，随着我国经济社会的发展与居民生活水平的 不断提高，居民消费也在各方面持续升级，在消费的规模、结构、理念和方式 等方面均发生了巨大的变化。为应对消费者消费习惯的改变，商业物业需要在 运营、管理过程中积极寻求创新与突破，才能更好抓住市场热点并进一步发展。
商业物业. 2021 年，随着国内疫情防控工作成为常态化，整体经济正持续复苏，商业地产虽逐步从市场环境不佳的困境中走出，但社会生活与消费习惯的改变，使商业地产的转型压力不断加大，因此商业地产需主动迎合时代变革，寻求行业发展的突破与创新。
（1） 社会消费回暖，商业地产市场稳步复苏，但发展仍充满挑战。 2021 年，虽然国内局部地区仍有疫情发生，但整体疫情防控工作已井然有序并愈加精准有效。在此情况下，我国经济持续稳定恢复，消费市场复苏态势明显，社会消费品零售总额稳步增长，消费升级态势持续，使得商业地产市场稳步复苏。与此同时，全球经济环境依然复杂，对国内经济全面恢复与稳定运行也带来了诸多影响，在疫情持续存在下，加速了商业环境的改变，这些都给商业地产的发展带来诸多挑战，如何在有限增长的消费市场环境之中抓住机遇并占据一席之地，是商业地产面临的重点课题。
（2） 商业格局的改变对商业地产运营能力提出了更高的要求。 近年来，随着商业地产的不断开发、供应，行业内的同质化竞争日益激烈。在疫情的影响下，消费习惯加速变革，线上商业的冲击使线下商业持续面临低 迷的市场环境，互联网时代下商业环境正悄然改变并逐步形成新的格局。从整个商业地产市场发展趋势看，实体商业的智慧运营与综合服务能力变得愈发重要，更多的商业转向为消费者提供优质服务作为出发点，从建筑设计、景观环境、业态组合、主题空间、营销活动、客户服务等多方面打造契合消费者生活情境的商业项目，在给顾客提供与时俱进的消费内容的同时，还要通过高品质的运营能力给顾客带来舒适的消费体验。新的商业格局下，商业地产想要引流并变现，在竞争中脱颖而出，要不断提升综合运营能力与服务质量，从而提高消费者的黏性和忠诚度。
（3） 消费群体的变革正引领着商业地产的发展方向。 随着人口结构的改变、经济水平的发展，不同时代的人由于社会成长环境 的差异会呈现出不同的价值观、消费观，从而产生不同的生活方式。如今以 95 后为代表的年轻消费者群体正在强势崛起，他们出生于网络信息时代，消费观 念与生活理念更为个性，愿意追求尝试各种新鲜事物，着重与众不同的消费体 验与消费品味，更容易受到朋友、名人和博主等的影响。这个群体正不断影响 着消费市场的格局，一方面，越来越多的商业项目对 95 后的消费偏好投入关注，采用社交平台信息营销模式进行市场推广，例如：抖音、微博、小红书等直播 带货，引发共鸣，最终引流线下促进消费行为；另一方面，抓住 95 后的消费特 点，在招商中加快品牌更新的频次，布局各类新型体验式业态，与各大品牌合 作以“潮玩”等概念开设线下体验馆、快闪店，通过实体店铺的体验感直观的 传递和展示品牌信息与形象，打造魅力多变的商业空间，为消费者带来潮流时 尚的消费体验，以此迎合新生代消费者的需求。由此可见，消费群体的变革正 影响着商业地产的发展方向。
（4） 后疫情时代，商业地产的业态组合变化显著。 近几年，互联网的高速发展本就促使线上商业快速发展，而在疫情影响之下，零售业态的线上消费占比进一步提升，线下实体商业被迫不断调整业态组合来适应市场变化。目前，线下实体商业中相对比较活跃的业态为餐饮、咖啡茶饮、娱乐体验、奢饰品、美妆护肤等。从 2021 年商业地产运营实际来看，出现一些值得关注的变化点，例如：近几年汽车展厅更多的入驻购物中心，尤其随着新能源汽车销量的增长，各大新能源汽车品牌都在加速城市展厅的开设；因疫情原因，国内奢侈品市场强势增长，奢侈品牌也在加持中国市场的布局； 以往被线下商业青睐的儿童教育类业态因相关政策原因受到较严重影响；国民实力提升，国产品牌得到较快的发展，零售里的国潮品牌正不断崛起；游戏互动、文化艺术等新兴体验业态占比不断提高。由此可见，商业地产在业态组合及品牌优化上正随着时代变化不断调整创新。
（5） 数字化发展促使商业地产逐步向新赛道迈进。
商业物业. 元/平方米·月； 【 】： 元/平方米·月；【 】： 元/平方米·月。