房产租赁业务. 上海市统计局发布数据显示，初步核算，2018年全市生产总值完成32679.87亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，继续处于合理区间。第三产业增加值 20,783.47亿元，增长7.5%，增速比上半年提高0.5个百分点。第三产业增加值 22842.96亿元，增长8.7%。第三产业增加值占全市生产总值的比重为69.9%，比上年提高0.7个百分点。 根据上海市统计局的数据显示，2018年1-12月，全市完成房地产开发投资4， 033.18亿元，比上年增长4.6%，房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%。其中办公楼投资642.71亿元，同比增长7.9%。上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2018年上海的办公楼供给有所增长。国家统计局数据显示，2018年全年办公楼新开工面积为310.84万平方米，同比减少15.7%；竣工面积为413.46万平方米，同比下降7.1%。2018年1-12月，办公楼销售面积总量为147.08万平方米，与去年同期相比增长18.5%；商业营业用房销售面积101.75万平方米，增长28.3%。 根据高力国际发布的上海物业市场研究报告——《整势待发|上海市场2018回顾与2019展望》。报告指出，2019年上海市场将迎来大量新增供应入市，各物业空 置率将有所攀升，但净吸纳量仍将保持稳健；租金方面，预计核心区写字楼租金将呈现0.4%的微幅下调，商务园区的租金增长率亦放缓至约1.6%。在上海所有的物业类型中，工业地产预计仍将保持强劲增长势头，整体净吸纳量有望同比增长 62.1%，租金则或将同比增长5.1%。 受益于灵活办公、金融以及TMT等行业的扩张，2018年上海核心区写字楼市场全年净吸纳量创新高，达63.5万平方米。虽然由于全球经济与贸易的不确定性以及国内去杠杆政策的延续，上海私营企业的设立与扩张于2018年下半年有所放缓，从而造成了写字楼市场需求在上半年冲高之后的回落，但全年整体空置率仍同比下降3.8%至10.0%。 高力国际预计，随着联合办公行业竞争的加剧，行业领先企业将在2018年继续大量吸纳核心区写字楼的空置面积。 考虑到次中心区亦将迎来大量供应的阶段情况下，高力国际预计2019年，核心写字楼租金将向下微调0.04%。但需要注意的是，品质好、可及性高且租金较低的项目仍然在市场上保有较强竞争力。截止2018年末，上海核心区写字楼租金同比小幅下调1.2%至人民币10.35元每天每平方米。 经过2017年的强劲发展之后，上海商务园区租赁活动逐步放缓，进入市场调整期。2018年市场净吸纳量回落至前三年平均水平的65%。在12个新项目完成入市后，空置率亦上升0.2%。虽然2018年增速放缓，但平均租金在经连续9年的高速增长过后，市场进入调整期的短期效应亦是可理解的。 预计2019-2020年，大量新增供应将影响商务的租赁市场。由于近70%的供应量位于张江、金桥和市北等需求相对旺盛的成熟子市场，因此高力国际预计到2019年底，商务园区的空置率将适度上升至17.0%，平均租金方面将在2019-2023年间以大约1.5-2.5%的增速速度平稳增长。 综合来看，上海市的写字楼租赁行业发展势头良好，而紫竹高新区是闵行区唯一的国家级高科技园区，比邻上海交通大学、华东师范大学，产学集合优势明显。目前入驻企业包括英特尔、微软、意法半导体、SanDisk、欧姆龙、埃克森美孚、可口可乐等世界500强公司以及国内外知名企业的研发中心和地区总部，累计 入驻企业2,000余家，产业集中效应显著。作为园区内唯一的租赁物业运营商，紫竹高新区的物业租赁市场前景看好。
房产租赁业务. 发行人的房产租赁业务主要为紫竹高新区入驻企业提供办公场所产生的租金收入，目前公司可用于出租的物业主要有上海紫竹信息数码港（以下简称“数码港”）、上海紫竹数字创意港（以下简称“创意港”）和紫竹国际教育园区，为工业或教育地产建筑。最近三年，发行人房产租赁业务收入分别为 24,080.55 万元、 27,700.58 万元和 30,283.02 万元，占主营业务收入的比例分别为 8.44%、16.35%和
房产租赁业务. （1） 业务运营模式 发行人房产租赁经营主要物业出租，2020-2022 年及 2023 年 1-6 月分别实现 租金收入 1.87 亿元、2.55 亿元、1.52 亿元和 1.26 亿元。截至 2023 年 6 月 30 日， 公司物业出租面积合计 35.5 万平方米，主要拥有上海城开国际大厦、上海城开中心、上海万源商铺、上海城开 YOYO 等多个物业出租项目，主要位于上海、周边无锡等区域，具备良好的区位优势。发行人租赁客户主要为各类金融机构网点及营业部、办公及餐饮美容等休闲行业。发行人主要营销策略定位于成熟 的大中型企业，定位于中高端客户。 报告期内，公司自持物业整体出租率较高。其中，近年来收入贡献最大的上海城开国际大厦位于徐家汇商圈核心地段，2022 年出租率为 99%，实现租金收入 0.66 亿元；2022 年，位于上海的城开 YOYO、城开中心出租率均达到 75%以上。