法務部就「 样本条款

法務部就「. 5 樓層以下建築物（公寓）於共有土地上增設昇降設備是否屬 民法第 820 條所稱「共有物管理」疑義」意見 (法務部 103.9.12 法律字第 10303510380 號函) (1) 按民法第 820 條第 1 項就共有物之處分、變更，因影響共有人之權益，原則上應得共有人全體之同意，始得為之；另為促使共有物有效利用，就共有物之管理，改採多數決原則為之。條文所稱「共有物之處分」，包括法律上及事實上處分；所稱「共有物之變更」，係指超過共有物利用改良程度之行為，而變更共有物之本質或用途而言，例如建地變更為農田、非供公眾使用之共有建築物變更為供公眾使用、就共有物之用途訂立由田變更為道路之契約等是；至於「共有物之管理」，係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為，而不變更共有物之性質。 (2) 本案之建築物（公寓）應屬區分所有權之所有型態，即各所有權人就該建築物專有部分有單獨所有權，而就該建築物及其附屬物之共同部分共有。區分所有建築物使用基地之權源，除所有權外，亦可能為地上權、典權或基於債權之使用借貸、租賃。建築物（公寓）所有權人與基地土地之所有權人非必為相同；從而「建築物（公寓）所有權人間」與「基地土地所有權人間」共有關係或應有部分亦可能不相同。 (3) 所述「於『法定空地』上增設昇降設備，係提供該棟建築物共有人等出入使用…增加該建築物共有人之共同利益，似可認定為民法第 820 條所稱『共有物管理』…」一節，僅分就建築物（公寓）及其所在之基地（以下稱土地）說明如下： ○1 建築物（公寓）：貴部如係認為：於土地上再增設昇降設備，屬增加建築物共有人之利益，而屬民法第 820 條規定之共有物（建築物 （公寓））管理者，本部尊重貴部認定；此時，共有物既為建築物 （公寓），按諸民法第 820 條第 1 項本文「共有物之管理，...，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」規定，如擬對共有建築物（公寓）為增設昇降設備之管理行為，應有建築物共有人過半數及建築物共有人應有部分合計過半數同意行之。惟貴部來函說明三指出「…增設昇降設備申請雜項執照者，應備具『土地權利』證明文件…如符合土地法第 34 條之 1 第 1 項規定…得適用之…。」而非建築物權利證明文件，恐有誤解所稱共有主體係建築物（公寓）共有人而非土地共有人之虞。 ○2 土地：「於法定空地上增設昇降設備」亦涉及對土地之使用，惟究屬對共有土地之管理或處分，涉及究應適用土地法第 34 條之 1 共有物處分、變更之規定，或民法第 820 條共有物管理之規定，宜請釐清適用。 (4) 貴部如認現行有關法令規定，於實務上窒礙難行，建議宜於貴管專業法律中，明定此類案件建築物（公寓）或土地所有權人之同意比例，惟仍請注意符合公平合理及比例原則。