物业管理行业. 物业服务是现代服务业的重要内容，物业管理行业从 2014 年进入蓬勃发展阶段，行业集中度持续提升，增值服务开始多样化，出台政策以引导鼓励性政策为主，包括推行行业市场化发展，鼓励发展增值服务等。 2021 年“十四五”规划纲要中六处提及“物业”，同时，年初住建部、发改委等十部委印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索‘物业服务+生活服务’模式”。除此之外，物业服务企业也将服务边界从社区内部延伸至整个城市，并以更加多样的服务满足不断变化的客户需求，逐渐成为城市级“好管家”。 近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。根据中指院研究数据显示，百强企业管理规模实现稳步提升，管理面积均值达 4878.72 万平方米，同比增速达 14.02%，而营业收入均值实现 11.73 亿元，同比增长 12.81%。 根据中指院研究数据显示，物业管理行业市场集中度不断提升，收并购成为百强企业快速扩张的手段，行业百强企业市场份额由2014 年的19.5%提升至2020 年的 49.71%，其中 2020 年较 2019 年增加 6.1 个百分点。TOP10 企业管理面积均值 2.64 亿平方米，2020 年市场份额为 10.17%，与上游的房地产行业相比，行业集中度相对较低。 购物中心，是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。购物中心通过采用现代经营模式，迎合消费者多样化、个性化的消费需求，并以现代组织形式整合零售商业，迅速取得了成功。 购物中心在西方发达国家的发展已趋成熟，如美国购物中心的销售额已超过全社会消费总额的一半，并呈持续发展的趋势；在香港、台湾及东南亚等国家和地区，购物中心也处于蓬勃发展的阶段。购物中心在我国直至 20 世纪末才真正发展起来，并随着零售业的兴起而取得快速发展。 据赢商大数据中心统计，2020 年全国开业购物中心总数量 373 个，商业总体量超 3,447 万平方米，对比 2019 年，数量下降约三成，总体量下降约 28%。整体看来，2020 年 1 月底疫情爆发，之后 2、3、4 月戛然而止，5 月份开始复苏，下半年逐步加速，四季度整体恢复至同期八成水平，12 月基本与同期持平。 据赢商网不完全统计，2019 年全国开业购物中心 529 个，4772 万平方米。数量与 2018 年基本上持平，体量则高于 2018 年。从近 4 年开业数据看，增速呈逐年放缓之势，增量依然高企。存量改造项目连年增加，未来在增量和存量并举发展的情况下，商业地产运营能力将面临更大的挑战。 中国酒店服务行业从发展初期至今经历了由垄断性经营向竞争性经营转变和从卖方市场向买方市场转变的过程。随着经济全球化的深入发展，尤其是在中国加入 WTO 后，酒店市场竞争主体不断增多，国内市场国际化、国际竞争国内化的态势已经初步形成。目前，中国酒店服务行业已经进入了充分竞争状态。 在受到经济形势和市场趋势的影响下，国际酒店集团并没有减弱在华的发展力度。在中国高端酒店进入微利成本高和竞争激烈的格局下，国际酒店集团依然看到了中国出入境旅游市场的增长和会展市场的增长等希望。2017 年，国内市场新增高端品牌酒店客房一万六千余间。2018 年高端酒店市场再次出现加速增长现象，新增国际高端酒店品牌化程度高于国内高端酒店，同时精品酒店开业热 情较上一年度提升明显。2018 年，国内市场新增高端品牌酒店客户二万三千余家。2019 年我国酒店住宿行业销售高达 6770 亿元。在疫情冲击下，2020 年上半年我国酒店行业业绩大幅下滑，下降幅度接近 60%。由于我国疫情防控措施有效，我国酒店行业所受到的冲击在逐渐减弱，随着旅游和商务市场的恢复，酒店行业也将进一步复苏。而从长期来看，消费者消费水平的提高和消费结构的升级、交通基础设施的完善的便捷性提升，加上科技进步对酒店管理效率的提高，都将有助于酒店住宿行业快速发展。 酒店行业是有明显规模优势和品牌效应的行业。酒店集团化，形成统一的营销、管理、品牌经营，能有效提升公司竞争力。 高星级酒店方面，目前国内尚没有出现在全国具有广泛影响力的酒店集团，主要是以区域性、地方性的酒店集团为主，高星级酒店的行业集中度仍很低。但近年来，以北京首旅集团、上海锦江集团等为代表的国内大型酒店集团以及世界著名酒店集团如洲际饭店集团、万豪国际、希尔顿等开始在全国范围内进行扩张发展，行业集中度开始逐步趋向集中。 中高端酒店方面，因应中产崛起、消费升级带来的中高端酒店发展迅速，经济型酒店纷纷向上升级进军中高端市场，未来发展空间大。我国中高端连锁酒店数量及客房数量自 2013 年以来不断增加，2018 年中高端连锁酒店增长率约 72%，客房增长率约 60%，预计未来仍有增长空间。另外，连锁化是大势所趋，18 年底中高端品牌连锁化率接近 20%，与高端和经济型酒店相比，中高端酒店连锁化程度较低，未来仍有提升空间。目前，华住通过自创及合作，亚朵通过自创品牌，成为中高端酒店集团发展的典型代表。 经济型酒店方面，近年来这一酒店业态在国内发展迅速，以如家、锦江之星、莫泰 168 等为代表的国内经济型连锁酒店集团在全国范围内的布局已经初具规模，具有品牌优势的经济型连锁酒店在全国的市场份额逐步提高。 长期看，旅游业发展驱动酒店业需求稳定增长。旅游作为可选消费，随着居民收入水平的提升和闲暇时间的增加，近年来增长稳健，对酒店业特别是中端酒店消费形成了良好支撑。相比发达国家，我国的旅游消费和出游率水平还很低，长远来看还有很大的发展空间。
物业管理行业. 发行人较早在国内开展物业管理业务，附属公司率先将香港屋村管理理念引入广州，是首批荣获国家一级资质的物业管理企业，拥有国内首家通过 ISO9000的综合商厦物业管理企业，累计获得国家、省及市、区级各种荣誉称号百余项。 2020 年，发行人完成对相关附属公司的股权整合，目前全资持有粤海物业管理有限公司，打造集住宅、商业、写字楼等多业态管理为一体的综合物业管理公司。 发行人下属购物中心主要位于广州市。近年来，广州的购物中心迅猛发展，目前主要集中于天河体育中心、珠江新城和白云新城三个商圈。其中，天河体育中心商圈有天河城、正佳广场、天环广场、太古汇广场、万菱汇等，珠江新城有高德置地四季 MALL、太阳新天地、国际金融中心，白云新城则集中了 5 号停机坪、万达广场和 YH 海航城等。近几年，购物中心密集开业，加剧了广州地区的市场竞争程度。 尽管广州购物中心发展迅速，但与国际和国内商业标杆城市相比，广州的零售商贸商业一直存在较大差距。广州最终定位“区域金融中心、旅游名城、商贸文化中心”，为广州商业发展开启了思路。随着珠三角一体化及轨道交通体系的进一步推进改善，广州对边区域的辐射能力正在增强，越来越多的珠三角二三线城市消费力将通过轨道交通这一大动脉输送到广州来。此外，广州已正式出台构建“国际化购物天堂”和“时尚之都”的规划，并将在未来 3-5 年内，力促规划建设“五区引领、五圈十街辐射、多带支撑”多中心的广州零售商业体系，购物中心总体发展前景良好。 发行人下属的天河城购物中心，是广州黄金地段最受欢迎的购物中心之一，也是目前最为成熟的天河体育中心商圈中历史最悠久的购物中心。天河城购物中心总建筑面积及可租用面积分别约为 16.00 万平方米及 10.60 万平方米。2010 年以来，购物中心一直保持 99%的高平均出租率，2018-2020 年平均出租率高达 99.9%。现阶段，商业地产已由粗放型阶段进入调整期、优化期，实体商场靠聚堆才能保持影响力，以天津天河城购物中心为代表的“天河城模式”的输出、天河路商圈的积极融入、自身不断调整创新成为天河城购物中心对商圈化竞争的一 种应对方式。 发行人酒店经营与管理业务具有以下优势：