BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Vysoká škola CEVRO Institut

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Xxxxx Xxxxxxxxxx

Český Krumlov 2017

Vysoká škola CEVRO Institut Katedra soukromého práva

Xxxxx Xxxxxxxxxx

Studijní program: Právo v obchodních vztazích Studijní obor: Právo v obchodních vztazích Vedoucí práce: XXXx. Xxx Xxxxxx

Bakalářská práce

Český Krumlov 2017

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně, uvedla v ní všechny použité prameny a zdroje a v textu řádně vyznačila jejich použití.

V Prachaticích dne 21. listopadu 2017

………………………………………… Xxxxx Xxxxxxxxxx

Na tomto místě bych ráda poděkovala svému vedoucímu bakalářské práce XXXx. Xxxx Xxxxxxxxx za odborné vedení a cenné připomínky.

Resumé

Bakalářská práce na téma Smlouva o převodu bytové jednotky se zaměřuje na koncepční změny a možné komplikace zavedené do oblasti vlastnictví jednotek novým občanským zákoníkem. Uvedené téma jsem si zvolila především z důvodu, že je mi z praktického pohledu mé profese velmi blízké a jedná se o velmi významný smluvní typ, jenž využívá většina lidí za účelem uspokojení svých bytových potřeb. Tato práce objasňuje nově vzniklé pojmy a instituty bytového spoluvlastnictví, jako je jednotka, společné části nemovité věci a určení podílu na společných částech. Práce je založena především na komparativní metodě, kdy srovnávám právní úpravu v oblasti vlastnictví jednotek platnou do

31. 12. 2013, a to konkrétně na kupní smlouvě o převodu bytové jednotky, s nově přijatým zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a dalšími účinnými souvisejícími předpisy.

Cílem práce je právě na smlouvě o převodu bytové jednotky včetně následného vkladového řízení do katastru nemovitostí analyzování zásadních změn, které především do oblasti bytového spoluvlastnictví přinesl nový občanský zákoník oproti dříve platné právní úpravě a poukázat jak na přínosy rekodifikace občanského práva, tak i na její nedostatky a případné praktické problémy. Dále si práce klade za cíl objasnění rozdílu mezi smlouvou o převodu bytové jednotky a smlouvou o převodu družstevního podílu s možností jejich záměny v praxi. Ve své práci docházím k závěru, že nová právní úprava jistě přinesla do našeho právního řádu mnoho pozitiv, ale zároveň jsou s touto úpravou spojeny i negativní dopady, a to zejména ve spojení s přechodnými ustanoveními. V závěru této práce se rovněž pokouším navrhnout určitou možnost řešení prostřednictvím novelizace zákona.

Klíčová slova

Smlouva o převodu, vlastnické právo, bytová jednotka, bytové spoluvlastnictví, družstevní podíl.

Resumé

The bachelor thesis on The contract of the transfer of the housing unit focuses on conceptual changes and possible complications introduced into the ownership of units by the new Civil Code. I have chosen this topic mainly because it is very close to me from the practical point of the view of my profession and it is a very important type of the contract that is used by most people when they try to meet their housing needs. This thesis clarifies newly created terms and institutes of housing joint ownership, such as a unit, common parts of real estate and determination of participation in common parts. The work is mainly based on a comparative method that compares the legal regulations in the field of ownership of units valid until 31 December 2013, namely a purchase contract of the transfer of the housing unit, with the newly adopted Act No. 89/2012 Coll., with the Civil Code and other related regulations.

The aim of the work is to use the contract of the transfer of the housing unit including the subsequent deposit procedure into the land register for the analysis of the principal changes that have been brought into the field of housing joint ownership by the new Civil Code and to compare them with the antecedent legislation. I would like to point out both benefits of the recodification of the civil law and its failings and possible practical problems. The other aim of the thesis is to clarify the difference between the contract of the transfer of the housing unit and the contract of the transfer of the cooperative share with the possibility of their confusion in practice. In my work I have found that the new legislation has certainly brought a lot of positive insights into our legal system, but at the same time there are some negative impacts particularly in the context of transitional provisions. In the end of this thesis I also try to propose a certain solution by means of the novelization of the law.

Key words

The contract of the transfer, property right, housing unit, housing joint ownership, cooperative share.

Obsah

Resumé

Úvod 9

1. Bytové spoluvlastnictví 11

1.1. Historie bytového spoluvlastnictví 11

1.1.1. Monistická teorie 12

1.1.2. Dualistická teorie 13

1.1.3. Dualisticko – monistická teorie 13

1.1.4. Antivlastnická teorie 13

1.2. Vývoj právní úpravy vlastnictví bytů na území ČR 14

1.2.1. Osobní vlastnictví bytů 14

1.2.2. Bytové vlastnictví 15

1.2.3. Bytové spoluvlastnictví 16

2. Smlouva o převodu bytové jednotky 18

2.1. Převod vlastnického práva k bytové jednotce 18

2.2. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky podle ZOVB 19

2.3. Smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce dle NOZ 22

2.3.1. Obecná úprava kupní smlouvy o převodu bytové jednotky 22

2.3.2. Převod dvou typů jednotek po účinnosti NOZ 24

2.4. Vymezení důležitých pojmů smlouvy o převodu bytové jednotky 27

2.4.1. Definice bytu 27

2.4.2. Definice jednotky 29

2.4.3. Společné části 32

2.4.4. Podíly na společných částech 36

2.5. Náležitosti kupní smlouvy o převodu bytové jednotky 37

2.5.1. Smluvní strany a jejich identifikace 39

2.5.2. Předmět převodu 40

2.5.3. Kupní cena 42

2.5.4. Práva a povinnosti přecházející na nabyvatele bytové jednotky 44

2.5.5. Formální náležitosti 46

3. Zápis vkladu práva do katastru nemovitostí 48

3.1. Zápis do katastru nemovitostí dle předešlého katastrálního zákona 48

3.2. Zápis do katastru nemovitostí dle nového katastrálního zákona 50

3.2.1. Zásada materiální publicity 50

3.2. 2. Zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce 51

3.2.3. Návrh na vklad vlastnického práva k bytové jednotce 52

3.2.4. Informační povinnost Katastrálního úřadu 52

3.2.5. Rozhodnutí Katastrálního úřadu ve vkladovém řízení 53

3.2.6. Blokace převodu vlastnického práva k bytové jednotce 53

4. Smlouva o převodu družstevního podílu 55

4.1. Specifikace družstevního podílu 55

4.2. Převod družstevního podílu 55

4.3. Náležitosti smlouvy o převodu družstevního podílu 57

4.4. Shrnutí případné záměny převodu družstevního podílu s převodem bytové jednotky 58

5. Závěr 59

Seznam použitých zdrojů a pramenů 62

Přílohy 69

Zadání bakalářské práce 77

Úvod

Jako téma své bakalářské práce jsem si zvolila „Smlouvu o převodu bytové jednotky,“ a to z důvodu, že je mi tento institut z pohledu stávající profese velmi blízký. Problematika bydlení se dotýká každého z nás, jelikož každý potřebuje uspokojit svoji bytovou potřebu, a to například formou vlastnictví bytu, nájmu bytu či podnájmu bytu. Vzhledem k tomu, že institut bytového spoluvlastnictví je téma velmi rozsáhlé a nelze se v této práci věnovat komplexnímu výkladu této problematiky, tak jsem se rozhodla, že se zde po alespoň stručném úvodu do bytového spoluvlastnictví, zaměřím na konkrétní aspekty soukromoprávní úpravy kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci, a to konkrétně bytové jednotky spolu s převodem tohoto práva na jiného vlastníka včetně problematiky následného vkladového řízení na Katastrálním úřadě.

Nový občanský zákoník, který byl do našeho právního řádu zaveden jako zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“), účinný od 1. 1. 2014, nám přinesl řadu změn, a to zejména v oblasti vlastnictví jednotek. Dá se říci, že v určitých ohledech tedy napravuje ne právě zdařilou úpravu zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „zákon o vlastnictví bytu“ nebo „ZOVB“). Na druhou stranu i tento nový kodex přinesl i zcela nové komplikace a nejasnosti.

Právě na smlouvě o převodu bytové jednotky si práce klade za cíl analyzovat zásadní změny, které přinesl NOZ oproti dřívější právní úpravě. V práci objasňuji rovněž nově vzniklé pojmy a obsahové změny, a to s užitím metody komparativní. Velmi zásadní je znovuzavedení zásady superficies solo cedit, kdy se stavba stává součástí pozemku. Pokusím se nalézt jak pozitivní, tak negativní důsledky těchto změn, které jsou již z praxe známé, nebo které mohou teprve vyplynout a ráda bych tímto upozornila na další případné možné komplikace, jež přijetím nové právní úpravy mohou nastat. V neposlední řadě se věnuji vysvětlení rozdílu mezi smlouvou o převodu bytové jednotky a smlouvou o převodu družstevního podílu, kde v praxi poměrně často dochází k jejich ztotožnění. Pro názornost, zda je

možné tyto dva převody vzájemně zaměnit, jsem do přílohy zpracovala oba dva jednoduché typy smluv jako vzor, a to po přílohu č. 1 a č. 2.

Při psaní své práce vycházím z účinných i zrušených právních předpisů, důvodových zpráv a komentářů, dále pak z odborných publikací a článků a v neposlední řadě i z judikatury, které v oblasti bytového spoluvlastnictví dosud ještě není mnoho.

Bakalářská práce se člení na pět kapitol, které se dále ještě postupně dělí na jednotlivé podkapitoly. První kapitola se věnuje bytovému spoluvlastnictví jako celku s krátkým popisem jeho historie a vývojem právní úpravy vlastnictví bytů na území ČR. Druhá kapitola je zaměřena na samotnou smlouvu o převodu bytové jednotky, a protože je tato práce založena především na srovnávací metodě, popisuji základní rozdíly mezi úpravou smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené podle zrušeného zákona o vlastnictví bytů a smlouvou o převodu vlastnického práva k bytové jednotce uzavřené podle nového občanského zákoníku, a to s detailním objasněním nově vzniklých pojmů a obsahových náležitostí v obou smlouvách. Dále zde popisuji problematiku převodu dvou typů jednotek, které vznikly po účinnosti NOZ. Třetí kapitola analyzuje rozdílný zápis vkladu práva do katastru nemovitostí podle předešlého katastrálního zákona, a to rovněž s důrazem na odlišnosti jeho zápisu dle nového katastrálního zákona včetně nového pojetí zásady materiální publicity a objasnění informační povinnosti Katastrálního úřadu. Následně vysvětluji a konkretizuji problematiku případné blokace převodu vlastnického práva k bytové jednotce. Čtvrtá kapitola se zabývá krátkou specifikací smlouvy o převodu družstevního podílu a úvahou, zda je možné tuto smlouvu v praxi zaměnit se smlouvou o převodu bytové jednotky. Poslední pátá kapitola je věnována závěru, kde stručně popisuji zásadní změny v oblasti bytového spoluvlastnictví, a to i konkrétně na smlouvě o převodu bytové jednotky, k nimž došlo přijetím nového občanského zákoníku a zároveň zde nastiňuji své vlastní úvahy, jakým způsobem by bylo možno problematické a neurčité formulace NOZ změnit.

1. Bytové spoluvlastnictví

Ačkoliv je bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku upraveno pouze v šedesáti čtyřech paragrafech, dá se říci, že se jedná o jednu z nesložitějších a nejdiskutovanějších oblastí. Do nového kodexu bylo bytové spoluvlastnictví zařazeno až na podzim roku 2010 a oproti jiným oblastem bylo projednáváno jen v jednom připomínkovém řízení, přičemž oproti běžné tříměsíční lhůtě pro uplatnění připomínek pro první připomínkové řízení, zde byla zvolena jen lhůta měsíční.1 Bytové spoluvlastnictví bylo až do konce roku 2013 upraveno v předešlém zákoně o vlastnictví bytů a jeho komplikovaná úprava, jež byla na mnoha místech psána rukou veřejného práva, však neodpovídala požadavkům praxe a byla za to velmi kritizována. Zákonodárce se sice snažil několikrát na tuto kritiku zareagovat, ale ne vždy to vedlo ke zdárnému cíli, i když byl tento zákon třináctkrát novelizován.2 Proto tvůrci nového občanského zákoníku nepřevzali podobu ustanovení předešlého zákona, ale došlo k vytvoření zcela nové úpravy bytového spoluvlastnictví, které doznalo několika významných změn.

1.1. Historie bytového spoluvlastnictví

Velmi významným obdobím rozkvětu bytové spoluvlastnictví, kdy však ještě nebyla starořímská právní věda se svojí superficiální zásadou3 tak důsledně přijímána, můžeme označit období feudalismu.4 Dá se říci, že se v tomto období již objevovaly náznaky děleného vlastnictví, což znamená, že vlastníkovi domu

1 První připomínkové řízení bylo zahájeno v červnu 2008 s tříměsíční lhůtou pro podání připomínek; druhé řízení pak bylo stanoveno na leden 2011, kde byla lhůta pro uplatnění připomínek standardně měsíční.

2 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, s. 13.

3 Zásada superficies solo cedit, která byla známa již ve starověkém Římě, konstatuje, že vše, co z pozemku vzešlo, se tak stává jeho součástí. Jejím důsledkem mimo jiné je i to, že stavby pevně spojené se zemí nejsou z hlediska práva samostatnými věcmi, ale jsou pouze součástí pozemku, na kterém stojí.

4 Feudalismus je označení systému charakteristický pro vrcholný středověk, který je založen na určitých vztazích k půdě. Základem je léno, jež v latině znamená feudum a dalo tak základ celému pojmenování. Jedná se o období od počátku 11. století do počátku 14. století.

náleželo vlastnictví přímé a vlastníkovi bytu pak užitkové vlastnictví, které mimo plného užívacího práva zahrnovalo i různá práva dispoziční. Jelikož se jednalo o úplné dělení domu, šlo o tzv. monistickou koncepci bytového spoluvlastnictví.5 Protože se v období feudalismu stavěly lehce přenosné domy, které se mohly dle potřeby přenášet z místa na místo, nemohla se proto již z tohoto důvodu tehdy uplatňovat zásada superficies solo cedit, poněvadž domy byly tedy věcmi movitými.6

V různých časových obdobích i v různých státech bylo na problematiku vlastnictví bytů nahlíženo rozličnými způsoby, a to s ohledem jak na právní systém daného státu, tak i uznání či neuznání superficiální zásady. Postupem času se tedy vyvinulo několik typů koncepcí bytového spoluvlastnictví, které jsou velmi dobře popsány v právní literatuře, a to především ve zdařilé studii Xxxxxxx Xxxxxx z roku 1971 pod názvem „Vlastníctvo bytov“.7 Ten zde rozlišil monistickou koncepci, dualistickou, dualisticko-monistickou koncepci a antivlastnickou koncepci.

1.1.1. Monistická teorie

V monistické teorii rozlišujeme dva typy koncepcí. Obě sice uznávají vlastnictví, avšak již ne spoluvlastnictví.8 Rozdílný postoj spočívá v tom, že výlučným předmětem vlastnického práva může být pouze předmět jeden, a tím je buď dům, nebo byt. Jedna teorie odmítá tedy uznat byt jako předmět vlastnictví, jelikož preferuje postavení domu a odmítá jeho dělitelnost. Druhá teorie naopak považuje za předmět vlastnictví byt, avšak nepřiznává spoluvlastnické právo ke společným částem domu, protože společné části domu a pozemek dle této teorie z právního hlediska vůbec neexistují.9

5 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, s. 16.

6 XXXX, Xxxxxx. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavatelstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 24.

7 LUBY 1971, s. 199 – 201. Později byly koncepce osvětleny i v další literatuře např.: XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů v Evropě. Brno: Institut vzdělávání Sokrates, 2013 nebo XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007.

8 XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s. 12.

9 XXXXX, Xxxxx in: XXXXXXX, Xxxxx – XXXXX, Xxxxx – XXXXX, Xxxxx – XXXX, Xxxxxxxx – XXXXXXXXXXX, Xxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přeprac. vyd. Praha: X. X. Xxxx, 2011, s. 3.

1.1.2. Dualistická teorie

Dualistická teorie ve spoluvlastnickém pojetí uznává oproti monistické za předmět vlastnictví vícero objektů. Může jím být jak dům, tak i byt, přičemž jeden z nich je objektem hlavním a druhý vedlejším. Teorie, jež uznává byt, jako předmět vlastnického práva dále vychází z toho, že pak práva týkající se společných částí jsou akcesorické povahy. Naproti tomu převažující teorie, která upřednostňuje dům, vychází z toho, že spoluvlastnictví domu je základem, k němuž pak přistupuje vlastnické právo k bytu. Na této dualistické koncepci byl vystavěn i zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a staví na ní i současná právní úprava bytového spoluvlastnictví, obsažená v novém občanském zákoníku.10

1.1.3. Dualisticko-monistická teorie

Oproti výše uvedený teoriím dualisticko-monistická koncepce vychází z toho, že jak dům, tak i byt jsou dva samostatné předměty, avšak k jejich nerozlučitelnosti je nutno považovat je za jeden celek. Spoluvlastnictví domu i zvláštní právo k bytu tvoří jediné vlastnické právo sui genesis.11

1.1.4. Antivlastnická teorie

Všechny antivlastnické teorie neuznávají existenci vlastnictví bytů vůbec. Některé z nich staví na tom, že byt nemůže být věcí v právním slova smyslu, jelikož dům jako takový nelze rozdělit. Jiné teorie sice uznávají byt jako věc, avšak neuznávají, že by mohlo být právo k bytu vlastnickým právem, poněvadž právo k bytu podléhá tolika omezením, že ztrácí základní charakteristiky vlastnického práva a jedná se tedy o jiné věcné právo.12

10 XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem.

Ostrava: Sagit, 2012, s. 498.

11 XXXXX, Xxxxx in: XXXXXXX, Xxxxx – XXXXX, Xxxxx – XXXXX, Xxxxx, XXXX Xxxxxxxx – XXXXXXXXXXX, Xxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přeprac. vyd. Praha: X. X. Xxxx, 2011, s. 4.

12 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů v Evropě. Brno: Institut vzdělávání Sokrates, 2013, s. 48.

1.2. Vývoj právní úpravy vlastnictví bytů na území ČR

1.2.1. Osobní vlastnictví bytů

Prvním právním předpisem úpravy vlastnictví bytů, jenž do našeho právního řádu zavádí tento nový institut, byl zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům (dále jen „zákon o osobním vlastnictví k bytům“). Tento zákon sice používal pojmu byt, ale sám jej nijak nedefinoval. Tato definice byla však obsažena v té době účinném zákoně č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, který jej definoval jako „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky“. Jak je z této definice patrné, vymezení bytu je zde vázáno na veřejnoprávní rozhodnutí. Tento zákon vycházel z monistické koncepce a za předmět osobního vlastnictví zde byl považován pouze byt a společné části domu byly v osobním podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytů. Zákon o osobním vlastnictví k bytům sice jako první umožňoval byt vlastnit, avšak současně stanovil velké množství omezujících podmínek pro vznik a trvání vlastnického práva.13 Například vlastnické právo bylo možno nabýt pouze k jednomu bytu, a to za předpokladu, že v domě byly prodány všechny byty, a vlastníkem příslušného bytu se mohla stát pouze fyzická osoba nebo manželé v bezpodílovém vlastnictví.14 Nebo převod bytů do osobního vlastnictví byl tehdy možný jen ze státního socialistického vlastnictví.15 Bytové potřeby byly proto uspokojovány v té době velmi rozšířenou formou družstevního nájmu a pak využíváním institutu osobního užívání bytu, který představoval větší rozsah oprávnění, a dokonce i levnější možnosti bydlení.16

13 XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání, 1994, č. 7-8, s. 18.

14 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů v Evropě. Brno: Institut vzdělávání Sokrates, 2013, s. 24.

15 V socialistickém právním řádu bylo rozlišeno několik druhů vlastnictví, které i požívaly různé formy ochrany. Konkrétně se jednalo o socialistické společenské vlastnictví, osobní vlastnictví a pak soukromé vlastnictví, jež požívalo samozřejmě ochrany nejmenší.

16 XXXX, Xxxxxxx. Osobní vlastnictví k bytům a jiné právní formy bydlení. Právník, 1984, roč. 123, č. 11, s. 1034 – 1037.

1.2.2. Bytové vlastnictví

Nová právní úprava v oblasti vlastnictví bytů byla přijata až po revoluci, tedy po roce 1989. Konkrétně se jedná o zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, jenž byl kvůli průtahům s osamostatněním České republiky přijat až v roce 1994 s účinností od 1. května 1994. Do té doby existující úprava bytového vlastnictví byla nedostatečná, bylo třeba reflektovat na změnu společenského systému a zaručit jak rovné postavení vlastníků bytů, tak i jejich oprávnění při dispozici s bytem.17 Oproti zákonu o osobním vlastnictví k bytům, který vycházel z monistické teorie, zákon o vlastnictví bytů je vystavěn na koncepci dualistické, a to konkrétně na koncepci, jež upřednostňuje spoluvlastnictví domu. Dle tohoto zákona je základem bytového vlastnictví spoluvlastnictví budovy, u níž je spoluvlastník budovy vlastníkem konkrétního bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.18 Spoluvlastnictví společných částí domu je podle zákona o vlastnictví bytů nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky, stejně tak jako ve většině případů19 spoluvlastnické právo či jiné právo k pozemku.20 Na rozdíl od předchozí právní úpravy umožnil zákon o vlastnictví bytů i vlastnictví nebytových prostorů, jako vymezených jednotek podle tohoto zákona a připustil, že se vlastníkem jak bytové, tak i nebytové jednotky může stát kromě osoby fyzické i osoba právnická.21 Za povšimnutí stojí, že zde došlo k zavedení nového institutu dosud neupraveného, a tím bylo společenství vlastníků jednotek.

Jelikož už od samotného počátku tento zákon čelil velké kritice a sám zákon byl mnohokrát novelizován, v letech 2005, 2008 a 2009 proto byly připraveny Ministerstvem pro místní rozvoj celkem tři návrhy nového zákona o vlastnictví

17 XXXXXX, Xxxx. Právní úprava vlastnictví bytů ve světle rekodifikace občanského práva. Právní fórum, 2011, roč. 8, č. 11 – 12, s. 505.

18 § 1 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen

„zákon o vlastnictví bytů“ nebo „ZOVB“).

19 Jelikož v té době ještě neplatila zásada superficies solo cedit mohlo se stát, že při rozdělování domu na jednotky nebyl vlastník domu totožný s vlastníkem pozemku pod ním a spoluvlastnické právo k pozemku nemohlo být spjato s vlastnictvím jednotky.

20 § 30 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů.

21 ČÁP, Z. in: ŠVESTKA, Xxxx – XXXXXX, Xxx – XXXXX, Xxxxx. Občanský zákoník: Komentář Xxxxxx XXX. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014, s. 428.

bytů, avšak žádný z nich nebyl schválen.22 Průlomovým se stal až zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

1.2.3. Bytové spoluvlastnictví

Až do roku 2010 se počítalo se vznikem nového samostatného zákona, který by upravoval problematiku bytového vlastnictví. Od této koncepce však bylo upuštěno a bylo rozhodnuto, že problematika vlastnictví bytů bude včleněna do návrhu nového občanského zákoníku.23 Institut bytového spoluvlastnictví byl tedy s účinností od 1. 1. 2014 začleněn do nového občanského zákoníku, a to do části třetí, hlavy II, dílu 4, oddílu 5, jenž nese název „Bytové spoluvlastnictví“.

Jak je již z názvu patrné, tak se změnila i sama terminologie bytového vlastnictví a další již existující pojmy, jakými jsou například „jednotka či byt,“ nabyly nového právního významu. Samo bytové spoluvlastnictví je upraveno v § 1158 odst. 1 NOZ, které jej definuje, jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, přičemž může vzniknout jen v tom případě, že součástí nemovité věci je dům alespoň se dvěma byty. Následující ustanovení v odst. 2 nám pak říká, že co je stanoveno pro byt, platí také pro nebytový prostor, soubor bytů nebo nebytových prostorů. Z výše uvedeného lze vyvodit, že bytové spoluvlastnictví může být založeno pouze v domě, kde jsou alespoň dva byty nebo minimálně dva nebytové prostory. Co se ovšem novým občanským zákoníkem nezměnilo, je právní úprava, která je stále založena na dualistické koncepci, kdy je hlavní důraz kladen na byt a dům. Zásadním smyslem zavedeného bytového spoluvlastnictví je dle důvodové zprávy k NOZ „[…] především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky.“24

Nový občanský zákoník nám přinesl i řadu novinek, můžeme uvést například znovuzavedení superficiální zásady, podle které není stavba samostatnou věcí, ale

22 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, s. 20.

23 XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, roč. 152, č. 1, s. 39.

24 XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem.

Ostrava: Sagit, 2012, s. 499.

je součástí pozemku, na němž stojí. Tato zásada je zakotvena v ustanovení § 506 NOZ, které uvádí, že „součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“. Na základě této zásady není již dům samostatnou věcí, ale v nově zavedeném institutu bytového spoluvlastnictví se jedná o spoluvlastnictví nemovité věci, jejíž součástí je dům.25

Při tvorbě nové právní úpravy si zákonodárci kladli za cíl, že budou respektovat a nebudou měnit fungující instituty zavedené v zákoně o vlastnictví bytů. Změny vychází tedy z celkového nového pojetí rekodifikace a pouze z požadavků praxe. Nový občanský zákoník například striktně odděluje soukromé právo od práva veřejného,26 což můžeme zjistit hned v nově definovaném pojmu bytu. Definice bytu dle NOZ není již závislá na veřejnoprávních předpisech a z hlediska soukromého práva není tedy třeba kolaudačního rozhodnutí. Hlavní zásadou soukromého práva je autonomie vůle, jež vychází z toho, že do soukromoprávních vztahů má být zasahováno jen minimálně, a to jen v nezbytně nutné míře.27 Proto má většina ustanovení nového občanského zákoníku dispozitivní povahu. Typickým příkladem v oblasti bytového spoluvlastnictví bylo upuštění od jednotného kritéria, které nám určovalo, jaké části domu mají být společné, nebo upuštění od jediné varianty, kterou bylo možné určit velikost podílů spoluvlastníků na společných částech domu a pozemku. Velmi důležitým principem NOZ je odvrácení od absolutní neplatnosti právních jednání, která byla typická pro předchozí právní úpravu (platnou tedy do 31. 12. 2013), a raději preferovat neplatnost relativní.28

25 XXXXXXXXX, Xxx in: XXXXXXXXX, Xxx – XXXXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2013, s. 6.

26 § 1 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“ nebo

„NOZ“), jenž dále uvádí: „Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“.

27 § 1 odst. 2 NOZ: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“.

28 § 574 NOZ: „Na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné“. Na to navazující následky neplatnosti nám osvětluje § 586 odst. 1 a 2 NOZ: „Je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní

2. Smlouva o převodu bytové jednotky

Samotný převod vlastnických práv k jakékoliv nemovité věci (ale i movité) je pouze jednou z možností, jak nabýt vlastnické právo k takové věci, přičemž se jedná o tzv. derivativní nabytí. Derivativní neboli odvozené nabytí vlastnického práva znamená skutečnost, kdy se toto vlastnické právo nového vlastníka odvozuje od vlastnictví původního vlastníka. Takovým typickým příkladem derivativního nabytí vlastnického práva je právě nabytí na základě smlouvy (nejedná se však o jedinou možnost nabytí takového práva). K převodu vlastnického práva může tedy dojít vždy na základě smlouvy, přičemž se může jednat především o smlouvu kupní, darovací, nebo jinou smlouvu.

2.1. Převod vlastnického práva k bytové jednotce

Jakékoliv vlastnické právo, tudíž i vlastnické právo k bytové jednotce, může být v mezích právního řádu převedeno na jinou osobu. Aby se jednalo o převod vlastnického práva k bytové jednotce a nikoliv o přechod, musí být takové právo převedeno jen na základě smlouvy. Smlouva, kterou se převádí vlastnické právo k jednotce, musí obsahovat buďto znaky některého ze smluvních typů zákonem upravených, nebo může mít podobu nepojmenované smlouvy.29 Takovým typickým příkladem pro převod vlastnického práva k bytové jednotce je především kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva či smlouva o koupi závodu.30 Každá smlouva o převodu bytové jednotky musí obsahovat určité specifické náležitosti, které jsou dány podle toho, zda ta či ona jednotka byla vymezena podle ZOVB nebo již podle NOZ. Základní požadavky však pro převod obou typů jednotek zůstávají stejné.

jednání za platné“. Pouze v případě právních jednání učiněných pod hrozbou násilí lze dle § 588 NOZ hovořit o absolutní neplatnosti nebo dokonce o neexistenci právního jednání, protože vůle jednajícího zde chybí.

29 § 1746 odst, 1 a 2 NOZ.

30 § 2175 NOZ.

Jelikož je bytová jednotka předmětem evidence katastru nemovitostí, nepostačuje k převodu vlastnického práva pouze uzavření smlouvy o takovém převodu, ale je nutné provést i změnu zápisu v katastru nemovitostí. Jelikož se v tomto případě zápis týká věcného práva, pak dojde ke změně v osobě vlastníka bytové jednotky právě až tímto zápisem,31 a to s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis změny došel příslušnému Katastrálnímu úřadu.32

2.2. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky podle ZOVB

Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky33 musela být jednak především v souladu s ustanoveními zákona o vlastnictví bytů (jako speciálního předpisu) a rovněž i s ustanoveními předchozího občanského zákoníku z roku 1964. Předchozí občanský zákoník stanovoval především základní požadavky pro platnost takové smlouvy, kterými byly určitost, srozumitelnost, vážnost a zároveň požadavky týkající se její formy. Pro platnost smlouvy o převodu vlastnictví jednotky se vyžadovala pouze forma písemná. V případě, že by tak nebylo, pak by byla taková smlouva neplatná, přičemž se jednalo o neplatnost absolutní.34 Aby se jednalo o platné právní jednání, musela smlouva, tak jako za účinnosti NOZ, svým obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům a zákonu, musela být v ní zjevně projevena vůle jednajícího35 a obsah smlouvy musel být určitý a srozumitelný. Speciální zákon o vlastnictví bytů ve svém ustanovení § 6 odst. 1 a

§ 2 pak pro smlouvy o převodu vlastnictví jednotky vyjmenovával podstatné náležitosti takové smlouvy, kterými byly:

31 Ustanovení § 12 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon,“

„nový katastrální zákon“ nebo „KZ“) cituje: „Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení“.

32 § 10 katastrálního zákona.

33 Zákon o vlastnictví bytů pojmenovával tuto smlouvu jako smlouvu o převodu vlastnictví jednotky.

34 § 40 odst. 1 a § 46 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

35 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. září 2005, sp. zn. 30 Cdo 448/2005.

a) Označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,

c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,

f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky,

g) ke smlouvě se dále přikládal půdorys všech podlaží, nebo jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odst. 4, 5 a 7.

Zákon o vlastnictví bytů tehdy rozlišoval mezi dvěma druhy smluv, jimiž se dalo převádět vlastnické právo k jednotce. Jednalo se o smlouvu o prvním převodu jednotky a pak o smlouvu o všech dalších převodech jednotky. První převod jednotky znamenal, že jednotka, která vznikla jedním ze zákonem stanovených způsobů, byla převedena na nového vlastníka. Ustanovení § 5 odst. 1 a 2 ZOVB pak stanovovalo, jakými způsoby může vlastnictví k jednotce vzniknout, a sice:

• vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, nebo

• výstavbou jednotky provedené na základě smlouvy o výstavbě, nebo

• dohodou spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, nebo

• rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádaní podílového spoluvlastnictví budovy, nebo

• dohodou o vypořádání společného jmění manželů, anebo nakonec

• rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů.

Specifické pro první převod dále byla skutečnost, kdy smlouva musela dle zákona o vlastnictví bytů obsahovat i více povinných náležitostí, nežli tomu bylo ve smlouvě o dalších převodech.36

Při prvním převodu vlastnictví k jednotce na jinou osobu zákon o vlastnictví bytů navíc ještě poskytoval určitou míru ochrany nájemci takového bytu. Jednalo se o dvě na sebe navazující oprávnění nájemce, přičemž se tato oprávnění vztahovala pouze na osoby fyzické.

V případě, že se vlastník domu rozděleného na jednotky rozhodl, že tyto jednotky poprvé převede do vlastnictví jiné osoby, rozdílné od nájemce, pak prvý způsob ochrany spočíval v povinnosti vlastníka tuto jednotku předně nabídnout příslušnému nájemci.37 Taková nabídka musela být učiněna v písemné formě, musela obsahovat všechny náležitosti, které byly kladeny na smlouvu o převodu vlastnictví k jednotce, a to včetně kupní ceny. Pakliže nájemce v zákonné lhůtě šesti měsíců takovou nabídku nepřijal, mohl vlastník tuto jednotku převést jiné osobě (obdobně platilo i pro ateliér).

Jestliže šestiměsíční lhůta uplynula a nájemcem nebyla nabídka přijata, pak nastupoval druhý způsob ochrany nájemce, který spočíval v tom, že ještě po dobu jednoho roku od uplynutí této lhůty měl nájemce přednostní právo koupě jednotky za stejných podmínek sjednaných s jiným zájemcem s tím, že za ni zaplatí i stejnou nabízenou kupní cenu.38

Nový občanský zákoník takovýto dvoufázový postup ruší a transformuje jej pouze na předkupní právo nájemce,39 kdy jednotka vznikne prohlášením a dochází

36 Pokud nedošlo k podstatné změně v charakteru jednotky pak podle § 6 odst. 3 ZOVB musela smlouva o prvním převodu obsahovat náležitosti uvedené v ustanovení § 6 odst. 1 písm. b), c), e),

f) a odst. 2 ZOVB.

37 § 22 odst. 1 ZOVB.

38 § 22 odst. 2 ZOVB.

39 § 1187 odst. 1 NOZ.

k jejímu prvnímu převodu. Toto předkupní právo pak zanikne, jestliže nájemce nepřijme nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.40

Tento předešlý zákon poskytoval ochranu mimo jiné i členům bytového družstva, kteří ale museli být i nájemci příslušného bytu. Tato ochrana spočívala v povinnosti družstva dbát na to, aby nemohl být konkrétní byt převeden do vlastnictví nikoho jiného nežli tohoto člena a zároveň nájemce konkrétního bytu.

2.3. Smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce dle NOZ

2.3.1. Obecná úprava kupní smlouvy o převodu bytové jednotky

Velkým přínosem nového občanského zákoníku je jednotná úprava všech závazkových vztahů, kdy dochází k odstranění předešlého dualismu a tím ke zjednodušení právní úpravy pro všechny subjekty. Toto nové pojetí NOZ sice vychází z obchodního zákoníku z roku 1991, přičemž ale tento právní předpis nebyl do NOZ převzat kompletně. Nová koncepce byla především vytvořena na základě požadavků nové modernější doby a potřeb společnosti.

Samotný institut koupě najdeme v novém občanském zákoníku v části čtvrté, v § 2079 a následně, kde jsou nejdříve popsána obecná ustanovení, jež jsou společná pro všechny typy koupě, poté následují ustanovení upravující koupi věci movité, dále pak ustanovení upravující koupi nemovité věci, přičemž § 2131 dále sděluje, že se pro otázky neupravené v předešlých předpisech použijí přiměřeně ustanovení o koupi věcí movitých, kdy se konkrétně může jednat jak o záruku za jakost či práva z vadného plnění. Dalšími předpisy poté jsou ustanovení pro vedlejší ujednání při kupní smlouvě a poslední pododdíl obsahuje zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě.

40 § 1187 odst. 1 in fine NOZ.

Obecná forma kupní smlouvy však není novým občanským zákoníkem nikterak upravena a může být uzavřena například i ústně. Pokud ale dochází takovou smlouvou k převodu vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí, tedy i v případě, že se bude jednat o převod bytové jednotky, pak se pro takové jednání vyžaduje úprava, konkrétně vymezená v § 2128 – § 2131 NOZ, kdy taková smlouva musí být uzavřena pouze v písemné podobě,41 a to dokonce pod sankcí její neplatnosti. Jestliže by se tak stalo podle předešlé právní úpravy, jednalo by se o absolutní neplatnost, ale nový občanský zákoník dává však v takovém případě stranám ještě možnost, aby mohly takovou vadu dodatečně zhojit.42 Absolutně neplatná právní jednání podle NOZ jsou totiž jen taková jednání, která se příčí dobrým mravům anebo odporují zákonu43 a zjevně narušují veřejný pořádek.44 Na rozdíl od předešlé právní úpravy nám však již kodex nepředepisuje zvláštní podstatné náležitosti, které má smlouva o převodu bytové jednotky obsahovat.

Definici obecné kupní smlouvy v novém občanském zákoníku můžeme nalézt v § 2079 odst. 1, který nám cituje, že: „kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“ Ustanovení nového občanského zákoníku, jež upravují institut kupní smlouvy, jsou ve většině případů dispozitivního charakteru. Umožňují tak stranám na základě vzájemné dohody určitou volnost při uspořádání svých práv a povinností.

Hlavním smyslem každé kupní smlouvy je převod vlastnického práva k dané věci z jednoho subjektu na druhý subjekt, přičemž první z nich se nazývá prodávající a druhý kupující. Uzavřením jakékoliv kupní smlouvy dochází k dvoustrannému právnímu jednání. Tento typ smlouvy totiž náleží ke konsensuálním kontraktům, kdy k uzavření smlouvy dochází na základě svobodného a souhlasného projevu

41 § 560 NOZ: „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“

42 § 582 odst. 1 NOZ.

43 § 580 NOZ.

44 Důvodová zpráva k § 580 až 585 viz.: XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012, s. 260.

vůle stran. Nezáleží tudíž na okamžiku, kdy dojde k fyzickému předání věci, tak jak je tomu u kontraktů reálných,45 ale na okamžiku, kdy byla taková smlouva uzavřena. Práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího jsou v recipročním vztahu, kdy na jedné straně stojí závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět koupě a umožnit mu nabýt k němu vlastnické právo, a na druhé straně stojí závazek kupujícího takový předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou kupní cenu.

Jako již platilo za předešlé právní úpravy, tak i za současné úpravy musí každá smlouva svým obsahem a účelem odpovídat jak dobrým mravům, tak i zákonu,46 musí v ní být zjevně projevena vážná vůle jednajících osob47 a její obsah musí být určitý a srozumitelný. V případě, že by nastala skutečnost a taková vůle by nebyla vážná nebo by nebyla zjevně projevena, nebo by dokonce taková vůle chyběla,48 pak by se podle NOZ jednalo o zdánlivé neboli nicotné právní jednání, přičemž takové jednání z hlediska práva vůbec neexistuje. To samé platí i v případě, že by nebylo možné zjistit obsah smlouvy ani výkladem.49 Dále nám NOZ předepisuje pro případ, ve kterém jedná více osob a dochází k převodu věcného práva k nemovité věci, podmínku, kdy projevy všech jednajících osob musejí být na téže listině.50 Dalším zásadním znakem každé kupní smlouvy je rovněž její úplatnost,51 čímž se kupní smlouva liší například od smlouvy darovací, kdy nedochází ze strany obdarovaného k žádnému protiplnění v podobě zaplacení kupní ceny v penězích.

2.3.2. Převod dvou typů jednotek po účinnosti NOZ

Jak ve své práci konkrétněji uvedu níže u definice jednotky, tak v současné době existují v souladu s přechodnými ustanoveními nového občanského zákoníku dva

45 Reálný kontrakt je takový druh smlouvy, k jejímuž uzavření dochází až fyzickým předáním věci, která je předmětem smlouvy.

46 § 547 NOZ.

47 § 552 NOZ.

48 § 551 NOZ.

49 § 553 odst. 1 NOZ.

50 § 561 odst. 2 NOZ.

51 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. dubna 2011, sp. zn. 32 Cdo 5200/2009 nebo Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2012, sp. zn. 22 Cdo 1848/2010.

typy jednotek. Jedná se o vymezení jednotek dle ZOVB a pak vymezení jednotek dle NOZ, přičemž toto vymezení má zásadní význam i na právní úpravu jejich převodu, a to konkrétně jakým typem smlouvy o převodu bytové jednotky bude dále toto vlastnictví převedeno, tzn. jestli na základě kupní smlouvy upravené předešlým občanským zákoníkem, nebo na základě kupní smlouvy upravené novým kodexem. V případě jednotky vymezené podle NOZ v tomto ohledu nevzniká žádný problém, neboť pro převod vlastnického práva k jednotce použijeme pouze v současné době platné a účinné právní předpisy. Ovšem pro jednotky vymezené podle ZOVB platí, že si i po účinnosti NOZ zachovávají svou právní povahu, a nový kodex ve svém přechodném ustanovení § 3063 stanovuje, že vlastnické právo k nim bude i nadále vznikat podle dosavadních právních předpisů. Podle většinového výkladu52 tohoto ustanovení se ale předešlé právní předpisy použijí pouze pro vymezení předmětu vlastnického práva. Jakými předpisy se má řídit smlouva o převodu bytové jednotky vymezené dle ZOVB, nám však toto přechodné ustanovení již neobjasňuje. Tímto nepochybně vznikají nejasnosti ohledně toho, zda má taková smlouva obsahovat náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce podle ZOVB, nebo zda se má řídit jen ustanoveními NOZ.

Nutno podotknout, že k této problematice vydala Expertní komise53 v průběhu času dvě výkladová stanoviska, která si ale vzájemně odporují. V dubnu roku 2013 bylo vydáno stanovisko č. 7, které uvádí, že: „na převod vlastnického práva k jednotkám vzniklých před účinností NOZ bude po účinnosti NOZ dopadat i nadále zákon o vlastnictví bytů jednak z hlediska předmětu převodu vlastnického práva (budou převáděny jednotky vymezené dosavadním zákonem o vlastnictví bytů), jednak z hlediska povinných náležitostí smlouvy stanovených zákonem o vlastnictví bytů (pokud jde o označení předmětu převodu a další náležitosti

52 Například XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, roč. 152, č. 1, s. 37 – 49.

53 Expertní komise někdy označována zkratkou „KANCL“, nebo „Komise“ byla zřízena při Ministerstvu spravedlnosti jako poradní orgán ministra spravedlnosti v oblasti nového soukromého práva. Vznikla v červnu 2012 během úřadu ministra XXXx. Xxxxxx Xxxxxxxxx a měla kolem třiceti členů, jejichž počet se v průběhu její existence měnil. Na jaře roku 2014 přestala Komise fakticky pracovat, i když evropský projekt ještě pokračoval – objasnění v monografii: SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, s. 9.

předepisované v § 6 zákona o vlastnictví bytů).“54 Po té v lednu 2014 vydala ta samá komise rozšířené stanovisko č. 16, které naopak uvádí, že: „na převod vlastnického práva k jednotkám vzniklým před účinností NOZ dopadá po účinnosti NOZ i nadále ZoVB co se týče vymezení předmětu převodu vlastnického práva (tj. budou převáděny jednotky vymezené dle § 2 ZoVB). Povinné náležitosti smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce (a samotná smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce) se již budou řídit novou právní úpravou.“55 Z výše uvedeného lze vyvodit, že v průběhu času zřejmě Komise přehodnotila svůj názor. Nutno dodat, že ani jedno z uvedených výkladových stanovisek není právně závazné, stanoviska mají pouze informační charakter a můžeme je považovat za jakési vodítko pro aplikaci příslušných ustanovení. Na druhou stranu se s novějším výkladem Komise pak ztotožňuje i Český úřad zeměměřičský a katastrální, který ve svých Pokynech č. 4456 uvádí, že povinné náležitosti smlouvy o převodu a samotná smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce, jež byla vymezena podle ZOVB, se řídí právní úpravou účinnou od 1. ledna 2014.

54 Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti. K problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ: Výkladové stanovisko č. 7 ze dne 19. dubna 2013.

55 Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti. K problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ: Výkladové stanovisko č. 16 ze dne 16. ledna 2014.

56 Pokyny č. 44 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ze dne 20. 12. 2013 vydané pod č.j. ČÚZK – 25637/2013-22, které v čl. 3 odst. 1.1.1. uvádějí: „Do katastru nemovitostí se

zapisuje změna vlastnického práva na základě smlouvy o převodu vlastnického práva, ve které bude, co se týče předmětu převodu, jednotka vymezena podle zákona o vlastnictví bytů a je-li převodce vlastníkem nebo podílovým spoluvlastníkem pozemku pod domem, popřípadě pozemku funkčně souvisejícího s domem, i spoluvlastnický podíl na pozemku, popřípadě pozemcích.

Povinné náležitosti smlouvy o převodu (a samotná smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce) se řídí právní úpravou účinnou od 1.1.2014. [...].“

2.4. Vymezení důležitých pojmů smlouvy o převodu bytové jednotky

2.4.1. Definice bytu

Předchozí zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „předchozí občanský zákoník“ nebo „OZ“), který byl účinnosti NOZ zrušen, sice ve svých ustanoveních označoval byt jako předmět občanskoprávních vztahů, ale jeho definici nijak neupravoval. Bylo v něm pouze stanoveno, že

„předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.“57 Objasnění pojmu byt nám přinášela až vyhláška o obecných technických požadavcích na výstavbu, přičemž se bytem rozuměl soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňoval požadavky vhodné k trvalému bydlení.58 Podle Nejvyššího soudu bylo pro vymezení bytu důležité, zda takový soubor místností byl veřejným právem, tj. pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu, i jako byt zkolaudován.59

Zákon o vlastnictví bytů v § 2 písm. b) označoval byt jako „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Samotná místnost nebo soubor místností však nebyl tímto zákonem již nijak upraven. Docházelo tak k situacím, kdy soudy v daných případech musely zkoumat, zda pro takový prostor, který byl nazýván bytem, bylo vydáno příslušné kolaudační rozhodnutí či nikoliv.60 Pokud takový prostor nebyl jako byt zkolaudován, nebyl však soud takovým rozhodnutím vázán, neboť Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí vyvodil, že „jde-li, jak tomu bylo v tomto případě,

57 § 118 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen

„předchozí občanský zákoník“ nebo „OZ“).

58 § 42 odst. 3 vyhlášky federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č. 376/1992 Sb.

59 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000 nebo Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 2317/2002.

60 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 2271/2004 nebo Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. února 2002, sp. zn. 26 Cdo 381/2000.

o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, může soud vycházet pro určení charakteru domu z toho, že jde o obytné místnosti, i když kolaudační rozhodnutí, vydané ve třicátých letech minulého století, takové určení neobsahuje.“61 Pokud tedy v určitých případech neexistovalo příslušné kolaudační rozhodnutí, mohlo být nahrazeno vydáním opatření příslušného stavebního úřadu, proti kterému nebylo možné podat opravný prostředek.62 Vazba na veřejnoprávní rozhodnutí byla rovněž využívána pro účely nájmu bytu. Bylo tak zasahováno do autonomie vůle stran při uzavírání smlouvy o nájmu bytu, čímž byla i ohrožena práva nájemce.

V novém občanském zákoníku však přímou definici bytu jako takovou nenalezneme, můžeme ale narazit pouze na nepřímou definici bytu, kdy ten je jen popsán, jako prostorově oddělená část domu63 (upozorňuji, že zákon výslovně uvádí, že se jedná o část domu, ne část něčeho jiného, např. budovy). Ovšem ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu již pojem byt nacházíme, přičemž § 2236 konkrétně říká, že „bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor“. Již z tohoto ustanovení vidíme, že zde dochází k aplikaci zásady, kdy je právo soukromé nezávisle na právu veřejném.64 Jako konkrétní případ bych mohla uvést fakt, že pokud bych s někým uzavřela smlouvu o nájmu bytu na prostor, který nebyl stavebním úřadem jako byt zkolaudován, pak se na takovou smlouvu bude hledět jako na platnou, i když z ní může vyplynout odpovědnost veřejnoprávní, a to konkrétně podle stavebního zákona. Hlavním kritériem je zde posouzení, zda se jedná o účel bydlení, a ne vydání kolaudačního rozhodnutí. Dále z výše uvedeného ustanovení plyne, že se bytem nemůžou stát prostory nacházející se mimo dům, ty však mohou být uvedeny jako příslušenství určité jednotky.

61 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. února 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002.

62 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, s. 61.

63 § 1159 NOZ.

64 § 1 odst. 1 in fine NOZ.

2.4.2. Definice jednotky

Za účinnosti zákona č. 72/1994, o vlastnictví bytů, byla jednotka definována jako

„byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.“65 Byt dle předchozího občanského zákoníku nenaplňoval definici nemovitosti,66 protože nebyl ani pozemkem a ani stavbou spojenou se zemí pevným základem. Byt sám o sobě neexistoval, ale byl vždy pouze jako součást budovy.67 Proto bylo třeba zákonem o vlastnictví bytů stanovit, že „právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.“68 Ačkoliv se na byt za účinnosti předešlého kodexu nehledělo jako na nemovitost, bylo třeba ve smyslu zákona o vlastnictví bytů na něj nahlížet, jako by byl věcí nemovitou, a to na základě fikce. Jelikož je jednotka v mnoha ohledech specifickým předmětem právních vztahů, zavedl pro ni proto zákon o vlastnictví bytů v řadě svých ustanovení zvláštní úpravu.

Podle předchozí úpravy byly předmětem vlastnických vztahů zvlášť byt či nebytový prostor, a zvlášť společné části domu a pozemku. K vymezení jednotky dle ZOVB docházelo nejčastěji na základě tzv. prohlášení vlastníka, jímž je písemný dokument, ve kterém vlastník budovy rozhodne, že se v dotčeném domě vymezují na základě zákona o vlastnictví bytů a v souladu s veřejnými předpisy jednotky a dále pak společné části. Vlastnictví budovy se tak přetransformuje na vlastnictví k jednotkám a spoluvlastnictví ke společným částem budovy, jako prostorově vymezené části budovy a popřípadě i na spoluvlastnictví pozemku, je- li vlastník budovy shodný s vlastníkem pozemku, na němž budova stojí. Jednotky pak vznikají na základě povolení vkladu prohlášení do katastru nemovitostí. Další možností vzniku jednotek dle předešlé úpravy byla výstavba jednotky, provedená na základě smlouvy o výstavbě, třetí možností pak dohoda spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

65 § 2 písm. h) ZOVB.

66 § 119 odst. 2 OZ.

67 SCHÖDELBAUEROVÁ, Xxxxx in: ČÁP, Xxxx - XXXXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2009, s. 18.

68 § 3 odst. 2 ZOVB.

budovy, dohoda manželů nebo jako poslední možnost pak rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů.69

Nová právní úprava mění koncepci jednotky a ve svém § 1159 určuje, že

„jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Nově se tedy stává součástí jednotky i podíl na společných částech věci nemovité,70 čímž se rozumí podíl na společných částech domu a pozemku, nebo i např. na právu stavby. Převoditelnou nemovitou věcí je sama jednotka, přičemž její součástí je nově i podíl na společných částech domu a pozemku.71 To znamená, že pokud by byla například smluvně převedena konkrétní jednotka, automaticky by došlo k převodu i tohoto podílu, i když by nebyl ve smlouvě výslovně uveden. Jak lze z výše uvedeného vyvodit, jednotka a podíl tvoří jeden vlastnický objekt. Nicméně je vždy určitě lepší příslušný podíl uvést, a to i vzhledem k vyhlášce Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 359/2013 Sb., účinné od 1. 1. 2014, kterou se stanoví vzor formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Na rozdíl od předchozí úpravy bytového vlastnictví se dle mého názoru v případě převodu jednotky nejedná o akcesorický vztah, protože osud jednotky již nenásleduje podíl na společných částech nemovité věci, jelikož dle nové úpravy je tento podíl naopak součástí jednotky. Zcela jiná skutečnost by však nastala v případě naplnění superficiální zásady, pokud by došlo ke splynutí domu s pozemkem. Hlavním předmětem by zde byl totiž pozemek, jako věc nemovitá, a vlastník jednotky by na tomto pozemku pak vlastnil podíl.

Nová koncepce bytového spoluvlastnictví připouští, že nově může být jako

„jednotka“ kromě bytu nebo nebytového prostoru označen i soubor bytů nebo

69 § 5 odst. 1 a 2 ZOVB.

70 § 498 odst. 1 NOZ nám objasňuje, co je věcí nemovitou: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ Odstavec 2 pak uvádí, že „veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité“.

71 XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem.

Ostrava: Sagit, 2012, s. 499.

soubor nebytových prostorů.72 Zásadním předpokladem je, aby bylo možné byt či nebytový prostor od zbylého prostoru domu vůbec oddělit a takový prostor aby byl následně i oddělen. Jakým způsobem má toto být provedeno, nám však již právní předpis neupravuje. Takto vymezené jednotky jsou pak samostatným předmětem vlastnictví. Důležité je, aby tyto prostory byly v souladu se stavebním určením a v souladu věcného smyslu, že se jedná o byt nebo nebytový prostor. Výklad zákona totiž nemůže připustit možnost, že by si vlastník mohl určit, že za jednotku vymezuje například vstupní chodbu domu, která není z hlediska veřejného práva ani bytem ani nebytovým prostorem, ale je prostorem, kudy se lze k jednotlivým jednotkám dostat.73 Pokud jsou byt a nebytový prostor v souladu s právními předpisy oddělitelné, pak se vlastník dotčeného domu může rozhodnout, že třeba tyto dva prostory spojí do jedné jednotky. Důležité je, aby se mohlo dle nové úpravy jednat o bytové spoluvlastnictví, tak musí v příslušném domě existovat ještě alespoň jedna oddělitelná část domu, která je povolena užívat jako byt. Na druhou stranu je podle § 1158 odst. 2 NOZ je řečeno, že co platí v odstavci prvém pro byt, platí i pro nebytový prostor. Z toho ustanovení se dá dle mého názoru vyvodit, že by bytové spoluvlastnictví mohlo rovněž vzniknout i za předpokladu, že by byly v domě alespoň dva prostory oddělitelné, přičemž jeden z nich může být oddělen jako byt a druhý jako nebytový prostor.74 Zdali to tak může být, či nikoliv, jsem v důvodové zprávě ani v žádné právní literatuře nedočetla. Xxxxxxx, jak se k této otázce postaví soudy a jaká rozhodnutí nám budoucí judikatura přinese.

I za nové právní úpravy může jednotka vzniknout několika způsoby, a sice buď zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na jednotky, nebo výstavbou na základě smlouvy o výstavbě, dále na základě dohody uzavřené při zrušení spoluvlastnictví či jeho vypořádání, na

72 § 1158 odst. 1 NOZ: „Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.“ Odst. 2 dále navazuje a sděluje, že: „co je stanoveno v tomto oddílu o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.“

73 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 19.

74 S tímto názorem se ovšem neztotožňuje Xxxxxx Xxxxxx ve své monografii: XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 13 – 14.

základě dohody manželů o změně rozsahu nebo o vypořádání společného jmění, nebo nakonec na základě rozhodnutí soudu.

S účinností nového občanského zákoníku, tedy od 1. ledna 2014, existují v našem kodexu dva druhy jednotek, přičemž jejich právní pojetí se vzájemně liší. První druh jednotek je vymezen podle zákona o vlastnictví bytů v souladu s předešlým občanským zákoníkem a druhý typ jednotek je vymezen dle nového občanského zákoníku. Je tomu tak proto, aby v jednom domě nemohly vzniknout jednotky ve dvou právních režimech.75 Velmi důležité je zde přechodné ustanovení § 3063 nového občanského zákoníku, z kterého vyplývá, že pokud nabyl vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních předpisů. Záměrem tohoto přechodného ustanovení je, aby v domě ve kterém vznikla alespoň jedna jednotka dle zákona o vlastnictví bytů, nebylo možné převádět jednotky po 1. lednu 2014 v režimu nového občanského zákoníku. Pokud by však vlastníci chtěli své dosavadní jednotky přetransformovat do režimu NOZ, pak by museli nejdříve zrušit své prohlášení vlastníků a přijmout za souhlasu všech vlastníků jednotek prohlášení nové.76

2.4.3. Společné části

Na rozdíl od právní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů, který rozlišoval tzv. absolutně společné části (ty části, které sloužily k užívání všem vlastníků jednotek) a relativně společné části (části, které sloužily k užívání jen některým vlastníků jednotek), přičemž takové vymezení nebylo vhodné z hlediska různých typů bytových domů, je nová právní úprava postavena na volnějším vymezení. Zákon o vlastnictví bytů obsahoval tzv. demonstrativní výčet absolutně

75 XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, roč. 152, č. 1, s. 43.

76 Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti. K problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ: Výkladové stanovisko č. 7 ze dne 19. dubna 2013.

společných částí, kterými byly: „části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).“77 V praxi velmi často docházelo k přejímání tohoto demonstrativního výčtu společných částí do prohlášení vlastníka, protože se vlastníci budovy mylně domnívali, že jde o ustanovení kogentní a že se nelze ve vymezení společných částí od tohoto seznamu odchýlit. Proto se i například často stávalo, že nebylo možné určit povahu lodžie,78 zda se jedná o absolutně společnou či relativně společnou část, protože ta v tomto vymezení chyběla. Podobným příkladem byla i povaha oken.

Nový občanský zákoník již takový výčet neobsahuje a absolutně společné části jsou jen ty zásadní části, které jsou určeny svou povahou sloužící všem vlastníkům jednotek.79 Tímto je posílena autonomie vůle vlastníka, který ve svém prohlášení může za společné části prohlásit i ty části, které ze stavebního a technického hlediska nemají povahu společných částí, ale mohou sloužit všem vlastníkům jednotek.80 Nový občanský zákoník pouze ve svém kogentním ustanovení § 1160 odst. 2 uvádí, které části jsou společné vždy a nelze se od nich ani smluvně odchýlit, přičemž se konkrétně jedná o:

• Pozemek, na kterém byl dům postaven a je-li ve vlastnictví vlastníků jednotek,

• věcné právo zakládající vlastníkům jednotek mít na pozemku dům (především právo stavby),

77 § 2 písm. g) ZOVB.

78 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, s. 69.

79 § 1160 odst. 1 NOZ: „Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně“.

80 ČÁP, Z. in: ŠVESTKA, Xxxx – XXXXXX, Xxx – XXXXX, Xxxxx. Občanský zákoník. Komentář Xxxxxx XXX. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014, s. 449.

• stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí (čímž rozumíme např. základy, střecha, schodiště, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, …),

• stavební části podstatné pro zachování tvaru a vzhledu domu (vstup do domu, schodiště, fasáda, okna, …),

• stavební části podstatné pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky,

• zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu (např. ventilační zařízení),

• a ty části domu, které jsou přenechány některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (sklepní kóje, část chodby, …).

Podle přechodného ustanovení § 3028 NOZ toto platí i v případě, že v budově vznikly jednotky dle předešlé právní úpravy, protože prohlášení, které by v určité části výše uvedenému vymezení odporovalo, by bylo v této části neúčinné.81 V této souvislosti je třeba upozornit na skutečnost, že vymezení společných částí nelze chápat pouze jako vymezení společných částí domu, jak tomu bylo dle předešlé právní úpravy, ale nyní toto vymezení musíme pojímat v širším slova smyslu, protože dle NOZ jde o vymezení společných částí nemovité věci, která nově zahrnuje i pozemek, a to je-li ve vlastnictví stejného subjektu jako dotčený dům.

Nový občanský zákoník dále ve svém ustanovení § 1222 odkazuje na prováděcí právní předpis, kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen nařízení vlády), jež vstoupilo v účinnost rovněž 1. 1. 2014. Toto nařízení vlády musíme dle § 9 odst. 2 NOZ upřednostnit před ustanoveními nového kodexu. V té části, jež určuje společné části domu, které jsou vlastníkům společné vždy, je totiž toto nařízení závazné82 a nelze se od něj odchýlit v tom smyslu, že by vlastník domu mohl

81 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 22.

82 Toto nařízení vlády nám ve svém ustanovení § 5 odst. 2 sděluje, že „společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.“

prohlásit některou společnou část domu uvedenou v nařízení, naopak tak, že tato část společná všem vlastníkům jednotek není.83 Uvedené nařízení vlády mimo jiné upravuje ve formě vyvratitelné právní domněnky, které další části nemovité věci jsou považovány za společné.84 Vlastník domu však může ještě označit za společné části domu i ty části, které v tomto nařízení vlády uvedeny nejsou. Prohlášení, která určovala společné části jinak a která nabyla účinnosti před 1. lednem 2014, zůstávají v platnosti. Pokud by se však jednalo o prohlášení, které by u konkrétního domu nevymezovalo uvedené části domu ani jako společné a ani jako části konkrétní jednotky, pak platí, že od 1. 1. 2014 jsou společnými částmi.85

Shora uvedený výčet společných částí je spíše doporučující (kromě těch ustanovení, která nám sdělují, jaké části jsou společné vždy), a proto lze i společné části vymezit odlišně. V tom případě však jiné vymezení nesmí být v rozporu se zákonným vymezením společných částí dle ustanovení § 1160 odst. 2 NOZ. Společné části konkrétního domu se pak vymezují následujícími způsoby:

• Prohlášením (§ 1166 NOZ),

• smlouvou o výstavbě (§ 1170),

• dohodou spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo při vypořádání společného jmění manželů (§ 1164),

• rozhodnutím soudu při rozhodování o oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nebo při vypořádání společného jmění mezi manžely (§ 1165) a nakonec

• v případě, kdy nejsou v prohlášení společné části uvedeny pak na základě nařízení vlády č. 366/2014 Sb.86

83 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 22.

84 § 4 - § 5 odst. 1 a odst. 3 a § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

85 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 25 – 26.

86 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 26.

2.4.4. Podíly na společných částech

Určit podíly na společných částech domu bylo dle zákona o vlastnictví bytů pouze jediným možným způsobem, od kterého se vlastníci ani dohodou nemohli odchýlit,87 a to jako vzájemný poměr podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Velikost podílu náležejícího ke konkrétní jednotce se tedy určila jako zlomek, v jehož čitateli byla velikost podlahové plochy příslušné jednotky a ve jmenovateli pak součet podlahových ploch všech jednotek. Velikost takto stanovených podílů musela být určena již v prohlášení vlastníka příslušného domu nebo ve smlouvě o výstavbě. Pokud by se však stalo, že by velikost podílů byla určena jinak, než stanovoval právní předpis, byla by taková listina neplatná pro rozpor se zákonem88 a Katastrální úřad by na jeho základě takový zápis neměl vůbec provést. V případě, že i pozemek, na kterém je dům postaven, byl ve vlastnictví stejného subjektu, pak se i velikost podílů na tomto pozemku určila stejně jako na společných částech domu.

Podle předešlé právní úpravy bylo rovněž možné určit relativně společné části budovy, které jsou společné jen několika vlastníkům jednotek (např. část chodby, ze které byl přístup pouze k některým bytům a mohli ji tudíž užívat jen tito vlastníci). Pak se tyto podíly určovaly nezávisle na velikosti obecných podílů na společných částech domu a nijak je již dále neovlivňovaly.89 Na rozdíl od obecných podílů se tyto podíly nezapisovaly do katastru nemovitostí, ale byly pouze uvedeny v prohlášení vlastníka domu.

Za účinnosti nového občanského zákoníku lze podíly na společných částech nemovité věci určit již několika způsoby, a to na základě vůle vlastníka.90 Jen v případě, že by podíly na společných částech určeny nebyly, platí subsidiárně způsob určení velikosti podílu ex lege, tzn. tak jak uváděl i ZOVB. Velikost

87 SCHÖDELBAUEROVÁ, Xxxxx in: XXXXXXXXX, Xxx – XXXXXXXXXXXXXXX, Xxxxx.

Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2013, s. 38.

88 Podle ustanovení § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, by se v takovém případě jednalo o absolutní neplatnost.

89 ČÁP, Xxxx – XXXXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2009, s. 90.

90 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 28.

podílů na společných částech nemovité věci může být tedy určena následujícími způsoby:

• Podíly všech vlastníků jednotek jsou stejné, nebo

• podíly se určí se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu,91 nebo

• podíly se určí podle velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě (nevyvratitelná právní domněnka, pokud nebudou podíly určeny ani podle bodu prvého a ani druhého).

2.5. Náležitosti kupní smlouvy o převodu bytové jednotky

Předpokladem pro každé úspěšné uzavření kupní smlouvy je dohoda smluvních stran na obsahu takové smlouvy. Na základě autonomie vůle si můžeme svobodně ujednat, jaký typ smlouvy uzavřeme a stanovit její obsah, avšak tato svobodná vůle je omezena platným právním řádem, přičemž ujednání ve smlouvě nesmí být v rozporu se zákonem a dobrými mravy. Aby došlo k uzavření platné kupní smlouvy, musí taková smlouva obsahovat dle zákona alespoň podstatné náležitosti. Jedná se o minimální požadavky na obsah takové smlouvy, jimiž jsou kromě obecných požadavků, které musí splňovat každé platné právní jednání, i náležitosti, které upravují jednotlivé smluvní typy.92 Není podstatné, zda je konkrétní smlouva označena např. jako kupní smlouva či darovací smlouva, ale pro správné posouzení daného typu smlouvy je podstatný jen její obsah. Může se tedy stát, že je smlouva nadepsána jako smlouva darovací, ale její obsah neodpovídá podstatnými náležitostmi takovému smluvnímu typu, a proto je taková smlouva posouzena dle obsahu například jako smlouva kupní nebo jako smlouva inominátní, tedy zákonem nepojmenovaná.93

91 Zákonodárce tento způsob určení podílů dokonce podle důvodové zprávy preferuje, viz. XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012, s. 502.

92 § 1746 odst. 1 NOZ.

93 § 1746 odst. 2 NOZ.

Dle výše uvedeného nový občanský zákoník na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů již neupravuje obligatorní náležitosti smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce, ale dle důvodové zprávy k NOZ zde postačuje obecná úprava smluv o převodu vlastnického práva k nemovité věci.94 Takové náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky vyplývají jen ze zákonného požadavku určitosti právního jednání a z podmínek pro provedení vkladu do katastru nemovitostí, kterými jsou především:

• Projev vůle prodávajícího bytovou jednotku prodat a tím se zavázat, že kupujícímu tuto jednotku odevzdá a umožní mu nabýt k ní vlastnické právo,

• na druhé straně projev vůle kupujícího, že tuto bytovou jednotku koupí a zaváže se, že ji i převezme a zaplatí za ní dohodnutou kupní cenu,

• specifikace bytové jednotky (jednotka musí být ve smlouvě určena tak, aby ji bylo možné dostatečně identifikovat od ostatních jednotek),

• a nakonec určení kupní ceny za příslušnou bytovou jednotku.

Pokud by totiž nebyla nějaká z výše uvedených podmínek pro určitost právního jednání splněna, jednalo by se o zdánlivé právní jednání, ke kterému by se vůbec nepřihlíželo.

Smlouva o převodu bytové jednotky by měla hned v úvodu obsahovat prohlášení prodávajícího o tom, že je vlastníkem nebo spoluvlastníkem prodávané bytové jednotky, a v případě vymezení takové jednotky dle ZOVB, pak i vlastníkem nebo spoluvlastníkem podílu na společných částech domu (popřípadě i pozemku).

Dále je smluvním stranám na vůli ujednat si ve smlouvě i jiné náležitosti, kterými mohou například být vedlejší ujednání, jako je výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, výhrada lepšího kupce nebo předkupní právo či koupě na zkoušku.95

94 XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem.

Ostrava: Sagit, 2012, s. 514.

95 § 2132 a násl. NOZ.

2.5.1. Smluvní strany a jejich identifikace

Jednou ze základních náležitostí každé kupní smlouvy je jednoznačná identifikace smluvních stran. Na jedné straně vystupuje převodce bytové jednotky jako prodávající a na druhé straně pak nabyvatel této bytové jednotky jako kupující. Označení smluvních stran není NOZ nijak definováno, ale jelikož se smlouvou o převodu bytové jednotky převádí majetek velké hodnoty, doporučuji, aby byly strany identifikovány takovým způsobem, který by vyloučil jakoukoliv záměnu osob. Pokud by nastal případ, že by nebylo možné identifikovat smluvní strany ani podle výkladových pravidel, pak by se jednalo z důvodu neurčitosti o zdánlivé právní jednání.96 Jak strana prodávající, tak strana kupující může být zastoupena více osobami.97 V takovém případě musejí být ve smlouvě uvedeny všechny osoby, a to i s určením podílu, který jaká osoba převádí, a určením podílu, jenž jiná osoba nabývá. Pokud by se totiž stalo, že by takové určení podílů chybělo, pak by dle zákona nastupovala vyvratitelná právní domněnka, a to že jednotlivé nabývané podíly na bytové jednotce kupujícími jsou stejné.98

Při prodeji bytové jednotky, která je součástí společného jmění manželů, musejí být jako prodávající uvedeni oba dva manželé a oba manželé musejí takovou smlouvu rovněž i podepsat. Popřípadě může jednat jen jeden manžel, ale druhý z manželů musí k takovému právnímu jednání udělit jednajícímu manželi souhlas v písemné formě. Pokud by se tak nestalo, může se druhý z manželů, bez jehož souhlasu bylo jednáno, dovolat neplatnosti takového jednání. Udělení písemného souhlasu (plné moci) s převodem či nabytím bytové jednotky platí i v případě, že se jeden z prodávajících či kupujících nemůže sám osobně účastnit podpisu smlouvy, a je zapotřebí se nechat při tomto jednání zastoupit.

96 § 553 odst. 1 NOZ: „O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.“

97 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. února 2007, sp. zn. 30 Cdo 2350/2006.

98 § 1122 odst. 3 NOZ.

2.5.2. Předmět převodu

Tak jako při jednoznačné identifikaci smluvních stran, tak i v případě označení předmětu převodu, v tomto případě bytové jednotky, musejí být splněny zákonné požadavky na určitost a srozumitelnost právního jednání,99 tzn., že je třeba bytovou jednotku označit tak, aby ji bylo možné jednoznačně odlišit od jiných předmětů,100 aby byla skutečně převedena ta jednotka, kterou prodávající chce kupujícímu převést, a to i se všemi součástmi a příslušenstvím. V případě, že by tato podmínka nebyla splněna, opět by se jednalo o zdánlivé právní jednání, ke kterému by se vůbec nepřihlíželo. Nový občanský zákoník neukládá žádné speciální požadavky na vymezení nemovité věci v obecné smlouvě o převodu vlastnického práva, ale v případě bytové jednotky se přesnější vymezení více než doporučuje. Jelikož je vlastnické právo k bytové jednotce převedeno až zápisem v katastru nemovitostí a smlouva o převodu bytové jednotky slouží jako podkladová listina pro tento zápis, musí být i bytová jednotka označena v souladu s požadavky katastrálního zákona.101 Dle zmíněného ustanovení musí být v případě převodu bytové jednotky:

• Pozemek označen parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém pozemek leží a v případě, že se jedná i o stavební parcelu, pak i údajem o této skutečnosti,

• pozemek, který je ve zjednodušené evidenci, musí být označen parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence, přičemž je nutno uvést zda bylo toto parcelní číslo přiděleno podle pozemkového katastru, přídělového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí a rovněž se musí uvést název katastrálního území, ve kterém pozemek leží, a to i s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl takový pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,

99 § 553 odst. 1 NOZ.

100 XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1 - 654). Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2014, s. 1978.

101 Viz. ust. § 8 katastrálního zákona.

• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby označena pozemkem, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud se název části obce odlišuje od názvu katastrálního území, v němž se tento pozemek nachází a na kterém je budova postavena,

• jednotka označena číslem jednotky a jejím pojmenováním s označením pozemku nebo práva stavby, v případě, že budova je součástí takového pozemku, nebo pak označením budovy, ve které je jednotka vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby,

• rozestavěná jednotka označena budovou, ve které je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo pak označením pozemku nebo práva stavby, jehož je budova součástí a ve které je vymezena, musí být taková jednotka označena číslem jednotky a údajem o tom, že se jedná o jednotku rozestavěnou.

V případě, že by bytová jednotka nebyla ve smlouvě označena v souladu s výše uvedenými požadavky katastrálního zákona, nezakládala by tato skutečnost neplatnost takové smlouvy o převodu, ale povinnost Katastrálního úřadu zamítnout návrh na vklad, který byl na základě takové smlouvy podán. Katastrální úřad má totiž povinnost zkoumat, zda vkladová listina splňuje náležitosti pro zápis do katastru nemovitostí,102 a mimo jiné i řádné označení předmětu převodu, a pokud by tak nebylo, pak by nebyly splněny ani podmínky pro povolení takového vkladu a návrh by byl zamítnut.103

Nutno podotknout, že při převodu bytové jednotky dochází automaticky i k převodu jejího příslušenství, a to i v případě, že by toto ve smlouvě o převodu bytové jednotky nebylo přímo uvedeno. V novém občanském zákoníku je totiž zakotvena vyvratitelná právní domněnka, která stanovuje, že pokud dojde

102 § 17 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona.

103 § 18 odst. 1 katastrálního zákona.

k převodu vlastnického práva k věci hlavní, pak se i účinky převodu vztahují také na příslušenství věci.104

V našem případě musíme při převodu vlastnických práv k bytové jednotce dále vycházet ze skutečnosti, zda se bude převádět jednotka vymezená podle ZOVB, nebo jednotka vymezená podle NOZ (podrobné vymezení bytových jednotek bylo uvedeno již dříve). Toto bude nutné zakotvit do příslušné smlouvy v případě označení předmětu převodu. Pokud se totiž bude převádět bytová jednotka vymezená dle ZOVB, pak bude nutné spolu s ní ve smlouvě vymezit a převést podíl na společných částech domu a případně i na pozemku. Bude-li se však převádět bytová jednotka vymezená dle NOZ, nadále se převede pouze tato jednotka, protože podíl na společných částech nemovité věci je již její součástí. Za vhodné ale považuji uvést ve smlouvě i příslušný podíl.

2.5.3. Kupní cena

Kupní cena představuje protiplnění kupujícího v penězích (například českých korunách, eurech, či jiné měně) za převedení vlastnického práva k bytové jednotce, jež je ve vlastnictví prodávajícího. Důležité je, aby takové protiplnění bylo skutečně vyjádřeno v penězích, protože v opačném případě by se pak jednalo o směnu.105 Samotná výše kupní ceny i způsob jejího zaplacení je dána dohodou smluvních stran, a to na základě principu smluvní volnosti, a měla by být důležitou součástí smlouvy o převodu bytové jednotky, ale již nikoliv povinnou součástí takové smlouvy.106 107 Z ustanovení § 2131 NOZ vyplývá, že se na koupi nemovité věci přiměřeně použijí ustanovení o koupi věci movité, a to v našem

104 § 510 odst. 2 NOZ: „Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství.“

105 § 2184 odst. 1 NOZ.

106 Dosud byla kupní cena považována za podstatnou náležitost kupní smlouvy, ale dle názoru odborníků již určení výše kupní ceny nemusí být součástí takové smlouvy: např. HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2014, s. 32 – 34.

107 Absence kupní ceny nebo způsobu jejího určení donedávna měla za následek absolutní neplatnost kupní smlouvy např. dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. února 2012, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011 nebo rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. května 2008, sp. zn. 30 Cdo 2216/2007.

případě konkrétně § 2085 odst. 2 NOZ, jež stanovuje, že kupní cena nemusí být nutně v kupní smlouvě určena, a v případě, že si tuto skutečnost smluvní strany takto dojednaly, pak platí, že je kupní cena ujednána za obdobných podmínek, za kterou se stejná nebo srovnatelná bytová jednotka v době uzavření smlouvy o převodu obvykle prodává. V případě, že si však smluvní strany kupní cenu ve smlouvě stanovit chtějí a tato cena není určena konkrétní částkou, lze z ustanovení

§ 2080 NOZ, které cituje, že „kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení“ vyvodit, že taková cena pak může být určena i například odkazem na již vypracovaný znalecký posudek, kde bude kupní cena stanovena soudním znalcem.108

Z výše uvedeného vyplývá, že kupní cena už nemusí být v kupní smlouvě o převodu bytové jednotky konkrétně uvedena, ale jestliže uvedena je, pak musí být v souladu s novým občanským zákoníkem a dalšími předpisy. To znamená, že kupní cena nesmí být v rozporu s dobrými mravy, nesmí nést tedy znaky neúměrného zkrácení109 a dále nesmí vykazovat například znaky lichvy,110 kdy je majetková hodnota k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

Smluvní strany si mohou dále stanovit i způsob úhrady kupní ceny. V kupní smlouvě může být tedy ujednáno, že kupní cena bude prodávajícímu kupujícím zaplacena v hotovosti anebo ji naopak může kupující hradit bezhotovostně nejčastěji převodem na bankovní účet. Pokud si smluvní strany zvolí formu zaplacení kupní ceny bezhotovostní platbou, pak platí podle § 1957 odst. 1 NOZ, že kupní cena bude zaplacena až v okamžiku, kdy dojde k připsání příslušné částky na účet poskytovatele platebních služeb prodávajícího. V případě, že bude kupní cena hrazena v hotovosti, pak musí být dle zákona111 zároveň dodržen limit ohledně výše hotovostních plateb v průběhu jednoho kalendářního dne, který činí částku 270.000,- Kč. Kupující nesmí tedy vyšší částku v hotovosti přijmout,

108 Prohlásit kupní smlouvu za absolutně neplatnou lze při určení kupní ceny odkazem na neexistující znalecký posudek např. podle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. srpna 2008, sp. zn. 30 Cdo 2446/2007.

109 § 1793 odst. 1 NOZ.

110 § 1796 NOZ.

111 § 4 odst. 1 zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti: „Poskytovatel platby, jejíž výše překračuje částku 270 000 Kč (dále jen "limit") je povinen provést platbu bezhotovostně.“

ledaže by částka přesahující tento limit byla uhrazena ve stejný den bezhotovostní platbou.

Rovněž splatnost kupní ceny je dána smluvním stranám na jejich vůli. Můžou si tak například dohodnout splatnost kupní ceny ihned při podpisu smlouvy o převodu bytové jednotky nebo do určitého počtu dní (nebo konkrétně určeného data) po podání návrhu na vklad vlastnického práva k předmětné jednotce do katastru nemovitostí či až po provedení vkladu tohoto práva do katastru nemovitostí, což bývá nejběžnější dohoda stran, ale i splatnost kupní ceny před podpisem smlouvy o převodu nebývá výjimkou. V případě, že by splatnost kupní ceny ve smlouvě určena nebyla, pak platí, že jsou smluvní strany zavázané své povinnosti splnit současně.112

Jelikož je v našem případě při převodu bytové jednotky převáděn majetek větší hodnoty, jeví se jako vhodné, aby bylo zajištění smluvních stran sjednáno co nejbezpečněji. Takovou formou zajištění, tedy splatnosti kupní ceny, může být například úschova peněžních prostředků u schovatele, kterým může být advokát, notář, bankovní ústav či realitní kancelář. Schovatel poté co jsou jednou smluvní stranou doloženy splněné předem dohodnuté podmínky, vyplatí kupujícím složenou kupní cenu prodávajícímu. Jestliže by ke splnění sjednaných podmínek nedošlo, pak by schovatel vrátil kupní cenu zpět kupujícímu. Dá se říci, že takto jsou chráněny hlavní zájmy obou smluvních stran co nejdůkladněji.

2.5.4. Práva a povinnosti přecházející na nabyvatele bytové jednotky

Spolu s bytovou jednotkou přecházejí na nabyvatele vždy související určitá práva a povinnosti. Právní úprava přechodu práv a povinností za účinnosti předešlého občanského zákoníku nebyla jednoznačná a v této oblasti pak vznikalo mnoho problémů. Oproti tomu současná právní úprava již tuto oblast specifikuje podrobněji a základním pramenem je § 1106 NOZ, který stanovuje, že „kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“

112 § 2079 odst. 2 NOZ.

V případě převodu bytové jednotky se takový přechod práv a povinností váže na okamžik, kdy je nový vlastník zapsán do katastru nemovitostí (dále jen „KN“). Následující ustanovení § 1107 NOZ nás obeznamuje, že převodem vlastnického práva přechází na kupujícího i závady váznoucí na bytové jednotce, pokud se jedná o závady zapsané ve veřejném seznamu a pak i jiné závady, jestliže o nich nabyvatel měl nebo mohl z okolností vědět, nebo pokud se tak strany dohodly anebo tak stanoví zákon.

Pokud by bytová jednotka neměla stanovené vlastnosti, pak by platilo, že by nebylo plněno řádně a vadou by se právě stala tato odchylka. Ustanovení § 2084 NOZ nám říká, že je prodávající povinen upozornit kupujícího na vady, o nichž ví. Odborná veřejnost zastává názor, že by měl prodávající kupujícího upozornit na všechny vady bez ohledu na jejich povahu, ať jsou to vady skryté, zřejmé, faktické či právní.113 Jestliže prodávající před uzavřením smlouvy o převodu bytové jednotky kupujícího na všechny jemu známé vady upozornil, pak za takové vady kupujícímu neodpovídá, jelikož kupující i přes jeho upozornění uzavřením smlouvy vyjádřil souhlas s těmito vadami a jednotku koupil včetně těchto vad.114 Faktická vada nemovitosti může být představována jinou výměrou pozemku, jež je uvedena v kupní smlouvě o převodu bytové jednotky oproti výměře uvedené v katastru nemovitostí. Za právní vadu je typicky považováno omezení vlastnického práva kupujícího k předmětné jednotce právem třetí osoby, o kterém kupující nemusel vědět a ani nevěděl.115 Na nemovité věci, potažmo bytové jednotce, váznou nejčastěji zástavní práva, předkupní práva nebo věcná břemena. Zde se pak musí uplatnit pravidlo, že za omezení, o kterém mohl kupující vědět z veřejného seznamu, pak prodávající neodpovídá. Dle NOZ na základě smlouvy o převodu bytové jednotky přejdou na kupujícího práva a povinnosti z nájmu vždy, a to i v případě, že o takovém nájmu nevěděl ani rozumně z okolností nemohl předpokládat, že je jednotka pronajata. V tom případě pro nového nabyvatele ale nebudou závazné povinnosti, které si původní

113 ŠVESTKA, Xxxx - XXXXXX, Xxxx - XXXXXXX, Xxxxx - XXXXXX, Milan a kol. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: X. X. Xxxx, 2009, s. 1734.

114 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. července 2009, sp. zn. 33 Cdo 1705/2007.

115 § 1920 odst. 1 NOZ: „Předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.“

pronajímatel s nájemcem sjednali nad rámec zákona, a kupující má navíc ještě právo nájem vypovědět do tří měsíců ode dne, kdy se o této skutečnosti dozvěděl, a to s tříměsíční výpovědní dobou.116

Nový občanský zákoník obsahuje rovněž zvláštní úpravu týkající se přechodu dluhů spojených se správou domu a pozemku, čímž se zřejmě myslí dluhy vůči společenství vlastníků jednotek, a to za poskytované služby a příspěvek na správu domu a pozemku.117 S tímto souvisí i zákonná povinnost prodávajícího bytové jednotky doložit kupujícímu i potvrzení o dluzích, souvisejících se správou domu a pozemku, jež by převodem jednotky na kupujícího přešly. Taková povinnost dle předešlé právní úpravy dříve nebyla a většina odborníků se přikláněla k názoru, že takovéto dluhy spíše na nabyvatele jednotky nepřecházely. Otázkou zůstává, co se stane, pokud takové potvrzení prodávající kupujícímu nepředloží, nebo pokud prodávajícímu správce takové potvrzení o dluzích nevystaví. Další povinnosti, které z převodce přecházejí na nabyvatele bytové jednotky, jsou povinnosti vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Tyto povinnosti však nebudu dále rozvíjet, poněvadž nejsou předmětem této práce.

2.5.5. Formální náležitosti

Jak již bylo popsáno výše, kupní smlouva o převodu bytové jednotky musí mít pouze písemnou formu,118 přičemž tento požadavek v sobě zahrnuje jak předpoklad písemnosti, tak předpoklad podpisů smluvních stran, protože písemný projev je platný až po podpisu smlouvy těchto jednajících subjektů.119 Zákonné ustanovení § 561 odst. 2 NOZ nám poté stanovuje požadavek, aby byly všechny

116 Jestliže ale nový nabyvatel o sjednaném nájmu věděl, pak nemá právo takový nájem vypovědět a nájem vypovědět nemá právo ani nájemce (platil by opak, jen pokud by tak bylo sjednáno v nájemní smlouvě). Podle OZ rovněž platilo, že automaticky i tehdy docházelo k přechodu nájmu při změně vlastníka bytové jednotky, ale nájemce měl na zákl. § 680 odst. 3 OZ právo nájem z důvodu změny pronajímatele vypovědět.

117 Vzhledem k tomu, že se nabyvatel bytové jednotky automaticky stává členem SVJ, pak dle ust.

§ 1194 odst. 2 NOZ díky svému členství v této právnické osobě ještě navíc ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

118 § 560 NOZ: „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“

119 Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. května 2016, sp. zn. 23 Cdo 4093/2015 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. září 2014, sp. zn. 30 Cdo 2649/2014.

smluvní strany při právním jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci, podepsány na téže listině. Pokud by nebyl dodržen požadavek písemné formy kupní smlouvy o převodu bytové jednotky, mělo by to za následek prohlášení takové smlouvy za neplatnou.120 Velmi důležitým prvkem každé písemné smlouvy je prohlášení stran o tom, že si smlouvu přečetly, s jejím obsahem souhlasí a že dotčená smlouva byla uzavřena dle jejich pravé a svobodné vůle a nikoliv v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek. Na důkaz tohoto prohlášení pak smluvní strany níže připojí své podpisy. Je důležité, aby bylo alespoň jedno vyhotovení kupní smlouvy o převodu bytové jednotky, sloužící pro zápis vlastnického práva do KN, opatřeno úředně ověřenými podpisy. Zákon toto sice konkrétně neukládá, ale Katastrálnímu úřadu musí navrhovatel tohoto zápisu prokázat pravost podpisů na kupní smlouvě, pokud tyto podpisy úředně ověřeny nejsou,121 a to pod sankcí zastavení vkladu vlastnického práva.

120 § 588 NOZ.

121 Ustanovení § 7 odst. 2 katastrálního zákona.

3. Zápis vkladu práva do katastru nemovitostí

Do 31. 12. 2013 se řídily zápisy do katastru nemovitostí zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění jeho novel (dále jen „předešlý katastrální zákon“) a zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ zákon o zápisech práv“) a dále prováděcími předpisy k těmto zákonům. Kromě nového občanského zákoníku vstoupil v účinnost k 1. lednu 2014 i nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“ nebo „nový katastrální zákon“), který v mnoha ohledech změnil postup provádění zápisů do katastru nemovitostí, což má samozřejmě i dopad na zápis změny vlastnického práva k bytové jednotce.

3.1. Zápis do katastru nemovitostí dle předešlého katastrálního zákona

Podle dřívější právní úpravy122 bylo možné nabýt na základě smlouvy vlastnické právo k bytové jednotce, tak jako dnes, až povolením zápisu vkladu tohoto práva do KN. Právní účinky rovněž vznikaly na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vlastnictví ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému Katastrálnímu úřadu (tedy zpětně). Řízení o povolení vkladu se zahajovalo doručením písemného návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu (dále jen

„návrh na vklad“), přičemž od roku 2012 do konce roku 2013 bylo možné podat takový návrh jen na předepsaném formuláři, který upravovala prováděcí vyhláška.123 Návrh na vklad Katastrálnímu úřadu (dále jen „KÚ“) mohl podat kterýkoliv z účastníků řízení nebo i jiná osoba, která takovým účastníkem nebyla, a to spolu s přílohou, tj. příslušnou smlouvou o převodu bytové jednotky v počtu o

122 Ustanovení § 133 odst. 2 OZ.

123 Vyhláška č. 401/2011 Sb., o stanovení vzoru formuláře návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí (dále jen „návrh na vklad“). Pro vklad vlastnického práva k bytové jednotce mohl být použit tento formulář až do 31. 12. 2014.

dva větším, než byl počet účastníků řízení. Návrh na povolení vkladu bylo možné podat kdykoliv, časová lhůta nebyla nikterak omezena.124 Od roku 2012 je vklad práva zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1.000,- Kč, oproti dřívější výši 500,- Kč.

Katastrální úřad předložený návrh na vklad stejně jako dnes opatřil prezenčním razítkem, které obsahovalo datum, čas, podací číslo a číslo jednací. Každý návrh na vklad musel vždy obsahovat údaje, jež označují příslušný KÚ; jednoznačnou identifikaci účastníků řízení; označení práv, která mají být řízením zapsána do KN a označení nemovité věci, v našem případě konkrétní bytové jednotky, a to tehdy, pokud nebyl určen odkaz v návrhu na vklad na příslušnou bytovou jednotku uvedenou v přiložené smlouvě.

Poté Katastrální úřad musel zkoumat, zda jsou splněny všechny podmínky pro povolení vkladu práva ve prospěch nového nabyvatele, a v případě, že tyto podmínky byly splněny, pak takový vklad práva do KN povolil a provedl. Po provedení vkladu zasílal Katastrální úřad každému účastníku řízení jedno vyhotovení smlouvy opatřené doložkou o provedení vkladu125 a zbylá vyhotovení sloužily pro potřeby KÚ.

Jestliže ale Katastrální úřad z nějakého důvodu shledal, že podmínky pro povolení vkladu práva splněny nebyly, pak musel v zákonné lhůtě vydat odůvodněné rozhodnutí, které se doručovalo všem účastníkům řízení. Proti tomuto rozhodnutí nebylo možné podat žádný opravný prostředek, ale účastníci řízení měli možnost podat žalobu a bránit se v občanském soudním řízení.

Katastrální úřad byl povinen vydat jak kladné, tak zamítavé rozhodnutí o povolení vkladu do KN v souladu se správním řádem126 bez zbytečného odkladu, nejpozději však ve lhůtě do 30 dnů od zahájení řízení. V případě, že se ale jednalo

124 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 7. října 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/96 cituje: „Pokud jde o návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, je možno jej, podle názoru Ústavního soudu, podat v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle.“ Nebo dále na základě Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 8. října 2013, sp. zn. I. ÚS 3040/13.

125 Tato povinnost Katastrálního úřadu vyplývala z § 35 odst. 2 vyhlášky č. 190/1996 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem.

126 Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „správní řád“)

o zvlášť složitý případ, pak se tato lhůta mohla prodloužit o dalších 30 dnů. Nutno dodat, že šlo o tzv. pořádkovou lhůtu, s jejímž nedodržením nebyly spojeny žádné konkrétní právní následky.

3.2. Zápis do katastru nemovitostí dle nového katastrálního zákona

Nový nabyvatel se stává vlastníkem bytové jednotky rovněž jako za předešlé právní úpravy až zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to v souladu s ustanovením § 1105 NOZ. S účinností nového katastrálního zákona od 1. ledna 2014 se podstatně změnil postup při zápisu vlastnického práva i další skutečnosti, které se týkají celého katastru nemovitostí. Velmi výrazně na významu stoupla zásada materiální publicity katastru nemovitostí, která nyní představuje jak větší právní jistotu, tak i vyšší míru ochrany nabyvatele. Na druhou stranu zároveň ale snižuje míru ochrany vlastnického práva a tím je kladen větší požadavek na odpovědnost samotných vlastníků. Katastrální zákon sice zachovává dřívější formy zápisu do KN, kterými byly vklad, záznam a poznámka, ale mění skutečnosti za kterých se různé formy do KN zapisují. Veškerá věcná práva se dnes již zapisují pouze formou vkladu, a tudíž i vlastnické právo k bytové jednotce bude zapsáno vkladem, i kdyby jej nabyvatel nabyl jinak než smlouvou o převodu bytové jednotky.

3.2.1. Zásada materiální publicity

Samotný základ zásady materiální publicity je zakotven v ust. § 980 odst. 2 NOZ,127 kde zákon stanoví vyvratitelnou právní domněnkou, že pokud bylo právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, pak se má za to, že tento zápis je i v souladu se skutečným právním stavem. Důsledkem této zásady je poté ust. §

127 „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“

984 odst. 1 NOZ z něhož vyplývá, že pokud stav zapsaný ve veřejném seznamu není v souladu s právním stavem, pak svědčí zapsaný stav té osobě, která věcné právo nabyla za úplatu v dobré víře od osoby, která jako vlastník byla ve veřejném seznamu zapsána. V našem případě to konkrétně znamená, že pokud někdo koupil bytovou jednotku od nevlastníka, i když ten byl v KN jako vlastník zapsán, ale ukáže se, že ve skutečnosti vlastníkem není, přesto se tento kupující stane vlastníkem bytové jednotky. Pro platnost takové koupě musejí být ovšem splněny dvě podmínky, a sice že nabyvatel musí být v dobré víře, že bytovou jednotku kupuje od vlastníka a dále, že se musí jednat o úplatný převod vlastnického práva (v případě darování by se toto pravidlo nepoužilo). Z tohoto vyplývá, že princip právní jistoty a dobré víry nabyvatele má přednost před principem ochrany vlastnického práva skutečného vlastníka. Podle předchozí právní úpravy sice zákon přiznával rovněž ochranu dobré víry, ale převod vlastnického práva na nabyvatele neumožňoval.

3.2.2. Zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce

Tak jako za předešlé právní úpravy je možné provést vklad vlastnického práva k bytové jednotce až na základě pravomocného rozhodnutí KÚ o jeho povolení v rámci řízení o povolení vkladu (neboli vkladového řízení). Toto vkladové řízení je řízením správním, přičemž se při něm postupuje dle katastrálního zákona a jen v případě, že nějaký postup není tímto zákonem upraven, použije se obecný právní předpis, kterým je správní řád. Samotné vkladové řízení je zahájeno dnem, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému KÚ. Nejpozději následující pracovní den musí KÚ u příslušné bytové jednotky vyznačit tzv. plombu, což znamená, že práva jsou dotčena změnou.

3.2.3. Návrh na vklad vlastnického práva k bytové jednotce

Návrh na vklad se podává i nadále na předepsaném formuláři, jehož podoba je od

1. 1. 2014 upravena novou prováděcí vyhláškou.128 Návrh na vklad může podat jak převodce, nabyvatel nebo oba dva společně. Každý z nich se může v tomto řízení nechat zastoupit zmocněncem a potom musí být i přílohou takového návrhu na vklad i plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele. Další přílohou, tak jako bylo za předešlé právní úpravy, musí být příslušná smlouva o převodu bytové jednotky, přičemž se tato smlouva již podává pouze v jednom vyhotovení, neboť KÚ už smluvním stranám nezasílá po provedení vkladu smlouvu s vyznačením doložky o provedení vkladu. Opět je vhodné, aby podpisy na přiložené smlouvě o převodu byly úředně ověřeny.

3.2.4. Informační povinnost Katastrálního úřadu

Informační povinnost Katastrálního úřadu je zavedená novinka, která má ochránit práva vlastníků či jiných oprávněných. Kromě toho, že poté co dojde KÚ návrh na vklad vlastnického práva a ten vyznačí u příslušné bytové jednotky plombu, musí nově zároveň informovat o této skutečnosti jejího vlastníka.129 Tuto informaci zasílá KÚ buďto na adresu vlastníka, nebo na uvedenou e-mailovou adresu, dále pak prostřednictvím zprávy na mobilní telefon či do datové schránky vlastníka, a to nejpozději do druhého dne od vyznačení plomby. Tato informace je vlastníkovi zasílána vždy, i když je zastoupen na základě plné moci. Je to prostředek ochrany vlastníka před případnými pokusy o podvodné zápisy do KN. Takto se vlastník vždy dozví, že se má s jeho nemovitostí nějakým způsobem naložit. S touto informační povinností souvisí časová lhůta 20 dnů, kdy KÚ může nejdříve povolit vklad práva k příslušné bytové jednotce, a to pouze za podmínky, že se vlastník bytové jednotky díky informační povinnosti takovému zápisu nebrání.

128 Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.

129 Ustanovení § 16 odst. 1 katastrálního zákona.

3.2.5. Rozhodnutí Katastrálního úřadu ve vkladovém řízení

Tak jako za předešlé právní úpravy i dnes KÚ musí zkoumat, zda jsou splněny všechny podmínky pro provedení vkladu vlastnického práva k příslušné bytové jednotce. Jestliže nic takovému povolení vkladu nebrání, rozhodne KÚ po uplynutí 20 denní (ochranné) lhůty130 o jeho provedení a vklad zapíše. Písemné rozhodnutí o povolení vkladu KÚ již nevyhotovuje,131 ale účastníkům řízení zasílá pouze vyrozumění o tom, že byl proveden vklad vlastnického práva k příslušné bytové jednotce.132 Proti tomuto rozhodnutí KÚ není možné podat žádný opravný prostředek, žádat přezkumné řízení či obnovu řízení a nelze se bránit ani žalobou u soudu.

V případě, že podmínky pro povolení vkladu splněny nejsou, pak KÚ takový návrh na vklad zamítne a vydá o této skutečnosti písemné rozhodnutí, které doručí účastníkům řízení. Ani v tomto případě není proti rozhodnutí KÚ přípustný žádný opravný prostředek, avšak je možné podat žalobu v civilním soudnictví.133

3.2.6. Blokace převodu vlastnického práva k bytové jednotce

Novým občanským zákoníkem byla pro zápis převodu vlastnického práva do KN k bytové i nebytové jednotce zavedena speciální podmínka, a sice prokázání existence společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“ nebo

„SVJ“). Za předešlé právní úpravy a za splnění určitých podmínek vznikalo společenství vlastníků ze zákona, ale NOZ zavedl tzv. dvoufázový vznik společenství vlastníků. Samo SVJ je založeno přijetím svých stanov a vzniká až zápisem do veřejného rejstříku (konkrétně rejstříků společenství vlastníků jednotek). Prokázání vzniku SVJ Katastrálnímu úřadu je velmi důležité, pokud dochází k převodu jednotky, kdy by mělo být vlastnické právo právě k této jednotce převedeno za podmínky, že již v tomto okamžiku je povinnost KÚ vznik

130 Ustanovení § 18 odst. 1 katastrálního zákona.

131 Ustanovení § 18 odst. 2 katastrálního zákona.

132 Ustanovení § 18 odst. 3 katastrálního zákona.

133 Tuto žalobu je možno podat podle části páté zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem.

SVJ prokázat,134 jinak by totiž v opačném případě KÚ takový převod práva nepovolil a návrh na vklad by zamítl.135 Pro takový případ zde tedy přímo zákon zavádí blokaci provedení zápisu do katastru nemovitostí. Jedná se o jakési státní donucení vlastníků, aby SVJ skutečně založili a aby vzniklo.136 Tato podmínka však může mít velmi negativní důsledek pro nabyvatele, jelikož při jejím nesplnění nepovolí KÚ zápis vkladu vlastnického práva k bytové jednotce ve prospěch nabyvatele a ten bude muset čekat až na vznik SVJ, tzn. až na rozhodnutí všech vlastníků jednotek v domě, že vůbec takové SVJ založí a že vznikne.

134 Ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ: „Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“

135 Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ sděluje, že XX nezapíše převod vlastnického práva k další jednotce, pokud mu nebude prokázán vznik společenství vlastníků.

136 Podle důvodové zprávy k NOZ se jedná o zákonné donucení vlastníků SVJ založit: XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012, s. 520.

4. Smlouva o převodu družstevního podílu

Rovněž jako smlouva o převodu bytové jednotky, tak se i právní režim smlouvy o převodu družstevního podílu (do té doby smlouva o převodu členských práv a povinností) řídí od 1. ledna 2014 novým občanským zákoníkem a navíc i zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, v platném znění (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“).

4.1. Specifikace družstevního podílu

Zákon o obchodních korporacích ve svém ustanovení § 595 odst. 1 cituje, že

„družstevní podíl představuje práva povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu“, a přestože je s tímto družstevním podílem ještě spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, tak se přesto nejedná o vlastnictví žádné bytové jednotky, jak se mnohdy laická veřejnost domnívá. V tomto případě jde pouze o vlastnictví práv a povinností člena v konkrétním bytovém družstvu, spojené s právem nájmu určitého družstevního bytu nebo právem na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu.

4.2. Převod družstevního podílu

Převodem družstevního podílu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu, tedy nedochází k převodu nemovitosti, tak jako v případě převodu bytové jednotky a takový převod se ani nezapisuje do katastru nemovitostí a není ani třeba souhlasu některého státního orgánu. K převodu družstevního podílu (dále jen „dr. podíl“) postačuje uzavření účinné smlouvy o převodu družstevního podílu (dále jen „smlouva o převodu podílu“) mezi převodcem a nabyvatelem, která odpovídá zákonným požadavkům takové smlouvy, a zákon výslovně stanoví, že

tato smlouva o převodu podílu nepodléhá souhlasu orgánů družstva.137 ZOK ve svém ustanovení § 736 odst. 2 přímo deklaruje, že kromě všech práv a povinností převodem družstevního podílu, vč. práva nájmu družstevního bytu, nebo práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, na nabyvatele přecházejí mimo jiné i veškeré dluhy převodce,138 a proto by měl být takový nabyvatel velmi obezřetný a měl by si předem zjistit veškeré informace o výši případných dluhů. Na základě § 601 odst. 1 ZOK pak převodce podílu ručí za dluhy, které byly s převedeným podílem spojeny.

Je velmi důležité podotknout, že v případě převodu družstevního podílu je tento převod vůči konkrétnímu bytovému družstvu účinný dnem doručení účinné smlouvy o jeho převodu, ledaže by taková smlouva určila účinky později a dokonce stejné účinky jako doručení smlouvy o převodu družstevního podílu má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.139 Z tohoto vyplývá, že k převodu dr. podílu vč. práva nájmu konkrétního družstevního bytu dochází z převodce na nabyvatele teprve předložením účinné smlouvy o převodu družstevního podílu konkrétnímu bytovému družstvu nebo doručením prohlášení účastníků, že takovou smlouvu uzavřeli. Toto je zásadní rozdíl oproti převodu jakékoliv nemovitosti, tedy i bytové jednotky, kdy nastávají právní účinky převodu až schválením takové smlouvy o převodu Katastrálním úřadem a zápisem tohoto převodu do katastru nemovitostí. Jeví se velmi vhodným, aby si účastníci smlouvy o převodu družstevního podílu na jednom vyhotovení, které má být určeno příslušnému bytovému družstvu, nechali své podpisy úředně ověřit.

Zákon o obchodních korporacích sice stanovuje, že převoditelnost podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, ale jakési omezení zde přeci jen na základě § 736 odst. 1 existuje (např. vyloučení právnické osoby jako člena

137 § 601 odst. 2 ZOK.

138 § 736 odst. 2 ZOK: „Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.“

139 § 601 odst. 2 ZOK.

bytového družstva).140 Proto je třeba zájemcům o nabytí družstevního podílu doporučit, aby si před jeho koupí nejprve pozorně pročetli stanovy konkrétního bytového družstva a jistě by nebylo na škodu, kdyby se seznámili i se zněním nájemní smlouvy.

4.3. Náležitosti smlouvy o převodu družstevního podílu

Samotná konkrétní podoba smlouvy o převodu družstevního podílu sice není v právních předpisech nikterak upravena, jedná se tedy o smlouvu nepojmenovanou,141 která ovšem musí být uzavřena jak v souladu s obecnými ustanoveními nového občanského zákoníku, tak i ve smyslu ustanovení § 599 - § 601 a § 736 zákona o obchodních korporacích, přičemž by měla minimálně obsahovat následující náležitosti:

• Osobní údaje převodce a nabyvatele,

• přesnou specifikaci bytového družstva, v němž se členství převádí,

• předmět smlouvy, vč. práv a povinností spojených se členstvím v družstvu (zejména právo nájmu družstevního bytu, nebo právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu),

• údaj o tom, zda se jedná o převod úplatný (pak by měla být ve smlouvě specifikována i cena nebo způsob jejího určení), či bezúplatný,

• ujednání o tom, že s převodem družstevního podílu jsou na nabyvatele převáděna veškerá práva, včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, která souvisí s užíváním konkrétního družstevního bytu,

• údaj o tom, v kolika vyhotoveních byla příslušná smlouva o převodu družstevního podílu vypracována a jakým způsobem nabývá tato smlouva účinnosti,

140 § 736 odst. 1 ZOK nám sděluje: „převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.“

141 § 1746 odst. 2 NOZ.

• podpisy smluvních stran, a

• ujednání o tom, kdy nastávají právní účinky převodu družstevního podílu vůči bytovému družstvu, včetně podpisu oprávněné osoby za družstvo.

4.4. Shrnutí případné záměny převodu družstevního podílu s převodem bytové jednotky

Jak lze z výše uvedeného vyvodit, tak nejenže předmět smlouvy o převodu družstevního podílu je zcela jiný nežli u smlouvy o převodu bytové jednotky, ale i právní účinky této smlouvy o převodu podílu nastávají zcela odlišným způsobem. Proto se domnívám, že v písemné formě, byť i laikem, není možné tyto dvě smlouvy zaměnit, jelikož každá z nich upravuje převod odlišné věci, přičemž i právní účinky každé z těchto smluv nastávají v jiném okamžiku a na jiném místě. Dle mého názoru nastává jen jeden případ, kdy tyto dva převody zaměnit lze, a sice v hovorovém styku, kdy dotyčná osoba může jinému sdělit, že „koupila družstevní byt“, přičemž ale míní, že koupila družstevní podíl spojený s právem nájmu družstevního bytu, který může být předmětem dalšího nakládání, tak jako sama bytová jednotka.

5. Závěr

Ve své práci jsem se pokusila přehledně popsat nejvýznamnější změny v oblasti převodu vlastnického práva k bytové jednotce, které byly do našeho právního řádu zavedeny zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s účinností od 1. ledna 2014, a to konkrétně na vzoru smlouvy o převodu bytové jednotky. Zabývala jsem se zde rozdílnou právní úpravou smlouvy o převodu vlastnického práva k bytové jednotce jak podle předchozích právních předpisů, tak i dle právních předpisů současných. Domnívám se, že začlenění úpravy vlastnictví bytů do nového občanského zákoníku byl krok správný, jelikož i zde se jedná o úpravu vlastnického práva, která zcela jistě náleží do civilního kodexu. Zákonodárci si při tvorbě nového kodexu kladli za cíl převzetí fungujících institutů ze zákona o vlastnictví bytů a doplnění nové úpravy o instituty, které by reflektovaly požadavky vycházející z praxe a odborné veřejnosti.

Cílem práce bylo upozornit na koncepční změny, jež přinesl nový občanský zákoník, který nově na vlastnictví bytů nahlíží jako na bytové spoluvlastnictví, kde dochází především k obsahové změně pojmů zakotvených ve smlouvě o převodu bytové jednotky. Nového koncepčního významu nabyla například jednotka, byt, či společné části nemovité věci a další související pojmy, které jsem se snažila ve své práci velmi podrobně objasnit a zároveň je porovnat s předchozí právní úpravou. Typickým příkladem změny je pojem bytové jednotky, kdy se takovou jednotkou rozumí nejen byt jako prostorově oddělená část domu, ale i podíl na společných částech. Toto nové pojetí pojmů v mnoha ohledech překonává nejasnosti předchozí právní úpravy, ale zároveň nám přináší i řadu nově vzniklých komplikací, kterými jsou zejména přechodná ustanovení. Je třeba si uvědomit, že od roku 2014 v našem právním řádu existují dva typy jednotek, a to jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytu a pak jednotky vymezené podle NOZ. V této souvislosti musíme rozlišovat, zda bude ve smlouvě předmětem převodu bytová jednotka vymezená podle ZOVB či dle NOZ. S tím souvisí nepřesné formulace nového občanského zákoníku, kdy není zcela jasné, do jaké míry se má zrušený zákon o vlastnictví bytů použít na jednotky vymezené

ještě tímto zákonem. Nově výslovně prohlašuje nový občanský zákoník jednotku za věc nemovitou.

Rozdílné je i pojetí společných částí nemovité věci, kdy je nová právní úprava postavena na širším vymezení. Především bylo upuštěno od dělení na relativně a absolutně určité společné části. Nově se mohou určit podíly na společných částech nemovité věci trojím způsobem, přičemž zákon o vlastnictví bytů připouštěl pouze jediný způsob určení, a to jako podíl velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek. V současné právní úpravě tento způsob určení zůstal subsidiárně zachován, ale nově je možné určit podíl na společných částech buďto pro všechny jednotky stejně, nebo lze přihlédnout při jeho určení k povaze, rozměrům a umístění bytu. Takové určení dle mého názoru může přinést řadu komplikací, protože z daných ustanovení nevyplývá jejich jasná formulace a chybí zde konkrétní kritéria a zdůvodnění, podle kterých se mají nově podíly určit. Za přínos nové právní úpravy naopak považuji obecnější vymezení společných částí, které reaguje na skutečnost, že ne všechny bytové domy jsou stejně dispozičně řešeny.

Velmi důležité při převodu bytové jednotky je přesnější vymezení práv a povinností, které spolu s jednotkou na nabyvatele přecházejí. Nově totiž na nabyvatele přecházejí mimo jiné i dluhy převodce spojené se správou domu a pozemku, přičemž má převodce povinnost předat nabyvateli prohlášení správce o existenci či neexistenci takových dluhů. V souvislosti s tím ovšem může nastat problém, jelikož ze zákona jednoznačně nevyplývají žádné právní důsledky, které by takovým nepředáním prohlášení mohly vzniknout.

Dále v práci věnuji pozornost podstatným náležitostem kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k bytové jednotce a také náležitostem, jež jsou kladeny na formu takové smlouvy o převodu. Významnou obsahovou změnou kupní smlouvy o převodu bytové jednotky je skutečnost, že ačkoliv kupní smlouvou dochází pouze k úplatnému převodu vlastnického práva k nemovité věci, tak dle judikatury kupní cena nemusí být v kupní smlouvě již uvedena. Přesto ale považuji zakomponování výše kupní ceny včetně způsobu její úhrady do kupní smlouvy o převodu bytové jednotky za více než vhodné. Dále doporučuji

v souvislosti se způsobem úhrady kupní ceny a dostatečnému zajištění smluvních stran využití advokátní či notářské úschovy.

Díky nově přijatému katastrálnímu zákonu dochází k odlišnému pojetí zásady materiální publicity katastru nemovitostí, neboť toto pojetí výrazně zvyšuje ochranu práv nabyvatelů, přičemž ale na druhou stranu je však ochrana samotných vlastníků snížena. Dále novou koncepcí dochází k prodloužení doby v řízení o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch nového nabyvatele. Velký problém shledávám v ne zcela přesně stanoveném blokačním mechanismu při převodu vlastnictví bytové jednotky, a to v případě, kdy není doložen vznik společenství vlastníků. Tato skutečnost pak totiž může zkomplikovat samotný převod bytové jednotky jak prodávajícím, tak i kupujícím.

Podle mého názoru přijetí nové právní úpravy jistě přineslo do našeho právního řádu mnoho pozitiv, jako v případě nového obsahového pojetí bytové či nebytové jednotky, důslednějšího vymezení společných částí nemovité věci, přesnější určení práv a povinností přecházejících s převodem vlastnického práva k bytové jednotce na kupujícího, tak i větší ochranu nabyvatele při převodu takového práva. Na druhou stranu se začínají v praxi projevovat i nedostatky nového kodexu, a to především v nepřesných a zavádějících formulacích a následných právních důsledcích, jež zákon dále neřeší. Jelikož judikatura v oblasti bytového spoluvlastnictví ještě není nikterak obsáhlá, domnívám se, že by bylo vhodné pro potřeby praxe nepřesné a neurčité pojmy napravit novelizací zákona.

Seznam použitých zdrojů a pramenů:

Monografie

1) ČÁP, Xxxx - XXXXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2009. ISBN: 978-80-7357-475-8.

2) XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007. ISBN 978-80-7357-280-8.

3) XXXXX, Xxxxx a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. ISBN: 978-80-7208-922-2.

4) HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2014. ISBN: 978-80-7400-287- 8.

5) XXXXXXXXX, Xxx – XXXXXXXXXXXXXXX, Xxxxx. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2013. ISBN: 978-80-7400-444-5.

6) XXXXXXX, Xxxx a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1 - 654). Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2014. ISBN: 978-80-7400-529-9.

7) XXXX, Xxxxxx. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavatelstvo Slovenskej akadémie vied, 1971.

8) XXXXXXX, Xxxxx – XXXXX, Xxxxx – XXXXX, Xxxxx – XXXX, Xxxxxxxx – XXXXXXXXXXX, Xxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přeprac. vyd. Praha: X. X. Xxxx, 2011. ISBN 978-80-7400-363-9.

9) XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů v Evropě. Brno: Institut vzdělávání Sokrates, 2013. ISBN 978-80-86572-78-9.

10) XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014. ISBN: 978-80-7502-025-3.

11) SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015. ISBN 978-80-7502-096-3.

12) ŠVESTKA, Xxxx – XXXXXX, Xxx – XXXXX, Xxxxx. Občanský zákoník. Komentář Xxxxxx XXX. Praha: Xxxxxxx Kluwer, 2014. ISBN: 978-80-7478-546- 7.

13) ŠVESTKA, Xxxx - XXXXXX, Xxxx - XXXXXXX, Xxxxx - XXXXXX, Milan a kol. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: X. X. Xxxx, 2009. ISBN: 978-80-7400-108-6.

Soudní rozhodnutí

1) Nález Ústavního soudu ČR ze dne 7. října 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/96 [cit. 7.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

2) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000 [cit. 18.9.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

3) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. února 2002, sp. zn. 26 Cdo 381/2000 [cit. 21.9.2017], dostupný na: xxxx://xxxxxxxxxx.xx/.

4) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. února 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002 [cit. 21.9.2017], dostupný na: xxxx://xxxxxxxxxx.xx/.

5) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 2317/2002 [cit. 18.9.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/.

6) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. září 2005, sp. zn. 30 Cdo 448/2005 [cit. 7.9.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

7) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. února 2007, sp. zn. 30 Cdo 2350/2006 [cit. 23.9.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

8) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. května 2008, sp. zn. 30 Cdo 2216/2007 [cit. 3.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

9) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. července 2009, sp. zn. 33 Cdo 1705/2007 [cit. 6.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

10) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. dubna 2011, sp. zn. 32 Cdo 5200/2009 [cit. 11.9.2017], dostupný na: xxxx://xxxxxxxxxx.xx/.

11) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. února 2012, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011 [cit. 3.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

12) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2012, sp. zn. 22 Cdo 1848/2010 [cit. 11.9.2017], dostupný na: xxxx://xxxxxxxxxx.xx/.

13) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. září 2014, sp. zn. 30 Cdo 2649/2014 [cit. 7.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

14) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. května 2016, sp. zn. 23 Cdo 4093/2015 [cit. 7.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

15) Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 2271/2004 [cit. 21.9.2017], dostupný na: xxxx://xxxxxxxxxx.xx/.

16) Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. srpna 2008, sp. zn. 30 Cdo 2446/2007 [cit. 3.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

17) Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 8. října 2013, sp. zn. I. ÚS 3040/13 [cit. 7.10.2017], dostupný na: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxx/xx/.

Zákonné a podzákonné právní předpisy

1) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

2) Vyhláška č. 190/1996 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem.

3) Vyhláška federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č. 376/1992 Sb.

4) Vyhláška č. 401/2011 Sb., o stanovení vzoru formuláře návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí (dále jen „návrh na vklad“).

5) Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu (dále jen „návrh na vklad“).

6) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „předchozí občanský zákoník“ nebo „OZ“).

7) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“ nebo „ZOVB“).

8) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“).

9) Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, v platném znění (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“).

10) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“ nebo „nový katastrální zákon“).

11) Zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti.

12) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění jeho novel (dále jen

„předešlý katastrální zákon“).

13) Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ zákon o zápisech práv“).

14) Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „správní řád“).

15) Zákon č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem.

16) Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům (dále jen „zákon o osobním vlastnictví k bytům“).

17) Zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty.

Odborné články

1) XXXX, Xxxxxxx. Osobní vlastnictví k bytům a jiné právní formy bydlení.

Právník, 1984, roč. 123, č. 11, s. 1034 – 1037.

2) XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, roč. 152, č. 1, s. 39.

3) XXXXXX, Xxxx. Právní úprava vlastnictví bytů ve světle rekodifikace občanského práva. Právní fórum, 2011, roč. 8, č. 11 – 12, s. 505.

4) XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání,

1994, č. 7-8, s. 18.

Další prameny

1) Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti. K problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ: Výkladové stanovisko č. 7 ze dne 19. dubna 2013 [cit. 11. 9. 2017], dostupné na: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx.

2) Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti. K problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ: Výkladové stanovisko č. 16 ze dne 16. ledna 2014 [cit. 11. 9. 2017], dostupné na: xxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx.

3) Pokyny č. 44 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ze dne 20. 12. 2013 vydané pod č. j. ČÚZK – 25637/2013-22 [cit. 11. 9. 2017], dostupné na: xxxx://xxx.xxxx.xx/Xxxxxxxx/Xxxxxxxx-xxxxxxxx-x-xxxxxxxx/.

Zkratky

Družstevní podíl: dr. podíl Katastr nemovitostí: KN Katastrální úřad: KÚ

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí: návrh na vklad

Podíl na společných částech: podíl

Řízení o povolení vkladu: vkladové řízení

Smlouva o převodu družstevního podílu: smlouva o převodu podílu Společenství vlastníků jednotek: společenství vlastníků nebo SVJ

Příloha č. 1:

SMLOUVA O PŘEVODU BYTOVÉ JEDNOTKY

níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli

jméno a příjmení, r.č. …………………….., trvale bytem ,

číslo OP: ………….., státní občan: ………….., rodinný stav: ,

bankovní spojení: …………………………………………………………………..

(dále jen prodávající)

a

jméno a příjmení, r.č. …………………….., trvale bytem ,

číslo OP: ………….., státní občan: ………….., rodinný stav: ,

bankovní spojení: …………………………………………………………………..

(dále jen kupující)

tuto

kupní smlouvu o převodu bytové jednotky vymezené dle zákona č.

89/2012 Sb., občanského zákoníku

(dále jen smlouva)

článek I. Předmět prodeje

1. Prodávající je vlastníkem bytové jednotky č. …….., jako jednotky vymezené dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „jednotka“) v domě č. p. ……, jejíž součástí je byt (dále jen „byt“), jako vymezená část domu o velikosti xxx m2 a podíl o velikosti xxx/yyyy na společných částech domu a stavebním pozemku parc. číslo ……… o velikosti m2.

Jednotka o dispozici …….. je umístěna v nadzemním podlaží. Jednotka

je zapsána u Katastrálního úřadu pro …………. kraj, katastrální pracoviště

……………, pro obec …………… a k.ú. ………………….. na LV č. ………

2. Byt se skládá z následujících místností o následující podlahové ploše:

pokoj o výměře m2,

kuchyně o výměře m2,

předsíň o výměře m2,

chodba o výměře m2,

WC o výměře m2,

koupelna o výměře m2.

Celková podlahová plocha bytu je m2.

Balkón o výměře ..…… m2 je ve výlučném užívání kupujícího, rovněž jako sklepní kóje č. …. o výměře m2.

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (rozvody vody, elektřiny, STA, telefonu, elektroinstalace včetně zakončení – zásuvky a vypínače, dále pak instalace slaboproudá, silnoproudá a vzduchotechnika). Dále je součástí bytu jeho vnitřní vybavení, a to: vodovodní baterie … ks, vana … ks, WC … ks, umyvadlo … ks, otopná tělesa … ks, odsavač par … ks, ventilátor v koupelně

…. ks, vodoměry … ks a zvonek … ks.

Byt je ohraničen vstupními dveřmi do bytu včetně zárubně, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody a obvodovými stěnami. K vlastnictví bytu dále náleží nenosné vodorovné konstrukce (podlaha včetně podlahové krytiny), nenosné svislé konstrukce, vnitřní dveře, balkónové dveře, vstupní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu.

3. Společnými částmi domu jsou části určené v prohlášení vlastníka, a to:

a) základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí,

b) střecha,

c) hlavní svislé a vodorovné konstrukce,

d) vchody, portály před vchody,

e) schodiště, okna (mimo oken uvnitř jednotky) a dveře přímo přístupné ze společných částí vyjma dveří do jednotek,

f) chodby,

g) rozvody splaškové kanalizace až k odbočkám do jednotlivých jednotek, rozvody dešťové kanalizace, rozvody topení, studené a teplé vody až k uzavíracím ventilům, domovní elektroinstalace až k bytovým jističům, rozvody televizního signálu, telefonních linek a strukturované kabeláže až

do rozvodnice slaboproudu, rozvody domácího telefonu až k bytovému přístroji,

h) společné technické zařízení, mimo zařízení sloužící k zajištění dodávky tepla a ohřevu teplé vody,

i) úklidové místnosti, kolárny, technické místnosti,

j) přípojky splaškové a dešťové kanalizace a vodovodu,

k) výtah a výtahová šachta,

l) hromosvod,

m) balkóny.

Společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich správě, provozu, opravách a údržbě vlastníci všech jednotek v domě, a to dle velikosti podílu na společných částech domu a stavebním pozemku.

článek II.

Převod předmětu prodeje

1. Prodávající tímto převádí vlastnické právo a kupující nabývá vlastnické právo k předmětu prodeje a zavazuje se zaplatit za předmět prodeje kupní cenu specifikovanou v článku III. této smlouvy.

2. Kupující se stane vlastníkem předmětu prodeje vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to se zpětným účinkem ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému Katastrálnímu úřadu.

článek III.

Kupní cena a způsob jejího splácení

1. Obě strany si za předmět prodeje dohodly kupní cenu ve výši ……………..

Kč, slovy Kupující se zavazuje zaplatit celou kupní

cenu před podpisem této smlouvy do advokátní úschovy

….…………………..…….., advokáta se sídlem v ……………………………

2. Složená kupní cena bude z advokátní úschovy vyplacena v souladu se smlouvou o advokátní úschově, která je spolu s touto smlouvou uzavírána a tvoří přílohu č. 1 této smlouvy.

3. V případě, že kupující nesplní svoji povinnost uvedenou v bodě 1. tohoto článku, je prodávající oprávněn od smlouvy odstoupit.

článek IV.

Předání a převzetí předmětu prodeje

1. Prodávající se zavazuje předat předmět prodeje kupujícímu do 5 dnů ode dne, kdy se kupující stane vlastníkem předmětu prodeje.

2. Strany sepíší o předání a převzetí předávací protokol, ve kterém bude konstatován aktuální stav předmětu prodeje, včetně případných zjevných vad. Kupující prohlašuje, že před uzavřením smlouvy měl možnost se osobně seznámit se stavem předmětu prodeje, včetně možnosti vyzkoušet funkčnost jeho vybavení a při této předběžné prohlídce nezjistil na předmětu prodeje žádné zjevné vady. Prodávající prohlašuje, že mu nejsou známy žádné vady na předmětu prodeje.

článek V. Prohlášení stran

1. Prodávající prohlašuje, že na převáděné bytové jednotce neváznou žádné dluhy, věcná břemena, předkupní práva třetích osob ani fyzické vady nad rámec obvyklého opotřebení, na které by bylo třeba zvláště upozornit. Zároveň se zavazuje nezatěžovat do doby provedení vkladu vlastnického práva výše uvedenou bytovou jednotku žádnými závazky ani právy třetích osob. Prodávající dále prohlašuje, že v bytové jednotce, která je předmětem této smlouvy, není nikdo trvale hlášen k pobytu a zaručuje se, že tento stav bude zachován až do provedení vkladu vlastnického práva kupujícího.

2. Kupující si převáděnou bytovou jednotku prohlédl a kupuje ji ve stavu, v jakém se nachází. Spolu s jednotkou kupující nepřebírá žádné dluhy ani závazky za období před předáním bytové jednotky. O skutečnosti, že na převáděné bytové jednotce žádné dluhy ke dni sepsání této smlouvy neváznou, svědčí přiložené potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, které tvoří přílohu č. 2 této smlouvy.

3. Kupující prohlašuje, že se seznámil jak s prohlášením vlastníka ze dne

…..…………, tak i se stanovami společenství vlastníků jednotek ze dne

……………….

4. Dnem převodu vlastnického práva se kupující ze zákona stává členem společenství vlastníků bytových jednotek. Do dne předání jednotky tíží povinnost hradit veškeré platby spojené s užíváním bytu (platby na účet SVJ, zálohy za dodávku elektřiny, vody, plynu atd.) prodávajícího, ode dne, kdy jednotku převzal, tuto povinnost přebírá kupující.

5. Vlastnické právo k převáděným nemovitostem nabude kupující vkladem do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro kraj,

katastrální pracoviště , a to zpětně s účinky ke dni doručení

návrhu na vklad vlastnického práva příslušnému Katastrálnímu úřadu. Smluvní strany se dohodly, že návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího podá ve lhůtě 3 dnů od podpisu této smlouvy pověřený právní zástupce.

6. Daň z nabytí nemovitých věcí bude uhrazena na základě smlouvy o advokátní úschově. Poplatek za vklad do katastru nemovitostí uhradí kupující.

7. Po povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí bude na příslušném LV proveden zápis v souladu s obsahem této smlouvy. Jako vlastník převáděné bytové jednotky bude uveden kupující.

článek VI.

Společná a závěrečná ustanovení

1. Tato smlouva je vyhotovena ve třech stejnopisech, z nichž jedno vyhotovení obdrží strana prodávající, jedno strana kupující a poslední vyhotovení bude použito pro účely vkladového řízení u Katastrálního úřadu.

2. V případě, že nebude z formálních důvodů proveden na základě této smlouvy zápis do katastru nemovitostí, zavazují se smluvní strany uzavřít novou smlouvu se stejným předmětem a za stejných podmínek, vyhovující formálním požadavkům pro provedení vkladu, která tuto smlouvu nahradí, a to nejpozději do 15 dnů od doručení zamítavého rozhodnutí příslušného Katastrálního úřadu. Pokud Katastrální úřad z jakéhokoliv důvodu přeruší řízení o zapsání vkladu vlastnického práva, zavazují se smluvní strany k součinnosti při odstranění případných vad ve lhůtách stanovených Katastrálním úřadem. Pokud se kterékoliv ustanovení této smlouvy nebo s ní související ujednání či jakákoliv její část ukážou neplatnými nebo se neplatnými stanou, neovlivní tato skutečnost platnost smlouvy jako takové. V takovém případě se smluvní strany zavazují nahradit neplatné ujednání ujednáním platným, které se svým ekonomickým účelem bude co nejvíce podobat ujednání neplatnému. Obdobný postup si smluvní strany sjednávají i pro případ dalších možných nedostatků této smlouvy či souvisejících ujednání.

3. Vztahy neupravené touto smlouvou se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Uzavřená smlouva může být měněna nebo zrušena pouze písemným dodatkem podepsaným všemi smluvními stranami.

4. Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly a s jejím obsahem souhlasí. Dále prohlašují, že tato smlouva je vyjádřením jejich pravé a svobodné vůle, že ji uzavírají vážně a nikoliv v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek, na důkaz čehož připojují níže své vlastnoruční podpisy.

5. Všechny následující přílohy jsou nedílnou součástí této smlouvy:*

a) příloha č. 1: smlouva o advokátní úschově

b) příloha č. 2: potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku

V …………………… dne …………… V …………………… dne ……………

………………………………….. ………………………………… prodávající kupující

vlastnoruční ověřený podpis prodávajícího vlastnoruční ověřený podpis kupujícího

………………………………… Mgr. ……………………

vlastnoruční podpis advokáta

*Uvedené přílohy k tomuto vzoru Xxxxxxx o převodu bytové jednotky již nepřikládám, jelikož nejsou pro tuto práci podstatným prvkem.

Příloha č. 2:

SMLOUVA O PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU

Převodce: jméno a příjmení, r.č. ………………….., číslo OP: ,

trvale bytem ,

člen Stavebního bytového družstva… ,

IČ: …………., zapsaného u Krajského soudu v ,

oddíl ……, vložka ……., tel: …………..……, č.ú. ,

členské číslo: ………….

a

Nabyvatel: jméno a příjmení, r.č. ………..…………., číslo OP: ,

trvale bytem ,

rodinný stav: ……………………………

uzavírají podle ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve spojení s ust. § 599 – 601 a § 736 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, v platném znění a čl. …......... stanov Stavebního bytového družstva tuto smlouvu o úplatném převodu družstevního

podílu:

Článek I.

Převodce převádí na nabyvatele celý družstevní podíl, a to:

a) s právem užívat družstevní byt č. …….. o velikosti …………. v NP

na adrese , evidenční číslo bytu

(variabilní symbol): …………………………... a s tím spojené právo na výplatu přeplatků úhrad za užívání a za služby,

b) povinnosti vyplývající z obecně závazných právních předpisů, ze stanov a z rozhodnutí orgánů družstva, jež se vztahují ke shora uvedeným právům včetně povinnosti k úhradě zejména nedoplatků úhrad za užívání a za služby, i když vznikly před uzavřením této smlouvy o převodu družstevního podílu

a nabyvatel shora uvedený družstevní podíl přejímá.

Článek II.

Nabyvatel prohlašuje, že družstevní byt uvedený v předchozím článku budou kromě něj dále užívat tito další příslušníci domácnosti:

…………………………., nar. ………………, vztah k nabyvateli: ………………

Článek III.

Převodce i nabyvatel souhlasí, aby poté, co bude smlouva o převodu družstevního podílu předána na vědomí Stavebnímu bytovému družstvu

…………………………, byl zhodnocený členský podíl platný v den převodu ke shora uvedenému bytu ve výši …………….,- Kč (slovy: ……………………..

korun českých) přepsán na nabyvatele.

Převodce i nabyvatel prohlašují, že se jinak jedná o převod úplatný, a to ve výši

…………...……,- Kč (slovy korun českých). V případě

úplatného převodu obě strany shodně prohlašují, že si sjednanou cenu mezi sebou přímo vyrovnají.

Článek IV.

Jednorázový poplatek za převod družstevního podílu ve výši ,- Kč

vč. DPH byl Stavebnímu bytovému družstvu ……………………….., zaplacen dne ………….……………

Článek V.

Po podpisu převodce a nabyvatele nabývá tato smlouva účinnosti dnem, kdy byla ve třech stejnopisech doručena na vědomí Stavebnímu bytovému družstvu

…………………...…………………………………………………………...……..

V ……………………… dne ………………….

…………………………………… …………………………………… převodce nabyvatel

vlastnoruční ověřený podpis převodce vlastnoruční ověřený podpis nabyvatele

Článek VI.

Tuto smlouvu o převodu družstevního podílu bere Stavební bytové družstvo

…………………………………………….. na vědomí dne ………………………

…………………………………………. razítko SBD a podpis

Document Metadata

Table of Contents

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Document Metadata