LE NOVITA’ FISCALI PER LA CASA
LE NOVITA’ FISCALI PER LA CASA
Pontedera 29 giugno 2016
Avv. Xxxxxxx Xxxxxxx – Confedilizia Pisa
Art. 1 comma 53-54 legge di stabilità 2016
(L. 28.12.2015 n. 208)
Riduzione del 25% dell’IMU e della TASI, per gli immobili locati a canone concordato
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
QUALI SONO I CONTRATTI A CANONE
CONCORDATO?
I contratti di locazione ad uso abitativo diversi da quelli ex art. 2 comma I L. 431/1998 (4+4 a canone libero):
Agevolati
Transitori
Per studenti
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
• Sono regolati dall’art. 2 comma 3 della
L.431/98,e sono comunemente chiamati
“ contratti 3+2”, in alternativa ai contratti 4+4
a canone libero, disciplinati dall’art. 2 comma 1 della medesima legge .
• Il c anone non è libero, ma determinato sulla
b ase di quanto stabilito in appositi accordi d efiniti in sede locale fra le organizzazioni d ella proprietà edilizia e le organizzazioni dei c onduttori maggiormente rappresentative
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Esigenze abitative ordinarie del conduttore
Stipulabili in tutti i Comuni
Schema contrattuale: Allegato A del DM ex art. 4 c. 2 L. 431/1998
Oneri accessori: Tabella all. DM ex art. 4 c.
2 L. 431/1998
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
• La durata minima del contratto è prevista in
modo
i nderogabile dalla legge ed è di 3
anni
c on proroga di 2 anni.
• il locatore ha facoltà di esercitare il diniego di r innovo alla prima scadenza, esclusivamente per i motivi ex art. 3 L. 431/1998.
• La durata massima è rimessa alla libera contrattazione delle parti.
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
• Recesso del conduttore: in presenza di gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal | contratto, | dando |
comunicazione al di sei mesi. | locatore con | preavviso |
AVV. XXXXXXX XXXXXXX |
I contratti “agevolati”
MODALITA’ DI DETERMINAZIONE DEL CANONE
• Accordi territoriali sottoscritti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà
edilizia e le organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative.
• Sono depositati presso i comuni dell'area territoriale interessata.
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
M ODALITA’ DI DETERMINAZIONE DEL CANONE
In mancanza di accordi territoriali: DM INFRASTRUTTURE 14.07.2014
• Si fa riferimento a precedenti accordi sottoscritti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e conduttori;
• Si fa riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo, di minor distanza territoriale, anche situato in altra Regione.
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Accordi attualmente sottoscritti per Pisa:
2013: XXXX, XXXXXXX, XXXXXXXXX, X. XXXXXXXX
0000: X. XXXXXXX, CASTELFRANCO, MONTOPOLI, CALCINAIA E X. XXXXX (solo firma
accordo, non modello contratto), SANTA XXXXX A MONTE
2016: VOLTERRA, BIENTINA, BUTI, CAPANNOLI, CASCIANTA TERME-LARI, CHIANNI, LAJATICO, PALAIA, PECCIOLI, PONSACCO, TERRICCIOLA,
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Gli accordi territoriali consentono la determinazione del canone, in base ai seguenti elementi:
• Ubicazione sul territorio;
• Classificazione per caratteristiche;
• Superficie;
• Dotazione di mobilio;
• Durata del Contratto.
• Valutazione del mercato immobiliare
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Per calcolare il canone agevolato, occorre:
1) La determinazione della zona di ubicazione dell’immobile (il territorio del Comune è suddiviso in ZONE OMOGENEE e se ne ricava una cartografia);
2) La determinazione della superficie
convenzionale;
3) La classificazione dell’immobile in base alla
c.d. “caratteristiche”;
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Dopo aver individuato la zona di ubicazione dell’immobile, occorre
calcolare la
S UPERFICIE CONVENZIONALE dell’alloggio, sulla base
della quale viene determinato il canone di locazione.
A tal fine è necessario sommare la (modificata con i correttivi di legge), con
s uperficie interna utile
• Lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole;
• Lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di
u so comune;
• Lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine ed altri simili accessori;
• Lo 0,10 della s uperficie scoperta di pertinenza dell’immobile in
g odimento esclusivo del conduttore AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
L’ultimo elemento da considerare ai fini della determinazione del canone concordato, è la tipologia dell’alloggio, ascrivendolo nel tipo A,B,C, a seconda delle dotazioni presenti, della vetustà ecc.
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Il Canone di Locazione degli immobili da locare è determinato per zona, in relazione alla tipologia di alloggio, sulla base di fasce
di oscillazione, comprendenti un valore
mensile minimo ed uno massimo a mq
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
L’alloggio deve essere consegnato:
•con gli impianti a norma di legge ed efficienti
•dotato di Attestato di Prestazione Energetica
(deve essere inserita « apposita clausola» con la
quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell’edificio (sanzione amm. da 300 € a 1.800,00 €)
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
Gli accordi territoriali possono prevedere una maggiorazione:
• per immobili arredati: fino ad un massimo del 20%.
• per durata superiore al minimo: (incremento del 5% per ogni ulteriore anno di durata oltre il minimo di legge)
• per la classe energetica: per le unità immobiliari in classe energetica A, B o C (incremento del 5%)
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I contratti “agevolati”
Gli accordi territoriali possono prevedere l’aggiornamento del canone in misura
contrattata e comunque non superiore al
75% della variazione Istat , qualora non sia stato adottato il regime fiscale di cui al DLGS
N. 23/2011 denominato “Cedolare Secca”
(fino al 31.12.2015 l’aliquota è del 10%)
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI TRANSITORI
Art. 5 comma 1 L. 431/98 Usufruiscono della riduzione IMU e TASI solo nelle ipotesi in cui il canone di locazione non è
liberamente determinabile, ma “concordato”
sulla base di Accordi Territoriali:
• aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; Comuni confinanti con tali aree;
• altri Comuni capoluogo di provincia: PISA
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI TRANSITORI
• Durata compresa tra 1 e 18 mesi;
• Per soddisfare esigenze transitorie del locatore o del
conduttore, individuate dalla contrattazione territoriale, da indicarsi in apposita clausola contrattuale
• L’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
• Necessaria conferma, da parte del locatore e del conduttore del verificarsi dell’esigenza transitoria, a mezzo lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto.
• Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata del 4+4
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI TRANSITORI
S chema contrattuale: XXX.XX C AL DM 30.12.2002
R ipartizione oneri accessori: XXX.XX G al DM
30.12.2002
D eterminazione del canone:
per il Comune di Pisa si applicano i valori previsti
dai contratti agevolati secondo il calcolo già indicato
per i restanti Comuni della Provincia il canone sarà determinato dalla libera contrattazione tra le parti, a richiesta assistite dalle rispettive Organizzazioni sindacali.
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
Art. 5comma 2 e 3 L. 431/98:
- possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari
- Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, in base agli accordi territoriali sottoscritti, a cui partecipano anche , le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché́ cooperative
ed enti non lucrativi operanti nel settore.
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I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
L’Accordo riguarda gli iscritti a qualsiasi titolo a
Università o istituti di alta formazione, compresi
gli Assegnisti di ricerca che sono nella categoria
da non più di 5 anni, DIMORANTI nel territorio del Comune di Pisa e, nell’ambito della Provincia, anche nei Comuni limitrofi di X.
Xxxxxxxx Terme e Cascina. Durata: da 6 a 36 mesi
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
• Il contratto di locazione deve riguardare l’intero appartamento. E’ vietata qualsiasi forma di locazione parziale dell’alloggio e/o posto letto,
• Il canone deve essere corrisposto i n via solidale
da tutti gli inquilini studenti, che potranno tra loro suddividere pro quota l’importo complessivo del canone.
• Ai contratti che abbiano una durata superiore ai
1 8 mesi si applica il 75% dell’aggiornamento
I STAT (ad eccezione dell’opzione per la “cedolare secca”)
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
Riepilogando, per il calcolo del canone concordato per studenti universitari, occorre:
1) individuare la zona omogenea in cui è ubicato l’immobile;
2) calcolare la superficie convenzionale dell’alloggio;
3) individuare il tipo A,B,C
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
• Qualora la durata del contratto sia
inferiore a 12 mesi il canone risultante dal calcolo avrà̀ una riduzione del 10%.
• Il canone, come determinato dagli Accordi territoriali, è maggiorato del 10% o del 15% in relazione al mobilio di dotazione
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
E’ concesso ad ogni conduttore di recedere dal contratto dandone preavviso almeno un mese. In caso di recesso di uno o più conduttori
firmatari, ferma la presenza di almeno uno
degli iniziali conduttori, è ammesso il subentro di altro studente nel rapporto di locazione.
Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti dai subentranti studenti, questi ultimi dovranno stipulare un nuovo contratto.
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
AVV. XXXXXXX XXXXXXX
AVV. XXXXXXX XXXXXXX