取得の理由. 本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に従い、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指すとともに、優良な首都圏所在の住居用不動産の拡充を図るために上記 2 物件を取得します。 なお、本取得予定資産はいずれもいわゆる開発物件ですが、開発物件については、建物竣工前の段階において売買価格を含む条件を決定の上契約を締結することにより、竣工後の稼動物件を取得するよりも好条件で優良な新築物件の取得が可能であると考えています。特に、住居用不動産においては、築年数が浅い物件の方がテナントに好まれる傾向にあると考えられるため高い競争力を有することが見込まれるなど、投資法人の中長期的な安定した収益の確保に資するものと考えられます。 他方、開発物件は、工事完工、竣工遅延、建築工事費増大等のリスクを伴いますが、本取得予定資産の取得に当たっては、売主が引渡予定日までに建築確認取得済図面の通り建物が建築され監督官庁による竣工検査を経たうえ検査済証の交付を受けること、引渡予定日において売主及び本物件に関する遵法性が維持され、かつ、本物件について瑕疵性が認められないこと等を売買代金支払の条件とすることにより、一定のリスク回避を図っています。また、賃貸マーケットの変動等に関するリスクについては、マスターリース会社となる予定の日神住宅流通株式会社との間で、各取得予定資産にかかる物件引渡時点において賃料ベースの稼働率が 80％に満たない場合は、稼働率が 80％を超えるまで又は引渡時点から 6 ヶ月後までのいずれか早い方の日までの間エンドテナントに対する満室想定月額賃料総額の 80％相当額を賃料とするマスターリース契約を締結することも売買代金支払の条件とすることにより当該リスクの回避を図る予定です。
取得の理由. 当社グループは、NFLAVOR Corp.が開発したオンラインゲーム「Rappelz（ラペルズ）」に関する欧州言語（英語、独語、仏語、伊語、スペイン語、ポルトガル語等）版及び日本語版の提供ライセンスを取得しております。 現在、「Rappelz」につきましては、韓国でオープン β 版のサービス提供を実施しており、商用化開始の準備をしております。また、当期中には、各欧州言語版、日本語版を順次サービス提供する予定です。 今回、当社では、同社を子会社とすることにより、同社が開発した「Rappelz」をはじめとするオンラインゲームについて、当社グループでのパブリッシングや、ライセンスビジネスによる収益の寄与を見込んでおり、同社が新規に発行する株式及び既存株主からの株式譲受により、発行済株式の 60.61％を取得いたします。
取得の理由. 当社は、かねてより今後の業容拡大に対応しうる物流拠点として、また、グループ全体の物流業務マネジメントの実現、経営効率の向上を目指した新物流センターの確保を検討してまいりましたが、当該物件はこれら当社グループのニーズを満たすものとして、取得することを決定いたしました。 当該物件を取得し、新物流センターとして各社の物流拠点の統合を進めることにより、今後のグループの事業拡大への対応のほか、当社を含めたグループ４社にてそれぞれにおいて発生している物流拠点の賃料の削減、物流業務の効率化を取り組んでまいります。 なお、グループの物流拠点の統合は、段階的に進めていく計画であり、その間、資産の一部をリースによる賃貸等、取得資産を有効活用していく予定であります。
取得の理由. 本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの着実な成長と安定的な収益の確保を図るため、本物件の取得を決定しました。
取得の理由. 本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、運用資産の用途における｢住居｣の拡充を図るために本物件を取得します。
取得の理由. 本投資法人の規約に記載の「資産運用の対象及び方針」に基づき以下の理由により取得を行うものです。
取得の理由. 本投資法人の投資方針に基づき、東京都心部のプレミアム物件（注）をコアとしたポートフォリオの質を保ちつつ、ポートフォリオ利回りの向上を図るため、森ビルグループの代表的な商業施設の敷地（底地）である本物件を取得します。なお、取得決定に際し特に評価した点は以下のとおりです。
取得の理由. 本投資法人は、基本方針として掲げている「配当重視の運用」に係る施策の一つとして、「低利回り物件売却」及び「高利回り物件取得」を同時に行う物件入替を進めており、スポンサーである森ビル株式会社との間で、新たに物件相互売買（愛宕グリーンヒルズの取得、並びに六本木ファーストビル及びアークフォレストテラスの譲渡）を行うことを決定しました。 本投資法人は、物件入替において、現在のプレミアム物件(注 1)中心のポートフォリオのイメージを維持しつつ、ポートフォリオ NOI 利回りの向上を目指しており、同方針に基づいて、愛宕グリーンヒルズ（以下「本物件」といいます。）を取得することとしました。 本物件の NOI 利回りは、本投資法人のポートフォリオ平均 NOI 利回りを上回る水準であり、ポートフォリオ NOI 利回りの向上・分配金増加への寄与が見込まれます。 また、本物件の取得と併せて、信託受託者と共有者である森ビル株式会社との間で、固定型マスターリース(注 2)方式による賃貸を行うことと同様の効果を享受することを目的として、本物件の建物賃貸事業及び管理運営業務に関する共有者間合意書を締結する予定であり、長期安定的な収益の確保が見込まれます。
取得の理由. 本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資方針に基づき、東京都心部におけるプレミアム物件(注)の投資比率を高めながら、プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの質の強化と規模の拡大を図るために、森ビル株式会社の代表的な開発物件である本２物件を取得します。なお、取得決定に際し特に評価した点は下記のとおりです。
取得の理由. 本物件は、羽田空港および東京港と都心を結ぶ首都圏の重要な物流拠点に位置し、また、当社所有の倉庫用地とも隣接するため、将来における一体的な開発の可能性を有するものであり、当社グループの中期経営計画に掲げる倉庫賃貸事業の競争力強化と更なる収益性の向上を図ることができるものと判断し、今回、取得することといたしました。