取得の理由. 本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に従い、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指すとともに、各地域におけるパイプラインサポート会社との協働を通じて、特定地域における経済情勢の変動リスク及び特定地域への集中投資に伴う震災リスク等の分散を目的とする、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を図るため、上記物件を取得します。 なお、本物件はいわゆる開発物件ですが、開発物件については、建物竣工前の段階において売買価格を含む条件を決定の上契約を締結することにより、竣工後の稼動物件を取得するよりも好条件で優良な新築物件を取得することが可能であると考えています。特に、住居用不動産においては、築年数が浅い物件の方がテナントに好まれる傾向にあると考えられるため高い競争力を有することが見込まれるなど、投資法人の中長期的な安定した収益の確保に資するものと考えられます。 他方、開発物件は、工事完工、竣工遅延、建築工事費増大等のリスクを伴いますが、本物件の取得に当たっては、売主が引渡予定日までに建築確認取得済図面の通り建物が建築され監督官庁による竣 工検査を経たうえ検査済証の交付を受けること、引渡予定日において売主及び本物件に関する遵法性が維持され、かつ、本物件について瑕疵性が認められないこと等を売買代金支払の条件とすることにより、一定のリスク回避を図っています。また、賃貸マーケットの変動等に関するリスクについては、マスターリース会社となる予定の株式会社ビッグサービスとの間で、住居部分に関して、譲渡実行日から 8 ヶ月間、賃料をベースとした稼働率が 95％を超えるまでの間、エンドテナントに対する満室想定月額賃料総額の 90％相当額、駐車場部分に関して、譲渡実行日から 4 ヶ月目以降 9 ヶ月間、賃料をベースとした稼働率が 80％を超えるまでの間、満室想定月額賃料総額の 80％相当額の賃料を保証するマスターリース契約を締結することを売買代金支払の条件とすることにより当該リスクの回避を図る予定です。
取得の理由. 当社は、かねてより今後の業容拡大に対応しうる物流拠点として、また、グループ全体の物流業務マネジメントの実現、経営効率の向上を目指した新物流センターの確保を検討してまいりましたが、当該物件はこれら当社グループのニーズを満たすものとして、取得することを決定いたしました。 当該物件を取得し、新物流センターとして各社の物流拠点の統合を進めることにより、今後のグループの事業拡大への対応のほか、当社を含めたグループ４社にてそれぞれにおいて発生している物流拠点の賃料の削減、物流業務の効率化を取り組んでまいります。 なお、グループの物流拠点の統合は、段階的に進めていく計画であり、その間、資産の一部をリースによる賃貸等、取得資産を有効活用していく予定であります。
取得の理由. 当社グループは、NFLAVOR Corp.が開発したオンラインゲーム「Rappelz（ラペルズ）」に関する欧州言語（英語、独語、仏語、伊語、スペイン語、ポルトガル語等）版及び日本語版の提供ライセンスを取得しております。 現在、「Rappelz」につきましては、韓国でオープン β 版のサービス提供を実施しており、商用化開始の準備をしております。また、当期中には、各欧州言語版、日本語版を順次サービス提供する予定です。 今回、当社では、同社を子会社とすることにより、同社が開発した「Rappelz」をはじめとするオンラインゲームについて、当社グループでのパブリッシングや、ライセンスビジネスによる収益の寄与を見込んでおり、同社が新規に発行する株式及び既存株主からの株式譲受により、発行済株式の 60.61％を取得いたします。
取得の理由. 本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの着実な成長と安定的な収益の確保を図るため、本物件の取得を決定しました。
取得の理由. 本物件は、羽田空港および東京港と都心を結ぶ首都圏の重要な物流拠点に位置し、また、当社所有の倉庫用地とも隣接するため、将来における一体的な開発の可能性を有するものであり、当社グループの中期経営計画に掲げる倉庫賃貸事業の競争力強化と更なる収益性の向上を図ることができるものと判断し、今回、取得することといたしました。
取得の理由. 本投資法人の投資方針に基づき、東京都心部のプレミアム物件（注）をコアとしたポートフォリオの質を保ちつつ、ポートフォリオ利回りの向上を図るため、森ビルグループの代表的な商業施設の敷地（底地）である本物件を取得します。なお、取得決定に際し特に評価した点は以下のとおりです。
取得の理由. 本投資法人の規約に記載の「資産運用の対象及び方針」に基づき以下の理由により取得を行うものです。
（１） 理由 東京 23 区（注）におけるレジデンス（住宅）への投資比率を高め、ポートフォリオ全体の運用 バランスの充実を図るため。
（２） 物件の特色 ①立地・交通利便性 本物件は都営浅草線「本所吾妻橋」駅から徒歩約２分、東京メトロ銀座線「浅草」駅から徒歩約６分の場所に立地し、それぞれ日本橋、銀座といったビジネス、商業いずれの集積地へのアクセスに優れています。
取得の理由. 本投資法人は、福岡・九州地域を主な投資対象とし、主にデザイン性・エンターテインメント性に優れた商業施設を中心にＡクラスオフィスビルにも投資しています。本投資法人は、主な投資対象である商業施設を以下の３タイプに分類しています。
取得の理由. 本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、運用資産の用途における｢住居｣の拡充を図るために本物件を取得します。
(1) 立地特性 本物件は、大阪市営地下鉄御堂筋線「中津」駅より徒歩３分、国道４２３号線に西面する住商混在地域に立地しています。当該エリアは市内でも若年層の人口割合が高く、最寄駅である｢中津｣駅を始め、ターミナル駅である「梅田」駅、JR 「大阪」駅は徒歩圏内にあって、商業中心地までの利便性が非常に高いことから近年住戸の新規供給が盛んに行われており、安定した賃貸需要が見込まれる地域です。また、本物件は東側の国道が高架となっており、東向きの低層住戸は景 観・騒音等の影響を受けますが、西側は公園（豊崎西公園）に面しており、西向きの住戸は日照・眺望が確保されています。
(2) 建物 本物件は、2階から15階までの住戸126戸からなる共同住宅で、1階はエントランス及び駐車場になっています。全ての住戸は単身者向けのワンルームタイプです。 特に中高層階の住戸の眺望は優れており、各専用住戸においては、エアコン・オートロック・浴室乾燥機等を標準的装備とし、一定のグレードを有することから競争力があり、主に社会人を中心とした安定したテナントニーズを見込めます。
(3) 開発案件への投資の 本物件は開発中の不動産であり、建物竣工前の段階において売買価格を含む条件 意義とリスクの低減 を決定したうえで契約を締結し、早期に物件の確保を行うことにより本投資法人 の意図する仕様やデザインなどを売主と協働して行うことができるなど、既存の 竣工済物件を購入するよりも本投資法人の意向に沿った仕様での取得が可能とな ります。一方で、建築途上の物件であることから、建物の完工リスク、スケジュ ール遅延リスク、建築費の増大リスク等の開発リスクや、賃貸マーケット変動リ スク等をはじめとした、将来の不確実性に起因するリスクが内在します。こうし たリスクに鑑み、本投資法人は売主との売買契約において①売主は、本投資法人 が合理的に満足する仕様に従って、建物を建築・竣工させること、及び②売主 は、双方が合意した賃貸状況表に基づく本件建物の賃料（共益費も含む）総額の 70%以上の賃料にかかる賃貸借契約を、取得予定日までに賃借人との間で締結すること、を停止条件とすることによってリスクの低減を図っています。
取得の理由. 本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に従い、運用資産の着実な成長と安定した収益を確保するため、上記１．記載の信託受益権の取得を行うものです。なお、取得の決定に際し特に評価した点は以下のとおりです。