Projectontwikkelingen. Gebouwen die gebouwd, gerenoveerd, ontwikkeld of herontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de rubriek projectontwikkelingen en gewaardeerd aan hun reële waarde totdat de werken voltooid zijn. Dit betreft zorgactiva in aanbouw of in ontwikkeling (uitbreiding) en leegstaande kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld worden of zullen worden. Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen overgeboekt van de rubriek ‘Projectontwikkelingen’ naar de rubriek ‘Gebouwen beschikbaar voor verhuur’ of ’Gebouwen beschikbaar voor verkoop’ indien ze verkocht zullen worden. De reële waarde van de kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld zullen worden, vermindert bij nadering van de einddatum van de huurovereenkomst en de begindatum van de werken. Alle kosten die rechtstreeks met de verwerving en de bouw verbonden zijn en alle daaropvolgende investeringsuitgaven die als verwervingskosten worden gekwalificeerd, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het project een jaar overschrijdt, worden de interestkosten gekapitaliseerd aan een interest die de gemiddelde leningkost van de Groep weerspiegelt.
Projectontwikkelingen. De reële waarde van de portefeuille projectontwikkelingen bedraagt per 31 december 2016 € 33,4 mln (31 december 2015: € 34,8 mln). De netto afname met € 1,4 mln is per saldo toe te schrijven aan volgende elementen: • De overdracht (reclassificatie) van het retailpark (10.000 m²) aanpalend aan het winkelcentrum ‘Les Bastions’ te Tournai van projectontwikklingen naar operationele vastgoebeleggingen (€ -17,0 mln); • De investeringen (€ 16,2 mln) betreffen in hoofdzaak de bouwwerken die betrekking hebben op de ontwikkeling van de uitbreiding (€ 14,2 mln) van het winkelcentrum ‘Les Bastions’ te Tournai met 15.000 m². Deze ontwikkeling verloopt volgens plan en inmiddels is de commercialisatie volop lopende. De bouwkundige oplevering is voorzien voor het tweede kwartaal 2018. De aanloopkosten (€ 1,3 mln) die betrekking hebben op een mogelijke uitbreiding (8.000 m² GLA) van het winkelcentrum ‘Belle-Ile’ te Liège zijn met name studie- en ontwerpkosten. De stedebouwkundige en milieuvergunningen zijn verleend en definitief. De commercialisatie van dit project is gestart. 2015 2016 2017 2018 2019 ‘Les Bastions’ Tournai Uitbreiding Investering € 65,8 mln. Verwacht rendement 6,25 – 6,75% ‘Belle-Ile’ Liège Uitbreiding Investering € 50 mln. Verwacht rendement 6,0 – 6,5% De EPRA bezettingsgraad evolueerde van 93,4% per 31 december 2015 naar 90,9 % per 31 december 2016. Een oppervlakte van circa 1.200 m² is vrijgekomen in het gebouw gelegen aan de Medialaan 28 te Vilvoorde. De Zaakvoerder stelt alles in het werk de leegstand te reduceren. De consolidatie van de huidige bezetting en de heronderhandeling van de huurcontracten op vervaldag blijven prioritair.
Projectontwikkelingen. Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als een vastgoedbelegging wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’. Na initiële opname aan aanschaffingswaarde, worden de projecten van zodra zij beschikbaar zijn voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde. Deze reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project. Alle lasten die verbonden zijn met de ontwikkeling of constructie van onroerende goederen, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23 worden de financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur. De activiteiten die nodig zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik, omvatten meer dan de fysieke bouw van het actief. Ze omvatten ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw, zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen in die mate dat zijde toestand van het actief veranderen. De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en