BOUWEN MET

BURGERS

HANDBOEK CPO VOOR GEMEENTEN IN NOORD-BRABANT

V > Voorwoord

CPO IN NOORD-BRABANT

VII > Traditie en toekomst

XVII > Typisch Brabants

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

HOOFDSTUK 1 WOONVISIE

HOOFDSTUK 2

KEUZES MAKEN

HOOFDSTUK 3 WERVEN EN SELECTEREN

HOOFDSTUK 4 ZEKERHEDEN INBOUWEN

4 > Samen bouwen aan een buurt

5 > CPO in het spectrum van opdrachtgeverschap

10 > Leeswijzer Handboek CPO

13 > Waarom CPO opnemen in de gemeentelijke woonvisie?

13 > Voor welke beleidsvragen kan CPO als instument dienen?

18 > Ik heb nog geen beleid, maar wel al een groep. Wat nu?

19 > Kan ik de CPO-vraag sturen?

24 > Wat als ik geen grondposities heb?

25 > Stel ik thematische eisen aan CPO-groepen?

25 > Bied ik de groepen financiële steun of niet?

33 > Ik heb wel ruimte voor CPO, maar er zijn geen groepen. Wat nu?

35 > Hoe maak ik een selectie uit geïnteresseerde groepen?

38 > Xxxxx andere partijen zijn bij het proces betrokken?

41 > Welke zekerheden vraag ik van een CPO-groep?

42 > Hoe kan een groep zich organiseren?

43 > Xxx komt een groep aan goede begeleiding?

46 > Hoe zorg ik voor genoeg draagvlak voor het project?

46 > Hoe toets ik of het project financieel haalbaar is?

47 > Hoe zorg ik afzet- en afbreukrisico’s zijn gedekt?

48 > Wie zorgt er voor achtervang?

HOOFDSTUK 5

HET ONTWERP

HOOFDSTUK 6

GROND LEVEREN

HOOFDSTUK 7

DE BOUW

HOOFDSTUK 8

BEHEER

51 > Hoe regel ik de verkaveling?

52 > Hoe houd ik zicht op het ontwerpproces?

52 > Moet ik een rol spelen bij de keuze voor een architect?

53 > Hoe ga ik om met het verlenen van de bouwvergunning?

59 > Hoe lever ik de grond?

61 > Hoe bepaal ik de grondprijs?

63 > Hoe voorkom ik speculatie?

67 > Wat is mijn rol tijdens de bouw?

71 > Wel of geen VvE?

71 > Hoe regel ik collectief beheer?

74 > Hoe zet ik bewonersbeheer in voor openbare ruimte en wijkontwikkeling?

75 > Wat zijn de sociale voordelen van CPO en bewonersbeheer?

IIII IIIIII

VOORWOORD

BIJLAGEN

LEESLIJST VERANTWOORDING VOORBEELDEN

77 A Plan van aanpak

83 B Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

00 X Rekenvoorbeeld Koopgarant

91 D Begrippenlijst 95

16 > Stedelijke vernieuwing, Rotterdam

26 > Jongeren en senioren behouden, Bladel

44 > Locatieontwikkeling, Lochem

54 > CPO bevorderen, Apeldoorn/Utrecht

72 > Beheer door bewoners, Culemborg

Het is een duidelijke tendens: de woningmarkt zal zich – en Noord-Brabant is hierop geen uitzondering – de komende tijd ontwikkelen van een aanbod- markt naar een vragersmarkt. Het woningaanbod moet zich daarom meer en meer richten op de vraag en op de veranderende wensen van de wooncon- sument, in plaats van dat de vraag zich moet (blijven) richten op het aanbod. Op een woningmarkt waarin het laatste te veel speelt ligt stagnatie op de loer. En dat kunnen we niet gebruiken. Als het aanbod onvoldoende aansluit bij de vraag bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd. En de vraag van de woonconsument – of het nu gaat om (groepen) jonge starters of juist ouderen, of huishoudens die wonen en werken willen com- bineren – is vaak heel divers. Omdat de ‘reguliere markt’ lang niet altijd vol- doende voldoet aan de kwaliteitsvraag van al die verschillende huishoudens, eisen woonconsumenten steeds meer een centrale rol op in het bouwproces. In onze provincie is, hoe paradoxaal ook, het aandeel van het particulier op- drachtgeverschap in de nieuwbouw de laatste jaren echter sterk afgenomen. De overheid – rijk, provincies en gemeenten – daarentegen wil het (collectief) particulier opdrachtgeverschap juist stimuleren.

Ik vind vooral initiatieven op het gebied van het collectief particulier op- drachtgeverschap (CPO) interessant. Niet alleen stelt CPO groepen mensen in staat hun specifieke woonwensen te realiseren, het bevordert nadrukkelijk ook de sociale samenhang in straat, buurt of wijk. Daarnaast kan CPO bij- dragen aan de betaalbaarheid van het wonen; een thema dat mij en velen met mij sterk bezighoudt. CPO kan (jonge startende) huishoudens met een smalle beurs helpen een start te maken in de koopsector. In ons bestuurs- akkoord ‘Vertrouwen in Brabant’ heeft het provinciaal bestuur de ambi- tie opgenomen de komende vier jaar 4.000 extra woningen voor starters te realiseren en CPO te ondersteunen. Beide doelstellingen kunnen elkaar onderling versterken! Om CPO de komende jaren financieel te ondersteunen werk ik momenteel een stimuleringsregeling uit, die naar verwachting be- gin 2008 wordt ingesteld. Kern van de regeling is een provinciaal fonds, dat de ‘financiële hobbels’ in de beginfase van een CPO-project helpt te nemen. De initiatiefnemers moeten voor ze de grond aankopen (en dus voor ze een

IV V

Handboek CPO voor gemeenten

hypothecaire lening kunnen afsluiten) allerlei kosten maken, bijvoorbeeld voor deskundige begeleiding, een architect of grondreservering. Met het fonds wil ik dergelijke financiële drempels verlagen en zo CPO-projecten een (soms noodzakelijk) zetje in de rug geven.

In mijn contacten met gemeenten en de ‘bouwwereld’ merk ik dat CPO leeft. Er is het nodige gaande, variërend van heel concrete initiatieven tot eerste ideeën. Ook zijn er nog veel vragen over deze thematiek bij gemeenten, maar ook bij woningbouwcorporaties en bij initiatiefnemers zelf. Met dit ‘Hand- boek CPO’ hopen we een groot aantal van die vragen te beantwoorden. Niet als blauwdruk: elk CPO-project is immers anders en brengt z’n ‘eigen dingen’ met zich mee. Wel als een richtinggevende vraagbaak, met als doel CPO in onze provincie verder op weg te helpen. Zodat we ook op die manier bijdra- gen aan de voortgang van de woningbouwproductie en het nodige aan kwa- liteit winnen.

Ik vind het van belang dat gemeenten CPO een volwaardige plek geven in hun woonbeleid en verankeren in de woonvisie. Dat betekent in mijn ogen niet dat CPO-initiatieven die nu spelen moeten wachten op ‘het beleid’. Al doende leert men, zo ook in CPO-projecten. Juist door te oefenen met CPO kan het gemeentelijke woonbeleid verder worden ingekleurd. ‘Bouwen, bou- wen, bouwen’ dus, ook als het gaat om CPO!

Xxxx Xxxx

xxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxx-Xxxxxxx

COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP IN NOORD-BRABANT:

TRADITIE EN TOEKOMST

VI VII

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: traditie en toekomst

COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP BINNEN EEN FORSE BRABANTSE BOUWOPGAVE

Noord-Brabant wacht nog een forse bouwopgave. De komende tien jaar zal de woningvoorraad nog met ongeveer 100.000 woningen moeten toenemen. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens te kunnen opvangen en om bestaande woningtekorten tot een meer acceptabel niveau terug te dringen. Nu de versnelling is ingezet – zowel in 2007 als 2008 wordt een groei van de woningvoorraad van tussen de 10.000 en de 11.000 woningen (netto) verwacht, en dat is ruimschoots boven het niveau van de laatste jaren – is het vervolgens dé opgave continuïteit in de woningbouwproductie te krijgen. Pro- vinciale woningmarktanalyses en -indicatoren laten zien, dat op het punt van versnelling en (vervolgens) continuïteit in productie de nodige inspanningen geboden blijven. Zowel wat de kwantiteiten als – en steeds belangrijker!! – de kwaliteiten betreft. De komende jaren zal het wonen en het verder verminde-

18.000

16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

25%

20%

15%

10%

ren van de woningbouwstagnatie dan ook een centraal thema blijven in het provinciale beleid.

Totale nieuwbouwproductie Noord-Brabant Aandeel Particulier Opdrachtgeverschap (%)

ANDERS ANTWOORDEN OP WOONWENSEN

Als het om voldoende voortgang van de woningbouw gaat, is het meer en meer essentieel dat vraag en aanbod op de woningmarkt voldoende aanslui- ten. Een (te grote) mismatch tussen vraag en aanbod betekent ook dat kwan- titatieve doelstellingen niet worden gehaald. Het gaat dus om die ‘match’. En dat is ook hét kernpunt van particulier opdrachtgeverschap (PO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO): dat de vrager, de woonconsument, zelf vorm en inhoud geeft aan het aanbod, zijn toekomstige woning.

Een eigen huis is, zeker ook in Brabant, een door velen gekoesterde wens. Zelf- bouw, al dan niet met vrienden en familie, maakt deel uit van een Brabantse traditie. Over de afgelopen 10 jaar gemeten is in Brabant gemiddeld jaarlijks zo’n 20% van de nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap (PO) gerea- liseerd. Daarmee ligt het Brabantse percentage duidelijk boven het landelijk gemiddelde, dat over de periode 1995-2006 op ca. 15% ligt. Opvallend, en in weerwil van het belang van een meer centrale rol voor de woonconsument, is wel dat het Brabantse percentage de laatste jaren sterk is afgenomen. In 2006 werd (nog maar) 14% in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd.

Het is dus van belang, dat de kwaliteitsvraag van de woonconsument veel meer centraal komt te staan in het bouwproces. En die vraag is heel divers. Naar prijs en woningtype, maar ook bijvoorbeeld als het gaat om het aanpas- baar en levensloopbestendig bouwen, het wonen in groepen of combinaties van wonen en werken. En dat alles vraagt om meer variëteit in het woning- aanbod. Rode draad hierin is het luisteren naar de (toekomstige) woonwensen van burgers. Hoe kan dat beter dan door de woonconsumenten zelf aan het roer te laten staan? Bij CPO ligt de realisatie van hun woonwensen in handen van de bewoners zelf, die daar tijd en energie in willen investeren. Ook de Provincie Noord-Brabant, zo blijkt uit het bestuursakkoord, vindt het van belang dat de komende jaren meer in CPO wordt gebouwd.

VIII IX

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: traditie en toekomst

Uit het Bestuursakkoord 2007-2011, ‘Vertrouwen in Brabant’

De woningbouw moet in Brabant vaart houden. Er wordt naar gestreefd dat er ieder jaar minimaal 10.000 woningen (netto) gebouwd worden. Omdat het belangrijk is om vooral jongeren aan Brabant te binden wordt met name de bouw van woningen voor starters bevorderd. De ambitie is om 4.000 woningen extra voor starters te bouwen in de komende 4 jaar. De provincie bevordert dat door gerichte maatregelen. Ook worden nieuwe vormen als col- lectief particulier opdrachtgeverschap bevorderd.

WAAROM WIL MEN De twee meest belangrijke redenen om zelf te bouwen zijn:

ZELF BOUWEN? • het woningaanbod is niet betaalbaar; door zelf en samen te bouwen wor-

den kosten bespaard;

Verder lezen • de kwaliteit van het aanbod sluit niet aan op de vraag; door zelf opdracht-

De brochure ‘Betaalbaar Xxxxxx in gever te zijn kan men ‘op maat’ bouwen.

Brabant’ (Provincie Noord-Brabant,

mei 2006) laat dertien voorbeelden zien De provincie geeft in het nieuwe bestuursakkoord prioriteit aan het bouwen van betaalbare woningbouw. Daarmee voor starters. Voor veel jonge, startende huishoudens in Brabant – maar ze- wordt een dwarsdoorsnede gegeven ker ook elders in den lande – is het vandaag de dag lastig een betaalbare van verschillende (creatieve) manieren, woning te vinden. Pilotprojecten, zoals bijvoorbeeld in de gemeente Bladel, waarop in Brabantse gemeenten betaal- hebben laten zien dat een collectieve aanpak van woningbouw aanzienlijke bare woningen zijn en worden gebouwd. kostenbesparingen oplevert. Daarmee worden de woningen betaalbaar en Aan bod komen ondermeer CPO en blijven de bewoners op een actieve en betrokken manier voor de lokale ge- startersleningen en diverse ontwikkelings- meenschap behouden. Maar ook een grote gemeente als Eindhoven stelt in en financieringsconstructies, zoals maat- haar coalitieakkoord dat men ‘meer aandacht wil geven aan CPO om, vooral schappelijk gebonden eigendom, die voor starters, betaalbare woningen mogelijk te maken en de buurtbinding te gebruikt zijn om woningen ook op termijn vergroten.’

betaalbaar en beschikbaar te houden voor de doelgroepen.

xxx.xxxxxxx.xx > wonen > wonen voor iedereen

CPO BIEDT DUS MOGELIJK- HEDEN, EN NIET ALLEEN VOOR STARTERS

Zeggenschap over bijvoorbeeld kwaliteit en ontwerp van de woning is het an- dere, belangrijke aspect dat bij CPO speelt. Dat zien we bijvoorbeeld terug in Eindhoven. De gemeente mikt niet op een specifieke doelgroep bij de ruimte die zij biedt voor CPO in de (nieuwbouw)wijk Meerhoven; ieder initiatief is welkom. Maar de gemeente wil nadrukkelijk wel haar burgers actief betrek- ken bij planning, ontwerp en uitvoering van woningbouwprojecten. Xxxxxxx moeten meer keuzevrijheid en zeggenschap krijgen in de kwaliteit van de wo- ning, de woonomgeving en zo in het realiseren van individuele woonwensen. Hieruit blijkt al dat men mogelijkheden zoekt om meer te bouwen dan alleen een verzameling huizen.

In de praktijk lopen de twee hierboven genoemde redenen door elkaar; star- ters beginnen met het ‘kosten-motief ’, maar ontdekken later dat zeggenschap een belangrijk winstpunt is. Anderen beginnen met zeggenschap en het ‘op maat’ maken van de gewenste woning en zien de ruimte voor die doelstelling toenemen omdat er kosten bespaard worden. Ze maken meer woning voor hetzelfde geld. Ook voor ouderen speelt de overweging dat er soms weinig ge- schikte of betaalbare woonruimte te vinden is, waardoor men niet in de eigen omgeving kan blijven wonen. Door CPO kunnen zij dit toch verwezenlijken.

Ook de doorstroming op de woningmarkt kan er bij gebaat zijn als mensen hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Enkele Bredase huurders die hun eigen woning wilden kopen maar daar de corporatie niet in mee kregen, zet- ten zelf in de jaren ‘90 een project op van uiteindelijk 37 woningen in de wijk Westerpark en vormen nu nog steeds een actieve bewonersvereniging. Ook pakken ouderen de kans om voorzieningen te delen, als alternatief voor het reguliere verzorgingshuis. In 2007 leverde dat in Boxmeer 12 appartementen met gemeenschappelijke voorzieningen op, die door ouderen zelf zijn ont- wikkeld. Al deze mensen lieten een woning achter en zorgden zo tegelijkertijd weer voor (enige) doorstroming.

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: traditie en toekomst

Gemeente Woningen Oplevering / planning

WAT GEBEURT ER AL? We noemden al een aantal voorbeelden van gerealiseerde projecten. CPO is

niet nieuw, maar nog wel tamelijk onbekend. In het schema en op de kaart hieronder staan CPO-initiatieven in Noord-Brabant. Deze lijst pretendeert niet

1 Alphen-Chaam starterswoningen in voorbereiding

2 Asten starterswoningen in voorbereiding

3 Bergeijk starterswoningen in voorbereiding

volledig te zijn en zal zeker door nieuwe ontwikkelingen achterhaald worden.

4 Bladel 3 projecten met 93 starters- en seniorenwoningen

opgeleverd in 2005-2007

5 Boekel 17 starterswoningen opgeleverd in 2007

6 Boxmeer 12 seniorenappartementen met gemeenschappelijke voorzieningen

opgeleverd in 2007

17 16

7 Boxtel starterswoningen in voorbereiding

8 Breda 37 doorstroomwoningen opgeleverd in 1998

9 Deurne starterswoningen in voorbereiding

10 Drimmelen starterswoningen in voorbereiding

11 Eersel starterswoningen in voorbereiding

10 25

12 Eindhoven 4 projecten met 199 koop- en huurwoningen

12 Eindhoven 2 projecten gericht op herstructurering en doorstroming

opgeleverd in 1984-2001 in voorbereiding

8 13

22 7

4 11

5 6

12 18 9

24 2

13 Gilze starterswoningen in aanbouw

14 Grave starterswoningen in voorbereiding

15 Hilvarenbeek starterswoningen in voorbereiding

16 Landerd seniorenwoningen in voorbereiding

17 Lith starterswoningen in voorbereiding

18 Nuenen starters- en seniorenwoningen in voorbereiding

19 Oisterwijk starterswoningen in voorbereiding

19 Oisterwijk 10 seniorenbungalows opgeleverd 1995

20 Sint-Oedenrode starterswoningen in voorbereiding

21 Steenbergen starterswoningen in voorbereiding

22 Tilburg starterswoningen in voorbereiding

23 Uden starters- en doorstroomwoningen in voorbereiding

24 Waalre starterswoningen in voorbereiding

25 Waalwijk huur- en koopwoningen in voorbereiding

XII XIII

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: traditie en toekomst

Uit een provinciale inventarisatie onder alle 68 Brabantse gemeenten blijkt dat 26 gemeenten al actief met het thema CPO bezig zijn, soms ook al in de vorm van concrete projecten.

Nog eens 36 gemeenten hebben wel belangstelling om met CPO aan de slag te gaan, waarvan er 15 aangeven dat CPO een plaats heeft of op korte ter- mijn krijgt in het gemeentelijk woonbeleid cq. een woonvisie. Conclusie: een groot aantal gemeenten is of gaat op korte termijn actief aan de slag met CPO.

JA, gemeente is al concreet NEE, de gemeente is nog niet NEE, geen CPO / weet niet bezig met CPO met concrete projecten bezig,

(=concrete projecten) denkt er wél serieus over na

26 gemeenten (38%) 36 gemeenten (53%) 6 gemeenten (9%) waarvan 15 gemeenten aangeven het

thema in toekomstig woonbeleid op te nemen (22%)

Bron: inventarisatie door Provincie Noord-Brabant, januari 2007

Hoe ze dat doen is nog wel de vraag; wat opvalt is dat op veel plaatsen nog niet echt operationeel wordt gedacht en het ontbreekt aan helder geformu- leerd beleid en bijbehorende middelen. Op ambtelijk niveau ontbreekt vaak de kennis om processen die van onderop starten goed te begeleiden. De één vervalt in een veelheid aan gedetailleerde regels en voorwaarden, de ander faciliteert te weinig waardoor initiatieven blijven ‘zwemmen’. Hetzelfde geldt voor woningcorporaties: ook bij hen is er vaak nog onvoldoende kennis over de rol die zij kunnen spelen in CPO-projecten.

Verder lezen

Brochure ‘Bouwen in eigen beheer werkt; een handleiding voor dorpsraden om betaalbare nieuwbouwwoningen voor starters op de woningmarkt mogelijk

te maken’ (PON Instituut voor advies, onderzoek en ontwikkeling in

Noord-Brabant, 2004). xxx.xxxxxxxxxx.xx.

Het initiatief voor een CPO-project komt vaak van onderaf; burgers die el- kaar vinden en de gemeente benaderen. Zoals gezegd hebben veel gemeen- ten nog geen duidelijk beleidskader om deze initiatieven aan te toetsen. De bestuurlijke wil is er wel, maar gemeenten maken nog te vaak pas op de plaats (“we moeten eerst beleid ontwikkelen”). Het is dan de kunst om het initiatief niet te frustreren door in ‘hun procestijd’ het gemeentelijk beleid (volledig) te ontwikkelen. Beter is het om snel te komen tot een (eerste) beleidskader, waarbinnen het betreffende project uitgewerkt kan worden. Het benoemen van een proef- of pilotproject kan hierbij helpen, omdat met die status niet direct allerlei precedenten geschapen worden.

Er is overigens een handleiding gemaakt over het CPO-proces vanuit het per- spectief van dorpsraden. Deze leunt sterk op de ervaringen in Bladel, waar de dorpsraden een actieve rol hebben gespeeld bij CPO-initiatieven.

WAT DOET DE PROVINCIE? De Provincie Noord-Brabant heeft als doelstelling geformuleerd in de ko-

mende bestuursperiode 2007-2011 het CPO te bevorderen en te ondersteu- nen. Dit doet zij onder meer door te wijzen op mogelijkheden, voorbeelden en regelingen voor CPO. Dit handboek past ook in die lijn. Immers, de eerder genoemde provinciale inventarisatie van begin dit jaar leert, dat rondom het thema CPO nog de nodige vragen leven. Dit handboek wil helpen om han- den en voeten te geven aan het voorgenomen beleid. Ook werkt de provincie momenteel een ‘stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgever- schap’ uit, die naar verwachting begin 2008 zal worden ingesteld. Kern van deze regeling is een provinciaal ‘CPO-fonds’, dat er op gericht is om CPO- projecten in de eerste fase financieel te ondersteunen. In die eerste fase wor- den immers kosten gemaakt, bijvoorbeeld voor professionele begeleiding, een architect, vergaderingen en het oprichten van een rechtspersoon. De deelne- mers kunnen hiervoor niet altijd voldoende geld voorschieten, in afwachting van een concreet plan en de grondaankoop op basis waarvan een hypotheek afgesloten kan worden.

XIV XV

Handboek CPO voor gemeenten

TYPISCH BRABANTS

Met de stimuleringsregeling kunnen groepen in deze beginfase financiële ondersteuning krijgen. Aanvragen lopen via de gemeente, die nadrukkelijk medewerking dient te verlenen aan het betreffende CPO-project. Er moet bouwgrond zijn, zodat het project ook een reële kans van slagen heeft. Ook is professionele begeleiding een voorwaarde. Naar verwachting zal het pro- vinciale CPO-fonds worden ondergebracht bij het Stimuleringsfonds Volks- huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), die de provinciale regeling gaat uitvoeren. Het voor te financieren bedrag zal, afhankelijk van de prijs van de woningen, deels als subsidie en deels als lening verstrekt worden. Het ‘lening- deel’ dient terugbetaald te worden zodra de hypotheken afgesloten zijn. Met deze ‘revolverende’ gelden kunnen vervolgens weer nieuwe CPO-initiatieven worden ondersteund. Zoals het zich nu laat aanzien zal het provinciale CPO- fonds € 4 miljoen bedragen. Definitieve besluitvorming hierover vindt plaats tegen het einde van dit jaar.

Dit handboek vertelt veel over de processen die schuil gaan achter de manier van werken bij CPO. Het probeert gemeenten of woningbouwcorporaties te ondersteunen bij het werken met CPO. Maar wat betékent CPO nu precies voor de mensen die het moeten doen? Klassieke projectontwikkeling gaat vooral over instituties, over grondposities, over woningbouwplanning. Maar CPO is letterlijk – vanaf het begin – mensenwerk: met elkaar bezig zijn en met je eigen woning- en woonomgeving. Samen de tegenvallers in het proces verwerken, maar ook de successen delen. Je eigen woning tot stand zien ko- men, je eigen “droom” waar gemaakt zien worden.

Het sociale belang van wat mensen met elkaar tot stand brengen wordt, zo is mijn ervaring, door bestuurders van gemeenten en corporaties nog steeds zwaar onderschat. Binnen een samenleving die vergaand individualiseert, en door geleidelijke processen van schaalvergroting ook anonimiseert, zou CPO een instrument van bestuurders moeten zijn. CPO levert betrokken mensen en een sociale omgeving op. Dat zult u zien aan deze voorbeelden.

Xxxxx Xxxxxxxxxx, Voormalig wethouder Bladel

XVI XVII

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: Typisch Brabants

Totaal aantal woningen: 30

Soort:

4 huurwoningen voor starters en 2 huurwoningen voor senioren; 7 koopwoningen voor senioren en 13 koopwoningen voor star- ters; 4 (koop/huur) appartementen boven nieuwe multifunctionele accommodatie.

De koopwoningen voor starters zijn onder Koopgarantvoorwaarden verkocht. Alle woningen zijn bestemd voor leden van de lokatievereniging Hoogeloon.

Planning:

Start bouw: medio 2006

Oplevering: medio 2007

Partijen:

Opdrachtgever: Woningstichting De Zaligheden, Eersel en Locatievereniging Coppens, Hoogeloon

Architect: Architectuur Stedenbouw Xxx Xxxxxxx B.V., Bergeijk

Aannemer: Bouwbedrijf van der Heijden B.V. Hoogeloon Extern adviesbureau: zowel de kopers als de huurders zijn als vereniging begeleid door Adviesbureau “Bouwen in eigen Beheer”, Eindhoven

HOOGELOON, GEMEENTE BLADEL

Eind 2003 trok Xxxxxxx Xxxxxxxxxx definitief uit haar bedrijfshuisvesting in Hoogeloon. Daarmee kwam midden in het dorp een grote locatie beschik- baar. Met name de centrale ligging van dit ca. 14.000 m* grote gebied maakte het extra aantrekkelijk om het een bijzondere invulling te geven, zowel func- tioneel, stedenbouwkundig als architectonisch.

Het hele dorp hield zich bezig met het vertrek van het bedrijf en wat er zou moeten gebeuren met de vrijkomende ruimte. Voor het college van B&W van de gemeente Bladel was die betrokkenheid aanleiding om met de gemeen- schap van Hoogeloon een brede discussie te voeren over de invulling van die plek. En het was vooral de gemeenschap van Hoogeloon zelf die de uitein- delijke oplossingen formuleerde. Het kreeg allemaal zijn plek in het ‘Master- plan Dorpscentrum Hoogeloon’, dat in juli 2004 door de gemeenteraad van Bladel werd vastgesteld. Een van de oplossingen binnen dit masterplan was het CPO-project.

Xxxxx Xxxxxxxxxx, toen wethouder van de gemeente Bladel zocht contact met de voorzitter van de Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx. Zij hadden beiden gezien wat er een paar kilometer verderop in Casteren gebeurde en deelden hun enthousiasme voor CPO. Samen gingen ze op zoek naar mensen die de kar wilden trekken; en die vonden ze ook.

Xxxx xxx Xxxxxxxx (voorzitter), Ton van de Zanden en Xxxx Xxxxxxxxxxxx werden de drijvende krachten achter ‘Locatieverening Coppens’. Zij zorgden onder andere voor de uitvoering van het Masterplan: naast koop- en huurwo- ningen voor starters en senioren wordt een nieuwe multifunctionele accom- modatie gerealiseerd een centrale groen- en speelvoorziening aangelegd.

XVIII XIX

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: Typisch Brabants

Aantal woningen: 17

Soort: Starterswoningen, gemiddelde V.O.N.-prijs € 156.000 (gemiddeld getaxeerde marktwaarde: € 215.000)

Planning:

Start bouw: mei 2006

Oplevering: juni 2007

Partijen:

Architect: Xxx Xxxxxx, Van den Pauwert Architecten BNA Aannemer: Xxxxxx Xxxxxxxxxxx B.V., Eindhoven Adviesbureau: vereniging is begeleid door “Bouwen in eigen Beheer”, Eindhoven

BOEKEL

Mei 2007. De zeventien leden van de Kopersvereniging Starters Boekel heb- ben bijna drie jaar van veel vergaderen, veel beslissen en soms ook water bij de wijn doen achter de rug. De vereniging bestond uit allemaal twintigers, gehecht aan het eigen dorp. Zoals Xxxx xxx Xxxxxxx, die na haar studietijd in Tilburg rap terugkeerde naar Boekel. “Ik ben gewoon geen stadsmens. Hier ben je meer met de mensen onder elkaar.” Samen met een groep andere jonge mensen uit Boekel heeft ze het voor elkaar gekregen: in juni 2007 zijn ze aan de Sleutelbloem opgeleverd, twee vierkappers en drie driekappers. Bedoeld voor en bewoond door starters uit het dorp.

Toen het plaatselijke CDA in 2004 een informatieavond over collectief bou- wen in eigen beheer belegde, was Xxxx xxx Xxxxxxx er bij. De gemeente gaf aan dat er mogelijkheden waren, maar dat het vervolg wel vanuit de Boekelse jongeren zelf moest komen. Met twee vrienden besloot Xxxx te zorgen dat dat vervolg er kwam. De drie initaitiefnemers zochten en vonden 31 mede- standers, die bereid waren zich te verenigen, geld in te leggen en zich in te spannen. Als voorzitter deed Van Haandel dat ook. “Het is wel heel druk geweest. En taai.”

Ze belegde een avond voor de inwoners van Boekel, ging het gesprek aan met politieke partijen, sprak tijdens vergaderingen van de gemeenteraad. “Veel bouwgrond heeft Boekel niet, en het meeste is in handen van projectontwik- kelaars. We moesten de politiek zien te overtuigen dat dit de manier was om jongeren in het dorp te houden.” Het lukte nipt: met zeven tegen zes stem- men ging de raad akkoord om zeventien kavels in het bestemmingsplan Lage Schoense beschikbaar te stellen.

Het project in Boekel maakt duidelijk wat er kan gebeuren als CPO al in een vroege fase ‘politiseert’. Er is dan zeer veel doorzettingsvermogen van de initiatiefnemers nodig. Het had met hulp van de gemeente (door de regie in handen te nemen, in een beleidskader voorwaarden te formuleren, locaties te zoeken, en het product CPO enthousiast uit te dragen) een stuk sneller kun- nen gaan in Boekel. Maar beretrots zijn ze wel daar in Boekel. En terecht.

XX XXI

Handboek CPO voor gemeenten CPO in Noord-Brabant: Typisch Brabants

Aantal woningen: Circa 325

Soort: Huurwoningen 35% - koop en Koopgarant 65%

Grondgebonden woningen 75% - appartementen 25% Alle bewoners nemen deel aan Domijnhuis

Planning:

Stedenbouwkundig plan: Gereed najaar 0000 Xxxxxxxxx door bewoners: Start 1e kwartaal 2007 Start bouw fase 1: Begin 2008

Oplevering: Vanaf voorjaar 2009

Partijen:

Opdrachtgever: Domein

Ontwikkeling: Domein in samenwerking met toekomstige bewoners

Samenwerking: Gemeente Eindhoven

Architect: Aan te stellen door ontwikkelvereniging van bewoners

Begeleiding: BIEB (Bouwen In Eigen Beheer)

Stedenbouwkundige: BDG, Zwolle

BLOEMENBUURT-ZUID, EINDHOVEN

Een uitgebreid onderzoek stelde dat de 306 huurwoningen in Bloemen- buurt-Zuid in Eindhoven in dusdanig slechte bouw- en woontechnische staat verkeerden dat renovatie niet haalbaar was. De gemeente, woningbouwcor- poratie Domein en de bewoners hebben daarom de handen ineen geslagen voor de herbouw van de wijk. Een van de meest opvallende initiatieven is het CPO. Domein wil dat toekomstige huurders of kopers van Bloemenbuurt- Zuid zoveel mogelijk medeopdrachtgever worden van hun toekomstige wo- ning. Samen met Bureau BIEB ontwikkelde Xxxxxx haar eigen variant van CPO en noemt dat ‘Do-mijn-huis’. Ton Mans van Xxxxxx: “Wij gaan ervan uit dat ruim de helft van de bewoners ook na de vernieuwing in de wijk blijft wonen. Wij spannen ons in om dat ook voor elkaar te krijgen. De bewoners van Bloemenbuurt-zuid hebben via allerlei kanalen aangegeven dat de geva- rieerde samenstelling van de bevolking en de warme geborgen uitstraling van de bebouwing behoren tot de kernkwaliteiten van de buurt. Onze ambitie is om deze kernwaarden in de vernieuwde wijk vast te houden”. Domein investeert overigens niet uitsluitend in woningen maar ook in leefbaarheid en voorzieningen.

Je eigen huis ontwikkelen, daar droomt toch iedereen van? Voor kopers van de huizen van Blok G wordt die droom werkelijkheid. “Heel mooi, leuk én spannend dat we de kans krijgen om ons eigen huis te ontwerpen”, vat huur- der en toekomstig koper Xxxxxx Xxxx samen. “We zijn als kopers uiteraard ontzettend enthousiast om samen iets moois van dit bijzondere project te maken.”

De totale wijk is opgedeeld in blokken. BIEB adviseert Xxxxxx over de aan- pak en ze begeleidt de mensen die per blok een ‘CPO-ontwikkelvereniging’ gaan vormen. Xxxxx Xxxxxx, projectleider bij BIEB: “Het is niet niks als je hoort dat het huis waar je fijn woont over een tijdje tegen de vlakte gaat. Mis- schien is het voor sommige bewoners nu nog moeilijk voor te stellen, maar de huurders krijgen voor de sloop van hun huidige woning iets moois terug. Dat weet ik zeker”.

Mensen maken de stad daar in Eindhoven.

XXII XXIII

Handboek CPO voor gemeenten

Handboek CPO voor gemeenten in de provincie Noord-Brabant November 2007

Nadere inlichtingen:

Xxxx Xxxxxxxx

Telefoon (000) 000 00 00,

E-mail xxxxxxxxx@xxxxxxx.xx

Xxxx Xxxxxxxxxx

Telefoon (000) 000 00 00,

E-mail xxxxxxxxxxx@xxxxxxx.xx

U kunt deze uitgave bestellen bij het servicecentrum van de Provincie Noord-Brabant

Telefoon (000) 000 00 00

E-mail 0000@xxxxxxx.xx

Provincie Noord-Brabant

Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving Postbus 90151

5200 MC ‘s-Hertogenbosch

Telefoon (000) 000 00 00

E-mail xxxx@xxxxxxx.xx

Internet xxx.xxxxxxx.xx/xxxxx

XXIV

BOUWEN MET BURGERS

HANDBOEK CPO VOOR GEMEENTEN

WONINGVOORRAAD

1945 - 1970

28%

100%

3 kamers

4 kamers

100%

34%

100%

19%

meergezins

eengezins

29%

71%

38%

5 kamers

Koop

56%

Huur

44%

1 + 2 kamers

50%

22%

vanaf 1971

Aantal zelfstandige woningen 6.913.588

woningen

vooroorlogs

De Nederlandse woningvoorraad per 2006 omvat 6,9 miljoen zelfstandig bewoonde woningen voor 7,1 miljoen huishoudens, en beiden nemen nog steeds toe. Het grootste deel van de voorraad is gebouwd na de Tweede Wereldoorlog door overheden, ontwikkelaars en woningcorporaties.

Veel Nederlanders willen zelf een woning (laten) bouwen. Het particulier opdrachtgeverschap (PO) krijgt echter, vooral in de grote steden in het westen, nog weinig voet aan de grond. Het aandeel opgeleverde woningen in PO is landelijk gedaald van 17% in 2000 naar 11% in 2006 (cijfers CBS). De wens om in particulier opdrachtgeverschap te bouwen leeft dan ook breder dan de daadwerkelijke realisatie. Volgens het WoON onderzoek uit 2006, heeft 33% van de 975.000 zoekenden naar een koopwoning belang- stelling voor PO.

INLEIDING

SAMEN BOUWEN AAN EEN BUURT De woonwensen van burgers veranderen sterk en differentiëren steeds meer.

Dit gebeurt onder invloed van welvaartgroei, individualisering, verandering van leefstijlen en dergelijke. De verschillende bevolkingsgroepen, voor zover de bevolking zich in groepen laat onderbrengen, stellen diverse eisen aan hun woning en leefomgeving. De huidige bouwcultuur is echter nog steeds aan- bodgericht te noemen. Voor veel mensen komt dit aanbod te weinig overeen met hun actuele vraag, kwalitatief, kwantitatief of budgettair.

Sommige burgers gaan dan actief op zoek naar woningen die wel aan hun in- dividuele eisen voldoen: ze willen niet langer gehuisvest worden, maar zich- zelf huisvesten. Dit geldt niet alleen voor welgestelde burgers, maar steeds meer ook voor middengroepen en starters op de woningmarkt. Ook zij wil- len bij hun eerste woning zoveel mogelijk een maatpak. Deze mensen nemen geen genoegen met standaardwoningen die voor hen zijn bedacht, maar wil- len zelf invulling geven aan hun woonomgeving. En krijgen daarbij waar voor hun geld, al was het maar omdat ze van iedere euro weten waar en waarom hij besteed is. Deze groepen kiezen er steeds vaker voor om de krachten te bun- delen en samen vorm te geven aan hun woonwensen.

Die krachtenbundeling is eenvoudig te verklaren vanuit kostenbesparing, ‘samen sta je sterk’ en ‘gedeelde smart is halve smart’. Ook speelt een rol dat mensen als een soort tegenwicht van individualisering en globalisering, behoefte hebben om lid te zijn van een gemeenschap. Daarbinnen werken ze aan hun eigen ontplooiing en komen ook vraagstukken van zingeving aan de orde. Ondanks de globalisering, – die ervoor zorgt dat ze van veel gemeen- schappen tegelijk, en zonder grenzen, lid kunnen zijn – hebben deze gemeen- schappen ook een lokaal karakter.

Dit speelt zeker mee bij het starten van initiatieven om samen niet alleen wo- ningen maar ook een buurt te bouwen. Dat noemen we collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

CPO IN HET SPECTRUM

VAN OPDRACHTGEVERSCHAP

Onder collectief particulier opdrachtgeverschap verstaan we dat particulieren zich organiseren in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die een kavel verwerft en als opdrachtgever optreedt. De rechtspersoon besluit zelf met welke partijen het project wordt uitgevoerd. De woningen worden in groepsverband en voor eigen gebruik gerealiseerd.

Omdat er zelf invulling gegeven wordt aan gezamenlijke en individuele wen- sen kunnen vraag en aanbod veel beter op elkaar worden afgestemd en kun- nen groepen bediend worden die tot nu toe op de reguliere markt buiten de boot vielen. Met CPO wordt de opgave immers betaalbaar, en wordt tijd en energie verdeeld over meer mensen.

In diverse projecten is keer op keer gebleken dat de sociale effecten van CPO niet te onderschatten zijn; er ontstaat een buurt voordat er twee stenen op elkaar liggen. De deelnemers voelen zich betrokken bij elkaar, bij de woning en bij de buurt als geheel.

Voor bestuurders betekent kiezen voor CPO echt inhoud geven aan zeg- genschap van burgers door de bouwkolom om te keren. Door onder andere kostenvoordelen biedt CPO mogelijkheden aan groepen mensen die anders niet aan een koopwoning kunnen komen. Daarnaast is door het omdraaien van de bouwkolom de betrokkenheid van toekomstige bewoners met hun woonomgeving vanaf het begin verzekerd, niet alleen emotioneel maar ook financieel. De burger is immers niet langer ‘woonconsu- ment’ maar ‘woonproducent’.

Collectief bouwen staat in dit handboek centraal. Het kent veel voordelen die hiervoor genoemd zijn. Voordelen die niet alleen de bewoner ten goede komen maar ook de stad, het dorp, de gemeenschap als geheel.

De vraag naar invloed en keuze bij de indeling en uitrusting van de eigen woning en de directe omgeving ervan, kan echter op meer manieren beant- woord worden. Om CPO in een spectrum te plaatsen noemen we hier meerdere vormen.

Het spectrum loopt van individuele bouw waarbij de particulier alles zelf bepaalt, tot aan consumentgerichte bouw door een ontwikkelaar waarin de consument keuzevrijheid uit een aantal opties geniet, zonder zelf de band- breedte van die keuzes te bepalen of mee te beslissen met welke partijen de woning gemaakt wordt.

gevoerd. Het verschil tussen PO en CPO is meer dan een organisatieverschil. Het komt tegemoet aan speciale woonwensen die mensen samen delen; het opent een kans op een woning die individueel niet haalbaar zou zijn en het sluit aan op bouwen in hoge dichtheid, waarbij mensen veel met elkaar te maken krijgen en daarover onderlinge afspraken kunnen maken.

• Particulier opdrachtgeverschap is een manier om de woningbouw een meer vraaggericht karakter te geven. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond koopt of in erfpacht krijgt en daarna zelf bepaalt met welke partijen zijn of haar woning wordt gereali- seerd.

• Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is hier een afgeleide van: particu- lieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, en treden zo op als opdrachtgever naar architect en aannemer. Uiteindelijk worden de woningen dus in groeps- verband gerealiseerd.

• Mede-opdrachtgeverschap is een vorm waarbij de professionele ont- wikkelaar of een corporatie beschikt over bouwgrond of een herstruc- tureringslocatie en daar bewoners bij werft om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. Het kan ook dat de ontwikkelaar op basis van een (door hem) verzamelde groep toekomstige bewoners een grondpositie krijgt toe- gewezen.

• Consumentgerichte projectontwikkeling is traditionele projectontwikke- ling waarbij de koper veel keuzes voor wat betreft de woning kan maken. De grondpositie ligt bij de ontwikkelaar, evenals de keuze voor partijen waarmee gebouwd wordt. De koper komt in beeld wanneer een uitgewerkt ontwerp in de brochure staat, compleet met prijzen en keuzeopties.

Particulier opdrachtgeverschap (PO) op vrije kavels is een bekend verschijnsel en in vrijwel iedere gemeente worden van tijd tot tijd individuele kavels uitge- geven. Deze vorm biedt de particulier maximale individuele vrijheid.

Beleidsmatig interessanter zijn de CPO-projecten. CPO is nog minder bekend, hoewel het een snelgroeiend fenomeen is en er al diverse projecten zijn uit-

CPO IN HET SPECTRUM

VAN OPDRACHTGEVERSCHAP

Met mede-opdrachtgeverschap wordt op beperkte schaal ervaring opgedaan en het is wel duidelijk dat het proces zowel naar CPO als naar consument- gerichte projectontwikkeling kan overhellen. Waar het om gaat is hoe zeggen- schap en risico verdeeld worden tussen ontwikkelaar en toekomstige bewo- ners.

In de bijgaande illustratie wordt het spectrum van zeggenschap getoond, van volledig bij PO tot aan keuzes maken bij het consumentgerichte bouwen door ontwikkelaars. De grens tussen zelf opdracht geven en een woning afnemen met meer of minder zeggenschap loopt, zoals hierboven al genoemd, in feite door het gebied van het mede-opdrachtgeverschap.

XXX

CONSUMENTGERICHT

XXXX stelde in de Nota Wonen (2000) als doel dat in 2005 een derde van de nieuwbouw via particulier opdrachtgeverschap moet worden gerealiseerd, individueel of collectief. Dit doel is niet bereikt, het aandeel PO in de bouwpro- ductie is juist teruggelopen zo blijkt uit de CBS-cijfers. Er is wel voor gezorgd dat de thema’s opdrachtgeverschap en zeggenschap op de agenda zijn gezet om daar, aansluitend op de tijdgeest van individuele keuzes en maatwerk niet snel meer af te komen. Bovendien is er tijd nodig om aan deze nieuwe manier van werken te wennen.

Verder lezen

Prijs bij collectief

particulier opdrachtgeverschap

Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap

SEV, xxxx://xxx.xxx.xx/

In veel provinciale coalitieakkoorden is (C)PO inmiddels wel opgenomen als strategie om bij te dragen aan het verwezenlijken van ambities op het gebied van betrokkenheid, huisvesting of ruimtelijke ordening. Provincies stimuleren en faciliteren (C)PO bij hun gemeenten.

Collectief

ontwikkelen

Individueel invullen

Voor het werken met een groep bewoners als ontwikkelaar is het goed om in een notendop te zien hoe dat ontwikkelproces er uitziet. Het kent in het algemeen twee fasen, waarin een balans wordt gezocht tussen de collectief te nemen be- slissingen en de individuele keuzes binnen de eigen woning.

Daaraan vooraf gaat een traject waarin mensen elkaar treffen en dromen over gezamenlijk bouwen en wonen. Dat doen ze in eigen tijd; voor de gemeente wordt het concreet wanneer deze groep om een locatie gaat vragen en zich als een volwaardige opdrachtgever gaat organiseren en presenteren.

Het zandlopermodel (bron: De Regie)

1. In de collectieve fase wordt samengewerkt aan de omgeving en het ‘kader’ van de woningen.

2. In de initiatieffase krijgt ieder lid door loting een rangnummer .

3. De wensen en eisen trechteren naar een gezamenlijk gedragen voorstel. De groep ontwerpt een gezamenlijk plan: woningtype, aantallen, buitenruimtes en eventuele extra voorzieningen.

4. Kavelkeuze: pas als er een compleet plan ligt met duidelijkheid over situering, woningtypen en eventuele gestandaardiseerde opties, alles voorzien van be- trouwbare prijzen, worden de woningen verdeeld aan de hand van de rang- nummers.

5. In de individuele fase wordt de individuele woning verder ingevuld en is er ruimte voor maatwerk, voor eigen rekening. Na de kavelkeuze concentreren de leden zich begrijpelijkerwijs meer op de eigen woning en worden de keuzes ‘achter de voordeur’ gemaakt.

Kavelkeuze

Na de raadsverkiezingen van 2006 hebben ook veel gemeenten op een of an- dere manier ambities geformuleerd rond met name CPO. In een groot aantal gemeenten is er een relatie gelegd tussen CPO en betaalbare starterswoningen. Niet toevallig natuurlijk: de situatie van starters op de woningmarkt is overal een probleem. CPO zet als oplossing voor dit probleem echt zoden aan de dijk. Uit onderzoek naar gerealiseerde CPO-projecten blijkt dat de stichtingskosten fors onder de marktwaarde kunnen liggen.

WOONVISIE

1

LEESWIJZER HANDBOEK CPO Veel gemeenten hebben een bestuurlijke ambitie geformuleerd met betrek-

king tot CPO en staan op het punt die te vertalen in een ‘operationeel beleids- kader’. Het is tijd om de plannen uit te voeren!

Het Handboek wil een praktische hulp zijn bij het vormgeven en vervolgens uitvoeren van CPO-ambities. Het besteedt aandacht aan het verloop van een project en wat de gemeenten daarbij kunnen doen. Voorop staat dat de groep het project trekt, niet de gemeente. De gemeente is vooral faciliterend.

Hoofdstuk 1 t/m 3 Woonvisie, beleid en werving

Hoofdstuk 4 t/m 8 Initiatief, ontwerp, grond,

bouw en beheer

Veel gemeenten zullen eerst ervaring willen opdoen met een project voordat ze een alomvattend beleid uitwerken. Voor die gemeenten wordt in hoofdstuk 4 en verder een project gevolgd van initiatief naar ontwerp, grondlevering, bouw en beheer. Veel vragen die hierbij spelen worden beantwoord. Het is evenals bij een project van reguliere ontwikkelaars vaak zo dat de gemeente alleen kaders stelt en deze bewaakt. Ontwikkelen is niet de taak van de gemeente.

Voor gemeenten die het projectniveau kennen en CPO in beleid willen ver- ankeren wordt in hoofdstuk 1 de plek van CPO in een woonvisie geschetst. Hoofdstuk 2 en 3 helpen bij het opstellen van randvoorwaarden, het werven van groepen en de vraag in hoeverre de gemeenten groepen gaat ondersteu- nen of niet.

Het handboek is geen receptenboek, daarvoor leent de materie zich niet. Groepen zijn specifiek, locaties zijn specifiek en het beleidsveld waarbinnen een gemeente CPO wil inzetten kent ook iedere keer weer eigen motieven en accenten. Beleid maken en uitvoeren is tenslotte maatwerk.

Dit handboek stelt je op de hoogte van wat er per fase speelt in een CPO-pro- ject. Daarmee ben je voorbereid op de verschillende vragen die een groep kan stellen. Daarnaast geeft het handboek voorbeelden van verschillende aspec- ten van CPO.

Een woonvisie maak je om vraag en aanbod (huidig en toekomstig!) zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Zo speel je in op de vraag naar woningen en woonmilieus en geef je structuur aan de verschillende krachten in het veld. Als je CPO opneemt in je woonvisie, sta je voor minder verrassingen wanneer zich een groep meldt die wo- ningen wil laten bouwen.

Neem CPO op in je woonvisie, maar ga ook morgen

aan de slag met CPO!

WAAROM CPO OPNEMEN IN DE GEMEENTELIJKE WOONVISIE?

Verder lezen

Provincie Noord-Brabant,

Wonen met visie – Handreiking voor een gemeentelijke woonvisie, 2004 xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxx

Een CPO-groep neemt zelf de touwtjes in handen en geeft opdracht tot ont- werp en bouw. Als gemeente heb je hier een regierol in: je stelt kaders, vraagt om het inbouwen van zekerheden en toetst de plannen aan de randvoorwaar- den. Wat je wel en niet doet om die rol te vervullen en welke keuzes je daarbij maakt, kun je vastleggen in de woonvisie.

Een regelmatig voorkomend scenario: particulieren hebben een plan voor woningen die ze willen laten bouwen en kloppen aan bij de gemeente voor een stuk grond om hun plannen op te realiseren. Dat is de ideale gelegenheid om te experimenteren met CPO en er ervaring mee op te doen. Maar het kan ook een lastige opgaaf zijn als het bestaande beleid niet geschikt is om ade- quaat op zo’n groep actieve burgers te reageren.

Of je nu wel of niet al eens eerder een CPO-vraag hebt gekregen, het is raad- zaam om in je woonvisie de kaders te bepalen die je aan zulke initiatieven wilt stellen.

De woonvisie behelst in het algemeen:

• de (toekomstige) woningvraag;

• het beheer van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving;

• het aanpassen van de bestaande woning- en gebouwenvoorraad;

• de woonruimteverdeling;

• de strategische nieuwbouw;

• het grondbeleid.

Bron: Provincie Noord-Brabant

VOOR WELKE BELEIDSVRAGEN KAN CPO ALS INSTRUMENT DIENEN?

CPO levert zeggenschap op voor inwoners. Omdat CPO echter op veel meer vlakken voordelen heeft, is het een goed instrument om de gemeentelijke bouwopgave kwantitatief en kwalitatief in te vullen. Daar plukt niet alleen de woonconsument de vruchten van, maar ook de gemeente. Er liggen voordelen op het vlak van:

• sociale cohesie en vernieuwing

• zeggenschap

Om over na te denken

In eerste instantie zal CPO leiden tot meer doorstroming, maar blijft dat ook zo? Wie eenmaal gehuisvest is in een eigengebouwde ‘droomwoning’ zal wellicht pas weer verhuizen als er een nieuwe droomwoning gebouwd kan worden. De eerste droom- woning blijft dan achter. Is die woning wel de droom van een ander?

Het lijkt van wel. Omdat blijkt dat de meeste CPO-woningen niet zeer apart of spe- cifiek worden ingedeeld. Maar ook omdat CPO-woningen vaak van goede kwaliteit zijn: het blijkt dat particulieren andere keuzes maken over materiaalgebruik en afwerking dan projectontwikkelaars en dat daardoor kwalitatief betere woningen worden gebouwd. Als een groep particulieren dan ook nog enigszins flexibele wo- ningen laat bouwen, is het risico van onverkoopbare woningen zeker niet groter. Bij verschillende CPO-projecten zijn antispeculatiebedingen nodig, om te voorkomen dat er mensen alleen meedoen voor de winst. Dat zegt iets over de kwaliteit en waarde van de CPO-woningen! Een particulier bouwt voor de toekomst. Dat is z’n eigen toekomst als bewoner, maar ook als verkoper van een woning.

• kansen voor bijzondere (doel)groepen

• doorstroming

• betaalbare woningbouw

• functiemenging

CPO DRAAGT BIJ AAN SOCIALE SAMENHANG

In grote steden wordt het gebrek aan sociale cohesie vaak als probleem erva- ren, in kleine kernen komt dat minder voor. De betrokkenheid van particulie- ren en de voorbeeldfunctie die van een CPO-project uitgaat hebben een meer- waarde voor stedelijke vernieuwingsprojecten en leveren een bijdrage aan de kwaliteit, de differentiatie en de sociale samenhang in een wijk.

CPO ‘LOKT’ BEPAALDE GROEPEN NAAR EEN GEBIED, OF HOUDT ZE JUIST DAAR

Verder lezen

Voorbeeld Stedelijke vernieuwing Pagina 16

Het uitlokken of honoreren van initiatieven kan bepaalde groepen aan de stad of aan de wijk binden. Hiermee kan je voorkomen dat bijvoorbeeld gezinnen of midden- en hogere inkomensgroepen wegtrekken en het sociaal-econo- misch draagvlak voor bepaalde voorzieningen verder afbrokkelt. Wanneer een initiatief tot een zichtbaar resultaat leidt zal dit meer initiatieven uitlokken en anderen uitdagen ook hun eigen situatie vorm te geven. Daarbij leveren de investeringen van particulieren een extra financiële impuls die niet voor reke- ning van een corporatie of gemeente hoeft te komen.

CPO DRAAGT BIJ AAN BETAALBARE HUISVESTING

Verder lezen

Op de huidige gespannen woningmarkt is er voor starters en huishoudens met een smalle beurs weinig gelegenheid tot het kopen van een woning. Deze groep dreigt hierdoor buiten de boot te vallen wat betreft kapitaalopbouw. De over- stap van huur naar koop is zeer moeilijk door de sterk stijgende woningprijzen.

CPO BEVORDERT DOORSTROMING Je kunt op twee manieren ruimte maken voor starters en/of de lagere inko-

mens: betaalbare woningen realiseren of zorgen dat bestaande betaalbare woningen vrij komen. Bijvoorbeeld door middeninkomens de mogelijkheid te bieden met CPO hun woonwensen te realiseren. Steeds minder starters willen

Voorbeeld Jongeren en senioren behouden, pagina 26

Kleine kernen hebben te maken met een gebrek aan starterswoningen. Jongeren zien zich hierdoor genoodzaakt weg te trekken; met negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en voor het draagvlak voor voorzieningen.

Verder lezen

VROM-website, WoON dossier xxxx://xxx.xxxx.xx

huren, blijkt uit WoON. Door nieuwbouw te realiseren voor middeninkomens en gezinnen (en te stimuleren dat deze woningen tevens geschikt zijn voor senioren), worden zo verschillende doelen gediend.

Verder lezen

SEV, Atlas Koopvarianten. Gids voor betaalbaar kopen. xxxx://xxx.xxx.xx/

Wanneer de starter zelf opdrachtgever wordt in een CPO-project, levert dit binnen het beperkte budget vaak veel meer kwaliteit op. Bewoners definiëren zelf wat kwaliteit is en in welke kwaliteiten ze investeren. In de praktijk blijken woninggrootte, indelingsvrijheid en de kwaliteit van het casco belangrijke fac- toren, terwijl er wordt bezuinigd op afwerking, keuken en sanitair. Daar waar gemeente, corporaties en bewoners zich gezamenlijk inspannen om binnen een beperkt budget zoveel mogelijk kwaliteit te realiseren, zijn spectaculaire resultaten geboekt. Via vormen van maatschappelijk gebonden eigendom blij- ven deze woningen ook duurzaam voor starters bereikbaar.

Handboek CPO voor gemeenten

VOORBEELD:

STEDELIJKE VERNIEUWING

SPANGEN, ROTTERDAM

Wallisblok

Rotterdam, wijk Spangen

39 appartementen met privé- en gemeenschappelijke tuinen

oprichting kopersvereniging

‘De Dichterlijke Vrijheid’ in januari 2005, start sloop september 2005, start bouw maart 2006, oplevering september 2007

xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx

Eind 2004 gaf de gemeente ‘gratis’ kluswoningen weg in de Rotterdamse wijk Spangen, die de nieuwe bewoners zelf en gezamenlijk dienden op te knappen. Er was direct veel belangstelling voor dit project: binnen een maand waren alle woningen verkocht. De bewoners moesten gezamenlijk renoveren en er zelf 2 jaar gaan wonen. Verhuur mag niet.

Het zogenoemde Xxxxxxxxxx dat 78 appartementen in 30 panden telde, is door de bewoners en hun architect herverkaveld tot 39 appartementen, variërend van 50 tot ruim 260 m2. De investeringen in de woningen lopen uiteen van 70.000 tot over de 250.000 euro. Alle woningen hebben een tuin of dakterras. Naast de privétuinen is er een gemeenschappelijke binnentuin van liefst 700 m2.

Om CPO in te zetten bij de renovatie was een initiatief van Steunpunt Wonen en Hulshof architecten. Zij kregen de gemeente enthousiast om de renova- tie van het Wallisblok aan een collectief over te laten. De gemeente had 80% van de panden in eigendom verworven en voerde voor gemiddeld 35.000 euro per woning funderingsherstel uit. Vervolgens zijn de woningen overgedragen aan kopersvereniging De Dichterlijke Vrijheid via een wijkontwikkelingsmaat- schappij (WOM).

De bewonersvereniging ontving eind 2006 de Job Duraprijs, een tweejaarlijkse prijs voor architectuur, stedenbouw en maatschappij. Ze investeren de 35.000 euro prijzengeld in een ontmoetingsplek vlak naast het blok. Zo wil de vereni- ging iets doen voor álle buurtbewoners.

De bewonersgroep verschilt qua profiel nogal van het gemiddelde in Spangen. De overwegend blanke, goed opgeleide bewoners oefenen veel creatieve beroe- pen uit. Naast de unieke kans om de woning zelf in te richten, was ook idealisme een reden om mee te doen. De mensen willen zelf iets doen voor buurten waar het minder gaat. Er is binnen de vereniging een werkgroep onstaan die evene- menten met de buurt wil organiseren. De bewoners durven te investeren omdat ze in de wijk geloven. De veronderstelling is dat ze zullen blijven investeren in allerlei zaken in de buurt die beter kunnen. Het CPO-project is zo onderdeel geworden van een stedelijke vernieuwing die verder gaat dan het opknappen van een woningblok. Het project in Spangen heeft in Rotterdam geleid tot een vervolg: ‘169 Klushuizen’. Deze liggen verspreid over de stad en worden niet gra- tis, maar wel voor een zacht prijsje verkocht. Ook de gemeente Den Haag gaat aan de slag met 11 appartementen. Ook hier is de belangstelling vele malen groter.

16 17

CPO VOORZIET IN BEHOEFTEN VAN VERSCHILLENDE GROEPEN

CPO FACILITEERT FUNCTIEMENGING

IK HEB NOG GEEN BELEID, MAAR WEL AL EEN GROEP. WAT NU?

Verschillende groepen hebben behoefte aan voorzieningen die op individueel niveau moeilijk te realiseren zijn. CPO brengt gelijkgestemden bij elkaar. Seni- oren kunnen voorzieningen nodig hebben die de fysieke ongemakken van het ouder worden compenseren. Door deze zorgvoorzieningen te delen, worden ze beter betaalbaar en bereikbaar. Creatieve beroepsbeoefenaars zoeken een (betaalbare) woning waarin ze hun beroep aan huis uit kunnen oefenen, zon- der daarbij overlast te veroorzaken. Xxxxxxxx met een gehandicapt gezinslid stellen vaak bijzondere eisen aan hun woning.

Functiemenging wordt vaak als prettig ervaren, niet alleen in de sfeer van buurtwinkels of publieke voorzieningen, maar ook door de grotere sociale veiligheid die intensief gebruikte wijken vaak kenmerkt. Voor voorzieningen met een publieke functie die op eigen initiatief zijn ontwikkeld en collectief worden beheerd, bestaat vaak een groter draagvlak dan voor voorzienin- gen die door de gemeente of een commerciële partij worden ontwikkeld en beheerd. Wanneer toekomstige bewoners bij de planontwikkeling betrokken worden, bestaat daarnaast de mogelijkheid werkruimten of woonwerkruim- ten op maat te realiseren.

CPO-groepen ontstaan regelmatig ‘vanzelf’ uit netwerken, gedeelde interesses en verwachtingen over de woonsituatie. Vroeg of laat klopt zo’n groep aan bij een gemeente op zoek naar concrete mogelijkheden. Je handelt in dat geval reactief en zal min of meer ad hoc moeten gaan zoeken naar een locatie en besluiten over randvoorwaarden.

CHECKLIST REAGEREN OP EEN CPO-INITIATIEF

KAN IK DE CPO-VRAAG STUREN?

• Kijk of er in de gemeente ruimte is te vinden voor dit plan. Past het bij de doelstellingen van de gemeente, is er grond beschikbaar?

• Behandel je de groep wel of niet als een ontwikkelaar met winstoogmerk?

• Zorg voor eenduidige en duidelijke randvoorwaarden.

• Zorg dat de groep zich laat begeleiden bij het doorlopen van alle procedures.

• Stel als eis dat de groep een rechtspersoon vormt en achtervang regelt.

• Maak afspraken over de inrichting en het beheer van de openbare ruimte.

• Evalueer het proces na afloop van de planprocedure. Neem de geleerde lessen op in het gemeentelijk beleid!

Houd rekening met wat voor soort groep je te maken hebt. De leden van groe- pen die zelf initiatief nemen delen vaak dezelfde opvattingen en ideeën over wonen. Zij concentreren zich bijvoorbeeld op een gemeenschappelijk doel als duurzaamheid of zelfvoorzienend wonen. Zo’n CPO-groep heeft over het al- gemeen een hoge participatiegraad, doorzettingsvermogen om tegenslagen te overwinnen en de vaardigheid speculanten buiten de deur te houden. Zulke groepen leggen de lat voor zichzelf en voor anderen hoog. Als de groep zich niet meer kan vinden in het project of het compromis dat soms gemaakt moet worden, kan het in een keer over zijn. Een gemengde groep die bij gelegenheid ontstaat, zal in zo’n geval hooguit wat potentiële kopers verliezen. Er zijn im- mers verschillende redenen waarom leden van de groep aan het project mee- doen.

Wil je CPO inzetten als beleidsinstrument, dan moet je een ‘initiatievenbeleid’ ontwikkelen.

NEEM ZELF

HET VOORTOUW MET EEN PILOT

Start een of meerdere pilotprojecten, bijvoorbeeld bij locatieontwikkeling, zodat zowel de vraagzijde (particulieren) als de aanbodzijde (gemeentelijke organisatie) ervaring kunnen opdoen. Een bijkomend voordeel is dat je met een pilot bekendheid geeft aan het CPO-concept, zodat meer mensen het zul- len overwegen als mogelijkheid om aan een woning te komen.

2

KEUZES MAKEN

STEL CPO ALS VOORWAARDE BIJ GROTERE BOUWLOCATIES

Verder lezen

Voorbeeld CPO bevorderen Pagina 54

Stel bij de uitgifte van een grotere bouwlocatie aan projectontwikkelaars of cor- poraties de voorwaarde dat deze partijen een deel van de grond op de locatie doorleveren aan (een groep) particulieren. Bij het maken van afspraken hier- over kunnen kaders worden geformuleerd waarbinnen de ontwikkelaars deze projecten verder dienen te faciliteren. De verantwoordelijkheid voor een goed verloop van de projecten wordt hiermee door de gemeente overgedragen.

Bij CPO nemen toekomstige bewoners het heft in eigen hand. Zij zijn ontwerper, opdrachtgever en koper.

De gemeente moet die rol ook aan de groep overlaten. Maar je moet wel kaders stellen waarbinnen het CPO- proces zich afspeelt. Om die kaders te definiëren moet je een aantal belangrijke keuzes maken.

Lees verder

Voorbeeld Locatieontwikkeling door burgers

Pagina 44

CPO is niet per se synoniem aan volledige ontwikkelingsvrijheid. Bij een inbrei- dingslocatie kunnen bijvoorbeeld best wat meer strikte bebouwingsvoorwaarden of beeldkwaliteitseisen worden opgelegd dan bij een uitbreidingslocatie. De ge- meente heeft tenslotte altijd haar verantwoordelijkheid om het publieke belang te dienen. Maak heldere keuzes en leg ze vast. Als je al een concrete groep hebt, kun je ook samen met hen naar de randvoorwaarden kijken.

Checklist randvoorwaarden

• Welke stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden liggen al vast in wet- en regelgeving of beleid?

• Liggen de hoofdlijnen van het programma, de verkaveling en voorwaarden vast in het stedenbouwkundig plan / woonvisie?

• Is er al haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de locatie? Hoeveel woningen passen er minimaal of maximaal op de lokatie? Welke dichtheid streef je na?

• Wat wordt het programma voor de aantallen woningen en andere functies, de prijsklassen, parkeernormen en kwaliteitseisen? Hoe meer ruimte je hierin laat, hoe meer groepen hun eigen idee kunnen inpassen.

• Welke (beperkende) rol spelen andere beleidslijnen, bijvoorbeeld met betrek- king tot levensloopbestendigheid of duurzaamheid en eisen zoals Woonkeur, politiekeurmerk, woonkwaliteitmeter enzovoorts.

• Welke eisen stel je aan kwaliteit op langere termijn (toekomstbestendigheid en duurzaamheid)? Let op: deze kunnen ook behoorlijk dwingend zijn en dan in- gaan tegen de eigen keuzevrijheid. Motiveer je keuze om hier al dan niet van af te wijken. Overigens blijkt dat bewoners doorgaans zelf veel waarde hechten aan duurzaamheid en levensloopbestendigheid.

• Heb je beeldkwaliteitseisen (bij belangrijke assen of pleinen)? Bepaal die, of eis van het collectief dat ze een bepaalde samenhang nastreven.

• Is er binnen je gemeente voldoende overeenstemming over de randvoorwaar- den?

Leg zeker niet te veel details vast!

WAT ALS IK GEEN GRONDPOSITIES HEB?

Er zijn verschillende mogelijkheden als je geen grondposities hebt. Bekijk of er nog grond is bij bouwers, kijk naar restgebieden en invullocaties. Maar sluit ook de mogelijkheid niet uit om een groep een bestaand pand of kavel te laten transformeren.

Als je als gemeente toch ruimte wil creëren, dan is de vraag of CPO kan worden afgedwongen. Via onteigening? Via de nieuwe Grondexploitatiewet?

STEL IK THEMATISCHE EISEN AAN CPO-GROEPEN?

Als je CPO inzet voor bepaalde beleidsambities, volgt daaruit de keuze voor de groepen met wie je aan de slag wilt. Xxxxx je je voornamelijk op starters? Of senioren? Wil je een bepaalde groep naar een gebied ‘lokken’?

Laat in ieder geval het idee los dat CPO alleen een interessante optie is voor de hogere inkomensgroepen. Ook groepen met een gemiddeld of lager inkomen willen graag meer zeggenschap over de totstandkoming van hun woning en woonomgeving. In de praktijk blijkt CPO heel goed te kunnen worden toege-

ONTEIGENING Onteigening kan alleen in het algemeen belang en tegen een schadeloosstel- ling. Hiervoor moeten noodzaak, urgentie en het publieke, volkshuisvestelijke of ruimtelijk ordeningsbelang worden aangetoond. Onteigening is een ultie-

past in ieder woonmilieu en prijssegment.

Als je door middel van CPO een ontbrekend thema in de stad op wilt pikken, zoals duurzaam bouwen, stel dat thema dan als voorwaarde / criterium om

Verder lezen

Uitspraak Hoge Raad

KB 6 mei 2004 BR/2004/975

me maatregel waar niemand graag aan begint. Het is wel voorgekomen dat een stuk grond uiteindelijk via de Hoge Raad onteigend werd, waarbij PO als een publiek belang werd aangemerkt én als een vorm van planuitvoering.

een groep een locatie te vergunnen.

DE NIEUWE GROND- EXPLOITATIEWET

In juli 2008 treedt de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), inclusief Grond- exploitatiewet in werking. Die biedt de mogelijkheid om stukken grond, ook als ze niet in bezit zijn van de gemeente, aan te wijzen voor CPO. Met de nieu- we wet beschikken alle gemeenten over een krachtig instrumentarium om burgers in staat te stellen zelf hun eigen huis te bouwen.

De nieuwe Grondexploitatiewet biedt een heldere basis voor contracten tus- sen gemeenten en marktpartijen op punten als exploitatiekosten, kwaliteits- eisen en kostenverdeling. De wet maakt het ook mogelijk voor gemeenten om zogenaamde free riders te dwingen tot het leveren van een financiële bijdrage aan de realisatie van voorzieningen. De wet biedt gemeenten de mogelijkheid om gronden te bestemmen voor sociale woningbouw en particulier opdracht- geverschap. Niet meer alleen op plaatsen waar de gemeente al eigenaar van de grond is, maar straks ook op locaties waar andere partijen grondposities heb- ben. Bepalingen hierover moeten in dat geval door gemeenten eerst worden opgenomen in het bestemmingsplan en vervolgens worden uitgewerkt in het exploitatieplan.

BIED IK DE GROEPEN FINANCIËLE STEUN OF NIET?

Verder lezen

Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

xxx.xxx.xx

Je kunt ervoor kiezen een CPO-groep extra ruimte te geven ten opzichte van een reguliere ontwikkelaar, omdat je het CPO-project in wilt zetten om ambities uit de woonvisie te verwezenlijken. Bijvoorbeeld door de groep te oormerken als een ‘sociale ontwikkelaar’ die publieke doelen nastreeft. Vaak staat daar een andere grondprijs voor.

In de eerste ontwikkelingsfase van een project worden er door de groep kosten gemaakt voor advies, eerste ontwerp, vergaderingen, porto etc. Die fase duurt totdat er geput kan worden uit de af te sluiten hypotheken. Deze kosten kun- nen door de toekomstige bewoners zelf voorgefinancierd worden, maar voor sommigen is dat te veel gevraagd.

De gemeente kan in dat geval aan groepen particulieren (die een rechtsper- soon hebben opgericht) een startbudget voor begeleidingskosten ter beschik- king stellen. Dit geeft groepen de mogelijkheid hun project professioneel op te zetten en bespaart de gemeente tijd en energie.

Een mogelijkheid is een revolverend fonds: een lening die bij realisatie van het project moet worden terugbetaald aan het fonds (inclusief rentevergoeding), zodat de gereserveerde middelen door de gemeente opnieuw in volgende projecten kunnen worden gestoken. Het fonds zou ook op provinciaal niveau kunnen worden opgezet.

Handboek CPO voor gemeenten

VOORBEELD:

JONGEREN EN SENIOREN BEHOUDEN

NETERSEL, BLADEL

De Blikken

(Xxxxxx in betrokkenheid)

25 woningen voor Starters en Senioren (15 koop / 10 huur)

2004 - 2006

Bouwen In Eigen Beheer (BIEB), xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx

CPO IS EEN BRUIKBAAR INSTRUMENT OM JONGEREN EN SENIOREN VOOR DE GEMEENTE TE BEHOUDEN.

Op het terrein van de voormalige graanmaalderij Verhees in Netersel bouwt Locatievereniging “Bouwen in Netersel” samen met woningstichting de Zalig- heden 25 koop- en huurwoningen. Dit is mogelijk dankzij het beleid van de gemeente Bladel, die met medewerking van de Provincie Noord-Brabant een pilotproject uitvoert. Bladel kreeg de vrijheid om binnen afgesproken contou- ren naar eigen inzicht woningen te bouwen voor starters en senioren.

Met hulp van bouwbegeleidingsbureau Bouwen In Eigen Beheer is de loca- tievereniging Bouwen in Netersel opgericht, waar jongeren en senioren lid van werden. De locatievereniging heeft het hele ontwikkelproces gestuurd. De woningstichting was als mede-opdrachtgever ook lid van deze vereniging. Ze bouwde de huurwoningen die in het plan zijn opgenomen.

De woningen zijn tussen de 455 en 535m3 groot, met kavels van ongeveer 200m2. De stichtingskosten liggen tussen de 137.000 (starters) en 175.000 euro (senio- ren). De taxatiewaarde van de woningen ligt tussen de 207.000 en 240.000 euro. De gemeente heeft een grondkorting toegepast. Op de starterswoningen is de Koopgarantregeling van toepassing.

De locatievereniging ontwikkelde een stedenbouwkundig plan dat ruimte bood aan 25 woningen, terwijl de vereniging toen 19 leden telde. Het aantal woningen, de fasering van de bouw en de verdeling van huur/koop en starters/ senioren bleven lange tijd open. De architect heeft daarom gezorgd voor een flexibel in te vullen ontwerp met een eenheid in vorm en materiaal bij een veel- heid aan woningvarianten.

Jongeren en ouderen verlieten het dorp omdat ze geen geschikte woonruimte konden vinden. De gemeente kampte met beperkte bouwmogelijkheden en enorme wachtlijsten voor bouwgrond. Er moest een keuze gemaakt worden. De schaarse bouwgrond is bewust ingezet om jongeren en senioren de mogelijk- heid te bieden in de gemeente te blijven wonen. De grond werd bestemd voor betaalbare woningen en uitgegeven aan locatie- of kopersverenigingen van jon- geren en/of senioren.

In Enschede en Almere zijn voor grootschalige projecten met particulier opdracht- geverschap Europese aanbestedingen uitgevoerd voor de bouwbegeleiding. De kopers van een kavel kregen een subsidie, wanneer ze begeleiding inkochten bij door de gemeente geselecteerde bureaus.

Subsidie- of stimuleringsregelingen voor CPO bestaan in een aantal gemeen- ten en provincies. De subsidies en leningen richten zich in eerste instantie op de planfase: het voorschieten van een werkbudget of subsidie voor bouwbe- geleiding.

Die subsidie wordt soms gekoppeld aan begeleiding door één of meer bureaus die daartoe speciaal door de gemeente zijn geselecteerd. Bij die selectie zou- den Europese aanbestedingsregels een rol kunnen spelen. De kans dat je met subsidie voor CPO de drempelwaarde (maximaal 137.000 euro bij een over- eenkomst over een periode van drie jaar) voor Europese aanbesteding over- schrijdt, is niet zo heel groot.

Voorbeelden subsidieregelingen

• Apeldoorn heeft samen met het SVn een revolverend fonds waaruit een werk- budget van maximaal 15.000 euro per groep voor 3 jaar beschikbaar is. Dat bedrag kan een collectief gebruiken voor de eerste kosten in de planvormings- fase. Bij oplevering wordt één derde deel kwijtgescholden, de rest wordt aan het fonds terugbetaald.

• De Provincie Gelderland geeft subsidie aan gemeenten voor projecten met starters en senioren in de kleine kernen, en voor CPO-projecten in de grotere kernen. Collectieve elementen in de projecten, zoals de procesbegeleiding en de openbare ruimte komen voor subsidie in aanmerking.

• In Almere en Enschede wordt de bewonersbegeleiding door de gemeente ge- subsidieerd. Almere stelt hier 2.000 euro per bouwkavel voor beschikbaar, Enschede 4.500 euro. Het gaat hier overigens om individueel particulier op- drachtgeverschap.

Eenvoudig opgezette en toegankelijke subsidieregelingen worden intensief ge- bruikt. De ervaring in Enschede laat zien dat het subsidiëren van bouwbegelei- ding een grote bijdrage levert aan de kwaliteit van de gerealiseerde woningen.

Ook kan subsidiegeld worden ingezet voor bijvoorbeeld openbare ruimte.

WERVEN EN SELECTEREN

3

Wees voorbereid op vragen over de locatie en het proces!

Zorg dat vóórdat je aan een CPO-proces of –campagne begint, je organisatie is ingesteld op de informatiebehoefte van geïnteresseerde burgers. Maak één ‘CPO- loket’ voor alle vragen. Dit geldt ook gedurende het proces. Zorg dat iedere be- trokkene over één telefoonnummer en emailadres beschikt voor alle mogelijke vragen over CPO.

Zijn er wel groepen, maar heb je geen grond? Heb je wel grond maar zijn er geen groepen? Of heb je te veel groepen voor een stuk grond? Koppel mensen aan plaatsen en andersom!

IK HEB WEL RUIMTE VOOR CPO MAAR ER ZIJN GEEN GROEPEN. WAT NU?

Als zich niet vanzelf groepen aandienen, betekent dat niet dat er geen vraag naar CPO is in je gemeente. Er zijn misschien wel groepen die de weg naar de gemeente nog niet hebben gevonden, of mensen die zich nog niet bewust zijn van de mogelijkheden die CPO biedt. Werf groepen door duidelijk over al die mogelijkheden te communiceren. Draag ook uit dat ‘de politiek’ achter CPO staat; zorg bijvoorbeeld dat de wethouder zich laat zien en laat merken dat CPO bestuurlijk gedragen wordt. Een advertentie, folder of artikel in de krant kan direct een aantal mensen op de been brengen. Voor een grotere locatie is veelzijdige informatie nodig en een langere ‘zendtijd’.

De aard van de locatie telt ook mee bij de werving; een ingewikkelde binnen- stedelijke locatie vraagt bijvoorbeeld duidelijk om meer pioniersmentaliteit. Zeker bij binnenstedelijke projecten is er vaak animo onder betrokken buurt- bewoners. Zij spelen een belangrijke rol op het gebied van stedelijke vernieu- wing.

GA ACTIEF AAN HET ‘KOPPELEN’ In de wervingsperiode kan je een markt organiseren waarop groepen hun

ideeën presenteren en zo belangstellenden werven. Laat die markt aanzetten tot samenwerken – of fuseren – met anderen die op eenzelfde lijn zitten. Het kan een fysieke markt zijn, maar een digitale markt op internet is zeker zo ef- fectief.

DRAAG DE KERN VAN CPO UIT Maak duidelijk dat opdrachtgeverschap een rol is, dat men zelf zaken zal

moeten uitzoeken en niet alles aangeleverd krijgt door de gemeente. Een groep die zelf wil laten bouwen, moet ook zelf het initiatief en de verantwoordelijk- heid voor het proces nemen. Maak ook duidelijk dat dit een kans is om zélf vorm en inhoud te geven aan het bouwen van een woning en een buurt.

Het is voor mensen die niet eerder over ‘samen bouwen’ hebben nagedacht lastig om daar direct een beeld bij te vormen. Hoe werkt dat in zo’n groep, wat voor woningen worden het dan en hoe lang duurt het voor we het allemaal eens zijn? Om mensen een helder beeld te geven en geen valse verwachtingen te creëren, moet je zo duidelijk en volledig mogelijk zijn over de mogelijk- heden. Stel een goede communicatiemix samen, bestaande uit:

• een website met alle informatie en presentaties van groepen;

• advertenties;

• een informatieavond;

• concrete voorbeelden, met bijvoorbeeld een excursie of open dag naar een voorbeeldproject;

• aandacht in media: interviews in plaatselijke dag- en weekbladen.

Verschaf ruime informatie over de locatie, de criteria, de kosten en de plan- ning. Maak daarnaast een plek waar groepen zich presenteren; dit is een goede manier om het enthousiasme te volgen en zonodig nieuwe acties in gang te zetten.

• Wees helder over de kosten. Geef duidelijk de prijsklassen aan waarbinnen men eventueel dient te bouwen. Wanneer er subsidie of voorfinanciering mogelijk is, wijs de aspirant-deelnemers daar dan op. Wees ook duidelijk over hoe de grondprijs wordt bepaald.

• Wees duidelijk over speculatie en wat de gemeente daarvan vindt.

HOE MAAK IK EEN SELECTIE UIT GEÏNTERESSEERDE GROEPEN?

Om over na te denken: selectiedilemma’s

Als een groep de gemeente benadert kan er discussie ontstaan: waarom krijgt die groep grond en een andere niet? Dat is gedeeltelijk op te vangen door dat soort keuzes vooraf te maken en vast te leggen in de woonvisie. Maar als je plotseling met deze vraag geconfronteerd wordt, kun je de volgende zaken tegenkomen.

Loting

Sommige initiatiefnemers melden zich met een beperkt aantal mensen of huis- houdens. Zij zijn bereid veel moeite in de startfase van een project te steken, maar willen er dan wel verzekerd van zijn dat ze zelf in ieder geval in aanmerking komen voor een woning. Dit leidt soms tot de oprichting van een stichting of vereniging, waarbij de initiatiefnemers de eerste keuze willen hebben uit de te ontwikkelen woningen. Dit kan strijdig zijn met het gemeentebeleid wanneer dit altijd loting voorschrijft. Als er evenveel gegadigden binnen de groep zijn, is er niets aan de hand. Maar het kan ook dat er meer potentiële kopers / opdrachtge- vers zijn. Een oplossing kan zijn om dan vijf à tien procent van de woningen toe te wijzen – aan bijvoorbeeld de initiatiefnemers – en de rest te verloten.

Als je actief gaat werven om groepen naar een bepaalde locatie te trekken, kom je vanzelf voor de vraag welke groep wel of niet in aanmerking komt om te gaan bouwen op de meestal schaarse locaties. Selectie kan natuurlijk op basis van loting, maar er kan ook strategischer mee omgesprongen worden, bijvoor- beeld om doelstellingen uit je woonvisie te halen.

Checklist CPO-informatie voor particulieren

• Zorg dat alle eisen en randvoorwaarden eenduidig, definitief en vooral helder zijn!

• Benoem zaken die nog onbekend of onzeker zijn. Geef informatie over even- tuele planologische procedures die een rol spelen.

• Wees eerlijk over de locatie. Verbloem mindere locaties niet. Vervuiling, ver- loedering, matige voorzieningen of parkeergelegenheid kunnen het succes van een project beïnvloeden. Leg nadruk op de kansen van een locatie en laat zien welke acties de gemeente op deze punten in petto heeft.

• Wees duidelijk over de planning. Noem niet alleen einddata die vanuit de ge- meente gewenst of vereist zijn, maar schets ook de duur van de verschillende

fasen. Zo wordt het proces overzichtelijk opgedeeld.

Wachtlijst

Het kan zijn dat je al een wachtlijst hebt met gegadigden voor individuele en vrije kavels. Dat hoeft elkaar niet te bijten: je kunt zowel individuele kavels als CPO- locaties uitgeven. Als je grond gaat uitgeven voor CPO, attendeer de mensen op de individuele wachtlijst er dan op, dat er nu ook een collectieve mogelijkheid is. Natuurlijk komen individueel en collectief wel met elkaar in conflict als je oor- spronkelijk vrije kavels tot CPO-kavels bestemt, of je beleid rigoureus wijzigt.

Oneigenlijk CPO

Het komt voor dat een professionele ontwikkelaar een groep mensen om zich heen verzamelt en een soort van catalogusplan in de groep neerlegt, compleet met architect en bouwer en wellicht ook al een lijst met opties voor de woningen. Dit is in feite consumentgerichte bouw die op andere kavels thuishoort. Voor een groep die voornamelijk op realisatie van een eigen woning gericht is, kan dit heel aantrekkelijk zijn, omdat het meer zekerheid kan bieden. Maar het strookt niet met het idee dat mensen samen aan een eigen woning en buurt bouwen. De opdrachtgeversrol wordt hierbij niet ingevuld door de deelnemers zelf. Wees hier alert op en ga niet met zo’n project aan de slag als je CPO wilt toepassen.

Maak zulke criteria van tevoren kenbaar. Hiermee worden de groepen gesti- muleerd een zo goed mogelijk voorstel in te dienen. Bovendien maak je zo duidelijk welke ideeën uit de woonvisie je via CPO wilt realiseren.

LEG EEN LIJST AAN VAN INITIATIEVEN

Het is aan te bevelen een lijst bij te houden van geïnteresseerde initiatiefgroe- pen en van de status van deze groepen. Houd de grootte, de mate van orga- nisatie en het doel van de groep bij. Als lijkt dat de groep een project aankan, kijk dan met hen naar mogelijke locaties en stimuleer – of eis! – dat ze een achtervangpartij zoeken.

ZORG BIJ MEERDERE

KAVELS VOOR GELIJKTIJDIGE INDIENINGEN

Het kan zijn dat je tegelijkertijd meerdere ‘groepskavels’ gaat uitgeven. Zorg dan dat de groepsplannen op een bepaald moment worden ingediend. Leg ze naast elkaar om ze tot een totaalbeeld te rangschikken. Hierin kan je zonodig een fasering aanbrengen, als blijkt dat niet het gehele gebied gevuld wordt. Maak van te voren kenbaar dat je gaat faseren.

Ideale groepsgrootte

De grootte van een ontwikkelende groep varieert sterk in de projecten die tot nu toe in Nederland gerealiseerd zijn (uiteenlopend van 6 tot 100 woningen). Een ideale groepsgrootte is niet te geven, maar zo’n 20-50 woningen is werkbaar.

Bij veel minder dan 20 woningen wordt een en ander financieel lastiger haalbaar; het verdieneffect van de collectiviteit is te klein en de bouwplaatskosten en bijko- mende kosten stijgen exponentieel.

Deel bij het uitgeven van grotere locaties voor gezamenlijk bouwen het gebied op in clusters. Let op: bij kleinere initiatieven ligt er meer druk op de deelnemers, bijvoorbeeld omdat de gezamenlijke kosten over relatief weinig deelnemers om- geslagen wordt.

BEPAAL DE CRITERIA Zijn er meer CPO-groepen dan grond, dan moet je criteria hanteren om te zien

welke groep voorrang krijgt. Voorbeelden van criteria zijn:

• het maken van gemeenschappelijke voorzieningen voor de groep zelf, zo- als een oefenruimte, speelplaats, hondenveld, recreatieruimte, restaurant, theater enzovoort;

• het maken van een gemeenschappelijke voorziening waar andere mensen uit de omgeving ook gebruik van kunnen maken;

• bouwen voor bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, starters, mensen met een beperking;

• minimale of maximale grootte van de groep;

• een bindend thema zoals ecologie, muziek, zorg;

• praktische eisen zoals mate van organisatie, financieringszekerheid en begeleiding van de groep.

ZEKERHEDEN INBOUWEN

WELKE ANDERE PARTIJEN ZIJN BIJ HET PROCES BETROKKEN?

Projectontwikkelaars kunnen een rol in CPO spelen, bijvoorbeeld als achter- vang, maar ze kunnen ook grond doorleveren. In dat geval moet de project- ontwikkelaar afstand doen van zijn ontwikkelpositie op die plek, om te voor- komen dat er sprake is van medeopdrachtgeverschap in plaats van CPO. Het opdrachtgeverschap moet bij de bewoners blijven; zíj moeten kunnen bepalen met wie ze het project ontwikkelen. Vanuit die vrije keuze zouden ze overigens wel weer diensten van een projectontwikkelaar kunnen afnemen.

4

Als er binnen een project zowel huur- als koopwoningen ontwikkeld worden is er een rol voor een woningcorporatie weggelegd. De corporatie is in dat geval een van de opdrachtgevers binnen de groep. Zij zal zeker mee willen praten over kwaliteit en indeling of indeelbaarheid van de woningen die zij gaat ver- huren, hoewel de aspirant-huurders binnen de groep als een normale deelne- mer mee kunnen praten en stemmen over het plan als geheel.

Corporaties kunnen daarnaast afzet- en afbreukrisico’s afdekken, in opdracht van particulieren het bouwmanagement uitvoeren of toezicht houden op de bouw, MGE-constructies toepassen. Informeer lokale corporaties over de rol die zij kunnen vervullen in CPO-projecten, wanneer zij daarover worden be- naderd door groepen particulieren en maak daar eventueel afspraken over.

Om over na te denken: huurders als opdrachtgever?

Projecten met huurwoningen die door een corporatie worden verhuurd, lijken niet als een zuiver CPO-project te definiëren. De corporatie betaalt immers de bouw van de woningen en is de eigenaar. Daarmee is ze formeel opdrachtgever. Dat betekent niet per se dat de corporatie ook volledig de inhoudelijk opdracht- gever is; ze kan tijdens de ontwikkeling de beoogde huurders binnen de bewo- nersgroep het werk laten doen als inhoudelijk opdrachtgever en slechts op ge- zette momenten een fiat verlenen aan keuzes waar zij aan hecht. Het initiatief en de rolinvulling van de bewonersgroep en corporatie bepalen of het zwaartepunt van de zeggenschap bij de toekomstige bewoners ligt of bij de corporatie.

Bij CPO-projecten heb je te maken met individuen die een groep vormen die ook weer uiteen kan vallen. Een onzekere situatie, voor iedereen. Eis van CPO-groepen een aantal organisatorische en financiële zekerheden en help hen bij het vervullen van hun rol als opdracht- gever: bied alle faciliteiten en verlang dat ze zich pro- fessioneel laten begeleiden.

Zowel de gemeente als een CPO-groep zijn er bij gebaat als de groep zich profes- sioneel organiseert en laat begeleiden. De groep functioneert dan als opdracht- gever, waar je op dezelfde manier mee om kunt gaan als met projectontwikke- laars of corporaties. Hoe beter de ondersteuning georganiseerd is, hoe kleiner het afbreukrisico en hoe kleiner de belasting van het ambtelijk apparaat. Stel daarom bij de uitgifte van een bouwlocatie als eis dat een groep particulieren een rechtspersoon zonder winstoogmerk opricht en dat deze rechtspersoon (vereni- ging of stichting) zich door een gespecialiseerd adviesbureau laat begeleiden.

WELKE ZEKERHEDEN VRAAG IK VAN EEN CPO-GROEP?

Verder lezen

Bijlage Plan van aanpak Pagina 77

• De groep moet een rechtspersoon oprichten.

• Uit de statuten van de rechtspersoon en de eventuele overige onderlinge overeenkomsten moet blijken dat het project zonder winstoogmerk wordt ontwikkeld en gerealiseerd. Ook moet worden aangetoond dat alle deelne- mers een gelijkwaardige zeggenschap en invloed op de besluitvorming in het project hebben.

• De rechtspersoon moet een professioneel begeleidingsbureau op het ge- bied van CPO inschakelen om het project in ieder geval tot de start van de bouw te begeleiden (voor een overzicht van bedoelde bureaus, zie Informa- tiecentrum Eigen Bouw, xxx.xxxx.xx).

• De continuïteit van het project moet gewaarborgd worden, bijvoorbeeld door een achtervangpartij. Zolang de continuïteit van het project gewaar- borgd is, blijft de groep particulieren zelf optreden als de opdrachtgever. Het is verstandig een minimum aantal deelnemers af te spreken, om te voor- komen dat een paar overgebleven leden een geheel project ontwikkelen.

• De rechtspersoon en de gemeente committeren zich aan een projectplan- ning.

HOE KAN EEN GROEP ZICH ORGANISEREN?

Vaak wordt ten onrechte gedacht dat een Vereniging van Eigenaars (VvE) de ge- eigende vorm is. Een VvE is echter een rechtsvorm waarin meerdere eigenaren het beheer van hun gezamenlijk (gesplitst) eigendom onderbrengen. Een lid koopt een appartementsrecht. Een VvE kan ook niet worden opgericht, maar ontstaat van rechtswege zodra de splitsingsakte is ondertekend. Om gezamen- lijk in eigen beheer een project te ontwikkelen, is een gewone vereniging (of stichting) de aangewezen rechtsvorm. Van een winstoogmerk is tenslotte geen sprake. De notaris begeleidt in beide gevallen de oprichting.

HOE KOMT EEN GROEP AAN GOEDE BEGELEIDING?

Een goede bouwbegeleider neemt niet de rol van de groep over, maar stelt hen in staat hun eigen rol goed te spelen.

Een groep die zich laat bijstaan door een bouwbegeleidingsbureau kan op het juiste moment de juiste beslissingen nemen. Zo’n bureau dient bouwkundige kennis in huis te hebben om het ontwerp, de kostenramingen en de aanbe- steding te begeleiden. Het bureau leidt ook het groepsproces in goede banen. De begeleider vult de kennislacunes die een groep nu eenmaal heeft, maar

KOPERSVERENIGING Een vereniging is een democratische organisatievorm. De gegadigden zijn al-

Laat ambities vastleggen

Raad de initiatiefnemers aan om bij het oprichten van de vereniging essentiële ambities vast te leggen in de doelstellingen van de vereniging. Zo lopen de initia- tiefnemers niet het risico dat hun oorspronkelijke ambities later bij meerderheid door de leden terzijde worden geschoven.

len lid en kiezen uit hun midden een bestuur. De Algemene Ledenvergadering (ALV) is het belangrijkste orgaan. Het bestuur bereidt besluiten van de ALV voor en voert ze uit. Het bestuur vertegenwoordigt bovendien de vereniging naar derden. Een mogelijk nadeel van een vereniging is dat het bestuur verant- woording aan de leden moet afleggen. Dit kan ten koste gaan van de slagkracht. Een alternatief is dat de groep een stichting opricht, maar het nadeel daarvan is dat een stichting het CPO-karakter van een project aantast. Een stichting bestaat namelijk alleen uit een bestuur. Andere gegadigden moeten specifieke overeenkomsten met het bestuur afsluiten en hebben daarom vaak minder zeggenschap en invloed in het project. Een (kopers)vereniging is daarom de meest voorkomende en geschikte rechtsvorm.

XXXXX ACTIEF BEPAALDE BUREAUS AAN, AL DAN NIET VERGEZELD VAN SUBSIDIE

zorgt er ook voor dat benodigde kennis door de groep wordt opgedaan of tijdig extern wordt ingehuurd. Ook zorgt het bureau voor duidelijke afspraken over besluitvorming en voor het draagvlak binnen de groep en waarschuwt ze voor valkuilen. Door begeleiding in te huren hoeft niet elke groep het CPO-wiel op- nieuw uit te vinden. Maar let wel, het kan voor een groepsproces soms best nuttig zijn om af en toe juist wél zelf het wiel uit te vinden, omdat het dan hun eigen wiel is. Gemeente en met name begeleiders moeten zich daar bewust van zijn: stuur wel mee, maar forceer niets!

De bouwbegeleider staat aan de kant van de groep particulieren en begeleidt hen in hun contacten met de architect, de stedenbouwer, de gemeente en de aannemer. Je kunt de kosten van de begeleiding eventueel subsidiëren of voor- schieten, of de groep wijzen op fondsen bij het rijk of de provincie.

In Nederland zijn verschillende bureaus gespecialiseerd in de begeleiding van CPO-projecten. De initiatiefnemers kunnen uit de bestaande adviseurs zelf- standig een bureau selecteren waarin zij het meest vertrouwen hebben. Even- tueel kan je een voorselectie van een aantal geschikte bureaus doen.

Zelf begeleiding inhuren

Je kunt voor een eerste project ook als gemeente een beroep doen op deze ex- terne bureaus om een CPO-traject en het overleg met een groep particulieren te begeleiden. Zo doe je kennis en ervaring op voor volgende CPO-projecten.

Handboek CPO voor gemeenten

VOORBEELD:

LOCATIEONTWIKKELING DOOR BURGERS

LAREN III, LOCHEM

De gemeente Lochem heeft een groep burgers vrijwel volledig de vrije hand gelaten bij de locatieontwikkeling van de wijk Laren III.

In het kader van een pilot van de Provincie Gelderland en de gemeente Lochem, werd een kavel van circa 5 ha ter beschikking gesteld aan een groep van ruim 100 inwoners van Laren, die op de wachtlijst voor een kavel stonden. Deze groep heeft een bestemmingsplan gemaakt (inclusief een beeldkwaliteitsplan) en de grond bouwrijp laten maken en verkaveld. Na deze locatieontwikkeling worden de woningen op de vrije kavels in particulier opdrachtgeverschap gebouwd.

De gemeente heeft bij aanvang slechts kwalitatieve en programmatische eisen gesteld, waaronder ruimte voor minimaal 8 huurwoningen en 22 starterswo- ningen. De gemeente heeft het bestemmingsplan alleen juridisch getoetst. Met andere woorden, mooi of niet, als dit is wat de mensen willen, dan delen we het zo in. De gemeente heeft het proces aan de bewoners overgelaten, maar de groep werd wel begeleid door twee bestuursleden van de bewonersvereniging Wakker Laorne. Zij deden dit samen met vertegenwoordigers van de vier be- wonersgroepen: huurders, starters/doorstromers, middeldure kopers en dure kopers. Samen vormen zij de Centrale Stuurgroep (CS), die een ervaren externe procesmanager heeft ingehuurd. De vertegenwoordigers overlegden zelf weer met hun achterban in aparte stuurgroepen. Opmerkelijk is dat de organisatie geheel zonder rechtsvorm is verlopen, de bewoners zijn er feitelijk vrijblijvend bij betrokken.

De gemeente heeft zich uiterst royaal opgesteld door de grond tegen kostprijs te leveren. Alle kosten voor planontwikkeling, bodemonderzoeken, bouw- en woonrijp maken etc. zijn voorbereid door de CS maar voorgefinancierd door de gemeente. Dit wordt vervolgens verrekend in de grondprijs, die zeer aantrekke- lijk zal uitpakken, ongeveer de helft van reguliere bouwgrond.

De vrijblijvende betrokkenheid is dus niet vreemd, men heeft hier een gouden kans voor het grijpen. Om die reden heeft de gemeente vanaf het begin een goe- de antispeculatieregeling vereist, die erop neer komt dat bij doorverkoop van de kavel de grondprijs tot een marktconform niveau wordt aangevuld.

Het gehele proces is vanaf de start (eind 2004) in een goed tempo verlopen. Het bestemmingsplan is medio 2006 vastgesteld en medio 2007 is alle grond bouwrijp op geleverd en zijn de eerste woningen in aanbouw genomen.

HOE ZORG IK VOOR GENOEG DRAAGVLAK VOOR HET PROJECT?

HELP DE INITIATIEFGROEP MET ZOEKEN NAAR GEÏNTERESSEERDEN

Als een groep particulieren spontaan met een bouwinitiatief bij de gemeente aanklopt voor een locatie, is deze groep meestal nog niet compleet. Vaak wordt het initiatief genomen door een beperkt aantal mensen.

Het hoeft geen bezwaar te zijn om met bijvoorbeeld een groep van vijf serieuze initiatiefnemers over de ontwikkeling van een project met veertig woningen te overleggen. Maar zodra er een concreet vooruitzicht is op een bouwloca- tie, moet de groep met andere geïnteresseerden worden aangevuld. Je kunt ze daarbij helpen, bijvoorbeeld door ruimte te bieden voor een informatieavond. Draag daarnaast duidelijk uit dat de gemeente achter het initiatief staat en bij voldoende belangstelling grond beschikbaar stelt.

CPO-GROEP STELT PROGRAMMA VAN EISEN EN STICHTINGS- KOSTENRAMING OP

HYPOTHEKEN WORDEN AFGESLOTEN NA KOOP- / AANNEMINGSOVEREENKOMST

De CPO-groep moet binnen de gemeentelijke randvoorwaarden voor het pro- ject een gezamenlijk programma van eisen en een stichtingskostenraming op- stellen. Stel vast of het programma van eisen past binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Toets of de stichtingskostenbegroting goed op het programma van eisen aansluit en realistisch is.

Pas nadat het bouwplan gereed is en op basis daarvan koop-/aannemings- overeenkomsten zijn gesloten, kan iedere gegadigde een hypotheek afsluiten om de financiering van zijn woning te regelen. Eventuele voorgeschoten be- dragen kunnen vanaf dit punt door de kopers teruggestort worden.

VERMIJD VRIJBLIJVENDHEID Stel als eis dat iedere kandidaat een eerste financiële bijdrage van bijvoorbeeld

500 euro stort op de rekening van de door de CPO-groep op te richten rechts- persoon. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers ervoor te zor- gen dat zij tijdig aan deze voorwaarden voldoen. Afhankelijk van de aard van het project en met name de doelgroep waarop het project zich richt, kan je nog aanvullende voorwaarden stellen ten aanzien van de gegadigden (bijvoor- beeld inkomenseisen, regionale binding etc.).

HOE ZORG IK DAT AFZET- EN AF- BREUKRISICO’S ZIJN GEDEKT?

EIS EEN ACHTERVANG EN SPREEK SPELREGELS AF OVER WANNEER DEZE IN ACTIE MOET KOMEN

EIS DAT DE GROEP ZICH LAAT BEGELEIDEN BIJ HET MAKEN VAN

Een achtervang kan in projecten verschillende rollen vervullen.

• Verstrekken van een krediet aan de CPO-groep zodat de voorinvestering van de gegadigden in het project beperkt blijft (bijvoorbeeld gehalveerd wordt). De lening wordt bij de start van de bouw inclusief rentevergoeding aan de achtervang terugbetaald.

• Tijdelijk deelnemen als reservegegadigde in de ontwikkeling van het pro- ject, als voor een of meer woningen geen kandidaat gevonden wordt of wanneer kandidaten zich tussentijds terugtrekken.

• Overnemen van het afzetrisico als een of meer woningen bij de start van de

HOE TOETS IK OF HET PROJECT FINANCIEEL HAALBAAR IS?

Verder lezen

Bied ik de groepen financiële steun? Pagina 25

IEDERE GEGADIGDE ZORGT VOOR EEN BANKVERKLARING

In een CPO-project moet de CPO-groep de kosten tot de start van de bouw risicodragend voorfinancieren. Vraag de kopers hoe zij van plan zijn dit voor- financieringsprobleem op te lossen. Vaak leggen kopers het benodigde bedrag in termijnen in, door periodieke afdrachten aan de rechtspersoon. Soms schiet de achtervangpartij een bedrag voor, of de gemeente. Dit kan bijvoorbeeld via SVn-leningen.

In een project met koopwoningen moet iedere gegadigde individueel in staat zijn de vrijopnaamprijs van de gewenste woning te financieren. Dit moet wor- den aangetoond middels een bankverklaring die op basis van een inkomens- toets door een bank of een erkende tussenpersoon is afgegeven. De CPO-groep kan dit zelf coördineren.

ACHTERVANGAFSPRAKEN

bouw onverkocht zijn, omdat voor deze woningen geen kandidaat gevon- den is, of kandidaten zich tussentijds hebben teruggetrokken.

• Overnemen van de ontwikkelingspositie en het opdrachtgeverschap van de CPO-groep als de belangstelling voor (verdere) deelname aan het project onder kopers onder een kritische grens is gedaald. Het project stagneert dan niet en kan alsnog binnen de met de gemeente gemaakte afspraken worden gerealiseerd.

• Uitvoeren van Koopgarant of een MGE-constructie, zodat de woningen duurzaam in het goedkopere prijssegment beschikbaar blijven bij toekom- stige mutaties.

5

HET ONTWERP

Verder lezen

Bijlage Ontwikkelingsovereenkomst Pagina 83

• Meekijken en eventueel adviseren bij de planontwikkeling. De groep profi- teert van de ontwikkelingskennis van de achtervang en de achtervangpar- tij houdt zicht op de opzet en de prijs/kwaliteitverhouding van het plan, dat immers op een bepaald moment háár plan kan worden. Daarnaast is het voor een professionele ontwikkelaar leerzaam om te zien hoe keuzes gemaakt worden wanneer de gebruiker daar zelf bovenop zit. Over het al- gemeen vindt dit meekijken op afstand plaats, hierover worden onderling afspraken gemaakt.

WIE ZORGT ER VOOR ACHTERVANG?

LEG NIET OP WELKE PARTIJ ALS ACHTERVANG FUNGEERT

Een corporatie is een goede partij om de rol van achtervang te vervullen. Wan- neer Koopgarant wordt toegepast is het een voorwaarde. Er zijn echter ook projecten gerealiseerd, waarbij een projectontwikkelaar als achtervang op- trad.

Dat stelt een CPO-groep in staat tot goede afspraken met een achtervang te komen.

De groep komt tot een mix van woningtypen en een variatie aan kwaliteiten waarvan de contouren steeds duidelijker worden. De te realiseren koopsommen worden ook duidelijker.

De groep werkt toe naar een bestekklaar ontwerp. De ambities van de groep als geheel en van de individuele leden worden verwerkt tot een zo goed mogelijk plan. Bij de planontwikkeling worden voorwaarden, wensen en mogelijkheden continu tegen elkaar afgewogen. De afnemers van de woningen zijn zelf bij het plan betrokken en kunnen zich direct over de kwaliteit uitspreken. Let op, bij het inventariseren van de woonwensen kan de groep met nieuwe zaken komen die niet stroken met de uitgangspunten van de gemeente. Blijf bewaken of het plan aansluit bij de planning en de randvoorwaarden. Daarbij kijk je naar de randvoorwaarden die je vooraf gesteld hebt; vermijd het om later nog nieuwe randvoorwaarden toe te voegen.

HOE REGEL IK

DE VERKAVELING?

Als er al een definitief verkavelingsplan vastgesteld is, zorg dan dat de voor- waarden helder, ondubbelzinnig en onderling consistent geformuleerd wor- den. Vermijd al te gedetailleerde aanwijzingen. Beperk je zoveel mogelijk tot kernpunten die aansluiten op het gemeentelijk woonbeleid of die van belang zijn voor de inpassing van het project in zijn omgeving. Laat de invulling en uitwerking verder over aan de groep particulieren.

Als er nog geen definitief verkavelingsplan is vastgesteld, kun je de groep parti- culieren de mogelijkheid bieden om voorafgaande aan de uitgifte van de grond met een eigen verkavelingsvoorstel te komen. Nadat de gemeente (en eventu- eel de Welstandcommissie) met dit voorstel heeft ingestemd en op basis daar- van de bebouwingsregels en overige randvoorwaarden heeft opgesteld, kan tot uitgifte van de grond worden overgegaan.

HOE HOUD IK ZICHT OP HET ONTWERPPROCES?

SPEEL DE ROL VAN KOPPELAAR Organiseer bij grootschaliger uitgifte van kavels voor collectieven of indivi-

duen een markt waarop zowel de kavelmogelijkheden als de dienstverleners

RICHT EEN PLANTEAM OP Een planteam bestaat in ieder geval uit vertegenwoordigers van de deelne-

mersgroep, de gemeente, de achtervang, de projectadviseur en de architect. Naar believen kunnen hier (ad hoc) specialisten aan toegevoegd worden.

Verder lezen

Op diverse websites, zoals van het informatiecentrum Eigen Bouw staan links naar dienstverleners. xxxx://xxx.xxxx.xx

(architecten, adviseurs en aannemers) worden gepresenteerd. Dit kan een eenmalig evenement zijn, maar ook een permanente informatiehoek bij de bouwbalie van de gemeente of een deel van de gemeentelijke website.

Bijlage Plan van aanpak Pagina 77

XXXXX BETROKKEN BIJ HET ONTWERPPROCES

GEEF PRIORITEIT AAN HET BEANTWOORDEN VAN VRAGEN

Zorg voor regelmatig overleg binnen een planteam om te zien of er knelpunten optreden. Geef binnen die vergaderingen antwoord op vragen uit de groep om af te mogen wijken van de randvoorwaarden.

Laat je steeds informeren over het voorlopig ontwerp, de keuzes van adviseurs en aannemers en de animo binnen de groep. Stuur zonodig bij, zodat de plan- nen blijven passen bij je voorwaarden en planning.

Geef duidelijk en snel antwoord op vragen over interpretatie van randvoor- waarden of het oprekken van die voorwaarden.

HOE GA IK OM MET

HET VERLENEN VAN DE BOUWVERGUNNING?

Waar het planteam de inhoudelijke ontwikkeling van het plan meemaakt en van commentaar voorziet, komt na enige tijd het moment om de plannen formeel te toetsen. Dit verloopt niet anders dan bij andere plannen.

Bij wat grotere projecten waar veel variatie in voor kan komen is vooroverleg en een behandeling van de bouwaanvraag in twee fasen een aan te bevelen werkwijze. Eerst toets je het basisplan, ook wel schetsplan genoemd, waar de individuele keuzes nog niet in zijn verwerkt. In die eerste toetsfase wordt zo een soort “bandbreedte” zichtbaar, met de mogelijke opties, materialen en kleuren. Wélke opties gekozen worden, blijkt na de individuele keuzes.

ORGANISEER (VOOR)OVERLEG TUSSEN GROEP EN GEMEENTE OF SUPERVISOR

Wanneer er meerdere CPO-projecten tegelijk op één locatie spelen, is een su- pervisor een goed idee. Die bewaakt de uitgangspunten en heeft bijvoorbeeld nauw contact met de commissie Xxxxxxxx of mandaat van die commissie om uitspraken te kunnen doen. Door overleg te organiseren tussen de verschil- lende CPO-projecten en de supervisor krijgt iedereen dezelfde informatie en

HOUD VOOROVERLEG Overleg van te voren in het planteam welke variatie er in het bouwplan naar

voren mag komen en op welk moment alle keuzes gemaakt gaan worden. Vooroverleg kan veel knelpunten helpen wegnemen, maar heeft geen rechts- geldigheid.

MOET IK EEN ROL SPELEN BIJ DE KEUZE VOOR

EEN ARCHITECT?

profiteren de groepen van elkaars ervaringen.

De groep heeft een architect nodig om tot een ontwerp te komen. Dat ontwerp dient aan te sluiten op de stedenbouwkundige visie van de gemeente en te- gelijk ruimte te bieden aan de woonwensen van de deelnemers. De gemeente speelt in principe geen rol in de selectie van een architect behalve dan dat je bepaalde onderbouwde (kwaliteits)eisen kan en mag stellen. De gemeente kan hooguit een informerende rol spelen door ruimte te bieden aan architec- ten om zich te presenteren. Maak in dat geval duidelijk dat die bureaus daar vrijblijvend staan en er geen gemeentelijke voorkeur of selectie bestaat.

TOETS DE PLANNEN IN TWEE STAPPEN

XXXX BESLUITEN OVER DETAILS UIT

Stap 1: Toets het plan aan het bestemmingsplan en de eisen van Welstand. Stap 2: Toets het plan aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke

Bouwverordening.

Bij die tweede stap kan het plan niet meer op ruimtelijke gronden worden afgewezen.

Stel beslissingen over details en indeling van de woning uit tot het laatst door de indeling van de woningen nog vrij te laten.

Handboek CPO voor gemeenten

VOORBEELD:

CPO BEVORDEREN

APELDOORN / UTRECHT

Je hebt alle ruimte gecreëerd voor CPO, alle mogelijkheden onderzocht en alle voorwaarden verzorgd. Hoe kom je dan aan groepen die op jouw locaties wil- len gaan bouwen?

TWEE VOORBEELDEN

XXX XXXXXXXXXXXXXXXXXX

In Utrecht heeft de gemeente bij de opbouw van Leidsche Rijn de campagne “Initiatief zoekt nemer” gelanceerd. De gemeente nodigde zo inwoners uit om met plannen te komen voor Leidsche Rijn. Uit deze plannen is toen de Ker- sentuin naar voren gekomen, een bekend CPO-project met 94 woningen. Na wat puzzelen heeft dit plan een plek gekregen in Leidsche Rijn. Het is in 2003 opgeleverd.

In de gemeente Apeldoorn lag de focus niet zozeer op één gebied, maar is CPO over de hele stad geïntroduceerd als nieuwe manier van bouwen. Hier is grond aangewezen voor collectief en individueel particulier opdrachtgeverschap, waarna de gemeente met deze locaties de boer op is gegaan. Er is een brede campagne opgezet, met onder andere een succesvolle Bouwcursus voor inwo- ners van Apeldoorn, excursies naar projecten en een duidelijke website met alle informatie. Het kon niemand ontgaan dat er wat bijzonders aan de hand was. Inmiddels zijn er verschillende initiatieven gaande in Apeldoorn.

Waar Utrecht alles vrij liet en “kom maar op” zei tegen haar inwoners had Apel- doorn alle randvoorwaarden al in beeld. Utrecht wilde een stadsdeel tot leven brengen en was vooral op zoek naar energieke plannen. Dat geeft veel vrijheid. Apeldoorn had in haar woonbeleid al duidelijke keuzes gemaakt, zodat initia- tiefnemers direct een goed beeld hadden van de mogelijkheden.

54 55

GROND LEVEREN

6

Zonder grond geen bouwplan, dat is een duidelijke zaak. Het vinden van een locatie is de eerste zorg voor een groep die wil gaan bouwen. Voor zover een groep dan ook niet zelf over een locatie beschikt, klopt zij hiervoor bij de gemeente aan. Hoe lever je die grond en hoe bepaal je de prijs?

De uitgifte van een bouwlocatie aan een groep particulieren vraagt om een andere aanpak dan wanneer een locatie wordt uitgegeven aan een project- ontwikkelaar of woningcorporatie. Ook wijkt de aanpak af van de uitgifte van individuele bouwkavels. Xxxxxxx hier de eerste keer zonodig externe expertise bij in.

HOE LEVER IK DE GROND?

STAP 1: LOCATIE RESERVEREN Reserveer een locatie voor een groep particulieren zodra een overeenkomst

wordt gesloten in het kader van de uitgifte van de grond.

STAP 2: VERGUNNING VERLENEN OP BASIS VAN BOUWPLAN

De groep ontwikkelt tijdens de reserveringsperiode (van bijvoorbeeld 1 of 1,5 jaar) het bouwplan en zorgt voor een bouwvergunning.

• Besluit of de CPO-groep ter dekking van eventuele renteverliezen over de grond een reserveringsvergoeding of waarborgsom moet betalen. Besluit ook of je een bankgarantie verlangt.

• Besluit of de groep binnen de reserveringsperiode kandidaten dient te vin- den voor alle te ontwikkelen woningen of dat daar speling in zit.

• Besluit of een bewoningsplicht en/of een verbod op doorverkoop opgeno- men wordt in de reserveringsovereenkomst.

• Toets het bouwplan aan kwaliteitseisen voor je tot levering overgaat.

STAP 3: GROND LEVEREN BIJ DE START VAN DE BOUW

• Xxxxx rechtstreeks aan een door de CPO-groep op te richten rechtspersoon of

• via een door de CPO-groep aan te wijzen partij.

De ABC-Constructie

Met een zogenoemde ABC-constructie kun je voorkomen dat je met ieder indivi- dueel lid van de CPO-groep zaken hoeft te doen. In plaats daarvan lopen alle zaken via een ‘CPO-rechtspersoon’.

DE ABC-CONSTRUCTIE Bij een ABC-constructie zijn er drie partijen in het spel. De gemeente (A) ver-

koopt de grond aan de CPO-rechtspersoon (B) die de grond doorverkoopt aan het individuele lid (C). Voor de gemeente heeft dit als voordeel dat er één partij is om zaken mee te doen in plaats van verschillende individuen.

De groep kan ook de bouwer die zij gekozen hebben als B-partij laten optre-

DE ‘GRONINGER AKTE’ Als je bouwrijpe grond levert, krijg je te maken met BTW-afdracht. Als je ruwe

grond levert (en de koper de grond dus zelf bouwrijp maakt) wordt er over- drachtsbelasting geheven in plaats van BTW. Overdrachtsbelasting is aanzien- lijk goedkoper.

Maar let op: als je ruwe grond levert, kan het voorkomen dat je levert op een moment dat het bouwplan juridisch nog niet helemaal op orde is. Het bestem- mingsplan moet bijvoorbeeld nog worden aangepast of de verklaring van geen bezwaar is nog niet binnen. Hypotheekverstrekkers zullen geen geld verstrek- ken voordat die procedures zijn afgerond.

Maak in dat geval van die juridische grondslag een ontbindende voorwaar- de van de levering. Binnen bijvoorbeeld een jaar na het passeren van de akte moet er een juridische grondslag zijn om een bouwvergunning te verlenen.

Verder lezen

Bijlage B: Ontwikkelingsovereenkomst, pagina 83

den. De bouwer sluit dan een koop-/aannemingsovereenkomst met ieder lid van de groep. Iedere koper kan bij eventuele problemen rechtstreeks de bou- wer, oftewel de verkopende partij aanspreken.

Wordt die termijn niet gehaald, dan wordt de koop ontbonden en hoeft de koper de koopsom niet te voldoen. Deze werkwijze staat bekend als de ‘Groninger akte’.

Fiscale gevolgen

Houd er rekening mee dat grond leveren via een CPO-rechtspersoon een aantal specifieke fiscale gevolgen heeft.

HOE BEPAAL IK DE GRONDPRIJS?

De grondprijs kan op verschillende manieren worden vastgesteld: via een quote, residueel, als vaste prijs of via een bieding. Van belang is dat op enig moment een vaste prijs ontstaat en er niet achteraf verhogingen plaatsvin- den.

DE FISCALE ASPECTEN VAN LEVERING VIA DE CPO-RECHTSPERSOON

Wanneer je de grond aan de CPO-rechtspersoon levert en deze de grond aan de bewoners verkoopt krijg je met een aantal fiscale zaken te maken:

• Wordt de CPO-rechtspersoon als ondernemer aangemerkt?

• Worden er tussen de levering van gemeente aan de CPO-rechtspersoon en de levering van de CPO-rechtspersoon aan de deelnemer handelingen aan de grond verricht?

Een en ander kan resulteren in een dubbele heffing van BTW en/of over- drachtsbelasting. De verschillende eenheden van de Belastingdienst kunnen hier verschillende lijnen in volgen. Bereid je transactie(s) goed voor en be- spreek ze vooraf met de belastingdienst.

GEBRUIK EEN VASTE GRONDPRIJS

Stel in een zo vroeg mogelijk stadium op basis van prijscategorieën een vaste grondprijs vast, uitgedrukt in een totaalbedrag of een prijs per m2. Dit geeft de initiatiefnemers zekerheid en beperkt het risico. Omdat de woningen onder een bepaalde prijsgrens moeten blijven, kan achteraf nooit sprake zijn van onbedoelde subsidiëring van het project. Je kan wel vooraf een bewust be- sluit nemen een lagere grondprijs te hanteren om het project voor een doelgroep met weinig financiële middelen (denk bijvoorbeeld aan starters) haalbaar te maken. Als een groep particulieren van plan is om woningen in het (middel)dure segment te realiseren, bepaal de grondprijs dan marktconform. Je kan dan, in aansluiting op het reeds geldende beleid, kiezen voor een grondquote of een residuele benadering.

ALTERNATIEF 1: GRONDQUOTE GEBRUIKEN

In het geval van een grondquote is de grondprijs een percentage van de vrijop- naamprijs van een woning. Bij CPO-projecten is de vrijopnaamprijs gelijk aan de kostprijs. Dus hoe duurder de woning, hoe hoger de grondprijs. Door deze constructie worden groepen gestimuleerd prijs en kwaliteit te optimaliseren. In het algemeen wordt de quote genomen over de kosten van een complete ‘basiswoning’, inclusief reële stelposten voor keuken en sanitair en woning- indeling, maar exclusief individueel te kiezen op- of uitbouwen. Zorg dat hier overeenstemming over is!

Een grondquote gebruiken gaat als volgt:

• Bepaal de hoogte van de quote, (eventueel verschillend per te realiseren prijsklassen) en/of bepaal eventueel een minimale totale grondopbrengst.

• Stel bij de aanvraag van de bouwvergunning de grondprijs vast op basis van de vrijopnaamprijs.

Op het moment dat afspraken met een groep particulieren moeten worden gemaakt over de grondprijs, ligt nog niet vast hoe hoog de uiteindelijke vrijop- naamprijzen zullen zijn. Stel een quote vast en maak een voorlopige raming van de vrijopnaamprijzen. Daarmee kan je een voorlopige grondprijs vast-

ALTERNATIEF 2: GRONDPRIJS RESIDUEEL VASTSTELLEN

De residuele grondwaarde is de verwachte marktwaarde van een woning minus de verwachte benodigde investering die de ontwikkelaar moet doen om deze woning te realiseren.

• Bepaal de martkwaarde van de woningen en leid daaruit de residuele grond- waarde af.

• Leg dat bedrag vast vóór de gronduitgifte; stel het niet later nog bij!

Baseer de marktwaarde van de woningen op het maximale bouwvolume dat volgens de bebouwingsregels kan worden gerealiseerd of op een percentage daarvan. Je kunt overwegen CPO te stimuleren door niet de maximaal haal- bare marktwaarde te gebruiken, maar een percentage ervan.

Vermijd vooral om na de uitgifte van de grond nog herberekeningen te maken, bijvoorbeeld om recht te doen aan recente marktontwikkelingen. Dat leidt er- toe dat reeds door de groep particulieren genomen investeringsbeslissingen moeten worden teruggedraaid.

stellen. De groep heeft dan een redelijke indicatie van de grondprijs, zodat zij tijdens de planfase investeringsbeslissingen kan nemen. Spreek voor meer zekerheid maximale vrijopnaamprijzen af met de groep. Eventueel kan je bij

HOE VOORKOM IK SPECULATIE? Neem, zeker als je de grond uit beleidsoverwegingen tegen een duidelijk lagere

prijs aan een groep particulieren verkoopt, maatregelen tegen speculatie:

aanvang ook een minimale totale grondopbrengst afspreken, zodat deze op- brengst verzekerd is.

Het meest geschikte moment om de grondprijs definitief vast te stellen is bij de aanvraag van de bouwvergunning. Op basis van de door de groep particu- lieren aan te leveren directiebegroting en stichtingskostenbegroting kun je de vrijopnaamprijzen waar de groep op aanstuurt vrij nauwkeurig vaststellen.

Je kunt meer zekerheid creëren door op een gegeven moment een totale grondopbrengst vast te stellen en zo de grondprijs vast te leggen. Spreek in dat geval wel af dat als de vrijopnaamprijzen veel hoger blijken uit te vallen, de prijs wordt bijgesteld!

STEL ALS VOORWAARDE DAT EEN GROEP ZICHZELF EISEN OPLEGT

Bij voortijdige doorverkoop zou het vertrekkende lid dan het verschil tussen aan- en verkoopprijs, of een vast bedrag, aan de groep moeten afdragen. Een groep moet een dergelijke afspraak vroeg vastleggen, bij het deelnamebesluit, want later wordt dat lastig. De groep kan eventueel uitzonderingen (relatiebe- eindiging, verhuizing vanwege werk, overlijden) beschrijven.

DE BOUW

WERK MET EEN MGE-CONSTRUCTIE Om woningen blijvend in de goedkope sector te kunnen houden (bijvoorbeeld

7

voor achtereenvolgende generaties starters), kan je als voorwaarde aan een groep particulieren stellen dat er met maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) wordt gewerkt. Koopgarant is een bekend voorbeeld. De woningen worden in dat geval via een corporatie met een korting ten opzichte van de marktwaarde verkocht aan de kopers. Bij vertrek moet een koper de woning weer terugverkopen aan de corporatie. Het waardeverschil tussen het moment van aankoop en verkoop wordt volgens een afgesproken verdeelsleutel tussen corporatie en koper verdeeld.

MGE-constructies zoals Koopgarant verlopen altijd via een corporatie. Ze zijn ontwikkeld om woningen vanuit corporatiebezit aan huurders te verkopen. De corporatie heeft er dan al eigen investeringen inzitten, die de toekomstige winstdeling rechtvaardigen. Dergelijke constructies zijn niet één op één af- gestemd op CPO-projecten omdat daar de corporatie aan de voorzijde geen directe inspanning levert. Dat kan opgelost worden wanneer de corporatie een korting geeft op de grondprijs, bovenop een eventuele korting die de ge- meente al geeft.

Daarnaast is het een optie om een winstmarge vast te stellen die de zelfont- wikkelende koper krijgt als beloning voor zijn inspanning en risico. Die marge kan dan terugkomen in de verdeelsleutel tussen corporatie en koper. Voor CPO heeft Koopgarant varianten in de terugkoopprijsberekening ontwikkeld die recht doen aan deze situatie.

Verder lezen

Bijlage C: Rekenvoorbeeld Koopgarant, pagina 87

xxx.xxxxxxxxxx.xxx

Bied de groep particulieren eventueel de ruimte om met meerdere corporaties in overleg te treden over mogelijke samenwerking, zodat ze scherpe afspraken kunnen maken met een corporatie. Dit is niet altijd mogelijk wanneer er bij- voorbeeld in kleine kernen vanuit convenanten of andere afspraken met één corporatie wordt samengewerkt.

De gemeentelijke bemoeienis met het bouwproces zelf is niet anders dan bij een regulier project.

Na goedkeuring van het bouwplan en de start van de bouw, verricht de inspecteur van Bouw- en woningtoezicht de gebruikelijke controles.

WAT IS MIJN ROL TIJDENS DE BOUW?

INVENTARISEER ALLE VARIANTEN Een collectief ontwikkeld ontwerp houdt op achter de voordeur. Daar maakt

iedere bewoner zijn eigen indeling en kiest zelf vaak uitbreidingen aan de woning. Zorg ervoor dat de individuele verschillen tussen de woningen goed worden vastgelegd, in eerste instantie voor de bouwers zelf. Maar ook de in- specteur heeft voordeel bij een goed overzicht van alle varianten.

SCHEID VERANTWOORDELIJKHEDEN BIJ GEMEENSCHAPPELIJKE VOOR- ZIENINGEN

Breng gemeenschappelijke delen en aansluitingen op gemeentelijke voorzie- ningen, zoals op een verzamelriool, goed in beeld, om te zien waar de verant- woordelijkheid van de groep eindigt en die van de gemeente begint. Dit speelt vooral wanneer er, meestal in nieuwbouwwijken, tijdelijke voorzieningen aan- gelegd worden, die later definitief gemaakt worden. Maak heldere afspraken over aanleg en kosten van de definitieve voorzieningen. Reken met marges.

ZORG VOOR EXTRA TOEZICHT Bouw zonodig extra toezicht in op de uitvoering van openbare ruimtes die

door een groep ontwikkeld worden, maar daarna overgedragen worden in eigendom en beheer van de gemeente.

MELD CPO OP TIJD BIJ NUTSBEDRIJVEN

Maak in de stedenbouwkundige voorbereiding CPO-locaties tijdig kenbaar bij nutsbedrijven om afspraken te maken tot op welke hoogte en tijdstip CPO- groepen belast kunnen worden met verdeelstations, kabels, meterkastjes, etc.

TREED OP ALS GESPREKSPARTNER EN BELANGENBEHARTIGER

Help burgers in het algemeen bij het ontwikkelen van bijzondere voorzienin- gen (zonnepanelen, windmolenpark, stadsverwarming) en de verplichting van collectieven om daar wel/niet aan deel te nemen.

Bedenk in welke mate dergelijke voorzieningen en bijbehorende investerin- gen doorberekend mogen en kunnen worden aan CPO-groepen.

BEHEER

8

Collectief ontwikkelde projecten houden niet op bij oplevering van de woning zelf. Vaak hebben ze ook gemeenschappelijke ruimtes. Daarbij heb je het bij CPO over een actieve groep bewoners die al een heel traject samen hebben doorlopen. Benut de kracht van dat collectief voor het beheer van buurt en wijk.

WEL OF GEEN VVE? Wanneer grondgebonden woningen worden gebouwd is het niet verplicht een

complex te splitsen en de afzonderlijke woningen in een Vereniging van Eige- naren (VvE) onder te brengen. Wanneer er gezamenlijke voorzieningen zijn (gebouwd of ongebouwd), zijn er andere beheervormen (bijvoorbeeld man- deligheid) om het gezamenlijk beheer en onderhoud daarvan in goede banen te leiden. Na de oplevering van de woningen verliest de vereniging of stichting zijn functie als ontwikkelaar. De rechtspersoon wordt soms in stand gehouden om tijdens de beheerfase de gezamenlijke belangen van de bewoners/eigena- ren te behartigen.

Gestapelde woningen (appartementen) worden doorgaans wel in een VvE on- dergebracht. Zodra een complex in appartementsrechten wordt gesplitst ont- staat van rechtswege een VvE. Iedere koper is daar direct na de ondertekening van zijn koop-/aannemingsovereenkomst verplicht als lid bij aangesloten. Als sprake is van een VvE, wordt na de oplevering van de woningen vaak beslo- ten tot opheffing van de aanvankelijke vereniging of stichting. De beheertaken zijn tenslotte al in een VvE ondergebracht.

HOE REGEL IK COLLECTIEF BEHEER?

Binnen de groep worden soms afspraken gemaakt over het instandhouden van bepaalde architectonische uitgangspunten, zoals kleur, materiaalgebruik en erfafscheidingen.

ZORG DAT UITGANGSPUNTEN VAST- LIGGEN IN EEN KETTINGBEDING

Deze afspraken kunnen in een kettingbeding worden vastgelegd, zodat ook nieuwe bewoners zich hieraan moeten houden.

ZORG DAT HET BEHEER VAN MANDELIG GEBIED WORDT GEREGELD

Mandelig gebied is een gebied, zoals een muur, een heg of een pad, met meer- dere eigenaren. Iedere eigenaar is medeverantwoordelijk voor het onderhoud van de mandelige eigendommen, iedere eigenaar moet er vrije toegang toe hebben en geen van de eigenaren mag het eenzijdig afbreken, kappen of an- derszins veranderen.

Wanneer gemeenschappelijke tuinen en opstallen in een mandeligheid wor- den beheerd, vraagt dat ook om afspraken. De woningeigenaren zijn immers samen eigenaar en ook samen verantwoordelijk voor het beheer. Voortzetting van de kopersvereniging is dan logisch.

Handboek CPO voor gemeenten

VOORBEELD:

BEHEER DOOR BEWONERS

EVA-LANXMEER, CULEMBORG

UITGANGSPUNTEN VOOR DE BEHEERREGELING MET DE BEWONERS:

De wijk EVA-Lanxmeer in Culemborg is een landelijk en internationaal voor- beeld voor duurzame stedenbouw en voor sociale en maatschappelijke ont- wikkelingen. Onder de 250 koop- en huurwoningen in de wijk is ook een CPO- project aanwezig (Het Kwarteel, 24 appartementen met gemeenschappelijke voorzieningen, opgezet door een groep senioren), maar de wijk als geheel wordt hier genoemd als voorbeeld van beheer door bewoners.

In EVA-Lanxmeer zijn de bewoners via de stichting Terra Bella zelf verant- woordelijk voor het schoonhouden van delen van de openbare ruimte en voor groenonderhoud. In een aparte overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de verdeling van verantwoordelijkheden en budget. De besparingen die men door zelfwerkzaamheid realiseert, worden opnieuw in de inrichting van de buiten- ruimte geïnvesteerd. De kwaliteit van het gebied en het onderhoudsniveau op langere termijn staan hierbij centraal.

• Voor het beheer komt een budget beschikbaar (gebaseerd op een gezamen- lijk op te stellen beheerplan en de geraamde kosten van uitbesteed werk).

• Besparingen door zelfwerkzaamheid mogen naar eigen inzicht worden besteed, op voorwaarde dat het de kwaliteit van het gebied ten goede komt en een voldoende onderhoudsniveau ook op langere termijn gegarandeerd wordt.

• De bewoners geven jaarlijks aan welke maatregelen zij willen gaan nemen; de gemeente toetst alleen op het onderhoudseffect op langere termijn en op veiligheid (de gemeente blijft namelijk voor de wet de verantwoordelijke beheerder).

• Voor het opstellen van dit jaarplan kan de bewonersvereniging een deskun- dige inschakelen. In het budget is hiermee rekening gehouden,

• De gemeente kan – vanwege haar formele verantwoordelijkheid – in het uiterste geval ingrijpen.

• De organisatie van het beheer wordt gekoppeld aan de bewonersvereniging.

• Aanvankelijk was het de bedoeling dat de bewoners alles zouden beheren, zelfs lantaarnpalen. Maar dat soort nutstaken zijn uiteindelijk toch bij de ge- meente gebleven. Momenteel doen de bewoners ongeveer eenderde van het totale beheer. Jaarlijks wordt het pakket geëvalueerd en eventueel bijgesteld.

Handboek CPO voor gemeenten 8: Beheer

Mandelig gebied is geen compensatie voor kleine kavels!

Probeer niet om met de uitgifte van mandelig gebied kleine bouwkavels te com- penseren. In praktijk blijkt dat bewoners met (te) kleine privé-tuinen delen van het mandelige gebied gaan annexeren als eigen terrein: afrasteringen werden soms meters opgeschoven. Naderhand is dat moeilijk terug te draaien. De ge- meente heeft geen eigendom in de gemeenschappelijke tuin en bewoners starten niet snel een rechtszaak tegen de buren. Het blijkt dat het in stand houden van gemeenschappelijke tuinen beter functioneert als bewoners tevens een privé- tuin van redelijke omvang hebben.

BEGELEID HET PARTICIPATIE- PROCES ZORGVULDIG

GEBRUIK PARTICIPATIE NIET ALS BEZUINIGINGSMETHODE OF COMPENSATIE VAN EEN GEBREK AAN PRIVÉ-RUIMTE

Het blijkt dat een goed participatieproces vraagt om begeleiding, een heldere afbakening van taken en verantwoordelijkheden en overheveling van bijbe- horende budgetten. Het is niet genoeg om de verantwoordelijkheid ‘over de schutting’ te gooien.

ZORG VOOR BEGELEIDING BIJ BEHEERAFSPRAKEN

Help de groep terzijde staan bij het opzetten en regelen van beheerafspraken, of kijk of een achtervangpartij dat kan doen. Bij beheer van openbare ruimte zijn afspraken zelfs noodzakelijk. Voor het beheer van de eigen, gemeenschap- pelijke ruimten kan een corporatie of ontwikkelaar vanuit de eigen expertise een rol spelen.

WAT ZIJN DE SOCIALE VOORDELEN VAN CPO EN BEWONERSBEHEER?

CPO-bouwers zijn zeer betrokken bij de buurt en buurtgenoten en dat is een duidelijk voordeel. Maar ook op andere vlakken dan het fysieke beheer doen zich initiatieven voor die anders achterwege blijven. Buurtactiviteiten worden eenvoudiger georganiseerd vanuit de al bestaande actieve groep bewoners. Mensen kennen elkaar al voordat ze buren zijn; de buurt bestaat al voor er twee stenen op elkaar liggen. Dat is sociaal gezien een groot pluspunt en uit evaluaties blijkt dat deelnemers aan een CPO-project die betrokkenheid bij elkaar en bij de buurt als grootste winstpunt zien. CPO levert meer op dan al- leen woningen!

Projectontwikkelaar Proper Stok heeft bij meerdere projecten waar mandelighe- den onderdeel van uitmaken, een vereniging opgericht. Zij zorgde voor het op- stellen van een meerjarenonderhoudsbegroting. In het eerste jaar na oplevering nam Proper Stok deel aan het bestuur van de bewonersvereniging, zonder daar stemrecht in te hebben. Dit is een manier om zo’n vereniging een goede basis te geven en een volwassen start te maken met het gezamenlijk beheer.

Verder lezen

Voorbeeld Beheer door bewoners Pagina 72

HOE ZET IK BEWONERSBEHEER IN VOOR OPENBARE RUIMTE EN WIJKONTWIKKELING?

CPO is een goed startpunt voor wijkontwikkeling en beheer van de openbare ruimte. Met bewonersbeheer geef je bewoners invloed en zeggenschap over de inrichting en het beheer van het gebied waar zij wonen. Daarmee leg je een publieke taak in de private sfeer en creëer je kansen die veel verder reiken dan voordelen voor het beheer alleen. Of die kansen vervolgens ook worden benut hangt af van de betrokkenheid van bewoners. Zij moeten de voordelen zien. Zorg dus dat een regeling veel ruimte laat voor eigen initiatief.

Handboek CPO voor gemeenten

BIJLAGE:

PLAN VAN AANPAK

A

Dit is een voorbeeld van een plan van aanpak voor een CPO-project. Ieder project is natuurlijk anders en wordt met andere uitgangspunten gedefinieerd.

INLEIDING In een Plan van Aanpak (PvA) wordt beschreven binnen welke randvoorwaar- den het beoogde CPO-project op verantwoorde wijze ontwikkeld kan worden. Het PvA wordt opgesteld door of in opdracht van de initiatiefnemende partij. Dit kan bijvoorbeeld de gemeente zijn of de CPO-groep zelf. De kosten hier- voor zijn onderdeel van de plankosten Op basis van het PvA kan gericht ge- zocht worden naar een locatie, kandidaat kopers of een achtervangpartij, voor zover deze nog niet bekend zijn.

ACHTERGROND In het PvA worden de ambities, doelstellingen en verwachtingen voor aan- zien van het project uitgangspunten verwoord. Eventueel kan ook aangegeven worden hoe het plan past in het gemeentelijk beleid of welke hindernissen hiervoor geslecht moeten worden. Verder kan de relatie met eerdere projecten of andere lopende of geplande initiatieven van belang zijn.

BESCHRIJVING PROJECT Hier wordt de locatie en de directe omgeving ervan beschreven of wordt om-

schreven waaraan de locatie idealiter zou moeten voldoen. Ook ambities in stedenbouwkundige sfeer, op het gebied van duurzaamheid of sociaal-econo- mische vernieuwing kunnen worden genoemd.

Afhankelijk van de locatie en de doelstelling kan een indicatie gegeven worden van het te realiseren programma van eisen. Ook de voorwaarden waarbinnen dit moet plaatsvinden moeten worden benoemd. Hierbij valt ondermeer te denken aan doelgroepbepalingen of praktische of ideologische uitgangspunten.

In het PvA kunnen ook de wensen en mogelijkheden van het beheer worden geschetst, of kan worden aangegeven hoe het project aansluitend aan de reali- satie geëxploiteerd wordt. Dit is vooral aan de orde als er bijvoorbeeld huurwo- ningen of gemeenschappelijke voorzieningen in het plan worden opgenomen.

HAALBAARHEIDSONDERZOEK Een plan van aanpak geeft in elk geval een indicatie onder welke omstandighe-

den een project realiseerbaar is. Onderdeel hiervan zijn een haalbaarheidson- derzoek. Financiële uitgangspunten als financieringscategorieën, grondprijs- bepaling en MGE-constructies worden hierin beschreven, voor zover deze van toepassing zijn.

Geef in het PvA ook een raming van de stichtingskosten en de componenten hierbinnen en leidt hieruit de omvang van de investering af. Uitgangspunt is dat de opbouw van alle kosten transparant en controleerbaar is. Een derge- lijke raming kan voorwaardenstellend zijn. Wanneer de locatie bekend is kan ook de uitkomst van een onderzoek naar bebouwingsmogelijkheden worden opgenomen.

ORGANISATIE Hier wordt beschreven hoe de opdrachtgeverrol wordt ingevuld en welke voorwaarden hieraan door de gemeente gesteld worden. Alle betrokken par- tijen kunnen hierin benoemd worden, zowel de actoren als eventuele advi- seurs. Belangrijk hierin is hoe het collectief zich organiseert en hoe het overleg tussen de partijen wordt gestructureerd.

WERVING EN SELECTIE Hier wordt het selecteren van kandidaten gedefinieerd. Zowel de stappen als

de betrokken partijen worden beschreven. Als er criteria gelden voor inschrij- ving dan moet dat uiteraard ook duidelijk gemaakt worden.

Verder wordt hier de (bij voorkeur centrale) registratie van belangstellenden beschreven en of, hoe en wanneer er eventueel rangnummers worden toege- kend. Wanneer het initiatief niet bij de gemeente ligt, moet hier ook verant- woord worden hoe met de positie van de initiatiefnemers in het project wordt omgegaan.

ACHTERVANG Hier wordt beschreven op welke onderdelen een eventuele achtervang de plannen toetst en hoe zij daar invloed op uit kan oefenen. Verder worden de scenario’s beschreven in welke gevallen de achtervang het project geheel of gedeeltelijk als feitelijke opdrachtgever overneemt.

SELECTIE ARCHITECT De keus van de architect is een wezenlijk onderdeel van de kopersvereniging

en hieraan moeten zo min mogelijk restricties worden verbonden. Wanneer de gemeente hierin een stem wil hebben wordt hier beschreven hoe en waarom. Het aanwijzen of dwingend voorschrijven van één architect is niet in overeen- stemming met de definitie van CPO.

PLANNING Het PvA bevat een planning met daarin de verschillende fasen en cruciale beslismomenten over vaststelling van planonderdelen zoals het sluiten van overeenkomsten, de uitgifte van de grond en de gewenste oplevering. Als er een groter gebied wordt ontwikkeld wordt een eventuele fasering ook opge- nomen.

BIJLAGE:

ONTWIKKELINGSOVEREENKOMST

Om de uitgifte van de locatie in goede banen te leiden kunnen de betrokken partijen een ontwikkelings- overeenkomst sluiten. Dit is een voorbeeld van zo’n ontwikkelingsovereenkomst.

Bij de uitgifte van een locatie voor een CPO-project zijn meestal drie partijen betrokken: de kopers, de gemeente en de achtervang. Met een ontwikkelings- overeenkomst leggen deze partijen afspraken rond de uitgifte vast.

De ontwikkelingsovereenkomst kan gesloten worden tussen twee van de drie partijen. Vaak wordt de derde partij in de overeenkomst genoemd. Bijvoor- beeld: een gemeente die een overeenkomst sluit met een groep kopers onder de voorwaarde dat een derde partij de financiële risico’s afdekt.

In dit voorbeeld gaan wij uit van een overeenkomst tussen de drie genoemde partijen. Dit is een voorbeeld; hoe de overeenkomst in detail wordt gesloten verschilt per project. Het is verstandig de definitieve stukken door of in samen- werking met een in CPO gespecialiseerd adviesbureau op te laten stellen.

Het uitgangspunt voor een ontwikkelingsovereenkomst is het plan van aanpak (of ontwikkelingsvoorstel) dat is opgesteld door de initiatiefnemende partij.

De drie partijen in deze voorbeeldovereenkomst zijn:

1 de gemeente,

2 de kopersvereniging (KV)

3 de achtervang.

DE GEMEENTE • formuleert eventuele kaders waarbinnen het project wordt ontwikkeld en gerealiseerd,

• beoordeelt doorlopend of VO, DO en bestek en tekeningen met bijbeho- rende kostenramingen passen binnen de vooraf geformuleerde kaders,

• reserveert de locatie op naam van de kopersvereniging (tot de start van de bouw),

• behandelt de bouwaanvraag van de kopersvereniging.

DE KOPERSVERENIGING • is opdrachtgever in de bouwplanontwikkeling,

• selecteert architect en constructeur,

• dient de bouwaanvraag in,

BIJLAGE:

REKENVOORBEELD KOOPGARANT

C

• besteedt het project aan bij een bouwbedrijf van haar keuze of selecteert een bouwbedrijf waarmee een bouwteam wordt gevormd,

• sluit een raamovereenkomst met het geselecteerde bouwbedrijf. De bouwer sluit in die hoedanigheid individuele koop-/aannemingsovereenkomst-en (of in geval van een MGE-constructie aannemingsovereenkomsten) met de kopers. Door deze constructie toe te passen kunnen kopers zich recht- streeks tot de bouwer wenden in plaats van tot hun eigen vereniging.

DE ACHTERVANG • verstrekt eventueel een lening aan de kopersvereniging om de voorinveste-

ringen voor de kopers tot een verantwoord niveau terug te brengen,

• neemt tijdens de bouwplanontwikkeling waar voor de woningen waarvoor (tijdelijk) geen kandidaten beschikbaar zijn, zodat de voortgang van het project niet in gevaar komt,

• neemt bij de start van de bouw de woningen van de kopersvereniging af waarvoor door de kopersvereniging geen koper is gevonden,

• neemt met terugwerkende kracht vanaf de start van het project de gehele ontwikkelingspositie van de kopersvereniging over als blijkt dat bijvoor- beeld voor meer dan de helft van de woningen geen kandidaat beschikbaar (meer) is,

• is eventueel uitvoerder van een MGE-constructie.

Bron: Stichting Koopgarant xxx.xxxxxxxxxx.xxx

Dit rekenvoorbeeld laat zien hoe Xxxxxxxxxx met herhaling ingezet kan worden om starters te bedienen. Het voorbeeld gaat uit van een kostenneutrale doorverkoop.

verkoop doorverkoop 1 doorverkoop 2

Koper 1 Koper 2 Koper 3

marktwaarde bij (door-)verkoop 210.000 290.000 300.000

stichtingskosten 160.000

terugkoopprijs 211.429 225.050

transactiekosten corporatie *) 4,0% 8.457 9.002



koopsom bij (door-)verkoop 160.000	219.886	234.052
korting 50.000	70.114	65.948
kortingspercentage 23,8%	24,2%	22,0%
aandeel waardeontwikkeling 64,3%	51,6%	56,0%

marktwaarde bij terugkoop 290.000	300.000	350.000

waardeontwikkeling 80.000 10.000 50.000

terugkoopprijs 211.429 225.050 262.070

*) transactiekosten corporatie: taxatie, bouwkundig rapport, interne handlingskosten, notaris, makelaar,

rente-verlies tussen terug- en doorverkoop, risicodekking overschrijding 6 maandstermijn overdrachtsbelasting

BIJLAGE:

BEGRIPPENLIJST

D

CPO Een groep particulieren verenigt zich in een rechtspersoon zonder winstoog- merk en verwerft grond in eigendom waarop zij zelf woningen ontwikkelt voor eigen gebruik.

PO Een particulier verwerft grond in eigendom en ontwikkelt daarop zelf een woning voor eigen gebruik.

STARTER/STARTERSWONING Diverse begrippen zijn mogelijk om zowel de starter als de starterswoning te

beschrijven.

Als starter wordt in het algemeen gezien diegene die voor het eerst zelfstan- dige woonruimte betrekt in de koop- of huurmarkt.

Een starterswoning zou alleen beschreven moeten worden in termen van een maximale prijs, niet in fysieke zin (max. aantal m2 of kamers).

ACHTERVANG Een partij die tijdens het CPO-proces op de achtergrond aanwezig is om even- tuele overgebleven woningen af te nemen (afzetrisico beperken) en/of in geval van een geheel stagnerend proces het gehele project over te nemen (afbreuk- risico beperken).

BETAALBARE WONINGEN Per gemeente kunnen er financiële categorieën benoemd worden voor goed- kope, betaalbare en dure woningen.

REVOLVEREND FONDS Een fonds, opgericht voor een specifiek doel (bijvoorbeeld CPO-projecten)

dat leningen verstrekt. De leningen worden (met rente) weer teruggestort in het fonds. Zo blijft het fonds steeds bestaan en kan er weer aan een volgende groep worden geleend.

MGE-CONSTRUCTIE Maatschappelijk Gebonden Eigendom betreft een overeenkomst tussen een

bewoner en een corporatie waarin is vastgelegd dat bij verkoop de woning altijd aan de corporatie wordt verkocht waarbij de waardestijging of -daling volgens een verdeelsleutel wordt gedeeld.

LEESLIJST

MANDELIGHEID Mandeligheid is een vorm van gebonden mede-eigendom van bijvoorbeeld

Atlas Koopvarianten.

SEV 2006, xxx.xxx.xx

Verder lezen

Mandeligheid is geregeld in het Burgerlijk Wetboek in boek 5, Titel 5 in de artikelen 60 en volgende.

een afscheidingsmuur, een heg of een pad. Het onderhoud komt voor reke- ning van de gezamenlijke eigenaren en men mag niet eenzijdig tot verande- ring, afbraak of kappen overgaan. Een gedeeld pad of ruimte moet voor alle eigenaren vrij toegankelijk en bruikbaar blijven.

Gids voor betaalbaar kopen

Bewoners aan zet.

SEV-advies over toepassing particulier opdrachtgeverschap

SEV 2006, xxx.xxx.xx

GRONDPOSITIE Het bezit van een stuk grond waaraan volgens het beginsel van zelfrealisatie ook het ontwikkelrecht is gekoppeld.

Bewoners bouwen de buurt, brochure VROM 2005, xxx.xxxx.xx

Informatie Centrum Eigen Bouw, website xxx.xxxx.xx

Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing.

Handvatten voor woonprofessionals bij gemeenten en woningcorpraties

SEV 2004, xxx.xxx.xx

Particulier opdrachtgeverschap,

website

DE REGIE BV xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx

Prijs bij particulier opdrachtgeverschap, quick scan

SEV 2006, xxx.xxx.xx

Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, quick scan

SEV 2006, xxx.xxx.xx

Woningcorporaties en zeggenschap, ruimte voor bewoners als opdrachtgever

SEV 2004, xxx.xxx.xx

VERANTWOORDING

OPDRACHTGEVERS Provincie Noord-Brabant November 2007

SEV

TEKST SEV Realisatie, Rotterdam in samenwerking met De Regie bv, Amsterdam

MET DANK AAN Xxxx Xxxxxxxx (Provincie Noord-Brabant), Frenkel Beerens (Gemeente Oisterwijk), Ton ter Ellen (IM-RO bv), Xxxxxx Xxxxxxxx (Gemeente Apeldoorn), Xxxxx Xxxxxxxxxx (Bouwen In Eigen Beheer Advies), Xxxxx Xxxxx (Xxxxxxxx Xxxxxxxxx), Xxxx Xxxxxxxxxx (Xxxxxxxxx Xxxxx-Xxxxxxx), Xxxx Xxxxxxxx (Bouwen In Eigen Beheer), Xxxxx Xxxx (Gemeente Lochem)

REDACTIE EN BEELDREDACTIE SEV Realisatie, Rotterdam

VORMGEVING Xxxxxx Xxxxxxx (RoHu), Den Haag

DRUK Drukkerij De Bink bv, Den Haag

FOTOGRAFIE Titelpagina’s hoofdstukken (pag 11, 21, 31, 39, 49, 57, 65 en 69):

Xxxx Xxxxxx, Alkmaar

Voorbeeld Stedelijke vernieuwing (pag 16), Voorbeeld Jongeren en senioren behouden (pag 26): Hulshof Architecten, Delft

Voorbeeld Locatieontwikkeling (pag 44) en omslagfoto: Xxxxx xxx Xxxxx, met dank aan IM-RO Procesmanagement Stedenbouw Landschap BV, Oldenzaal

Voorbeeld CPO bevorderen (pag 54):

Loesje, Arnhem

Voorbeeld Beheer door bewoners (pag 72):

Xxxxx Xxxxxxxx, Rotterdam

Document Metadata

Table of Contents

BOUWEN MET

Document Metadata