Contract
2 – TIPOS DE CONTRATOS E DOCUMENTOS
Os documentos apresentados deverão ser sempre os originais ou cópias autenticadas (clique nos itens em azul para mais informações)
VERIFIQUE OS ITENS ESSENCIAIS AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL
Encontrando Divergências Ou Dados Incompletos: Será Necessário Solicitar O Termo Aditivo
1- INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (Vendedor é o Proprietário) Neste caso não há a incidência do ITBI.
2- INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DECORRENTES DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (o vendedor é
compromissário)
Nestes casos, haverá a incidência do ITBI, exceto se já ocorreu a sua DECADÊNCIA, quando então ele não será devido.
Atenção:
Para os documentos abaixo a ATUALIZAÇÃO SOMENTE POR PROCESSO ADMINISTRATIVO DIGITAL
3- DOAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR - ou quando o contrato de cessão de direitos for gratuita, ou seja, sem valor atribuído para pagamento ou citar doação de parte do imóvel.
4- PERMUTA DE IMÓVEIS POR INSTRUMENTO PARTICULAR quando a venda ou compra do imóvel tem como pagamento outro imóvel.
5 - INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - NÃO é documento válido para transferir a titularidade, mesmo para os imóveis localizados em área de mananciais (loteamentos irregulares). Só pode ser transferido os direitos do imóvel após o Formal de Partilha. Se houver insistência do requerente, abrir processo.
6 -CONTRATO DE VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE - Deve haver o consentimento de outros descendentes e do cônjuge alienante no contrato apresentado. Dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Este tipo de contrato é anulável, art. 496,cc .
7-CONTRATO DE VENDA DE IMÓVEL PERTENCENTE À MENOR (art. 1691, cc) -Não podem os pais alienar os imóveis dos filhos salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Anexar cópia do instrumento particular com firmas reconhecidas e da autorização do juiz.
8 -CONTRATO DE VENDA ENTRE CÔNJUGES (ART. 499, CC) Com relação a bens excluídos da comunhão, é lícita a compra e venda entre cônjuges. Anexar a Certidão de casamento e o Título aquisitivo do imóvel.
9-CONTRATO CONSIGO MESMO (art. 117, cc) - É anulável o negócio jurídico em que o representante legal, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo, salvo se: a lei ou o representado o permitir. O cadastro não deve ser atualizado
PARA OUTROS TIPOS DE DOCUMENTOS CONSULTAR ALTERAÇÃO DO NOME NO CADASTRO FISCAL
IMOBILIÁRIO POR DOCUMENTO PÚBLICO (matricula, escritura, documentos expedidos pelo Poder Judiciário)
O que não pode faltar nos contratos particulares
Identificação das partes, vendedores, compradores e procurador (se o contrato estiver assinado por um procurador) - nome completo, número do CPF e do RG e endereço residencial.
Qualificação dos vendedores e dos compradores quanto ao estado civil. Caso não conste em contrato estas informações, será necessária a apresentação da Certidão de Nascimento ou Certidão de Casamento atualizadas para comprovação do estado civil.
Identificação/ Descrição exata do imóvel - nome da rua, bairro, número de lote e quadra do loteamento, área de terreno e a medida de frente para a rua, número de Matrícula.
Valor da compra e venda e/ou da cessão
Data, local e assinatura das partes : NA COMPRA NÃO É NECESSÁRIA A ASSINATURA DO CÔNJUGE. NA VENDA A ASSINATURA DO CÔNJUGE É OBRIGATÓRIA.
Para casos em que o instrumento particular não é assinado pelos vendedores e/ou compradores, mas sim por um procurador deverá ser apresentado uma Procuração Pública, que necessariamente deve conter elementos que deixem claro que o procurador poderá vender (ou comprar) a quem quiser e a quem lhes convier o imóvel, além dos poderes para que o outorgado possa representar o outorgante em repartições públicas para tratar de todos os assuntos do interesse do outorgante relativos à compra e venda/cessão do imóvel. Deve ser anterior a data do contrato. Observar a validade dessa procuração.
Reconhecimento de firma de todas as assinaturas, exceto das testemunhas (não constitui impedimento para efetuar a alteração quando a data do reconhecimento de firma é diferente da data do contrato).
Instrumento Particular: Compromisso de Compra e Venda
É o primeiro contrato particular feito após uma Escritura Pública registrada ou não na matrícula do imóvel. Neste caso não há a incidência do ITBI.
Fique atento: pode dar-se o nome de Compromisso de Compra e Venda a um instrumento particular que na verdade é uma Cessão de Direitos. Na dúvida consulte o gestor.
Instrumento Particular: Cessão de Direitos decorrentes de Compromisso de Compra e venda
São os contratos particulares seguintes ao primeiro, ou seja, são todos os contratos particulares que vêm depois do Compromisso de Compra e Venda. Nestes casos, haverá a incidência do ITBI, exceto se já ocorreu a sua DECADÊNCIA, quando então ele não será devido.
ESQUEMA EXPLICATIVO: COMPROMISSO DE C/V E CESSÃO DE DIREITOS - clique AQUI.
Documento destinado a incluir cláusulas contratuais e/ou retificar informações constantes do instrumento particular inicial ou ainda completar o referido instrumento. Deve constar:
- Logo no seu início fazer referência ao contrato que ele adita, mencionando compradores e vendedores, data do instrumento, objeto da compra e venda ou cessão.
- O Termo Aditivo sendo um instrumento particular deve conter os dados que lhe são essenciais (consulte o item: o que não pode faltar em um instrumento particular).
- O Termo Aditivo deve descrever de forma clara os dados que estão sendo acrescentados ou retificados.
- O Termo Aditivo deve sempre acompanhar o instrumento particular principal não tendo qualquer valor sem o acompanhamento do referido instrumento.
MODELO DE TERMO ADITIVO - clique AQUI.
O ITBI DEVERÁ SER LANÇADO ANTES DA ATUALIZAÇÃO CADASTRAL.
O ITBI NÃO INCIDE NO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (INCIDIRÁ QUANDO A ESCRITURA FOR LAVRADA). NA CESSÃO DE DIREITOS O ITBI É DEVIDO, SE NÃO ESTIVER DECADENTE.
COMO CALCULAR A DECADÊNCIA DO ITBI:
- INICIA-SE A CONTAGEM NO ANO SEGUINTE AO ANO DA ASSINATURA DO CONTRATO.
- CONTA-SE CINCO ANOS. EXEMPLO: CONTRATO ASSINADO EM 2015.
- CONTAGEM: 2016 A 2020.
- A DECADÊNCIA OCORRE EM 2021.
- OU SEJA, A PARTIR DO ANO DE 2021, INCLUSIVE, O ITBI NÃO PODERÁ SER LANÇADO.
TELAS PARA PESQUISAR LANÇAMENTOS DE ITBI:
- PITBI: PESQUISA PELA INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA
- CITBI: PESQUISA PELO NÚMERO DA GUIA
- RI905: PESQUISA PELO NOME DO CONTRIBUINTE
Consultar lista de serviços da SF-103 para orientações do como efetuar o lançamento