Contract
2 – TIPOS DE CONTRATOS E DOCUMENTOS
Os documentos apresentados deverão ser sempre os originais ou cópias autenticadas (clique nos itens em azul para mais informações)
VERIFIQUE OS ITENS ESSENCIAIS AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL
Encontrando Divergências Ou Dados Incompletos: Será Necessário Solicitar O Termo Aditivo
1- INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (Vendedor é o Proprietário) Neste caso não há a incidência do ITBI.
2- INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DECORRENTES DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA(o vendedor é
compromissário) Nestes casos, consultar procedimentos da SF-103 para verificação de ITBI.
OBS: Para os casos de venda a prazo em instrumento particular é necessário constar a data da entrega do imóvel ou da efetiva ocupação dos adquirentes. Se não constar deve ser solicitado o termo aditivo, ou o termo de entrega das chaves e ocupação.
Atenção:
Para os documentos abaixo a ATUALIZAÇÃO SOMENTE POR DOCUMENTO DIGITAL
3- DOAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR -ou quando o contrato de cessão de direitos for gratuita, ou seja, sem valor atribuído para pagamento ou citar doação de parte do imóvel.
4-PERMUTA DE IMÓVEIS POR INSTRUMENTO PARTICULAR quando a venda ou compra do imóvel tem como pagamento outro imóvel.
5- INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - NÃO é documento válido para transferir a titularidade, mesmo para os imóveis localizados em área de mananciais (loteamentos irregulares). Só pode ser transferido os direitos do imóvel após o Formal de Partilha. Se houver insistência do requerente, abrir documento digital.
6 -CONTRATO DE VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE - Deve haver o consentimento de outros descendentes e do cônjuge alienante no contrato apresentado. Dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Este tipo de contrato é anulável, art. 496,cc .
7-CONTRATO DE VENDA DE IMÓVEL PERTENCENTE À MENOR (art. 1691, cc) -Não podem os pais alienar os imóveis dos filhos salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Anexar cópia do instrumento particular com firmas reconhecidas e da autorização do juiz.
8 -CONTRATO DE VENDA ENTRE CÔNJUGES (ART. 499, CC) Com relação a bens excluídos da comunhão, é lícita a compra e venda entre cônjuges. Deve anexar a Certidão de casamento, o Título aquisitivo do imóvel e a partilha de bens do divórcio.
9-CONTRATO CONSIGO MESMO (art. 117, cc) - É anulável o negócio jurídico em que o representante legal, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo, salvo se: a lei ou o representado o permitir. O cadastro não deve ser atualizado
10-CONTRATO DE UNIDADE FUTURA: Contrato de promessa de compra e venda de apartamento na planta. A Atualização só deve ser efetuada após a individualização das unidades autônomas e com apresentação da Matricula ou Escritura ou do Contrato acompanhado do termo de recebimento das chaves, ambos assinados com firmas reconhecidas.
PARA OUTROS TIPOS DE DOCUMENTOS CONSULTAR ALTERAÇÃO DO NOME NO CADASTRO FISCAL
IMOBILIÁRIO POR DOCUMENTO PÚBLICO (matricula, escritura, documentos expedidos pelo Poder Judiciário)
O que não pode faltar nos contratos particulares
Identificação das partes, vendedores, compradores e procurador (se o contrato estiver assinado por um procurador) - nome completo, número do CPF e do RG e endereço residencial.
Qualificação dos vendedores e dos compradoresquanto ao estado civil. Caso não conste em contrato estas informações, será necessária a apresentação da Certidão de Nascimento ou Certidão de Casamento atualizadas para comprovação do estado civil.
Identificação/ Descrição exata do imóvel - nome da rua, bairro, número de lote e quadra do loteamento, área de terreno e a medida de frente para a rua, número de Matrícula.
Valor da compra e venda e/ou da cessão
Data, local e assinatura das partes :NA COMPRA NÃO É NECESSÁRIA A ASSINATURA DO CÔNJUGE. NA VENDA A ASSINATURA DO CÔNJUGE É OBRIGATÓRIA.
Para casos em que o instrumento particular não é assinado pelos vendedores e/ou compradores, mas sim por um procuradordeverá ser apresentado uma Procuração Pública, que necessariamente deve conter elementos que deixem claro que o procurador poderá vender (ou comprar) a quem quiser e a quem lhes convier o imóvel, além dos poderes para que o outorgado possa representar o outorgante em repartições públicas para tratar de todos os assuntos do interesse do outorgante relativos à compra e venda/cessão do imóvel. Deve ser anterior a data do contrato. Observar a validade dessa procuração.
Reconhecimento de firmade todas as assinaturas, exceto das testemunhas (não constitui impedimento para efetuar a alteração quando a data do reconhecimento de firma é diferente da data do contrato).
Instrumento Particular: Compromisso de Compra e Venda
É o primeiro contrato particular feito após uma Escritura Pública registrada ou não na matrícula do imóvel. Neste caso não há a incidência do ITBI.
Fique atento: pode dar-se o nome de Compromisso de Compra e Venda a um instrumento particular que na verdade é uma Cessão de Direitos. Na dúvida consulte o gestor.
Instrumento Particular: Cessão de Direitos decorrentes de Compromisso de Compra e venda