Contrato de locação em shopping center
Contrato de locação em shopping center
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O contrato de locação de área em shopping center é considerado um contrato atípico, de natureza mista, na medida em que a locação é o objeto principal e os demais acordos que vinculam o lojista, acessórios.
Dessa forma, pode-se dizer que as partes assinam quatro instrumentos ao firmarem um contrato de locação: a) contrato de locação; b) regimento interno do shopping center; c) convenção que estabelece normas gerais de locação, administração, funcionamento, fiscalização e outras; d) a participação na associação de lojistas. Daí, a chamada “atipicidade” do contrato.
No período anterior à atual Lei do Inquilinato (Lei nº 8. 248/91) existiam maiores dúvidas e discussões acerca da relação entre o shopping empreendedor e o lojista, pela ausência de previsão de legal desse tipo de locação. Entretanto, com o advento da lei, as dúvidas decorrentes do contrato entre lojistas e o shopping foram dirimidas, tendo em vista o artigo 54 da lei, que estabelece que prevalecem entre as partes as condições negociadas no contrato de locação e as disposições previstas na Lei do Inquilinato.
Consequentemente, ante a previsão legal do contrato de locação, não há dúvida de que pode ser objeto de ação de despejo por denúncia vazia por parte do shopping empreendedor e pela falta de pagamento do aluguel.
Nesse aspecto, é certo que com o término do contrato por prazo determinado, ou na sua vigência, por prazo indeterminado, após a devida notificação extrajudicial ao locatário e concessão do prazo para desocupação do espaço em 30 dias, o empreendedor-locador tem legitimidade para retomar o imóvel, motivado apenas pelo desinteresse na sua continuidade (denúncia vazia).
Ajuizada a ação para a retomada do imóvel pelo empreendedor, a lei confere a possibilidade da concessão de medida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, desde que haja depósito de caução no valor equivalente a três meses de aluguel e desde que a ação tenha sido ajuizada em até 30 dias após o término do contrato de locação ou da concessão do mesmo prazo para desocupação (notificação extrajudicial).
liminar
É importante, ainda, mencionar que a concessão da medida liminar também é cabível nos casos ação de despejo por falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação.
Trata-se da mais nova alteração conferida à Lei de Locação, ocorrida em dezembro de 2009 (Lei nº 12.112, chamada, de modo equivocado, de “Nova Lei do Inquilinato”).
Antes dessa alteração, o locador podia fundamentar seu pedido de concessão de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento com base, apenas, no artigo 273, do Código de Processo Civil (tutela de urgência) e não na Lei de Locação propriamente considerada, que não previa tal hipótese.
Antecipação
Os tribunais, em período anterior à alteração da Lei de Locação, firmaram o entendimento de que a antecipação da tutela, nos moldes do artigo 273, do Código de Processo Civil, era possível nas ações de despejo, mesmo quando as hipóteses não eram expressamente previstas na lei, como foi o caso do despejo por falta de pagamento.
No momento, dada à previsão legal, é pacífico o entendimento dos juízes de primeira instância e dos tribunais superiores da possibilidade da concessão da medida liminar para a retomada do imóvel, seja em razão da denúncia vazia ou em razão da falta de pagamento do aluguel, o que
garante ao shopping locador a segurança jurídica e a garantia do retorno de seu empreendimento ao firmar contrato de locação com os lojistas.