CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INTRUMENTO PARTICULAR

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INTRUMENTO PARTICULAR

No direito brasileiro a propriedade de bem imóvel só se transmite pelo registro do título no Registro de Imóveis da respectiva circunscrição imobiliária. Em linguagem leiga é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que se situa o imóvel.

O contrato de compra e venda de imóvel, por seu turno, só pode ser celebrado por escritura pública, ressalvadas alguma exceções previstas em lei, como os contratos do Sistema Financeiro da Habitação etc. A escritura pública é da substância do ato. Se celebrada a compra e venda por instrumento particular, o contrato será interpretado como mero contrato preliminar ou promessa de compra e venda que não se presta para efetuar o registro transmissivo da propriedade.

Entretanto, é muito comum a celebração de um contrato preliminar que comprometa as partes a celebrar a escritura pública definitiva em momento futuro, enquanto se levantam os documentos necessários, se aguarda o implemento de alguma condição ou a superação de um motivo impeditivo de se lavrar de imediato a escritura pública ,ou mesmo, como é muito comum, pelo mero interesse do vendedor em se garantir do recebimento integral do preço para, só após a total quitação, concluir o negócio com a lavratura, por tabelião, da escritura pública de compra e venda definitiva. Nesse caso o Código Civil prevê o chamado contrato preliminar (ats. 462 a 466). O contrato preliminar, segundo o art. 462, deve conter, exceto quanto à forma, todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Desde que não conste cláusula expressa de arrependimento, qualquer das partes poderá exigir a celebração do contrato definitivo, uma vez cumprido o contrato preliminar e, no caso de resistência, poderá requerer em juízo que seja suprida a vontade da parte inadimplente ou considerar desfeito o contrato e pedir o ressarcimento de perdas e danos.

Convém destacar que o contrato preliminar, principalmente em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, deve ser levado a registro no Registro de Imóveis, não obstante não opere a transmissão da propriedade. Tal registro além de ser uma determinação do parágrafo único do art. 463 do Código Civil, é uma garantia, principalmente para o promitente comprador.

Dentre os contratos preliminares, talvez o mais comum é o de promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel, para o qual sugerimos a seguinte minuta.

MINUTA DE

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Que entre si fazem, como promitentes vendedores,...........................(nome do vendedor, nacionalidade, estado civil,profissão, RG,CPF e endereço) e sua esposa .............................................(nome da esposa,nacionalidade, profissão , CPF, RG) e, de outro lado, como promissário comprador,...........................(nome do comprador, nacionalidade, estado civil, profissão. RG , CPF e endereço) com fundamento nos artigos 462 a 466 do Código Civil e conforme as cláusulas seguintes:

Cláusula primeira – Objeto

O objeto da presente promessa de compra e venda é um imóvel rural denominado Fazenda.......................com área de ................hectares, localizado no município de..........................., neste estado de Mato Grosso com as seguintes confrontações .................................., dentro das seguintes coordenadas geográficas (se estas forem conhecidas), imóvel esse objeto da matrícula imobiliária n° ............ do Registro Geral de Imóveis da Comarca de ..........................-MT. Sobre o imóvel existem as seguintes edificações, benfeitorias e melhoramentos:

-Casa sede com ............;

-Casa de administrador com..........................;

-Casa de empregados com .............................:

-Galpão de .............

.....Km. de cercas de arame.................;

.... has. de pastagem formada ..................;

....has. de terras preparadas para agricultura.................... ;

....tanques, ou açudes, estradas, energia elétrica etc.......

...........................................................

Cláusula segunda – Compromisso

Os promitentes vendedores, na condição de proprietários e possuidores do imóvel acima identificado, que adquiriram por compra de (nome do proprietário anterior) e o possuem livre e desembaraçado de qualquer ônus, se obrigam, por força deste contrato, a vendê-lo ao promissário comprador, depois de cumpridas as condições estabelecidas nas cláusulas que seguem.

Cláusula terceira – Preço e Condições de Pagamento

O preço convencionado é de R$.......................(...................) que será pago do seguinte modo:

R$ ...............................(....................) no ato de assinatura do presente instrumento através do cheque n°....................... do Banco ........, agência............ (ou por transferência bancária para a conta corrente do promissário comprador nº................do Banco ............., agência......);

R$...........................(.....................) no dia....../......../.........;

R$...........................(.....................) no dia ...../......../..........

(Obs.É comum em Mato Grosso fixar-se o preço em saca s de soja ou arrobas de boi o que é perfeitamente legal).

Fica convencionado que qualquer pagamento efetuado por meio de cheque só se considerará efetivados após a compensação bancária do mesmo.

Cláusula quarta – Posse

O promissário comprador entra na posse do imóvel compromissado, a título provisório, até a outorga da escritura pública de compra e venda, quando entrará na posse definitiva, podendo desde já defendê-la através dos interditos possessórios e exercer no imóvel a atividade econômica que lhe aprouver, obrigando-se a adotar, incontinentemente, às suas expensas e responsabilidade, todas as medidas administrativas pertinentes junto à XXXX, INCRA, IBAMA e outras repartições ou órgãos públicos, além das de caráter policial e/ou judicial cabíveis em casos de eventual turbação, esbulho, violência, crimes ambientais e outros que vierem a ocorrer em detrimento do imóvel ora compromissado ou sua posse e domínio, sem prejuízo de, por escrito, comunicar o fato aos promitentes vendedores.

No exercício da posse o promissário comprador se obriga adotar as medidas necessárias no sentido de manter em seu perfeito estado de conservação e uso as benfeitorias, edificações e melhoramentos descritos na cláusula primeira e as benfeitorias que vir a executar se incorporarão definitivamente ao imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, sem direito à indenização ou retensão em caso de rescisão deste contrato.

Cláusula quinta– Encargos fiscais e administrativos

O promissário comprador assume todos os encargos tributários, de qualquer natureza, que incidam sobre o imóvel ou sua exploração e que tenham fatos geradores ocorridos a partir da data de assinatura deste instrumento. Da mesma forma aqueles que tenham fatos geradores ocorridos em data anterior são de responsabilidade dos promitentes vendedores.

Cláusula sexta – Encargos trabalhistas e previdenciários

Os promitentes vendedores declaram que não possuem débito trabalhista ou previdenciário nenhum relativo ao imóvel ora negociado ou à atividade econômica nele exercida, e não há transferência de nenhum empregado dos promitentes vendedores para o promissário comprador. Em vindo a ser o promissário comprador responsabilizado por qualquer débito dessa natureza decorrente de relação empregatícia ocorrida até a presente data, cabe-lhe o direito de regresso contra os promitentes vendedores podendo reter o valor corespondente de parcela ainda não paga do preço, a título de ressarcimento.

Cláusula sétima – D escritura pública definitiva

Quitado integralmente o preço, os promitentes vendedores outorgarão a escritura pública de compra e venda ao promissário comprador ou a quem este indicar, no prazo improrrogável de dez dias.

Parágrafo primeiro – Caberá aos promitentes vendedores providenciar, com a necessária antecedência, os documentos necessários para lavratura da escritura pública, tais como documentos pessoais seus, certidões negativas pessoais, CCIR, certidão de georreferenciamento expedida pelo INCRA e respectiva anotação dela na matrícula do imóvel.

Parágrafo segundo – Caberá ao promissário comprador providenciar com a necessária antecedência, os documentos pessoais seus, necessários à lavratura da escritura pública.

Parágrafo terceiro. O Imposto de transmissão e as custas cartoriais serão por conta do promissário comprador bem como as custas de registro da escritura pública e deste compromisso.

Cláusula oitava – Inadimplemento

O descumprimento de qualquer cláusula do presente contrato sujeitará a parte inadimplente à multa de vinte por cento (20%) do valor do contrato.

Constituem violação das obrigações contratatuais, ensejando a rescisão deste contrato, sem prejuízo da multa acima convencionada, além do inadimplemento em relação ao pagamento de parcela do preço: a) o promissário comprador ceder, emprestar, lotear, arrendar, transferir ou prometer transferir a terceiro, vender ou prometer vender ou por qualquer forma alienar o imóvel objeto deste contrato; b) o promissário comprador constituir hipoteca ou outro ônus real sobre o imóvel ora compromissado sem o expresso consentimento dos promitentes vendedores; c) a eventual superveniência de insolvência civil, recuperação judicial ou extrajudicial, falência ou de qualquer ação ou execução contra o promissário comprador ou, ainda, a decretação de qualquer medida judicial que lhe impeça ou restrinja a livre disponibilidade de bens dominiais ou a ocorrência de qualquer situação que onere o imóvel ora compromissado no todo ou em parte;d) a realização de desmatamento irregular; e) cometer o promissário comprador infração de qualquer cláusula deste contrato ou deixar de apresentar , anualmente, aos promitentes vendedores, os comprovantes de pagamento dos impostos, taxas e multas incidentes sobre o imóvel; f) não manter o promissário comprador o imóvel em condições de produtividade ou em situação normal de uso, dando causa a que possa ser desapropriado por improdutividade ou disfunção social ou não manterem as benfeitorias, construções e melhoramentos em perfeito estado de conservação, segurança, habitabilidade, funcionalidade ou, ainda, realizar, sem expresso consentimento dos promitentes vendedores, obras de demolição; g) na hipótese de diminuição ou deterioração das benfeitorias, edificações ou melhoramentos existentes, estas não forem restabelecidas ou substituídas no prazo de sessenta (60) dias, a pedido dos promitentes vendedores.

Parágrafo primeiro. Independentemente da multa prevista acima, o não pagamento, pelo promissário comprador,de qualquer das parcelas do preço, faz incidir a multa de dez cento (1O%) sobre o valor corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE da parcela vencida além de juros da mora de um por cento (1%) ao mês, ficando facultado aos promitentes vendedores considerar o contrato rescindido, de pleno direito, independentemente de qualquer notificação, e pleitear a imediata restituição do imóvel compromissado.

Parágrafo segundo. No caso de rescisão por inadimplemento contratual do promissário comprador, fica este obrigado a ressarcir aos promitentes vendedores pelas perdas e danos que ficam preavaliadas em R$...............(........................) por dia de privação da posse do imóvel, calculado o número de dias desde a data de assinatura deste contrato até a data da efetiva restituição do imóvel.

Parágrafo terceiro. Na hipótese de rescisão provocada por inadimplemento do promissário comprador, os promitentes vendedores restituirão a parcela do preço recebida, depois de deduzidas a multa contratual e as perdas danos, incidindo atualização monetária pelo INPC/FGV e juros da mora de um por cento (1%) ao mês, contados estes desde a data da declaração de rescisão até a data do efetivo pagamento, sobre o saldo a restituir.

Cláusula nona.Desapropriação.

Ante o disposto o art. 959, II do Código Civil, em caso de desapropriação do imóvel ora compromissado antes do pagamento integral do preço, o valor depositado pelo expropriante , tanto em espécie como em títulos da dívida agrária, será partilhado entre os promitentes vendedores e o promissário comprador, na razão direta dos pagamentos já feitos por este e do saldo credor em favor daquele.

Cláusula décima. Foro.

Elegem as partes o foro da comarca de ......................., com renúncia de qualquer outro, para qualquer demanda originária deste contrato.

Por terem assim contratado, firmam as partes o presente instrumento, fazendo-o bom e valioso, para ser integralmente cumprido, por si ou seus sucessores.

............................, ...............de...............................de....................

Ass. do promitente vendedor_____________________________

Ass. da esposa do promitente vendedor____________________________

Ass. do promissário comprador__________________________________

Testemunhas:

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