Locação - Ação de despejo - Contrato por tempo indeterminado - Fiança - Garantia intuitu personae - Falecimento do locatário - Extinção da garantia

Locação - Ação de despejo - Contrato por tempo indeterminado - Fiança - Garantia intuitu personae - Falecimento do locatário - Extinção da garantia

Ementa: Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis. Contrato por tempo indeterminado. Fiança. Garantia intuitu personae. Falecimento do locatário. Extinção da fiança.

- Sobrevindo a morte do afiançado na vigência do contrato de locação que foi prorrogado por tempo inde- terminado, por ser a fiança prestada intuitu personae, a responsabilidade solidária dos fiadores deixa de existir a partir da data do óbito do afiançado, sendo inegável a extinção da fiança.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.10.035409-4/001 - Co-

marca de Juiz de Fora - Apelantes: Guaracy Nery e outro, Cirene Pessoa Nery - Apelado: Espólio de Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx, representado pela inventariante Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx - Litisconsorte: Xxxxxx xx Xxxxxxxx Xxxxx- do - Relator: DES. XXXXXXXXX XXXXXXX XXXXX XXXXX

Acórdão

Instrumento Cível 1.0672.02.083844-3/001, Rel.ª Des.ª Xxxxxx Xx Xxxxx Xxxxxxx, 17ª Câmara Cível, julgamento em 14.03.2013, publicação da súmula em 26.03.2013.)

Agravo de instrumento. Nova avaliação dos bens penho- rados. Grande lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública. Possibilidade. Preclusão. Inexistência. - Quando decorrido grande lapso temporal da avaliação do bem penhorado, impõe-se a determinação, até mesmo de ofício, de nova avaliação do imóvel, pois a anterior, em razão disso, já se encontrar defasada, não mais refletindo o real valor do imóvel, mormente se houve pedido anterior à hasta de nova avaliação, não havendo que se falar em preclusão e se houver dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem constrito. (Agravo de Instrumento Cível 1.0024.05.830954-3/001, Rel. Des. Xxxxxxx Xxxxx, 17ª Câmara Cível, julgamento em 26.08.2010, publicação da súmula em 16.09.2010.)

Assim, mister a realização de nova avaliação, a fim de se aferir o preço real do imóvel, antes de sua alie- nação.

Dou, pois, provimento ao recurso para anular a alienação e determinar que outra tentativa seja feita após o cumprimento de todas as exigência fixadas pelo douto Magistrado a quo e a realização de nova avaliação do bem.

Custas, pelo agravado.

DES. XXXXXXX XXXXXXXX - De acordo com o Relator. DES. XXXXXXXXX XXXXX - De acordo com o Relator. Súmula - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

...

Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Belo Horizonte, 25 de junho de 2013. - Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx - Relator.

Notas taquigráficas

DES. XXXXXXXXX XXXXXXX XXXXX XXXXX -

TJMG - Jurisprudência Cível

Cuida-se de apelação cível interposta por Guaracy Nery e Cirene Pessoa Nery (f. 81-86) contrariando a sentença proferida nas f. 77-78, aclarada pela decisão de f. 87, pela qual o douto Juiz a quo julgou procedente o pedido inicial e condenou os réus, ora apelantes, a pagar, como fiadores, o débito consignado na planilha de f. 05, mais os aluguéis e demais encargos que se vencerem no curso da ação, até o locador ser imitido na posse do imóvel, acrescidos de correção monetária a partir do venci- mento, mais juros de mora de 1% ao mês, estes desde a citação. Os réus foram ainda condenados no paga- mento das custas processuais e honorários advocatícios, mas suspensa a exigibilidade, por serem beneficiários da justiça gratuita.

Sustentam os apelantes, em breve, que o contrato de locação no qual figuram como fiadores foi celebrado por trinta meses e um dia, cujo início foi em 1º de novembro de 2001, com término em 1º.05.2004; que, na cláusula quarta do referido contrato de locação, está previsto que, “após o vencimento do prazo de locação contratual, caso seja de interesse das partes, a mesma poderá ser pror- rogada, ocasião em que será celebrado novo contrato”, fato não ocorrido; que a nova Lei do Inquilinato, em seu art. 46, prevê que “nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independen- temente de notificação ou aviso”; que restou compro- vado ter a locatária, Sra. Xxxxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxxx, falecido em 22 de novembro de 2009, ocasião em que não havia inadimplemento contratual; que, com o fale- cimento da locatária, a fiança ficaria extinta, por ser ela intuitu personae, e que não podem os fiadores ser conde- nados por débito surgido após o óbito da afiançada; que o filho da falecida locatária, em abril de 2010, enviou correspondência à locadora, com cópia para os fiadores, comunicando o encerramento do contrato de locação do imóvel em maio de 2004, bem como o pagamento de alugueis até 30 de abril de 2010; que, em janeiro de 2011, foi enviada nova correspondência à locadora, comunicando a entrega das chaves em 30 de abril de 2010; que não receberam qualquer notificação, judicial ou extrajudicial, mencionando estado de inadimplência antes do falecimento da locatária.

O apelado ofertou as contrarrazões de f. 91-94, pelo não provimento do recurso.

Jurisp. Mineira, Belo Horizonte, a. 64, n° 205, p. 47-237, abr./jun. 2013 | 199

Os réus apelados litigam sob o pálio da justiça gratuita, o que justifica a falta de preparo recursal.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O desate da contenda cinge-se em se estabelecer se os fiadores, aqui apelantes, são ou não responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos previstos em contrato de locação, no qual prestaram garantia à loca- tária, cujo pacto restou prorrogado por prazo indetermi- nado desde 1º.05.2004.

Assinalo, inicialmente, que o contrato de locação residencial, embora celebrado de forma escrita, não é intuitu personae, ou seja, não é feito em consideração à qualidade de determinado contratante, por isso é que dizem ser intuitu familiae, constituído com o propósito de proteger a família do inquilino. Logo, ocorrendo o fale- cimento deste, a relação contratual prossegue com os membros da família do até então locatário.

Em contrapartida, a fiança, mesmo prestada em contrato de locação de imóvel residencial, ante a natu- reza jurídica do instituto, é ato solene e acessório que exige forma escrita, assumindo o fiador obrigação soli- dária com a pessoa afiançada. Logo, a prestação de fiança é intuitu personae.

A cobrança dirigida contra os fiadores, ora apelantes, refere-se aos aluguéis e demais encargos alusivos aos meses de março, abril, maio e junho de 2010, débito esse que, em tese, seria devido pelos réus por força do ajuste contratual previsto na cláusula décima, parágrafo primeiro, do contrato de locação, que diz:

Como fiadores e principais pagadores, bem como corres- ponsáveis pelas obrigações assumidas no presente contrato, ainda que o mesmo ou a locação a que se refere fiquem pror- rogados seja por acordo entre as partes ou por força de Lei, ou mesmo simples prorrogação extracontratual ou consen- tida, permanecendo a fiança ora dada até a entrega do imóvel, inclusive no tocante a aumentos de aluguel havido por acordo ou por força de decisão judicial [...] renunciado ainda aos temos constantes dos arts. 924, 1491, 4999, 1500, 1502 e 1503 do Código Civil Brasileiro, sendo certo que a obrigação solidária ora contraída também se estende às despesas judiciais ou extrajudiciais, bem como adminis- trativas, para que seja exigido o cumprimento do presente contrato, inclusive no tocante a honorários de advogado, custas judiciais, etc., e também quando da execução para cobrança de aluguéis ou encargos em atraso ou deixados de pagar pelo(a) LOCATÁRIO(A) no caso de abandono ou desocupação do imóvel;

Parágrafo primeiro: Os fiadores aceitam o presente conforme

redigido, obrigando-se manter a Fiança ora dada, até a entrega definitiva das chaves e do imóvel ocupado pelo(a) LOCATÁRIO(A). Os fiadores serão responsáveis por todas as penalidades constantes do presente contrato, inclusive custas judiciais e administrativas, em caso de cobrança de aluguéis e encargos, de forma amigável ou judicial;

Com efeito, ao caso teria incidência o disposto no art. 39 da Lei 8.245/91, que em sua redação anterior diz: “Salvo dispositivo contratual em contrário, qualquer

200 | Jurisp. Mineira, Belo Horizonte, a. 64, n° 205, p. 47-237, abr./jun. 2013

das garantias da locação se estende até a efetiva devo- lução do imóvel”.

Esse mesmo dispositivo, com a alteração introdu- zida pela Lei 12.112, de 2009, passou a prever:

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indetermi- nado, por força desta Lei.

Portanto, caso não houvesse causa extintiva da fiança, não haveria escapatória, os apelantes, na condição de devedores solidários, estariam obrigados ao fiel cumprimento da obrigação apurada em decorrência do não pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação cobrados nestes autos.

Entretanto, nos autos existe a notícia de que a loca- tária-afiançada, Sra. Xxxxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxxx, faleceu no dia 22 de outubro de 2009, fato superveniente que faz desaparecer a fiança prestada pelos ora apelantes, haja vista o caráter personalíssimo dessa modalidade do garante.

Assim, a responsabilidade imputada aos fiadores por força de previsão contratual se restringe a eventuais débitos existentes até o último dia de vida da afiançada, isto é, até 22.10.2009.

Considerando-se que a cobrança intentada visa ao recebimento de aluguéis e demais encargos vencidos a partir de 30.03.2010, vários meses após o óbito da loca- tária, não há como atribuir responsabilidade aos fiadores em razão do aludido débito.

Enfatizo que, apesar de o contrato locatício ter continuado em vigor, já que não se tem a comprovação de entrega formal das chaves do imóvel (conforme previa o contrato), o vínculo assumido pelos fiadores é de natu- reza exclusivamente pessoal, que veio a perecer com o falecimento da pessoa em favor da qual se prestava a garantia pessoal.

A propósito, já decidiu STJ:

Civil. Processual civil. Locação. Agravo regimental no agravo de instrumento. Morte do locatário. Extinção da fiança. Ocor- rência. Precedentes. Agravo regimental improvido. - 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador. Precedentes. 2. Agravo regimental improvido. (STJ - AgRg no Ag 803977/SP - Rel. Ministro Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx - DJ de 19.03.2007, p. 388)

Evidentemente, tendo a locatária falecido em 23.10.2009, tem-se que o termo final da fiança deve se ater a tal data, não podendo ser prorrogado com base no contrato de locação.

Com essas considerações, dou provimento ao recurso e reformo a douta sentença, para julgar impro- cedente o pedido de cobrança formulado em face de

julgado improcedente, condenando o autor a pagar todas as custas e despesas processuais. Entretanto, estando a parte assistida pela justiça gratuita, o Estado arcaria com os honorários periciais. Assim, transitado em julgado aquele feito, pleiteia a autora a condenação do Estado de Minas Gerais ao pagamento de seus honorários peri- ciais estipulados no citado processo, acrescidos de juros e correção monetária.

O MM. Juiz julgou procedente o pedido. Afirmou que, se a parte não possui condições econômicas

Guaracy Ney e Cirene Pessoa Nery. Ficam invertidos os ônus de sucumbência.

Custas recursais, pelo apelado.

... de suportar as despesas processuais, cabe ao Estado tal responsabilidade.

Honorários periciais - Cobrança - Parte vencida Inconformado, o réu recorreu. Nas razões recursais

de f. 43/52, alegou não possuir responsabilidade pelo sob o pálio da justiça gratuita - Pagamento - pagamento dos honorários periciais fixados em processo Responsabilidade do Estado - Art. 5º, LXXIV, judicial do qual não foi parte. Sustentou que, nos termos

da CF - Art. 3º, V, c/c art. 9º da Lei nº 1.060/50 do art. 33 do CPC, caberia à parte que requereu a prova

pericial pagar os honorários periciais. Aduziu que, de

Ementa: Apelação cível. Constitucional. Ação de acordo com a Lei n° 1.060/1950, seria possível concluir cobrança. Honorários periciais. Parte vencida ampa- que não é necessariamente devida a remuneração pelo rada pela assistência judiciária. Responsabilidade do trabalho do perito, nos casos de processos cujas partes Estado em adimpli-los. Art. 5º, LXXIV, da Constituição da são beneficiárias da assistência, pois estaria ele atuando a República e arts. 3º, V, e 9º ambos da Lei nº 1.060/1950. favor da coletividade, em decorrência expressa de ordem

legal e de ordem oriunda de autoridade judicial, isto é,

- A responsabilidade pelo pagamento dos honorá- cumprindo uma função de caráter de múnus público. Por rios periciais imposta à parte que se encontra ampa- fim, defendeu que os juros legais e correção monetária rada pelo beneficiário da justiça gratuita deve ser trans- deveriam incidir uma única vez, conforme a Lei Federal ferida ao Estado, responsável pelo seu pagamento, pois 11.960/09, a qual deu nova redação ao art. 1°-F da Lei a este incumbe a prestação da assistência jurídica inte- 9.494/97.

gral e gratuita. O apelado ofertou contrarrazões às f. 56/58, argu-

mentando no sentido de não provimento do recurso.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.038718-3/001 - Com vista dos autos, a Procuradoria-Geral de Comarca de Juiz de Fora - Apelante: Estado de Minas Justiça deixou de emitir parecer, por entender desneces- Gerais - Apelada: Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx - Relator: DES. sária sua atuação no presente feito.

XXXXXXX XXXXXXXX É o relatório.

Juízo de admissibilidade.

Xxxxxxx Presentes os pressupostos de admissibilidade,

Vistos etc., acorda, em Turma, a 2ª Câmara Cível conheço do recurso. do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na Mérito recursal.

conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, Analisando-se o mérito do recurso, deve-se frisar

em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. que a Constituição da República estabeleceu como dever

Belo Horizonte, 12 de junho de 2013. - Brandão do Estado a prestação de assistência jurídica gratuita

Teixeira - Relator. aos pobres em sentido legal, nos termos do disposto no

art. 5º, que trata dos direitos e deveres individuais e cole-

Notas taquigráficas tivos, especificamente no inciso LXXIV:

DES. XXXXXXX XXXXXXXX - Tratam os autos de Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qual-

quer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estran-

apelação contra sentença de f. 38/41, que julgou proce- geiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida,

dente o pedido formulado por Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos

em face do Estado de Minas Gerais, nos autos da ação termos seguintes:

de cobrança de honorários periciais. [...]

LXXIV - o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita

A autora afirmou, f. 02/03, que foi nomeada aos que comprovarem insuficiência de recursos.

perita oficial do Juízo nos autos do processo de n°

0145.10.012673-2, tendo em seu favor que receber Além disso, a Lei Federal nº 1.060/50, em seu pelos trabalhos realizados os honorários de R$600,00 art. 3º, isenta os que se beneficiam da justiça gratuita do (seiscentos reais). O referido processo teve seu pedido pagamento de honorários periciais:

TJMG - Jurisprudência Cível

DES. MOTA E SILVA - De acordo com o Relator. DES. XXXXXXX XXXXXX - De acordo com o Relator. Súmula - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Jurisp. Mineira, Belo Horizonte, a. 64, n° 000, x. 00-000, xxx./xxx. 2013 | 201