LAUDO DE AVALIAÇÃO

LAUDO DE AVALIAÇÃO

-IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

ENDEREÇO

Prédio comercial localizado na Xxx Xxxxxxxx xx Xxx Xxxxxx, xx 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx, XX.

CONTRATANTE

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 07-0294/2017 - MARÇO/2017

FOLHA RESUMO

Nº da Solicitação: O.S. NR: 002/2017

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Visc. do Rio Branco	Nº: 09	Bairro:Centro
Cidade: Rio de Janeiro	UF: RJ	CEP: 20.060-080

Métodos Utilizados:

⮚ Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Mercado do imóvel;

⮚ Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do imóvel

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 666.000,00 (Seiscentos e sessenta e seis mil reais)

Valor das partes constituintes do Imóvel:

Terreno: R$ 580.400,00 (Quinhentos e oitenta mil e quatrocentos reais) Edificações: R$ 73.000,00 (Setenta e três mil reais)

Fator de Comercialização: R$ 12.600,00 (Doze mil e seiscentos reais)

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 4.100,00/mês (Quatro mil e cem reais por mês)

Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal; Graus de Fundamentação do Laudo: I;

Graus de Precisão do Laudo: I.

Rio de Janeiro, 27 de março de 2017

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Xxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx

CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 000.000.000-00

Arq. Xxxxxx Xxxxx de O. Xxxxx CREA-RJ 34.200-D

LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

2. Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

3. Finalidade

Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.

4. Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação contábil.

5. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano

Endereço: Xxx Xxxx. xx Xxx Xxxxxx xx 00 Xxxxxx

Xxxxxx: Xxx xx Xxxxxxx UF: RJ CEP: 20.060-080

Área do terreno: 6,20m x 15,90m = 98,58m² Área da Edificação: 175,00m²

Imóvel: Comercial urbano, composto por terreno plano edificado, localizado nas proximidades da Praça Tiradentes, na Xxx Xxxxxxxx xx Xxx Xxxxxx, xx 00, xx Xxxxxx xx Xxxxxx xx Xxx xx Xxxxxxx. A área do terreno, assim como as suas dimensões, foram extraídas da certidão do RGI do imóvel, Matrícula 72.020, quais sejam: frente: 6,20m; fundos: 6,20m; direita: 15,90m; esquerda: 15,90m; área: 98,58m². A área da edificação, que é de 175,00m², foi extraída do espelho do IPTU.

Observação: Na realidade o imóvel encontra-se em ruínas. Contudo, o fato do imóvel estar inserido no Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental, obriga o proprietário a manter a fachada do imóvel preservada, o que equivale dizer que o imóvel pode ser restaurado na mesma medida que ele tem ou teve anteriormente, muito embora o valor da edificação, a nível de patrimônio, já esteja abaixo dos 20%.

Ocupante do imóvel: O imóvel, no estado em que se encontra, não tem qualquer condição de ocupação, conforme pudemos constatar por ocasião da vistoria.

Tipo de ocupação: A propriedade não vem recebendo manutenção, pois já deve estar desocupado há muito tempo. Isso justifica o estado de ruína em que se encontra.

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Este imóvel está inserido num Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental. Para este corredor existe um plano de preservação paisagística e ambiental para as áreas consideradas de interesse histórico e arquitetônico: Lei 1139/1987.

O imóvel está localizado na Área Central 2 – Decreto 322/1976 e Lei 2236/1994, o que o torna Área de Especial Interesse Urbanístico da II RA, Centro. Em resumo, sua fachada tem de ser preservada, a construção pode ser refeita, mas nada além do que existia antes.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 12/01/2017.

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

O imóvel está inserido na região da Área Central 2, a um quarteirão da Praça Tiradentes, região histórica da cidade. Nesta região predomina maciçamente a ocupação comercial, em grande parte ocupada por pequenos e antigos prédios (sobrados), alvos do esforço de preservação.

Trata-se de uma região de topografia plana, de alta concentração demográfica, especialmente nos dias e horários de funcionamento do comércio.

Os incentivos, particularmente a isenção de IPTU, têm levado os proprietários a aderir, em maior número, ao programa de preservação arquitetônica do corredor cultural.

7.1.2) Serviços / Infraestrutura

A região é dotada de toda infraestrutura existente na cidade do Rio de Janeiro, assim como rede de água, rede de gás encanado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de iluminação pública, rede de telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo, Internet Banda Larga, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – trem, metrô e VLT -, coleta de lixo, entrega postal.

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

Trata-se de imóvel de uso comercial, com loja no térreo e sobreloja no pavto superior (atualmente sem acesso). O terreno tem 98,58m² e consta do espelho do IPTU que a edificação tem 175,00m². De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no Cartório do Registro de Imóveis do 2º Ofício, o imóvel está registrado no Livro 3-BE, fls. 253, Matrícula n.º 72.020 em nome do FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - RIOPREVIDÊNCIA.

O terreno é plano e já esteve totalmente ocupado pela edificação, mas atualmente a parte central da edificação está em ruínas, ocupada pelo mato. A edificação teve dois pisos, totalizando 175,00m² de área construída (dado que obtivemos do espelho do IPTU deste imóvel – portanto é um dado oficial, de fé pública). Pé direito de cerca de 3,50m, idade aparente de 50 anos e seu estado de conservação é muito precário, pois está sem uso e sem manutenção. Tem colunas, vigas e lajes de concreto armado; elevações em alvenaria de tijolos; revestimento de pisos em ladrilhos de cerâmica; revestimento de paredes é emboço e reboco ou azulejos; revestimento de teto em laje rebocada; portas de enrolar de aço; pintura em látex PVA.

8. Diagnóstico do Mercado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região onde se localiza o imóvel avaliado, Centro, bem próximo à Praça Tiradentes, é uma das melhores da cidade, em se tratando de área comercial.

A valorização imobiliária do Rio de Janeiro crescia em altos percentuais nos últimos anos, empurrada pela Copa do Mundo de 2014 e pelas Olimpíadas de 2016. Mas, bem antes da realização das Olimpíadas, passou a ter crescimento inferior à inflação e ultimamente já vem apresentando crescimento negativo. Os efeitos da recessão pela qual vem passando o País fazem-se sentir em quase todos os ramos de atividades e empresas, nas pessoas físicas e principalmente nas instituições governamentais. Os preços de aluguel já chegam a menos de 0,4% do valor de venda. Os preços de venda dos imóveis vêm caindo, mas em proporção menor que o dos aluguéis. Analistas de economia avaliam que não há mais como aumentar impostos, que já são proibitivos, restando apenas o aumento do crédito através da redução dos juros, que precisam funcionar como frenagem para forçar a volta da produção dos setores importantes da economia do país.

A localização do imóvel é um dos seus fortes atrativos, além de outros como isenção de IPTU, preço baixo e outros.

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

9. Metodologia empregada

Métodos empregados:

A) Valor de Mercado do imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor de mercado do imóvel foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento científico por Inferência Estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento científico por Inferência Estatística.

B) Valor Locativo do Imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor Locativo do imóvel foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento estatístico por Inferência Estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento estatístico por Inferência Estatística.

C) Valor das partes constituintes do Imóvel – Método Evolutivo:

O valor das partes constituintes do imóvel resultou da somatória do valor do terreno e da edificação, acrescidos do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário.

1 - Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo

Foi calculado o valor de novo da edificação e posteriormente depreciado em função do seu desgaste e da sua vida útil consumida.

2 – Valor de Mercado – Valor da Edificação

O valor da edificação foi deduzido do valor de mercado e o restante equivale ao valor do terreno mais o fator de comercialização.

3 – Valor do Fator de Comercialização:

O fator de comercialização, obtido do mercado imobiliário, foi deduzido do valor de mercado do imóvel, completando, assim, a terceira componente do valor do imóvel.

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 13/01/2017 a 06/03/2017. Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado apenas o centro da cidade do Rio de Janeiro, mais especificamente: Centro, Castelo, Cinelândia, Fátima, Saúde e Lapa;

Tipos de Imóveis: Foram pesquisados prédios inteiros e casas comerciais, de uso exclusivo comercial;

Tipos de Valores: Foram pesquisados imóveis comerciais para e venda e locação.

Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram retirados termos que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os agentes de mercado foram consultados para informar o endereço completo e confirmar as demais informações de seus anúncios.

Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada do imóvel pesquisado e outra do seu interior, sempre que possível, ensejando melhor avaliação da amostra de mercado.

Modelo Estatístico – Venda e Locação: O valor de mercado para venda e para locação foi obtido através de Tratamento Científico por Inferência estatística, com 12 (doze) elementos para venda e 12 (doze) elementos para locação, coletados e efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido utilizadas as seguintes variáveis:

Variável Dependente:

Valor unitário: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Variáveis Independentes:

Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Foram descontados 10% do valor anunciado, como forma de desconto da margem de negociação, somente após a apuração do valor de mercado, de acordo com as orientações do Anexo A que diz que os valores lançados no software devem ser aqueles coletados no mercado imobiliário.

Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para adequação do seu valor por diferença de área. A relação entre a amostra e o avaliando é processada pelo próprio software.

Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, variável numérica aplicada da seguinte forma:

1 - Foi admitido um valor unitário paradigma para o imóvel avaliando e processada a relação: valor unitário da amostra ÷ valor paradigma atribuído ao imóvel avaliando;

2 - Com isto obteve-se uma escala indexada para esta variável, cabendo ao software processar esta escala.

Observação: Foram exaustivamente testados os valores de Vc da prefeitura, mas os resultados obtidos se mostraram inconsistentes, impossibilitando a regressão. Por esta razão foi adotado o sistema acima, cujo valor paradigma foi também exaustivamente testado, até encontrar o ponto de equilíbrio das relações.

Número de Dados de mercado utilizados:

Imóveis para venda: 12 elementos efetivamente utilizados; Imóveis para aluguel: 12 elementos efetivamente utilizados.

11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão:

A avaliação do Valor de Mercado de imóveis de uso comercial foi efetuada por Inferência Estatística e resultou no GRAU II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR
Item	Descrição	Pontos	GRAU
			III	II	I
1	Caracterização do imóvel avaliando	3	X
2	Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados	2		X
3	Identificação dos dados de mercado	2		X
4	Extrapolação	3	X
5	Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)	3	10%	20%	30%
6	Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor	3	1%	2%	5%
	TOTAL	16

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR
GRAUS	Pontos	III	II	I
Pontos Mínimos	16	X
Itens Obrigatórios	II		X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO	GRAUS
	III	II	I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central	≤30%	≤40%	≤50%
Compra e venda: (4.460,38 – 4.014,01)/4.231,32	11%

O valor locativo foi obtido por Tratamento Científico e obteve GRAU III em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo
Item	Descrição	Pontos	GRAU
			III	II	I
1	Caracterização do imóvel avaliando	3	X
2	Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados	2		X
3	Identificação dos dados de mercado	2		X
4	Extrapolação	3	X
5	Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)	3	10%	20%	30%
6	Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor	3	1%	2%	5%
	TOTAL	16

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR
GRAUS	Pontos	III	II	I
Pontos Mínimos	16	X
Itens Obrigatórios	III		X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO	GRAUS
	III	II	I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central	≤30%	≤40%	≤50%
Locação: (28,48 – 25,41)/26,90	11%

O valor da edificação foi obtido pelo método de custo e obteve grau II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS
Item	Descrição		GRAU
			III	II	I
1	Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON			X
2	BDI - Calculado		X
3	Depreciação física – Hélio de Caires			X
	TOTAL	7

ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO
GRAUS	III	II	I
Pontos Mínimos	X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente		X
TOTAL		X

A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do método comparativo (valor do terreno), Método de Custo (valor das edificações), acrescidos do Fator de Comercialização, resultou no GRAU II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO
Item	Descrição		GRAU
			III	II	I
1	Estimativa do valor do terreno = V.M. – V.Edif – Fator de Comercialização			X
2	Estimativa dos custos de reedição – método de custo			X
3	Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante		X
	TOTAL	7

ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO
GRAUS	III	II	I
Pontos Mínimos		X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente		X
TOTAL		X

12. Resultado da Avaliação e Data de Referência Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 666.000,00 (Seiscentos e sessenta e seis mil reais)

Valor de mercado para locação:

R$ 4.100,00/mês (Quatro mil e cem reais por mês)

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas características físicas, seu estado de conservação, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário.

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento deste trabalho não foram verificadas informações importantes, além das que já foram apontadas anteriormente.

14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Rio de Janeiro, 27 de março de 2017.

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Xxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx

CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 000.000.000-00

Arq. Xxxxxx Xxxxx de O. Xxxxx CREA-RJ 34.200-D

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

FOTO AÉREA DA REGIÃO

FOTO AÉREA DO LOCAL

VISTA FRONTAL DO IMÓVEL VISTA LATERAL DO IMÓVAL

R. VISC. R. BRANCO – P/PÇA. TIRADENTES R. VISC. R. BRANCO – P/CPO. XXXXXXX

ESQUINA DA RUA DO LAVRADIO ESQUINA DA R. REGENTE FEIJÓ

VISTA INTERNA DA FRENTE VISTA INTERNA DA FRENTE

ÁREA DE SERVIÇO – NOS FUNDOS ÁREA DE SERVIÇO – NOS FUNDOS

ACESSO À PARTE DOS FUNDOS ESTADO DO ACABAMENTO

ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS

SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO

Relatório de Informações Urbanísticas

Fornecimento Gratuito

1               -               Localização                             

Logradouro: 000000-XXX XXXXXXXX XX XXX XXXXXX

Início do Trecho: PRACA TIRADENTES Fim do Trecho: RUA LAVRADIO Bairro: Centro RA:II AP: 1

Unidade SMU: 3 GLF Centro

Endereço: Xxx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx, 00 - Xxxxxx

Telefone(s): Telefone: 00000000/00000000

2 - Dados Cadastrais

Plantas Cadastrais Planta Cadastral 287B III 4

Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o download no link da planta cadastral.

Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) e Loteamento (PAL) no logradouro

Projetos Aprovados de Loteamento (PAL) 29302; Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---

3 - Zoneamento

MacroZona Macrozona de Ocupação Controlada - Plano Diretor LC111/2011

Zona Area Central 2, consulte a(s) norma(s): Decreto 322/1976, Lei 2236/1994

Subzona / Setor / Subsetor ---

Centro de Bairro ---

Zona Ambiental ---

Área de Especial Interesse (AEI) Urbanístico - II RA - Centro Decreto 12409/1993, Lei 2236/1994 Distritos e Polos ---

Outros Dispositivos Legais ---

ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).

4 - Área de Especial Interesse Social (AEIS)

Não há

5 - Gabarito de Altura

Edificação afastada das divisas Lei 1139/1987 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de

Preservação Ambiental Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio), limite com Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 -

PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio)

Edificação não afastada das divisas Lei 1139/1987 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de

Preservação Ambiental Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio), limite com Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio)

ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87 desse decreto.

6 - Índice de Aproveitamento de Terreno

IAT 15,0 - Lei Complementar 111/2011

Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMU indicada no item 1 - Localização.

7 - Áreas Protegidas

Corredor Cultural

Plano de Preservação Paisagística e Ambiental para as Áreas Consideradas de Interesse Histórico e Arquitetônico localizadas no Centro da Cidade - Corredor Cultural - Decreto 4141/1983, Lei 506/1984

ZPPA1 Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 - Decreto 35507/2012

8 - Desapropriações / Tombamentos / Susceptibilidade

Desapropriações » Clique aqui para ver/ocultar as Desapropriações encontradas.

Descrição	Legislação	Assunto
Nº 22 = DESAPROPRIAÇÃO JÁ EXECUTADA ( 2º OFÍCIO - RGI MATRÍCULA Nº 81.968 DE 24/06/97 ).	DECRETO UNIAO No.7064 de 31/07/1941	DESAPROPRIAÇÃO
Nº 13	DECRETO MUNICIPAL No.23211 de 29/07/2003	DESAPROPRIAÇÃO

Tombamentos » Clique aqui para ver/ocultar os Tombamentos encontrados.

Número(s)	Tipo	Legislação	Obs
48	PROVISÓRIO	DECRETO 9414	ESCOLA MUNICIPAL TIRADENTES
15 A 29(IMPAR), 33, 35, 37	PRESERVADO	DECRETO 11883	APA DA CRUZ VERMELHA
05,07	PRESERVADO	LEI 0000	XXXXXXXX XXXXXXXX XXX 00000
41,45,47,53,57,59,61,63,65,67	PRESERVADO	LEI 0000	XXXXXXXX XXXXXXXX XXX 00000
10,14,16,18,20	PRESERVADO	LEI 0000	XXXXXXXX XXXXXXXX XXX 00000
50,52,54,58,60,62,64	PRESERVADO	LEI 0000	XXXXXXXX XXXXXXXX XXX 00000
45, 57, 59, 61, 63, 65	PRESERVADO	DECRETO 11883	APA DA CRUZ VERMELHA
15, 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37	PRESERVADO	LEI 0000	XXXXXXXX XXXXXXXX XXX 00000
22, 24, 28, 30, 32, 34, 36, 38	PRESERVADO	LEI 1139	CORREDOR CULTURAL PAA 10600

Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011

ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).

9 - Observações

Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis construídos até 1937.

Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.

Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.

Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.

Consultar CEDAE Decreto 10082/1991. Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.

Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação urbana, e dá outras providências.

ANEXO III – A. R. T.

Crea-RJ Sistema de ART xxxxx://xxxxxxxxxx.xxxx-xx.xxx.xx/xxxXxxxxx/xxxx/xxxxxxxxXXXXxx.

Segunda-feira, 15 de Maio de 2017 17:08:47 Boa tarde, , seja bem-vindo(a). Sair

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20091005 XXX XX XXXXXXXX 000        XX XXX XX XXXXXXX CENTRO             

CON TRATO

5 - AVALI ACAO 4 0 - EDI FI CACAO RESI DEN CI AL

02/2017 1101

1 2 - CON SULTORI A

7 3 - OUTROS

4 1 - EDI FI CACAO COM ERCI AL

5 1 - VI STORI A

Prazo Determinado 7,00 - un      28/01/2017   Sim     

Mês0

Dias100

1 7 5 - OUTROS

Ñ DET   R$ 8.000,00      ou

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00000000 XXXXXXX XXX XXXXXX 000 GR. 2005

CENTRO                    OBRA/SERVICO

EXI GÊN CI AS

RIO DE JANEIRO RJ     

Cód. Descrição Conteudo Gerador

Status Tipo Ação

Data Descricao Analise

Situação Liberação

Data da Descrição Liberação Liberação

18 Campo 18 sujeito a nova analise

19 Campo 19 sujeito a nova analise

Código: 73 - OUTROS

Código: 175 - OUTROS

Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada

Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada

23 Campo 27 sujeito a analise Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada

7 Profissional com a anuidade em atraso

Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada

Declaro o cumprimento das normas da ABNT referentes à Acessibilidade em atendimento ao parágrafo 1º do artigo nº 11 do Decreto nº 5.296/2004.

ASSINOU

ASS

ASSINOU

Va lor Pago ART: 8 1 , 5 3

Da ta Pagam ento ART: 0 8 / 0 5 / 2 0 1 7

Stat us da Situação da ART: EM AN DAMEN TO Stat us da Exigência da ART:

XXXXX XX – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE IMÓVEIS PARA VENDA

ANEXO V – IMÓVEIS COMERCIAIS PARA VENDA

1 - Casa comercial à venda na Xxx Xxxxxx Xxxxxx, 00, Xxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 3.200.000,00 – Área: 1.000,00m² - V. Unit.: R$ 3.200,00/m² 5VAGAS

Descrição: Dois imóveis pequenos, prédio de 3 andares com várias salas e banheiros, algumas em vão livre e pé direito alto. Ao lado ligado por portões, uma casa com várias salas , frente preservada Garagem para 5 carros. . OBS: Imóveis comerciais. Localização: Próximo a Riachuelo, Lapa...Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1938

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - - Vc ; 1519,19

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+1.000m2+RS3200000/ID-6231684/?paginaoferta=1

2 - Prédio à venda na Xxx Xxxxxx Xxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 3.000.000 – Área: 800,00m² - V. Unit.: R$ 3.750,00/m²

Oportunidade única, Rua Buenos Aires colado na Av. Rio Branco. Prédio comercial de 8 andares com uma media de 80m² por andar, xxxxxxxx xxx xx xxxxxx 0 xxxx xxx xxxxx. Localização maravilhosa que acaba de ser revitalizada. Farto comércio, bancos, cartórios, metrô e VLT. Preço excelente com documentação cristalina. Atualizado em 17-01-2017. Características: Andares: 8

NOVA ALIANÇA VOLUNTÁRIOS – (00) 0000.0000 - Vc = 3522,99

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+800m2+RS3000000/ID-11620965/?paginaoferta=2

3 - Prédio à venda na Xxx Xxxx Xxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX

Valor de venda: R$ 4.000.000,00 – Área: 977,00m² - V. Unit.: R$ 4.094,17/m²

Descrição: Maravilhoso prédio comercial em região central da cidade, com ótimo movimento. Imóvel composto por lojão com mais de 300m², e 2 andares padrões com a mesma disponibilidade de espaço. Elevador atendendo ambos todos os pavimentos. Prédio totalmente frente de rua, em ótimo estado de conservação e excelente infraestrutura. Localização com excelente logística. Oportunidade!

Características: Andares: 3 | Ano de - Construção: 1938

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 1761,42

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+977m2+RS4000000/ID-10521061/?paginaoferta=6

4 - Prédio à venda na Xxx Xxxxxxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX

Valor de venda: R$ 3.200.000,00 – Área: 710,00m² - V. Unit.: R$ 4.507,04/m²

Descrição: Excelente prédio comercial na rua do Riachuelo, entre as ruas Washington Luis e Resende. Composto de: lojão com 210m², jirau com 80m², 1º pavimento 210m², 2º pavimento 210m², área total de 710m², 6 banheiros, cozinha, entrada para ar central, ideal para bancos, comércio com grande estoque, vão livre. OBS: Localização: Próximo Rua do Resende... Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1984 - Características das Áreas Comuns: Copa

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 2201,83

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+704m2+RS3200000/ID-4522191/?paginaoferta=1

5 - Prédio à venda na Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 1.500.000,00 – Área: 331,00m² - V. Unit.: R$ 4.531,72/m²

Descrição: Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx 000, Xxxxxx 00 xxxxxxx, xxxx xxxxxxxx, escritório, copa, terreno 153m2, área edificada 331m2.

IMODATA ADMINISTRADORA – (00) 0000.0000 / 3816.7849 - Vc = 2862,37

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxx0-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+331m2+RS1500000/ID-9869782/?paginaoferta=4

6 - Casa Comercial à venda na Xxx Xxxxxxxx Xxxxxx, 00, xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 970.000,00 – Área: 200,00m² - V. Unit.: R$ 4.850,00/m²

Descrição: Excelente e grande restaurante e bar tradicional na Praça Mauá junto à Estação do Movo VLT, em frente ao museu Navio Turistas. Ótimo movimento dia e noite (funciona direto), capacidade para 50 mesas, muito bem equipado serve refeições, petiscos e bebidas. Contrato novo 5 anos, aluguel baratíssimo R$ 4.000,00/mês. Faturamento médio R$ 250.000,00 e pode dobrar. Motivo da venda: sócios querem descansar. Oportunidade única em novo “Point” do Rio, totalmente revitalizado.

ARCA IMOBILIÁRIA – (00) 0000.0000 - Vc = 1157,45

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+200m2+RS970000/ID-11194699/?paginaoferta=1

7 - Casa comercial à venda na Xxxxxxx Xxx xx Xx, 00, Xxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 1.650.000,00 – Área: 340,00m² - V. Unit.: R$ 4.852,94/m²

Descrição: Xx. Xxx xx Xx 00, xxxxxxx com rua Xxxxxxx Xxxxxxxx, justo debaixo dos Arcos, casarão de dois pavimentos, outrora danificado por incêndio mas que mantém preservadas suas fachadas, devidamente estabilizadas por estruturas metálicas. Tem cerca de 170m² de área útil por andar. Mas há a possibilidade de fazer obras de recuperação estrutural, executando um subsolo e um pavimento de cobertura, elevando a área construída para cerca de 650m2. O preço básico é da ordem de R$1.650.000,00, podendo ser ajustado de forma a atender interesses recíprocos. O ponto comercial é excepcional junto às mais tradicionais estruturas culturais/turísticas/comerciais da Lapa. É adequado para bar, restaurante, casa de show, farmácia, banco, centro cultural, etc.

MARNIO – (00) 0000.0000 - Vc = 1409,12

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxxxxx0-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+170m2+RS1650000/ID-6730973/?paginaoferta=2

8 - Prédio à venda na Xxx Xxxx Xxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX

Valor de venda: R$ 2.700.000,00 – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 5.400,00/m²

Descrição: Excelente prédio com loja, com 13m de frente para rua. Localizado no polo de vendas de matérias de acabamento para a construção civil. Características: Andares: 2 | Ano de Construção: 1938.

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 1761,42

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+500m2+RS2700000/ID-5425497/?paginaoferta=8

9 - Prédio inteiro à venda na Xxx Xxxxxxxx Xxxxx, 00/00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 3.800.000,00 – Área: 700,00m² - V. Unit.: R$ 5.428,57/m²

Descrição: Prédio de 2 andares, com área construída de 700m², em terreno de 449m², térreo com 2 oficinas e uma loja, 2º andar com salão/ depósito. Imóvel de esquina com 2 frentes , uma com 7,10m e outro com 28,60m. Próximo a Central do Brasil e Hemorio.. Características:Andares: 2 | Ano de Construção: 1959

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 Vc = 1761,42

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+700m2+XX0000000/ID-4825148/?paginaoferta=1

10 - Casa comercial à venda no Xxxx xxx Xxxxxxxxxx, X0, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 1.280.000,00 – Área: 192,00m² - V. Unit.: R$ 6.666,67/m²

Descrição

excelente casarão duplex para uso residencial ou comercial, frente de rua, primeiro piso salão 80 m, banheiro social, cozinha grande e dispensa, era um restaurante, segundo piso um apartamento completa todo em tabuas corridas, salão uma ampla suite mais um banheiro social uma ampla copa cozinha um jardim de inverno com plantas e uma escada que da acesso a um terraço onde fica área de serviço. –

COMPLETA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 2303.1992 - Vc = 1585,26

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxxxxx0-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+192m2+RS1280000/ID-12157038/?paginaoferta=5

11 - Prédio inteiro à venda na Xxx Xxxxxxx Xxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 4.000.000,00 – Área: 515,00m² - V. Unit.: R$ 7.766,99/m² Locação: R$ 30.000,00/mês – Área: 515,00m² - V. Unit.: R$ 58,25/m²/mês

Descrição: 500m². Empreendimento exclusivo, de 6 pavimentos, composto por um “lojão” no térreo, 3 pavimentos tipo, 4º e 5º adaptáveis às suas necessidades. Split em todos os andares. Um dos melhores pontos do centro da Cidade. Diferenciais: Cisterna com ótima capacidade; a uma quadra do Metrô Uruguaiana; acesso para deficientes físicos; todas as normas de combate a incêndio cumpridas; piso em porcelanato; Primeira locação; totalmente legalizado - 09/01/2017

IMÓVEL LIVRE – (00) 0000.0000 - Vc = 3743,19

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+515m2+RS4000000/ID-12326424/?paginaoferta=12

12 - Casa comercial à venda na Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de venda: R$ 3.300.000,00 – Área: 325,00m² - V. Unit.: R$ 10.153,85/m²

Descrição: Prédio comercial histórico, com a fachada preservada e seu interior todo modernizado e climatizado. Prédio Comercial em 3 andares em ótimo estado de conservação, pronto para ocupação.

Características:Andares: 3 | Ano de Construção: 1938

XXXXXXXX IMÓVEIS – (00) 00000.0000 - Vc = 2201,83

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+325m2+RS3300000/ID-8382148/?paginaoferta=15

ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA

Amostra

Nº Am.	V. Unit.	Área	Local
1	3.200,00	1.000,00	0,84
2	3.750,00	800,00	0,99
3	4.094,17	977,00	1,08
4	4.507,04	710,00	1,19
5	4.531,72	331,00	1,19
6	4.850,00	200,00	1,28
7	4.852,94	340,00	1,28
8	5.400,00	500,00	1,42
9	5.428,57	700,00	1,43
10	6.666,67	192,00	1,75
11	7.766,99	515,00	2,04
12	10.153,85	325,00	2,67

Descrição das Variáveis

Variável Dependente:

• V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.

Variáveis Independentes:

• Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.

• Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando.

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra 12

Nº de variáveis independentes 2

Nº de graus de liberdade 9

Desvio padrão da regressão : 0,0518

Variável	Média	Desvio Padrão	Coef. Variação
Ln(V. Unit.)	8,5504	0,3193	3,74%
Área	549,17	284,8437	51,87%
Local	1,43	0,5078	35,51%

Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 12.

Dispersão em Torno da Média

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável V. Unit..

Nº Am.	Valor observado	Valor estimado	Diferença	Variação %
1	3.200,00	3.459,98	259,98	8,1244 %
2	3.750,00	3.875,03	125,03	3,3342 %
3	4.094,17	3.988,78	-105,39	-2,5741 %
4	4.507,04	4.403,43	-103,61	-2,2988 %
5	4.531,72	4.628,37	96,65	2,1328 %
6	4.850,00	4.961,09	111,09	2,2906 %
7	4.852,94	4.870,62	17,68	0,3644 %
8	5.400,00	5.172,67	-227,33	-4,2098 %
9	5.428,57	5.067,75	-360,82	-6,6466 %
10	6.666,67	6.522,62	-144,05	-2,1608 %
11	7.766,99	7.396,56	-370,43	-4,7693 %
12	10.153,85	10.928,67	774,82	7,6308 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

Ln([V. Unit.]) = 7,7933 - 1,3146x10-4 x [Área] + 0,5800 x [Local]

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = Exp( 7,7933 - 1,3146x10-4 x [Área] + 0,5800 x [Local])

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis	Coeficiente	D. Padrão	Xxxxxx	Xxxxxx
Área	b1 = -1,3145x10-4	6,4695x10-5	-2,2093x10-4	-4,1979x10-5
Local	b2 = 0,5799	0,0362	0,5298	0,6301

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9891 Valor t calculado ................................ : 20,20

Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,262 (para o nível de significância de 5,00 %)

Coeficiente de determinação (r²) 0,9784

Coeficiente r² ajustado 0,9736

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro	Soma dos quadrados	Graus de liberdade	Quadrados médios	F calculado
Regressão	1,0979	2	0,5489	204,0
Residual	0,0242	9	2,6914x10-3
Total	1,1221	11	0,1020

F Calculado: 204,0 // F Tabelado: 6,234 (para o nível de significância de 2,000 %) Significância do modelo igual a 3,2x10-6%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3830

Variável	Coeficiente	t Calculado	Significância	Aceito
Área	b1	-2,394	4,0%	Sim
Local	b2	18,83	1,5x10-6%	Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8834

Variável	Coeficiente	t Calculado	Significância
Área	b1	-2,032	3,6%
Local	b2	15,98	3,2x10-6%

Estatística dos Resíduos

Número de elementos 12

Graus de liberdade 11

Valor médio ............................. : -1,3010x10-18

Variância : 2,0185x10-3

Desvio padrão 0,0449

Desvio médio 0,0386

Variância (não tendenciosa) : 2,6914x10-3

Desvio padrão (não tend.) 0,0518

Valor mínimo ........................... : -0,0781

Valor máximo 0,0687

Amplitude 0,1468

Número de classes 4

Intervalo de classes 0,0367

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -1,3010x10-18 Momento central de 2ª ordem : 2,0185x10-3 Momento central de 3ª ordem : -3,0687x10-5 Momento central de 4ª ordem : -2,5573x10-6

Coeficiente	Amostral	Normal	t de Student
Assimetria	-0,3383	0	0
Curtose	-3,6276	0	Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe	Xxxxxx	Xxxxxx	Xxxx.	Freq.(% )	Média
1	-0,0781	-0,0413	2	16,67	-0,0758
2	-0,0413	-4,6670x10-3	3	25,00	-0,0255
3	-4,6670x10-3	0,0320	4	33,33	0,0168
4	0,0320	0,0687	3	25,00	0,0535

Histograma

Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 13,90 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am.	Distância de Cook(*)	Hii(**)	Aceito
1	0,5370	0,3244	Sim
2	0,0340	0,1741	Sim
3	0,0483	0,2898	Sim
4	9,9589x10-3	0,1161	Sim
5	0,0219	0,2338	Sim
6	0,0473	0,3322	Sim
7	4,7940x10-4	0,1913	Sim
8	0,0241	0,0875	Sim
9	0,0895	0,1187	Sim
10	0,0223	0,2264	Sim
11	0,1296	0,2479	Sim
12	3,7522	0,6574	Sim

(*) A distância de Xxxx corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.

Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

Teste de Kolmogorov-Xxxxxxx

Amostr.	Resíduo	F(z)	G(z)	Dif. esquerda	Dif. Direita
1	-0,0781	0,0661	0,0833	0,0660	0,0172
12	-0,0735	0,0782	0,1667	5,1596x10-3	0,0884
2	-0,0327	0,2636	0,2500	0,0969	0,0136
6	-0,0226	0,331	0,3333	0,0812	2,1109x10-3
5	-0,0211	0,342	0,4167	8,7464x10-3	0,0745
7	-3,6374x10-3	0,472	0,5000	0,0553	0,0279
10	0,0218	0,663	0,5833	0,1631	0,0798
4	0,0232	0,673	0,6667	0,0896	6,3603x10-3
3	0,0260	0,692	0,7500	0,0257	0,0575
8	0,0430	0,796	0,8333	0,0464	0,0368
11	0,0488	0,827	0,9167	6,4406x10-3	0,0897
9	0,0687	0,908	1,0000	9,1294x10-3	0,0924

Maior diferença obtida: 0,1631 // Valor crítico: 0,3750 (para o nível de significância de 5 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Xxxxxxx, a um nível de significância de 5 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).

Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos 6

Número de elementos negativos 6

Número de sequências 5

Média da distribuição de sinais 6

Desvio padrão 1,732

Teste de Sequências

(desvios em torno da média)

Limite inferior: -0,9083 // Limite superior: -1,5138

Intervalo para a normalidade: [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)

PelO teste de seqUências, aceita-se a hipótese da aleatOriedade dOs sinais dOs resídUOs.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 0,0000 // Valor z (crítico): 1,6452 (para o nível de significância de 5%)

PelO teste de sinais, aceita-se a hipótese nUla, pOdendO ser afirmadO qUe a distribUiçãO dOs desviOs em tOrnO da média segUe a cUrva nOrmal (cUrva de GaUss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Xxxxxx-Xxxxxx (DW): 1,1813 (nível de significância de 5,0%) Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) // DU = 1,54 4-DU = 2,46

Teste de DUrbin-WatsOn incOnclUsivO.

A aUtOcOrrelaçãO (OU aUtO-regressãO) só pOde ser verificada se as amOstragens estiverem Ordenadas segUndO Um critériO cOnhecidO. Se Os dadOs estiverem aleatOriamente dispOstOs,

O resUltadO (pOsitivO OU negativO) nãO pOde ser cOnsideradO.

Gráfico de Auto-Correlação

Se Os pOntOs estiverem alinhadOs e a amOstra estiver cOm Os dadOs OrdenadOs, pOde-se sUspeitar da existência de aUtO-cOrrelaçãO.

Formação dos Valores

Variáveis independentes: • Área = 175,00 • Local = 1,00

Estima-se o Valor Unitário do Imóvel Comercial em R$ 4.231,32/m²

O mOdelO UtilizadO fOi: [V. Unit.] = Exp( 7,7933 - 1,3146x10-4 x [Área] + 0,5800 x [LOcal])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$ 4.014,01/m² // Máximo: R$ 4.460,38/m²

O valOr estimadO está de acOrdO cOm Os limites estabelecidOs em NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012)

Para uma Área de 175,00 m², teremos:

Valor obtido = R$ 740.480,44 Valor mínimo = R$ 702.452,49 Valor máximo = R$ 780.567,08

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável	Limite inferior	Limite superior	Valor no ponto de avaliação	Variação em relação ao limite	Aprovada (*)
Área	192,00	1.000,00	175,00	8,8% (ref. min.)	Aprovada
Local	0,84	2,67	1,00	Dentro do intervalo	Aprovada

* SegUndO NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012), é admitida Uma variaçãO de 100,0% além dO limite amOstral sUperiOr e de 50,0% além dO limite inferiOr para as variáveis independentes.

NenhUma variável independente extrapOlOU O limite amOstral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável	Valor estimado no limite inferior	Valor estimado no limite superior	Valor estimado no ponto de avaliação	Maior variação	Aprovada (**)
Área	4.221,87	3.796,44	4.231,32	2,2x10-1% (ref. max.)	Aprovada
Local	3.856,32	11.146,30	4.231,32	Dentro do intervalo	Aprovada

** É admitida Uma variaçãO de 15,0% além dOs limites amOstrais para O valOr estimadO. NO mOdelO, sOmente Uma variável pOde extrapOlar O limite amOstral.

NenhUma variável independente extrapOlOU O limite amOstral.

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável	Limite Inferior	Limite Superior	Amplitude Total	Amplitude/média ( % )
Área	4.092,00	4.375,37	283,37	6,69
Local	4.140,98	4.323,63	182,65	4,32
E(V. Unit.)	3.870,86	4.625,34	754,49	17,76
Valor Estimado	4.014,01	4.460,38	446,37	10,53

AmplitUde dO intervalO de cOnfiança : até 100,0% em tOrnO dO valOr central da estimativa.

De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário do imóvel, em março de 2017, é de R$ 4.231,32/m².

Valor de mercado do imóvel: R$ 4.231,32/m² x 175,00m² ≈ R$ 740.000,00 Grau de Precisão: 4.460,38 – 4.014,01 = 446,37/4.231,32 = 11% < 30%

GRAU III

Desconto da margem de negociação: R$ 740.000,00 x 0,90 ≈ R$ 666.000,00

XXXXX XXX – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

ANEXO VIII – PESQUISA DO VALOR LOCATIVO DE IMÓVEIS

1 - Imóvel comercial p/Alugar na Xxx xx Xxxxxxxxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx, XX Aluguel: R$ 16.000,00/mês – Área: 800,00m² - V. Unit.: R$ 20,00/m²/mês - COD. PR0001

Xxxxxx xxxxxxxxx xx 000xx xx Xxxxxx xx Xxx xx Xxxxxxx, com 4 banheiros. - 4 andares com cerca de 200m² por andar. Monta-carga funcionando. 2 banheiros no térreo e refeitório e 2 na sobreloja. Isento de IPTU porque está no corredor cultural. Características: Perto de vias de acesso.

SIEIRO ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 3988.8930 / 99967.1219 - Vc = 2201,83

xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxx-xxxxxxxxx-xxxxxx-xxxx-xxxxxxx-xxx-xx-xxxxxxx-000x0- aluguel-RS16000-id-74107371/

2 - Prédio para alugar na Xxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Aluguel: R$ 12.000,00/mês – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 24,00/m²/mês

Descrição: Excelente localização, centro gastronômico com muito lazer, comercio e transporte. Prédio comercial com três andares, reformado. Bom para restaurante, boate, bar e academia, cursos. - 17/01/2017. Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 0 - Características do Imóvel: Ar Condicionado

COMPLETA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 2303.1992

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+500m2+RS12000/ID-12221412/?paginaoferta=3

3 - Imóvel comercial para Alugar na Xxx Xxxxxxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx, XX Aluguel: R$ 10.000,00/mês – Área: 400,00m² - V. Unit.: R$ 25,00/m²/mês

Prédio comercial no corredor cultural não paga IPTU somente taxa de lixo e limpeza R$ 787.00 por ano. Na Uruguaiana com 7 de Setembro no coração do Rio, 400M2 divididos em 05 andares sendo do segundo ao sexto andar, pois a loja do térreo já esta alugada, dois banheiros por andar e com elevador próprio. Oportunidade de ter seu próprio prédio próximo a estação Carioca do Metro. Renha imóveis, trabalhamos com imóveis comerciais e residenciais do centro a zona sul. Características: Elevador; Ar condicionado; Condomínio fechado; Perto de vias de acesso; Interfone; Perto de Shopping Center; Segurança 24 horas

RENHA & RENHA IMÓVEIS – (00) 0000.0000 / 3189.6918 - Vc = 4650,36

xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxx-xxxxxxxxx-xxxxxx-xxxx-xxxxxxx-xxx-xx-xxxxxxx-000x0- aluguel-RS10000-id-74912229/

4 – Prédio para alugar na Xxx Xxxxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Aluguel: R$ 18.000,00/mês – Área: 700,00m² - V. Unit.: 25,71/m²/mês

Descrição: Rua Camerino, área revitalizada da zona Portuária, próximo da Av. Venezuela estação do VLT. Excelente prédio duplex com 250m² de loja + 200m² de jirau + 250m² do 1º andar). Todo reformado, sistema hidráulica e elétrico novos, previsão para aparelhos de ar condicionado tipo split. Ideal para escritórios, confecções, lojas etc.. Características: Andares: 2

JÚLIO BOGORICIN LOCAÇÕES - (00) 0000.0000 - Vc = 1409,12

xxxxx://xxx.xxxxxXxxxx.xXx.xx/Xxxxxx/xxXxXxxxxxxxxX-xxxxxxXxxxxxxXxxxxxxXxxxX-xx- janeirO+rj+850m2+RS18000/ID-9137381/?paginaOferta=6

5 - Imóvel comercial p/Aluguel, Xxx xxx Xxxxxxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx, XX Aluguel: R$ 14.500,00/mês – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 29,00/m²/mês

Prédio comercial de 4 andares, Rua dos Inválidos com documentação totalmente em dia. Possui cofre. Preparado para instalação de elevador. Aceita proposta de pagamento. Possui monta-carga de cozinha. Ideal para restaurantes, “fast foods”. Características: Depósito, Elevador, Perto de vias de acesso, Interfone. COD. 9d0426

SUPPERIORRIO SOLUÇÕES CORPORATIVAS – (00) 00000.0000 - Vc = 1761,42

xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxx-xxxxxxxxx-xxxxxx-xxxx-xxxxxxx-xxx-xx-xxxxxxx-000x0- venda-RS3300000-id-63751374/

6 - Casa comercial para alugar na Xxx xx Xxxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de locação: R$ 12.000,00/mês – Área: 370,00m² - V. Unit.: R$ 32,43/m²/mês

Descrição: Loja muito bem localizada!!! Muito ampla com 240 m², excelente frente!!! Ainda com 130 m² de jirau!!! Reforma recém finalizada! Tamanho: 370 m² Características:Andares: 1 |

REAL UP IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 1585,26

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+370m2+RS12000/ID-9578572/?paginaoferta=4

7 - Casa comercial para alugar na Xxx xx Xxxxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Valor de locação: R$ 16.000,00 – Área: 490,00 – V. Unit.: R$ 32,65/m²/mês

sobrado tombado com 3 andares para aluguel comercial. reforma hidráulica e elétrica feita há 3 anos. térreo: utilizado com loja com 3 vãos de entrada, salão frontal e sala nos fundos. 2ºpiso: grande salão com 5 portais voltados para o balcão da fachada, 2 banheiros e depósito.o imóvel aqui anunciado poderá sofrer alteração no preço, valor do condomínio e demais taxas sem prévio aviso. características\; andares: 3 |

MACHADO DE SOUZA IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 3743,19

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+490m2+RS16000/ID-7550777/?paginaoferta=11

8 - Casa comercial para alugar na Xxx Xxxxxxxx xx Xxxxx, 000, Xxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Aluguel: R$ 7.900,00/mês – Área: 240,00m² - V. Unit.: R$ 32,92/m²/mês

Descrição; Dois andares em prédio comercial na Lapa, área total aprox 230m², 6 banheiros, quatro quartos, ampla cozinha e sala com vista de frente para os Arcos da Lapa No primeiro andar funciona o Lapa Irish Pub, atraindo uma clientela de classe média alta. Segundo andar, dois quartos, o maior com lavabo, mais dois lavabos no corredor. Grande sala com varandas de frente para os Arcos. Terceiro andar, mais dois quartos, um com lavabo e dois lavabos no corredor. Escadaria de madeira Cisterna de 16.000L Caixa reserva de 2.000L e aquecedor comercial de 500L no telhado. Características:Andares: 2

| Ano de Construção: 0 - Características do Imóvel: Geminada, Lavabo - Características das Áreas Comuns: Copa

ELVIS - trinasemail2003@

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxx0-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+240m2+RS7900/ID-10820038/?paginaoferta=3

9 - Prédio para alugar na Xxx xx Xxxxx, 00, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX

Valor de locação: R$ 20.000,00/mês – Área: 600,00m² - V. Unit.: R$ 33,33/m²/mês

prédio com fachada tombada exclusivo com 600 m² sendo 150 m² de loja e mais 3 andares no centro financeiro do rio na rua do carmo com isenção de iptu e sem condomínio. Características: Andares: 3

| Ano de Construção: 1950 - Características do Imóvel: Andar Inteiro, Ar Condicionado

PASARO IMÓVEIS – (00) 00000.0000 / 3248.8849 - Vc = 4403,72

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+600m2+RS20000/ID-10078855/?paginaoferta=5

10 – Prédio p/alugar na Xxx Xxxxxx Xxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX

Valor de locação: R$ 12.000,00/mês – Área: 316,00m² - V. Unit.: R$ 37,97/m²/mês

Localizado em frente ao mercado das flores, entre a Rua Uruguaiana e Av. Rio Branco. Excelente sobrado com bonita fachada, com 316 M² divididos em 03 pavimentos, com 3,18 metros de largura e 35,0 de profundidade. São 3 andares livres, sem colunas, escadas largar. Térreo - salão livre, área descoberta nos fundos com aproximadamente 12,0 M². - 1º. Pavto - salão livre com 2 banheiros nos fundos. - 2º. salão livre com 2 banheiros nos fundos, copa-cozinha, área descoberta com aproximadamente 40,0 M². Características: Andares: 3 |

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 3522,99

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+316m2+RS12000/ID-10783944/?paginaoferta=8

11 - Prédio p/alugar na Xxx Xxxxxxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX

Valor de locação: R$ 22.000,00/mês – Área: 540,00m² - V. Unit.: R$ 40,74/m²/mês

Descrição: Imóvel somente para restaurante! Lindo prédio. Localizado em frente ao hospital Espanhol, onde funciona a Academia Brasileira de Filosofia. Sendo 540M² dividido em 3 pavimentos da seguinte forma: 1º pavimento com 270M² ( espaço coberto), 2º E 3º pavimentos com 135M² cada,( 80% espaço coberto). Estacionamento rotativo 24 horas ao lado da academia. Obs: 3 salões , com 6 banheiros,(2 por andar) vestiários feminino e masculino... Características: Andares: 3 |

XXXXXX XXXXXX IMÓVEIS – (00) 0000.0000 - Vc = 2201,83

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+540m2+RS22000/ID-10819567/?paginaoferta=1

12 - Prédio inteiro p/alugar na Xxx Xxxxxxx Xxxxx, 000, Xxxxxx, Xxx xx Xxxxxxx - XX Locação: R$ 30.000,00/mês – Área: 515,00m² - V. Unit.: R$ 58,25/m²/mês

Empreendimento exclusivo, de 6 pavimentos, composto por um lojão no pavimento térreo, 3 pavimentos tipo e um 4º e 5º pavimentos. Split em todos os pavimentos e em um dos melhores pontos do centro da Cidade, * Cisterna com ótima capacidade * A uma quadra do Metrô da Uruguaiana * Acesso para deficientes físicos * Mangueira de incêndio em todos os pavimentos, seguindo todas as normas e determinações do corpo de bombeiros * Piso todo em porcelanato * Toda a fiação de telefonia e rede já passada com previsão para qualquer tipo de negócio * Primeira locação, totalmente legalizado e com todas as autorizações, inclusive as do corpo de bombeiro - 09/01/2017

IMÓVEL LIVRE – (00) 0000.0000 - Vc = 3522,99

xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx- janeiro+rj+515m2+RS4000000/ID-12326424/?paginaoferta=12

ANEXO IX – VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL

Amostra

Nº Am.	V. Unit.	Local	Área
1	20,00	0,71	800,00
2	24,00	0,86	500,00
3	25,00	0,89	400,00
4	25,71	0,92	700,00
5	29,00	1,04	500,00
6	32,43	1,16	370,00
7	32,65	1,17	490,00
8	32,92	1,18	240,00
9	33,33	1,19	600,00
10	37,97	1,36	316,00
11	40,74	1,46	540,00
12	58,25	2,08	515,00

Descrição das Variáveis

Variável Dependente :

• V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado, por mês.

Variáveis Independentes :

• Local : Transposição do valor da amostra opara o local do imóvel avaliando.

• Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra 12

Nº de variáveis independentes 2

Nº de graus de liberdade 9

Desvio padrão da regressão : 0,0503

Variável	Média	Desvio Padrão	Coef. Variação
Ln(V. Unit.)	3,4484	0,2809	8,15%
1/Local	0,9207	0,2468	26,81%
Área	497,58	156,7310	31,50%

NúmerO mínimO de amOstragens para 2 variáveis independentes : 12.

Dispersão em Torno da Média

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável V. Unit..

Nº Am.	Valor observado	Valor estimado	Diferença	Variação %
1	20,00	18,81	-1,19	-5,9731 %
2	24,00	23,68	-0,32	-1,3385 %
3	25,00	24,32	-0,68	-2,7253 %
4	25,71	26,91	1,20	4,6569 %
5	29,00	29,99	0,99	3,4246 %
6	32,43	32,87	0,44	1,3630 %
7	32,65	33,94	1,29	3,9436 %
8	32,92	32,61	-0,31	-0,9435 %
9	33,33	35,26	1,93	5,7859 %
10	37,97	37,75	-0,22	-0,5710 %
11	40,74	41,83	1,09	2,6761 %
12	58,25	52,91	-5,34	-9,1680 %

A variaçãO (%) é calcUlada cOmO a diferença entre Os valOres ObservadO e estimadO, dividida pelO valOr ObservadO. As variações percentUais sãO nOrmalmente menOres em valOres estimadOs e ObservadOs maiOres,

nãO devendO ser Usadas cOmO elementO de cOmparaçãO entre as amOstragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhOr adeqUaçãO dOs pOntOs à reta significa Um melhOr ajUste dO mOdelO.

Modelo da Regressão

Ln([V. Unit.]) = 4,4335 - 1,1746 /[Local] + 1,9372x10-4 x [Área]

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = Exp( 4,4335 - 1,1746 /[Local] + 1,9372x10-4 x [Área])

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis	Coeficiente	D. Padrão	Xxxxxx	Xxxxxx
Local	b1 = -1,1745	0,0694	-1,2706	-1,0785
Área	b2 = 1,9372x10-4	1,0931x10-4	4,2533x10-5	3,4490x10-4

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) 0,9867

Valor t calculado 18,24

Valor t tabelado (t crítico) 2,262

(para o nível de significância de 5,00 %)

Coeficiente de determinação (r²) 0,9737

Coeficiente r² ajustado 0,9678

ClassificaçãO : COrrelaçãO FOrtíssima

Análise da Variância

Fonte de erro	Soma dos quadrados	Graus de liberdade	Quadrados médios	F calculado
Regressão	0,8451	2	0,4225	166,4
Residual	0,0228	9	2,5392x10-3
Total	0,8680	11	0,0789

F Calculado: 166,4 // F Tabelado: 6,234 (para o nível de significância de 2,000 %) Significância do modelo igual a 7,8x10-6%

Aceita-se a hipótese de existência da regressãO.

Nível de significância se enqUadra em NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3830

Variável	Coeficiente	t Calculado	Significância	Aceito
Local	b1	-19,08	1,4x10-6%	Sim
Área	b2	1,998	7,7%	Sim

Os cOeficientes sãO impOrtantes na fOrmaçãO dO mOdelO. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zerO. Nível de significância se enqUadra em NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8834

Variável	Coeficiente	t Calculado	Significância
Local	b1	-16,92	2,0x10-6%
Área	b2	1,772	5,5%

Estatística dos Resíduos

Número de elementos 12

Graus de liberdade 11

Valor médio ............................. : -3,2526x10-19

Variância : 1,9044x10-3

Desvio padrão 0,0436

Desvio médio 0,0356

Variância (não tendenciosa) : 2,5392x10-3

Desvio padrão (não tend.) 0,0503

Valor mínimo ........................... : -0,0562

Valor máximo 0,0961

Amplitude 0,1524

Número de classes 4

Intervalo de classes 0,0381

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -3,2526x10-19 Momento central de 2ª ordem : 1,9044x10-3 Momento central de 3ª ordem : 6,3179x10-5 Momento central de 4ª ordem : 5,2649x10-6

Coeficiente	Amostral	Normal	t de Student
Assimetria	0,7601	0	0
Curtose	-1,5483	0	Indefinido

DistribUiçãO assimétrica à direita e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe	Xxxxxx	Xxxxxx	Xxxx.	Freq.(% )	Média
1	-0,0562	-0,0181	5	41,67	-0,0401
2	-0,0181	0,0199	4	33,33	3,7859x10-3
3	0,0199	0,0580	1	8,33	0,0276
4	0,0580	0,0961	2	16,67	0,0788

Histograma

Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 13,90 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am.	Distância de Cook(*)	Hii(**)	Aceito
1	1,4194	0,5576	Sim
2	7,0602x10-3	0,1929	Sim
3	0,0478	0,2609	Sim
4	0,1096	0,2356	Sim
5	0,0153	0,0862	Sim
6	4,8068x10-3	0,1457	Sim
7	0,0214	0,0904	Sim
8	9,9849x10-3	0,3536	Sim
9	0,1005	0,1677	Sim
10	1,4561x10-3	0,2107	Sim
11	0,0342	0,2249	Sim
12	2,0704	0,4732	Sim

(*) A distância de COOk cOrrespOnde à variaçãO máxima sOfrida pelOs cOeficientes dO mOdelO qUandO se retira O elementO da amOstra. NãO deve ser maiOr qUe F tabeladO.

TOdOs Os elementOs da amOstragem passaram pelO teste de cOnsistência.

(**) Hii sãO Os elementOs da diagOnal da matriz de previsãO. SãO eqUivalentes à distância de MahalanObis e medem a distância da ObservaçãO para O cOnjUntO das demais Observações.

Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

POntOs nO cantO inferiOr direitO pOdem ser "OUtliers".

POntOs nO cantO sUperiOr esqUerdO pOdem pOssUir alta inflUência nO resUltadO da regressãO.

Teste de Kolmogorov-Xxxxxxx

Amostr.	Resíduo	F(z)	G(z)	Dif. esquerda	Dif. Direita
9	-0,0562	0,1322	0,0833	0,1321	0,0488
4	-0,0455	0,1832	0,1667	0,0998	0,0165
7	-0,0386	0,2214	0,2500	0,0547	0,0286
5	-0,0336	0,2520	0,3333	1,9944x10-3	0,0813
11	-0,0264	0,300	0,4167	0,0332	0,1165
6	-0,0135	0,394	0,5000	0,0225	0,1059
10	5,7261x10-3	0,545	0,5833	0,0452	0,0380
8	9,4799x10-3	0,575	0,6667	8,7222x10-3	0,0920
2	0,0134	0,605	0,7500	0,0612	0,1445
3	0,0276	0,708	0,8333	0,0417	0,1250
1	0,0615	0,889	0,9167	0,0558	0,0274
12	0,0961	0,972	1,0000	0,0551	0,0281

Maior diferença obtida: 0,1445 // Valor crítico: 0,3750 (para o nível de significância de 5 %)

SegUndO O teste de KOlmOgOrOv-SmirnOv, a Um nível de significância de 5 %, aceita-se a hipótese alternativa de qUe há nOrmalidade. Nível de significância se enqUadra em NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012).

ObservaçãO: O teste de KOlmOgOrOv-SmirnOv tem valOr aprOximadO qUandO é realizadO sObre

Uma pOpUlaçãO cUja distribUiçãO é descOnhecida, cOmO é O casO das avaliações pelO métOdO cOmparativO.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos 6

Número de elementos negativos 6

Número de sequências 7

Média da distribuição de sinais 6

Desvio padrão 1,732

Teste de Sequências

(desvios em torno da média):

Limite inferior: 0,3028 // Limite superior: -0,3028

Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)

PelO teste de seqUências, aceita-se a hipótese da aleatOriedade dOs sinais dOs resídUOs.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 0,0000 // Valor z (crítico): 1,6452 (para o nível de significância de 5%)

PelO teste de sinais, aceita-se a hipótese nUla, pOdendO ser afirmadO qUe a distribUiçãO dOs desviOs em tOrnO da média segUe a cUrva nOrmal (cUrva de GaUss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Xxxxxx-Xxxxxx (DW): 1,5568 - (nível de significância de 5,0%) Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) // DU = 1,54 4-DU = 2,46

PelO teste de DUrbin-WatsOn, nãO existe aUtOcOrrelaçãO.

Nível de significância se enqUadra em NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012).

A aUtOcOrrelaçãO (OU aUtO-regressãO) só pOde ser verificada se as amOstragens estiverem Ordenadas segUndO Um critériO cOnhecidO. Se Os dadOs estiverem aleatOriamente dispOstOs, O resUltadO (pOsitivO OU negativO) nãO pOde ser cOnsideradO.

Gráfico de Auto-Correlação

Se Os pOntOs estiverem alinhadOs e a amOstra estiver cOm Os dadOs OrdenadOs, pOde-se sUspeitar da existência de aUtO-cOrrelaçãO.

Formação dos Valores

Variáveis independentes: • Área = 171,45 • Local = 1,00

Estima-se o Valor Unitário Locativo do Prédio Comercial em R$ 26,90/m²/mês

O mOdelO UtilizadO fOi: [V. Unit.] = Exp( 4,4335 - 1,1746 /[LOcal] + 1,9372x10-4 x [Área])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$ 25,41/m²/mês // Máximo: R$ 28,48/m²/mês

O valOr estimadO está de acOrdO cOm Os limites estabelecidOs em NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012)

Para uma Área de 171,45 m², teremos:

Valor obtido = R$ 4.612,09 Valor mínimo = R$ 4.356,87 Valor máximo = R$ 4.882,26

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável	Limite inferior	Limite superior	Valor no ponto de avaliação	Variação em relação ao limite	Aprovada (*)
Local	0,71	2,08	1,00	Dentro do intervalo	Aprovada
Área	240,00	800,00	171,45	28,5% (ref. min.)	Aprovada

* SegUndO NBR 14653-2 RegressãO GraU II (IBAPE/SP 2012), é admitida Uma variaçãO de 100,0% além dO limite amOstral sUperiOr e de 50,0% além dO limite inferiOr para as variáveis independentes.

NenhUma variável independente extrapOlOU O limite amOstral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável	Valor estimado no limite inferior	Valor estimado no limite superior	Valor estimado no ponto de avaliação	Maior variação	Aprovada (**)
Local	16,65	49,50	26,90	Dentro do intervalo	Aprovada
Área	27,26	30,38	26,90	1,3% (ref. min.)	Aprovada

** É admitida Uma variaçãO de 15,0% além dOs limites amOstrais para O valOr estimadO. NO mOdelO, sOmente Uma variável pOde extrapOlar O limite amOstral.

NenhUma variável independente extrapOlOU O limite amOstral.

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável	Limite Inferior	Limite Superior	Amplitude Total	Amplitude/média ( % )
Local	26,70	27,11	0,41	1,52
Área	25,61	28,26	2,65	9,85
E(V. Unit.)	24,59	29,43	4,85	17,95
Valor Estimado	25,41	28,48	3,06	11,37

AmplitUde dO intervalO de cOnfiança : até 100,0% em tOrnO dO valOr central da estimativa.

De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário locativo do imóvel, em janeiro de 2017, é de R$ 26,90/m².

GRAU III

Valor de mercado do sobrado: R$ 26,90/m² x 171,45m² ≈ R$ 4.600,00/mês Grau de Precisão: 28,48 – 25,41 = 3,07/26,90 = 11% < 30%

Desconto da margem de negociação: R$ 4.600,00 x 0,90 ≈ R$ 4.100,00/mês

ANEXO IX - VALOR DAS PARTES COMPONENTES DO IMÓVEL

1) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o “Método de Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de acordo com a norma:

C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para Sinduscon: CUB de agosto de 2016 CSL8-N;

OE: elevadores = 0,00;

OI: instalações especiais = 0,00; OFe: fundações especiais = 0,00;

OFd: fundação direta = contida no CUB;

A: custo da administração da obra: BDI calculado; F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado; L: lucro do incorporador: BDI calculado.

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng. Xxxxx xx Xxxxxx – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações”.

Cálculo do valor depreciado das edificações

As edificações foram depreciadas pelo sistema de depreciação de Xxxxx xx Xxxxxx. Parte-se da verificação do regime de manutenção (μ) e da carga de trabalho (τ), que são os coeficientes do desgaste aos quais o bem está submetido. Através deles define-se o desgaste do bem, cujo ponto central é dado pela manutenção inexistente = 0 e trabalho normal = 10, que resultam na função desgaste Ø(μ,τ) normal = 1,67, função que acelera a depreciação.

Verifica-se, então, a vida útil consumida do bem, onde t = idade real ou aparente e T=Vida Útil Nominal, para fazer a relação que resulta na vida útil consumida: t/T.

A função desgaste – Ø.t/T – é exatamente a conjugação do desgaste com a vida útil consumida e com ela obtém-se a função depreciação – D(t) – podendo-se então utilizar o modelo matemático para depreciar o bem:

VM = [(1-r).D(t) + r].VN, onde

VM : valor de mercado;

r : valor das partes residuais – para edificações = 0,20 ou 20%; D(t): função depreciação em função do tempo;

VN : Valor de Novo da Edificação.

A seguir apresentamos um quadro resumo do valor de novo e outro da depreciação das edificações:

Prédio Principal - CSL8-N
Serviços	Área - m²	Unit. - R$/m²	Total - R$
Construção tipo CSL8-N	175,00	1.374,77	240.584,75
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N	0,05	240.584,75	12.029,24
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N	0,05	240.584,75	12.029,24
Benefício e Despesas Indiretas	264.643,23	0,25294	66.938,86
TOTAL			331.582,08
	331.582,08	171,45	1.933,99

CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES
N.º	Descrição	Área m2	Id. Apar. (anos)	Vida Útil (anos)	V. Novo R$	Ø	Ø.t/T	D(t)	V. Atual R$	V.U.R. anos
1	Sobrado	175,00	50	60	331.582,08	1,67	1,39	0,02622	73.271,68	13
	TOTAL	175,00			331.582,08				73.271,68

2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB)

onde:

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;

VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.

VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);

CB: custo da edificação -explanado em 1) -.

Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.

ANEXO XII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO

O valor do imóvel foi obtido através do método comparativo para janeiro de 2017:

≈ R$ 666.000,00.

O valor da edificação foi obtido através do custo de reedição para janeiro de 2017:

≈ R$ 73.000,00.

O Valor do Fator de Comercialização foi obtido direto do percentual dado pelo mercado, em março de 2017: R$ 666.000,00 x 0,0189 ≈ R$ 12.600,00

Portanto, o valor do terreno é de: (R$ 666.000,00 - R$ 73.000,00 – R$ 12.600,00)

≈ R$ 580.400,00

ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)