Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira


Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira


Contrato de Investimento Coletivo – CIC – HOTEL PINHEIROS São Paulo – SP


STX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO


Abril 2019

Realização:



Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira


Cliente:



Projeto:


Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – HOTEL PINHEIROS projeto que será administrado pela Accor Hotels e que ostentará a bandeira Ibis.


Abril 2019


Pinheiros



Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a STX-DI em abril de 2019 , que desenvolve o

projeto Ibis Pinheiros na cidade de São Paulo (SP), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel

– HOTEL PINHEIROS. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.


A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 foi contratada para este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel, o projeto está localizado na Rua dos Pinheiros com a Rua Capitão Xxxxxxx Xxxx, que será administrado sob a bandeira Ibis.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do

mesmo padrão do analisado.


Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.


A Caio Calfat Consultoria foi contratada única e exclusivamente para analisar o mercado em questão indicando premissas e resultados estimados para o projeto em estudo e declara que não possui conflito de interesses que diminuía a independência necessária ao desempenho de suas funções.

A Caio Calfat Consultoria não possui unidades de que seja titular e nem tem a intenção de adquiri-los durante a oferta.


Nos de maio de 2018 a outubro de 2019, a STXDI pagou à Caio Calfat Consultoria a título de remuneração por assessoria em investimentos hoteleiros o montante total de R$ 80.000 . Desse total, R$ 26.000,00 referem-se ao presente estudo de viabilidade.



São Paulo, Abril de 2019.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte.

CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO


Caio Calfat

Diretor-geral e fundador da Caio Calfat Real Estate Consulting, é engenheiro civil e atua, há mais de 30 anos, como consultor no mercado turístico-hoteleiro, atendendo às principais construtoras, incorporadoras e operadoras hoteleiras atuantes no mercado brasileiro. Na Caio Calfat, coordenou mais de 400 estudos de mercado no Brasil.

É Vice-Presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliário do SECOVI-SP por quatro mandatos consecutivos (de 2012 a 2020) e membro (MRICS) do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) desde 2013. Foi fundador (2006) e integra, desde 2012, o Conselho de Administração da ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil). Desde 2013, faz parte do Conselho Consultivo do SPCVB (São Paulo Convention & Visitors Bureau). Foi fundador (1998), vice-presidente (mandatos de 1998 a 2004), presidente (mandato 2004- 2005) e, desde 2006, é membro do Conselho Deliberativo Xxxxxxxxx xx XXXXX (Latin American Real Estate Society).

CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO



Xxxxxxxxx Xxxx

É graduado no curso de Tecnologia em Hotelaria do Senac São Paulo, com pós-graduação em Gestão de Meios de Hospedagem pela mesma instituição, e em Gestão Mercadológica em Turismo e Hotelaria pela ECA/USP (Escola de Comunicação e Arte da Universidade de São Paulo. Também é mestre em hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. No mercado, atuou como gerente geral de hotel e controller de grandes bandeiras internacionais e redes independentes. Trabalhou em diversas consultorias nas quais foi o responsável técnico para estudos de mercado, de viabilidade financeira e econômica em mais de 200 projetos. Além de diretor na Caio Calfat Real Estate Consulting, é professor para os cursos de pós-graduação da Universidade Anhembi Morumbi e da Fundação Instituto de Administração (FIA).

Estudos CVM dispensados nos últimos 05 anos

Processos dispensados na CVM

Nome do Processo CVM

Ano

Nome Fantasia

Royal Palm Tower

2014

Royal Palm Tower

Ibis Xxxxxxx Xxxxxxxx

2014

Ibis Xxxxxxx Xxxxxxxx

Rio Business Soft Inn

2014

Rio Business Soft Inn

Park Inn by Radisson

2015

Park Inn by Xxxxxxxx

Best Western Multi Suites

2015

Best Western Multi Suites

Hotel Paiquere (BT Valinhos)

2015

BT Valinhos

Soft Inn São Paulo Business Hotel

2015

Soft Inn São Paulo Business Hotel

The Cityplex Osasco

2015

Comfort Osasco

Niterói Soft Inn Business Hotel

2015

Niterói Soft Inn Business Hotel

Comfort Campinas

2015

Comfort Campinas

Comfort São Bernardo

2015

Comfort São Bernardo

Best Western Eretez Copacabana

2015

Best Western Eretez Copacabana

Adágio Curitiba Batel

2015

Adágio Curitiba Batel

Xxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx

0000

Xxxx Xxxxxxx

Sleep Inn Jacarei

2016

Sleep Inn Jacarei

Cidade Matarazzo

2016

Cidade Matarazzo

Hotel Premium SBC

2016

Intercity Premium São Bernardo do Campo

Xxxxxxxx Xxxxx Xxx Xxxxxx xx Xxx Xxxx

0000

Xxxxxxx Xxx

Golden Tulip Campos Hotel

2016

Golden Tulip Campos dos Goytacazes

Condomínio Edifício HE Itatiba

2016

Ibis Budget Itatiba

Condomínio Hotel Florêncio de Abreu

2017

B&B Hotel Florêncio de Abreu

Share Apartamentos Inteligentes

2017

Share Apartamentos Inteligentes

XXXXXXXX XXXXX XXX XXXXX

0000

Xxxx Xxxxx

SAO International Square

2017

Comfort e Quality São Caetano do Sul

Comfort Hotel & Convention Americana

2017

Comfort Americana

Edifício Hotel Beira Mar

2017

Ibis Budget Xxxxxxx

Xxxxxxxxxx XX Xxxxx Xxxx

0000

XX Xxxxx Xxxx

Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves

2019

Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves


Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados , publicado pelo SECOVI-SP em 2012.


O projeto segue a seguinte processo de aprovação:


✓ Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto;

✓ Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos;

✓ Levantamento de hotéis concorrentes;

✓ Entrevistas com representantes do município e /ou Estado, do trade turístico e hoteleiro;

✓ Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio,

serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano);

✓ Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;

✓ Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado.


A Caio Calfat Real Estate Consulting atua no setor imobiliário desde 1996, na área de consultoria para o planejamento e desenvolvimento do setor imobiliário por meio de pesquisas de mercado e estudos de viabilidade financeira, bem como apoio a investidores e desenvolvedores na definição e conceituação de empreendimentos.

ATUAÇÃO


✓ Planejamento e Desenvolvimento

Hoteleiro e Imobiliário

✓ Diagnósticos Mercadológicos e Estudos de Reposicionamento para

Empreendimentos imobiliários.

✓ Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico – Segunda Residência e Multipropriedades

✓ Moradia Estudantil e Sênior Living

✓ Comunidades Planejadas


✓ Gestão Patrimonial


Projeto em estudo


Contrato de Investimento Coletivo – CIC HOTEL PINHEIROS São Paulo – SP

Rede

Accor Hotels

Bandeira

Ibis

Categoria

Econômico

UHs

335

Eventos

100 pessoas

Previsão de Inauguração

2022


Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – HOTEL PINHEIROS, em São Paulo – SP.

O objeto de estudo conta com 335 UHs e terá a bandeira Ibis, sendo

administrado pela Accor Hotels.


São Paulo – SP

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.


Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


▪ O projeto foi concebido como um hotel econômico e contará com a bandeira Ibis, administrado pela Accor Hotels.


▪ A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.


▪ Atua no mercado nacional com 322 hotéis, sendo 123 deles no Estado de São Paulo, 48 na capital.


▪ A bandeira Ibis é a principal marca da família Ibis. A marca, de categoria econômica, está presente na América, Europa, Oceania e Ásia. Na cidade de São Paulo, a bandeira está presente em 12 hotéis.


▪ O hotel em estudo terá 335 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 4.591/64.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

♦São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)

▪ O município de São Paulo é a capital do Estado homônimo. Sede das principais indústrias e empresas do Brasil, é considerada a principal cidade do país.

▪ O zoneamento da cidade é composto por 5 partes, denominadas:

Centro, Xxxx Xxxxx, Xxxx Xxx, Xxxx Xxxxx x Xxxx Xxxxx.


▪ Ocupa área territorial de 1.521,110 km² e tem população estimada em

2018 de 12.176.866 habitantes.


▪ Pertencente a Região Metropolitana de São Paulo, e na RMSP faz fronteira com Barueri, Caieiras, Cajamar, Diadema, Embu, Embu-Guaçu, Ferraz de Vasconcelos, Guarulhos, Itapecerica da Serra, Itaquaquecetuba, Juquitiba, Mairiporã, Mauá, Osasco, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra.

▪ Além desses, faz fronteira com Itanhaém e São Vicente.

Zona Norte

Centro


Zona Oeste

Zona Leste

Zona Sul

♦São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)

N°

Cidade

PIB 2016 (R$)

%

Área em Km²

População em

2016

População

Estimada 2018

1

São Paulo

687.035.890

10,96%

1.521,00

00.000.000

00.000.000

2

Rio de Janeiro

329.431.360

5,26%

1.200,18

6.498.837

6.688.927

3

Brasília

235.497.107

3,76%

5.780,00

2.977.216

2.974.703

4

Belo Horizonte

88.277.463

1,41%

331,401

2.513.451

2.501.576

5

Curitiba

83.788.904

1,34%

435,036

1.893.997

1.917.185

6

Osasco

74.402.691

1,19%

11.401,09

696.382

696.850

7

Porto Alegre

73.425.264

1,17%

496,682

1.481.019

1.479.101

8

Manaus

70.296.364

1,12%

64,954

2.094.391

2.145.444

9

Salvador

61.102.373

0,97%

4.026,70

2.938.092

2.857.329

10

Fortaleza

60.141.145

0,96%

794,571

2.609.716

2.643.247

11

Campinas

58.523.733

0,93%

314,93

1.173.370

1.194.094

12

Guarulhos

53.974.919

0,86%

692,819

1.337.087

1.365.899

13

Recife

49.544.088

0,79%

318,675

1.625.583

1.637.834

14

Barueri

47.088.302

0,75%

218,435

264.935

271.306

15

Goiânia

46.659.223

0,74%

409,532

1.448.639

1.495.705

16

Outros

4.248.016.176

67,78%

8.487.760,00

000.000.000

000.000.000

Total

6.267.205.000

100%

8.515.767,049

206.081.432

208.494.900

♦São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)


▪ São Paulo, que é o principal PIB do Brasil, representa aproximadamente 11% do PIB total do país.

▪ Conforme quadro ao lado, a disparidade com a segunda cidade é grande, tendo São Paulo mais que o dobro do PIB do Rio de Janeiro.

▪ É também a cidade mais populosa do país, com mais de 12 milhões de habitantes.

♦São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)

▪ O Mapa do Turismo Brasileiro é um instrumento que destaca as cidades que utilizam o turismo como estratégia de desenvolvimento, e que deverão ser trabalhadas prioritariamente pelo Ministério do Turismo.

▪ A categoria A representa os municípios com maior fluxo turístico e maior número de empregos e estabelecimentos no setor de hospedagem, enquanto a categoria E representa os municípios que não possuem fluxo turístico expressivo e nem empregos e estabelecimentos formais no setor de hospedagem.

▪ São Paulo é considerado um município de

categoria A.

♦São Paulo – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

▪ O principal contribuinte para a formação do PIB de São Paulo é o setor de Serviços, seguido dos setores de Impostos, Indústria e Agropecuária.

▪ O PIB da cidade, trazido ao valor presente, teve evolução constante até 2014, quando por


Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2016)

0,01%

17,05%

conta da crise econômica do Brasil sofreu retração em 2015 e 2016. No período entre 2010

e 2016 o aumento nominal foi de 2,06%, enquanto o crescimento médio foi de 0,34%.

▪ Observa-se também que as taxas de crescimento médio no número de empresas e de


73,73%


9,21%

Impostos

Indústria Serviços Agropecuária

pessoal ocupado estão negativas, também reflexo da crise.

Evolução do PIB de São Paulo (R$)



*TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2017 (1%) e 2018 (1,1%), segundo dados do colhidos no IBGE e no Banco Itaú, tem TCM de 0,26%.

R$ 740.000.000,00

PIB

Empresas

Pessoal Ocupado

IDH-M

2010

R$ 673.160.219,42

2011

584.225

2011

5.889.412

2000

0,733

2016

R$ 687.035.889,61

2016

569.870

2016

5.634.681

2010

0,805

TCM*

0,34%

TCM*

-0,50%

TCM*

-0,91%

TCM*

0,94%

R$ 725.000.000,00

R$ 710.000.000,00

R$ 695.000.000,00

R$ 680.000.000,00

R$ 665.000.000,00

R$ 650.000.000,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

♦ São Paulo – Aeroportos

Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport

▪ Localizado a 33,4 km do terreno em estudo (aproximadamente 1 hora e 20 minutos de automóvel), Guarulhos é o aeroporto mais movimentado do país, 1º da cidade de São Paulo.

▪ Em 2018 registrou movimento de 42.230.432 passageiros, um aumento de 11,8% em relação ao ano de 2017. Crescimento médio anual entre 2013 e 2018: 3,27%

Movimentação de Passageiros – GRU Airport


Aeroporto de São Paulo – Congonhas

▪ Localizado a 11,4 km do terreno em estudo (aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é um dos 5 mais movimentados do país, 2º da cidade de São Paulo.

▪ Em 2018 registrou movimento de 21.961.782 passageiros, um aumento de 0,5% em relação ao ano de 2017. Crescimento médio anual entre 2013 e 2018: 5,11%

Movimentação de Passageiros - Congonhas


35.962.000

39.539.992 38.983.779


36.606.363


37.765.898

42.230.432

17.119.530 18.134.768 19.279.644 20.816.957 21.858.816 21.961.782



9,9% -1,4%


-6,1%


3,2% 11,8%


5,9%

6,3%

8,0%

5,0%

0,5%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018

♦ São Paulo – Turismo

▪ Maior PIB do Brasil, São Paulo é atualmente a sexta maior cidade do planeta e única megalópole brasileira, com mais de 20 milhões de habitantes.

▪ Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território.

▪ São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de pessoa, de

todas as partes do mundo, e pela agitada vida noturna, considerada uma das melhores do país.

▪ Outro atrativo turístico do município é a gastronomia, baseada na diversidade de culturas que auxiliaram no desenvolvimento da

cidade.

▪ Dessa forma entende-se porque a cidade recebe mais de 15 milhões de visitantes por ano (foram 15,44 milhões de turistas em 2017),

sendo os principais motivos, de acordo com o Ministério do Turismo:

1. Lazer (51,3%);

2. Negócios, Eventos e Convenções (20,2%);

3. Visita a parentes e amigos (25,2%); 4. Outros (3,3%).

♦ São Paulo – Turismo


Vista panorâmica noturna da cidade de São Paulo, com destaque para o Espigão da Paulista

Parque do Ibirapuera Ponte Estaiada Catedral da Sé

♦ São Paulo – Turismo


Parque da Independência / Museu do Ipiranga Mercado Municipal Museu de Arte de São Paulo - MASP

Vista panorâmica do centro de São Paulo, visto do Edifício Itália

♦ São Paulo – Eventos

▪ De acordo com o Ranking ICCA (International Congress and Convention Association) 2017, São Paulo teve 55 eventos internacionais, mantendo o 1º lugar no Brasil, e tornando-se 5º lugar na América Latina e 43º mundial.

▪ A infraestrutura do município é o principal contribuinte para esse status, uma

vez que é possível atender a todos os tipos de eventos.

▪ De acordo com o SPCVB (São Paulo Convention & Visitors Bureau), São Paulo conta com cerca de 1.027.869 m² em espaços para a realização de eventos – números apenas dos associados ao SPCVB.

▪ Em 2018, de acordo com a mesma Entidade, o número de eventos na Capital foi de 2.008, e contou com a participação de 27.026.931 participantes.

▪ A região da cidade que mais recebeu eventos foi a região Paulista & Jardins, com 520 eventos, seguida das regiões Centro e Zona Norte, Berrini, Ibirapuera & Moema, e, Faria Lima & Itaim.

▪ Já referente ao número de participantes, a ordem foi Centro & Zona Norte,

seguida de Paulista & Xxxxxxx, Ibirapuera & Xxxxx, Berrini, e, Faria Lima & Itaim.

Fonte: ICCA, SPCVB 24


♦ Região de Pinheiros

▪ Pinheiros é um bairro tradicional, famoso principalmente pela grande oferta de opções de lazer, entretenimento e gastronomia, com restaurantes de todos os tipos, além dos barzinhos e casas noturnas.

▪ Além da gastronomia, destacam-se o comércio e as lojas de decoração e design presentes principalmente na Alameda Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxx.

▪ Outro aspecto importante sobre Pinheiros é a proximidade com a Vila Madalena, região com grande concentração de cafés, restaurantes, botecos, lojas e ateliês, sempre com grande movimentação de pessoas tanto de dia quanto à noite.

▪ Alguns conhecidos atrativos da região são: Feira de Artesanato da Praça Benedito Calixto, Praça do Pôr do Sol, Parque Villa Lobos e Clube Pinheiros.


Feira de Artesanato da Praça Xxxxxxxx Xxxxxxx

Parque Villa Lobos


Praça Pôr do Sol


Clube Pinheiros

Fonte: Google Imagens 25

♦ Considerações


▪ A cidade de São Paulo é a principal cidade do Brasil, e sexta maior cidade do mundo.

▪ Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais

completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território.

▪ São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de

xxxxxx, e pela agitada vida noturna.

▪ Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador

uma boa estrutura de empregos e lazer.

▪ A região de Pinheiros é um importante eixo comercial de São Paulo e possui localização estratégica, já que está entre

importantes geradores de demanda da cidade.

▪ Além disso, há facilidade de acesso à região, e dela para outras importantes áreas da cidade de São Paulo, tanto com

transporte privado quanto público.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

▪ Para a definição da Cesta Competitiva do hotel em estudo, selecionamos empreendimentos hoteleiros das categorias midscale, econômico e supereconômico de Pinheiros e de outros bairros que exercem influência direta na hotelaria da região em análise. São esses Barra Funda, Higienópolis, Perdizes e Santana.

▪ Essa pesquisa identificou 20 empreendimentos hoteleiros, que juntos disponibilizam ao mercado 3.315 unidades habitacionais.

▪ No entanto, os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado, e comparado ao produto em estudo para entender se ele competem inteiramente ou não.

▪ Foram então criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as uhs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo; e,

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer uhs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo.

▪ Após a aplicação dos filtros, chegamos a um grupo competitivo final composto por 16 hotéis que disponibilizam 1.937 uhs ao mercado.

▪ Esse grupo competitivo possui taxa de ocupação de 65,64%, e diária média sem café de R$295,79.

Tabela de Oferta Geral ▪IC = Índice de Competitividade

Item

Inauguração

Hotel

UH

Categoria

IC

UH Comp.

1

2001

Golden Tower São Paulo Hotel

96

Midscale

100%

96

2

2000

Mercure São Paulo Pinheiros

202

Midscale

100%

202

3

2003

Quality Faria Lima

133

Midscale

100%

133

4

2003

Ibis Styles Xxxxx Xxxx

180

Econômico

100%

180

5

1991

Transamérica Classic Opera

53

Econômico

100%

53

6

2004

L'opera Hotel

60

Econômico

100%

60

7

1986

Hotel WZ Jardins

320

Midscale

100%

320

8

N/I

Paulista Center Hotel

47

Supereconômico

100%

47

9

2001

Comfort Suites Oscar Freire

150

Midscale

100%

150

10

2003

Ibis São Paulo Paulista

236

Econômico

100%

236

11

1998

Plaza Inn American Loft

180

Midscale

50%

90

12

2011

Higienópolis Hotel & Suítes

189

Midscale

50%

95

13

2013

Hotel Panamby São Paulo

196

Midscale

25%

49

14

2001

Tryp São Paulo Higienópolis

252

Midscale

50%

126

15

1998

Transamérica Executive Perdizes

144

Midscale

50%

72

16

1998

Travel Inn Conde Xxxxxxx

56

Econômico

50%

28

17

1999

Ibis São Paulo Expo Hotel

286

Econômico

0%

0

18

2016

Ibis Styles Barra Funda

308

Econômico

0%

0

19

2014

Ibis Styles SP Anhembi

187

Econômico

0%

0

20

2015

BÊ Hotel

40

Midscale

0%

0




3.315



1.937


Item

Hotel

1

Golden Tower São Paulo Hotel

2

Mercure São Paulo Pinheiros

3

Quality Faria Lima

4

Ibis Styles Xxxxx Xxxx

5

Transamérica Classic Opera

6

L'opera Hotel

7

Hotel WZ Jardins

8

Paulista Center Hotel

9

Comfort Suites Oscar Freire

10

Ibis São Paulo Paulista

00

Xxxxx Xxx Xxxxxxxx Xxxx

12

Higienópolis Hotel & Suítes

13

Hotel Panamby São Paulo

14

Tryp São Paulo Higienópolis

15

Transamérica Executive Perdizes

16

Travel Inn Conde Xxxxxxx


Terreno

em estudo


Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

DM

(sem

café)

Item

Inauguração

Hotel

UH Comp.

Quadro de Diárias - Single UH Base

Webpage

Hotel

Decolar

Booking

Corporativa

Média

1

2001

Golden Tower São Paulo Hotel

96

307,20

396,90

341,57

341,10

281,64

316,33

295,53

2

2000

Mercure São Paulo Pinheiros

202

425,04

425,04

412,29

425,04

340,03

383,67

383,67

3

2003

Quality Faria Lima

133

334,13

399,30

303,00

390,30

293,37

327,14

306,34

4

2003

Ibis Styles Faria Lima

180

362,47

362,47

366,71

362,47

289,97

329,20

329,20

5

1991

Transamérica Classic Opera

53

390,00

364,50

333,29

344,40

301,80

331,80

313,60

6

2004

L'opera Hotel

60

259,47

259,47

271,86

259,47

207,57

236,90

218,70

7

1986

Hotel WZ Jardins

320

402,87

349,65

386,00

428,40

301,01

349,39

328,59

8

N/I

Paulista Center Hotel

47

180,20

180,20

196,00

209,70

144,16

169,42

153,82

9

2001

Comfort Suites Oscar Freire

150

347,43

354,75

290,86

359,40

280,87

311,40

290,60

10

2003

Ibis São Paulo Paulista

236

316,95

316,95

326,00

316,95

253,56

288,57

288,57

11

1998

Plaza Inn American Loft

90

304,00

304,71

310,86

320,00

243,49

278,90

258,10

12

2011

Higienópolis Hotel & Suítes

95

243,43

266,70

244,00

209,44

204,05

223,70

202,90

13

2013

Hotel Panamby São Paulo

49

352,00

363,75

352,43

317,14

286,30

318,32

297,52

14

2001

Tryp São Paulo Higienópolis

126

278,40

388,95

317,71

316,20

266,94

298,07

298,07

15

1998

Transamérica Executive Perdizes

72

303,75

243,00

304,00

303,75

218,70

255,99

235,19

16

1998

Travel Inn Conde Xxxxxxx

28

211,19

222,60

222,86

222,30

173,52

198,17

179,97




1.937






309,74

297,35

futura

♦Cesta Competitiva – Diária Média



futura

♦Demanda

▪ A demanda de São Paulo pode ser dividia em 2: negócio e eventos e cultura e lazer.

▪ De acordo com o Observatório de Turismo e Eventos da Cidade de São Paulo, o perfil geral do visitante indica que o turista da cidade é, em sua maioria, do sexo masculino, com faixa etária de 30 à 39 anos, com ensino superior completo e assalariado.

▪ De acordo com a pesquisa, cerca de 40% do público de cultura e lazer tem como principal atividade na cidade, visitas à Avenida Paulista.

Público

Geral

Corporativo e

Eventos

Cultura e Lazer

Permanência (dias)

2,5

2

20,5

Gasto médio

R$ 265,00

R$ 935,00

R$ 645,00

Com quem viaja?

Sozinho

Sozinho

Família


Onde se hospeda?


Hotel


Hotel

Casa de parentes e amigos

▪ O quadro abaixo, identifica a diferença entre o público geral e o segmentado nos aspectos permanência, gasto médio, com quem viaja e onde se hospeda.


futura

♦Oferta Futura

Projeção de Oferta


Inicial

Entrada

Saída

Final

2018

1937



1937

2019

1937



1937

2020

1937



1937

2021

1937

282

194

2025

2022

2025



2025

2023

2025



2025

2024

2025



2025

2025

2025



2025

2026

2025



2025

2027

2025



2025

2028

2025



2025

Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.

▪ Foi identificada a intenção de novos investimentos na região analisada. Tratam-se dos empreendimentos hoteleiros de categoria econômica da STX-DI.


Entradas:

✓ 2021 – STX Vila Madalena – 241 Uhs (121 Uhs competitivas)

✓ 2021 – STX Perdizes – 323 UHs (161 Uhs competitivas)


Saídas:

✓ 2021 – 10% da oferta hoteleira total naquele momento.



futura

♦Considerações Gerais

▪ A região analisada conta com um parque hoteleiro maduro e bem posicionado, com predominância de grandes redes hoteleiras. Existe grande competitividade em termos de demanda e diárias.

▪ A sazonalidade local acompanha o ritmo dos destinos de negócios, tendo como baixa temporada os períodos de férias escolares.

▪ Os hotéis contam com boa infraestrutura de apoio ao hóspede, facilidade de deslocamento e uma grande diversidade de cultura, entretenimento e lazer no entorno.

▪ A pesquisa indica que Pinheiros tem na localização e facilidade de deslocamento um importante trunfo, principalmente para empreendimentos hoteleiros.

▪ A região consegue captar demanda tanto corporativa quanto de eventos e lazer.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

♦Macrolocalização

Parque

Ibirapuera

Av. das Nações

Unidas

Av. Rebouças

Terreno em Estudo

Marginal

Pinheiros

Av. Prof. Xxxxxxxxx

Morato

Av. Brig.

Faria Lima

Av. Eusébio

Matoso

Av. Paulista

▪ O hotel em estudo está localizado no bairro Pinheiros, região que além de ser uma área residencial, é um importante polo de negócios do município de São Paulo.

▪ Geograficamente, se caracteriza pela facilidade de acesso e proximidade com outras importantes regiões e vias de acesso como Avenidas Brigadeiro Xxxxx Xxxx, Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas, além da Marginal Pinheiros.

▪ Um dos principais pontos positivos da região é a

proximidade junto aos centros empresariais da Av. Faria Lima e Av. Paulista.

▪ A região também oferece diversidade de serviços e

comércio de todos os tipos, principalmente voltados ao lazer, entretenimento e gastronomia.

♦Microlocalização

Terreno

em Estudo

Spaces

Avenida

Rebouças

Rua Capitão Xxxxxxx Xxxx

Rua dos Pinheiros

Metrô Fradique

Xxxxxxxx

▪ O terreno está localizado na esquina da Rua dos Pinheiros com a Rua Cap. Xxxxxxx Xxxx, sendo a primeira a mais conhecida. Ambas são vias asfaltadas, de mão única e com bom fluxo de veículos durante todo o dia.

▪ No período noturno são bem iluminadas e também contam com a presença de veículos por conta dos edifícios comerciais do entorno e dos bares ao redor.

▪ O entorno imediato conta com diversas opções de restaurantes e bares, além de comércio de bairro de variados tipos.

▪ Atrás do terreno em estudo há uma unidade de coworking, o Spaces.

▪ A região é cercada por prédios e empreendimentos comerciais, o que aumenta o fluxo de pessoas na área.

♦Microlocalização


Terreno

em Estudo

Rua Capitão

Xxxxxxx Xxxx

Avenida

Rebouças

Avenida

Rebouças

Rua dos Pinheiros

Metrô Fradique

Xxxxxxxx

▪ O vetor urbano mais próximo do terreno é a Avenida Rebouças, que realiza a conexão entre várias regiões da cidade e que faz parte do eixo Sudoeste – Centro (se inicia como extensão da Rodovia Xxxxx Xxxxxxxxxxx (BR- 116) e Rodoanel Xxxxx Xxxxx, seguindo com Francisco Morato, Eusébio Matoso, Rebouças e Consolação). A Rebouças corta a Faria Lima, a Avenida Brasil, a Dr. Arnaldo e alcança a Paulista, conectando em 4 km dois dos mais importantes polos corporativos da cidade, além de atravessar pelos renomados distritos de Pinheiros, Jardim Paulistano, Jardim América e Cerqueira Cesar.

▪ Há uma estação de metrô (Fradique Coutinho – Linha Amarela) há poucos metros do terreno.

♦Pontos de Interesse

▪ O quadro abaixo ilustra os principais pontos de interesse e as distâncias a partir do hotel em estudo (mapa na próxima página).

Obs.: Trajetos estimados de automóvel via Google Maps; consulta às 11h horas do dia 01/03/2019.

Terreno em estudo

Item

Ponto de Interesse

Distância (Tempo)

1

Praça Benedito Calixto

1,4 Km (8 min)

2

MIS (Museu da Imagem e do Som de Sâo

Paulo)

1,5 Km (7 min)

3

Vila Madalena

2,2 Km (11 min)

4

Shopping Iguatemi

2,3 Km (10 min)

5

Shopping Eldorado

2,3 Km (9 min)

6

Hospital das Clínicas

2,5 Km (13 min)

7

Praça Por do Sol

2,8 Km (12 min)

8

Parque do Xxxxxxxxxx

0,0 Xx (15 min)

9

MASP (Museu de Artes de São Paulo)

3,8 Km (19 min)

10

USP – Universidade de São Paulo

3,9 Km (12 min)

11

Museu do Futebol

4,3 Km (15 min)

12

Allianz Parque – Xxxxx Xxxxxxxx

0,0 Xx (19 min)

13

Parque Villa-Lobos

5,5 Km (21 min)

14

Espaço das Américas

6,0 Km (22 min)

15

Aeroporto de Congonhas

9,0 Km (34 min)

16

Aeroporto Internacional de Guarulhos

34,9 Km (1 h 1 min)

♦Localização do Hotel



♦Localização do Hotel

♦ Considerações sobre o Terreno

▪ O hotel em estudo está localizado em uma região estratégica da cidade de São Paulo, a poucos metros da Avenida Rebouças, em um dos principais bairros do município.

▪ Em termos de macrolocalização, o terreno permite deslocamento à diferentes pontos de interesse de São Paulo em uma média de aproximadamente 15 minutos.

▪ O local está próximo à importantes vias de acesso como Avenidas Brigadeiro Xxxxx Xxxx, Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas, além da Marginal Pinheiros.

▪ Está situado entre diversos geradores de demanda como os centros empresariais das Avenidas Faria Lima e Paulista.

▪ A região oferece opções de acesso por uma grande avenida como a Avenida Rebouças além de transporte público por meio da linha 4 Amarela do metrô e linhas de ônibus que circulam na região.

▪ O entorno imediato possui diversas opções de comércio e serviços. É uma área conhecida pela oferta abundante de diferentes tipos de restaurantes e bares.


▪ Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

♦O Hotel x Mercado: Posicionamento

▪ O hotel em estudo está direcionado para atender principalmente o mercado de negócios e eventos, mas não se deve menosprezar o mercado de lazer, principalmente devido à localização do hotel.

▪ Ele deve possuir instalações modernas e condizentes com os padrões atuais da hotelaria. Sugere-se que seja administrado por uma rede hoteleira de reconhecimento nacional e internacional, com boa referência da marca, e que mantém os cuidados e padrão já conhecidos dessa rede hoteleira.

▪ Sugere-se que seja um hotel de categoria econômica, com alguma oferta de serviços. O público que consome este produto busca um lugar seguro, onde eles possam ter acesso a uma boa cama, um bom chuveiro e uma boa internet, além de algumas opções de entretenimento ao redor.

▪ O hotel deverá possuir um bom restaurante, que possa atender tanto ao público do café da manhã quanto jantar e possíveis passantes. Ressaltando que ele está em uma região com grande diversidade de restaurantes, ele deverá estar voltado para a rua.

▪ Indica-se também que o produto tenha um espaço para eventos entre 100 m² e 150 m² para a realização de reuniões.

▪ Em termos de serviços e diária média, deverá se posicionar como um hotel de categoria econômica, com DM inicial de R$280,00 sem

café da manhã. A oportunidade de mercado está no fato da proximidade com importantes geradores de demanda e a facilidade de acesso às demais áreas da cidade, além da presença de serviços e entretenimento no entorno.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

Demanda Hoteleira

2018

Oferta

3.315

2.259

TO

68,15%

2012

Oferta

2.584

1.705

TO

65,99%

♦O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta


▪ Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foi utilizada a taxa de crescimento da demanda hoteleira da cidade de São Paulo.


▪ No ano de 2012, a oferta da região era composta por 2.584 UHs e a taxa de ocupação era

de 69,29%, resultando em um número de 1.705 Uhs vendidas.


Taxa de Projeção de Demanda

Item

Taxa

Peso

Demanda Hoteleira

4,80%

10

Taxa de Projeção

4,80%

10


Taxas de Projeção de Demanda

Período

Corte

Taxa

2019 a 2021

30%

3,36%

2022 a 2024

40%

2,88%

2025 a 2028

50%

2,40%

▪ No ano de 2018, a oferta da região era composta por 3.315 UHs e a taxa de ocupação era de 68,15%, resultando em um número de 2.259 Uhs vendidas.


▪ A taxa de crescimento da demanda, dessa forma, foi de 4,80% ao ano.

▪ A taxa de crescimento do mercado de 4,80% a.a da demanda na cesta competitiva é reflexo do crescimento da oferta, o que também sinaliza que a região era carente de oferta hoteleira. Após a adequação da demanda à nova oferta, essa taxa tende a abaixar naturalmente.


▪ Para simular esse comportamento, a tabela acima impõe cortes na taxa de 4,80% a.a ao longo dos anos para não supervalorizar a demanda na cesta competitiva.

♦O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta



Projeção Demanda

Ano

Demanda

2018

1268

2019

1310

2020

1354

2021

1400

2022

1440

2023

1481

2024

1524

2025

1561

2026

1598

2027

1637

2028

1676

Taxa de Projeção de Demanda

Item

Taxa

Peso

Demanda Hoteleira

4,80%

10

Taxa de Projeção

4,80%

10


Taxas de Projeção de Demanda

Período

Corte

Taxa

2019 a 2021

30%

3,36%

2022 a 2024

40%

2,88%

2025 a 2028

50%

2,40%

▪ A partir das taxas apresentadas, foram ponderadas a partir de pesos e critérios definidos pela equipe Caio Calfat, e se obteve a taxa de 4,80% a.a. para a estimativa de projeção futura da cidade.

▪ As taxas foram reduzidas ao longo do tempo para que não houvesse superestimação da demanda.


Demanda: Diárias vendidas/dia



♦O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

Projeção de Oferta


Inicial

Entrada

Saída

Final

2018

1937



1937

2019

1937



1937

2020

1937



1937

2021

1937

282

194

2025

2022

2025



2025

2023

2025



2025

2024

2025



2025

2025

2025



2025

2026

2025



2025

2027

2025



2025

2028

2025



2025

Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.

▪ Foi identificada a intenção de novos investimentos na região analisada. Tratam-se dos empreendimentos hoteleiros de categoria econômica da STX-DI.


Entradas:

✓ 2021 – STX Vila Madalena – 241 Uhs (121 Uhs competitivas)

✓ 2021 – STX Perdizes – 323 UHs (161 Uhs competitivas)


Saídas:

✓ 2021 – 10% da oferta hoteleira total naquele momento.

♦O Hotel x Mercado: Desempenho



Oferta

Hotel X Mercado

Demanda

Desempenho

Mercado

Hotel

Total

D. Ideal

Penetração

Pick UP

Mercado

Hotel

% TO

DM

2022

2025


335

2360

14,20%

85%

15

1440

189

56,34%

280,00

2023

2025

2360

14,20%

90%

15

1481

204

60,98%

287,00

2024

2025

2360

14,20%

90%

15

1524

210

62,61%

294,18

2025

2025

2360

14,20%

90%

15

1561

214

64,00%

301,53

2026

2025

2360

14,20%

90%

15

1598

219

65,43%

309,07

♦O Hotel x Mercado: Desempenho


Legenda:


▪ Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano;

▪ Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo;

▪ Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

▪ D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;

▪ Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração negativa para o hotel em estudo, devido ao valor da tarifa ser mais alto se considerando a localização, em região intermediária entre os eixos hoteleiros e comerciais.

▪ Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o

corte da cesta não abarca o mercado inteiro. No estudo foi utilizado um pick up de aproximadamente 5%.

▪ Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo;

▪ % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

▪ DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de março de 2019.

▪ Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2022) foi baseada na análise da cesta competitiva – pág. 30, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

▪ Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5°

ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

51


6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e

capital de giro inicial

♦Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas

pré-operacionais e capital de giro inicial.



Tipologia


N° de Uhs


m² privativo


Valor UH

Por Unidade


Valor de Venda da Unidade


Valor de Venda por m²


Decoração


Pré-Operacional e

Capital de Giro

A vista

335

17,3

487.890,00

42.900,00

6.500,00

537.290,00

31.057

A Prazo

335

17,3

542.100,00

42.900,00

6.500,00

591.500,00

34.191


Valor da Decoração: R$42.900,00 por unidade habitacional

Pré-Operacional e Capital de Giro: R$ 6.500 por unidade habitacional Afiliação: R$ 1900 por unidade habitacional


Fonte: 52

Índice


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

53

Custos administrativos:

Prazo do contrato com a Accor Hotels: 12 anos. Despesas pré-operacionais: R$ 2.800,00/UH. Afiliação: R$ 1.900,00 por UH

Capital de giro inicial: R$ 1.800,00/UH.


Basic fee: 1,5% da receita líquida operacional ajustada mensal durante o 1º ano de operação o hotel; e 2% da receita líquida operacional ajustada mensal a partir do 2º ano de operação.


Incentive fee: 8% do resultado operacional ajustada mensal livre de tributos, sempre que o GOP ficar abaixo de 99% do orçamento anual e 10% caso o

hotel ultrapasse 100% do orçamento anual previsto.


Fundo Especial para reposição de ativos:


1º ano de operação

1% (um por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO

2º ano de operação

2% (dois por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO

3º ano de operação

3% (três por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO

4º ano de operação

4% (quatro por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO

5º ano de operação

5% (cinco por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO

Custos administrativos:

❑ Serviços de distribuição e canais de reserva: taxa mensal equivalente à 2,5% da receita líquida advinda do sistema TARS e 1,2% da receita líquida de hospedagem do respectivo mês. Ambos livres de tributos.


❑ Taxa de marketing e remuneração pela utilização da marca:


Taxa de Marketing será um valor equivalente a 2% (dois por cento) sobre a Receita Líquida de Hospedagem será retido mensalmente para compor o fundo de ações corporativas de marketing da marca IBIS, livres de tributos. Entende-se aqui todas as ações promocionais coletivas, publicidade, participação de eventos, workshops entre

outras ações organizadas pela CONTRATADA.

Remuneração pela Utilização da Marca, corresponde a (i) 1,5% (um e meio por cento) da Receita Líquida de Hospedagem mensal do EMPREENDIMENTO, durante seu primeiro ano de operação; e (ii) 2% (dois por cento) da Receita Líquida de Hospedagem mensal do EMPREENDIMENTO, a partir do segundo ano de sua operação, a ser

paga à CONTRATADA nos 05 (cinco) dias seguintes ao término do respectivo mês, livres de tributos.

❑ Serviços de assessoramento:

Pelos serviços de assessoramento, a CONTRATANTE pagará à CONTRATADA remuneração de R$1.980,00 (hum mil novecentos e oitenta reais) por unidade habitacional, livres de tributos, data base janeiro/2019, por meio de depósito em conta bancária a ser indicada pela CONTRATADA, necessariamente titulada por algumas das empresas de seu grupo econômico, em 12 (doze) parcelas mensais, vencendo-se a primeira em 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato de afiliação a marca.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

♦Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas

e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira



▪ A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme os itens Análise do Posicionamento Competitivo e Análise da Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista).

▪ O Fluxo de Caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas a seguir, e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 0,5% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

▪ O crescimento vegetativo adotado entre o quinto e décimo ano de operação simulam a curva do ciclo de vida do empreendimento, período em que o ciclo de crescimento cede lugar paulatinamente para a maturidade e as políticas de vendas e controles de custos estão mais maduras e são utilizadas para defender posicionamento de mercado, aumentar lucratividade e preparar hotel para o ponto de reciclagem.

▪ Os valores são correntes de abril de 2019, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Xxxxx.

♦Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas

e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


▪ Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

▪ Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

▪ As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em preços

correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.

▪ Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados.

▪ Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

▪ Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

♦Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas

e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Estacionamento e Outras Receitas); foram consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros; Impostos diretos sobre receita.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção e Água e Energia. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Água e Energia.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset manager que tem como base a Receita Bruta Total, e outros gastos e receitas não operacionais.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

♦Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Observações:

▪ O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

▪ Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria.

▪ Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (8).

Estimativa de Vendas - Hospedagem


2022

0000

0000

0000

0000

Disponibilidade

122.275

122.275

122.275

122.275

122.275

Taxa de Ocupação

56,34%

60,98%

62,61%

64,00%

65,43%

Diárias Vendidas

68.896

74.560

76.550

78.256

80.003

Diária Média

280,00

287,00

294,18

301,53

309,07

Receita

19.290.797

21.398.855

22.519.189

23.596.567

24.726.396

Número de Hóspedes

96.454

104.385

107.170

109.559

112.004

RevPar

157,77

175,01

184,17

192,98

202,22


Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar)


2022

0000

0000

0000

0000

Receita Total

3.703.833

4.168.706

4.362.266

4.543.622

4.731.069

Alimentos (70%)

2.592.683

2.918.094

3.053.586

3.180.536

3.311.748

Bebidas (30%)

1.111.150

1.250.612

1.308.680

1.363.087

1.419.321


Departamentos Menores


2022

0000

0000

0000

0000

Aluguel de Espaço

178.850,00

223.204,80

227.497,20

231.789,60

236.082,00

Lavanderia

192.907,97

213.988,55

225.191,89

235.965,67

247.263,96

Outros

48.226,99

53.497,14

56.297,97

58.991,42

61.815,99

Total de Receitas

419.984,96

490.690,48

508.987,06

526.746,69

545.161,95

♦Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Estimativa de Folha de Pagamento


Funcionários

2022

0000

0000

0000

0000

Hospedagem

36

774.600

782.346

793.965

805.584

813.330

Alimentos e Bebidas

11

194.400

218.160

221.400

224.640

226.800

Administração e Segurança

5

195.480

219.372

222.630

225.888

228.060

Marketing e Vendas

2

81.000

90.900

92.250

93.600

94.500

Manutenção

4

96.120

107.868

109.470

111.072

112.140

Subtotal

58

1.341.600

1.418.646

1.439.715

1.460.784

1.474.830

+ Encargos e Benefícios

100%

1.341.600

1.418.646

1.439.715

1.460.784

1.474.830

Total de Folha de Pagamento


2.683.200

2.837.292

2.879.430

2.921.568

2.949.660

Salário Médio Ano 1


1.928






2022


2023


2024


2025


2026


Receita Bruta

23.710.265


26.427.222


27.766.509


29.050.099


30.392.885


Receita Líquida

21.645.328


24.125.385


25.348.121


26.520.022


27.745.975













Habitações











Receita Bruta

19.290.797

100%

21.398.855

100%

22.519.189

100%

23.596.567

100%

24.726.396

100%

Receita Líquida

17.622.143

91,4%

19.547.854

91,4%

20.571.279

91,4%

21.555.464

91,4%

22.587.563

91,4%

Gastos Gerais

2.513.720

13,0%

2.765.216

12,9%

2.903.040

12,9%

3.038.084

12,9%

3.179.667

12,9%

Folha de Pagamento

1.549.200

8,0%

1.564.692

7,3%

1.587.930

7,1%

1.611.168

6,8%

1.626.660

6,6%

Lucro ou Prejuízo do Departamento

13.559.223

70,3%

15.217.945

71,1%

16.080.309

71,4%

16.906.213

71,6%

17.781.235

71,9%












Alimentos e Bebidas











Receita Bruta

3.999.483

100%

4.537.677

100%

4.738.332

100%

4.926.785

100%

5.121.327

100%

Receita Líquida

3.639.529

91,0%

4.129.286

91,0%

4.311.883

91,0%

4.483.374

91,0%

4.660.407

91,0%

Custos de A&B

1.079.860

27,0%

1.225.173

27,0%

1.279.350

27,0%

1.330.232

27,0%

1.382.758

27,0%

Gastos Gerais

187.979

4,7%

205.943

4,5%

213.951

4,5%

221.933

4,5%

230.290

4,5%

Folha de Pagamento

388.800

9,7%

436.320

9,6%

442.800

9,3%

449.280

9,1%

453.600

8,9%

Lucro ou Prejuízo do Departamento

1.982.890

49,6%

2.261.850

49,8%

2.375.782

50,1%

2.481.929

50,4%

2.593.759

50,6%












Departamentos Menores











Receita Bruta

419.985

100%

490.690

100%

508.987

100%

526.747

100%

545.162

100%

Receita Líquida

383.656

91,4%

448.246

91,4%

464.960

91,4%

481.183

91,4%

498.005

91,4%

Gastos Gerais

25.183

6,0%

29.155

5,9%

30.201

5,9%

31.208

5,9%

32.242

5,9%

Folha de Pagamento

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Lucro ou Prejuízo do Departamento

358.474

85,4%

419.091

85,4%

434.759

85,4%

449.975

85,4%

465.764

85,4%












L/P dos Centros de Receita

15.900.587

67,1%

17.898.886

67,7%

18.890.850

68,0%

19.838.117

68,3%

20.840.758

68,6%

♦DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Obs.: O

desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.


Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado

♦DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Administração e Geral

2022


2023


2024


2025


2026


Gastos Gerais

1.493.585

6,3%

1.594.104

6,0%

1.647.492

5,9%

1.695.392

5,8%

1.741.423

5,7%

Folha de Pagamento

390.960

1,6%

438.744

1,7%

445.260

1,6%

451.776

1,6%

456.120

1,5%

Resultado

1.884.545

7,9%

2.032.848

7,7%

2.092.752

7,5%

2.147.168

7,4%

2.197.543

7,2%












Marketing e Sales











Gastos Gerais

426.297

1,8%

473.133

1,8%

497.816

1,8%

521.543

1,8%

546.418

1,8%

Folha de Pagamento

162.000

0,7%

181.800

0,7%

184.500

0,7%

187.200

0,6%

189.000

0,6%

Resultado

588.297

2,5%

654.933

2,5%

682.316

2,5%

708.743

2,4%

735.418

2,4%












Manutenção e Conservação











Gastos Gerais

592.757

2,5%

631.525

2,4%

652.220

2,3%

670.705

2,3%

688.360

2,3%

Folha de Pagamento

192.240

0,8%

215.736

0,8%

218.940

0,8%

222.144

0,8%

224.280

0,7%

Resultado

784.997

3,3%

847.261

3,2%

871.160

3,1%

892.849

3,1%

912.640

3,0%












Gastos com Água e Energia











Total de Utilidades UHs

948.411

4%

1.057.089

4%

1.110.660

4%

1.162.004

4%

1.215.715

4%

Total de Utilidades Áreas Comuns

948.411

4%

967.379

4%

1.001.237

4%

1.046.293

4%

1.098.607

4%

Resultado

1.896.821

8,0%

2.024.468

7,7%

2.111.897

7,6%

2.208.297

7,6%

2.314.323

7,6%












Resultado Antes Fees Gerenciamento

10.745.927

45,3%

12.339.377

46,7%

13.132.725

47,3%

13.881.061

47,8%

14.680.834

48,3%

Obs.: O

desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.


♦DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira



Royalties

647.913

2,7%

938.975

3,6%

987.267

3,6%

1.033.623

3,6%

1.082.171

3,6%

Basic Fee

357.148

1,5%

518.696

2,0%

544.985

2,0%

570.180

2,0%

596.538

2,0%

Uso da marca

290.765

1%

420.279

2%

442.283

2%

463.442

2%

485.633

2%












Lucro Operacional Bruto - GOP

10.098.014

42,6%

11.400.402

43,1%

12.145.458

43,7%

12.847.438

44,2%

13.598.663

44,7%












Gastos de Capital

2022


2023


2024


2025


2026


Seguros

23.710

0,1%

24.184

0,1%

24.540

0,1%

24.777

0,1%

24.896

0,1%

Taxas da Propriedade

418.750

1,8%

418.750

1,6%

418.750

1,5%

418.750

1,4%

418.750

1,4%

Incentive Fee

1.009.801

4,3%

1.140.040

4,3%

1.214.546

4,4%

1.284.744

4,4%

1.359.866

4,5%

Fundo de Reposição

237.103

1,0%

528.544

2,0%

792.817

2,9%

1.057.089

3,6%

1.321.361

4,3%

Resultado

1.689.364

7,1%

2.111.519

8,0%

2.450.653

8,8%

2.785.360

9,6%

3.124.873

10,3%












L/P Antes do IR e Depreciação

8.408.650

35%

9.288.883

35%

9.694.806

35%

10.062.078

35%

10.473.790

34%

Obs.: O

desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos



♦Cenários de Rentabilidade – Pagamento à Vista

Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento A VISTA

(INTEGRAL)



Tipo do Apto - m²

17,30

Investimento

25.895,95

Rentab./CapRate

-537.290

2019 (construção)

-537.290


2020 (construção)

0


2021 (construção)

0


2022

25.100

4,7%

2023

27.728

5,2%

2024

28.940

5,4%

2025

30.036

5,6%

2026

31.265

5,8%

2027

31.421

5,8%

2028

31.578

5,9%

2029

31.736

5,9%

2030

31.895

5,9%

2031

32.055

6,0%

Capitalização do FC c/ CapRate

589.393

Rentabilidade média 2022 - 2031

5,62%

Rentabilidade média 2025 - 2031

5,85%

TIR com CapRate

5,01%

VPL

-20.823

Observações:


⮚ Na análise do imobiliário, CapRate aplicado a taxa de 5,44%; VPL descontado a taxa de 5,44% a.a.


⮚ Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ;


⮚ FC de 2027 a 2031 majorado em 0,5% a.a., para efeito de simulação maturação operacional e curva de produto


⮚ A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada e fluxo da obra.



♦Cenários de Rentabilidade – Pagamento Parcelado

Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento PARCELADO



Tipo do Apto - m²

17,30

Investimento

34.190,75

Rentab./CapRate

-591.500

2019 (construção)

-197.167


2020 (construção)

-197.167


2021 (construção)

-197.167


2022

25.100

4,2%

2023

27.728

4,7%

2024

28.940

4,9%

2025

30.036

5,1%

2026

31.265

5,3%

2027

31.421

5,3%

2028

31.578

5,3%

2029

31.736

5,4%

2030

31.895

5,4%

2031

32.055

5,4%

Capitalização do FC c/ CapRate

589.393

Rentabilidade média 2022 - 2031

5,10%

Rentabilidade média 2025 - 2031

5,31%

TIR com CapRate

4,46%

VPL

-43.798

Observações:


⮚ Na análise do imobiliário, CapRate aplicado a taxa de 5,44%; VPL descontado a taxa de 5,44% a.a.


⮚ Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ;


⮚ FC de 2027 a 2031 majorado em 0,5% a.a., para efeito de simulação maturação operacional e curva de produto


⮚ A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada e fluxo da obra.


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

69



♦Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

Cálculo de CapRate Mínimo

Cálculo do CapRate de Mercado


Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

Unidade

Valor

Anunciado

Distribuição

Divulgada

Rentabilidade

Nominal Mês

Rentabilidade

Nominal Ano

Tryp Jesuino Arruda

310.000

1.490,00

0,48%

5,92%

Intercity Nações Unidas

355.000

1.754,00

0,49%

6,09%

Tryp SP Berrini

345.000

1.407,25

0,41%

5,01%

Nobile Downtown

190.000

800,00

0,42%

5,17%

Mercure SP Vila Olimpia

270.000

1.100,00

0,41%

5,00%


Média

0,44%

5,44%

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em

análise): 4,63%

Composição do CapRate Atratividade


Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,8 (2031)

Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos

+

Spread Utilizado: 0,83%

33,3% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. – Ver Anexos

A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as

informações coletadas


CapRate Mínimo: 4,63% < CapRate de Mercado: 5,44%


Para o estudo foi utilizado o CapRate de 5,44% (ano), a média apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo, para os cálculos de TIR.

Fonte: Banco Santander, Só Flats e Viva Real – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 70


1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos



Absorção de Mercado

Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.


Área Comum

É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.


Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências.


Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.


B2B


Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.


B2C


Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.


Basic Fee

Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.


Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.



Cap rate

Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.


Demanda Hoteleira


Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.


Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura Departamentos Menores.


Despesas Pré-Operacionais

Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários, treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.


Diária Média

Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.


Estudo de Absorção

Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.


Fair Share ou Market Share

Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado concorrente definido.


Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma- se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a hospedagem.



FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.


Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e

correspondentes áreas comuns”.


Franquia

Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%


Gastos de Capital

Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.


Gastos não distribuíveis

Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e

vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial


Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.


Gerente Geral

Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.


Gross Operational Profit (GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.


HIIP

Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.


Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.


IDHM


Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.


Incentive Fee


Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.


Ocupação

Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.


Oferta Hoteleira


Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.



Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.


Pax


Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.


Penetração de Mercado

Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.


Perpetuidade

Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.


PIB

Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).


Pick-up (de demanda)


Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.


Pool Hoteleiro

Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.



Receita Bruta


Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.


Receita de Hospedagem

Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã.


Receita Líquida


Receita bruta menos os impostos.


Rede Hoteleira

Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos

proprietários.


Rentabilidade

Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado


Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.


Revpar

RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.


Segmento de Demanda

Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.



Taxa de Atratividade

Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.


Taxa Interna de Retorno (TIR)

Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.


UH ou unidade habitacional


Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.




Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC 10.




Quadro de Ponto de Equilíbro e Risco Operacional

Dados de Análise

Valores

Composição

Receita Total

30.392.885

100%

Gastos Variáveis

10.690.855

35,2%

Gastos Fixos

6.547.013

21,5%

Lucro Operacional Bruto Ajustado

13.155.017

43,3%

Receita por Xx Xxxxxxx

379,90


Receita no Ponto de Equilíbrio

10.099.599

Vendas no Ponto de Equilíbrio

26.585

Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio

21,7%

Risco Operacional Vendas

33,2%


Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2026, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro (Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2026.


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Fone – fax (55.11) 3034.2824


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Filed: August 11th, 2016