IMOBILIÁRIA HOTELEIRA E OUTRAS AVENÇAS
IMOBILIÁRIA HOTELEIRA E OUTRAS AVENÇAS
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE
CLÁUSULAS E CONDIÇÕES
I - DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA:
CLÁUSULA 1ª - Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, a VENDEDORA promete vender ao(s) COMPRADOR(A/ES) e este a dela adquirir, para entrega pronta e acabada, a unidade descrita e caracterizada no “Quadro Resumo”, com respectiva fração ideal de terreno e correspondente coparticipação nas áreas de uso comum, livre de impostos, taxas e outros ônus, com exceção daquele mencionado no Capítulo IX, cláusula 9.5 do Quadro Resumo.
II - DO PREÇO, REAJUSTE E PARCELAMENTO:
CLÁUSULA 2ª - O preço certo e ajustado para a venda ora prometida, para pagamento à vista, é o constante do quadro resumo, que o(s) COMPRADOR(A/ES) optou por pagar parceladamente, na forma ali descrita, observados os demais termos deste contrato, notadamente no que se refere à obrigação de pagar com a incidência de juros, reajustes monetários e apuração de diferenças. Fica certo ainda que somente o pagamento integral do preço total aqui contratado, dará ao(s) COMPRADOR(A/ES) o direito a transmissão da propriedade da unidade autônoma e respectiva fração ideal no terreno.
Parágrafo primeiro – Todas as parcelas do preço constantes do “Quadro Resumo” deste, vencíveis serão pagas em moeda circulante nacional reajustadas pelo Índice Geral de Preços para o Mercado (IGP-M), publicado mensalmente pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx (FGV) na Revista Conjuntura Econômica, inclusive as prestações vencidas e eventualmente não pagas, calculado “pro rata die”, sendo que o índice base será o referente a 2 (dois) meses anteriores ao mês da assinatura desse contrato.
Parágrafo segundo – Quando da atualização das parcelas, deverá ser utilizado o índice referente ao segundo mês anterior ao do vencimento da parcela a ser atualizada de forma acumulada com a data base do contrato.
Parágrafo terceiro – Este instrumento particular assinado pelas partes, nos termos do artigo 784, III do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), é título executivo extrajudicial podendo, para tanto, a VENDEDORA executá-lo em caso de inadimplência do(s) COMPRADOR(A/ES), nos termos da Lei e deste contrato.
Parágrafo quarto – A partir da data da assinatura deste Contrato, caso a obra já tenha sido entregue, serão acrescidos às parcelas do preço, juros de 12% (doze por cento) ao ano, calculados pelo Sistema Price de amortização. Fica esclarecido que os valores das parcelas mencionadas no quadro resumo, com inclusão de juros, são meramente
indicativos, uma vez que os mesmos poderão sofrer variação em função da data de pagamento.
Parágrafo quinto – A opção do COMPRADOR(A/ES) pelo pagamento a prazo não representa qualquer alteração no preço de venda ajustado para pagamento uno e à vista. Assim, os reajustamentos e juros aqui pactuados expressam a livre vontade das partes em preservar o efetivo valor da transação e o imprescindível equilíbrio econômico e financeiro dessa avença, até sua final liquidação.
Parágrafo sexto – Na hipótese de vir a ser editada nova legislação ou determinação governamental, ou ainda congelamento de preços, tablita ou deflator que possam atingir o presente instrumento, os mesmos não poderão alterar o critério de apuração do saldo devedor aqui ajustado, ficando certo que o reajustamento das parcelas e do saldo devedor obedecerá sempre os critérios aqui definidos.
Parágrafo sétimo – Todas as atualizações monetárias e encargos financeiros decorrentes do presente instrumento incidirão sobre o saldo devedor no dia 1º (primeiro) de cada mês, pela variação integral do mês, independentemente da data de assinatura deste contrato ou das datas fixadas para vencimento das parcelas de preço.
Parágrafo oitavo – Considerando o disposto no parágrafo sexto desta cláusula, o acerto final de contas é que representará o exato cumprimento das obrigações assumidas pelo(s) COMPRADOR(A/ES), pelo que se constitui em condição suspensiva da consecução do objeto deste instrumento, ou seja, somente a quitação do preço revestirá o objeto da presente avença de plena eficácia.
Parágrafo nono – Não serão permitidos quaisquer pagamentos que não sejam feitos por meio de cobrança bancária específica. Fica estabelecido que a falta do recebimento de avisos de cobrança não exime o (s) COMPRADOR(A/ES) de efetuar (em) o pagamento dos valores das parcelas previstas no compromisso, nem constitui justificativa para atraso em sua liquidação, estando o(s) COMPRADOR(A/ES), a teor do acima exposto, também obrigado(s) a comunicar, por escrito, eventual alteração de seu endereço para entrega de documentos.
Parágrafo dez – As partes expressamente reconhecem que:
a) A manutenção dos reajustes aqui pactuados ao longo de toda vigência deste Contrato e dos que o sucederem É CONDIÇÃO ESSENCIAL DO NEGÓCIO, necessária ao seu equilíbrio econômico;
b) O presente Contrato representa ATO JURÍDICO PERFEITO, e de livre vontade das partes, NÃO PODENDO SER PREJUDICADO POR LEGISLAÇÃO POSTERIOR, tal como dispõe a Constituição Federal, artigo 5º, inciso XXXVI.
Parágrafo onze - As prestações não pagas no dia do vencimento, poderão ser recebidas, desde que acrescidas de correção monetária pelo índice adotado neste
contrato, a partir do dia do vencimento até o dia da final liquidação, de multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, mais 1% (um por cento) ao mês a título de juros (pro rata die), além de honorários de advogado ora fixados entre as partes, caso haja interferência dos mesmos para cobrança administrativa, em 10%(dez por cento) do valor do débito (artigo 389 e 395 do Código Civil).
Parágrafo doze – No caso de atraso no pagamento das parcelas do preço, poderá a VENDEDORA notificar o(s) COMPRADOR(A/ES), por interpelação judicial ou extrajudicial, neste caso por intermédio do Registro de Títulos e Documentos ou por outro meio com comprovação de recebimento, com prazo de 15 (quinze) dias para que a mora seja purgada, sob pena de caracterização de inadimplemento absoluto, na forma da lei – Decreto Lei 745, de 07/08/1969, alterado pela Lei nº 13.097/2015, ficando o presente contrato resolvido de pleno direito na forma do artigo 474 do Código Civil Brasileiro, operando-se nos termos deste instrumento no que diz respeito à resolução contratual. A VENDEDORA, alternativamente, ao seu critério exclusivo, diante da inadimplência apresentada, poderá considerar as parcelas vincendas, devidas em sua totalidade e por antecipação, conforme preceitua o artigo 1.425, III do Código Civil Brasileiro, tornando-se exigíveis, então, todas as parcelas vencidas e não pagas e as vincendas do preço, acrescidas da correção monetária, juros, multa, encargos do parágrafo acima e demais cominações legais.
Parágrafo treze – Caso a VENDEDORA aceite, eventualmente, e por solicitação do(s) COMPRADOR(A/ES), algum dos pagamentos aqui estipulados com atraso, isto nunca significará novação contratual, mas mera tolerância, cabendo, neste caso, ao(s) COMPRADOR(A/ES), as despesas de cobrança e mora, inclusive as judiciais (honorários advocatícios) que desde já são arbitradas em 10% (dez por cento) no caso de cobrança administrativa e 20% (vinte por cento) para os casos de cobrança judicial.
III - DA SUBSTITUIÇÃO DOS ÍNDICES:
CLÁUSULA 3ª – Se o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), publicado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx adotado neste instrumento for extinto ou congelado, ou por qualquer motivo inaplicável, integral ou parcialmente, ou ainda deixar de refletir a correta atualização monetária, fica estabelecido entre as partes como índice substitutivo o Índice Geral de Preços
– Disponibilidade Interna (IGP-DI), também publicado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx.
CLÁUSULA 4ª – Ocorrendo as hipóteses previstas na Cláusula 3ª, também em relação ao substitutivo acima eleito, fica desde já acordada a aplicação de índice, à escolha das Partes, que melhor reflita a variação do custo da construção e/ou a desvalorização da moeda corrente, desde que o mesmo seja calculado por instituição de reconhecida idoneidade.
CLÁUSULA 5ª - A comunicação da substituição de índices deverá ser feita pela VENDEDORA ao(s) COMPRADOR(A/ES), verbalmente ou por escrito e terá efeito meramente ratificatório, razão pela qual a substituição se operará a partir do fato que lhe deu origem e não da comunicação.
CLÁUSULA 6ª - No caso de desconhecimento dos índices de reajuste estabelecidos neste contrato, por qualquer motivo, até as datas ajustadas para pagamento, faculta-se à VENDEDORA a aplicação provisória da última atualização, ou a projeção do índice, efetuando-se um acerto de contas no mês imediatamente subsequente ao que for publicado o índice.
IV - DAS AMORTIZAÇÕES EXTRAORDINÁRIAS:
CLÁUSULA 7ª - Fica assegurado ao(s) COMPRADOR(A/ES), nos termos do parágrafo segundo do artigo 52 da Lei 8.078/90, o pagamento antecipado total ou parcial do saldo devedor em aberto, desde que com a devida atualização monetária do preço pelos índices constantes deste Contrato, ainda que aplicados proporcionalmente até a data em que for realizada a antecipação de valores.
CLÁUSULA 8ª - A antecipação parcial dar-se-á pela ordem cronológica inversa de seus vencimentos, não podendo ser inferior ao valor atualizado de uma parcela, sendo ainda vedada a liquidação antecipada de prestações ou parcelas do saldo devedor, enquanto não tiverem sido satisfeitas e quitadas àquelas vencidas anteriormente à data da antecipação. Ainda, das parcelas, cujos valores estiverem acrescidos de juros, os mesmos serão abatidos proporcionalmente à data da antecipação, nos termos do texto legal acima mencionado.
CLÁUSULA 9ª – O(s) COMPRADOR(A/ES) deverá(ão) comunicar à VENDEDORA a sua intenção de efetuar a antecipação do pagamento da totalidade ou de parte do saldo devedor, com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência, para que a VENDEDORA possa calcular o valor de tais antecipações de conformidade com as disposições previstas neste Contrato. Fica claro ainda que mesmo na hipótese de amortização total e antecipação do saldo do preço, a outorga de escritura definitiva de venda e compra somente ocorrerá nos termos e no momento do Capítulo VII adiante.
V – DO PRAZO DE ENTREGA:
CLÁUSULA 10 – A entrega do imóvel ao(s) COMPRADOR(A/ES) está condicionada ao recebimento integral do preço à VENDEDORA, bem assim, se houver ao cumprimento pelo(s) COMPRADOR(A/ES) de todos os itens e cláusulas relacionadas no Capitulo IX - “DAS CONDIÇÕES DO EVENTUAL FINANCIAMENTO”, especialmente a aprovação ou assinatura do contrato de financiamento (ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA) ao(s) COMPRADOR(A/ES), se for o caso, ou mesmo qualquer outro documento indispensável e que garanta nos termos deste instrumento o recebimento integral do preço sem remanescentes, após o último desses eventos.
Parágrafo primeiro: Assim, o(s) COMPRADOR(A/ES) tem ciência que as obras do empreendimento já foram concluídas e que as chaves da unidade objeto deste Contrato e das demais, tendo em vista a condição especifica de ser uma unidade hoteleira e em razão dos documentos referidos neste Contrato, foram entregues à Mandatária descrita na Cláusula 11, abaixo, nos termos deste Contrato, sendo que o(s) COMPRADOR(A/ES)
estão esclarecidos e cientes de que só poderão exercer o direito de receber e usufruir dos frutos da unidade adquirida após a quitação integral do preço de venda.
Ciência e concordância expressa do(s) COMPRADOR(A/ES) quanto aos termos deste Capítulo V:
COMPRADOR(A/ES)
VI – DA POSSE
CLÁUSULA 11 – O(s) COMPRADOR(A/ES) têm ciência que já foi realizada a vistoria da Unidade Autônoma pela empresa Artelia Brasil Desenvolvimento e Gerenciamento Ltda. (CNPJ nº 06.286.396/0001-61) (a “Mandatária”), vistoria esta a qual fica, desde já, aprovada pelo(s) COMPRADOR(A/ES), tendo a Mandatária já recebido as chaves da Unidade Autônoma em razão da operação hoteleira.
CLÁUSULA 12 – O(s) COMPRADOR(A/ES), através da Mandatária, será(ão) imitido(s) na posse indireta da Unidade Autônoma quando da quitação do preço deste Contrato.
CLÁUSULA 13 – As chaves da Unidade Autônoma já se encontram com a Mandatária em razão da operação hoteleira.
CLÁUSULA 14 – A transferência de titularidade da unidade autônoma observará as seguintes regras:
a) nos casos em que houver quitação do Preço, o(s) COMPRADOR(A/ES), por si ou por um procurador especialmente constituído por instrumento público de mandato, lavrará(ão) a escritura definitiva de venda e compra, bem como providenciará seu registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis;
b) nos casos em que ainda houver saldo devedor, o(s) COMPRADOR(A/ES), por si ou por um procurador especialmente constituído por instrumento público de mandato, firmará o instrumento particular de venda e compra, com força de escritura pública e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, bem como providenciará o registro do referido instrumento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
CLÁUSULA 15 – A VENDEDORA poderá exercer o direito de retenção da Unidade Autônoma, em qualquer uma das situações acima, se:
a) o(s) COMPRADOR(A/ES) não estiver(em) adimplente(s) com todas as parcelas do saldo do preço, com vencimento até a data prevista para a entrega da unidade autônoma;
b) o(s) COMPRADOR(A/ES) não estiver(em) adimplente(s) com todas as demais despesas oriundas deste Contrato, inclusive aquelas decorrentes de eventual celebração;
c) o(s) COMPRADOR(A/ES) não estiver(em) adimplente(s) com todas as demais obrigações contratuais, de natureza pecuniária ou não pecuniária;
d) o(s) COMPRADOR(A/ES) se recusar(em) a assinar a Escritura Definitiva de Venda e Compra ou o instrumento particular de venda e compra, com força de escritura pública com Pacto de Alienação Fiduciária, prevista neste Contrato, ou outra equivalente, se assim exigida pela VENDEDORA.
CLÁUSULA 16 – Caso a VENDEDORA exerça seu direito de retenção da unidade ora compromissada, fica desde logo ajustado que até que o(s) COMPRADOR(A/ES) esteja(m) apto(s) a se imitir na posse indireta, eventuais valores recebidos em razão de locação ou exploração hoteleira de referida unidade pertencerão à VENDEDORA, não cabendo ao(s) COMPRADOR(A/ES) qualquer direito de indenização ou compensação a que título e tempo forem.
CLÁUSULA 17 – É certo que por se tratar de um empreendimento hoteleiro todas as unidades autônomas deverão ser destinadas para uso como meio de hospedagem e, portanto, integrarão obrigatoriamente o pool. Assim, torna-se necessário que, para o pleno desenvolvimento das atividades hoteleiras, todas as unidades devam estar à disposição e aptas à operação pela B&B. Desta forma, a posse direta da Unidade Autônoma continuará com B&B enquanto viger o Contrato de Locação – B&B, de tal modo que a unidade integre de imediato o Pool hoteleiro, revertendo eventual renda relativa à Unidade Autônoma porventura decorrente da SCP à VENDEDORA, conforme estabelecido no Contrato de SCP, sendo certo que: (i) durante os 2 (dois) primeiros anos contados do início do prazo locatício estabelecido no Contrato de Locação – VENDEDORA, os rendimentos do(s) COMPRADOR(ES) advindos da unidade hoteleira consistirão no valor do aluguel a ser pago pela VENDEDORA; e (ii) findo o período de 2 (dois) anos de locação da Unidade Autônoma nos termos do Contrato de Locação– VENDEDORA, os rendimentos do(s) COMPRADOR(ES) advindos da unidade hoteleira consistirão nos dividendos que lhe(s) serão pagos no âmbito da SCP.
CLÁUSULA 18 – O(s) COMPRADOR(A/ES) DECLARA(M) ter conhecimento e aceitar que, só será considerada recebida unidade autônoma de comprador que estiver adimplente com as obrigações assumidas nos termos deste Contrato, conforme informação prestada pela VENDEDORA, ficando consignado que:
a) a responsabilidade da Mandatária pela vistoria é limitada à constatação de eventuais defeitos aparentes e de fácil constatação, os quais deverão ou foram apontados e reclamados perante a VENDEDORA que, como incorporadora do Empreendimento, é a responsável por saná-los ou determinar que sejam sanados; e
b) a Mandatária, quando do recebimento de mencionada unidade autônoma, não ficou responsável por verificar se a VENDEDORA cumpriu com suas obrigações de incorporadora do Empreendimento.
CLÁUSULA 19 – Além das penalidades previstas no presente Contrato, o(s) COMPRADOR(A/ES) responderá(ão) pelas perdas e danos causados à VENDEDORA, se a não transferência de titularidade da unidade autônoma se motivar por:
a) recusa, omissão, ou atraso injustificado por parte do(s) COMPRADOR(A/ES) na lavratura da escritura definitiva ou instrumento particular com força de escritura pública, por prazo superior a 30 (trinta) dias da data de sua convocação para esse fim; e
b) em razão do inadimplemento dele(s) COMPRADOR(A/ES) no cumprimento das obrigações constantes deste Contrato.
Parágrafo único – Ocorrida qualquer uma das hipóteses acima:
a) a VENDEDORA poderá adotar as medidas administrativas e legais para prevenir suas responsabilidades e prover a conservação e ressalva de seus direitos; e
b) não afetará a assistência ao empreendimento no prazo previsto neste Contrato e no Manual do Proprietário, nem importará na redução ou prorrogação do prazo de assistência do pós-obra.
CLÁUSULA 20 – Dadas as especificidades do empreendimento, o(s) COMPRADOR(A/ES) responde(m) pelo pagamento do IPTU e demais encargos que incidam sobre a fração ideal e acessões (Unidade Autônoma), desde a data de imissão indireta na posse da Unidade Autônoma, podendo esta coincidir (ou não) com a data de lavratura da escritura definitiva ou celebração do instrumento particular com força de escritura pública.
CLÁUSULA 21 – Recebida a Unidade Autônoma, o(s) COMPRADOR(A/ES) não poderá(ão), a qualquer tempo, executar qualquer alteração ou modificação de que natureza for, sem a prévia autorização da B&B (haja vista no caso desta, a necessidade de manutenção dos padrões da Marca da B&B) e somente após deliberação da Assembleia Geral do Condomínio. Deliberada eventual alteração ou modificação a ser empreendida na Unidade Autônoma, o(s) COMPRADOR(A/ES), se preciso for, fica(m) obrigado(s) a tomar as medidas necessárias perante os órgãos públicos competentes, mediante a obtenção das licenças e aprovações que se fizerem necessárias, sob pena de perda da garantia de obra.
CLÁUSULA 22 – É expressamente vedada toda e qualquer alteração na Unidade Autônoma ou nas áreas comuns que impliquem em alterações na fachada, estrutura da edificação sem a anuência da B&B.
CLÁUSULA 23 – O(s) COMPRADOR(A/ES) deverá(ão) dar conhecimento à B&B a respeito do Manual do Proprietário, a fim de que esta possa 7consultá-lo e examiná-lo antes de promover qualquer obra o reparo na Unidade Autônoma.
VII – DA ESCRITURA:
CLÁUSULA 24 – Após o cumprimento pela VENDEDORA das obrigações previstas neste instrumento e do atendimento das formalidades já realizadas, obriga-se a ora VENDEDORA, a outorgar ao(s) COMPRADOR(A/ES), DESDE QUE O MESMO TENHA CUMPRIDO TODAS AS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DESTE CONTRATO, NOTADAMENTE O PAGAMENTO
INTEGRAL DO PREÇO, a escritura de venda e compra do imóvel objeto deste instrumento ou, conforme o caso, o instrumento particular com força de escritura pública.
Parágrafo primeiro – A escritura será lavrada mediante solicitação da VENDEDORA em Tabelião indicado pela mesma, correndo todas as despesas decorrentes da Escritura Definitiva por conta do(s) COMPRADOR(A/ES), inclusive o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), antiga SISA, custas do Tabelião e Registro de Imóveis, entre outras.
Parágrafo segundo – O(s) COMPRADORES(A/ES) se compromete(m) ainda e se obriga(m), no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias contados do último pagamento do preço deste Contrato, a lavrar a competente escritura pública de venda e compra nos termos desta cláusula e Contrato, o que não ocorrendo, será instado mediante notificação extrajudicial a proceder o ato no prazo de 15 (quinze) dias da notificação sob pena da competente ação judicial de obrigação de fazer cumulada com as perdas e danos.
Parágrafo terceiro – O(s) COMPRADORES(A/ES) se compromete(m) e se obriga(m), concomitante a outorga da escritura e ou assinatura do contrato de financiamento bancário/alienação fiduciária, no xxxxx xxxxxx xx 00 (xxxxxx) dias destes, a atualizar o cadastro imobiliário fiscal junto a Prefeitura Municipal de São Paulo para constar seu nome no IPTU a ser lançado, obrigando-se e se responsabilizando, ainda, perante o fisco, pelo pagamento do mesmo conforme prescreve os artigos 32; 121 e 131,I do Código Tributário Nacional.
Parágrafo quinto – Caso a VENDEDORA venha a sofrer qualquer medida administrativa e/ou judicial relativa ao não pagamento do imposto acima mencionado (IPTU) de obrigação do(s) COMPRADOR(A/ES), como por exemplo mas não se limitando a, inscrição no CADIN, ação de execução fiscal promovida pela Municipalidade, o(s) COMPRADOR(A/ES) arcará(ao) com todas as despesas que forem despendidas pela VENDEDORA para resguardo administrativo e ou judicial de seus direitos, inclusive custas e honorários advocatícios, além de outras despesas comprovadas pela VENDEDORA, bem assim eventual indenização por danos materiais e morais decorrentes dos prejuízos da VENDEDORA.
VIII – DOS EFEITOS DO DISTRATO E DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO(S) COMPRADOR(A/ES):
CLÁUSULA 25 – O não pagamento de quaisquer das parcelas do preço, dará a VENDEDORA a faculdade de interpelar judicialmente ou notificar extrajudicialmente o(s) COMPRADOR(A/ES), conforme disposição constante no parágrafo treze da cláusula 2º,
acima. A VENDEDORA pode, ainda, nos termos do artigo 52 da lei 4.591/64 reter a unidade até o efetivo pagamento do preço.
Parágrafo primeiro – A VENDEDORA poderá, ainda, a seu critério, caso opte pelo mesmo, dispensando os termos do “caput” no que se refere à legislação, promover o leilão dos direitos da promessa de venda e compra aqui pactuada, compreendendo a(s) fração(ções) ideal(ais) do terreno e as acessões corporificadas – desde que ocorra o atraso superior a 03 (três) meses no cumprimento de qualquer obrigação deste instrumento – o qual se realizará na forma e prazos previstos nos incisos VI e VII do artigo 1º da Lei 4864/65 e parágrafos 1º ao 7º do artigo 63 da Lei 4591/64, que o(s) COMPRADOR(A/ES) declara ter conhecimento, ficando reservado à VENDEDORA o direito de preferência. Caso ocorra o leilão previsto, a VENDEDORA poderá, nos termos dos incisos VI e VII do artigo 1º da Lei nº 4864/65, promover a transferência para terceiros dos direitos decorrentes deste contrato, observadas as disposições legais aplicáveis, ficando, para tal fim, investida de mandato improrrogável com poderes constantes do parágrafo 5º do artigo 63 da Lei 4591/64, que o(s) COMPRADOR(A/ES) confere neste ato expressa e irrevogavelmente.
Parágrafo segundo – Com implementação da alienação fiduciária do imóvel, prevista neste contrato, persistirá o reajuste do saldo do preço nas condições aqui pactuadas, passando a ser aplicáveis as disposições da Lei nº 9.514/97 e da Lei 10.931/04 para o caso de inadimplemento do(s) COMPRADOR(A/ES) bem como as condições e forma de cobrança e bem assim eventual resolução do contrato.
CLÁUSULA 26 – Em razão da resolução deste contrato por inadimplemento das parcelas do preço, ou em razão do inadimplemento absoluto de qualquer obrigação do(s) COMPRADOR(A/ES) prevista neste contrato, ou até nos casos de resilição do contrato, com a consequente celebração do instrumento de distrato, a devolução ao(s) COMPRADOR(A/ES) das quantias pagas pela aquisição da unidade autônoma, devidamente atualizadas monetariamente de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações, será efetuada nos termos do Capítulo XI do Quadro Resumo.
Parágrafo primeiro – Resolvem ainda as partes de comum acordo que não haverá, no caso de rescisão de qualquer espécie ou motivo, devolução por quantias pagas por modificações de estrutura ou acabamento na unidade, devendo ainda, neste caso, arcar o(s) COMPRADOR(A/ES) com os custos para reposição do estado anterior do imóvel.
Parágrafo segundo – Os valores pagos pela VENDEDORA diretamente para a intermediadora/imobiliária e ou corretor de imóveis associado/autônomo, a título de comissão e intermediação da presente venda e compra de imóvel, serão devidamente descontados do valor a ser devolvido ao(s) COMPRADOR(A/ES), de acordo com os valores das notas fiscais e ou recibos dos pagamentos efetivados a este título.
Ciência e concordância expressa do(s) COMPRADOR(A/ES) quanto aos termos deste Capítulo VIII:
COMPRADOR(A/ES)
IX – DA CESSÃO:
CLÁUSULA 27 – A cessão deste Contrato só será possível mediante prévia anuência, por escrito, da VENDEDORA, sob pena de o(s) COMPRADOR(A/ES) cedente tornar-se solidário com o cessionário no cumprimento das obrigações deste Contrato, e desde que e o(s) COMPRADOR(A/ES) esteja(m) em dia com todas as obrigações assumidas, podendo transferir os direitos e obrigações decorrentes deste instrumento, mediante o pagamento da taxa de 3% (três por cento) sobre o total atualizado deste Contrato à título de taxa de expediente pela anuência e fiscalização da cessão, bem como pela confecção do documento de transferência, ficando o cessionário, além de assumir todas as obrigações do mesmo, responsável pelo pagamento juntamente com o cedente por todos os impostos, taxas e demais despesas decorrentes da cessão, em especial o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, devendo, ainda, ser observado o disposto na Cláusula 12.5 do QUADRO RESUMO.
Parágrafo primeiro – A VENDEDORA se reserva no direito, como interveniente e credora deste Contrato, de avaliar o cadastro pessoal e financeiro do eventual cessionário, podendo diante da avaliação recusar a contratação e transferência do contrato.
Parágrafo segundo – Em qualquer hipótese de cessão, o(s) COMPRADOR(A/ES) se comprometem a fazer constar do instrumento que vier celebrar com terceiros a obrigação de o adquirente/cessionário aderir, respeitar e se sub-rogar nos instrumentos mencionados na Cláusula 12.1(i) e na Cláusula 12.4 do Quadro Resumo, bem como de respeitar e se sujeitar ao disposto no Contrato de Prestação de Serviços e no Contrato de Locação – B&B previstos, respectivamente, na Cláusula 12.1(ii) e na Cláusula 12.4 do Quadro Resumo. As obrigações previstas nestas cláusulas deverão ser observadas integralmente em todas as transações envolvendo as unidades autônomas, incluindo em hipóteses de revenda.
Parágrafo terceiro – Em caso de cessão de direitos do presente Contrato e/ou de alienação da unidade autônoma, deverá ser concedido pelo(s) COMPRADOR(A/ES) o direito de preferência à B&B, nos moldes do art. 27 da Lei Federal n.º 8.245/91 e de acordo com o Contrato de Locação – B&B. Para tanto, a oferta deverá ser feita por meio de notificação escrita, entregue mediante protocolo, por Cartório de Títulos e Documentos ou por correio com aviso de recebimento, sendo concedido à B&B o xxxxx xxxxxx xx 00 (xxxxxx) dias para manifestação.
Parágrafo quarto – Caso a venda pretendida por determinado titular não se concretize no período de 60 (sessenta) dias contados da renúncia pela locatária ao seu direito de preferência, o procedimento de oferta previsto no item acima deverá ser repetido.
X – DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO:
CLÁUSULA 28 – Qualquer diferença nas áreas comuns ou de utilização privativa constantes das matrículas não darão ao(s) COMPRADOR(A/ES) e seus sucessores, quaisquer direitos a ressarcimentos e ou indenização.
XI – DA DISPONIBILIZAÇÃO E ENTREGA DA UNIDADE:
CLÁUSULA 29 – A unidade foi disponibilizada e vistoriada pela Mandatária fazendo parte do
pool hoteleiro, que o(s) COMPRADOR(A/ES) ratifica(m) ciência e concordância.
CLÁUSULA 30 – As chaves foram entregues nos termos deste Contrato e a unidade faz parte do pool hoteleiro, sendo que o(s) COMPRADOR(A/ES) fará(ão) jus aos rendimentos da unidade hoteleira somente após a quitação integral do preço deste Contrato.
CLÁUSULA 31 – Ocorrendo rescisão, resilição ou resolução deste contrato, o(s) COMPRADOR(A/ES) não terá(ão) direito à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias, que desde já renúncia(m), tampouco pelas benfeitorias e acessões de qualquer espécie introduzidas em discordância com este contrato ou com as posturas municipais e demais normas edilícias referente à aprovação de plantas e introdução de benfeitorias.
XII – DAS CONDIÇÕES DO EVENTUAL FINANCIAMENTO:
CLÁUSULA 32 – Para o caso de Alienação Fiduciária do Imóvel em Garantia – caso a VENDEDORA disponibilize o financiamento direto, ou na hipótese de haver saldo de pagamento ou mesmo o valor eventualmente a ser financiado pela VENDEDORA, será garantido pela alienação fiduciária do imóvel. Esta será formalizada, logo após a autorização da VENDEDORA, que no mesmo ato, através de pacto adjeto, alienará a propriedade resolúvel do mesmo em favor da VENDEDORA, a título de garantia pelo pagamento do débito, sendo que todas as despesas para tal ato, especialmente registro de contrato, emolumentos de Cartório, impostos (ITBI), seguro, contratação de empresa de repasse, entre outras, são de inteira responsabilidade do(s) COMPRADOR(A/ES).
Parágrafo único – A alienação fiduciária do imóvel em garantia obedecerá o disposto na Lei nº 9.514/97 e Lei nº 10.931/2004, no que couber, sendo que, na hipótese acima prevista, a sua formalização é condição essencial do presente negócio, de modo que a demora ou recusa do(s) COMPRADOR(A/ES) em implementá-la no prazo de 10(dez) dias contados da solicitação para tanto, facultará à VENDEDORA considerar rescindido o presente contrato, com a aplicação de multa adicional de 10% (dez por cento) sobre
seu valor, atualizado, além da cobrança das despesas e danos decorrentes do inadimplemento.
XIII – DAS DECLARAÇÕES DAS PARTES:
CLÁUSULA 33 – O(s) COMPRADOR(A/ES) declara(m) expressamente que tomou(aram) ciência e concorda(m) que:
a) tomou(aram) conhecimento da Convenção de Condomínio e receberá(ão) fotocópia desta por ocasião da retirada da pasta do comprador no escritório da VENDEDORA. O(A/s) COMPRADOR(A/ES) compromete(m)-se a fazer respeitar as normas e exigências constantes na Convenção de Condomínio do empreendimento objeto deste instrumento, cuja minuta o(a/s) COMPRADOR(A/ES) declara(m) conhecer, ratificando-a integralmente e a qual ficará obrigatoriamente subordinados eventuais futuros adquirentes da unidade autônoma, ainda que seus títulos de aquisição não façam qualquer referência a respeito;
b) receberá(m), por ocasião da entrega da pasta do comprador, fotocópias do memorial descritivo, da Certidão de matrícula da Unidade Autônoma, da minuta da convenção de condomínio registrada e planta do interior da unidade autônoma, Manual do Proprietário/Termo de Garantia-Aquisição Uso e Manutenção do Imóvel – Operação do Imóvel e Manual das Áreas Comuns, Contrato de Prestação de Serviços Técnicos, Contrato de Locação – B&B, e Contrato de SCP, conforme definidos no Anexo I, documentos estes que fazem parte integrante deste contrato;
c) autoriza(m) a VENDEDORA, ou alguém por ela indicado a organizar e manter um “stand” de vendas no interior do condomínio com corretores de plantão, bem como uma unidade em exposição enquanto houver unidades a venda;
d) concorda(m) e não se opõe(m) que a VENDEDORA mantenha placas de venda no interior do condomínio, bem como corretores de plantão, até a venda da última unidade do edifício; e
e) concorda(m) que, permanentemente, permaneça placa ou outro sinal indicativo da construtora e/ou da incorporadora, nas dependências internas ou externas do edifício.
O(s) COMPRADOR(A/ES) declara(m), ainda, que:
f) foi concedido a ele(s), COMPRADOR(A/ES), a oportunidade de previamente examinar este Contrato e seus Anexos, pelo que declara estar bem esclarecido quanto às condições contratuais, não tendo ele qualquer alteração a solicitar e aceitando, na íntegra, as cláusulas deste instrumento que foram efetuadas e assinadas na mais completa boa-fé e com oportunidade de revisão;
g) está(ão) ciente(s) e concorda(m) expressamente que o crédito decorrente do presente instrumento seja representado por cédula de crédito imobiliário (CCI), se for o caso, integral ou fracionária, ou outro documento, a ser emitido pela VENDEDORA, podendo ser cedido ou
caucionado a terceiros, independentemente de aviso ou concordância do(s) COMPRADOR(A/ES), estando ciente(s) ainda que neste caso especialmente, com o financiamento direto e a possibilidade de cessão destes créditos não poderá, em hipótese alguma, haver inadimplemento dos pagamentos ou mesmo histórico de atrasos nos pagamentos de quaisquer parcelas do preço, vencidas ou vincendas, ou ainda apontamentos judiciais ou inscrição em quaisquer Serviços de Proteção ao Crédito, sob pena de rescisão contratual com a imputação, a título de perdas e danos com a rescisão, a multa penal compensatória ora estipulada e acordada pelas partes em 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo(s) COMPRADOR(A/ES). O(s) COMPRADOR(A/ES) se obriga(m), quando chamado(s) para tanto e nos termos deste instrumento, a assinar os documentos e contratos eventualmente necessários para esta finalidade;
h) tem ciência e concorda(m) que só poderá(ão) dispor do direito de propriedade da unidade após o cumprido todos os procedimentos deste contrato, especialmente o pagamento integral do preço;
i) assinou(aram), no presente ato, as Declarações do Comprador, que passa a fazer parte integrante do presente Contrato como Anexo I, momento em que recebeu os adequados esclarecimentos sobre o empreendimento;
j) não é(são) Pessoa(s) Impedida(s) nos temos do Contrato de Locação – B&B (conforme o Anexo I), ou seja, não está ou esteve em litígio judicial ou em arbitragem contra a B&B, ou que tenha(m) dado causa a uma disputa judicial ou arbitral em face da B&B nos últimos 05 (cinco) anos contados da data do evento a que tal disputa faça referência, e compromete-se a não alienar sua unidade para Pessoa Impedida; e
k) não é(são) Empresa(s) Concorrente(s), nos termos do Contrato de Locação – B&B, ou seja, não é(são): (a) (i) sociedade(s) cujo objeto seja a operação hoteleira; (ii) qualquer tipo de pessoa jurídica, especialmente sociedade empresária que figure, direta ou indiretamente, como controlada ou coligada, ou esteja, direta ou indiretamente, sob controle comum de uma sociedade cujo objeto seja de operação hoteleira; (iii) sociedade ou fundo de investimento que figure, direta ou indiretamente, como controlador, nos termos do art. 116 da Lei n. 6.404/76, de sociedade com objeto de operação hoteleira; (b) sociedade que detenha, direta ou indiretamente, participação superior a 10% (dez por cento) do capital total de sociedade com objeto de operação hoteleira, e compromete-se a não alienar sua unidade para Empresa Concorrente.
CLÁUSULA 34 – De acordo com o disposto no inciso XXXVI, do artigo 5º da Constituição Federal, todas as condições ajustadas para a presente transação e especialmente aquelas que tratam do valor das parcelas e encargos mensais, não estão sujeitas a qualquer dispositivo legal editado ou promulgado após esta data.
XIV – DOS MANDATOS E DESPESAS DECORRENTES:
CLÁUSULA 35 – Os adquirentes qualificados no item 1.2 do quadro resumo, mútua e reciprocamente, constituem-se procuradores um do outro, para fins de receber citações, intimações e interpelações de qualquer procedimento judicial ou extrajudicial decorrente do presente contrato, de modo que, realizada a citação ou intimação, na pessoa de qualquer deles, estará completo o quadro citatório.
XV – DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DECORRENTES DAS UNIDADES HOTELEIRAS:
CLÁUSULA 36 – O(s) COMPRADOR(ES) compromete(m)-se a não contratar com terceiros, por iniciativa própria, para a execução de qualquer serviço no local (mesmo que seja, por exemplo, apenas a de armários ou repintura), considerando que a unidade objeto do presente será e deverá ser mantida montada, equipada e decorada de acordo com a decoração padrão a ser definida pela operadora hoteleira.
CLÁUSULA 37 – A vistoria da unidade autônoma objeto do presente Contrato foi realizada pela Mandatária (indicada na cláusula 11, acima).
CLÁUSULA 38 – O(s) COMPRADOR(ES) só terá(ão) direito ao recebimento de sua unidade autônoma desde que este esteja em dia com todas as obrigações assumidas neste Contrato, sob pena de a VENDEDORA exercer o direito de retenção da unidade ora compromissada, conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64.
CLÁUSULA 39 – Caso a VENDEDORA exerça seu direito de retenção da unidade ora compromissada, conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64 e este Contrato, fica desde logo ajustado que até que o(s) COMPRADOR(ES) esteja(m) apto(s) a se imitir(em) na posse indireta, eventuais valores recebidos em razão da exploração hoteleira de referida unidade, pertencerão à VENDEDORA, não cabendo ao(s) COMPRADOR(ES) qualquer direito de indenização ou compensação a que título e tempo forem.
CLÁUSULA 40 – Para os fins de vistoria, recebimento e transferência da posse direta da unidade autônoma à B&B, o(s) COMPRADOR(ES), neste ato, confere(m) especiais poderes para a Mandatária para:
a) realizar a vistoria do Empreendimento e de sua Unidade Autônoma;
b) firmar o termo de recebimento da Unidade Autônoma; e
c) após a assinatura do termo de recebimento da unidade autônoma, conforme letra anterior, entregar a posse direta para a B&B, a fim de que esta dê continuidade à operação hoteleira.
CLÁUSULA 41 – A VENDEDORA informou de modo claro ao(s) COMPRADOR(ES) os termos e condições abaixo, os quais foram orientados da concepção e aprovação do empreendimento, conforme consta da Convenção de Condomínio, e que, portanto, são
essenciais à sua regular operação e utilização. O(s) COMPRADOR(ES), por sua vez, declara(m) em caráter irretratável e irrevogável que a VENDEDORA lhe informou de forma clara e inequívoca as condições relativas à operacionalidade do empreendimento.
CLÁUSULA 42 – Em razão da adesão e sub-rogação de que trata o item anterior, o(s)
COMPRADOR(ES) DECLARA(M) ter conhecimento e aceitar que:
a) o empreendimento foi aprovado para fins exclusivamente hoteleiros dentro de uma plataforma condominial e, como tal, não comporta uso para fins residenciais, ou seja, não poderá usar sua unidade autônoma para moradia e, portanto, a exploração de sua e das demais unidades autônomas deverá ser feita por meio de uma operadora hoteleira nos termos da legislação em vigor;
b) se estiver inadimplente com o pagamento de quaisquer valores indicados neste Contrato, a VENDEDORA exercerá o direito de retenção previsto neste Contrato, hipótese em que esta disponibilizará a unidade à operação, recebendo os valores eventualmente decorrentes da operação, sem qualquer direito ao(s) COMPRADOR(A/ES) de pleitear qualquer direito de reclamação, indenização, retenção ou compensação a que tempo e título forem com relação a tais valores;
c) em razão das atividades que serão desenvolvidas no empreendimento, certas unidades autônomas dele integrantes, incluindo a ora compromissada, poderão:
(1) ser destinadas ao uso de deficientes físicos, de modo que tais unidades poderão sofrer alterações físicas e de montagem, equipagem e decoração que se façam necessárias ao atendimento de disposição legal e operacional, não lhe cabendo qualquer direito de reclamação, indenização, retenção ou compensação a que tempo e título forem;
(2) ser interligadas com outras, de modo que tais unidades poderão sofrer alterações físicas e de montagem, equipagem e decoração que se façam necessárias ao atendimento de disposição legal e operacional, não lhe cabendo qualquer direito de reclamação, indenização, retenção ou compensação a que tempo e título forem;
(3) ser unificadas, unidas ou subdivididas pela B&B, de modo que tais unidades poderão sofrer alterações físicas e de montagem, equipagem e decoração que se façam necessárias, não lhe cabendo qualquer direito de reclamação, indenização, retenção ou compensação a que tempo e título forem;
(4) ter sua numeração alterada.
XVI - DA PUBLICIDADE:
CLÁUSULA 43 – O(A/s) COMPRADOR(A/ES) declara(m) que todas as informações, anúncios, prospectos e outras peças promocionais ou elementos de qualquer natureza, que fazem referência à incorporação e venda das unidades do condomínio, prestados ou realizados na época da celebração do presente instrumento, e que ficam fazendo parte integrante e complementar do presente, são suficientemente esclarecedores do empreendimento e se encontram perfeitamente de acordo com as disposições avençadas neste instrumento, nas plantas e na Convenção de Condomínio. Declara, mais, que lhe foi devidamente esclarecido que as ilustrações constantes das peças promocionais são “ilustrações artísticas” ou “sugestões de decoração” e que a entrega do imóvel será nas condições constantes do Memorial e especificações do empreendimento. O paisagismo especificado nas ilustrações artísticas expresso nos folhetos são meramente enunciativos, tendo sido executado com “mudas”, cabendo ao Condomínio a responsabilidade de manter e zelar para que o referido paisagismo atinja o nível sugerido no folheto de ilustrações artísticas.
XVII - DO CONHECIMENTO DAS CLÁUSULAS PELO CONSUMIDOR/ADQUIRENTE:
CLÁUSULA 44 – Declara(m) expressamente o(a/s) COMPRADOR(A/ES) que aceita(m) este contrato em seus expressos termos, por estar ele, em tudo, conforme as condições que lhe foram apresentadas pela VENDEDORA com antecedência suficiente para a sua apreciação e avaliação, da forma de produção do bem aqui objetivado, do preço e de sua correção monetária e das condições de pagamento das parcelas e/ou prestações que o representam, aqui ajustados, esclarecimentos sobre condições para financiamento bancário, alienação fiduciária em garantia, pagamentos dos emolumentos para sua efetivação, enfim, tudo conforme minuta que lhe foi entregue anteriormente pela VENDEDORA, razão pela qual não poderá alegar desconhecimento objetivo dos direitos e obrigações envolvidos neste contrato.